“令和”新時代下投資日本房產的多項利好，包含2020東京奧運會帶來的經濟效益，日本移居政策帶來的人口增加等，讓居外網帶妳解讀日本房產投資新機遇。
Tag: 东京
受新公寓帶動 大東京公寓租金持續上漲
2018年，東京23個區公寓的平均租金同比上漲5.3%，為10多年來最高的同比增幅。2018年東京公寓平均租金較2012年的低點上漲了16%。
第一太平戴維斯研究與咨詢總監Tetsuya Kaneko表示，東京租房市場正朝著積極的方向發展：“平均租金將穩步上升，中央五區會更受歡迎。”根據Savills Japan的報告顯示，東京中央五區2018年平均租金比東京23區高出19.1%，這是連續第三年創下新高。
數據還顯示，在過去四到屋年內完成的公寓開始出現強勁的租金升值，其價格甚至接近新建公寓的售價。
這在一定程度上是因為今年上半年，東京市場上10%的房產為新建項目。據Tokyo Kantei統計，2018年東京公寓的平均年齡為19.6歲。在日本，新公寓的價格往往比舊公寓高。
自2014年起，東京23區內新建公寓的銷售價格每年都在上漲。與2014年相比，大東京2018年公寓平均銷售價格增長了19.15%，平均每平方米銷售價格增長了27.6%。
這是日本房地產的症結所在——較為偏愛新建建築、建築物過高的年齡成為負擔。在這裡，對新建築的渴望不僅僅是一種偏好了：
由於該國建築經常面臨著地震、海嘯、火災等災難，人們認為永久壽命的房屋是不存在的。日本政府堅持“日本房屋建造可持續30年”的口號，確保房產得以適用。但是他們僅關注房屋的年齡，忽略了那些仍然存在的舊房子。迷戀於翻修重建老舊房屋是一個復雜的情緒，這依賴於對短期建築技術的不信任以及不斷變化的房屋安全標准，當地人偏愛新房的情懷還是值得理解的。
根據PLAZA HOMES的說法，過去的研究表明，用鋼筋混凝土建造的建築物的壽命可達68年至150年，具體取決於其精加工材料和建築外部的制作方法。從日本法律上講，鋼筋混凝土房子的持久年限為47年。根據日本國土交通省的調查數據，截至2014年，重建公寓的平均壽命普遍為33年，東京和大阪重建公寓的壽命約為40年。
日本房地產經濟研究所近日發布了2019年大東京新公寓市場的預測，預計將有3.7萬套新公寓出售，比2018年增加0.8%，消費稅率增加的影響很有限。
2011-2018年大東京新公寓數量統計及2019年預測數量
同時預計，東京23個區的新公寓供應量將保持不變，會有1.6萬個新公寓進入市場，東京西部、神奈川縣、埼玉縣、千葉縣的新公寓數量也會有所增加。東京市中心的公寓價格將保持在較高水平，幾個大型項目將於今年4月份開始開展銷售活動。
大東京房租增長的勢頭或將會於今年得以延續。隨著1月至3月租賃高峰的臨近，日本房地產中心指出，一些空置公寓的業主已經開始降低房價，以便能在淡季期間吸引租戶。
居外東京新房推薦：港區1臥1衛的房產，13平方米，約108萬元。城市景觀，朝向南。廚衛齊全，永久產權。交通便利，周圍基礎設施齊全。
居外物業ID：45578389 點擊查看房源信息
居外東京新房推薦：東京2臥1衛的房產，88平方米，443萬元。城市景觀，朝向北。永久產權，采光良好，房屋結構合理，必將是市場上的搶手貨。
居外物業ID：45578151 點擊查看房源信息
參考來源：Tokyo Kantei、日本房地產經濟研究所、PLAZA HOMES
撰文：Fern Wang
排版：Zoe Chan
本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。
2018年日本土地價格最貴是哪裏？ | 居外專欄
–土地價格的一物四價-
長期在日本生活的人都會聽說過日本曾經有過土地的神話。所謂【土地神話】就是指在日本擁有土地，土地價格只會上升不會下降。不過隨著房地產泡沫的結束，這個神話也被打破了。在長達近20（1990～2006）年的時間裏土地的資產總額共減少了1200兆日元（從1990年末的2452兆日元到2006年的1268兆日元※）。※數字來源於內閣府的國民經濟計算
各地區的土地價格是隨著經濟的發展和供給狀況有一些波動，不過一些地區的土地價格則是不被動搖的。那就是東京的銀座和赤阪地區。
在日本每年7月，國土交通省會以當年的1月1日為基準，發布標準地點的土地評價價格。
在2018年國土交通省發布的公示價格中可以知道，在商業地當中最貴的是12年連續蟬聯的東京都中央區銀座4-5-6（山野樂器銀座本店），每平米的價格是5550萬日元。可謂是一寸土地一寸金。
