加拿大 – Page 62

安大略省著名葡萄酒釀酒廠，擁有巨大價值和良好發展潛力 | 加拿大

安大略省是世界上最佳的葡萄酒產地之一，當地葡萄園面積超過6,070公頃(1.5萬英畝)。它們出產的夏敦埃酒、雷司令白葡萄酒、黑比諾紅葡萄酒以及墨爾紅葡萄酒等等都贏得了世界級的聲譽。現在有很多投資者都很想投資海外葡萄園或者釀酒廠，因為它們不僅能滿足個人愛好，還能帶來豐厚收入。如今有個位於加拿大的頂級釀酒廠正在出售，為您帶來相當好的投資機會。

屢獲殊榮聲譽極佳，品種豐富運營良好

安大略省具有各種風味的葡萄酒，既有各種清爽的白葡萄酒和複雜的紅葡萄酒，還有甘甜的冰葡萄酒。這裡的葡萄酒非常出名，深受全球葡萄酒愛好者的喜愛。當然這裡的葡萄園自然也受到投資者的關注。

安大略省著名葡萄酒釀酒廠，擁有巨大價值和良好發展潛力 | 加拿大 — 安大略省是世界上最佳的葡萄酒產地之一，當地葡萄園面積超過6,070公頃(1.5萬英畝)

這家位於加拿大頂級葡萄酒產區的釀酒廠，目前正在出售，為您帶來獨一無二的投資機會。二十多年來，該釀酒廠已經生產了優質葡萄酒，目前正在尋求一位對釀酒業有強烈愛好的收購者，繼續努力建立一個被大眾認可的知名品牌。

這裡產出的葡萄酒品種豐富，屢獲殊榮，具有很大的發展潛力。這裡27英畝的葡萄園包括有25歲的威代爾葡萄樹，釀造出了世界知名的冰鮮葡萄酒，此外還有20多歲的葡萄樹，釀造出首屈一指的紅葡萄酒和白葡萄酒。

這個公司的優質葡萄酒已經在國際比賽中獲得數百個獎項，擁有強勢的品牌知名度，喜歡的客戶對品牌也有很高的忠誠度。購買之後，您不僅擁有了一個釀酒廠，還同時擁有了它所含有的所有附加值，這是非常珍貴而難得的。

位置優越地處熱門旅遊目的地，設施齊全擁有更好發展前景

這個葡萄酒釀酒廠位於全球頂級葡萄酒產區的優越位置——該地區是一個主要的旅遊目的地，每年吸引超過200萬遊客，在旅遊相關經濟活動中貢獻超過1.2億加元。酒莊的產業包括一系列可供客人體驗的場所和物業，是該地區三大觀光葡萄酒園地之一，並且距離主要旅遊目的地、餐館和住宿僅數分鐘。

釀酒廠帶有全套生產設施，並且有擴張空間和發展潛力。公司擁有並經營一條完整的生產線，包括壓碎機、兩台葡萄壓榨機、一條完整的灌瓶作業線、21台冷藏發酵罐、一個4300平方英呎的酒桶地窖和545,000公升總儲存。酒廠每天生產5000公升的產量，灌瓶線目前每天運行一班，每年運行70-80天。

令人驚喜的是，這個釀酒廠擁有卓越的銷售和利潤記錄：公司在16財政年度銷售了約31,000瓶葡萄酒，生成收入為360萬加元，毛利率為37％，創下歷史記錄。這家酒廠的發展非常不錯，運營極佳，能為投資者帶來相當可觀的收入。

酒廠還包含一些其他物業，包括業主住宅可以作為度假房產來租賃，帶有4間臥室，每間都設有一個獨立衛浴，另外還建有廚房、令人印象深刻的客廳俯瞰著四英里河、2車位車庫以及私人庭院。總之，這個著名的葡萄酒釀酒廠非常珍貴，很難在市場上找到類似物業，必將會為投資者帶來理想的利潤和回報。

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夢想是自由翱翔，聚焦全球飛行者之家 | 海外

飛上天空自由翱翔曾經是人類不停追求的夢想，直到萊特兄弟發明世界上第一架飛機，這一夢想才變為現實。如今，人類已經踏上前往外太空的征途，開始實現新的夢想。不過，對於飛行愛好者來說，像鳥兒一樣乘風飛翔已經足夠，如果能擁有一個可以隨時起飛的家園更是錦上添花，比如蘇富比國際房地產帶來的這三套世界頂級房產。

牧場豪宅，飛機跑道竟是歷史遺跡

美國德克薩斯州達拉斯沃斯機場（DFW Airport）以北30英裡處坐落著一個令人驚嘆的美麗牧場：遼闊的草地一望無際，宏偉的住宅在藍天下矗立，一條飛機跑道更是來歷非凡。這就是丹頓市（Denton）的哈特利菲爾德牧場（Hartlee Field Ranch）。該牧場占地652英畝，空曠開朗的草地上散落著谷倉、廄棚、工作間等建築，其中最雄壯的便是面積約2萬平方英尺的豪宅。這座豪宅以石材壘砌，淺色外牆搭配灰色屋頂，厚重而典雅。豪宅內部呈現鮮明的美式裝修風格，天花板高聳，空間開闊。門窗橫梁等處廣泛運用了硬木進行裝飾，與腳感舒適的厚木地板及全套精美硬木家具相得益彰。花崗岩打造的廚房和衛生間則盡顯大氣和利落。

