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居外課堂：五大海外熱門國家買房稅費大PK

美國：對於買房來說，交易稅所占的比例是最大的，而律師費的差別非常大，特別是在紐約市，律師費比壹般城市都高出很多。產權保險壹般為房屋價值的0.3%-0.5%。其他費用各地區差距不大，壹般控制在2000美金以內。此外，美國買房的中介費是由賣家支付。

需要註意的是，在美國買房時，壹次性支付的買房費用比例最少，但買房後，還需要支付大約0.5-2%的房產稅。這也是壹筆不小的支出。

想要瞭解更多，可點擊：美國各州房產稅壹覽表

澳洲：在澳洲買房費用，除去房子的價錢之外，妳大約還需要預留房價5%-7%（壹般不超過房屋總價的10%）的金額來支付各種費用。假如妳還需要申請按揭貸款，那麽費用的支出還會更多。其中印花稅是買房稅費中的大頭，征收比例因州而異。

澳大利亞西澳州（Western Australia）房產印花稅征收標淮

澳大利亞維多利亞州（Victoria）房產印花稅征收標淮

澳大利亞昆士蘭州（Queensland）房產印花稅征收標淮

英國：在英國買房，主要的費用包括聘請律師的費用、印花稅、中介的費用三部分。其中印花稅是最為重要的房產交易稅，也是數額最大的費用支出。通常在房產交易完成的30天內繳納。值得註意的是，英國房產印花稅的征收標淮並非固定不變的，而是不定期更新，以下是最新的征收標淮。英國房產交易稅是多少？

加拿大：在加拿大買房稅費包括13項，其中有壹筆開銷不能忽視，那就是土地轉讓稅。妳需要繳納多少稅完全取抉於妳購買房屋的價值，價值越高當然需要負擔的土地轉讓稅也越高。當然對於初次買房的購房者，政府也有特殊的“福利”。

想要瞭解更多，可點擊：加拿大買房稅費

新加坡：在新加坡購置房產，印花稅是最主要的交易稅費，在目前降溫措施影響下，18%的稅率會對很多買家造成抉定性的影響。使外國人購房與本地人不再同等待遇，除要繳納固定的約3%印花稅外，海外人士和以公司名義購買任何新加坡住宅，必須支付3%+15%的額外買方印花稅。

想要瞭解更多，可點擊：新加坡房產投資費用詳解

居外課堂系列文章，解答大家在海外買房中最常碰到的問題。不管妳是打算在海外買房，還是已經在海外買房，妳在海外置業的過程中，有任何疑問，歡迎來信告知，居外課堂將竭力為您解答，點擊查看更多系列文章

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對不起，我要去澳洲買地建房了！

談起“房子”，也許你會想到“家”、“投資”、“穩定”、“避風港灣”、“地位的像征”…….而有遠大目標的人，想到的關鍵詞可能卻是“未來”與“規劃”。

相比於直接買一棟現成的房子，買上一塊地理位置優越的土地、按照自己想要的樣子建房子會不會更酷？答案是肯定的——寬敞的起居室、孩子可以自由玩耍的後院、專享的車庫……如果這棟房子是在碧海藍天的澳洲，那就更美了。現在，在澳大利亞的維多利亞州，中國人也可以購買土地，擁有它的永久產權，隨心而欲地去建造自己喜愛的夢想住宅！您也可以開發它更多的潛在價值，並坐等升值！

所以，當你還在為如何規劃自己的財富和未來一籌莫展時，對不起，我要去澳洲買地建房了！

這是一片位於澳洲維多利亞州莫寧頓半島（Mornington Peninsula）海斯汀斯（Hastings）3915，木匠北巷（Carpenters Lane North）3號的土地，總占地156200平方米的土地，坐擁38.5英畝的緩坡牧場，不遠處就是碧海金沙，實屬整個澳大利亞範圍內所剩無幾的珍稀機遇！

海斯汀斯（Hastings）3915，木匠北巷（Carpenters Lane North）3號待售土地全貌

這塊土地，最近才剛剛被授予城市規劃許可證，炙手可熱！要知道在澳洲，土地絕對是賣方市場，有限的土地通常都會在上市的一周甚至一兩天之內被搶購一空！其總占地156200平方米，被細分成了7個地塊，其平均地塊面積超過2公頃（5英畝）。它的外部邊界，穿過木匠南巷（Carpenters Lane South）即可直通柏油路，交通便利發達，周圍有兩所高中、兩所大學，將它購買下來，無論您用以建造自己喜愛的夢想住宅、享受無限隱蔽性，還是開發用做其他，升值的空間都將遠超您的預期。