相比商業地，在住宅地價格最貴的是東京都港區赤阪1-14-11（物件名：HOMAT ROYAL）。每平米的價格是4010萬日元。另外，在全國住宅土地價格排行榜中進前十名的東京都可以說是獨攬一方。
在日本，同樣的土地有不一樣的評價價格。不只是一般的客戶不太懂得，作為房地產行業的專業人員也有不懂的人。首先，讓我們看一下土地價格一物四價所指的四價什麽。
- 實勢價格
實勢價格指的是，實際在土地交易當中成立的價格。沒有特殊的情況下交易價格一般和公示地價不會有太大的相差。不過每一片土地都是獨一無二的，交易價格也由當事人而定，所以交易下來的價格離公示價格偏差甚大也是情有可原的。
- 公示價格
國土交通省以1月1日為基準，評價標準地點的公示價格。公示價格作為路線價以及固定資產稅評價額的基礎，可以說是一個非常重要的指標。
- 路線價
為了計算遺產稅和贈與稅，國稅廳制定了基準價的路線價。價格大約為公示價格的80%。
- 固定資產稅評價額
固定資產稅評價額是市役所等自治體為了計算固定資產稅/登錄許可稅/房地產取得稅而獨自評價的金額。價格大約為公示價格的70%。
以下是可以在網上查找土地價格的有效的網頁。
・公示地價 ：http://www.land.mlit.go.jp/webland/
・路線價 ：http://www.rosenka.nta.go.jp/
・固定資產評價額：http://www.chikamap.jp/chikamap/PrefecturesSelect?mid=218
是不是對日本的土地價格有所了解了呢？了解土地價格不只可以計算有關於土地的稅金，而且也可以在購買以及銷售房地產時提供重要的依據。
責編：Adam Chen
如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！
本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。
日本為奧運會拼了！東京奧運政府投資超預算1倍狠砸1.35萬億
轉眼間2019年都已經快到二月了，距離2020年算是又進了壹步。
作為每四年之約的奧運會，明年將在日本東京如期舉行。而為了將這壹體壇盛事舉辦好，這次的日本也真是打算拼了。
據日本《朝日新聞社》報道，為了辦好此次的2020奧運會和殘奧會，作為東道主的日本預計總共將投入1.35萬億日元（人民幣約828億），其中中央政府原計劃撥款1500億日元，其余資金由東京當地都政府支持。（大部分為土地劃撥帶來的資金折算）
而在中央政府支持的1500億日元中（約92億人民幣），有1200億日元是用來修建體育場館用的，另外的300億日元則是為殘奧會做準備之用。
點擊查看東京真實物業，比想象得更好，性價比超過國內壹線城市的房產。
而臨近2020關口之際，日本中央政府又將預算增至新高，達到2880億日元（約176億人民幣），而新增加的138億預算則主要有兩個用途。
其壹1010億日元主要用於增加對日本運動員有利的項目的投資，比如同壹類賽事，增加多個項目，增加多個金牌。
而在所有的體育賽事中，日本近些年的優異項目主要集中在遊泳、體操、馬拉松等等。而近年來乒乓球也在日本火了起來，盡管很難得到金牌，但這並不影響日本民眾對乒乓球的熱愛。
不少日本網友曾表示：“相比較於其他金牌，乒乓球的金牌是最想拿的，這比其他任何金牌都有價值。”
其二，剩下的214億日元，主要是用於增加對安保的投入，以防恐襲。
據了解，歷屆的奧運會超支都是難免會遇到的，而最終的數字往往大的驚人。
說起貴，俄羅斯的索契冬奧會以500億美元的成本，居近些年各大賽事之首。
而北京的2008年夏季奧運會以420億美元的成本位居夏季奧運會之首，其次緊跟的是2012年倫敦奧運會84億英鎊和2004年雅典奧運會70億歐元。
據文章評論員表示：“歷次的奧運會，雖然投入很大，但收入也明顯不少，除了觀看比賽的門票收入外，由奧運帶動的旅遊收入，包括之後壹系列由奧運帶來的經濟增長都能很大程度上，補上以往的投入。”
據悉日本截止目前，只舉辦過壹次奧運會，是1964年在日本東京舉辦的第18屆夏季奧林匹克運動會，而此後日本的經濟增長壹直保持強勢，直至上世紀90年代的中期，因與美國的貿易摩擦失敗，日本進入了“失去的二十年”，經濟壹度衰落。
而此次的奧運會，是否能夠再次將日本帶入騰飛之路呢？是否能夠奪得乒乓球金牌呢？我們拭目以待。
來源:英國英鳥