整棟建築內共設有三個大客廳、四間臥室、六個帶衛生間的浴室以及兩個衛生間，另有辦公室、閣樓儲物間、健身房、半個室內籃球場和超大空間的6車車庫。從二樓的走廊遠望，你可以欣賞到綿延幾英裡的美景：閃閃發光的池塘、綠茵茵的草地和清澈的溪水，更別說門前那蔚藍的戶外游泳池。綠色中間一條水泥道路十分顯眼，這就是歷史悠久的哈特利菲爾德飛機跑道（Hartlee Field Airstrip）。二戰期間，軍隊裡的學員就在這裡進行飛行訓練。這條跑道保存良好，駕著飛機就能飛上藍天。

哈特利菲爾德牧場四周均圍有柵欄，肥沃的土地既可以種植牧草用於放牧，也可以種植小麥生產糧食。這裡地理位置優越，通過機場可以便捷地與全世界連通。丹頓更有區域級醫院（Regional Hospitals）、北德克薩斯大學（UNT）、德克薩斯女子大學（Texas Women’s University）以及繁華的購物中心Rayzor Ranch，是一個宜居小城。這些都賦予了哈特利菲爾德牧場更高的投資價值，機會不可錯過。此外，與牧場毗鄰的面積172英畝的草地也可出售。

$13,950,000 USD | Denton, Texas | Briggs Freeman Sotheby’s International Realty

現代城堡，直升機場就在咫尺之間

加拿大不列顛哥倫比亞省（British Columbia）的首府維多利亞市（Victoria）是全球知名的“花園城市”。它位於溫哥華島（Vancouver Island）的南端，氣候溫和，風光秀美，到處是蔥翠的公園。維多利亞文化氛圍濃厚，維多利亞大學（ University of Victoria）、卡莫森學院（Camosun College）、維多利亞藝術學院（the Victoria College of Art）等吸引了世界各國的大量留學生。優越的自然條件和寧靜的城市環境，讓維多利亞成了一個理想的居住城市。而對飛行愛好者來說，坐落在維多利亞威利斯角（Willis Point）的這座帶有直升機停機坪的城堡式豪宅一定能滿足他們的所有幻想。

這座豪宅被稱為“風景畫”，它雄踞於一處占地42英畝的高點，城堡般的住宅高高矗立，半包圍著一個開闊的直升機停機坪。駕駛直升機從溫哥華島上空飛過，壯麗的自然景觀如畫卷般徐徐展開，綿延的海岸線、雄偉的高山、茂密的森林，還有碧玉似的湖泊和溪流，讓你瞬間忘卻塵世間的喧囂煩惱。如同它的名字，這座豪宅本身就是一幅風景畫，彰顯出傳統的歐式建築風格：鮮明的線條構造出豐富的幾何圖樣，色調穩重大氣，窗邊的鐵藝裝飾極為精美。整座住宅由數棟建築連通組成，粗獷的石材外牆令其如城堡般牢不可摧。住宅內裝修豪華且現代化，各種高端設施一應俱全。這裡地處高點，不但有利於保護隱私，而且隨時能飽覽曲折蜿蜒的西海岸景觀。除了直升機停車坪外，這座豪宅還設有直升機機庫。

8 900 000 $ CAD | Victoria, British Columbia | Sotheby’s International Realty Canada

海上天堂，全新飛機跑道想飛就飛

浩渺的大西洋西岸，巴哈馬群島如綠色的緞帶一樣漂浮在蔚藍的海面上。巴哈馬擁有迷人的海洋風光，浪漫的粉紅色沙灘和藍綠色海水營造出一個童話世界。這裡是旅游者的天堂，也是探險者的家園，上天下海全都樂趣無窮。巴哈馬還是加勒比地區最富裕的國家之一，被人們稱為“加勒比海的蘇黎世”。巴哈馬東南海岸的埃克蘇馬群島（Exuma）是最受歡迎的度假目的地之一，這裡氣候溫和、陽光充足，人們在海上公園肆意戲水玩耍，沿海遍布各種美麗的珊瑚礁，其中的諾爾曼礁（Norman’s Cay）上有一處絕美的住宅房產正在出售。