海斯汀斯（Hastings）3915，木匠北巷（Carpenters Lane North）3號待售土地規劃圖

心動理由一：天堂般美景、交通便利

從一望無垠的海岸線、保持著原始風貌的海灘，到遍布著野生動物和森林的國家公園，再到葡萄酒酒莊、湖泊以及適合滑雪、攀登和遠足的高山，本塊待售土地所屬的維多利亞州都可謂應有盡有、包羅萬像；最難得是，如果從墨爾本出發，維多利亞州大部分獨特而又豐富多樣的景區您都可以當日往返。

在迷人的維多利亞州，莫寧頓半島恰恰是那個把歐洲傳統的海濱生活方式和澳大利亞特有的魅力結合起來的地方。買下這裡的土地，成為這裡的居民，您可以在微風吹拂的海濱逛畫廊、做SPA、品咖啡，或者去往內陸地區的精品酒莊享受美食美酒，如果想去墨爾本，開車一個小時便可以方便到達。

心動理由二：升值空間大、收益可期

現如今，在悉尼和墨爾本，土地價格的漲幅已經超過了房子。相信在接下來的時間，將會不斷出現開發商為了彌補供不應求的局面，紛紛囤積土地，加快新建住宅的開發力度的現像，這將在一定程度上進一步推動大城市稀缺土地價格的上漲。而相比土地價格昂貴的悉尼、墨爾本，環擁澳大利亞東海岸末端的維多利亞州現如今的土地價格還有著相當高的上升空間。所以如果你想在澳大利亞購買土地，秘訣就是——出手一定要快！出手一定要快！出手一定要快！（重要的事情說三遍）

心動理由三：買地建房實惠大、優惠多

買地建房在澳洲是為普遍的一種購房形式，比較適合願意多花些精力和時間打造個性家園的購房者。其背後的優勢不言而喻：

節省大量的印花稅。買地再選房僅按土地價值來交印花稅，不征收房屋部分價值的印花稅；而買一樣總價位的現房是按總價來交印花稅。
自己選地造房可靈活選擇自己心儀的戶型及裝修標准，而購買現房往往是開發商直接給業主定好交房戶型及標准。
可靈活跟建築商確認建房開始時間及交房時間。
和樓花一樣，資金准備時間比較充裕。可分期交房款，購買現房則需要馬上付全款。

當然，建設一座您心目中理想的家園，單純依靠金錢是不可能實現的。它需要您用心去籌劃、用愛去加持，也許這個過程才最珍貴。相信維多利亞海斯汀斯（Hastings）3915、木匠北巷（Carpenters Lane North）3號的這塊土地，可以幫助您讓夢想照進現實——用一個家，溫暖一座城。

注意：

澳大利亞維多利亞州Hastings房產的該房產只可通過一私人物業方可進入。提前預約方可參觀住宅。
出價截止日期為11月16日星期五17:00，地點為代理人辦公室。
預付10%的定金。余款60天內付訖。擁有空地占有權。

有關信息備忘錄和更多詳情，請點擊 http://www.juwai.com/43898082.htm 或致電居外熱線400 0041 7515查詢。

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撰文：Flora Kang
責編：Zoe Chan

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公寓房熱潮在美國澳洲繼續燃燒｜居外專欄

隨著選擇公寓而非獨棟住宅的購房者越來越多，開發商們在配套設施方面的角力也日趨白熱化。

在紐約，名人夫婦湯姆·布雷迪（Tom Brady）和吉賽爾·邦辰（Gisele Bundchen）剛剛賣掉了他們的“麥迪遜一號（One Madison）”公寓。邦辰和布雷迪夫婦以1170萬美元（約8140萬元人民幣）的價格購買了這套整層公寓，後以1395萬美元（約9706萬元人民幣）的價格將其售出。

湯姆·布雷迪（Tom Brady）和吉賽爾·邦辰（Gisele Bundchen）夫婦

西雅圖的房屋建築商已經開始像2005年那樣縱情狂歡了：沒錯，公寓的時代回來了。

自前十年的房地產泡沫破滅後，開發商在過去數年裡除了公寓什麼都建，而現在他們終於要把重心轉移回來，重新建造公寓了。

其結果或許是這樣的：未來幾年內，購房者可能會擁有豐富的購房選擇，這對於年輕人，其他買不起獨棟住宅的首次購房者，還有想縮小住房面積的空巢老人來說都是格外令人欣喜的好消息。

然而，新公寓的價格也不便宜——一間單臥室小公寓的售價通常超過50萬美元（約348萬元人民幣）。而且公寓還將吸引更多投資者，這些投資者不僅會抬高價格，讓普通買家更難買得起房子，有時還會空置房產等待它們升值。

到目前為止，西雅圖和貝爾維尤大約只有2000套公寓是開放出售的。但根據一家追蹤該地區公寓銷售情況的市場營銷公司Polaris Pacific的說法，未來幾年內，大約有6000套公寓即將完工。