隨著2020奧運的鄰近，投資東京房產、甚至快速移居日本的熱潮已興起！2019年2月23日，居外網將於日本房產專家在上海舉辦線下活動，歡迎感興趣的網友前來咨詢。
全球生活成本最贵城市榜单：新加坡居首 悉尼前10
经济学人智库（Economist Intelligence Unit）近日发布了《2018年全球生活成本》（Worldwide Cost of Living 2018）调查报告，悉尼赶超纽约、伦敦，跻身世界前十大生活成本最高的城市之一。
据了解，本年度的全球生活成本报告对全球130个国家进行分析，对比了各国国民衣、食、交通、租住开支及水电费、私立学校学费、家庭照顾服务和娱乐费用等400多个产品和服务的价格，得出这一榜单。
报告显示，排在榜首的国家未有变，新加坡再次成为全球“最贵之城”，高过巴黎。而其他两个亚洲国家香港、首尔也入围前十，分列第4名和第6名。
在亚太地区，虽然首尔、东京、香港均是购买日常生活用品最贵的三大城市，但是由于日本的低通胀问题，东京2013年后不再是全球最贵的城市，而大阪也跌出了前十名。
中国大陆城市生活成本整体保持稳定，上海排在第21名，是大陆城市中最高；其次是深圳，排名第23；北京则排在46名。
悉尼的名次较2017年连升4位，攀升至第10名，紧随以色列第二大城市特拉维夫（Tel Aviv）之后。经济学人智库罗列了点2018年全球最贵十大城市：
图片来源：http://www.juwai.com/37247076.htm
在欧洲，除了生活成本全球第二高的巴黎，非欧元区国家的生活成本较其他欧元区国家高，瑞士苏黎世、挪威奥斯陆、瑞士日内瓦和丹麦哥本哈根都打进榜单前十。这是因为这些城市的家庭用品价格、休闲娱乐费用都相当高。
而尚未成功脱欧的英国，生活成本却有所下降。伦敦在全球最贵城市榜单中，仅排在第30名。报告的作者称，英国脱欧公投后英镑大幅贬值，导致英国物价下跌，海外游客在伦敦享受到20年多来最便宜的物价。
在今年的报告中，前十名榜单未见美国城市的身影。纽约从2017年的第9名滑落至今年的13名，洛杉矶从第11名降至第14名。
欲了解以上这些城市里的高性价比房源，可点击文中城市或国家名称链接，查看居外网上上百万套海量海外房源寻找当地可信经纪人；或拨打居外网客服热线400-041-7515。
来源：澳洲新快网
排版：Shelly Du
十八年磨一剑 巴菲特大举进军海外房地产
巴菲特的公司正在與巴黎以及馬德裡的潛在合作伙伴談判，而且還將目光投向了墨西哥城、中國香港以及東京。
巴菲特的一家房地產經紀公司等了18年才簽下第一份海外特許經營合同。現在，這家公司正在把自己的“觸角”伸向意大利、日本和中東等地。
Berkshire Hathaway HomeServices（BHHS）本月與設在倫敦的Kay & Co.達成合作，這是繼柏林的Rubina Real Estate之後，該公司在歐洲的第二家加盟商。BHHS希望在年底前將米蘭、維也納和迪拜納也入自己的業務版圖。
BHHS母公司負責人吉諾·布萊法裡在柏林接受采訪時表示：“我們已經為一系列市場做好了安排。最終我們將進入所有大都市。”BHHS正在與巴黎以及馬德裡的潛在合作伙伴談判，而且還將目光投向了墨西哥城、中國香港以及東京。
BHHS在居外網上掛牌出售的佛羅裡達州Crystal Beach5臥7衛豪宅，驚艷美景定會令您屏息！戶外廚房、泳池酒吧、迷你高爾夫球場，宛如度假村般的享受體驗。住宅內部建築質量上乘，匠心工藝隨處可見。
居外物業編號：37486371 點擊查看房源信息
HomeServices of America由幾家房地產經紀商和抵押貸款公司組成。在2000年收購一家能源公司的交易中，巴菲特的伯克希爾-哈撒韋公司先是買下了HomeServices的部分股權。最初，這位億萬富翁投資人並不怎麼關注HomeServices，但從那時起，後者逐漸成為美國最大的住宅經紀公司之一。
布萊法裡是HSF Affiliates的首席執行官，BHH是HSF Affiliates的一部分。HSF Affiliates則為HomeServices of America所有，其業務是經營房地產經紀特許經營網絡。
覆蓋全球
布萊法裡說：“越來越多高端地產買家來自美國以外的地方，因此成為全球化公司對我們而言已經變得至關重要。”
Kay & Co.是一家倫敦豪宅經紀公司，主要經營區域包括梅費爾和海德公園等地。與BHHS結盟時，英國房地產市場正受到英國脫歐的打擊。但這家現已更名為Berkshire Hathaway HomeServices Kay & Co.的英國公司並未被嚇倒，它計劃通過收購以及合資公司來擴張，而且今後10年將增設多達10個獨立辦事處。
