澳洲作為國內留學首選地之一的國家，其教育背景和教育質量都深受國人喜愛，但是澳洲大學眾多。接下來就讓居外網帶您瞭解澳洲大學排名的情況吧。
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居外澳洲免费留学秘籍 – 2018年如何实现以房养学 | 澳洲
對於國人來說，澳大利亞向來以宜居與教育聞名，近些年隨著海外房產投資熱潮的興起，在澳洲投資房產的人也越來越多，有很多人也都希望可以實現“以房養學”。以房養學的核心概念就是通過出租與出售房產的收益，來支付留學所需的各種費用。不過近年澳洲火熱的房產投資需求已經使得澳洲房價飛漲，政府不得不出臺各項政策限制需求，為房價降溫。在這樣的大環境下，澳洲房價還能繼續上漲麽？“以房養學”是否依然可行呢？居外為您帶來獨家秘籍，為您詳細解析澳洲熱門留學城市以房養學的可能性：
- 墨爾本（走進名校 | 以房養學攻略）
- 布裏斯班（走進名校 | 以房養學攻略）
- 阿德萊德（走進名校 | 以房養學攻略）
- 悉尼（走進名校 | 以房養學攻略）
- 堪培拉（走進名校 | 以房養學攻略）
- 珀斯（走進名校 | 以房養學攻略）
壹、留學澳洲名校，中國學生的好選擇
在前不久公布的泰晤士高等教育(Times Higher Education) 2017-2018年度世界大學排名中，澳大利亞共有35所高校進入世界千所大學排行。其中，六所高校躋身世界百強，分別為墨爾本大學(32)、澳洲國立大學(48)、悉尼大學(61)、昆士蘭大學(65)、莫納什大學(80)和新南威爾士大學(85)。可見在澳大利亞讀世界名校，選擇非常豐富。澳大利亞同時也是繼美國、英國之後，世界上國際學生數量第三多的國家。而這次入選的名校也無壹遺漏的聚集在我們所熟知的悉尼、墨爾本、珀斯、堪培拉、布裏斯班與阿德萊德等著名澳洲城市。
備註：《泰晤士高等教育》是壹份英國出版的高等教育報刊。泰晤士高等教育世界大學排名與USNEWS世界大學排名、QS世界大學排名、ARWU世界大學學術排名為公認的四大權威大學世界排名。
數據來源：https://www.timeshighereducation.com/student/best-universities/best-universities-australia
二、房租逐年增加，“以房養學”是明智之選
在眾多學生眼中，澳洲留學都是壹個極為不錯的選擇，出國留學選擇澳大利亞的中國學生不在少數，我們對澳洲教育認可的同時還對那裏的生活環境有著深深的向往，但是去澳洲留學不得不面臨壹個現實的問題，就是花費，澳洲留學費用雖然不及美國英國，但是也是比較高的。近年來，我們發現留學生的生活費，尤其是海外租房的費用，正在逐年增加。
來源：https://studyvision.com.au/wordpress/en/price-list/
面對越來越高昂的留學租房費用，很多家長選擇“以房養學”的形式，通過購置海外房產，達到降低留學成本與資產升值的雙贏效果。為孩子出國深造、家庭財產優化配置做準備，“以房養學”可以稱得上是明智之舉。
延伸閱讀：“以房養學”的3個好處
- 省租金 既節省留學期間的租金費用，又給孩子創造更好學習環境；
- 補貼費用 投資房產所產生的穩定租金收益，可補貼孩子日常開支；
- 長遠投資回報 國外房市較為穩健，中長期持有，投資回報很可觀。
三、澳洲整體房價增幅放緩 但“以房養學”仍大有可為
2017年12月澳洲整體房價增幅放緩，許多城市出現環比房價下跌。特別是悉尼，房價同比增幅只有3.1%，顯著低於之前的水平。霍巴特、墨爾本與堪培拉則為房價增幅最高的三個城市。此外，布裏斯班與阿德萊德房價表現較為穩定，增幅緩慢上升。之前房價跌跌不休的珀斯，則似乎有望止跌反彈。
根據居外網海外房產分析師Adam Yang表示，目前澳洲房市處於調整期，當地政府對外國投資者的附加稅與貸款限制，加之澳洲房市可負擔性變差，都會影響房市需求。受到悉尼房價降溫的影響，2018年澳洲房市整體將繼續放緩。2018年悉尼房價整體增幅可能在2-4%的範圍內，在接下來幾年都可以逢低進行學區房價值投資，不過在目前暫不適合以房養學。而墨爾本、阿德萊得、布裏斯班與堪培拉等城市房價在接下來幾年將依舊上行，只要選擇得當，都可以找到適合以房養學的投資選擇。在這次的居外秘籍系列裏，我們將為您壹壹詳細解析這些城市以房養學的可行性。
當然，以房養學的首要前提就是資金規劃，這是壹項長期的資產配置行為。“以房養學”的精髓就是通過房屋獲得投資收益，並以此收益支付留學與房屋投資的成本。由於海外投資者在澳洲只能購買新房，大部分投資者需要在孩子留學之前2-3年就規劃購房，以便新房可以在孩子赴澳之際交付。學生赴澳留學的時候，新房交付，可將學生不居住的其他臥室出租以獲取租金回報，2年後的租金水平也預計將比現在高出不少。學生畢業之後，已經持有5年左右的這套住宅已經有了壹定資本升值，這時可以選擇出售或者繼續持有獲取更高升值。
