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“外来投资者”这个词在加拿大一直是一个热门的话题点，今年更是被新闻界评为最能制造新闻的话题点。尤其在过去的一年中，“来自中国的投资者疯狂抢购温哥华房屋”、“由于中国人疯狂抢购房屋，导致温哥华房屋价格上涨”等这样的新闻一直是新闻版面上的头条，因此更是引发了政府和民众们对海外投资者的极度不满。

今年8月，B.C.政府新政，在温哥华的海外人士在转卖房屋时需付15%的土地转让费。10月，联邦政府关闭了允许非居民购买加拿大住房的税法漏洞。(根据旧有税务规则，一直以来非居民，包括外国人在加拿大购买的房屋，如果当做主要居住场所，那么卖房的时候可以豁免缴纳增值税，但主要居住场所只能有一个物业。) 同月，各大银行也开始收紧贷款政策。

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房价真的是海外投资者炒起来的吗?

苏富比国际地产(Sotheby’s International Realty Canada)总裁兼首席执行官布莱德·亨德森(Brad Henderson)表示，人们担心海外投资者会影响加拿大房地产市场原因主要来自于本身可承受性的降低。

亨德森说，“房屋价格每个月都在升高， 似乎价格也越来越高，这让很多买不起房的人很愤怒，而这时人们需要一个点可以去发泄，而这个点就是外国购买者。”

虽然目前并没有任何调查数据能显示出海外投资者对加拿大的房屋价格有很大的影响，但是B.C省公布的一组数据显示，征税政策对房市的打压起到了一定的作用。

根据加拿大抵押贷款和住房公司(Canada Mortgage and Housing Corp.)的报告显示，在加拿大最大城市多伦多，2016年有2.3%的公寓房主为外国人，这个比例在2015年是3.3%。在加拿大第三大城市温哥华，今年有2.2%的公寓的房主是外国人，这个比例在2015年是3.5%。

10月份，温哥华地区出售的房屋中，仅有3%是出售给外国人的，远远低于7月份的13.2%。

在今年3月，联邦政府计划拨出50万预算给加拿大统计局, 用来收集海外买家在加拿大购房数据，研究其对国内房地产市场的影响。专家表示，尽管外国人房屋拥有权可能会因此有所上升，但不代表他们就会变成替罪羊，房屋价格上涨的因素有很多。

CMHC大多伦多地区的高级市场分析师安德鲁·斯科特(Andrew Scott)也表示说：“真的很难说房屋价格上涨的主要原因到底是什么。同一时间里，有很多因素的存在，虽然我不否认有海外投资者的原因，但是它不一定是主要的原因。供求本就无法平衡，虽然B.C省的新政并不是最好的解决方案，但是时间会解决一切的问题。”

（据加拿大家园）

2016年多伦多楼市一路狂奔，晋升全国最热市场，第三季度开始取代温哥华成为楼价最难负担的城市，人们不吝以“前所未有”、“惊世骇俗”等词来形容。至于2017年，多家金融和房地产研究机构的预测报告都十分乐观：需求未减、卖方市场持续、外国买家继续活跃、房价升势强劲…让我们来听听本地业界人士怎么看明年的多伦多楼市。

天合地产金牌经纪陈虹表示，她从业超过15年的经验看，今年是是市场最热、上升最快的一年，以往每年平均房价的涨幅大约在15%，个别地区能达到20%，而今年平均升幅都到了30%。

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房价维持上扬但增速放缓

市场如此迅勐是几个因素共同作用的结果：加元汇率疲弱，贷款利率走低，新上台的自由党政府敞开移民大门，以及开放10年签証方便外国投资者买房。陈虹认为，今年的市场表现不是常态。2017年，市场仍然会继续上扬，但不会有如今年这般高的升幅。因为上述4个因素中，加元已开始走强，利率也开始调整，10年签証大家也已经逐渐适应，影响减弱。再加上中国的外汇管制，资金离境越来越困难。

刚需有待消化

加中地产投资总商会会长袁浩彬表示，近几年全城焦点都集中在房地产，不论懂不懂，很多人都投入了时间、金钱和精力，造成市场火爆。2016年多伦多房地产市场的刚性需求非常强，这些需求在2017年仍需要时间消化，所以短期内市场看到所谓泡沫的可能性非常低，除非政府出台特别的政策压抑房价。