這處房產占地6英畝，擁有374英尺長的原始海岸線。在這裡，你可以隨心盡享海洋帶來的無窮樂趣，衝浪、劃船、釣魚，還可以嵌入海水深處探尋那一片如夢似幻的海底世界。如果你是向往天空的飛行家，一定會愛上這裡的蔚藍天空，全長4800英尺的全新飛機跑道讓你隨時“展翅”高飛。諾爾曼礁距離巴哈馬首都拿騷（Nassau）僅40英裡，距離美國大都市邁阿密（Miami）220英裡，既是喧囂塵世外的一處幽靜天堂，也能方便“鏈接”現代繁華，優越位置十分完美。對於追求奢華私人空間的投資者來說，不管是懶洋洋的躺在私人沙灘上享受陽光，還是潛入海中一探海底沉船的秘密，又或是駕駛私人飛機俯瞰大西洋的神秘，只要買下這處房產，這些夢想都能實現。

$3,500,000 USD | Exuma, Bahamas | Damianos Sotheby’s International Realty

“我要飛得更高。”駕駛飛機如是，人生亦如是。熱愛飛行的你千萬不要錯過這三處難得的飛行者家園！

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打房辣招直接加息2% 經紀嚇壞免房價再跌 | 加拿大

业界吁停加辣招免楼价再跌暂缓增压力测试防市场崩溃

拟推新测试∶利率加2%仍有能力供楼

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加拿大安省房地产协会CEO赫达克(Tim Hudak)表示，在联邦和安省政府近期的政策组合遏压制下，安省房地产市场已经量价齐跌，出现了可观的调整。

加拿大联邦政府今秋可能实施的另一个打压辣招：对支付首期20%及以上者进行压力测试，应该缓行。

赫达克说，这个举措使得所有借贷者都遭遇困难，但新的置业者更是首当其冲，该政策像在对他们宣战，“安省房产经纪人对此的忧虑在加深”。

这个新举措由加国银行业的监管部门“财政机构管理办公室”(OSFI)提出。做法是，对所有支付首期超过20%、不需要买保险的借贷者，进行压力测试，证明如果利率提高2%，他们仍有能力供款。该建议如获接受，今秋就可能落实。

历史上最最凶悍打压房价辣招

加拿大大多数购房的人们，首期都超过20%。因此这个新的压力测试，就有更大的影响。

赫达克称，理解相关部门是希望约束消费者的债务风险，但是近期一系列政策“有可能带来房地产市场崩溃的风险”。房价在今年4月达到最高点以来，已经下降20%，成交量和去年比也是明显减少。

目前已经实施的各种对房地产市场带来压力的举措包括，对需要购买保险的借贷者的压力测试;安省冷却房市系列政策，包含15%的海外买家税，还有2次加息。

赫达克说，把上述政府干预加起来，以及面对的已经进入调整的房产市场，政府“应该对任何新的压制措施踩下煞车”。

多伦多华裔房贷款经纪表示，过去一段时期当房价猛烈上涨时，“我们作为贷款经纪也很担心”。她说，“我们不希望看到这样的情形，因为这是难以持续的”。

但是，现在市场已经进入调整，过去计划中的打压措施似乎应该暂时停下来，观察市场的发展。

多市房地产经纪俞荧称，加拿大房地产方面，过去10年政策没变化，现在一年就是大变化。目前已经够了，应该是安定人心的时候。

满地可银行经济师卡西克(Robert Kavcic)近期发出一份报告称，OSFI的新的压力测试建议，如果真的实施，将对安省市场有“实质性的影响”，使得多伦多地区的调整“更深更长”。

他说，迄今的2次加息，已经开始“蚕食人们的购买能力”。加息的结果，是一个借贷者，需要将其借贷规模缩减6.5%，才能保持和原来一样的月供。

他认为，大多区市场的“最深的调整”已经过去，但由于本月的加息，将使得市场受压，延长调整时间。

虽然上述压力测试，对借贷方影响最大，不过银行业对此则没有什么公开评论。一些大银行的主管称，大部分向他们借贷的人们，都能通过压力测试。但是一些私人借贷机构则认为，他们会受到影响，因为他们的客户在财务上调动的余地有限。

全国房屋销售上月升1.3% 大多区反弹料明春复苏

安省今年销售预测跌10% 价格估计升8.7%

今年初升势急速的烈治文山楼房。

加拿大地产协会(CREA)昨天公布，8月全国房屋销售按月上升1.3%，扭转连续4个月跌势，但仍比3月的纪录高位下跌13.8%;全国房屋平均售价按年上升3.6%;新放盘房屋按月再跌3.9%，是连续第三个月下跌。

该会首席经济师克隆普(Gregory Klump)表示，8月销售活动是否预示加国尤其是在安省大金马蹄地区(Golden Horseshoe)楼市开始反弹，这需要观察一段日子才知道。

他续称，在央行最近两次加息前预先批准的按揭有效期结束后，楼市复苏形势将更加清晰。

关姓华裔地产经纪同意克隆普所说，大多伦多楼市是否从8月开始复苏，目前言之尚早。但他以前线工作所见，8月市道确是较7月好转，不过9月首两周好像又回软下来。

加拿大地产协会指出，因为8月销售上升，新放盘减少，全国销售与新放盘比率上升至57%，高过7月的54.1%。比率介乎40%至60%，被普遍视为平衡全国房屋市场，若低过这个范围预示买家市场，高过这个范围则预示卖家市场。