四、居外澳洲六大名校“以房養學”攻略
居外網選擇發布在《泰晤士高等教育》評選出來的世界排名前100的大學所在城市，多角度剖析了在這些城市是否適合投資學區房。希望給予有意在新壹年踏足澳大利亞，並投資學區房的投資者更多選擇。
撰稿：Lisa Zhu & Adam Yang
責編： VX
我是否应该考虑转贷（Refinance）？调整贷款需要考虑的事项｜居外专栏
随着各个银行陆续放出折扣/返现大招，相信大家一定都想过一个问题：我是继续呆在现有银行，还是转去其他银行？如果要去其他银行，到底能拿到什么好处，需要做些什么？
人人都在谈论的“转贷”（Refinance）是不是适合自己？下面的文章会给大家解答困惑。
转贷不仅是看低利率，还要考虑到很多其他因素，比如额外的费用产生，early repayment fee、政府房契和贷款的discharge & registration费用、新银行的申请费（如果有）。 如果因转贷提高了贷款金额，会不会对将来的生活产生压力？
｜如果判断自己是不是要转贷？
如果你符合以下情况的某一种，那么转贷一般都能帮到你：
- 新银行的利率/产品比就银行好
不要小看每个月节省的那些利率，积少成多。 - 需要额外的钱去做一些事，比如：装修，孩子教育，房产投资等等
如果你的房子增值了，增值的那部分equity可以通过转贷拿出来重新再利用。 - 负债合并，比如：还清信用卡
用低利率的房屋贷款去还清高利率的信用卡，就和高利率银行换到低利率银行是一个概念。 - 调整贷款还款
比如只还利息或固定期满，通过转贷调整贷款产品和规划 - 调整贷款结构
如果您有一套自住房产和投资房产或住房和商业物业，或是购买了生意，通过调整贷款将他们绑定批准，可以拿到更优惠的利率产品。 - 物业产权变更
即便是夫妻之间，如果房产从两个人变为一个人或增加了另一个人在房屋title上，假设房产有贷款都需要通过refinance同样变更抵押人。有时也可能是从个人名下变更到信托Trust持有物业，担保人和抵押人都会通过转贷做出相应调整
｜如果你是以下的情况，请务必尽早联系贷款经纪人
我们会帮你一起判断是否有转贷的必要：
- 物业刚成交不久
这时你的房子可能还没有足够的equity可以拿出来用，甚至有时因为银行政策的变动，导致估价不如当时的价格 - 信用不高，比如有欠款等
在大部分情况下，信用不高的客户，比较难拿到低利率的好产品 - 没有收入，或收入不稳定
收入是贷款的必要条件之一。无论是新买房还是转贷，都需要收入来支持今后的每月还款。这里要注意的是，如果贷款金额增加，那么同样的收入是无法承担新的贷款。 - 贷款余额很低，并且不想再增加贷款金额
通常情况下，贷款金额越大，银行给的利率折扣会越多。
｜对于需要转贷的朋友们，需要注意些什么？
我们为大家整理了以下几点：
- 贷款规划
是要固定贷款还是浮动贷款？本息还是只还利息？是否需要对冲账户？与贷款经纪沟通确保每一个需求得到满足。 - 房屋价值
想要top up钱的朋友，要注意你们的物业是不是有额外的equity，可以通过我们安排银行估价来确认。 - 财务状况
你的收入情况是不是能够cover新的贷款还款？是否满足银行的还款能力计算？ - 信用分数
在正式递交给新银行之前，务必要确认自己有没有过延期还款，或者有没有其他的拖欠付款。许久不用的信用卡，也可以取消。 - 旧银行
在离开旧银行之前，最好和客服打个电话，问清楚如果离开是否有额外费用，discharge的过程一般需要多久 - 时间安排
我们建议大家提早3-6个礼拜提前准备。视个人情况而定，准备好银行所需要的材料，比如：council rate、水电费账单、bank statement等等。我们经纪人会协助您轻松准备好需要的文件清单，如果您比较紧急可以通过FastRefi服务更快速的达到转贷目的。
｜非居民海外客户
要知道前几年银行市场的突然收紧，许多非澳洲居民通过私人或小型基金办理贷款，甚至有许多客户选择了全款支付。
如果您有需求，也是一样可以办理转贷或将付清物业重新抵押办理贷款套现。
- 通过转贷同样达到减少利息还款
- 或选择更好的还款方式
- 从短期1-2年贷款产品更换为25-30年长期产品
- 从付清物业抵押贷款拿出资金用于新投资或偿还债务
- Meriton Vendor Finance到期转贷调整
责任编辑：Zoe Chan
