买房出租 – Page 4

日本房產持有多久合適？｜居外專欄

對於多數海外投資者來說，選擇購置日本房產的原因都是出於以下幾點：對日本房地產市場房價、房租多年來“穩中有升”趨勢的看好，對日本房屋永久產權的青睞以及對日元避險屬性的認可。

在如願持有日本房產之後，這些海外投資家們的確獲得了長期穩定的房租收益，也就是“收入收益”。

房地產投資收益大致可以分為“收入收益”和“資本收益”，即租金增加和資本增值。

收入收益是指從每月的房租收入中獲得的利益。需要注意的是，將房租收入中扣除修繕費、管理費、托管費等費用，最終能真正進入房東口袋的錢才算實際的現金流部分。

與此相對，資本收益指的是出售房產所獲得的出售利潤，也就是通過房屋增值部分帶來的收益。

但畢竟多數投資人將來沒有在日本長期居住和生活的打算，所以在持有海外房產達到一定年限之後，人們也會考慮將房產售出，賺取一點“出售利潤”，再通過這筆資產，更換購置一套更好的日本房產。

因此，房地產投資的終點站可以算在房產的售出階段。房產能否以我們期望的高價順利售出，決定著我們房地產投資最終的成功與失敗。那麼，為了使我們的資產利潤最大化，不少投資人都非常關心的一個問題是：我手裡的房產是應該長期持有，還是應該一兩年之後及時賣掉呢？

誠然，短期來看，日本的房地產一般不被算作高收益資產，更相當於是一筆穩定的收益資產。想在日本“炒房”的效果肯定會令大家失望，但日本的房地產雖然不能像股票投資那樣追求高回報高收益，相對的，日本房地產市場多年來價格穩中有升，一瞬間下跌的可能性幾乎為零，可以說是穩健型投資的首選。

投資不動產可以降低通貨膨脹的風險，因為現金其價值會因通貨膨脹而下降，反觀目前日本東京不動產價格穩中有升，如果我們長期持有一套甚至多套日本房產，就算當初無法以最低的價格買入，後期我們依然能夠獲得長期且穩定的現金流收益，為我們帶來更多的被動收入。資本的保值增值也能為我們提供更多淨資產，便於以後擴大投資組合，升級海外投資資產配置。

所以，每當有人問起：“我買日本房產是以投資為目的的，那我應該什麼時候賣出才最掙錢呢？”，通常的回答是：長期持有是購買日本房產的最好策略之一，建議大家最少也要持有5年的日本房產。

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提出最少5年的這個時間節點是源於持有日本房產期限的時間長短對我們將來想要出售房地產時所支付的稅費相關：擁有權限在5年以內和超過5年的增值稅稅率不同。5年內，增值部分的稅率是 30%；5年及以上稅率為15%。（增值部分可抵扣）。

例如：王先生購買的1000萬日元的東京房產，5年後以1200萬日元賣出。
增值部分試算：1200萬日元-1000萬日元-150萬日元（預計可抵扣金額）=50萬日元
增值稅試算：50日元*15%=7.5萬日元

因此，通過稅費變動情況來決定什麼時候出售房地產，無疑可以為我們節省一筆開支。

此外，也建議大家在最終想要出售房地產時不必一味追求“賤買貴賣”，只要出售價格達到了自己預期的目的，能維持基本的盈利，就可以算是成功的投資了。

再結合房租收入、房產本身的建築年限、房屋本身的折舊率情況來看，假設我們以一千萬日元的價格購置了一套日本房產，五年十年後，就算我們是以低於一千萬日元的價格出售了這套房產，仍然可以算作盈利。簡而言之，只要能達到盈利目的出售房產，就是劃算的。

具體情況都需要具體分析，營銷無定式，市場難定性，建議大家在房產買賣前多咨詢專業人士的意見，了解最新的市場動向，及時升級自己的海外資產配置。

日本置業權威/暖燈中國社長桂小科專欄全集

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本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

遠程買房5年上漲85% 眼光比資金更重要——上海金領德國買房投資的故事

買家檔案

L小姐
身份：上海金領/金融圈從業人員
買房區域：德國柏林
房屋類型：市中心小戶型公寓
買房目的：長線投資
購房資金：物業總價8.6萬歐元，連同各項交易費用約10萬歐元，貸款約4.5萬歐元

今年5月，我在德國度假期間，特地到柏林去看了一下自己四年多之前買的房子。因為租客還在，即便是房東沒有得到租客的允許也不能進入房間的內部，所以只能觀望下房子的外景和周邊。說起來有點不可思議，這套買了四年多的房子，我至今也未曾進入過，裡面的廬山真面目不曾看過，連現在入住的意大利房東也未曾謀過面（管理都由當地的管理公司在打理，日常的溝通主要通過英語郵件）。這一切是怎麼發生的呢？且聽我一一道來。

起因：深愛德國的環境與文化

我的這項投資交易是在2014年底確認、2015年初完成的。其實投資柏林對我而言也絕非完全偶然。畢業不久，我曾在一家德企工作，培訓期間在德國紐倫堡住過4個月。雖然此前在英國留學，但初到德國的我就深深地愛上了這個國家的環境和文化，尤其是人與人之間的高度信任給我留下了深刻的印像。