关姓华裔地产经纪表示，大多伦多楼市会否如温哥华般经过大约1年调整后反弹，端视加国央行加息会否太急过劲，天气会否太过恶劣，此外还有圣诞与新年等节日影响。无论如何，他以二十多年经验总结所得，明年春季料是复苏的时间。

加拿大地产协会预测2017年全年全国销售下跌5.3%，至506,900间，比其6月时的预测减少逾20,000间，主要因为向下调低了安省房屋销售预测。安省与卑诗省的销售在2017年内预料比2016年的历来最高位下跌大约10%。

2017年的全国平均价格料将上升3.4%，至506,700元，低过之前预测，主要反映大金马蹄地区高价房屋销售减少。2017年内安省仍然料有显著价格升幅，估计达8.7%，虽然比之前预测有大幅向下修订;卑诗省则料有2.2%价格升幅。

2018年全国销售料为495,100间，比2017年的预测销售减少2.3%。2018年全国平均价格预料将下跌0.6%，低至503,500元，主要反映于2017年初高端房屋在多伦多和附近地区的破纪录销售，料在2018年不会再现。

加拿大地产协会指出，预料加拿大央行将进一步加息，势将限制大温哥华和多伦多地区的销售。因此，于2018年内在卑诗省的平均房屋价格料将持平，安省的平均价格料将下跌1.1%。

相关资讯：多伦多楼市大跌后已见底他终于买房

（据加拿大家园）

【視頻】黃嵐地產榜：加拿大商業地產最新洞察 | 加拿大

各位朋友，大家好。最近有很多客人、朋友來問Daisy關於加拿大房地產市場的走向問題，而現在有很多的分析和新聞讓人看花了眼，每個人的預測和判斷都不壹樣。最近加拿大在個人住房領域出了壹些新政策，Daisy預測房市可能需要幾個月的時間去消化這些消息，這段時間住宅類房地產市場將會處於穩定調整的狀態。商業地產的領域卻完全不壹樣，我們知道商業地產的穩定性非常好，有關房市的很多政策都是針對個人住宅市場，和商業地產的板塊無關。目前加拿大的商業地產市場非常活躍，我在從事目商業地產業務上也體驗到其溫度，今天希望透過視頻把商業地產最新的投資信息和思考維度分享給大家。

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律師出身，多倫多金牌經紀黃嵐專欄全集

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多倫多樓市大跌後已見底他終於買房 | 加拿大

大多倫多房市回歸理性買家開始重新入市?

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the globe and mail — 威廉姆森(Andrew Williamson)終於在多倫多西端的Junction Triangle居民區買下了一戶半獨立屋

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大多倫多地區(GTA)的房市經過幾個月的連續下滑，八年來首次出現買方市場。從4月份以來，GTA的房屋均價比高峰時期下降了20%。一些之前因房價過高而被房市排斥在外的潛在購房者，又開始進入房市。

據《環球郵報》報導，威廉姆森(Andrew Williamson)就是其中的一員。他之前曾花了兩年的時間在多倫多找房，但在競價中屢屢失敗。眼見房價一路飆升，到今年春天，房價已高得令人咂舌，這名29歲的攝影師不得不停止看房。

但就在上週，他終於在多倫多西端的Junction Triangle居民區買下了一戶半獨立屋。他是那宗交易中唯一下單的人，房屋最終以49.5萬元、低於要價成交。

秋季房價會回升?

現在專家們預計，到秋季房價會回升，他們認為這是板上訂釘已成定局，只是何時發生的問題。而秋季市場尚不確定的因素是，9、10月份掛牌上市房屋的數量以及是否房源過多。供大於求會導致房市下滑持續更久。

多倫多地產局(TREB)8月份的銷售數據顯示，市場正在趨向穩定。上個月房屋銷量比7月份上漲，是3月份以來首次月度銷售增長。雖然8月份各類房屋的均價比7月份下滑了1.9%，但它不是5月份房價開始下跌以來跌幅最大的月份。

此外，TREB的報告指，與去年同期相比，8月份新掛牌上市的房屋數量有所下降，這表明在4月至7月掛牌房屋量飆升後，市場開始更趨向平衡。

業內人士認為，綜合考慮，這個趨勢是房市下滑正在放緩的跡象，市場正趨向平穩，甚至在今秋就可能恢復。

皇家地產Royal LePage的經紀斯托利(Tom Storey)表示，從他現在的業務情況來看，他的很多買家客戶都是在夏季休假，現在他們又回到房市。他說，早些時候，市場火爆時即使狀況極差的物業都有多人競價。而如今，好的物業同樣還是賣得快，但狀況差的物業則需要等更長的時間才能售出，說明現在的房市更健康。

房市已經觸底?