目前僅在西雅圖就有20多個公寓項目（共5000套公寓）正在建設當中，而其中的大多數項目過去數月才剛剛公開。

在某些情況下，公寓項目是全新的專項工程；在其它情況下，開發商原本打算建一般的公寓，但中途改變了計劃，決定將它們改造成共管公寓（兩者的區別在於公寓的用途是出租還是出售）。

自上世紀中葉房地產泡沫破滅之前的共管公寓發展盛況以來，西雅圖地區還沒有出現過這樣的公寓熱潮。

居外誠意推薦：西雅圖晨曦豪宅公寓

西雅圖晨曦是西雅圖市中心近十年以來，少有的高端豪宅公寓項目。它與西雅圖標志性建築“太空針塔”遙相呼應，在多重意義上刷新了“地標性塔樓”的概念。項目位於市中心區域，弗吉尼亞街與第三街交叉口。步行5分鐘即可到亞馬遜總部、派克市場、奢華購物中心Nordstrom旗艦店。西雅圖作為全美數一數二的文化娛樂中心，在西雅圖晨曦附近，就有文化博物館、藝術博物館、圖書館音樂廳和體育場。從這裡出發到西雅圖塔科馬機場也只需要約20分鐘的車程。
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澳大利亞東海岸沿岸的資本市場發展趨勢十分明顯：悉尼和墨爾本的房地產價格增速大幅下降，而布裡斯班房價增速的下降幅度要低得多。

根據CoreLogic （悉尼知名房地產數據分析公司）提供的數據，2017年，悉尼房價上漲了2.1%，而2016年的房價漲幅為16.7%。墨爾本的房價於2017年上升9.1%，遠低於2016年15.1%的水平。布裡斯班的房價增長率略有下降——2017年的房價漲幅為3.1%，而2016年為4%。

CoreLogic的《2017年度優中之優報告》（Best of the Best Report 2017）顯示，從各個城市來看，悉尼和墨爾本的繁榮市場在2017年開始降溫，但許多郊區公寓的價格仍然出現了大幅增長。

在繁榮期即將結束時，我們往往會發現城市整體的房價增長速度下降，但是人們對最佳郊區的優質房產依然有著長期需求，這類房產的價格也保持著強勁的增長。最佳郊區可以被定義為那些能為人們提供一種良好生活方式，臨近工作場所或價格可負擔性較強的城市邊緣地帶。

在當前周期所處的階段，購房者會變得更加挑剔，而且不願意爭奪“B”或“C”類房產。

比方說，去年悉尼的房價可能只增長了2.1%，但下北岸麥克馬洪斯角附近的高檔海濱郊區的房價上漲了45%。這些郊區都是重要的公寓住宅區，建有大量的公寓建築群。

對於那些有意在美國和澳大利亞投資的購房者來說，購買距離省會城市中央商務區10分鐘路程的房產已成為一項關鍵趨勢。

Raine & Horne Green Square公司旗下經紀人Trever Back提供的房源實例：這套3臥室分層頂樓公寓坐落於悉尼滑鐵盧阿奇博爾德大街（Archibald Avenue, Waterloo）1007/9號，堪稱中央商務區邊緣地段的奢華住宅典範。該物業將於11月10日拍賣。

責編：Zoe Chan

美國和澳洲頂尖拍賣師James Pratt專欄全集

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新西蘭淨移民人數跌至三年來低點離境人數為何越來越多？

抵達新西蘭的人數減少以及離開新西蘭人數量增加導致移民淨流入量降至三年低點。

Westpac高級經濟學家Satish Ranchhod表示，9月份的淨移民人數下降至4640人，而年度人口流入量降至62700人，為2015年10月以來的最低水平。

“結果顯示年度淨移民流入數量明顯下降。”

與去年同期相比，截至9月份的一年中，移入人數為129000人，減少了2600人，流出人數為66200人，增加了5600人。

新西蘭統計局人口監管高級經理Brooke Theyers表示，移民離境的增加和移民入境人數的減少都導致淨移民水平下降。

“然而，隨著變化的增加，移民離境的增加影響更大，尤其是非新西蘭公民。”她在一份聲明中說。

在66200名離境人口中，一半以上是新西蘭公民，即34500人。然而，離開的非新西蘭公民在12個月內增加到31800人。

ASB經濟學家Mark Smith說：“令人鼓舞的是，勞動力市場容量的增加，年度工作簽證發布數量為46933，繼續創下歷史新高。”

而本年度的流出人口數為66249人，為2014年2月以來最高。

他指出，每年離開新西蘭前往澳大利亞的人數為25710人，為2015年4月以來的最高水平。

“這可能是由於澳大利亞勞動力市場的增強以及提供的更高工資。”