2012年夏天，我男友在柏林度假順便買了一套房子，當時我也在，並且陪著他走完了整個買房交易的全流程。因此對於如何以外國人的身份買房、怎麼找中介、律師、按揭經紀、管理公司等，已經非常清楚了。男友是美國人，他的父輩是二戰期間被迫離開柏林的猶太人，雖然這個交易中不免有些感情成分，但促使他當機立斷做買房決定的最大原因是當時柏林的房價和世界上任何一個大城市相比都是“便宜到難以想像”。後來，我上海遇到一位以色列人，也是前幾年在“尋根”柏林的時候順便買了套房，他至今仍為這項投資感到無比的驕傲。

交易：全程 “遙控”指揮順利入手

2014年，我在香港的一家資產管理公司工作，工作性質使我在二級市場證券投資上受到嚴格的限制。但自己當時手頭有五六十萬港幣的閑置資金，到上海或者香港置業是絕對不夠的，於是也萌生了投資柏林的念頭。雖然當時的房價與2012年相比，已經有了不小的漲幅，但價格依然便宜。2014年夏天，我與閨蜜到歐洲度假，把柏林定為最後一站，找到了當時為男友辦理交易的律師，提供了自己的護照復印件，簽了律師的委托函，就離開柏林了。後續的房子搜尋、交易確認和與中介、律師和按揭經紀人的溝通都是在網上以郵件形式進行的。

柏林是個很大的城市，而且由於冷戰時期東西分割的特殊歷史，加上這些年創意和高科技產業在當地的迅猛發展，各地區房價變化差異很大，對於一個外國人來說，要找到適合自己投資的地段並不容易。所以我采取的策略是鎖定西柏林的老牌黃金地段，以著名的選帝侯大街為中軸開始搜索。

最後選定的標的是位於柏林市中心西南面Wilmersdorf區Pfalzburger Straße街一棟二戰前老公寓樓的單間公寓，大概是28平米。前房東是德國人，帶每月470歐元的租約。憑借固有的認知，我一開始擔心28平米是否太小，但德國的房屋是按實際面積計算的，對單身人士來說空間不算局促。在柏林當地，這樣地段好、面積小、租金水平不低的小戶型算市中心黃金地段的“上車盤”（香港俗語，指用少量的錢成為有房一族，登上樓市發展的列車）。由於外來人口不斷湧入，柏林的房屋供應極為緊張，因此房東掌握了較大的主動權。

還好，有個盡心盡職的房產中介幫忙！這位房產中介是一位德國老先生，常年為西門子公司的員工提供房產租賃買賣的服務，對我的服務也很到位。因為無法實地查看，他就拍視頻給我看了大樓的外觀、附近的環境和公寓的內部結構。

投資：“絕不貶值”的長期資產

經過查看圖片、視頻資料和與經紀人的溝通，我很快就確定這是我想要買的房子！交易的第一階段，總的花費大約在10萬歐元左右，包括8.6萬歐元的物業總價、房價7%的中介費、律師費和按揭經紀人的服務費。我的首付大約五成，其余的來自貸款。由於我不是歐盟公民，在當地銀行系統無法取得貸款，按揭經紀為我找到的貸款提供方是北德一個行業退休基金，雖然3.5%的利率和當地銀行按揭利率相比高了不少，但相比國內仍是要低了很多。租金用於還一部分房貸，其余每年再貼一萬多元人民幣，預計2023年貸款還清。

房屋購買後，延續之前的租約。由於我無法直接管理租客，律師為我推薦了一家當地的物業管理公司，主要負責收租、交稅、還貸等行政工作，每月收費大約25歐元。另外，我沒有開設德國銀行賬戶，而是開設了一個第三方托管賬戶，進行日常資金的往來，我和物業管理公司對賬戶有控制權。

而房子本身的物業管理費大約在150歐元左右。這個管理費在德語中稱為Hausgeld，直接的意思是“房子的錢”，也可以理解為“房子基金會”，所有對房子的管理修繕的費用都從這筆錢出，不存在再次向房東集資的情況。

粗略估計，這套小公寓的目前的市價大概16萬歐元左右，較購買時的價格上漲了85%左右。

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在有些人看來，通過網上的溝通，“遙控”購房似乎有些不可思議，但在這國外並不稀奇，比如有報道說一些英國買家也是通過這種方式完成的海外房產投資交易。另外，不得不說，德國的誠信社會和法治環境也給予了我這樣做以很大的信心。我的中介在交易完成後就退休了，他發了郵件對我說：“這是我職業生涯的最後一單生意，謝謝你對我的信任。你做了一項明智的投資，除非發生戰爭，否則這個房子是絕對不會貶值的。”

居外推薦德國柏林市西部心髒地帶的優質投資公寓：位於柏林Eisenzahnstrasse大街上的住宅和商業綜合體，於2019年進行了全面翻新，擁有23至60平方米的居住空間，設1-2個房間的公寓，是自用者和投資者的理想之選。房價約¥191萬。
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更多居外華人的海外買房故事：

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撰文：Leanne Wang
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

歐洲滑雪房產市場正流行著什麼趨勢？

滑雪市場正在發生變化——這為打算購買或出售滑雪房產的人們帶來了新的機會。基礎設施更新、新的滑雪者的出現、租賃模式的改變、甚至是氣候的變化，都是全新的商機。那麼，2019年滑雪房產的主要趨勢是什麼？

1. 一波新的新滑雪者

滑雪的人口分布正在變化，如果您打算購置一個投資房產並進行出租，那麼改變自己的目標群體將會為您帶來不錯的效益。大幅度增長是來自中國的滑雪者們。作為2022年冬奧會主辦方，中國政府正在鼓勵更多人們參與冬季運動——該國目前有1200萬滑雪者。到2022年，中國滑雪者的人數預計將達到1.18億，幾乎與目前全球滑雪者總人數相同。中國的大多數滑雪者都會出國滑雪，所以租賃機會很多，尤其是在適合初學者的度假勝地。