BHHS的歐洲和中東業務董事總經理米奇·劉易斯說：“我們著眼於事物的長遠發展，因此英國公投等事件不會影響我們的決策。毫無疑問，這些因素很重要，但它們不會左右我們的工作。”
據HSF Affiliates的全球銷售高級副總裁邁克爾·賈爾伯特介紹，將不同國家的買家和賣家聯系在一起的能力已經有了回報。自從宣布有意跟Kay & Co.合作以來，伯克希爾-哈撒韋的網絡一直在穩定地為這家英國公司提供線索。他說：“我們甚至還沒有改掉那些標識。”
德國合作伙伴
今年早些時候跟柏林的Rubina Real Estate聯手是BHHS建立全球網絡的第一步。劉易斯說，BHHS還在德國其他主要城市尋找機會，而法蘭克福可能成為“非常自然的第二步”。
德國法蘭克福緬因的這座優雅新型建築，采用經久不衰的現代風格，擁有大窗戶和馬鞍型屋頂。在這裡，您可以根據您的喜好進行個人定制選擇，並享有5年保修。公寓樓將於2019年完工。房價為34.2萬歐元（約¥264萬）。
居外物業編號：40039648 點擊查看房源信息
在美國，去年收購競爭對手Long & Foster Cos後，HomeServices of America正在跟Realogy Holdings Corp．旗下的NRT LLC部門爭奪市場頭把交椅。布萊法裡稱，HomeServices已經再次出手，並且預計將在今年年底前完成兩項“重大”收購。
他說：“這些是我們的歡樂時光。眼下我們是舞會上最漂亮的女孩。”
來源：財富中文網
編譯：Zoe Chan
1991年地產泡沫破滅以來首次！日本地價終於漲了
日本國土交通省公布的年度調查顯示，截至7月1日的壹年裏，全國平均土地價格上漲0.1%。這是1991年地產泡沫破滅以來，日本平均地價27年來首度上漲。
另外，上述調查發現，商業用地價格連續第二年上漲，而住宅用地價格下跌速度連續第九年放緩。商用地塊的價格增長依然是日本總體地價的驅動因素。
分用地種類來看，調查顯示：
商用土地價格上漲1.1%，前壹年上漲0.5%，這主要受到旅遊熱潮及城市地區重新開發所帶動，且企業獲利強勁也擴大了對辦公空間的需求。
住宅土地價格下跌0.3%，前壹年跌0.6%。
工業用地價格上漲0.5%，這也是27年來首度上漲，主要受大規模物流設施需求帶動。
分城市來看，調查顯示，東京、大阪、名古屋的平均地價上漲4.2%，漲幅大過前壹年的3.5%。
調查顯示，日本地價上漲，很大程度上是由於強勁的入境旅遊。訪日遊客數量不斷增加，刺激了酒店、商店等用地需求，是推高日本商業地價的主要原因。
據路透社，日本2017年接待的外國遊客數量增長19.3%至2870萬名，為歷史新高。日本希望到2020年日本舉辦夏季奧運會之時吸引4000萬名外國遊客。
此外，路透社援引國土交通省的壹位官員表示，低利率、工資和就業的復蘇有助於地價穩步回升。
在日本的超寬松貨幣政策環境下，日本央行購買國債、負利率等刺激舉措推動長期利率穩步下滑，日本的房貸年利率甚至不到1%。
這套公寓非常與眾不同，位於26層的4間公寓結合在壹起而成，面積超過了430平方米，這是絕無僅有的，包括3個開放式的起居室、客廳和廚房，5間臥室。24小時的安保服務隨時確保業主安全。
居外物業編號：25177039 點擊查看房源信息
土地價格是衡量日本資產價格恢復情況的關鍵指標。此前，1991年日本房地產泡沫破滅後，日本地價經歷了近23年的擠泡沫過程。
0.1%微弱漲幅的背後，是日本樓市泡沫破裂驚心動魄的故事。華爾街見聞此前提及，1985年“廣場協議”簽訂後的10年裏，美元貶值，日元平均每年升值5%以上，無異於給國際資本投資日本的股市和房市壹個穩賺不賠的保險。
“廣場協議”後近5年時間裏，股價每年以30%、地價每年以15%的幅度增長，而同期日本名義GDP的年增幅只有5%左右。泡沫經濟離實體經濟越來越遠，雖然當時日本人均GNP超過美國，但國內高昂的房價使擁有壹套自己的房子變成普通日本國民遙不可及的事。
1990年，日本生產性行業的貸款比重下降到25%，非生產行業的貸款比重卻上升為37%。日本看似繁榮的經濟成了名副其實的空中樓閣，危機壹觸即發。日本政府意識到危機，從89年中期開始提高貼現率並上調利率。從1989年中期直到1991年7月為止，日本央行壹直采用緊縮政策。