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本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
My Home Loan解決澳洲房貸難題
我是否應該考慮轉貸（Refinance）？調整貸款需要考慮的事項
隨著各個銀行陸續放出折扣/返現大招，相信大家一定都想過一個問題：我是繼續呆在現有銀行，還是轉去其他銀行？如果要去其他銀行，到底能拿到什麼好處，需要做些什麼？人人都在談論的“轉貸”（Refinance）是不是適合自己？下面的文章會給大家解答困惑。【閱讀原文】
首次置業者看過來，一口氣讀完，澳洲買房不再難！
當前的澳洲房屋市場房貸政策在收緊，拍賣清空率一直停留在60%以下，不過目前也是首次置業人士入市的好時機：房貸利率雖然上漲，但依舊處在歷史的最低點；投機者離場，許多投資人也因為政策和不確定性暫時觀望，競爭少了很多。這裡My Home Loan替您准備了六個可能會遇到的問題，也根據一般情況作出了回答。【閱讀原文】
日本建築大師隈研吾澳洲首個住宅樓項目將在上海發售
在國際上享有極高聲譽，在中國因北京三裏屯SOHO辦公樓和瑜舍酒店而擁有不少粉絲的日本著名建築師隈研吾，又有新項目帶給中國市場，這壹次是他在澳洲設計的首個住宅樓項目。
澳大利亞龍頭房地產開發商皇冠房地產集團日前在上海向媒體公布了悉尼的最新開發項目Mastery by Crown Group。該項目的亮點是由隈研吾設計的壹棟高達19層，建築外墻種滿綠植的“層疊森林”。
Mastery by Crown Group項目由澳洲皇冠房地產集團董事長兼集團首席執行官Iwan Sunito，世界著名建築設計師隈研吾以及獲獎悉尼建築設計師Koichi Takada，三位業內領軍人物，協力打造，帶領悉尼跨入建築設計新境界。
Mastery by Crown Group項目位於48 O’Dea Avenue Waterloo，共擁有384套奢華公寓，自帶懸臂式屋頂無邊泳池、健身房、社區活動室等度假式居民配套設施，底層零售區更是特設餐廳、咖啡館及商鋪等社區配套設施。
Sunito先生表示：“通過Mastery by Crown Group，我們致力於打造壹個全新的城市中心，壹個獨壹無二的社區，人們可以在這裏聚會、交流、學習、放松和娛樂，在蓬勃發展的城區享受豐富的社區生活。能夠將Mastery by Crown Group項目帶到悉尼，我們為此引以為豪。”
位於Mastery by Crown Group項目中心的“層疊森林”公寓樓，將成為隈研吾建築事務所在澳大利亞的首個住宅項目。
談到這棟19層高的住宅樓，隈研吾說道：“我們的願景是通過獨特的設計構思營建壹個有著溫馨、自然氛圍的社區。大樓的上部流暢過渡到下方的階梯露臺，讓建築與人行道在街道水平面親密連接。包裹著建築外立面的屋檐以木條覆蓋，木質元素讓建築表面增添了壹絲溫暖之感。每個屋檐上均覆蓋綠植，整個建築表面形成壹個垂直的都市森林。”
“這些設計構思模糊並淡化了建築輪廓，充分展現了Mastery by Crown Group項目為Waterloo地區帶來的全新形象。” 隈研吾先生補充道。
Mastery by Crown Group項目落址悉尼市政府Green Square重建規劃區，距離悉尼中央商務區5公裏，新南威爾士大學3公裏，悉尼機場7公裏。
至2030年，Green Square地區預計新增40,000余個崗位。該開發項目將於2021年完工，屆時將成為數百位Waterloo新居民的家園。
“皇冠房地產集團對悉尼Waterloo地區有著長遠的規劃願景並積極投身於此地區的改造，曾經的工業倉庫將變為健康有機、綠意盎然的新社區。其倍受歡迎的度假風格標誌性設計，在為居民打造愜意舒適生活的同時，更構建出全新的街景氛圍與文化，造福於公眾。” Takada先生說。
譽有Urban Taskforce Australia“房地產業2015年度風雲人物”美稱的Iwan Sunito畢業於新南威爾士大學，擁有建築(榮譽)學士學位及建築工程管理碩士學位，曾獲新南威爾士大學“Eric Daniels住宅設計卓越獎”，並於1993年成為註冊建築師。Sunito先生與其商業合作夥伴Paul Sathio於1996年共同創立皇冠房地產集團。自此，該集團已建立壹系列計劃開發及處於施工的項目組合，價值高達50億澳元。
皇冠房地產集團將於9月10日開始接受買家意向登記。公寓將於十壹月開盤銷售。項目預計於2021年完工。
在媒體介紹會上，Sunito先生稱皇冠房地產集團之前的樓盤，約有10%的買家為中國人，“大部分中國買家是孩子在澳洲讀書的家長。”
撰稿：光明
責編：VX
未來五年都市區商業地產投資回報率前景最被看好 | 澳洲
