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利率、许可证和税务是印尼民众推迟购买房产原因 | 海外

印尼房地产协会（REI）称，民众，尤其是非低收入民众，目前趋于推迟投资物业，导致房地产部门直至2017年第二季度的贷款发放也放缓。

8本月14日，印尼房地产协会秘书长 Totok Lusida称：“民众推迟购买房产的其中一个原因，是他们认为住房贷款（KPR）利率依然过高。如今央行基准利率是4.75%，但贷款利率却高达12到14%，利差太大，我们应设法把它缩小才是。”

其中阻碍政府推动民众投资物业的是建造房屋的许可证问题。办理许可证仍需要很长的时间，让消费者承担更多的成本，房价也因此升高。而住房贷款利率更居高不下。

他续称：“这期间我们建造房屋，办理许可证至少需要两年的时间。我们购买了地皮，还要两年后方可出售，该资金成本到头来成为购房者的负担。此外民众也担心政府会制定税率出乎意料的财政政策。”

Totok阐明：“因此我们与政府官员接触，使他们不再发表令市场恐惧的言论，包括税务。我们已经与税务总司会晤，希望不再有新的政策出台。税务总司在这一个多月以来不是没有再发表新的言论吗？”

他说协会负责人已就此三件事与央行继续商讨，并共同成立调查研究小组找出其原因，以便决定采取哪些步骤来刺激人们投资于物业的购买力。他表明：“我们正在进行分析，什么政策可以恢复民众购房的信心，包括许可证、税务和银行利率。”

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央行进行的调查显示，2017年第二季度住宅物业的销售下降，仅增长3.61%，低于前一季度的4.16%。此事引发人们置疑目前印尼民众的购买力是否真的低迷。

公共工程及国民住宅部（PUPR）住房供应总署数据显示，截至2017年7月底，已经建造的非补贴或非低收入民众住宅只有8万5479栋，而今年的目标是28万7013栋。另外，已经建造的低收入民众（MBR）住宅多达41万4223栋，今年底的目标是71万2987栋。

房地产销售放缓的迹象，体现在2017年第二季度发放的住房贷款和公寓居所贷款（KPA)总额下降至377.3兆盾或仅增长0.55%，与去年相比放缓1.84%。

（据印度尼西亚商报）

低息时代即将结束房贷需抓紧｜英国

在英国央行警告低利率时代即将结束后，房主们正面临着一场争夺低价房贷的竞争。

自去年夏天官方利率被下调至0.25%以来，抵押贷款利率创下了历史新低。

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但上周央行行长卡尼表示，基准利率可能会到明年夏天之前上升到0.5个百分点，到2020年代中期之前达到1%或更高。而加息可能意味着数百万签订可变利率抵押贷款的房主每月还款额突然增加。

根据CACI抵押市场数据库的数据，在九月和十月会有超过350亿镑的固定利率房屋贷款变成可变利率，为2012年以来最大金额。

专家警告说，超低利率的抵押贷款可能会消失，所以房主必须行动迅速。

房贷中介L&CMortgages的霍林沃斯（David Hollingworth）表示，借款人应该意识到，抵押贷款利率会在英国央行利率变动之前开始攀升，因此在这之前，他们需要固定利率。

如果你是使用标准可变利率（SVR，固定利率结束时转到的默认利率）房贷的三百万个房主之一，你可以通过固定利率每月节省数百英镑。

平均SVR利率为4.6%，因此 15万英镑的抵押贷款每月还款额是842英镑。相比之下，约克郡建房互助会目前有两年的固定利率为0.99%，每月还款565英镑，节省了277英镑。

两年期的产品通常会提供市场上最便宜的利率，这对那些知道他们可能在不久的将来就要搬家的人很有好处。

然而，如果再签一个为期两年的合同，你就不得不再在英国正式离开欧盟的同一时间再次抵押房产。

专家表示，围绕英国脱欧的不确定性可能导致抵押贷款利率上升，这就是为什么越来越多的人选择了为期五年的房贷协议。虽然它们比两年的要贵一些，但五年期的固定利率仍然具有竞争力。

目前最便宜的五年产品是汇丰银行对有40%首付的借款人给出的1.59%利率。

以15万英镑抵押贷款为例，每月偿还的费用为 606英镑，比约克郡检方互助会0.99%年固定利率高41英镑。包括999英镑手续费的五年总费用是37，375英镑。

如果你知道在未来十年内你不会搬家，那么不妨考虑十年的固定利率。

First Direct有2.49%利率没有手续费的产品，每月还款672英镑，比最便宜的五年产品一个月多出66英镑。然而，要注意的是这些产品灵活性不够，并有高额的提前还款费用。