貨幣政策的突然轉向，首先刺破了股票市場的泡沫。隨著日元套利空間日益縮小，國際資本開始撤逃。1991年，日本不動產市場開始垮塌，巨大的地產泡沫自東京開始破裂，迅速蔓延至日本全境，地價短期內慘遭腰斬。
至於久旱逢甘霖的日本地產之所以突然復蘇，主要有幾個原因。
首先，是日本經濟連續增長的紀錄創下28年來新高，經濟復蘇是房地產市場復蘇的基礎。其次是東京奧運會的利好因素，使海外投資者將目光投向日本人口凈流入的大城市，並投資當地地產。第三，全球政經局勢動蕩，以日元計價的日本房產自然也成為資金避險的蓄水池。此外，日本房產投資擁有低資金門檻和高租金回報的特點，令眾多海外投資者將其納入選項之中。
居外網juwai.com是全球最大的中文海外房源門戶網站，有來自中國及世界各地的2百多萬用戶查詢居外網上的280萬條分布在90個國家的掛牌房源，也是華人海外留學和移民的專業向導。歡迎點擊查看居外網上更多日本在售房源，或致電 400-041-7515 諮詢日本留學丶移民和投資的機會。
來源：華爾街見聞
責編：Zoe Chan
日本房地產前景看好 投資者信心十足
作者：Nippon Tradings International銷售和營銷經理Priti Donnelly
隨著2020年奧運會和殘奧會及2019年橄欖球世界杯開幕的日期逐漸臨近，東京的房地產也變得越來越搶手了。
多年以來，在歷史上較為穩定的經濟體中，人們都會長期存錢來投資房地產以獲取未來的保障。而現在的情況已經出現了變化。英國進行脫歐公投後，歐洲市場走向了崩潰。倫敦、新加坡、中國香港、澳大利亞和美國市場的房地產價格對普通投資者來說已經超出了可承受的範圍。慕尼黑、多倫多、溫哥華、倫敦和阿姆斯特丹的房地產市場已經出現了泡沫，其中表現最極端的是中國香港，其房價自2012年以來一直以接近10%的年增長率上漲。
可以這麼說：無論投資者是新手還是老手，是個人還是機構，是富有還是拮據，是外國還是本國投資者，他們除了走出國門，進入一個更加可靠而穩定的市場外，再也沒有其他的選擇了。對許多人來說，世界第二大房地產市場——日本就是這樣的避風港。日本的房價較低但收益可觀，這是其他國家所及不上的。此外，在日元相對美元及其他貨幣貶值的情況下，其房地產市場顯得富有吸引力。
｜了解日本這一避風港
眾所周知，日本在過去25年中一直被稱為“最大債權國”。它怎麼會成為一個避風港呢？理由其實很簡單，日本投資者持有的外國資產的價值遠遠高於外國投資者所持有的日本資產的價值。根據日本財務省發布的數據，截至2015年底，日本的“淨國外資產”總額為339萬億日元。如此一來，日本不僅是世界上最大的債權國，還是世界上負債最多的國家。因此可以斷言，雖然日本貨幣可能會上下波動，但市場崩潰的可能性很低。
｜年輕投資者已發現日本房地產的優勢
泡沫和波動帶來了一個房產在許多人眼裡變得遙不可及的時代。現在的年輕投資者必須等待多年才能付得起住房的首付，然後還要想出在未來25年裡付清房貸的方法。同樣的首付資金可以投資到日本充滿活力的租賃市場中獲取可用作現金流的即時租金收入，賦予年輕投資者建立投資組合的能力，從而為他們的未來提供保障。與其指望投機性更強的資本增長，倒不如利用可為年輕投資者或新手投資者提供直接現金流的租金收入來賺取收益。
｜市場上出售哪些物業？
投資者將發現，日本房地產市場上的待售物業種類非常豐富，從價值2.5萬美元的小公寓到公寓樓和商業房地產應有盡有，可以充分滿足他們對價格、位置、大小、建造年限等各方面的要求。此外，日本物業的租金收益也相當不錯，平均稅前淨收益率在6%至12%之間。為了方便估算，我們假設稅前淨收益率為10%，房產購置價為2.5萬美元，則每月的租金收入將達到250美元。
隨著2020年奧運會和殘奧會及2019年橄欖球世界杯開幕的日期逐漸臨近，東京的房地產也變得越來越搶手了。東京中心區房產的稅前淨收益率通常為4%到5%，而遠郊地區的房產淨收益率最高為6.5%。在東京中心區的房地產市場上，人們普遍認為6%的稅前淨收益率已經相當高了，所以這樣的物業掛售後在幾天內就會售出，而且預計這樣的收益率可以維持較長時間。
｜語言與文化障礙
也許對於新手投資者來說，第一個難題就是日本的語言和文化障礙。經驗豐富的投資者通常會聯系口碑較好，同時精通日語和英語的經紀人，請他們協助自己在日本購買，管理並最終轉售房產。這樣一來，外國投資者就可以毫不費力地完成整套投資過程。此外，由於日本的文化特色，絕大多數租戶都會避免給房東添麻煩。故意損害房產或者拖延交租的情況非常罕見。