加拿大皇家銀行經濟學家霍格(Robert Hogue)上週發表了一份關於GTA房市的報告。霍格認為，房市可能在7月份已觸底，加拿大房產協會下周發佈經季節性調整的數據將顯示，在GTA，8月份房市銷售比7月份有所增長。

霍格表示，買家已經接受了安省政府實施的房市新規帶來的影響。他說，GTA與溫哥華類似，溫市也經歷了政府推出新規後幾個月，房市下滑而後又出現調整上升的局面。

大溫房產局上週公佈的數據顯示，今年8月份房屋基準指數價格連續七個月出現月度上升。霍格在他的報告中說，溫哥華房市經歷的過程表明，GTA房價可能已觸底。

GTA房市不會恢復至年初狀態

儘管預計樂觀，但沒有人認為GTA房市會回到今年早些時候漲幅高達30%的瘋狂地步。業內人士認為，現在起一年間，漲幅會在5%，這被認為是正常的漲幅。

許多買家還在等待最佳時機入市，業內人士認為那也不可取。因為房價已經從高點大幅下滑，不太可能再跌，買家無限期地等待房價更大幅度下滑的做法不可行。

市場需求還在

TREB還認為，市場還是有潛在的需求，這將導致銷售增長。

TREB市場分析總監梅塞(Jason Mercer)表示，TREB於5月底委託他方進行了一項買家意向調查。發現比去年10月做同樣調查時，更多比例的人表示，他們計畫在未來十二個月內在GTA買房。

梅塞說，目前經濟持續強勁，失業率低，沒有什麼經濟基本因素的問題會導致房市持續疲軟。到秋季，原先在觀望的人，可能會重新進入市場。#

土地稅數據顯示加國安省外國買家降至3.2%

加拿大安省通過土地轉讓稅系統收集的數據顯示，安省自開徵外國買家稅以後，確實起到了控制外國買家投機房地產的作用，非公民或永久居民購買安省房產的數量在下降。

新近公佈的稅收資料顯示，非加拿大公民或永久性居民，以及外國公司購買安省大金馬蹄地區房產的比例是3.2%，低於安省今年春天剛開始徵收外國買家稅時的4.7%。

具體到多倫多，5.6%的房地產交易是外國買家，低於之前的7.2%。

詳細數據是，大金馬蹄地區2017年5月27日至8月18日期間，共有66,434筆房地產交易，外國買家比例是3.2%，而4月24～5月26日時是4.7% ，下降1.5個百分點。

從2017年4月24日起安省開始收集更多房地產交易信息，來更好地瞭解安省房屋市場的情況。

根據多倫多房地產局今年8月所有類型房屋的平均銷售價格為732,292元，比去年同期上漲了3%。

根據加拿大房地產協會的數據，安省二手房銷售量7月份比6月份下降了5%，但平均價格上漲了0.5%。

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（據加拿大家園）

加拿大選房指南：如何選擇適合自己的房子？

Part 1 加拿大房屋類型及產權形式

一、加拿大四大房屋類型

在加拿大，主要有4種房屋類型：獨立屋、公寓、聯排房、多單元房。

獨立屋（House）

獨立屋的魅力在於不用繳納物業管理費的低成本優勢和升值潛力。獨立屋的土地通常為私人所有，可以永久傳承。除了房屋所佔的土地外，獨立屋通常具有比房屋所佔土地更大的院子。>>>詳細

公寓（Apartment）

在加拿大，只有像溫哥華、多倫多、蒙特利爾這樣的大城市才會比較常見。從投資的角度來說，公寓是所有房屋類型中升值潛力最低的，當然它的價格一般也最便宜。>>>詳細

聯排房（Townhouse）

聯排房有獨立的前後院，因此享有比公寓更多的空間，但又因為要與鄰居共用一些設施，所以在空間的享有上不如獨立屋。而從投資價值和房屋價格來說，聯排房也剛好介於獨立屋和公寓之間。>>>詳細

多單元房（Multifamily）

多單元房通常位於較低收入人群所在的區域，而且居住者以租客為主。因此，多單元房的擁有者往往出於投資的目的購買該房屋，而自己則住在其他地方甚至其他的城市。>>>詳細

二、加拿大房屋產權形式

Freehold—自由產權

屋主(owner)擁有房子及地皮的產權，要自行負責物業的剪草、鏟雪、維修等工作。這類物業主要包括獨立房、半獨立房、排屋等。>>>詳細

Condominium—共管產權

住宅單位屬私人所有，公用地產為所有業主共同擁有。室外的保養、維修工作交管理公司處理，住戶每月支付管理費。>>>詳細

Freehold Condominium—自由共管產權

主要以鎮屋、連屋為主。這類產權，屋主擁有地產的產權——整幢房子，包括外牆、屋頂、車庫等，都由屋主負責，而公共設施，例如車道、康樂設施、訪客停車場、附屬公園等，則屬共管範圍。>>>詳細

Part 2 加拿大買房，選新房還是二手房？

加拿大有很多想要買房的人面臨的第一個問題就是：買新建房屋還是二手房?

