1/5墨尔本业主面临还贷危机!专家:“利率未来肯定会上调” | 澳洲

成千上万名维州人正陷入贷款危机中,如果银行继续上调利率,那么部分贷款顾客将被逼上违约欠款的边缘。

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据《先驱太阳报》报道,数据显示,如果贷款利率上调2%,维州将有50多万人陷入难以还贷的困境。联邦政府正准备在即将公布的预算案里帮助提高住房可支付力,经济专家警告称,如果银行继续上调贷款利率,将会伤害到那些刚爬上房地产阶梯的首次购房者。

Digital Finance Analytics公司建立的数据模型表示,住在Narre Warren、Craigieburn、Endeavour Hills和Berwick等地的工阶家庭所面临的贷款压力最大。

由于澳联储(Reserve Bank)跟其他几大银行会不定期上调利率,哪怕贷款利率再上涨0.5%,预计可导致5万多名业主和投资者陷入巨大的还贷压力中。

Digital Finance Analytics公司的主席Martin North表示,他可以确定在接下来的18个月里,银行还会继续上调贷款利率。他说:“如今很多业主都被逼上了绝境。为了还贷,他们开始削减其他生活支出,信用卡的消费金额会加大,并且做好了未来会更困难的准备。”

North提出,薪资的低增长率、业主们的债务、不断上调的利率以及物价的上涨都会导致许多澳洲人陷入经济危机中。

Digital Finance Analytics公司经济模型的数据来源于对业主和投资者的撒网调查,以及各大银行和房产机构的现金流数据。数据显示,如果利率再上调2%,预计有55.2万人会面临贷款压力,包括23万业主和32万投资者。

住在Tarneit、Cranbourne、Deer Park和Glen Waverley等地的投资者们所面临的还贷压力最大。在墨尔本,近1/5的业主都陷入了贷款危机,其中大部分都位于郊区。

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(据今日悉尼)

巴黎房价创纪录 八万七千欧每平米 | 海外

据法新社巴黎3月27日电,两家房地产公司当天宣布,今年首季度巴黎旧房房价再度明显上扬,且交易量极大,有的成交房房价接近或创下纪录。(巴黎房价走势

巴黎房价创下绝对纪录

奈克西蒂集团(Nexity)旗下房地产经纪公司“21世纪”(Century21)总裁维蒙声言,“真是从未见过,巴黎房价刚刚创下绝对纪录:每平米8743欧元”。该连锁集团在法国拥有850家分公司。

元月到3月,在21世纪经纪公司成交的房屋平米均价一年上涨了5.1%,再次创下新高,比2015年高出近700欧元。

奈克西蒂旗下另一家房地产经纪公司GuyHoquet宣布,在该公司成交的房屋均价首季度同比上扬了5.2%,每平米达8277欧元。该连锁集团在法国拥有450家分公司。

GuyHoquet连锁公司多分布于首都东部平民街区,故房价略低。眼下,房价猛涨尚未妨碍交易。21世纪公司首季度交易量与2016年同期相比增长了两位数:高达20%。

维蒙告诫,巴黎房价有可能升到每平米9000欧元,但从中期看,这会对交易量会产生影响。他说殷鉴不远:即便大树也不会长得高入云霄。

21世纪经手的售房期限同期平均缩短到65天(-3天),不过离2011年观察到的44天相比还很遥远。

在21世纪公司里,83.6%的巴黎买主是高管、自由职业者(43.2%)或中层管理干部(40.4%)。与此同时,巴黎住房的买主中,雇员和工人的占比锐减32.1%,至16.4%。

GuyHoquet注意到,从全国来看交易紧张刺激房价上涨已初露端倪:首季度买主人数猛增20%,而待售房数量减少了15%。

房贷利率仅微幅上升

房地产再度红火的大背景是房贷利率仍然维持在历史低水平。据《费加罗报》日前报道,房贷利率年初继续上升。尽管如此,法国人仍然继续利用优惠的房贷条件,申请房贷。

不过,请诸位放心,房贷利率只是微升而已。据住房贷款机构观察站和CSA民调所披露,上个月,各种期限混合的房贷平均利率从1.38%提升到1.49%(保险费不算在内)。观察站预测,年底之前房贷平均利率将升至1.7%。具体说来,假如您贷款20万欧元,贷款期为20年,这种升幅意味着您的月供仅增加不足10欧元。