2. 改善的基礎設施

我們看到，度假勝地對基礎設施投資越來越多，阿爾卑斯山的法國小鎮夏蒙尼（Chamonix）購置了新的雪炮和滑雪纜車，梅惹沃（Megeve）購置了封閉滑雪纜車和雪炮，韋爾比耶（Verbier）則斥資300萬瑞士法郎進行重振計劃，當然，瑞士安德馬特（Andermatt）還新修了新火車站。我們也越來越多地看到不同地點的的良好聯系，例如奧地利的濱湖采爾（Zell am See）和滑雪勝地薩爾巴赫（Saalbach）之間的接駁規劃。房地產咨詢公司萊坊國際數據顯示，對滑雪勝地基礎設施的投資可以使租賃占用率增加20％。如果您是進行投資，請重點關注滑雪房產的這一趨勢。

3. 租賃更方便

幾乎不言而喻，滑雪房產市場的一個主要趨勢是出租物業的便利。以前，業主需要尋求代理方。而愛彼迎（Airbnb）這樣的平台的崛起，意味著在租賃市場尋求機會所經歷的周章更少，而且沒有中間人。事實上，根據第一太平戴維斯的數據，幾乎三分之一的滑雪房產業主表示從房產中獲得利潤，淨收益率的中位數為2.9％。

即使是像在瑞士這樣頒布了《韋伯法》（Lex Weber）來限制第二套房產的國家，新型房產也使得進入投資市場變得更加容易。酒店式住宅采用的是在滑雪市場外，像倫敦等主要旅游地點看到的模式，該模式允許您進行商業收購，在酒店式建築群內購買度假屋。但是，當中通常還是有一些限制，例如，您在一年內自己使用的最長時間段的規定。

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4. 關於第二套房的新法

在一些國家，特別是最受歡迎的地區都實行了限購，試圖對第二套房的購買進行管理。例如，瑞士於2018年通過了《韋伯法》，它向每個社區建造的第二套住房設定了20％的上限。此前還有《科勒法》（Lex Koller），對外籍人士可以購買的房屋數量進行規定。

在法國，我們也看到當地不同地區法律的變化。在《城市規劃方案》（plans d’urbanisme）下，例如夏蒙尼正在限制新開發房產的高度，高雪維爾（Courchevel）正在鼓勵翻新現有的房產，梅惹沃則正計劃興建更大的房產。

奧地利雖然對在薩爾茨堡州、克恩頓州（Carinthia）、蒂羅爾州（Tyrol）和福拉爾貝格州（Vorarlberg）的非歐盟國民有一些限制，但只要您獲得政府許可，您就可以在該國其他地區購買。

這些規定看似嚴格，但許多人認為是一件好事，因為有助於保持滑雪勝地的品質。而且既然流程得到嚴格控制，您大可放心，因為您的投資放在了安全的地方。

5. 氣候變化

滑雪房產市場的另一個重要趨勢是氣候變化。預計暴風雪天氣會更為猛烈，但頻率卻會降低。話說到這裡，就在去年，全阿爾卑斯山的降雪量達到了創紀錄的水平，所以，可能我們正在面對更大的不可預測性。這可能意味著，面對這種變化，高海拔度假勝地或許會得到更大的關注。

降雪最為可靠的許多阿爾卑斯山度假勝地，如瓦爾迪賽爾（Vald’Isere）和夏蒙尼的房產盤子，比較小。由於需求旺盛，根據我們預計，未來這些地方的價格會持續增長，這對投資者而言無疑是利好消息。

6. 英國脫歐所帶來的擔憂

英國脫歐已經延期，而且還是沒有最終結果。這種不確定性令人擔憂，英國買家為了等待結果已經推遲出手，當然他們會有顧慮，可是沒有必要就一直這樣擔心著。正如我們之前所解釋的那樣，在英國脫歐後，英國買家可以購買滑雪勝地的房產。

當然，第二重顧慮是貨幣市場的波動增加。這對於任何持英鎊購買歐元標價房產的個人來說，是一個自然而然的問題。如果提出要約之後，在支付押金之前，出現市場下跌怎麼辦？防控風險的最簡單的方法就是一定的事先規劃；許多英國買家采用了固定彙率，市場利率變化不影響交易利率。

在2019年購買滑雪地產

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原文：What are the key trends in the ski property market? by SnowOnly
責編：Zoe Chan

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日本房產投資有哪些高回報的途徑？

對於海外房產投資者來說，房屋出租率一直最關心的問題。不過在日本，房主卻似乎不怎麼擔心，因為據有關數據顯示，日本高GDP區域的房產，房屋出租率可達到90%或以上。

下面，居外就來為大家解析日本房產投資5大高回報途徑。

1、二次售賣

這是最常見也是最直接的房產投資賺錢方式，原理基本上和炒股一樣，低價買入，高價賣出，憑借差價能賺不少錢。但是這種方式在日本可能有一些不太能行得通，最主要的原因，是在於日本根據房屋持有年限不同，會在二次轉賣的時候要求納稅，所以在日本很少有人會這麼做。

2、普通出租

房屋出租的優勢：

有比較穩定的回報金額，也就是租金，甚至可以用租金來償還其他房產的貸款；
保持房產的所有權和房屋的價值，有很大的持有安全感。

東京都練馬區“石神井公園”站徒步15分
著名的一流開發商：松下住宅施工設計
開放式大客廳，樓梯設計，高耐久性的鐵骨木造建築
土地面積100平方米、建築面積99平方米
永久產權、贈送高級家具
附近大型自然公園，生活設施齊全
售價6980萬日元（約445萬人民幣）
居外物業編號：48838721 點擊查看房源信息