二者的不同點不僅在於價格，還有生活方式上的不同。有的人喜歡現代化的室內布局，有的人則更偏愛舊式的建築風格，購買什麼樣的房屋，還是要綜合考慮。>>>詳細

Part 3 加拿大選房時的七大關鍵點

在加拿大房地產投資中有一條金科玉律，不管你是房產持有者、買家、還是管理方，都要着重關注資產的潛在價值和長期回報，而不是過去價值的高低。在評估資產未來價值的時候要重點考慮這七大因素。>>>詳細

1、地理位置

“Location、Location、還是Location”是房地產的金科玉律，交通繁忙，人口密集的地方往往更具投資價值，特別是人口增長迅速，地鐵線路延伸、新房大量興建的區域，都是比較適合長期投資的地點。

2、空置成本

投資前應該考慮到房屋空置的成本，即使不自住也不租出，屋主依然要支付不少的稅費、管理費等。空置時間越長，成本越高。

3、政策風險

投資前要儘可能多的了解該區域的未來規劃和發展趨勢，特別是政府制定的對於周邊地區的規劃和發展。

4、學區學位

很多家庭都非常重視孩子的教育問題，住在好的學區，意味着自家孩子可以順利進入高質量的學校。優質教育資源對房價的推動作用不可小覷。

5、周邊地區可利用面積

房產周邊地區的可利用面積，也在一定程度上影響着該房產的未來價格變化趨勢。因為，周邊可發展用地的大小決定了該區未來的規模，進而左右着該區人口和住房剛需，未來需求量大，交易活躍，則升值空間大。

6、社區比族裔重要

對一個社區，不能只看居民的膚色，而是要是看社區的整體表現，如街道房子的維護狀況、各家門前的草皮樹木的生長狀況、庭院的裝飾狀況、是否有過多的車輛停靠（出租的標誌）等等。

7、投資地產的收益

買房是普通人一生中的最大的投資項目，其收益有兩個指標，硬性的是地產的保值增值，軟性的是提高生活品質。通常在資金有限的情況下，買房人都要面對“魚與熊掌不可得兼”的選擇。

名家觀點

蒙特利爾買房：房屋種類及市場分析

華人大多都有買房置業的傳統和需求，買房子是對生活環境和質量的極大改善。對大多數人來講，房子不僅僅是房子本身，而是一個家和一個安全的港灣，有了家就有了歸屬感和穩定感。>>>詳細

郭釋仁專欄全集：

郭釋仁Jason解析加拿大蒙特利爾買房及投資置業密匙

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2017美、加、澳、英四大移民國政策解析 | 海外

隨著國內經濟的飛速發展，與日俱增的高淨值人群在家庭資產配置、子女教育、身份規劃等方面有著迫切的需求，在國內投資渠道匱乏、政策收緊、資源供需不足等問題的困擾下，海外移民成為高淨值家庭滿足自身需求的明智之選。

美國、加拿大、澳大利亞、英國等移民大國則憑藉其發達的經濟、優秀的教育資源、完善的福利體系、舒適的生活環境和穩定的社會秩序一直是多數高淨值家庭移民的心儀之選。

美國

EB-5變政持續中

9月30日美國EB-5投資移民法案變革將至已是眾所周知的事情，新政之後或面臨抬高投資成本、TEA認證更加嚴格等問題，EB-5政策收緊已是業內共識。對於想要移民美國的投資人來說，所剩時間已寥寥無幾，需要新政策來臨之前抓緊遞件申請，趕上美國投資移民“黃金期”的末班車。

當然，美國移民政策也有利好消息傳來。2017年6月14日，美國移民局更新了關於EB-5投資移民的政策備忘錄，正式澄清了關於條件綠卡獲批後繼續維持EB-5投資的期限問題。移民局明確表示，當投資人拿到條件綠卡後，繼續維持EB-5投資的必要期限是自投資人拿到條件綠卡之日後算起的兩年時間。新政策沒有強制要求投資人在超過必要的期限(從拿到條件綠卡算起的兩年時間)之後仍然保持投資。在目前I-829審核時間接近三年的情況下，移民局新政策將使縮短還款週期成為可能。但需要注意的是，投資款是否可以拿回很大程度上仍取決於項目的投資認購文件。因此在EB-5最終改革法案出台之前，儘早投資、儘早排隊仍是明智的選擇。

加拿大

2018年加拿大移民政策或迎來利好

近期，加拿大移民部長在接受採訪時的最新表態預示了2018年加拿大移民政策將迎來利好。移民部長Ahmed Hussen透露，2018年移民配額至少300000人，很可能會超過今年。Ahmed Hussen同時表示，加拿大移民未來將繼續成為這個國家經濟的重要組成部分，預示著經濟類移民所佔比重仍是主體。近年來，為吸引更多投資者移民加拿大，加拿大多數省份都出台了相應的利好政策，包括魁北克省投資移民項目，一次性投資22萬加幣，可一步到位拿永居，且無語言、年齡、學歷要求。而曼省和薩省的企業家移民項目則更適合前往加拿大成立企業的投資者。