(据欧洲时报)

 

美国抵押贷款利率降至11月以来最低 但申请数依然下降 | 美国

尽管利率已经在五个月内降到最低水准,但依然只有少数的购房者在上周进入抵押贷款市场。

美国抵押贷款银行家协会指出,抵押贷款的申请数比上周下降了 1.8%。总量比去年同期下降了 23.5%。

30 年固定利率抵押贷款平均合约利率下滑至 11 月份以来的最低水平,从 4.28%下降至 4.22%。

MBA 的首席经济学家 Mike Fratantoni 表示,由於地缘政治的紧张局势持续升高,抵押贷款利率下降至 2016 年 11 月以来的最低水平。不过,他也指出,利率仍然太高,无法吸引房主对再融资的兴趣,购屋的买气相对较疲弱。

购买房屋的申请比上一周下降了 3%,比去年下降了 1%。再融资的申请较前一周微升 0.2%,但比去年下降了 41.5%。

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美国 30 年固定利率抵押贷款平均合约利率下滑至 11 月份以来的最低水平至 4.22%
美国 30 年固定利率抵押贷款平均合约利率下滑至 11 月份以来的最低水平至 4.22%

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不过,MBA 并不认为抵押市场会在整个季节都保持疲软的态势。

Fratantoni 表示,在春季的剩馀时间里,我们确实预期房市的买气会提高。随着就业市场的强劲成长和经济持续增长的迹象,我们预计 2017 年相对於 2016 年的买气将成长约 9%。

PNC Financial 的首席经济学家 Gus Faucher 表示,今年两个月天气温暖,导致建筑活动提前,房屋建筑活动持续缓慢复苏。

但住宅市场仍受到可售房屋短缺的限制,建筑商未能填补这个缺口,这是由於劳动力和土地短缺,建筑材料价格上涨在内的一系列问题。

(据鉅亨网)

关于美国房产贷款机制及审核方式 | 美国

目前美国的大多数贷款,都是按房利美的标准来制定的。美国房地产贷款,分为住宅贷款和商业房地产。这两种贷款的机制是不同的,尤其是利率方面。

本文仅做一般性介绍,如果要贷款在美购房的话,小编还是建议您咨询美国正规贷款银行,获取最适合您情况的专业建议。

利率的历史

美国住宅贷款的利率——固定利率,是由美国的债券市场(Bond Market)决定的,而不是人们所想的由美国联储的基准利率决定。只有浮动利率与联储基准利率相关联。

目前美国的联储拆借利率已降至0.25%,因此再下调的空间有限。而房屋抵押贷款的长期利率,主要受制于长期公债行情。眼下长期利率已调至有史以来的最低点,也意味着通胀即将来临。

所以目前最重要的是,应把握贷款时机,做一些相应的调整。建议如下:

  • 将30年期贷款改成15年期,可以减缩负债的年限,省下15年的利息。
  • 将15年期贷款改成30年期,可以减低月付额度,自救度过经济难关。

抵押贷款套现:如果房贷少或全净值,可考虑增加房贷额度,贷出钱来再来投资赚钱,善用贷款的杠杆功能,走致富的捷径。

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高的信用分数,不仅有资格申请抵押贷款,更可取得较好的贷款利率
高的信用分数,不仅有资格申请抵押贷款,更可取得较好的贷款利率

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个人信用

经过这次次贷金融风暴和信用危机后,各银行对房屋贷款的审核手续较之前严格很多。要取得最好的贷款方案和利率,取决于以下四大因素:

一、良好的信用

所有借款人通过个人社会安全号码的审查,获得来自三大信用评估公司的个人信用报告分数。目前所有银行都会采取3份报告中的中间值作为信用审定分数。这个数字总结了个人过去的信用历史,并评估贷款人将来准时还款的可能性。高的信用分数,不仅有资格申请抵押贷款,更可取得较好的贷款利率。

这个信用指数是基于以下项目的评估:

付款历史:是否按时付款?是否有晚付的习惯?几次?30天,60天,90天晚付?持续多久?今年?去年?有无破产纪录?有否被人追债?在法院,国税局有无欠钱记录?是否欠付小孩赡养费等等。房屋贷款迟付纪录其实是银行最关注的,所以会被追溯到很久以前。其他的信用卡迟付纪录,超过一年就可不算入评估。