3、投資民宿

自從日本民宿合法化之後，很多中國購房者看上了日本的民宿房源，而這些也大部分集中在了旅游勝地附近。如果您購買的房產有多套房間，可以分別租給不同的客人，那麼也可以收到可觀穩定的回報。

東京JR総武線沿線，新小岩駅徒步4分鐘。到東京車站13分鐘，秋葉原14分鐘，交通極其便利。共三層，1，2層出租給6個人。3樓全新裝修，有民宿經營證。房外牆全新刷新。建築面積300平方米，土地面積198平方米，7臥7衛房價約¥896萬。
居外物業編號：48229212 點擊查看房源信息

4、選擇商住兩用房產

在日本，一些商住兩用房也是具有很大投資潛力的。上層居住，下層經商，總體面積無需太大，並且總價相比國內商鋪要低廉很多。選擇一個合適的地段進行投資，豐富的回報也是水到渠成的。

5、投資商鋪

商鋪的年收益率都很高，回本相對較快，特別是如果您選擇的商鋪位置，得到了政府規劃的支持，那將收獲更大的利潤。所以不管是上面提到的商住兩用房產，還是單純的商鋪，在選擇投資之前，一定要對當地政策和投資潛力進行充分細致的了解。

如果並沒有很大的金額來投資商鋪的房產，那麼建議您投資單身公寓。與中國國情不同的是，日本大量的年輕人比起買房更加傾向於租房生活，因此自單身公寓在日本出現以來，一直在租房市場上占有不小的比重。所以，日本單身公寓市場一直以來也是被許多投資者看好的。

東京市台東區單身公寓，建築面積35平方米，1臥1衛，房價約¥191萬。
居外物業編號：47326434 點擊查看房源信息

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來源：日本東寧地產
責編：Zoe Chan

德國柏林計劃“凍結房租”5年！居外網CEO料對中國買家影響低

柏林房東未來五年內不得提高房租，如果違反了相關條例，最高將被處以50萬歐元的罰款。居外網董事CEO羅雪欣表示，中國買家對柏林房產的需求以長線投資為主，更多是著眼於房價未來的增值，因此拋售房產的可能性不大。

撰文：吳將

歐債危機之後，德國柏林成為了全球房地產投資者的寵兒，房價漲幅引領全球，房租也水漲船高，這引起了當地租戶的諸多不滿。

德國總理默克爾也於近日罕見公開評論了不斷上的房租。她提倡采用法律手段限制房租的進一步上漲，“我們必須使用法律作為監管工具，否則事情將越來越失控。”

出於各方面壓力，當地時間6月18日柏林市政府的一次內部會議後，來自左派黨（Die Linke）的建築行業參議員隆普舍（Katrin Lompscher）表示，市政府已就“租金上限”（Mietendeckel）的規定達成共識，10月前將出台正式法案，最晚將於2020年1月1日開始施行。

根據隆普舍宣布的新規，柏林的房東們未來五年內不得提高房租，除非對房子進行（必要的）重新裝修。如果違反了相關條例，最高將被處以50萬歐元（約387萬人民幣）的罰款。

租金上限

根據柏林市政府的信息，盡管該項新規最晚要到明年初才正式施行，但為了防止房東趁新規施行前大幅提升房租，該法案將追溯到今年6月18日，即新規公布當日。換句話說，柏林的房東在6月18日之後，就不能再像以往一樣的提高房租。根據此前的法規，房東每三年最多可以提高房租20%。

這項“租金上限”的規定將持續5年，影響柏林150萬套出租住房，涉及200萬人，約為柏林總人口的60%。新建住宅、首次出租的住房以及社會福利房不會直接受到該規定限制。對於所有現有的房租合同，柏林市政府稍後將公布租金的法定上限，如果房租約定超過了上限，則必須降低。

如果房東對住房進行必要的修繕後重新出租，則允許其房租上漲最多0.5歐元/每平米；如果房東想進一步漲價，則必須向有關部門申請。此外，如果房東的經濟狀況極為困難，也可以申請上漲房租。

對於違反上述條例的房東，最高將被處以50萬歐元的罰款。

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柏林腓特烈斯海恩（Friedrichshain）區一位名為羅尼什（Frank Rönisch）的租客為新規表示歡迎。他對當地媒體稱：“上周五，房東剛剛把我的月租漲到430歐元（3328元人民幣）。盡管這聽起來並不是很多，但房東在漲房租的同時並未對房間做出任何修繕，包括那扇已經破損很久的大門。”他表示，很高興市政府即將出台房租限制法案，並認為這是對租客的一種保護。

不過這一消息隨即遭到了德國房地產公司、行業協會等齊聲反對。

柏林-勃蘭登堡商業協會（UVB）會長安辛克（Christian Amsinck）表示，限制租金上漲並不能解決柏林房地產市場的核心問題——住房短缺。

對於中短線的炒房者來說，柏林市政府的這項新規恐怕不是什麼好消息，盡管新規只是限制房租上漲，並未直接對房產進行限購或限價，但投資者的熱情料將受到影響。

另一方面，德媒認為，同樣有著類似困擾的德國漢堡和法蘭克福（黑森州）政府不排除會群起效仿柏林的做法。而一旦如此，已持續10多年之久的德國房地產大牛市恐將進入調整期。