Ranchhod說，新西蘭每年的淨移民數已從2017年的72400人降至現在的62700人。

“雖然這仍然很高，但這是自2015年10月以來的最低水平。”我們預計未來幾年將進一步下滑。”他說。

他說，繼續影響移民的最大因素是非新西蘭公民離開至澳大利亞以外的地區，流出至這些地區的人數一直居高不下。

“這實際上是我們前幾年看到的臨時工簽和學生簽證人數增加的結果。”Ranchhod說。

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來源：新西蘭先驅報
責編：Zoe Chan

房價增速有望超過20% 霍巴特市郊土地提供絕佳投資機遇

霍巴特(Hobart)是塔斯馬尼亞州的首府，獨特的傳統建築和充滿活力的文化氛圍相結合，非常宜居，因此近年來吸引眾多人來此移居。根據澳大利亞國家房地產市場研究公司Propertyology的報告，2018年霍巴特房價增速有望超過20%，所以現在投資這裏的土地和房產，未來收益必定很高。現在，在霍巴特的市郊Tranmere，壹塊稀缺土地正在出售，這塊絕佳水景地產非常搶手，妳還不趕緊把握機會？

妳不能錯過！澳大利亞房市下壹個增長熱點：霍巴特

如果妳也在尋找最佳海外投資方向，那麽，霍巴特非常值得妳關註。最近公布的最新CoreLogic房價數據顯示，Hobart房價去年同比增長12.3％，幾乎是全國平均水平的4.2倍，幾乎四倍於悉尼的3.1％。遠高於悉尼和墨爾本房地產市場繁榮期間最快的增速，也是10年來首府城市中房價最高的年增速。

塔斯馬尼亞州經濟的持續復蘇鼓勵了當地居民升級房屋，而在塔斯馬尼亞停滯的人口增長自2013年以來壹直呈上升趨勢也加大了對房屋的需求。塔斯馬尼亞曾是向澳洲主要城市移民凈出口的州，現在正在經歷州際移民的凈流入，特別是有越來越多的人移居其美麗的港口首府城市。這壹切都顯示，霍巴特潛力巨大，未來將不容小覷

不僅如此，該州還吸引了外國移民，海外移民凈額每年增加1000多人。霍巴特是溫帶海洋性氣候，Mount Wellington山頂上常年被雪覆蓋，可俯瞰市區。生活非常舒適，可以在叢林中徒步旅行，也可以騎山地自行車，享受休閑。霍巴特也有多所公立和私立學校，供有孩子的家庭選擇。

臨水福地盡覽自然美景，生活便利利於不同開發

這處絕佳水景地產，是壹塊臨水福地，這裏是草木蔥蘢的Vaughan Court最後僅余的壹處地產。這樣的投資機會，以後也很難再遇到！

地塊的風景這邊獨好。從此處眺望，可以飽覽德文特河(Derwent River) 美侖美奐的水景，也可以坐擁霍巴特城 (Hobart City)的絢麗風光。

壹流的地理位置，使得本地塊的開發潛力巨大，目前售價不足100萬澳元，性價比極高。

說是稀缺地段，因為風景這邊獨好。從此處眺望，可以飽覽德文特河(Derwent River) 美侖美奐的水景，也可以坐擁霍巴特城 (Hobart City)的絢麗風光。不像都市鋼筋水泥，這裏的自然景觀讓人沈醉，可謂全塔州無出其右。

這塊土地用來開發，也不會只有景觀而缺失便利。因為從此街區駕車20分鐘，即可直達世界聞名的MONA博物館，15分鐘可達屢獲殊榮的Me Wah中餐廳。在土地上建造新的房屋，可以盡享德文特河之旖旎、Wrest Point賭城之璀璨、中央商業區之繁華、惠靈頓山之巍峨，壹切美好盡收眼底。

若是居住於此，晨起瞭望雪山，午間清泉悅耳宜人，傍晚有落日金碧，灑滿廳堂。每年十二月的帆船賽期間，更可閑看庭前，百舸爭流。這塊土地價格為$980,000澳元，可以說是大自然贈予的瑰寶，如今出售，既是潛力巨大的投資機會，也能實現妳打造理想房產的夢想。

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（本文內容資料由客戶提供）

首次置業者看過來，一口氣讀完，澳洲買房不再難！

當前的澳洲房屋市場房貸政策在收緊，拍賣清空率一直停留在60%以下，不過目前也是首次置業人士入市的好時機。

對於首次購房的買家，幾乎是非常事宜：

房貸利率雖然上漲，但依舊處在歷史的最低點
悉尼房價從去年6月至現在小幅下跌，跌幅5.6%；墨爾本從去年11月至現在跌幅3.5%
投機者離場，許多投資人也因為政策和不確定性暫時觀望，競爭少了很多
賣家預期更加合理
銀行依舊偏愛首次置業者
出現一些樓花拋售轉售，或許可以“撿漏”