信用卡额度:额度越高,表示信用越好。但是每月信用支出的金额最好不要超过总额度的50%,否则会被扣分。超过总额度的支出愈高,扣分越多。

信用历史:银行需要评估至少4条信用线,其中二条需有两年以上的信用历史

信用类型:曾获得过几种贷款,如房屋贷款、信用卡、买车贷款、学生贷款、百货公司信用卡、加油卡等等。持有多类型的信用为佳。

信用审查次数:信用每多被审查一次,就会被扣分。被查得太多,就有必要写解释信来阐明原因。

二、稳定的收入

这是放贷的保障。一般来说,月收入应是贷款支出的2.5倍。目前通过的负债率DTIRation(负债/收入)为收入的55%以下,但是各银行的标准又不同,不过可以用公式来计算,贷款本金+利息+地产税+火险+所有信贷月付(从信用报表记录)/月总收入55%

审核收入的基准有2点:

  • 稳定的收入。借款人在所从事的行业有连续工作2年以上的纪录。
  • 足够的收入来源。收入证明可用以下方式:

固定工资:用于上班族,提供2年的W-2表,按税前收入审核

自雇企业主:领1099表,提供2年的保税单,按照税后AGI计算2年平均收入。

三、资产证明

这是确保贷款快速过关的关键。如存款、支票账户、定存、退休账户及股票等。头款及购屋费用,再加上3个月的月付房贷金额,需要有存在银行两个月以上的证明。

请先把您的现金如果想在近两个月内购买房屋,就要先把这笔现金存入银行,然后影印着两个月的银行账单(全部页数)作为存款证明。如果房贷少或全净值,银行不接受从网路印出的影印件,除非上面有申请贷款人的全名、位址和账户等资讯。(通常网路版本都不显示)

任何工作月收入之外的存款,都必需要再加上一封解释信,解释钱的来源(LOE-Letter of Explanation)。如果有大额存款是从国外汇入,也要解释和证明钱的来源。通常以汇入款的存根作为依据。

四、房屋价值

这是决定可获得贷款金额的尺度。既然是房屋抵押贷款,作为抵押品的价值至关重要。大多数屋主选择LTV80%(贷款额/房价)以内的贷款方案,因为贷款超过80%抵押比率,需要另外够贷款支付保险,即PMI(Private Mortgage Insurance)。

根据贷款额度的不同,月保费也从150美元到250美元不等。LTV越低。贷款方案及利息利率就越好。现在银行对贷款人的收入查核,执行的非常严格。

除了要看2年的W-2收入表、1099表、个人报税表(Tax Return)之外,还要贷款人填4506T表格(IRS Form),用以取国税局核查个人报税纪录,藉以印证真实报税的收入。如果核查的报税收入,不符合贷款申请表所填的收入。银行就可拒绝给与借贷。

(本文由资深地产经纪鲍云雁提供,内容来自网络。)

121.5万!美国3月新屋开工创四个月以来新低 | 美国

美国3月新屋开工121.5万,低于市场预期的125万,创四个月以来新低。

具体来看,美国3月新屋开工环比-6.8%。而美国3月营建许可126万,略高于预期的125万,环比上涨3.6%。3月,占美国楼市份额最大的单体住宅开工数量为82.1万,环比下降6.2%。中西部单体住宅开工数量大幅下降35%,创2014年1月以来最大月度跌幅。

分析认为,2月份新屋开工数据强劲,与罕见的暖冬天气有关。而3月份美国东北、中西部遭遇了恶劣的暴风雪天气,影响房屋建设。数据显示,3月美国中西部单体住宅的新建数量录得3年来最大月度跌幅,影响因素可能正是恶劣天气。

整体来看,美国楼市展望强劲,建筑商情绪维持在逾10年最高,按揭贷款利率也自大选以来高位回落。但人工短缺仍令建筑商难以跟上强劲劳动力市场带来的坚实需求。

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美国3月新屋开工121.5万,低于市场预期的125万,创四个月以来新低
美国3月新屋开工121.5万,低于市场预期的125万,创四个月以来新低