德房地產巨頭股價聞訊大跌

房地產巨頭料將成為限制房租上漲這一新規的最大受害者。

在柏林擁有10萬多套住房的德國住宅公司（Deutsche Wohnen）股價在2008年金融危機爆發後一度跌破3歐元/股，但此後便一路飆升，今年最高時一度高達44歐元/股，漲幅接近15倍。但在6月初，柏林市政府將嚴厲限制房租上漲的消息傳出後，該公司股價大跳水，短短數日之內就下跌了20%，跌破35歐元/股。

安辛克表示，新規將讓機構投資者對柏林望而卻步，“房地產公司現在都十分猶豫是否要在首都繼續投資。”他還稱：“由於房租上漲被嚴格限制，修繕住宅、啟用環保能源供暖的經濟風險將主要由房東承擔，這無疑會讓計劃中的翻修工程被長期擱置。”安辛克認為，柏林的建築業將遭到重創。

柏林-勃蘭登堡住房公司協會會長科恩（Maren Kern）對市政府的新規也十分失望。他表示，政府應該鼓勵翻修老舊建築、興建環保住房，而不是限制房租，新規將打擊房地產行業，使新建住房項目大幅減少。

作為柏林市議會的反對黨，基民盟（CDU）柏林的黨團代表德雷格（Burkard Dregger）不認為市政府的新規有助於緩解柏林緊張的住房租賃市場。他表示，新規讓那些長年沒怎麼漲過房租的好房東吃了“啞巴虧”，他們現在想漲也沒有機會了。

投資者躊躇不前

德國中央合作銀行的一份投資研究報告指出：“（對於房租上漲）沒有完美的解決方案，很多人都希望生活在市中心，但空間畢竟有限。用法律手段直接凍結房租，未必有多大的效果，反而會讓投資者感到害怕，使新建的（住房）項目失去吸引力。”

事實上，如果和倫敦、巴黎相比，柏林的租金依舊很便宜。在柏林市中心最貴的普倫茨勞貝格區（Prenzlauer Berg），一套兩居室的公寓每月平均租金約1500歐元（11600元人民幣），價格僅為倫敦櫻草山（Primrose Hill）同等住宅的一半。

全球房產中文平台居外網董事CEO羅雪欣（Carrie Law）女士在接受第一財經記者采訪時表示，“今年前5個月，買家通過居外網咨詢柏林房產的次數，比去年同期增加了68.6%，但環比去年下半年略有下降，預計今年整體的詢盤量將於2018年持平。”

羅雪欣表示：“中國買家對柏林房產的需求以長線投資為主，更多是著眼於房價未來的增值。與倫敦、巴黎等地相比，柏林的房價還比較低；當然也有買家看中的是出租回報，因為德國家庭的租房率比較高，租房周期也長。”

查看居外網上的德國柏林在售房源

對於柏林市政府出台的新規，羅雪欣認為：“如果這項政策最終得以落實，意在買樓收租的這部分中國買家料不會受到太大影響，因此拋售房產的可能性不大。畢竟中國買家更在乎的是柏林房產的長期的增值前景和其作為海外資產配置的屬性。”

原文來源：第一財經
責編：Zoe Chan

荷蘭購房者注意：阿姆斯特丹禁止買後出租新建房產

阿姆斯特丹出台一系列政策旨在應對房價激增、住房緊張和旅游業過度飽和問題，其中就包括禁止出租新建房產。

阿姆斯特丹住房事務委員表示，“投資者越來越頻繁地在阿姆斯特丹購買房產用來出租。這意味著‘普通’購房者的購房機會減少。阿姆斯特丹對這一現狀表示不滿。”

經典阿姆斯特丹風景。該城市計劃加大力度禁止房主在愛彼迎（Airbnb）等平台出租房產

馬上查看居外網上的荷蘭在售房源！

三年來，阿姆斯特房價飆升、價格合理的住房緊缺、旅游業持續發展，部分當地居民和企業認為這一切正在慢慢摧毀阿姆斯特丹。面對擔憂情緒的不斷增強，政府出台了這一新政策。

阿姆斯特丹約有1/5的住房被投資者買下。去年1月至11月期間，約1萬名外國人搬到阿姆斯特丹，這一數量與該城市荷蘭公民的數量相同。該時間段內，當地新增居民增加了5000名。

過去一周，阿姆斯特丹住房事務委員勞倫斯·伊文斯（Laurens Ivens）頒布政策，規定了中等收入階層新建業主自主房產的價格上限，禁止轉租社會住房。

在阿姆斯特丹住一晚的旅客中，有12%選擇愛彼迎（Airbnb）平台式的短租。這樣的租房形式也受到打擊。荷蘭政府事務部長卡傑薩·奧倫格倫（Kajsa Ollengren）公布了一項國家注冊計劃，將在假期租房平台出租房產超過年出租時間上限（阿姆斯特丹的規定為30天）的行為列為金融犯罪行為，將受到高額罰款。

阿姆斯特丹發言人表示，“我們不認為有萬能的解決方法，但阿姆斯特丹可以采取很多不同的舉措為其居民提高城市的宜居性。一座城市的首要功能是居住，其次才是旅游。”

阿姆斯特丹已經成為國際商業中心，特別是隨著脫歐進程的發展。2017年，該城市加入了瑞銀全球房地產泡沫指數，目前在房價收入比上排名第七，僅次於倫敦和紐約。2018年最後一季度，其房價中位數達到歷史最高的44.8萬歐元（約合340萬元人民幣）。