澳洲

澳洲移民局即將開始全面移民政策變革

2017年8月1日，澳洲移民局在其官方網站上公佈了一份關於全面改變目前簽證和移民政策體系的徵求意見稿，主要是對政策變革方向的探討，包括簡化澳洲簽證體系，關於臨時居留、長期居留和永居條件的探討以及設置臨時居留時間對於完善簽證體系和降低納稅人負擔的作用。

雖然暫時未形成明確的規定和結果，但鑑於目前澳洲簽證體系已經有30年沒有做過大的變動，其移民政策的收緊勢在必行。截止到2017年9月15日，澳洲移民局將截止本次徵求意見。在目前188A創業移民和188C重大投資移民審核標準相對寬鬆，尤其是188C後期轉永居較輕鬆的情況下，有意向移民澳洲的人士要抓緊時機，儘早辦理。

英國

脫歐是英國經濟發展的長久之計，

移民政策僅針對歐盟

雖然目前脫歐公投在短期內對英國經濟產生了一定的影響，但是從長期來看，英國退歐後為了提高經濟實力，定會加強與非歐盟國家的合作，放開貨幣及貿易政策，吸引更多海外高淨值人群來英投資。同時英國憑藉自身的長期積累和健全的金融體系，經濟發展將會迎來新的春天。

除此，移民是英國脫歐過程中具有爭議的話題，主要針對波蘭、羅馬尼亞等國家的東歐移民給英國帶來的福利負擔，而英國脫歐後，歐盟移民的大批撤離將會帶來大量的工作崗位和工作機會，在英國人口老齡化的社會狀況下，屆時非歐盟移民的將獲得更多機會。

目前移民英國有20萬英鎊企業家移民和200萬英鎊投資移民兩種方式，脫歐對英國本土類簽證類別暫時沒有太大影響，而英鎊匯率的下跌對有投資移民英國想法的華人來說則是難得的機遇。

不知道各位看官們，你們怎麼看呢？如今的各大移民國政策都在收緊，留給意向移民大國投資人的利好時間不多了。同時，移民歐洲國家已成為新興移民熱潮，在歐洲經濟復甦，歐元大漲，各歐洲國家放寬移民政策的時機下，如此機遇可遇不可求，希望各位看官們不要錯過了。

相關資訊：住滿15年才可領津貼澳大利亞政府提案遭移民反對

（據美國簽證網）

加拿大央行再次加息至1% 樓市被再捅1刀 | 加拿大

加拿大央行9月6日宣佈再次上調基準利率，升0.25個百分點，利率已從0.75%升至1%。

這是央行繼今年7月初以來的第二次加息行動。央行稱經濟的強勁表現已經擴展到廣泛領域，同時經濟增長表現為可自我持續。（加元兌換人民幣走勢預測）

消息一出，加元匯率應聲上漲，加元兌美元匯率升1美分，至82美分。

央行大大低估了經濟增長

此次加息可能令一些人感到意外，僅僅不到一週前，加拿大統計局才公佈最新的經濟數據，顯示本國第二季度的經濟創下4.5%的驚人增長。

同樣，今年前三個月經濟也都有意外健康的增長，GDP增長率3.7%，遠遠超出加拿大央行的預期水平。

央行在週三發佈聲明，稱就業市場穩固和薪資增長，推動了強勁的消費者開支，同時，商業投資與出口等關鍵領域也有增長。

至於未來的利率走勢，央行仍表示不會預先設定，而是依據未來新公佈的經濟數據和金融市場的發展。

央行也表示，由於目前家庭債務過高，央行會特別關注加息對經濟和就業市場狀況的影響，以及高借貸成本對加拿大人的潛在風險。央行預計下半年經濟增速將會放緩。

政策調頭，低利率時代終結

此次加息意味著央行的利率政策已調頭，撒錢和低利率時代在加拿大已經終結。

1%的利率水平相當於回到2015年1月的央行利率。央行行長波洛茲(Stephen Poloz，上圖)於2015年曾兩度降息，以幫助因油價崩潰受創的經濟。央行在週三的聲明中也說，經濟越來越強勁，說明不再需要低利率的刺激。

加息讓專家大跌眼鏡，此前金融市場預測週三加息的機率是50%，不少分析師預測央行會等到10月份才第二次加息。因為此前的整個8月份，央行官員沒有作任何重要講話，也沒有對9月份加息作出任何暗示。也有分析師認為央行會避免加息導致加元進一步上漲，對出口不利。