在日本投資房地產時面臨的挑戰既不是房地產價格過高，也不是國際文化壁壘，而是日本房地產市場的快速發展。一個富有吸引力的房地產市場的走勢與地產股票市場的走勢十分相似——引人關注的物業剛進入市場就會在幾天之內售出，有時甚至在幾小時內就被搶走了。這類市場的需求可能很高，但供應也會不斷更新，所以投資者應該持續保持警醒，積極等待下一個回報豐厚的機會。
居外精選日本房源：東京1臥1衛房產
房源亮點：
1. 建於2015年，房齡十分新，符合新耐震法。
2. 造型美觀，內部設施完備，安全性高。
3. 贈送3.19㎡小陽台，以及13.16㎡大型露天陽台。
4. 周邊便利店，郵局，超市等生活設施齊全。
5.常年穩定出租中，買入即可盈利。
房屋價格：約¥155萬
點擊查看這套居外網房源的更多信息，或致電居外客服熱線 400-041-7515 詢盤
來源：REthink Tokyo
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan
本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任
為何說“東京房市的全盛時期還未到來”？
自泡沫經濟以極其迅猛之勢破裂後的超過25年時間裡，日本的經歷依然被許多人引以為戒。在他們眼裡，日本是一個長期萎靡不振的國家。由於人口不斷減少並趨於老齡化，日本還經歷了漫長而緩慢的螺旋式通貨緊縮。
然而，東京在某個瞬間的狀態揭露了一個事實：這座城市從未陷入停滯不前，灰暗陰郁或垂死掙扎的狀態。從銀座富麗堂皇的購物殿堂到澀谷那種有所控制的嘈雜混亂；從流行文化到精益求精的設計美學，再到全世界數量最多的米其林星級餐廳，在活力和創新力方面，很少有（甚至根本沒有）哪個全球化都市能與沐浴在霓虹燈光中的東京相媲美。
當然，整個世界都注意到了東京的活力和創造力。日本旅游業正在飛速發展。2016年，外國游客的數量創下歷史新高，超過了2400萬人次。與此同時，東京正准備在宏偉的世界舞台——其主辦的2020年奧運會上大肆彰顯自己的特色。延伸閱讀：【把握2020奧運效應 投資日本房產要趁早】
自2012年執政以來，首相安倍晉三推行的通貨再膨脹政策，即所謂的“安倍經濟學”政策，產生了復雜的經濟效果。然而，這項政策對房地產市場的推動作用是毋庸置疑的，這從迅速上升的需求和如火如荼的建築活動中可見一斑。
安倍經濟學建立於“三箭”政策的基礎（讓日元貶值，增加公共基礎設施支出，由日本銀行實行量化寬松政策）之上。低得令人難以置信的借貸利率，處於弱勢的日元，以及大量再開發及房地產投資項目使房地產交易量從2012年開始逐漸恢復，並於2013年出現快速增長。
雖然日本部分地區的房地產市場依然步履維艱，但政策造成的積極影響高度集中於東京大都市內的23個區，東京五大中央商業區——千代田（Chiyoda）、中央（Chuo），港區（Minato）、新宿（Shinjuku）和澀谷（Shibuya）受到的影響尤其突出。
根據日本房地產研究院（Japan Real Estate Institute, JREI）發布的數據，相比2013年1月到2017年8月期間的房價，東京都會區內的新共管公寓的平均價格已上升35%，從4720萬日元（約293.6萬元人民幣）增加至5820萬日元（約362萬元人民幣）。
自2013年以來，東京的土地價格也逐年上升。銀座購物區是全世界地價最昂貴的地區之一，那裡每平方米土地的價格達到了令人震驚的4030萬日元（約250.7萬元人民幣）。
在許多觀察人士看來，當前的問題是市場是否已經達到了頂峰。
2013年，東京有23個區的新公寓價格上漲了4.3%，2014年上漲了6.1%，2015年則上漲了8.9%。然而，新公寓價格在2016年穩定了下來，微跌0.1％，在年底又出現了幾次大幅下調。其中11月份的價格下降了4.5％，12月份則下降了1.6％。2017年，價格再次回升，但月度波動的幅度比前幾年要大。
然而，根據總部位於東京的日本房地產研究所近日發布的對東京23個特別區新建標准型公寓（面積40至80平方米）價格預測結果，這類物業的售價依然存在一定的增長空間。該研究所估計新公寓的價格於2017年略微上升了1.1%，而2020年的增速將放緩至0.3%。
JREI的研究員Dong Hwan Kim說，在奧運會開幕前，豪華住宅可能具有更大的增長潛力。“我認為高端物業市場具有更大的增長潛力，”他補充道。“目前的環境依然有利於購買房產，超低的利率更是一大優勢。2016年，日本銀行所設定的利率其實為負值。