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（据英中时报）

低利率也救不了买气！美国房市显现信心危机 | 美国

上周美国的按揭贷款利率明显下降，但购房者和屋主都没有受到特别的影响。按揭贷款银行家协会表示，经季节调整後，按揭贷款总额上升了 0.4%。不过，与去年同期相比，下降了 22％，这是因为贷款融资量大幅下降。

屋主们似乎已经习惯了低利率。30 年固定利率抵押贷款平均合约利率从 4.22％下降至 4.17％。自总统选举以来，利率就维持在狭窄的变动范围之内。

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MBA 的首席经济学家 Mike Fratantoni 表示，抵押贷款利率下滑可能是地缘政治和经济问题的一个结果，包括对美国通货膨胀率下降和欧洲经济增长潜力的担忧。

上周略有下降的利率使本周的再融资上升了 3％，但与去年同期相比，仍然短少 41％。许多借款人已经以更低的利率进行了再融资，所以潜在申请人数量迅速萎缩。

Fratantoni 表示，由於可以从融资中获益的借款人数量持续下滑，所以会出现越来越大的利率降幅，从而对再融资产生重大影响。

随着房市的旺季 – 春季逐渐退潮，房屋短缺的情况仍然存在，即使是低贷款利率也难以吸引更多的购屋者。本周，全国房地产经纪人协会报告，6 月份房屋销售下滑，市场供应量依然紧张，民众的可负担能力也正在减弱。

（据钜亨网）

预测11月加息机构下调房价增长展望 | 澳洲

据《澳洲金融评论报》报道，有预测称，澳洲官方利率将在今年11月上调，或显著影响房价增长。

投资银行集团高盛（Goldman Sachs）目前预测，官方利率有60%的概率在今年11月上调，或成为澳洲储备银行（Reserve Bank of Australia）自2010年以来首次加息。鉴于房产对利率的敏感程度，悉尼的房价或有急剧变化。

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今年5月，房产信息机构CoreLogic委托Galaxy进行调查，发现利率一旦上调2%，过半数澳人将面临按揭压力。财经杂志《Riskwise Property Review》预测，利率即使上调50个基本点，也将导致大批房产投资者离开悉尼市场。

市场调研机构SQM的专家克里斯托弗（Louis Christopher）表示，全澳的独立屋及公寓价格2017年总体增长将介乎6-10%，悉尼将达到11-16%。他说：“影响基本预测的最大风险在于澳洲审慎监管局（APRA）进一步的激进行动，以及澳储行加息。”不过，他表示，如果加息是在今年11月，那么全年房价增长应不会受影响。

汇丰银行（HSBC）分析师布洛克斯汉姆（Paul Bloxham）对房价增长也持积极观点。他预测全澳房价今年增长8-10%，明年增长降至3-6%；其中，悉尼今年增长多达14-16%，明年降至7-9%。

Domain集团首席经济学家威尔逊（Andrew Wilson）也有类似展望，但预测悉尼房价今年升幅最多只有6%，明年降至3%；墨尔本今年最多11%，明年5%。

经济预测机构BIS Shrapnel对独立屋价格增长较为悲观，预测悉尼的独立屋价格今年仅会增长3%，明年下滑4%；墨尔本今年增长5%，明年增长1%。

瑞士银行集团（UBS）今年3月曾表示澳洲房产市场已“触顶”，并称房价将有所放缓。

大型银行之中，澳洲国民银行（National Australia Bank）下调了2017年的房价增长展望。其首席经济学家奥斯特（Alan Oster）指，房价变动的主要影响因素在于监管规则。

相关资讯：悉尼房价最低区域均价41万离市区75公里

（据澳洲新快网）

BHHS最新房主情绪调查：房市信心指数攀升利率仍是忧虑重心 | 美国

Berkshire Hathaway HomeServices 5月17日发布的最新房主情绪调查显示，当前及未来各代房主对于美国经济及房地产市场持乐观态度。但上涨的利率继续成为未来房主担心的问题——尤其是千禧一代——他们表示迫切希望在房贷利率进一步上涨之前购房。

整体来看，62%的未来房主和61%的当前房主表示，他们对于美国经济比较满意，来自这两个群体的受访者均强烈表示，宏观经济前景是影响其房地产决策的关键因素。在问及对房地产市场的看法时，68%的未来房主和70%的当前房主持乐观看法，相较于上一轮调查，比重分别上涨5个百分点和4个百分点[1]。有近一半的当前房主将走低的利率作为其看好房地产市场的首要原因，且43%的当前房主还指出，上涨的房价是催生乐观情绪的一个因素。