澳洲本土行業研究預測機構BIS牛津經濟研究所對澳大利亞各主要地產市場的投資回報前景進行排名，結果顯示，未來5年，投資收益前景最好的市場是澳洲商業地產，其中以悉尼辦公室市場居首。（海外房地產投資回報率）
BIS牛津經濟研究所(BIS Oxford Economics)以資本收益和租金增長作為衡量標準，對澳大利亞各主要地產市場的投資回報前景進行排名，得出2018年澳大利亞地產前景(2018 Australian Property Outlook)報告。結果顯示，未來5年，投資收益前景最好的市場是商業地產，其中以悉尼辦公室市場居首。
據該項排名結果顯示，未來投資收益最好的將是悉尼辦公室市場，其次則是墨爾本和堪培拉的辦公室市場，此外布裏斯班工廠的投資收益前景也較好。在該份報告中，前10名並未出現任何壹個住房市場身影。
未來幾年，澳大利亞地產價值和投資收益的影響因素將從收益率轉向租賃條件和租金增長。BIS牛津經濟研究所的房產方面的負責人蓋爾伯(Frank Gelber)指出，未來5年，投資者能夠獲得較高收益，主要將得益於低水平利率帶動的超常價格增長，而非收益率高。即使辦公室市場發展最為強勁的悉尼和墨爾本，從現在起到2022年間，辦公室投資收益率也會下降近1/5。
而澳大利亞不同市場的表現將不盡相同。悉尼和墨爾本的辦公空間在5年內仍會被低估價值，而在需求增長和空置率下降的情況下，預計租金將會明顯提升。
堪培拉在未來5至10年的收益前景也較好。過去18個月，堪培拉已經有6處重要的辦公室進行租賃續約，私人租賃需求也維持穩定。
珀斯、布裏斯班和阿德萊德則仍受礦業投資低迷影響，辦公室市場將出現估值過高和供過於求的情況，因此現在還不是投資者重返這些市場的時候。
BIS牛津經濟研究所指出，未來5年，悉尼辦公室內部收益率將為10%。墨爾本為8.2%，堪培拉為7.5%。
來源： 澳洲新快網
責編：Shelly Du
專科生申請澳洲留學讀研的條件
澳洲的教育發展水平是不比美國低的，但是相比較門檻而言，澳洲就低上很多。因為有著高質量的科研水平，這讓很多想要留學考研的人首選了澳洲。出國留學都是需要滿足一定的條件和優勢的，每一個國家的教育政策不一樣，對於留學生的要求也是不一樣的。那麼澳洲留學讀研條件有哪些呢？在進行留學的時候，又要做一些什麼相關的準備是比較好的呢？
專科生申請澳洲留學讀研的條件
國內很多專科生想要獲取高學歷水平，一般會直接進行讀研或是讀博的選擇。滿足它的第一個條件就是要具備專科學歷，沒有本科學位，還要具備一定相關的工作經驗。出國留要保證自己的語言交流是沒有任何障礙的，雅思過級的分數要在6.0或是6.5分以上。學制通常情況下是一年或是兩年，在學校專業的選擇上面有一定的限制，工作經驗要在2—5年左右。
本科生申請澳洲留學讀研的條件
1.申請的學位是本科學士學位。
2.如果你是211工程大學畢業的學生，並且成績比較優異的話，某些相關的要求會變得低一些。
3.雅思分數要在6.0—7.0分左右，當然院校不同對於雅思的要求也是不一樣的、
4.專業選擇上面沒有限制，學制基本上在1—2年左右。
5.達到一定的要求或是滿足一定的條件是可以進行獎學金申請的。
上面的兩種是本科和專科留學讀研的一些條件，不過這幾年澳洲的留學生一直都是一個上漲的趨勢，政府在相關的留學政策上面也進行了一定的調整，和美國相比較而而言，澳洲在各個方面都是比較符合大眾留學的。費用上面不是特別的高，基本上都能夠承擔的起，申請留學的條件要求也不高。
投24萬漲37萬 華人買家分享悉尼投資實操秘笈 | 居外買家故事
作者：Charlie
今天的澳洲，房產中介已經不需要苦口婆心地勸客戶投資了，過往的房價數據就是最好的證明。居外網接下來為大家介紹的是成功投資悉尼房產的普通買家——查理Charlie，壹起了解下他是如何理性、有策略地實現悉尼房產投資夢想的。
投資概況
- 買房類型：新公寓
- 戶型：2房1廳2衛+車位，共100平米
- 置業結果：成功投資
備註：本案例中，Charlie買的是期房，海外買家在澳洲也同樣可以買，不存在限購問題。
下面是Charlie分享的買房決策過程及重要決策邏輯，供各位看官參考。
壹、買房前該回答的N個問題
無論買房目的是投資還是自住，都需要考慮清楚以下問題：買在什麽地方？買什麽樣的房？自己的預算有多少？找誰買？全款買還是貸款買？貸款的話，澳洲的銀行能貸款嗎？如果行，貸款比例多少？能貸多久？利率多少？采用固定利率還是浮動利率？如果投資出租，租金多少？需要自己貼錢還房貸嗎？投資回報率多少？等等諸如此類的問題
由此可見，居外編輯建議做壹個表格，問題對應數字和答案，各位想要進入海外房產投資的投資人， 需要先結合自己的財務狀況，調研和評估，回答完關鍵問題再采取行動。
二、悉尼買房的全流程實戰經歷