Kim表示，日本老年人也推動了豪華公寓的價格上升。這些老年人之前搬到了東京的郊區，但現在正在嘗試遷回城市中心地段。由於遺產稅一直在增加，日本高淨值人士正在購買公寓並將其作為投資，從而達到節稅的目的。
2016年上半年，東京出售的全新公寓中，有700套的價格超過了1億日元，此數值相比2015年增加了5％。然而，相對於其他全球性首都，東京豪華物業的價格依然處於較低水平。
房地產管理公司仲量聯行（Jones Lang LaSalle）日本資本市場研究部門的區域主管Koji Naito也看到了豪華住宅市場蘊藏的巨大潛力。在當前可用於新開發項目的土地仍然稀缺的情況下，這個市場的潛力更是不可小覷。
“由於在東京市中心開發高檔，高端住宅物業的機會不多，隨著奧運會臨近，這些物業的價格將出現小幅度的上漲，”他還補充道，大部分豪華物業的市場需求都是由外國投資者，尤其是來自中國香港和新加坡的投資者推動的。新加坡的房地產市場增長速度遠超東京。
“疲軟的日元吸引了大批亞洲高淨值人士來東京市場購置物業，”Naito說。“新加坡和香港的房價非常昂貴，而東京的房價在這些投資者眼裡真的很低。”
根據JREI的說法，不同地區的新豪華物業開發項目的價格差異尤其明顯，而東京的豪華物業價格不僅落後於香港和新加坡，還落後於台北，上海和北京——還有紐約和倫敦。JREI表示，中國香港公寓每平方米的均價比東京高1.9倍。
日本的主要開發商已經清楚地看到了高端豪華房地產市場上的機遇。日本最大的私人開發商日本森大廈株式會社（Mori Building Co）已斥巨資開發港區地段的虎之門（Toranoman）中央區。該公司啟動的數個備受矚目的項目正在改變該地區的面貌。
森大廈正在推進的混合用途虎之門-麻布台（Toranomon-Azabudai）開發項目的目標是在2022年之前建成三棟包含1300套新住宅的大樓。此外，該開發商還計劃以其高端住宅品牌——Mori Living的名義建設一幢56層高的大樓，提供550套高檔住宅。該項目預定於2020年竣工，屆時將建成160套服務式公寓，一個日托中心和三層高的零售賣場。預計這些豪華住宅的銷售額將達到10億日元。
這座高層公寓是Kachidoki地區的標志性塔樓之一，該區是2020年奧運會運動員村的所在。從落地玻璃窗可欣賞到彩虹橋、東京鐵塔和東京晴空塔的美景。
居外物業編號：42171410 點擊查看房源信息
一些分析師認為，在人們對東京中央地區物業高漲需求的推動下，房地產市場整體仍存在一定的增長空間。
第一太平戴維斯（Savills）日本公司調研和咨詢部門主管Tetsuya Kaneko說：“我認為市場規模尚未達到頂峰。特別是在日本乃至全世界經濟都運行良好的情況下，租賃市場還有很多增長的空間。這意味著東京中心地區的住房需求還會上升。”
他還補充說，由於勞動力市場緊張，女性的工作參與度有所提升，而這也促使買家和租房者開始向東京市中心遷移。“現在每個人都想住在條件理想的地段，這形成了中央區住房需求提升的大趨勢。而且這些家庭現在通常有雙份收入來源。所以，他們可以支配的資金更多，這也是為什麼他們要在中等房產市場和豪華物業市場上尋找更新、更方便、更時尚的房子。”
東京房地產市場這種緩慢而穩定的發展特征與20世紀90年代初的境況形成了鮮明的對比，當時房地產泡沫的破裂對日本造成了強烈的衝擊。很少有人會希望這種情況再次出現。
JREI的Kim研究員表示，他一直擔心市場上的豪華住宅物業是否會突然出現大批量的價格上漲，但他認為房地產市場基本因素的表現十分強勁。“在大多數情況下，人們無需擔心出現泡沫。”
瑞穗研究所（Mizuho Research Institute）也認為房地產市場上不存在真正的結構性失衡。該研究所2017年7月發布的一份研究報告中寫道，雖然房地產市場整體的資本化率一直在下降，但收益率缺口（資本化率和長期利率之差）並沒有顯著的變化。
報告中指出：“盡管人們正逐漸意識到房地產市場正處於頂峰，但在不存在嚴重失衡的情況下，市場逆轉不太可能迅速到來。由於預計不會出現超低利率，房地產市場總體規模應該會保持在高位。”
除了光明的投資前景之外，東京還保留著只有全球少數城市具有的一種特殊品質。東京十分安全、干淨、高效，還充滿了不可思議的活力和創造力，而正是這樣的特質吸引了日本內外的老老少少。
正如JREI的Kim研究員所說：“很多人只想住在東京。”