受访者还将房地产市场的强劲势头归因于逐步加快的房屋建设，四分之三的受访者认为，因新建导致的在售房屋数量增加，是推动房地产市场出现迅猛发展势头的一个因素。另外，75%的当前房主和83%的未来房主认为，市中心新建房屋逐渐增多，人们可以选择离工作地点较近的地方居住，这是首要因素。

“自2015年首次开展该调查以来，我们从没见过受访者对房地产市场和经济表现出如此高涨的乐观情绪，” Berkshire Hathaway HomeServices总裁兼首席执行官Gino Blefari表示。“房贷利率近期有所上调，但仍接近历史低点，我们预计未来薪资将有所增加，就业市场好转，房屋建设速度加快，从而继续令购房成为许多美国人颇具吸引力且现实可行的投资方式。”

利率仍是首要担忧；房屋库存吃紧

乐观情绪与对利率上调的不确定性并存，尤其是千禧一代（在本调查中是指年龄在18至34岁之间的人群）。68%的千禧一代未来房主表示，他们迫切希望在利率继续上调之前购房，五分之一的千禧一代未来房主表示，希望在房贷利率上调之前购房。同时，55%的千禧一代未来房主还因利率上调前景，表示对购房一事“感到气馁”。

“千禧一代表现出的紧迫感表明，他们了解目前房贷利率正处于历史低点，是购房的有利时机，” Blefari表示。“不过，我们还认识到，利率上调会令购房过程困难重重。切记一点非常重要，即从历史标准来看，利率和房贷利率仍处于低点，在娴熟的房地产专业人士的指导下，未来的购房者能够找到同时满足自己的需求和财务目标的房子。”

在许多市场住宅紧缺的情况下，现有房主及千禧一代不愿灵活的寻找住宅，而潜在房主及婴儿潮一代的则最为灵活

许多市场房屋供应吃紧——尤其是价格较低的入门级房屋——这向购房者提出了另一个挑战。开发商同业组织称，今年，开发商将作出响应，更加关注低价房屋，这可能会成为推动犹豫不决的千禧一代购房的重要因素。在本轮调查中，70%的未来房主表示，目前他们愿意等待——虽然未来房贷利率有可能上调——只要能够购得满足自己需求的房子。

“年轻购房者告诉我们，他们不一定希望购买传统的起步房，因为久而久之还要进行整修，” Blefari解释道。“他们希望拎包入住，不想再拿着锤子敲敲打打，给自己找麻烦。”

友好的邻居是最重要的邻里特征

在寻找新房时，受访者选择的最重要的邻里特征居然是：友好的邻居。未来购房者将友好的邻居（50%）排在“精确的房价”（39%）和“坚信未来购房将成为绝佳的投资方式”（37%）等财务考虑之前。未来购房者看重的其他邻里特征包括，可以步行（45%）和优质学区（41%）。

当前和未来房主最想要的房屋便利设施是大型步入式衣柜，排名超过露台/阳台和木地板。受访者指出，节能家电和智能家居功能是最重要的房屋装修设计趋势，比如学习型恒温器和自动照明设备。

“有趣的是，上涨的消费者乐观情绪如何在春夏购房旺季中释放，”Blefari表示。“所有房地产市场都有本地特色——每个市场都有各自的特征和具体情况。您可以联系当地的房地产专业人士，了解如何在目前的环境中充分利用市场优势。”

Berkshire Hathaway HomeServices房主情绪调查采用的方法

2017年3月，Edelman Intelligence通过在线方式采访了2,521位受访者。受访者是当前房主（目前拥有自己主要居所的个人）或未来房主（目前没有房子，且在未来六个月内可能购买自己主要居所的个人）。当前房主的误差范围是+/-2.18%，未来房主的误差范围是+/- 4.36%。

关于Berkshire Hathaway HomeServices和HSF Affiliates LLC

Berkshire Hathaway HomeServices位于加利福尼亚州尔湾，是一家房地产经纪商，致力于开创住宅房地产市场的新纪元。该公司是为数不多以世界知名的Berkshire Hathaway冠名的公司，是房地产市场中可靠、诚信、稳定和长久的代名词。请访问www.juwai.com/berkshirehathawayhs。