荷蘭阿姆斯特丹的4臥公寓，享有Vondelpark公園一覽無余的美景，設有2個朝南的陽台、屋頂露台、電梯和2個停車位。房價約¥1,339萬。
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阿姆斯特丹房屋聯合協會（Amsterdam Federation of Housing Associations）數據顯示，盡管阿姆斯特丹39%的住房為社會福利住房，但可承擔的住房數量仍是不足。

協會主任埃格伯·德弗裡斯（Egbert de Vries）表示，“我們定期采訪仍與父母同居的31歲居民，或被迫選擇三代同居的居民。隨著人們壽命的增加，且過去50年來淨遷入人口數量一直處於正增長狀態，這一人群的數量不斷增加。過去10年來，阿姆斯特丹新建住房數量減少了60000棟。居民平均等待15年才能買到房產。”

他指出，雖然新建房產是最基本的舉措，“但規定購房者必须住在買到的房產也很有必要”。

蒙特利爾麥吉爾大學城市規劃與治理專家戴維·瓦克斯穆特（David Wachsmuth）就假期租房如何導致住房存量減少展開研究。他表示，禁止買房出租的政策也可以幫助受此問題困擾的城市，如倫敦，減少游客租房數量。

“顯然，很多新建房產的目的都是為了進入短租市場。因此，確保房產由長期居民所有是明智的政策。更重要的是，這一政策直面了阿姆斯特丹和其他城市的短租管制問題……短租問題的出現主要是由於Airbnb等平台總是規避或破壞限制其發展的規定。”

但這一政策也引發了一些人的憂慮。阿姆斯特丹房地產中介的埃米爾·範·蓋爾德（Emile van Gelder）表示，禁止買房出租是“對房屋所有權不可容忍的侵犯”。建造更多的住房才是更好的選擇。

智庫Amsterdam in Progress的史蒂芬·霍茲（Stephen Hodes）表示，這一政策治標不治本，“如果是父母為在阿姆斯特丹讀書的子女買房，或者是我買了房但需要為了工作出國6個月，這樣的情況如何解決？真正制造問題的是買多處房產出租的投資者。這一政策的確會限制他們，但也剝奪了‘普通’居民的自由”。

Airbnb在一則聲明中表示其支持該平台上的20000名阿姆斯特丹房主遵循規定並支付稅金，稱，“我們一直以來都支持國家注冊體系的運行，認為其有效協助荷蘭城市獲取所需數據並打擊非法行為……我們希望與政策制定者合作，協助公平、公正、符合聯合國法律的體系的順利運行。”

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原文來源：英國《衛報》
https://www.theguardian.com/world/2019/mar/18/buyer-beware-amsterdam-seeks-to-ban-buy-to-let-on-newbuild-homes
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

英國脫歐會帶來理想的投資機會？房產專家：你只需要做四件事

作者：物業專家公司（Property Experts）創始人兼總經理布魯斯·伯基特（Bruce Burkitt）

英國退歐的最終方案即將揭曉，而全國各地都出現了房價下跌的報導。對於許多人來說，公投引發的不確定性意味著現在應該暫停所有金融投資計劃。作為一名在兩次經濟衰退中都經歷了業務繁榮的房地產開發商，我並不認同這樣的觀點，而且我認為，對於正在考慮投資房地產的買家來說，現在正是邁出這一步的絕佳時機。

英國脫歐只是一個市場條件，也是我們目前所面臨的一項經濟挑戰，但它其實也是一個置業的良好時機。在一個正在上升的市場中，任何人都能投資物業，因為不管人們能否正確評估投資價值，總體的市場增長通常都會吸收誤差。在上升型市場中賺錢是一種技能，而在英國退歐後的物業市場中賺錢也是一種技能。與人們的普遍看法相反，如果投資者采用並遵循特定的指導方針，那一個持續下跌的波動市場將創造一個潛力巨大的買入機會。

首先，通過報出低價來利用買方市場。請注意，物業的市場價值通常低於要價，因此購買價格應該至少比市場價值低10-15%。以這樣的價格進行交易可以形成初始的緩衝，留出討價還價的空間。

英格蘭利物浦寬敞的單臥室公寓家具齊全，設有一個設備齊全的廚房、浴室和寬敞的起居區和用餐區。全寬窗戶采光極佳，窗外就是城市和碼頭的迷人景色，是放松身心的理想環境。住戶還能享用公共休息室、安全進入系統以及保安和維護等設施。房價僅約¥ 137萬。
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第二，尋找合適的増值角度。房地產交易的實際價值可以通過增加物業的價值而不僅僅是翻新房產來獲得。也許您可以購買一間空間較大的一居室永久產權公寓，然後把它拆分為兩居室，或者把一個更大的住宅單元改建成幾間公寓。您還可以購買一套較大的物業，然後把它改造成多租戶住宅，以較小的單元出租或出售。

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第三，很多投資者很容易犯錯的另一個方面是房地產的裝修和翻新，因為偷工減料似乎是降低成本的便捷方式。我建議您不要這樣做，因為當您要轉售住宅的時候，敷衍的裝修和翻新有弊無利。增加住宅價值的低成本方法很多，而投資者應該避免在翻修方面過於節儉。比如，您可以安裝高質量的集成廚具，速熱水龍頭，花崗岩工作台，玻璃防濺板，LED照明設備和內置USB插頭插座。這些設施的成本其實都低於人們的預期，但卻會在您出售物業時變成令人驚嘆的亮點。

我建議您多花一點錢來達到盡善盡美的標准，因為這樣可以鼓勵潛在買家在眾多房產中選擇您的物業。您應該專注於推銷一種生活方式，這是一種買家可以輕易接受，而且可以讓他們立即想像出美好新生活的產品。

