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文章上半部分回顧了加拿大房地產市場過去的走勢。那麼，究竟是何種因素導致加拿大房市中的旺盛需求呢？我個人認為，大概有以下幾種因素。

1、歷史上持續的低利率導致貸款成本降低，刺激的購房需求的上升

從2017年7月份開始，加拿大中央銀行連續幾次提高其隔夜基准利率水平，到2019年1月9日，該利率水平達到1.75%；與此同時，加拿大中央銀行對申請貸款的壓力測試利率也從2017年的4.64%提高到2019年年初的5.34%的水平。過去一年內，因為市場對加拿大經濟前景並不看好，在2019年夏天，加拿大的政府債券收益率出現倒掛，5年政府債券利率下跌，因此，加拿大中央銀行一改過去曾預測要提高利率的態度為保持現有基准利率不變的政策，同時，房貸利率實際又下降到2017年年初的水平；加拿大中央銀行也將申請房貸的壓力測試利率從原來的5.34%降低到5.19%，實際上放松了申請房屋貸款的要求。

目前，加拿大中央銀行的隔夜基准利率為1.75%。雖然比2017年上半年提高了125個基點；但是，與歷史上的記錄相比，目前的利率水平仍然處於較低水平。要知道在2007年，加拿大中央銀行的隔夜基准利率已經提高到超過4%的水平；那麼，一般購房者從銀行所獲得房貸利率都在6%左右；就是在1990年代，加拿大中央銀行的隔夜利率都在3%以上；2001年“911”事件後，加拿大中央銀行的隔夜利率最低僅為2%。所以說，目前1.75%的利率水平仍然是歷史上比較低的利率水平。這樣，購房者從銀行所獲得的5年固定利率目前可以達到2.60%左右的低水平。

根據目前許多經濟研究機構的預測，因為並不看好2020年加拿大經濟增長前景，所以，在2020年加拿大中央銀行還有可能降低利率；利率水平可能會降低到1.25%的水平。這實際上更刺激了購房者的需求；並推動房屋價格的上漲。

2、外來人口的急劇增長導致了對房屋需求的增加

2016年，加拿大自由黨在聯邦大選中獲勝以後，就宣布在接著的三年內增加移民人口100萬。實際上，這幾年加拿大的新增移民人口已經超過了每年33萬的目標。與此同時，加拿大又大量吸收國際留學生。據統計，2016年國際留學生總數為24萬人（加拿大統計局數據），到了2018年年底這一數字增加了到57萬人，增幅超過一倍。國際留學生的來源國家主要是印度和中國大陸。這些新增人口都對房屋有需求。

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3、渥太華經濟穩定和人口快速增長刺激對房屋的需求

作為加拿大的首都，渥太華在過去十多年中人口增長很快。在2011年的人口普查中，該城市的人口比2006年增長了8.8%，超過了同期加拿大和安省人口5.8%左右的增長水平。在2016年的人口普查中，渥太華的人口繼續快速增長，增速為5.9%。大渥太華地區（包括相鄰渥太華河的魁省部分）的人口已經超過一百萬，成為加拿大第四大城市地區。其中，華人社區增長速度更是驚人。根據2011年加拿大的人口普查，從2006年到2011年，華人社區人口以17%的速度增長。這種外來人口的增長勢頭，刺激著對房屋需求的增長。加之華人有對擁有房屋的情節和對房屋投資的偏好；這種市場情緒更是推動了對房屋的需求增長。

與加拿大全國或者安省全省相比，渥太華的就業率比較高，收入比較穩定。在2019年12月，加拿大全國的失業率為5.6%，安省失業率在5.8%左右，而渥太華的失業率在5%以下。作為加拿大的首都和硅谷所在地，渥太華的就業主要分布在政府服務和高新技術兩大行業。這兩大行業在自由黨執政以後，職員的工資收入高，也穩定。這極大地刺激了對房屋投資的需求。特別是對華人社區來說，很多人都從事於IT，或相關行業。即使就業於政府服務業，也從事於IT行業。因為該職業對語言要求低，而對數學或邏輯編程要求高。這正好適合大多數華人的性格。