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富国证券经济学家Sam Bullard在报告发布前的说明中表示:“住房热潮开启以来,建筑商如今比之前更乐观,买家成交量和销售额都以最快速度增长。短期美国楼市前景令人鼓舞,因为就业增长和消费者信心指数提高,都使得购房者心态积极。”

(据华尔街见闻)

新财年第一讲:住房政策全解读 | 英国

今天的专题是进入新财政年度的第一期。我们就利用这个机会为大家温习一下已经宣布多时,但是刚刚开始实施的对Mortgage Interest Relief限制。然后再次解读一下今年年初开始实施,同样对Buy to Let(BTL)房东影响巨大的按揭贷款Stress Test新政策

首先,Mortgage Interest Relief政策虽然几天前才开始真正实施,但是却早在BTL如火如荼的2015年就发布了。

简单地来说,新政策对个人房东实施歧视性税收对待。如果房东的个人收入超过40%个税税率档就将不能把按揭利息全部作为支出抵扣被税收入。

随着时间的推进,这个政策实施的一些细节逐渐明确,我们也曾经不止一次为大家更新过最新消息,并且解释过可能造成的影响。比如我们原先没有估计到房租总收入会在扣除哪怕是缩水了的利息支出之前直接计入房东个人收入。这样的话几乎肯定会把很多房东直接推到40%甚至更高的税档,影响到一些社会福利等等的申报。

虽然海关税务总署(HMRC)在线self assessment的算法还无从而知。但是很多大机构都已经发布了比较明确的演算流程。我今天就借花献佛给大家看一下著名的mortgage broker John Charcol给出的算法。写得还是挺清楚的。要点就是:

1. 房租收入减去可抵扣支出(比如中介管理费,水电煤等等。由于和新政前没有变化。简单起见演算里忽略)全部计入房东个人收入,合并其它个人收入(比如工资)征税。

2. 无论房东实际边际税率多少,按揭贷款利息一律按照20%的税率抵扣。

3. 新政从2017/18到2020/21财政年度以每年25%的比例逐步施行。

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本期的第二个话题是我们以前也介绍过的从今年起,BTL按揭贷款的stress test要求提高到了5.5%和125%标准。也即是说银行要求房东的租金收入必须至少能够偿付按照5.5%计算的按揭贷款利息的1.25倍。实际上很多银行已经提高到了1.45倍的要求。这无疑大大增加了房东贷款的杠杆比例,从而影响了房东的收益率。

先在我给大家看一张图。这是某一家按揭机构给出的stress test要求:

新财年第一讲:住房政策全解读 | 英国

不知道大家有没有发现两个问题:

当按揭产品是五年期或者更长时间的话,没有5.5%最低利率的要求。而是可以采纳实际利率

使用limited company构架贷款的话,银行要求的interest cover比例比个人房东要低。仅仅使用政府规定的125%下限。

总结一下,我们今天踩着时间点炒冷饭加了点新料。得出的结论是:

  • 个人房东从这几天开始从税收上很可能要收到损失,而用公司构架则不受影响。
  • 个人房东按揭贷款杠杆受到限制,而公司受到的限制比个人房东要小。

(英中时报)

数字银行1.29%房贷利率创新低 | 英国

英国手机数字银行Atom近日宣布一款五年期的房贷产品即将上线,最低固定利率只要1.29%,打破了目前市场上最低的房屋贷款利率

成立于2014年的Atom是英国首家完全基于手机APP运营的数字银行。用户可以在手机上完成账户的申请、业务的办理和后续管理等。

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数字银行1.29%房贷利率创新低 | 英国
(图片来自网络)

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Atom于去年年底宣布将进军住房抵押贷款市场,将就承包商、贷款、购买、再抵押、产权共享、物业建设等多方面为用户提供一系列的广泛服务。 
据悉,向Atom银行申请1.29%的贷款时,申请人需要支付60%的贷款房价比(LTV),以及900镑费用。这是迄今为止最低的五年期固定房贷利率

其他五年固定利率贷款还包括:60%LTV,无费用,利率1.64%;75%LTV,900镑手续费,利率1.34%;无手续费利率为1.74%。最高LTV为90%,手续费为900镑,1.99%的利率,以及免手续费2.44%的利率。

Atom银行的零售抵押贷款总监Maria Harris表示:“这一举措是前所未有的,对我们来说将它提供给客户,是非常重要的。我们能够通过减少抵押贷款的数额来帮助人们长期改善财务状况。”