资深房地产经纪李丁表示，多伦多市场每年的正常升幅大约在8-10%，可今年上半年很多区域升幅就达20-30%，上涨过快，下半年稍有放缓。从不同档次的房屋分析，100万以下和200万以下的中低档房子涨得快，绝大多数买家都处于这两个群体，所以感觉尤其强烈。但350-400万左右的房子，价格上涨并不快。

至于明年的市场走势，李丁分析，经过今年这轮大涨，多伦多中档房已将接近200万，半独立和镇屋也快近百万，这个价位无论对本地人还是海外买家，收入都有些难以为继。除此之外，各个银行纷纷调高了贷款利率，出台了更严格的贷款政策，会对房价产生影响。而另一方面，加国移民政策更宽鬆，留学尺度放宽，对房屋需求是正面刺激。因此明年房价不会跌，但涨势可能放缓，不会像今年这么迅勐，会维持8-10%的健康增长速度。

多市若征“外国人税”能否压抑房价?

温哥华8月份开始对海外买家额外增收15%的土地转让税之后，最近两三个月当地房地产市场有所放缓，交易量回落。假设多伦多也开征针对外国买家的税项，能否有助于本地市场降温?

陈虹表示，据她温哥华的经纪朋友反映，当地一下子增收15%的土地转让税，政府和民间都感觉有些激进，可又不好再调降下来。多伦多会吸取温哥华的教训，即使加税也不会有那么大的幅度。因此她认为对海外买家征税隻要不是很离谱的比率，人们很快就会适应，不会对多伦多市场产生大的影响。正如多伦多当年加征双重土地转让税时，政策刚公布的第一个月，买家会考虑转往其它城市购房，令多伦多房价平淡，但几个月过去人们习惯后，就又重回多伦多了。

中低端物业有望追温哥华

李丁表示，温哥华高中端房价比多伦多高很多，对外国买家增收税后，几百万上千万的高价市场大受影响，从整体看市场交易量和房价有所下跌。多伦多和温哥华毕竟是两个不同的市场，多伦多是全加第一大城市，人口基数大，住房需求量大，而中低档房屋价格并不高，远低于温哥华、纽约、波士顿和中国的北上深。因此即使多伦多对外国买家征收一定的税，最受影响的应该是300万以上的高端市场，对中低端市场影响并不大。

袁浩彬认为，温哥华对外国买家加征税虽然令目前成交量减少，但对想买房的当地人真正有多大帮助?对市场健康秩序有多大助益?还存在疑问。安省若出台类似的政策，对市场一定有影响，尤其是高端物业市场，不过这个群体数量有限。本地买家需求仍在，而外国买家也不会杜绝，因为外来资金实力较强，也许不介意多付金钱，所以限制海外买家的政策对市场整体影响力很低。

多伦多房价能否追上温哥华?

几年前看到这个假设，会觉得两者房价差距实在太大。现在再看，恐怕不是疑问而是肯定了。陈虹表示，2017年多伦多房价能否追上温哥华，还要看两地政策的调整。如果温哥华继续对海外买家采取高压政策，仅仅依靠本国人，当地房价的上涨空间就缩小了。相比之下多伦多毕竟经济更繁荣，生意机会、工作机会多，周边大学多，直接在多伦多落脚的新移民和留学生也多，这从越来越多中国航班直飞多伦多就可见一斑。当人越来越多，住房供不应求时，房价一定稳步上涨。

李丁认为，多伦多房价会不会超越温哥华不能光看整体、看平均价，应该同类物业同类地段相比较，好区与好区、豪宅与豪宅相比较。例如多伦多Downtown的Condo，呎价大约在800-900元每呎，而温哥华市中心的Condo已经是每呎1700元，几乎贵一倍，这么大的差距不是明年能填补的;再看最高端的豪宅，多伦多能看到1000万、2000万的豪宅，而温哥华3000-4000万的很常见，看似差价也相当大，不过高端物业市场水分很大，所以两个城市拉近距离不是没有可能;至于多伦多200万以下、100万以下的中低端房屋，则很有可能在明年与温哥华拉平。

2017年选择哪裡投资?