這裡My Home Loan替您准備了六個可能會遇到的問題，也根據一般情況作出了回答。如果不喜歡看太多文字，可以只看我們的一句話回答。當然，最省事，安全的做法，是聯系我們專業的貸款經紀。

1. 我需要多少存款？

“那得取決房子多少錢”

一般來說，購房者至少需要房價10-20％存款加上5%的其他費用准備金。

例如，購買價值50萬澳元的房產，意味著您在申請房屋貸款之前至少需要5萬澳元的儲蓄存款，加上2.5萬澳元的其他費用。（如果申請人的貸款能力不足，那麼將需要准備更多的存款）

對於貸款比例（LVR）超過90%的借款人，大多數，並非所有銀行都有真實存款（Genuine Saving）要求，也就是說借款人的賬戶裡要有3-6個月的總額為房價5%的存款。

不過對於首次置業者來說，如果存款不足，不妨將目光轉向樓花而非現房，以房價的5% 或10%就能鎖定房子，並為自己爭取到1-2年籌措資金的時間（最長8年）。

除此之外，買家也有其他選擇參考，例如通過父母或親屬贈與的錢（Gift funds）來湊夠剩余資金；或通過擔保貸款（guarantor loan），即買家父母通過他們的房產作為抵押擔保，幫助賣家申請貸款。

2. 購買房產需要支付哪些費用？

“比您想得多一點點”

除了首付外，還有很多“隱形”費用。

假設現在您在新洲買了個50萬澳元的房子，交了10%的首付。我們一起來看下除此之外，您還需要交哪些費用：

印花稅（Stamp duty）

房地產印花稅是指因房地產買賣、房地產產權變動、轉移等而對單位和個人征收的一種稅賦。在此例中，印花稅大約為18,300澳元。

律師費（Conveyancing Cost）

澳洲的房產買賣一般需要律師協助完成，律師會幫忙解釋合同以及交涉房屋在過戶中牽涉的一些問題。費用大概在800-1500澳元不等。

貸款機構費（Home Loan Fees）

貸款機構會向您征收一些一次性的費用如申請費或開戶費（最多900澳元）。一些貸款機構為了吸引客戶，會免除這些費用。

LMI房屋貸款保險（Lender’s Mortgage insurance）

當貸款比例超過80%時，會有LMI保險費用產生。隨著貸款比例越大，保險費用會越高。在此例中，假設貸款比例為90%，LMI保險費用大約為9,000澳元。

房屋檢查費用（Inspection cost）

在買房前，建議您進行一個房屋結構檢查及蟲害檢查。一方面自己心裡踏實，另一方面貸款方在發放貸款前也需要這樣一份檢查報告。費用根據房產的大小會有變動。針對案例中的房子，檢查費用大概在400澳元左右。

市政費（Council rate）

市政管理費是當地政府對管轄區內所有業主征收的費用，用於當地基礎設施的更新和維護。這筆費用在不同的地區變化較大，也和您房屋的占地面積有關。一般為每年1,000-1,500澳元不等。

搬家費（removal cost）

請專業的搬家公司幫忙搬家，可以為您減輕很多壓力。收費一般為每小時50-80澳元不等。

3. 我可以得到首次置業補貼及印花稅減免嗎？

“得具體情況具體分析”

關於首次置業印花稅的減免，從新州政府網站我們可以看到：2017年7月1日後，從之前的總價55萬（及以下）的房產，首次置業印花稅全免，到總價65萬（及以下）就能全免，而房屋總價在65萬與80萬之間則是部分減免。

其次是首次置業補貼，在新洲，對於價值不超過75萬的買地建房，首次置業者可以申請1萬補貼；對於已經建好的新房，價格要低於60萬才能拿到1萬補貼。

那麼哪些人才可以拿到首次置業補貼呢？基本上來說，有如下規定：

至少有一個申請人應持有永久簽證，或是公民。
每位申請人必須年滿18歲。
物業的總價值必須低於上限金額。不同州都有不同的房產價值上限。
購房者及配偶在2000年7月1日之前從未在澳洲擁有過任何住宅地產的所有權
從未在澳洲任何州申請過首次置業補貼
在該房產交房一年之內入住，並且連續居住滿 6個月或以上
兩人或以上聯合購房，至少一人是澳洲永久居民或公民
購房者只能以個人形式購房，不能以公司或信托形式購房

4. LMI銀行保險費用大概是多少?

“不是每筆貸款都要付”

好，首先什麼是LMI（Lenders Mortgage Insurance）呢？從字面上看，這是用於保護銀行或貸款機構的一種保險。通常來說，LMI在貸款比例超過 80% 時會產生（少數銀行在貸款比例超過90%時產生），因為銀行擔心借款人在違約後把房子拍賣時無法賣出相應價值。

