如果你曾有過在英國租房的經歷，就知道英國的房租價格十分高昂，由此也滋生了一群“職業房東”。
盡管相比起國內房價瘋漲的情況，英國的地產市場的增速一直屬於穩中有升的狀態，但是從租房回報率這個角度而言，英國卻是另外一番景像。
基於這種現實情況，今天我就將介紹給大家一個回報率極高的投資概念：“以房養房”。
｜什麼是以房養房？
如果你在國內是一個久經沙場的房產投資老手，那對“以房養房”的概念就不會太陌生。相較於國內市場，在英國的外國投資者更加青睞的，則是更加單純意義的“買房出租”，即租金收益能夠滿足銀行所需的償貸需求，投資者能夠選擇持續出租或者在待房屋溢價後出售，獲得一筆不菲的投資收益。
在英國，常見的以房養房（Buy-to-let）主要分為以下幾類。
- 只購買一套投資房
優勢：在租金足夠償還貸款及物業費、中介費、維修費等雜費的前提下，還能夠有盈利。（與國內不同的是，在英國購置投資房可以申請只還利息不還本金的貸款方式，且利率不會隨著購置房屋數量而上漲。詳見下文介紹。）
- 購買一套自住房，一套投資房
優勢：無論是全款或是貸款購買自住房，物業費都是一筆不小的日常開支。對於想常駐英國，且經濟來源在國內的買家，額外購置一套投資房是非常好的選擇。在投資房租金能穩定償還自身貸款利息和物業中介管理等雜費的情況下， 其余部分用來支持自住房的本息和日常開銷。
- 購買一套自住房，兩套投資房
優勢：通常貸款購買了一套自住房的海外業主會選擇再購入兩套投資房用於出租以支付自住房貸款的本息（在英國，自住房貸款不可只還利息）和三套房屋的物業費、中介管理費等雜費。相較於每個月從國內寄錢還款，以房養房的優勢更為突出，長期回報也更加可觀。
- 抵押貸款，利用房屋增值購置新房
優勢：房屋增值，利用抵押貸款（Re-Mortgage）取出增值的部分現金作為後續購房的首付。海外的現金買家采用這種投資方式無疑可以獲取更大的收益。
｜以房養房的投資真的靠譜嗎？
根據City A.M的報道，英國“以房養房“的投資者已經達到250萬人次，創造了新高。平均每個投資者擁有1.8套“buy-to-let”類型的房產，而倫敦則繼續成為以房養房投資者最強勁的市場。
房產中介Ludlow Thompson所出示的報告顯示，不斷增長的房東數量證明了“以房養房“這一投資模式的吸引力是巨大的，長期來看，仍舊是一個具有具有潛力的方向。
倫敦成為投資者的重點區域，最大的優勢是“貸款友好”，主要其次是“供需不平衡”。
｜獨特的貸款方式
前面說到英國的“以房養房“收益穩定，各類法律法規都比較完善，其中最值得一提的是英國獨特的貸款方式。
如果你是以出租房屋為目的買房（buy-to-let），你有兩種可以選擇的貸款方式。
一、本息償還貸款（Capital Repayment）
這種貸款方式與國內相似，即根據你的貸款金額和還款年限來計算你每個月的還款金額，本金和利息一起償付。貸款年利率會根據你選擇的“貸款套餐”有所不同，你能貸到的金額也會受到你的首付、資信情況和婚姻狀況的影響。
還款方式：每月還款金額包含利息和本金
最高貸款年限：30年
貸款優勢：隨著還款的進行，未清余額逐月減少，可以確保到還款年限時所有貸款都已還清。
二、貸款期內只支付利息（Interest Only）
這種貸款模式的意思是，在貸款期限內，每個月你只需要償還銀行利息，而在貸款結束的時候則需要一次性償還本金。若貸款到期未能償還所有本金，所抵押到房產將會被掛牌出售，賣房所得將會補齊所欠金額，剩余部分則歸貸款人所有。此類貸款只適用於投資房，不適用於自住房。
還款方式：每月只還利息
最高貸款年限：25年
貸款優勢：每月還款壓力小，投資房每月租金償還完利息之後還能獲得收益；首付投入小，此類投資房貸款按照租金計算可貸金額，在年薪不高的情況下，這種貸款方式所需首付比自住房貸款所需首付更少。
三、二次抵押貸款（Remortgage）
二次抵押貸款是將現有的貸款計劃換成另一項貸款計劃的行為，新舊貸款方案的對像是同一套房產。你可以選擇改成同一家貸款銀行的不同方案，也可以直接換另一家銀行。在開始貸款的前五年，銀行通常會提供一個利率相對較低的優惠套餐，但年限一過利率就會升高。而二次抵押貸款時不僅房產自身已經升值，所貸金額也減少了，所需貸款的比率因此降低，相應的利率從而變得更低。所以，近些年越來越多的人開始選擇這種靈活的方式來減小還款壓力。
這種模式聽上去很吃虧，也會比第一種本息償還的方式支付更多的利息，但是你每個月相對而言付出的利息是很少的，首先可以減輕你的月貸壓力，其次這個期間你的租金以及足夠償還你的每月利息，更重要的是，受到通貨膨脹的影響，今天你向銀行借的錢，10年之後已經貶值，而你購入的房屋在享受租金收入的同時，也溢價成功。此時如果你大可以選擇將該房出售，除掉銀行的本金，就是你的淨收益了。