[1]上一轮调查的统计数据是指，Berkshire Hathaway HomeServices于2016年12月发布的第六轮房主情绪调查中包含的数据

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期房贷款难度加大！买房前务必搞清楚的四大问题 | 澳洲

内容摘要

银行在审批墨尔本和布里斯班的期房贷款时非常保守
约有80%的中国购房者已经无法结清购房款项
目前仍可从非银行和私人借贷机构获得贷款，但利率大幅提高

我在3月时曾谈到抵押贷款购买单间公寓非常困难，尤其是期房。【贷款购买澳大利亚期房：你需要知道的残酷事实】

Aussie Home Real Estate联席董事Li Ming向《澳洲人報》（The Australian）透露，自那时起，约有80%的中国购房者已经无法结清购房款项。

主要问题在于，由于新出台的借贷政策非常严格，因此，外国投资者没有资格申请抵押贷款。

银行认为，布里斯班和墨尔本中央商务区未来房价下跌的风险最高，因此，对于贷款申请的审批非常谨慎。

虽然目前许多中国投资者正在尝试将结算期延长12个月，但也有一些中国投资者正在尝试彻底解除合同，并转售公寓。

然而，转售公寓本身也有困难，那么有没有第三种选择呢？是否仍有可能获得贷款，并完成期房的购买呢？

是什么引发了这场完美风暴？

我们不过多分析宏观经济状况，而是从两方面来看待这一问题。

一方面，中国政府正在打击资本外流，其中大部分资金正是流向（显然）包括澳大利亚在内的海外房地产市场。

另一方面，澳大利亚政府不得不尝试放缓海外投资，从而迫使银行限制其借贷政策并提高税收。

基本上，如果你在过去6到12个月内购买了期房的话，将无法申请抵押贷款，除非结算期还有3个月。

此前，如果结算期还有18个月的话，也会有借贷机构考虑你的申请！

这一政策上的变化清楚表明，银行变得越来越担心未来的房产估值。

如果银行拒绝我的贷款申请怎么办？

除了主要的澳大利亚银行和借贷机构之外，非银行借贷机构可以提供帮助。

不过，利率通常高达8%，并且会向你收取高额开户费。

你也只能申请相当于房产价值70%的贷款。

私人借贷机构的年利率通常为12%，但可以考虑特殊情况，如果你拥有海外收入或者职业特殊的话，这点非常重要。

这一类型的贷款通常为短期贷款（一般为1至3年），不过，如果你能找到合适的借贷机构的话，也可能申请到30年的长期贷款。

最重要的是，贷款受限的原因在于，大部分借贷机构的运营都受澳大利亚审慎监管局（APRA）的监管。

它们必须遵守特定的风险限制，以便将其贷款额保持在控制范围之内，因此，它们只将特定量的资金投放到期房抵押贷款中。

如果这部分资金用光，申请就很容易被拒绝。

这就是现在的普遍情况！

转售我的期房如何？

如果你已经支付了10%的订金，但现在发现自己不符合贷款条件的话，转售期房绝对是一个在法律上切实可行的选择。

如果时机把握得好的话，你甚至还能赚上一笔。

不过，这并不意味着这是一个轻松的选择！

首先，你签订的合同可能有转售限制，因此，务必确保与律师商议，避免违反这些条件。

其次，你必须切记，你将会与开发商形成竞争，因为开发商仍在出售剩余房源（虽然通常是由房地产经纪商而非开发商自己操作的）。

最后，你将需要负担资本利得税（CGT）、印花税和房地产经纪商中介费。

仍考虑购买期房吗？

作为中国投资者，你可能会考虑购买标准住宅（房产）。

你将能够向更多借贷机构贷款，并且有资格申请更具竞争力的利率。

期房和高密度住宅的估值通常较低，因此，如果你仍然希望走这条路的话，务必确保你手中有额外的资金能够填补差额。

最后，务必向抵押贷款经纪商咨询，与其探讨你的情况以及你的投资计划。

确保向专业的外国投资者和期房房产经纪商咨询。

向恰当的借贷机构提供令人信服的证明，是通过贷款审批的关键。

关于Home Loan Experts

Home Loan Experts是澳大利亚领先的专业抵押贷款经纪商。该经纪商由董事总经理Otto Dargan于2006年创立，专注于无保证金、特殊职业、非居民和不良信用贷款，以及首次购房者、投资者和专业人士折扣业务。Home Loan Experts的贷款额超过10亿美元，并荣获多项行业和客户大奖，包括2014年十大独立经纪商、2015年“最佳客户服务”类奖项、2016年企业进步奖以及2015年澳大利亚经纪商奖“年度（非专营）优秀经纪商”。

澳洲房贷中介Home Loan Experts常务董事Otto Dargan专栏全集