基於Charlie的買房經歷以及他此前在房地產開發管理咨詢背景，Charlie特意分享了獨門購房流程圖，能令各位讀者朋友對於怎麽在澳洲買房壹目了然。
>>>澳洲置業百科：澳洲購房流程 | 澳洲房貸申請 | 澳洲房產稅費
1、前期準備
購房的前期準備工作非常重要，需要了解市場，鎖定目標區域，確定預算範圍，還有澳洲政府關於海內外買家的購房政策和法規，銀行貸款政策、稅務的問題以及購房過程中將會發生的費用等等，下面會分別介紹。
1.1、了解市場，確定預算範圍
買房之前肯定得通過各種渠道了解市場以便確定目標區域和預算範圍，做到有的放矢。首先通過個別房產中介了解市場情況，包括悉尼房地產市場變化的歷史數據和趨勢，同時在澳洲壹些知名的房屋銷售網站上了解各類價格數據，也和線下中介接觸了解壹下他們的看法。
通過廣泛的調研，我也根據自己的經濟條件基本確定了自己的預算範圍為60~80萬澳元。
1.2、了解澳洲購房相關政策和法規
通過瀏覽澳洲新南威爾士州公平交易廳網站(英文）可以了解如何選擇中介以及購房時有哪些註意事項（中文）。按照法律規定，只有具備執業資格的中介才可以開展中介業務，這樣的話，萬壹發生什麽問題可以向州政府公平交易廳以及中介行業協會投訴。
對於海外買家，還得了解澳洲政府海外投資審查委員會的最新政策、地方政府關於印花稅的政策，還有銀行的貸款政策等等。
需要註意的是，澳洲市場上有些屬於黑中介，沒有任何執業資格，而且膽大妄為，如果沒有搞清楚就容易上當受騙。州政府公平交易廳網站上對於購房的壹般程序和註意事項都有基本的介紹，沒有經驗的買家可以先好好看看。
1.3、聯絡會計師和房貸顧問
買房之前還應該預先和自己的會計師和房貸顧問溝通壹下。找會計師主要是涉及稅務問題，是以個人名義買房還是家庭信托買房比較好，假若以後房產升值賣房賺了錢怎麽納稅。對於澳洲稅務居民，購買房屋壹年之後出售的話，盈利部分的50%得計入納稅收入。
找房貸顧問需要了解的是，假若房屋是有壹定期限的固定利率的貸款，壹旦在固定利率貸款期限內轉房貸或賣掉房屋也就可能意味著違約，需要支付貸款銀行壹定數額的罰金。這壹點我是真的忽略了，畢竟以前沒有買過房。當然，後來房子升值想做轉貸時問了貸款顧問，貸款顧問告知會有所損失，覺得還能承受也就算了，當然，貸款顧問也會有損失，因為先前銀行支付給貸款顧問的部分傭金會被銀行收回。另外，如果買家認識房地產估價師當然也不錯，可以咨詢壹下目標房產的價值。
1.4、了解購房的稅收和費用
購買澳洲房產時，印花稅是買家需要繳納的最大壹筆費用，根據房產價格、個人情況以及房產所在地不同，所付印花稅有時可能高達房價的5%。如果是海外買家，根據房產價格的不同，則需要向澳洲政府的外國投資審查委員會繳納數額不等的費用，例如價格在100萬澳幣以下的房產，目前需要向澳洲政府的外國投資審查委員會繳納5,000澳元的費用。
我當時買的73萬澳元的房子，印花稅交了2.7萬澳元。購房時還有律師費，悉尼這邊大概是900~1200澳元，律師費中其實還包括壹些政府的收費，為了省事都由律師代繳了。
2、擬定買房策略與選擇房源
隨後我擬定了基本的買房策略：通過廣泛接觸中介或開發商尋找位置不錯、符合預算以及口碑好的開發商開發的公寓樓花（即期房）。
樓花的最大好處是付了第壹筆款（壹般房價的10%）簽署合同之後，還有壹段時間準備過戶的資金，不利之處是不知道房子能否按期交付，也不知道是否會有設計變更，或者規劃是否能獲批，最終房子能否真的建起來，或者最終質量到底如何，要避免這些風險，找個口碑好的開發商尤為重要。
經過壹段時間的了解，有人向我推介悉尼北岸聖雷納茲地鐵站附近壹個2房1廳1廚2衛帶車位的高層公寓樓花，室內面積100平米，價格73萬澳元，所在的樓層視野也不錯，可以看到遠處的海灣，離悉尼歌劇院大約5站路，另外，樓盤附近有不錯的學校和醫院，還有知名連鎖超市，當地市場上類似房源每周租金700澳元左右，我壹看，這個可以考慮！
3、選擇貸款顧問及預批貸款
好的貸款顧問能夠根據買家的具體情況提出好的貸款建議，尋求最優貸款條件並幫助做好貸款的預批，這個非常重要。假若買家和開發商簽約交換了合同而到房子需要過戶的時候貸款卻辦不下來，那麽買家有可能損失10%的價款（如果購房合同規定是10%的話）。
這是我買房之後才知道的，當時沒有經驗，也沒有誰提醒我。現在回想起來，只能說老天爺眷顧我了。特別在當今澳洲銀行基本拒絕貸款給海外買家的情況下，海外買家壹旦付了錢交換了合同而最終又沒法辦理貸款，房子沒法過戶的話，這筆價款和印花稅可就白白損失了。還有，萬壹房價在過戶時跌價了，開發商收回房子轉賣時還會向買家追索這個跌價的損失。
4、選擇律師及購房合同談判