我們做一個簡單的計算題，如果今日你看中了位於倫敦金融城的一套80萬英鎊的一居室，而你的首付只有35萬英鎊，加上印花稅54000英鎊。則你需要向銀行申請45萬的貸款，我們選擇10年貸款期限的Interest Only的貸款方式（年利率為1.69%-3.59%）。該區域的一居室住房租金約為2598英鎊/月（租金年增長率約2%），中介托管和房屋維護約為租金收入的14%，物業費每年約3000英鎊。貸款則你的前五年的實際收入和支出如下：
如果你在5年之後選擇出售該房屋，位於金融城的房屋按照近幾年的上漲趨勢，不管是Crossrail這條橫貫鐵路給這一地區帶來的極大的交通便利還是入住居民越來越多，生活越來越便利等因素，這一地區在5年之後的漲幅達到至少25%。
從上圖可以看出，你的首期投入僅有35萬英鎊，其余房屋出租過程中產生的費用，租金均可以幫你解決。在你覺得可以賣出的時候，僅僅五年時間，就賺到了22萬英鎊左右的收入，並且這一收入並不會給你每個月的現金流帶來壓力。以此趨勢在6至8年內可以回本，且淨賺20萬英鎊。
南埠廣場（South Quay Plaza）位於倫敦新金融城金絲雀碼頭的黃金地段，68層的高端房產臨水而建，全透明玻璃窗的設計，完美呈現絕佳河景。該區域生活設施配套齊全，交通四通八達，15分鐘內可以抵達城市機場，將於2018年開通的伊麗莎白線更增加了此區域房產的價值。
點擊查看這套居外網房源的更多信息，或致電居外客服熱線 400-041-7515 詢盤
｜需求大於供應的倫敦租房市場
隨著英國成為國內家長青睞的留學大國之一，來英國求學的學生數量連年增長，倫敦因為是政治經濟文化的聚集地，同時也擁有包含帝國理工學院、倫敦政治經濟學院、倫敦大學學院、倫敦藝術學院等頂尖高校，自然成為家長的首選。
除此之外，作為英國脫歐的後續影響之一，輿評家目前對於英國這一舉措的評價也愈發積極，認為英國離開經濟呈下滑曲線的歐盟是明智的自救措施。也有越來越多的來自歐盟和其他國家的年輕人來到倫敦尋求職業發展。逐漸發展起來的金絲雀金融中心就是其中很好的例證之一，阿裡巴巴、唯品會、網易等多個中國企業巨頭也紛紛選擇倫敦作為在英國乃至歐洲的辦公據點之一。
這些人群對於租房都是剛性需求，在保證了市場需求之後，我們來看看倫敦的租金價格。在高校雲集的南肯辛頓切爾西區域租金平均達到1800英鎊/月；在金融城，房屋租金也達到2000英鎊/月。
根據《The Telegraph》年初發出的新聞，倫敦已經連續三年成為“全歐洲最貴的城市”，一套位於叫好地段的三居室房租高達5368英鎊/月，相比巴黎的2747英鎊/月高出不少，同時也幾乎是英國其他主要城市租金的4倍（1427英鎊/月）。
｜“以房養房“的潛在風險
同所有的投資一樣，“以房養房“的風險也是存在的。除了你要注意自己的各類指出之外（稅費、房屋維護、中介托管等支出），房屋本身成為決定你的投資計劃是否成功的關鍵因素。
其中最為突出的風險在於，房屋貶值和維護成本的升高，倫敦的很多房屋年齡都比較大，各類設施老化嚴重，這一現像不僅僅使得房屋在租房市場上的議價能力受限，還會導致房屋維護費用大幅度增加。地區風險，房屋所在的區域發展對於租金價格、房價、供需情況都會帶來很大的影響。治安不好、經濟停滯的地區，房價自然也會停滯不前。相較而言，新建房屋在租賃環節優勢明顯，相對應的風險也較低。
同時，你做為一個房東要承擔的責任不僅僅是收租而已。解決租客的租住過程中產生的問題，續約，維修，保證房屋安全等問題，都屬於房東的義務範圍之內。出租房屋過程中還會產生一系列意想不到的摩擦，這些情況都需要房東出面處理。對於海外投資者來說，比較好的方式是直接進行中介托管，英國的房地產行業非常成熟，提供類似服務的中介也很多，良性競爭之下，中介托管費也都在合理的範圍之內，大多數中介也會自己合作的維護公司，定期對房屋進行檢查維護，為房東省去了很多後顧之憂。
英國的以房養房市場，總的來說盡管受到新出台印花稅的一定影響，仍舊是投資回報率高且穩定的的選擇之一。在這中間，選擇租金潛力巨大的區域，選擇保值升值快的優質項目，以及合適租住的房屋類型（一居室、二居室等），對自己利益最大的貸款方式都是投資要點。
責編：Zoe Chan
英國皇冠地產孫秀秀專欄全集
如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！
本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任
國交稅可享中國免稅？海外投資者在英國出租房屋的稅務問題