LMI費用不是線性計算的，通常需要查表或通過各銀行計算器算。貸款比例越高，保費的增加額也越高。客戶可以選擇在貸款交割時作為一次性費用支付給保險公司，也可以選擇把保險費加到貸款金額中一起借（LMI Capitalisation）。

舉個例子：如果您想買個價值50萬澳元的房子，准備貸款45萬澳元，這時候您的貸款比例是90%，LMI數額大約是5,000澳元左右。在選擇LMI Capitalisation後，您實際所收到的貸款額將會是445,000澳元（45萬澳元 – 5千澳元）。

那有什麼辦法可以避開LMI保險費嗎？

第一，有少數銀行提供90%不許支付LMI的貸款產品；

第二，專業人士貸款90%可免除LMI（如律師、銀行家、會計師、工程師或醫生等）；

最後，也可以通過父母擔保來避免這一費用。

5. 需要准備哪些文件？

總的來說，銀行需要您提供如下幾個類型的文件：

身份證明：

中國護照或澳洲護照
澳洲駕照或photo ID

收入證明：

工資單或雇主信
納稅申報表（Tax return）或評估通知書（NOA）
會計師信（如果您是自雇佣人士）

資產證明：

銀行存款證明
贈與信（以確認您的父母或近親會給您贈予購買房產的押金）
定金收據（如果已付定金）

負債信息：

信用卡賬單
車貸、個人貸款及助學貸款（HELP/HECS）等
短期債務，如Afterpay或Zippay等

在准備文件時，請確保所有文件都是最新的。

因為銀行在決定批准或拒絕您的抵押貸款申請的時候，很大程度上依賴於這些文件的准確性。

6. 我該選擇哪種房貸產品呢？

現在市面上提供房貸的金融機構有很多，可選擇的產品更是讓人眼花繚亂。在做選擇的時候，最重要的是要明白自己有哪些需求。

例如：

是否想要額外還款嗎？
是否想要在貸款的同時，留一些錢應急嗎？
是否需要更好的估價或更低的利率？
是否會考慮對衝賬戶套餐貸款還是簡單的basic home loan？
網上銀行或手機app使用便利是否重要？
是否一定需要銀行有分行服務？

房屋貸款是一項大的經濟決定，在此之前一定要充分做好功課。關於哪個產品最適合您，歡迎免費咨詢My Home Loan專業的貸款經紀團隊！

責任編輯：Zoe Chan

澳洲信貸經紀人Top 30劉達倫專欄全集

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澳洲移民新政落地未來幾年布里斯班房價或大漲！

剛剛，澳洲政府確定將為新移民設立新的簽證政策，要求他們先去悉尼和墨爾本以外的偏遠地區定居5年！這條新聞今早立馬刷爆了整個外媒而且全部占據了重要版面！同時也成為澳洲第三大城市布裡斯班的極大利好消息。

｜移民新政板上釘！

10月9日早上，人口和城市基建部長Alan Tudge宣布將會出台新的人口政策關鍵綱領！包括聯邦和州政府人口分布和基礎設施規劃管理的基本結構變化。這就意味著之前瘋傳的新移民“上山下鄉”政策已經成為板上釘釘的事！

據悉，此次新移民政策主要為限制悉尼和墨爾本新移民數量，強制要求技術移民在偏遠地區定居。因為澳洲政府認為這部分人不會受地理區域的影響。例如那些依靠公司擔保和通過家庭簽證移民澳洲的人。據統計，這類移民人數占總移民數量大約45%。

如果你覺得這樣的新政策很不講道理，並不想去偏遠地區發展，那麼不好意思：澳洲政府對於讓新移民下鄉這件事是非常認真的！

澳洲政府將會對違規行為強制處罰！處罰形式包括：取消簽證或限制其申請公民身份的能力。

澳洲總理莫裡森與人口部長都表示：內政部正在研究如何將新移民綁定到某一個地區，而不是一拿到身份就逃離。“我們經常收到擔保人的投訴稱，作為永久居民的新移民，一拿到身份就跑。”因此，澳洲政府正在制定政策，讓更多的新移民前往較小的州和偏遠地區，並要求他們在那裡停留幾年。

有證據表明，經過一段時間後，許多人便會長期待下去。這樣可以在經濟上幫助較小的州和偏遠地區的人口增長。

｜推行“上山下鄉”簽證原因

澳洲政府之所以強推“上山下鄉”簽證最主要的原因在於：人口增速遠超目前澳洲基礎建設承載力。

Tudge表示：“推動我們增長的主要因素是淨海外移民，在過去10年裡，淨海外移民占人口增長的60%。”由於之前澳洲政府對移民簽證的大力推行，2007年之後的人口增長遠遠超過了預測！澳大利亞在過去的15年裡原本預計人口增長大約為250萬人，但卻因為新移民數量階梯式增長飆漲至500萬人。