好的律師會真正為客戶考慮，他們會仔細研讀購房合同並指出其中的不利條款並努力爭取更有利於買家的合同條件。壹般大家關註的主要是交房標準、交房期限、保修年限、違約責任等。在交換合同之前最好和律師溝通壹下，看看自己關心的問題是不是問題。
在房地產行情好的時候房子不愁賣，開發商壹般不會願意和買家談判合同條款，假若市場不好，態度又可能不太壹樣，協商的余地就大壹些。我買房的律師是中介介紹的，事後想來也是壹個陷阱，沒事皆大歡喜，萬壹和開發商發生沖突的時候妳的律師就不是妳的律師了，因為中介是代表開發商賣房給妳的，中介往往會“好心”給妳介紹律師，這些律師的生意來自中介，而律師和妳只是壹錘子買賣，對吧？
5、交換合同
按照合同規定，我當時支付了幾千澳元的誠意金之後有5天的冷靜期，冷靜期內買家可以變卦不簽合同並拿回誠意金。假若冷靜期過後再變卦就損失誠意金了。需要註意的是，通過競拍拿下的房產是沒有冷靜期的！
我當時提供了身份信息、簽署了購房合同並支付了房價的10%就完成合同的交換了，也就是說購房合同生效了。隨後在數月之內律師會提醒買家支付印花稅。交換合同時無需辦理貸款，壹般在交房前三個月開發商會通知買家辦理貸款。
6、房產的過戶
當房子完工並驗收合格，開發商在有關政府機構辦理好產權登記之後會通知買家交割房產。辦理過戶手續之前開發商會安排時間讓買家驗房，看看還有什麽問題，然後拍照留底簽字記錄在案，給開發商大約二周時間整改。
房產過戶前買家還必須辦好銀行貸款，如果是打算付全款的土豪，辦理銀行貸款這個環節就可以省略了，到時候直接拿支票給自己的律師，買賣雙方律師約定時間和地點就可以完成房產的過戶手續了。假若房產有貸款，那麽產權文件原件是放在貸款銀行做抵押的，買家拿到的是復印件。需要說明的是，房產的過戶手續除了律師可以幫忙辦理，買家自己也是可以辦理的，只要您有這個專業能力！
三、投資收益：2年升值37萬！
我當時買的這套公寓是2014年底交房的，首付壹共20%，銀行貸款80%，貸款利率屬於只還利息不還本金，利率平均4%，鎖定2年。每周租金700澳元，市政費每季度250澳元、物業管理費每季度1000澳元，房屋保險費每年174澳元，水電和網絡寬帶費用由租客承擔。
這樣的話，我的收支相抵之後還有盈余。也就是說這個物業屬於正現金流資產，無需自己倒貼錢。不過假若中介找的租客出現什麽問題就不好說了。最重要的是，最近幾年該區域房產升值不錯，同類房產售價達到110萬澳元。也就大概2年半的時間，這套房產升值約37萬澳元，假若現在售出，投資回報率還是不錯的，但是會交很高的稅，澳洲政府會通過稅收政策抑制炒房，無論對於買家賣家都是好事情。
四、投資心得：看好澳洲房市發展、投資有技巧
澳洲是目前全球少有的相對比較健康的房地產市場，當歐洲面臨壹波波恐怖襲擊的威脅時，澳洲由於得天獨厚的地理位置還有相對嚴格的槍支管制，成為地球上最後壹片樂土和避風港，這也是最近幾年全球投資人和移民蜂擁而來，從而
前Geeky京城工科男 現在的墨爾本房產投資達人 | 居外買家故事
前面幾期內容裏，居外網為大家介紹了真實的買家在海外投資房產的故事，讓大家對怎樣在海外買房、投資的實際操作有了大概瞭解。不過，“授人以魚不如授人以漁” ，以往的買家案例固然精彩、有價值，而成功者總結出來的經驗、體會壹樣值得關註。本期壹起看看澳洲房產投資者Peter Pang總結出來的澳洲房產投資經驗分享。
買家概況
- 買家：Peter Pang /北京人
- 置業區域：澳洲
- 置業目的：投資
- 買房類型：適合投資的各類物業
- 置業結果：成功投資，小有所成
備註： Peter的澳洲房產投資經分為怎樣選擇買房區域、影響房價的因素、是否該投資學區房、怎樣的房產才算豪宅、是否可以買古董房（HO）及總結，共6部分，篇幅較長，請耐心閱讀。
壹、怎樣選擇買房區域
新移民或買家到了澳洲，該在哪買房呢？這裏我想先解釋壹種現象，那就是宇宙的中心五道 口的形成（上海人也可以理解為五角場或莘莊現象）。北京的大學主要集中在海澱區，那麽大學生從上學的時候開始也就最熟悉那裏， 再加上北京政府把中關村規劃為IT產業基地，大批IT公司在那裏聚集，也就形成了工作學習的必要環境，大量的居住和購物消費需求由此誕生，肩負居住功能區的五道口無疑成為了滿足此需求的步行距離內最合適的位置。
長此以往，隨著來北京上學就業的外地人越來越多, 興建起了各種大型的商業設施，親戚朋友這麽壹問，都說住五道口交通便利，生活工作兩不誤，於是就形成了宇宙的中心。其實五道口以前就是老玉米地、旁邊給農民住的窮鄉僻壤， 妳要是問問老北京買房會不會選五道口， 得到的答案壹定是否定的。
有人說了， 哪個大城市不是從無到有發展起來的呢？廢話， 壹個十幾朝的古都和郊區的壹片才發展了十年的新區能特麽壹樣麽？