倫敦諾丁山中心的5臥豪宅。物業以最高標准完全重建，包括5間臥室套房，整體車庫，朝南花園，2個露台，所有樓層的電梯，15米游泳池，桑拿/蒸汽浴室，媒體室，健身房，獨立客人/員工入口。距離最好的餐廳，酒吧和咖啡館僅有幾步之遙，提供休閑餐飲至米其林二星級餐廳The Ledbury。
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最後，制定退出策略。如果您的主要計劃是轉售房屋，那您應該准備好以低於當前市場價值10%的價格出售房屋，因為當前的市場狀況不佳。如此一來，如果價格下跌，那您的投資就有了緩衝的余地。若價格上漲，那就是一個令人愉快的驚喜了。然而，如果價格下滑，物業難以轉手，則投資者應確保有足夠的資金來償還“買房出租”型貸款，而且應該以比每月還款額至少高50%的租金出租。

在當前的市場上賺錢需要有前瞻性的計劃，敏銳的商業頭腦和理性的策略，而且沒有任何犯錯的余地。然而，我認為按照這個計劃行事的話，購買首套物業或擴大房地產投資組合不失為一種合理的選擇。

物業專家公司 Property Experts簡介

物業專家公司成立於2000年，是一家專門從事各類住宅房產購置業務的私營投資公司。物業專家公司的創始人為前房地產經紀人布魯斯·伯基特（Bruce Burkitt）。憑借與業界一流專業人士的長期合作關系，物業專家公司取得了非凡的成就。寶貴的人脈為該公司帶來了挖掘優秀投資和開發機遇的能力，進而為客戶帶來了豐厚的回報。如需了解更多信息，請訪問http://propertyexperts.co.uk/。

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責編：Zoe Chan

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俄勒岡州或將成為全美國擁有強制租金控制權的首個州

為應對住房短缺和租金暴漲，俄勒岡州議員正極力推動一項租戶保護措施的法案。一旦法案獲得通過，該州將成為美國第一個實施強制性租金管制的州。

受良好的自然環境、輕松的生活方式和充足的就業機會吸引，越來越多的人們舉家搬往俄勒岡州定居，但也因此導致當地住房短缺情況越來越嚴重。根據美國最大的家庭用品搬家公司聯合貨運線（United Van Lines）的一項研究，俄勒岡州在2018年成為美國第二大搬遷目的地。

俄勒岡州最大城市‎波特蘭4臥3衛的房產，房價約¥468萬
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許多當地居民對日益提高的房租表示焦慮，一些熱門地區的房租上漲了近100%，這迫使人們搬家或是與朋友合租，有些人甚至不得不住在車裡。該州的梅德福鎮（Medford）最近批准允許教堂將其停車場作為無家可歸者的汽車露營地。實際上，整個西海岸的城市都在努力應對房價飆升和無家可歸問題。

俄勒岡州眾議會委員會2月20日通過了這項強制性租金管制措施，並將於下周送交全體會議進行投票。此前，州參議員已經通過了該措施，並且獲得了州長凱特·布朗（Kate Brown）的支持。議員們指出，如果該措施成為法律，俄勒岡州將成為美國第一個在全州範圍內實施租金控制的州。紐約州也有州級的租金管制法，但城市有權選擇是否參加。加州實際上對各城市實施了租金管制，但相關的法案在去年被選民們推翻。

俄勒岡州的這項強制性租金管制措施，禁止房東在租戶入住12個月後無故禁止租戶按月租住，並將租金上漲次數限制為每年一次，增幅僅限於當年消費者價格指數（CPI）變化的7%。此外，房東只能以提前90天的書面通知和支付一個月租金的條件與租戶終止租約，但在某些特定情況下可以免除這一義務。如果租戶在12個月內收到3次違反租約的警告，房東可以拒絕續訂定期租約，但需要提前90天通知租戶。

俄勒岡州租房協會表示，強制性租金管制立法可以保護租戶，同時避免業主終止租賃並將資金投入其它地方。支持該措施的俄勒岡州居民認為，住房是困擾他們是否繼續在當地就業和生活的首要問題。

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不過，有州議員指出，租金管制並沒有解決住房供應問題，應對住房短缺，需要各城市和縣批准在單戶住宅的土地上加蓋雙層住宅或高密度住宅。俄勒岡州眾議院議長緹娜·科特克（Tina Kotek）表示，該州每年必須建造3萬套住房，以應對當前的住房赤字，並為未來更多人遷往俄勒岡州做好建設規劃。

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來源：西雅圖在線
責編：Zoe Chan

布裡斯班的郊外—— 陽光、自然美景、還有豪宅

布裡斯班——新興國際都市

布裡斯班，是澳大利亞昆士蘭州首府，也是澳大利亞的第三大城市，大都會區人口超過227萬，僅次於悉尼和墨爾本。布裡斯班北靠陽光海岸，南鄰國際觀光勝地黃金海岸市，有著絕佳的地理優勢。由於得天獨厚的先天環境，再加上不斷蓬勃發展的經濟，布裡斯班不僅吸引力很多移民也招納了不少投資者——投資房產或者是開辦企業。

布魯克菲爾德——邀您來享受

本期居外推出的房產位於布裡斯班著名的郊區布魯克菲爾德（Brookfield）。這棟面積約為10英畝風景如畫的別墅能夠讓您和您的家人、朋友和客戶都能同時享受到鄉村的氛圍以及布裡斯班城市內的便利。