Tudge部長在演講中發表講話稱，目前淨移民占全澳人口增長的60％，在悉尼，移民占總人口增長的84％，據統計，總人口增長的75％主要集中在墨爾本、悉尼和布裡斯班。

甚至從全球來看澳洲的新移民增長率高居第二！所以限制移民數量已經是迫在眉睫不得不做的一件事了！

澳洲政府認為這種人口增長的無計劃性，導致基礎設施嚴重短缺和人口分布不平衡，並進而導致首府城市擁堵問題！尤其是墨爾本和悉尼的基礎設施建設不足，無法滿足預期增長的需求，更不用說實際增長了”。

近日，筆者也拿到了一份非常牛逼的房地產經濟報告，全面分析了整個昆士蘭州，包括陽光海岸、布裡斯班、黃金海岸的房地產經濟，區域發展和人口流入情況。今天就翻譯給大家，讓關注澳洲房地產，尤其是昆士蘭州房地產經濟的人，能對整個昆州的房地產有更直觀的了解。

今天就讓我們一起來全面了解一下澳洲的第三大城市——布裡斯班吧！

1. 布裡斯班一覽

●人口：根據昆士蘭州政府的報告，布裡斯班是澳大利亞人口增長最快的城市之一，到2036年，布裡斯班地區人口增長預計將增長至316萬。

●Shaping SEQ：SEQ（South East Queensland），根據基礎設施部門，地方政府和規劃部的數據，昆士蘭州東南部新的區域計劃，布裡斯班的項目將大約支持157萬左右的人口，因此在2016年到2041間，大約需要20萬個額外的住房。

●經濟：根據布裡斯班市政府的數據，布裡斯班的經濟價值大約為1560億澳幣，占昆士蘭州總產值的49.6%。

●基礎設施：布裡斯班市政府也將繼續對城市內的關鍵設施進行改建升級，這意味著布裡斯班在2017/2018財政年度的大約有30億澳幣的撥款，用於基礎設施建設。

●人均生產總值：根據澳大利亞國民經濟協會的數據，布裡斯班目前是澳大利亞人均地區生產總值最高的城市。

●皇後碼頭：昆士蘭政府發展部的報告顯示，皇後碼頭項目已經開始動工，預計將為昆士蘭州的生產總值增加40億澳元，在施工期間將創造2000個就業崗位，在未來也將持續創造8000個工作崗位。

●機場升級：布裡斯班機場正在繼續進行超過30億澳元的擴建和升級計劃，包括新的布裡斯班機場平行跑道，預計將於2020年完成。

●投資回報率：根據Domain的數據，在2017年12月，布裡斯班公寓的租金收益率為5%。相對而言，悉尼和墨爾本，公寓的收益率分別為3.9%和4.5%。

●可負擔性：Corelogic的數據顯示，截至2017年4月，布裡斯班房價中位數分別比悉尼和墨爾本低50%和28%，可負擔性更強。

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2. 布裡斯班的經濟增長情況

布裡斯班是昆士蘭州東南部的經濟中心，有著強勁的經濟表現和重要的基礎設施投資。它的競爭優勢將越來越多地來自多元化、知識經濟，並以創新的實踐促進產業的發展。

• 布裡斯班的總區域生產總值在2015年-2016年估計為1560億澳元，占澳大利亞GDP的10%。同時，布裡斯班在澳大利亞擁有最高的居民總區域生產總值。

• 自2016年8月以來，現金利率一直保持在1.5%的歷史低位，刺激了消費者信心和借貸。

• 2012年-2013年，澳幣對美元大概是1澳幣=1.109美元，自2015年7月以來，澳幣貶值，兌美元彙率一直維持在0.70至0.79的範圍內，使得國外在本地的投資產品，尤其是房產產品的投資對海外尤其有吸引力。

• 布裡斯班繼續成為跨國酒店在酒店和零售業“試水”擴展到澳大利亞的重要目的地。包括榕樹、H＆M、ZARA、馬克斯和斯賓塞、永遠21、麗思卡爾頓、威斯汀、紅木酒店和W酒店。

3. 布裡斯班的基礎設施和交通

布裡斯班的商業和客運交通基礎設施正在轉變為一個世界級的系統，它補充了一個新世界城市的需求，提供了高效的基礎設施解決方案，這些方案將繼續推動經濟增長，並支持布裡斯班作為一個集商業、旅游、教育和文化活動中心於一體的中心城市。