初來墨爾本的華人就好像剛到北京的外地人壹樣， 問問朋友，找找親戚，發現要麽住 Glen Waverley 要麽住 Mount Waverley, 讓帶著給介紹介紹看看房子， 壹致回答 ：Glen 好啊， mt 豪啊，又是排名前十的公校校區，又是大型的購物中心，還有電影院，火車站，汽車總站， 亞洲食品商店和各種亞洲餐廳更是讓妳的胃流連忘返。於是形成了新的宇宙中心 glen waverley ， 壹批壹批的土豪大媽，壹擲千金，200萬，300萬，不惜壹切也要擠進這宇宙的中心。可問問墨爾本的本地人呢？呵呵，跟五道口的答案是壹樣的。
其實從投資的角度來講，就要買 glen 這種五道口位置，步行距離可以到達壹切，因為人口爆炸增長，房價大幅增長，短期投資回報很高，買完等倆月馬上賣，賺快錢或者囤地做開發， 賺大錢！但要選對當地最熱的區域，還需瞭解當地的居住觀念。
壹個問題妳必須明白，宇宙的中心，就算再繁華，也算不上宜居之地。周圍高樓林立，車水馬龍，酒吧的音樂就能吵死妳，大街上天天各種行騙的和要錢的乞丐，警車從妳家不遠處24小時呼嘯而過，開發商會願意買下“外灘”的壹塊地並開發成高樓出租或者出售，但不會做成別墅。
看看在“宇宙的中心”居住了3-5年的人都搬去了哪裏， 他們的地都被誰買下來做了什麽， 妳就會明白該在哪些區域買房了。按照澳洲的居住文化，是要和繁華的中心保持安全的距離（必須有車）， 而不是直接住在市中心。當然，無論如何， 把買房的區域選在長期均價 top10 以內的區，肯定是不會錯的！
二、影響房價的N個因素
買房不要憑感覺，而讓數據說話！幸運的撿到了白菜也不要天天炫耀，這樣會誤導大眾， 因為沒有參考意義。下面貼壹些我自己制作的圖片和工具截圖， 要培養自己用數據畫圖的興趣， 學習用好每個工具，從大數據中提取有用信息。以下是我總結的影響房價的N個因素：
1、房產及周邊配套列表
>>>澳洲置業百科：澳洲購房流程 | 澳洲房貸申請 | 澳洲房產稅費
2、各區均價排名變化
3、學區地圖
4、房屋周邊土地規劃
5、區域需求判定
6、周邊房價對比
7、每周成交數據
這些都只是壹些最基本的圖表和工具，而且當地都有對應的專業網站提供相關數據，查找不難。其實還應該包括更多，比如用 google earth 查房子海拔，打電話給區政府詢問 zone code 等等，壹套房子貴，總歸是有壹些原因的，多看多聽、多經歷，形成自己的理論並不斷完善。
三、是否該投資學區房？
中國的教育資源大都集中在公立學校手中， 從小我們就知道， 中國的私校是混日子的， 教不出好學生，壹入私校深似海。但這種情況在國外是剛好相反的（主要是因為民主社會與集權社會對資源分配的不同）。
國外的有錢人，包括中產， 壹般是不會送孩子去公立學校的， 因為公校不論硬件設施， 還是教師資源都遠遠不如私校，因為國外政府根本沒錢，連政府都會破產的國家，怎麽可能靠政府養好學校呢？
再有就是，老外對社交圈非常重視，其實就是國內的關系網，試想壹下，如果妳的孩子從小學開始的同學、同桌、好友、就是政客、企業主、醫生、律師、銀行家的孩子，那麽等他們 長大了， 妳還會擔心自己的孩子混不好嗎？
那麽學區房到底重要不重要呢？？
這裏我來講壹個道理，力從地起，人類所有的行為都需要土地。 想造汽車？需要廠房；想辦學校？需要教學樓；想開車？需要修公路；想看病？需要有醫院。。。。。。這些所有的人類行為，都需要土地的支持， 而各種各樣用途的房子，也就是因為這些各種各樣的需求而被建造的。
如果最近幾年的新生兒出生率高， 那妳屯個學區房準沒錯， 如果最近留學生開始多起來 了， 那就買兩套大學旁邊的學生公寓吧， 要是認為人口老齡化是個趨勢， 那麽買個醫療有關的用地是會保值的， 看好互聯網？物流用的廠房是關鍵， 要是覺得今後會普及在家辦公， 那麽辦公樓千萬別買，o2o 送餐會波及餐飲業？那就別碰做飯館的底商， 新移民數量看漲？那買兩套市中心的公寓也無妨。
房地產是壹個很大的行業， 涉及到經濟的方方面面，因為所有的經濟的發展都需要以土地為依托來進行，小到停車位，墓地，大到海島，摩天大樓， 房地產即 經濟本身！
所以到底要不要買學區房呢？？我相信讀到這裏，妳應該已經有了自己的判斷，何止學區房， 醫院，商店，辦公樓，咖 啡廳，誰知道會不會是妳的下壹個目標呢？
四、怎樣的房產才算豪宅？
下面列舉了壹些我認為的豪宅需要的元素，壹套房子如果能給人帶來精致感，那麽就離賣個好價錢不遠了，就像買蘋果產品和中關村地攤貨的區別，要讓人有住在裏面有高大上的感覺，可以多去去世界各地的五星級酒店大堂感受學習壹下。
1、功能性要完善。泳池、SPA、電梯、臺球廳、雪茄房、酒窖，至少4車位車庫，健身房，網球場，電影院，書房，9洞推桿草坪，中院，地下室，空中花園，戶外燒烤區，四合壹臥室，鋼琴，壁爐，高墻闊院，單層房高超過3米，前園有縱深感，酒吧，視頻監控安保系統，中央空調等，以上都算必備的要求。