Atom银行的交易适用于那些想要重新按揭或购买新房的客户。提前还贷费用将与银行其的他五年期贷款一致。也就是说,如果贷款人提前偿还,第一年则将被收取未偿还部分的5%作为费用,第二年将收取4%,第三年和第四年为3% 最后一年为2%。

据悉,该房屋贷项目将于4月12日上线,并只在指定时间段开放申请。

相关资讯:英国房价增长率上升 但仍低于2016年均值

(据英中时报)

置业,贷款,资金出境 贷款策划师李一飞一站式解决 | 加拿大

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政府要对多伦多房市出手了吗?

进入2017年以来,多伦多地区炙手可热的房价牵动着众多人的神经。而4月27日要举行的三级政府联席会谈更让坊间众说纷纭,莫衷一是。很多客户都在问我对未来政府会如何干预房市的看法,本着客观,准确的原则,小李飞刀对该会谈的主发起人Sousa关于房市的态度和可能会出台的政策做以下分析和解读。【阅读原文

 

一读搞定加拿大房贷(四)谈谈贷款利率和银行罚款

前文说过,低息和通胀是现今的主旋律,全球资产泡沫化的大潮一浪高过一浪。在这种大背景下,房产,尤其是大多伦多地区的房产,更是天然地充当了吸收增量货币的海绵。贷款,已经从单一的借贷关系演变成了房产投资的金融杠杆。那么,利率,好比是这个杠杆中的定盘星,理所当然的成为一份贷款合同中最为人们所关心的因子。【阅读原文

 

一读搞定加拿大房贷(三)贷款申请的5个C

加拿大银行在审批一份贷款申请的时候,会有方方面面的考量。其中最重要的几个环节,概括起来不外乎是5个C: Credit(信用)、Capacity(偿还能力)、Capital (资产)、 Character (社会定位)、 Collateral (质押)。今期专栏我会逐一说明。【阅读原文

 

一读搞定加拿大房贷(二)加国银行业之春秋五霸

在加拿大,说到房贷,不能不聊聊著名的BIG 5,即我们常说的五大。加国金融机构虽多如繁星,但真正主导市场利率和政策导向则非它们莫属。因为它们的江湖地位,我们姑且谓之春秋五霸。接下来,有请五霸同学按照武力值,战斗力,身材吨位,霸气指数等顺序出场,让我来给大家一一做个介绍。【阅读原文

 

一读搞定加拿大房贷(一)房贷的前世与今生

从今天开始,我的这个专栏系列会把关于加拿大房贷的方方面面都说个通通透透。涵盖的话题包括:加国贷款机构,获得贷款的渠道途径,贷款经纪,银行agent及分行,审批的流程,申请人的资质,个人信用管理,renew和refinance,怎样应对银行罚款,port和blend等等,希望读者都能从中找到自己需要的东西。首先让我们来认识加国房贷的“前世今生”。【阅读原文

 

学生贷款利率涨33% 30年或难以还清 | 英国

据《每日电讯报》,根据零售价格指数(RPI),4月12日宣布的3月通货膨胀指数为3.1%。由于通货膨胀指数持续攀高,学生贷款利率面临上涨33%,部分学生将面临高达6.1%的贷款利率

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学生贷款利率涨33% 30年或难以还清 | 英国
学生贷款利率面临上涨33%,部分学生将面临高达6.1%的贷款利率(图片来源:STEPHEN HIRD)

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每年的学生贷款利率根据该年的3月官方通货膨胀指数设定,最新利率从该年9月开始实行。以2016年3月通货膨胀指数为基础,目前的利率为4.6%,这意味着今年9月的的利率将上涨33%。

据2012年颁布的规定,尚处于学习阶段的学生,其贷款利率为每年的RPI指数加上3%;而已毕业或已就业的人群,则根据收入的多少设立利率,利率为RPI指数至RPI指数加上3%之间。年收入不高于2.1万英镑的人群,利率为3.1%;年收入在4.1万英镑及以上的人群,利率为6.1%。

利率上涨适用于2012年后入学的学生,这群学生是首批支付高达每年9千英镑费用的人群。据称,即使在贷款期满30年后,许多人依然难以全部偿还贷款。

若在1998年至2011年期间贷款,规定则不一样,利率保持在1.25%。这期间的利率设定低于RPI指数,或低于英国央行基本利率加上1%。对于这部分学生,当他们年薪超过1.7775英镑时,将自动偿还贷款。