• 布裡斯班市政規劃：市政府繼續對城市內的關鍵基礎設施進行預算，這將代表2017/18個財政年度將有30億澳元的支出記錄，比如：10億澳幣用於解決交通擁堵問題；4億4100萬用於建設地方經濟，同時創造新的就業機會；5億8300萬用於保持布裡斯班清潔、綠色和可持續發展；3億700萬用於創造新生活方式和休閑機會；6億5500萬用於升級現代化的公共交通工具。

• 機場建設：布裡斯班機場（BAC）正在繼續進行超過30億澳幣的擴建和升級計劃，其中包括新的布裡斯班機場平行跑道，預計將於2020完成。

• 地鐵：“布裡斯班地鐵”的商業案例是由布裡斯班市議會提出的，它將投資約9億4400萬澳幣，用於地鐵的建設，屆時將實現每3分鐘一趟，南部的八裡坪到CBD、以及CBD往北Herston到昆士蘭科技大學Kelvin Grave Healk校區的連接。

• 皇後碼頭：皇後碼頭項目已經開始動工，預計將為昆士蘭州的生產總值增加40億澳元，在施工期間將創造2000個就業崗位，在未來也將持續創造8000個?

2018年澳洲房產拍賣購房的關鍵技巧｜居外專欄

由於賣家和投資者希望在聖誕節前完成交易，因此每年這個時候起到年底，房地產拍賣額一般都會有所增加。

制定拍賣計劃對購置房產而言至關重要，因為不論是買家市場還是賣家市場，做好拍賣計劃都將為你省下一大筆錢。

以下是目前新南威爾士房地產拍賣市場的購房技巧。

1. 深入調查，了解市場

買家需要開展特定的調查工作，如在網上瀏覽或實地考察特定地區即將舉行的拍賣活動，獲取關於房產受歡迎程度等一手資料，調查該地區的最新數據，包括每月的最高和最低售價，並詢問該地區是否會新建基礎設施，以及這些基礎設施對你有意購買的房產是否會產生積極影響。

2. 搶占先機

瑞恩和霍恩房地產公司（Raine & Horne）的最佳銷售代理人Dib Chidiac

Dib Chidiac是澳大利亞排名前30的銷售代理人，是國際連鎖集團瑞恩和霍恩房地產公司（Raine & Horne）的最佳銷售代理人。

Dib認為，投標的關鍵在於在競標開始時就要搶占先機，提出有競爭力的價格，而不是等待別人取而代之。

搶先投標讓你得以觀察他人的身體語言並引導整個投標過程，最重要的是，這為後續投標定下基調。數據顯示，大多數搶先投標的人最終都會“抱得房產歸”。

3. 善於提問

在競拍日前，詢問代理人是否有關於競拍房產的政治、經濟、社會文化、技術和建造方面的相關文件可供參考，以及該房產名下有哪些合同。

通過這些問題，你可以切實地了解房產的受歡迎程度，而不是無根據地猜測參與房產開放日的人數。

4. 在競拍日前提出報價

如果你喜歡這個房產，就應該在競拍日前提出報價。過去12個月中，有幾個月的數據顯示，悉尼東部郊區等地區的競拍房產在競拍日前就已經售出。每年這個時候，賣家更有可能接受提前報價，以確保年底的交接過程不至於太匆忙。如果你能夠在早於規定的42天周期內完成付款，你可以在報價時表明這一優勢。因為較短的結算周期有可能促使賣家在接近年關的時候接受更低的售價。

5. 制定策略

如果參與競拍時你有所計劃，那麼競拍過程就不會太過令人緊張，你也會更有自信。在競拍前，設下你能夠承受的最高競拍價（具體到1澳元），然後堅持這一底線。切記，競拍是智力的較量而非意氣用事的游戲。

另一個競拍的關鍵技巧在於對時間的把握。競拍時間越長，往往成交價格越高。

Dib即將舉行競拍的房產之一，位於悉尼艾米莉街道7號早餐點（7 Emily Street Breakfast Point）：

Dib表示，買家可以明顯看出這套房產別具一格。要想在這一區域再看到這樣水平的房產，可要等上好一陣子。

投資者在制定計劃時，應該考慮理想成交價和時間安排，因為可能你現在就需要為房產支付大額首付。1月和2月是澳大利亞房地產的淡季，如果今年沒有找到想要購買的房產，你就需要再等3個月。等待的時間越長，價格就可能會越高。

另一套同樣出眾的悉尼豪宅同樣以拍賣形式尋找買家。20年來首次上市，由蘇富比國際房地產公司在居外網上掛牌，這是一套充滿靈感的氣派住宅。位於七先令（Seven Shillings）海灘上的一個私人綠洲內，尊享從海灣和海港到歌劇院以及海港大橋等的盛景，搭配悉尼最令人垂涎的船庫和全年平靜的深水泊位。這套無與倫比的住宅是國際上千載難逢一個的機會！點擊查看房源信息