2、景觀（view）要好。說到 view 有壹點不得不提， 就是上坡地還是下坡地的問題， 有些人說地壹定要平， 其實大錯特錯了，對於豪宅而言為了獲得更好的 view ，地壹定要又坡度， 只是選擇上坡或下坡，玩法不壹樣而已，平地妳只能看到鄰居家的窗戶，只有坡地妳才能越過鄰居的屋頂和樹木看到真正的風景(能在山尖兒上找快周圍沒有鄰居的平地也行～比如墨爾本 mt dandenong 的 sky high~)
3、提升精致感上： 最好的木地板，復古花紋地毯，水晶燈，旋轉的樓梯, 樓梯的欄桿和扶手，浮雕墻，木包墻，拱形吊頂，透明玻璃透光頂，廁所浴室天然大理石從頂到底，嵌入式水晶櫃，整體廚房用最好的廚具。
所有櫃子都是從頂到底的櫃門並使用帶立體感的木材；整面墻的書櫃；外墻塗層並在細節處有石雕腳線花紋特色浮雕；電源位置設計合理看不到明線；燈光夠足、房間布局采光合理；每個房間之間靠走廊隔開；電影院合理的聲樂場設計；寬敞的走廊、藝術感強的大幅的壁畫；墻體凹凸設計可放置古董展示；雙開木質復古門或玻璃門；鏤空的玄關；地寬超過20米並有氣勢的房子前臉；前園縱深足夠走車，全自動院門，木質遮光百葉窗或從頂到底落地歐式窗簾；每個房間有自己獨立控溫的中央空調；天然大理石廚房中控臺；泳池玻璃護欄或室內透明頂泳池；燈光網球場；花園的設計要小橋流水亭臺樓閣曲徑通幽。
以上都是很具體、很明確的硬性指標，下面是壹些我看到的不錯的豪宅設計，供參考。
投資澳大利亞物業必讀：海外人士空置稅｜居外專欄
去年12月，澳大利亞政府正式通過了一份針對海外人士在澳大利亞購買住宅房卻將其空置超過6個月之上所征收的空置稅的一項法律。這裡空置的定義包括沒有人居住或沒有出租給別人。政府引薦該項法令的目的是迫使海外投資客在購置澳大利亞當地的住宅物業後將其掛牌出租從而緩解澳大利亞緊缺的租賃市場。那麼，政府如何知道哪些人需要支付空置稅呢？他們通過要求海外人士每年以申報空置稅的形式來決定他們是否需要支付。
哪些海外投資客需要向政府每年做空置稅申報？
以下購置澳大利亞住宅房的海外人士：
符合上面條件的海外人士，即使出租了他們的物業，他們每年也需要向政府做空置稅申報。如果物業持有人超過一個人，有可能所有人一起做一次申報，也有可能要求每個人分開單獨申報，具體視購買時的法律文件。
如有以下情況發生，該海外人士不需要進行今後的空置稅申報：
- 購置的物業已售或轉給別人（包括物業持有人死亡）
- 該海外人士成為澳洲稅務公民
哪些海外投資客需要支付空置稅？
如果你需要做空置稅申報，並且在一個空置年你的物業沒人居住或沒有真實的放在出租市場超過183天；或者在空置稅申報截止日期前，沒有按時申報的人士。
什麼是空置年？
空置年是從你第一天占有該項物業起至接下來的每一個連續的12個月的時間，它不同於公歷年，也不同於財政年，是每個物業所獨有的。
哪一天算正式占有該項物業？
一般來說從房子交房日那天或也有可能在物業獲得可居住證之日。
183天的要求
可以不是連續的183天，而是一年分為幾段分開的時間的 之和，但是每段分開的時間必須等於或超過30天才能計入183天之中。值得注意的是，短租類的物業（一次合同少於30天）將不符合以上183天的要求，因此需要支付空置稅。
空置稅豁免
如果你可以證明在一個空置年裡你的物業至少有183天不適合人居住，你將不需要支付當年的空置稅。當然你還是需要申報空置稅來申請此豁免。
申報期限
空置稅申報的期限是每個空置年結束後的30天之內。
不准時申報空置稅的懲罰
如果你沒有准時申報空置稅，你將需要支付空置稅不管你的物業在空置年居住或出租多少天。嚴重的，不准時申報空置稅或沒有保留相關的資料，有可能會受到民事懲罰。每年申報空置稅的相關資料需要保存至少五年。
空置稅需要交多少？
一般來說，如果你需要支付空置稅給稅局，空置稅的金額將同你買房時海外人士投資申請費相當。具體的金額在申報空置稅以後會自動由系統生成。如果你因為購買的是開發商已經獲得新房豁免證書的樓盤而沒有支付海外人士投資申請費，空置稅金額將會是假設你當初購買一般的樓盤所需要支付的海外人士投資申請費，該金額最少是5500澳元（約27048元人民幣）.
個人狀態變化
如果你有以下情況的變更，你可以在申報空置稅時通知稅局：
- 你已經不是海外稅務居民
- 你的投資物業已經轉讓他人
- 你的聯系方式有所變動
如果您對澳大利亞的海外人士空置稅有任何疑問，請透過居外聯系皮特馬丁（Pitt Martin）會計師事務所。
責編：Zoe Chan
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