袁浩彬表示，住房需求仍在，所以未来房价仍有上升空间，隻是有些地区涨幅大，有些地区涨得慢些。一些之前房价基数比较低的地区，吸引了人们一窝蜂地投资置业，比如东部和很北的外围地区，近年升幅非常大，房价已然不便宜了。所以投资者要比较小心，不要以为还能短短几年就翻番，从而盲目跟风，预期太乐观。他更看好以Yonge街为中线，404和400两条高速公路之间从南到北的地带，发展会比较稳定，值得多关注。

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（据加拿大家园）

由于国际油价跌跌不休，加上其它因素导致加元兑美元汇率一直萎靡不振，今年年初一度跌至69美分。但加元在今年2月份开始反弹，一度冲到1加元兑73.26美分。今年4月更回升到79.50美分的水平，达到自2015年7月以来最高值。尽管今年加元兑美元汇率起伏不定，但从全年来看，加元仍然是在反弹与回升之中，尤其下半年多在75美分的水平之上。不过，从业界的分析和预测来看，2017年加元前景黯淡，有专家预测会再跌到2016年初69美分的水平。

但据CBC网站今天的最新报道，Macquarie Capital Markets Canada Ltd.公司的经济学家多尔(David Doyle)更是语出惊人：加元明年远不止跌至69美分，而是65美分!这应该是2003年以来的最低水平。

他说最近一段时间加元兑美元在74美分左右，由于两大因素的影响，未来12个月，加元最低会跌10美分，最低值可能探底到65美分。这两大因素一是加拿大和美国利率的背道而驰;再是国际油价的影响。

加拿大和美国的利率背道而驰

多尔认为，加拿大和美国货币政策的分歧是压迫加元走低的最大因素。美联储在本月初已经提升利率，但这还没有完，美联储已经放出风来，明年还要继续升息，起码调升三次。反观加拿大，由于经济增长乏力，加上市场对明年房市下行的忧虑，多尔认为，加拿大央行能做的或是继续维持目前利率不变，甚至被迫减息至0.25%，几乎完全没有升息的可能性。

美国美林银行的经济学家Emanuella Enenajor也持相同观点，她说加拿大央行可能越来越意识到加拿大经济无法通过自我来提升，可能需要进一步的政策刺激，她甚至预测说，加拿大央行可能在明年7月份进一步减息。

多尔表示，加拿大央行与美联储的利率政策存在分歧并不常见，但如若两国的利率反向行之，那对加元的负面影响就是不言而喻的：一旦美联储一而再、再而三地升息，自然令美元愈来愈坚挺，那么加元的吸引力就会越来越小，越来越疲软，其汇率下滑也就势不可免了。

多尔在接受专访时相信，仅就利率政策的分歧这一项，就足以把加元送到65美分的低位。

国际油价的影响

接近年底的几个月来，原油价格已经上涨了近一倍，至每桶48美元，而在石油输出国组织(OPEC)达成减产协议之后，国际油价持续上升，目前在每桶52美元上下徘徊。

多尔认为油价也是影响加元升降的重要因素，但他并不预期国际油价下跌，而是上涨。据他的分析，未来12个月国际油价可能上升，甚至升到每桶57美元的高位，但这还不足以挽救因加美两国利率政策分歧带来的加元跌势。只有在油价达到甚至超过每桶60美元时，才有可能考虑对上述推测进行修正。

不过多尔也承认，国际油价上升确实有利于阿省的油气企业，如果国际市场油价真的达到每桶60美元，那么就相当于每桶可以卖85-90加元，这无疑让阿尔伯塔的油气公司大赚特赚，小而言之对石油大省阿省有利，大而言之则对整个加拿大经济有利。

川普上台是个未知数

多尔认为川普当总统无论对加拿大，还是对加元而言，都是个未知数，或X factor，由于其政策走向不明，目前还不好妄加猜测。

多尔称，这个未知数或对加元有利，也可能非常不利。从有利来看，川普当总统之后有可能引起地缘政治事件，如果这样的事件发生，就有可能使油价大幅上涨，这当然会推动加元升高;但川普上台之后也增加了重启北美自由贸易协议谈判的可能性，这必然增加加拿大外贸的风险：考虑到加拿大国内生产总值的23%是与美国的贸易，如果川普力主对加拿大产品课以高的关税，这对加元而言当然不是好消息。

多尔总结说，预测毕竟是预测，很多事件无法预测。不过从现有的各种资料和信息来看，明年加元总的趋势是走低。

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（据加国无忧）