4、大多倫多地區為年輕人和新移民提供了更多的就業機會，促使對房屋需求的繼續增長

多倫多是北美第四大城市，是加拿大的金融中心，是年輕人和新移民所向往的城市。2016年人口普查數據顯示，多倫多人口為接近3百萬，大多倫多地區(CMA)的人口為580萬；2016年大多倫多的人口比2011年增長6.8%；這超過了同期全加拿大人口平均增長速度，也超過了同期全安省人口平均增長速度。這種人口快速增長勢頭增加了對房屋的需求；進而導致房價的快速上漲。對於投資者而言，看到這種快速上漲的房價，更加劇了投資購房的需求。由此導致房價的循環上漲。在2020年，這種趨勢仍然持續下去。

5、聯邦政府給首次購房者提供的優惠政策將刺激對房屋的需求

面對不斷上漲的房地產市場，為了幫助年輕人能夠盡快擁有自己的房屋，加拿大聯邦政府推出了為首次購房者提供資金自助的政策。該政策包括兩項主要內容：一是，擴大首次購房者從其注冊退休賬戶中提取資金的額度；把原來每人只可以提取25,000加元的限度提高到可以35,000加元；二是政府與購房者共享購房首付資金比例，減輕購房者的籌湊首付資金的壓力。政府給首次購房者可以提供5%-到10%的共享資金比例；（關於這兩項政策的具體內容請詳見前文《加拿大首次購房者的財務緩解福音》）從此，也可以看出來，加拿大聯邦政府一方面似乎在收緊對房地產市場貸款的政策（如實施申請貸款的壓力測試），另一方面，又在適度放松關於購房的有關貸款需求政策。這兩手實際上所要實現的目標是既要收緊房地產市場，壓縮房產泡沫，但又不能采用過緊的政策而導致泡沫破裂。加拿大房地產市場泡沫的破裂將對所有的利益相關方面臨很大的打擊，特別是對金融業更是如此。

過去二十年來，加拿大經濟已經被房地產市場所綁架。房地產市場已經成為加拿大經濟增長的一個引擎。政府和金融機構在極力控制該引擎的速度。但是，面對日益不斷上漲的房價，無論是投資者還是夢想擁有自己房屋的購房者，都希望盡快購買的房屋；這樣，才能獲得投資價值的增長，這樣才能從賬面上節省更多的資金。這種需求意識刺激加拿大房屋繼續上漲。

6、外國人和國際留學生仍然可以獲得購房貸款

在加拿大的非大多倫多和非大溫哥華地區，外國人購買房屋並不需要繳納外國購房稅。外國人，包括國際留學生，只要能夠提供35%或40%的首付資金，並能提供在母國的工作收入證明，也可以從加拿大的金融機構（銀行）申請到房屋貸款。面對不斷上漲房產市場，在加拿大讀書期間，若能同時購買到屬於自己的房產，也被認為是一種很值得的投資選擇。對於資金實力比較豐厚的家庭來說，這種明智的舉措將成更多人的選擇。

雖然從總體來看，無論美國、加拿大、歐洲，還是中國，2020年的經濟表現並不會很理想：英國要執意脫歐，美國把目前中東局勢搞得越加緊張等等，這些因素造就了2020年的經濟形勢並不會很樂觀。但是，人們在現有的收入格局下，對房屋投資需求還將繼續增加。這主要是由於從2008年“金融海嘯”以來，全球各大中央銀行持續“放水”和低利率政策的效果。低利率導致資產價格上漲；全球主要大城市房價上漲就成為必然。當然，中國和加拿大都不例外。

（本文僅作為一般知識信息，不作為任何投資決策或經濟決策的依據。關於投資房地產或房屋貸款事宜，請聯系有關專業人士）

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