居外網juwai.com是全球最大的中文海外房源門戶網站，有來自中國及世界各地的2百多萬用戶查詢居外網上的280萬條分布在90個國家的掛牌房源，也是華人海外留學和移民的專業向導。歡迎點擊查看居外網上更多日本在售房源，或致電 400-041-7515 諮詢日本房地產的投資機會。
原文：PropertyGuru – Property Report
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan
本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任
仲量聯行：2018年東京房市交易量居世界第一｜日本
2018年第一季度，在巨額房產交易和空前看好的經濟前景推動下，東京房市趕超倫敦，成為世界交易量第一的房地產市場。
2018年第一季度，東京房產的投資額翻了一番，達到了91億美元（約589.4億元人民幣；2017年為43億美元），略微超過紐約（90億美元），遠超倫敦（59億美元）。
2018年第一季度，東京房市的全球交易額上升15%，達到1,650億美元（約10,687億元人民幣），是自2007年以來商業房地產交易的最高季度紀錄。亞太地區的交易額上升了34%，達到400億美元。
東京仲量聯行的研究員Manabu Taniguchi表示，“一方面，由於新辦公房供應量的增加，房主逐漸放慢了加租的交部，另一方面。現有房產的高入住率又推動了交易量的增加。”
到2020年，東京的辦公房產將顯著增加，這將控制房租的增長。但從短期來看，租金仍處於上升趨勢（去年4月到今年4月的增幅為1.8%）。東京整體辦公房空置率僅為3%。2017年，日本的國內生產總值增加了1.8%，失業率達到歷史新低的2.5%，預示著未來辦公房產需求看好。
此外，數碼工作坊調查顯示，盡管房價上漲，但相比2007年的房價高峰，目前東京甲級辦公樓的資本價值下降了27%。辦公房產的收益不斷增加——辦公房產的資本化率和10年期債券收益率間的差距保持在良好的2.9%（倫敦2.7%，紐約1.7%）。
在大額交易的推動下，東京房市的優秀季度表現就不足為奇了。其中“戰列艦”之稱的芝公園大樓更是大力促進了房市的繁榮。公共事業公司關西電力公司和東京煤氣公司的合資公司以1,500億日元（約88.4億元人民幣）的價格買下了這座占地100萬平方英尺的十四層大樓，這是日本歷史上單筆房產交易額最高的記錄之一。
芝公園大樓由外國投資者財團（包括亞洲太盟投資集團、CV Starr和亞太置地投資公司）售出。2013年，在大樓原業主達芬奇控股破產後，該財團以1,200億日元（約70.7億元人民幣）的價格買下了這座大樓。
仲量聯行調查顯示，2018年第一季度，日本國內投資者的熱情最為高漲。外國購房者僅貢獻了17%的交易量（2017年為26%）。
Taniguchi 表示，日本房地產投資信托基金的表現也更為活躍。“隨著融資條件的改善，上市房地產投資信托基金的價格停止下跌，開始出現增勢。財年結束前對房地產信托基金投資組合的及時調整也有效推動了投資活動的發展。”
同時，第一季度日本投資者的對外投資額出現了顯著下降，達到2.4億美元（約15.5億元人民幣；2017年則高達340億美元，比2016年增長了70%）。Taniguchi表示，“然而，養老基金和其他機構投資者對海外市場和主要開發商的興趣仍無消退。貿易公司和私人基金將繼續尋找機會投資海外房產。”
他預計今年東京以及日本其他主要城市的投資活動將勢頭不減。全國投資額相比2017年將提高5-10%，達到4.3-4.5萬億日元。
居外推薦東京商業房源：
★推薦理由★：
1.項目位置位於日本東京都港區南麻布1丁目3-7。
2.交通極為便利，徒步6分鐘便可到達東京メトロ南北缐.都営大江戶 “麻布十番駅”。
3.房屋永久產權，將為您提供長久穩定收益。
4.先進耐震構造。周邊環境優美、並配備有公園、學校、超市、商場等設施
土地面積：267.10㎡
建物面積：161.53㎡
房屋產權：永久權
建造日期：1997年10月
房屋構造：鋼筋混凝土造 2層建築
建蔽率：80%
容積率：400%
點擊查看這套居外網房源的更多信息，或致電居外客服熱線 400-041-7515 詢盤
原文：The Investor
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan
本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任