說起布魯克菲爾德，就不得不在這邊給各位多介紹幾句了。據澳洲當地網站Domain網報道，去年布裡斯班租房最昂貴的城區榜單中布魯克菲爾德排在第二，每周的租金高達約900澳元。報道中還稱，西布裡斯班各區的房租一般都較高，吸引了不少喜愛農場的富有租房者。

既然如此，我們話不多說，趕快來一探究竟，看看這棟房產帶給我們哪些驚喜吧！

這棟別墅包含六間寬敞的臥室和四間寬敞的浴室，其中兩間臥室包括了一個套間，主臥還配有一個衣帽間。本住宅配備教堂式天花板、兩個壁爐、一個帶落地式書架的圖書館、一個游戲室和一個餐廳，是一個非常理想的居家之所。客廳、就餐區和廚房采用開放式平面設計，廚房島采用花崗岩台面。另外特別值得一提的是，餐廳內部的裝飾也十分精美。整體木結構的布局讓用餐的人們仿佛回歸自然、置身於郊外，用餐的同時更有了一份和家人、和自然親近的感覺。

該房產除了內部的豪華精美之外，還配有一個四車車庫、一個工作間、一個花園小屋、六個馬廄和兩個騎馬的場地。為了保證用戶的隱私和安全，該住宅完全用自動開關門圍了起來。

該房產距離布裡斯班的中央商務區僅13公裡，距離印多羅利購物中心、衛斯理醫院以及布魯克菲爾德州立小學和肯摩爾州立高中等學校很近。

由於其優美的景觀，該房產完全可以作為簡易旅館、修養場所或婚禮中心。換而言之，如果您暫時還沒有前往澳洲居住或移民的計劃也完全不用擔心，該房產也能很好地滿足您投資方面的需求，回報一定十分豐厚。住宅附帶有已登記注冊的“布魯克菲爾德旅館”商標、一輛豪華汽車（Lexus LS460）和一份現有的物業維護地勤人員合同。該房產被證明有潛力成為空中食宿店，每晚收入超過1000美元，可以由專業的Airbnb管理公司輕松管理，為您的投資帶來回報。

如此這般“一雞多吃”的房產您還在等什麼？782平方米的住宅面積現僅售價1679萬元。要知道同等大小的房產在北上廣深這樣一線城市的售價可遠不止這個數字呢。點擊：https://www.juwai.com/2706979.htm進一步了解這套超值昆士蘭豪宅，或撥打居外熱線400 041 7515垂詢。

注：本文屬於商業贊助內容，素材由居外網簽約經紀Geoff Relton提供

撰文：俞文
責編：Zoe Chan

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投资在加拿大萨里市这座房子为您的海外置业梦埋单！

近幾年來，中國人已成為加拿大房產的主要海外買家。這裡有優良的教育資源、安全的居住環境，置業亦可抵御國內通貨膨脹且分散資金風險。眾多投資優勢吸引了越來越多的中國買家來加拿大投資，不過，經歷了跌宕起伏的2018年，加拿大房地產市場在未來一年將會有什麼表現呢？那就是租金繼續上漲。

房租上漲是加拿大房產2019年最熱門的話題之一，尤其是在加拿大熱門城市，房租更是節節攀升。據權威機關報告顯示，2018年加拿大全國兩居室租金平均上漲3.5％，其中不列顛哥倫比亞省和安大略省漲幅最大。今日小編為您推薦的一所5臥4衛設計精美的房產——溫哥華福克斯瑞吉都市之家（Foxridge Homes Metro）就位於加拿大房租漲幅最大的不列顛哥倫比亞省的薩裡市（Surrey）。

薩裡市是不列顛哥倫比亞省繼溫哥華市之後的人口第二大城市，被譽為“公園之城”，這裡擁有6000英畝的公園和綠色空間，兼具大城市的氣息和小城鎮安逸的生活方式，是一座值得探尋的城市，從風景如畫的海灘至世界級的高爾夫，歡樂與活力不斷，民眾熱情友好，充滿趣味。

溫哥華福克斯瑞吉都市之家（Foxridge Homes Metro）正位於此，這是一座由超過65年行業經驗的頂級建築商、加拿大西部最大的一站式私有房地產公司Qualico®打造的獲獎住宅，並由加拿大旅行者公司提供為期10年的全套質保，為業主提供全方位的物業管理，讓您出租無憂，穩獲收益。

對於眾多高淨值人士和中產階級購房人士而言，房子早已超出了居住場所性質的限制，可以理解為是不可多得的社會資產財富，並在未來得到進一步的價值釋放，因此“以租養房”是海外置業的不二選擇。福克斯瑞吉都市之家的租金為每月3650加元，目前這棟集安全性、實用性和美觀性為一體的精致房子經過精心挑選，已經租給了一個收入穩定的名門望族，如果您買下這棟美麗的房子，一年數目可觀的租金將很快讓您落袋為安。當然，購買下這棟價值不菲的海外房產，長期穩定的租約是每一個購房者所關心的焦點，那麼讓我們一起來感受一下這棟房子由內而外的品質和魅力，為您的選擇一錘定音吧！

一見鐘情——美輪美奐

這是一座讓人只看一眼就無法忘記的房子，比旁邊的車道和相鄰其他房屋高出來的設計令它與眾不同。房屋的外立面展現出一種溫暖的工匠式建築風格，建材選用了耐用的纖維混凝土板、塗漆木質和美觀的石質飾邊與細節。您專屬的埃奇伍德（Edgewood）封閉式住宅設計很好地保護了居住者的隱私，整個後院設有雪松木圍欄，讓院子裡專業級別的景觀前庭與後院顯得神秘又精致。