学生理财网站Save the Student的Jack Butler称,利率“比预期的要糟糕”。他表示:“新规定下的贷款利率过高,应重新设定。”

他补充道:“学生需要清楚一件事,即使在毕业30年后,也难以全部偿还贷款。而且,若毕业后年薪低于2.1万英镑,则(暂时)不需要偿还贷款。所以,事实上,学生债务已大量累积,此次学生贷款利率的攀高,仅是对累积债务的进一步堆积。”

一位教育部发言人称:“我们的学生资助体系是公正且具持续发展意义的,以收入为基础的贷款利率在可承受范围内。虽然利率上涨,但他们的债务没有任何增加。每年的学生贷款利率将于9月颁布,在此之前尚未下定论。”

相关资讯:房均价预计5年内上涨5万镑 | 英国

(据英中网)

商业银行上调逾270种房贷产品利率 | 澳洲

澳洲储备银行上周二一如市场所料维持利率不变,连续7次在货币政策会议上按兵不动,这或多或少反映出澳储行正处于两难局面。

虽然美国步入加息周期,并预言今年的加息行动陆续有来,但澳储行面对本土经济复苏力度未如理想,现阶段难有条件马上跟随美国上调利率;另一边厢,在房市一片火红的情况下,澳储行亦不欲再减息去提振经济,以免房市进一步升温。其实,就算澳储行加息商业银行近月来已连番上调房贷利率,涉及的房贷产品估计超过270种。

澳储行上一次减息要追溯至去年8月初,当时把基准利率下调0.25厘,至1.5厘的历史新低点;与2011年11月今个减息周期展开前的4.75厘相比,基准利率在这五年多的日子里,累积减幅达到3.25厘。

央行何以不敢减息又无力加息

早几个月之前,澳储行因应就业市场指标和低通胀率令到经济前景显得不明朗,指出有理由继续奉行超宽松的货币政策。然而,新任澳储行行长洛威(Philip Lowe)却斩钉截铁地表明不愿意再减息,并提出本地和环球经济前景已见改善。

洛威还特别提到房市,认为悉尼和墨尔本的房价正在“轻快地”上涨,而且悉尼在未来数年料陆续有新的雅柏文楼盘推出市场,可是租金回报率却是20年来最低。他并警告,家庭贷款增长已超越工资増长的速度,银行透过收紧贷款条件,将有助于控制房贷风险过高,减少倚赖供息不供本的房货方法,这对澳洲房市来说是正面的发展。

QIC首席经济师彼得(Matthew Peter)表示,目前澳储行无法减息,也未有空间加息,意味着其货币政策正处于“无能为力”的状况。

银行一直未有紧贴央行步伐

即使澳储行看来不欲贸然加息,可是商业银行已先行一步,四大银行以至其他多间中小型房贷机构近期均“偷步”加息,导火线之一正是澳洲审慎监管局(APRA)限制银行借予物业投资者的贷款增长。

自从澳储行再上一次宣布议息意向以来,房贷机构已后对超过270种房贷产品实施加息。事实上,就算是在商业银行这一波上调房贷利率之前,它们也未有紧贴澳储行的减息步伐。单在过去两年,澳储行的基准利率由2.25厘降至1.5厘,减幅达到0.75厘;可是在这段日子里,自住人士的标准浮动按揭利率仅平均下跌了0.37厘,较澳储行减幅的一半还要少一点。

澳元息差优势恐再收窄

面对澳储行在短期内看来加息无望,另一边厢美国联邦储备局又计划在今年余下日子至少加息两次,这意味着澳元对美元的息差优势将会进一步收窄,再加上澳元兑美元于今年2月底和3月底先后上闯0.78水平无功而还,技术上亦对澳汇构成压力。

澳元兑美元上周二曾滑落至0.7544,与3月21日录得的0.7748高位相比回落了2.6%。从技术的角度而论,澳元兑美元下一个关键支持位在0.7490,失守恐会引发新一波沽盘入市。中短期而言,澳元兑美元一日受制于0.78关卡,技术上仍是处于下风。

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(据澳洲新快网)