央行在其聲明中解釋說，通脹率與核心通脹率自7月份以來小幅上升，基本符合預期，不過薪水與物價的上升壓力仍然低於歷史走勢和發達國家正常水平。

10月份可能還有第三次加息

道明銀行(TD)經濟師Brian DePratto指出，此次加息將使加拿大的利率走向正常化。加拿大國家銀行的經濟師更呼籲央行在今年底之前第三次加息。

央行下一次議息日是10月25日，屆時央行將發佈季度經濟報告。

相關資訊：數據嚇人：多倫多區超一半地區仍是賣方市場

（據加拿大家園）

快速為房產增值 Home Staging該選擇什麼燈飾？| 加拿大

最近大多倫多的樓市熱度在漸漸降低，甚至市場上更是出現了不少寧可損失定金也要毀約的案例。許多由賣房打算的朋友都在考慮，怎麼才能把自己的房子又好又快地賣掉。於是大家都想到了宅妝（Home Staging）。

為了讓大家在Home Staging時能有一個明亮氣派的房子示人，今天我們就為大家講一下，Home Staging中有關燈飾選擇的技巧。

燈飾風格

如今的燈飾市場中的各種燈飾大致分為有四個風格，分別為：歐式、中式、美式和現代風格。四種類型的燈飾都有其無可代替的特點。

現代燈：簡約、另類、追求時尚是現代燈的最大特點。其材質一般采用具有金屬質感的鋁材、另類氣息的玻璃等，在外觀和造型上以另類的表現手法為主，色調上以白色、金屬色居多，更適合與簡約現代的裝飾風格搭配。

歐式燈：與強調以華麗的裝飾、濃烈的色彩、精美的造型達到雍容華貴的裝飾效果的歐式裝修風格相近，歐式燈注重曲線造型和色澤上的富麗堂皇。有的燈還會以鐵鏽、黑漆等故意造出斑駁的效果，追求仿舊的感覺。從材質上看，歐式燈多以樹脂和鐵藝為主。其中樹脂燈造型多樣，可有多種花紋，貼上金箔銀箔顯得顏色亮麗、色澤鮮艷；鐵藝等造型相對簡單，但更有質感。

美式燈：與歐式燈相比，美式燈似乎沒有太大區別，其用材一致，美式燈依然注重古典情懷，只是風格和造型上相對簡約，外觀簡潔大方，更注重休閑和舒適感。其用材與歐式燈一樣，多以樹脂和鐵藝為主。

中式燈：與傳統的造型講究對稱，精雕細琢的中式風格相比，中式燈的裝飾多以鏤空或雕刻的木材為主，寧靜古樸。其中的仿羊皮燈光線柔和，色調溫馨，裝在家裡，給人溫馨、寧靜的感覺。仿羊皮燈主要以圓形與方形為主。圓形的燈大多是裝飾燈，在家裡起畫龍點睛的作用；方形的仿羊皮燈多以吸頂燈為主，外圍配以各種欄柵及圖形，古樸端莊，簡潔大方。目前中式燈還有純中式和簡中式之分。

房屋的裝修風格很大程度的圈限了燈飾的選擇範圍，您能想像一下，如果在純中式的裝修風格中加入歐式吊燈在中央，這個混搭一定非常不協調。所以，通過判斷好自己裝修風格就能非常有效的幫助您選擇燈飾。

燈飾搭配

不同房間、不同區域對於光線的要求都有所不同，這也決定了燈飾的用途和造型需要。

客廳：人們在客廳中逗留的時間一般比較多，這裡不但是會客聊天的主要空間，也是家庭活動主要場所，因此，客廳的照明方式應該多種多樣。高大的客廳最好選用吊燈，不僅美觀大氣，照明範圍也比較開闊。層高不夠高的話，吸頂燈也是不錯的選擇。另外，喜歡在客廳內收看電視的朋友，可以采用落地燈和台燈做局照明。

值得注意的是，很多朋友鐘愛的水晶燈打理起來並不容易，一塵不染的水晶燈晶瑩剔透，燈光打上去璀璨奪目，但是時間久了，落上灰塵的水晶燈就不美觀了，清潔水晶燈是一個復雜的工程，如果請專業人士來清理價格又不菲。

餐廳：燈飾對於餐廳的主要貢獻在於點亮餐桌，一般采用吸頂燈或餐吊燈。頗受歡迎的餐吊燈為了達到效果，垂直懸掛，安裝時切記不能太高，在用膳的視平線之上即可。長方形的餐桌上方可以選用多盞燈的組合。美食搭配適合的燈光搭配，更讓人食欲大增，通常搭配明亮的暖色調最適合中餐，想要營造浪美氛圍情調來配合西餐那就應該選擇光線柔和昏暗的燈光。

臥室：臥室是供人們休息睡覺的房間，需要極強的私密性，柔和光線更適合這裡。臥室照明主要以總體照明的主要光源為主，再配以裝飾性的照明加強。

床的兩邊為了閱讀和日常生活的方便，安上一對床頭燈的這種搭配非常普遍。現代裝修風格使臥室一改過去局限的格局，通過色彩和燈飾的搭配，越來越能體現房主的個性。

廚衛：廚衛的燈飾一般采用嵌入式的吸頂燈或者防水防塵的排燈，健康使用一直以來是廚衛燈飾的主打。廚房燈具應該突出潔淨感，另外明亮的采光是廚房特性的需求，切配和加工的區域更需要突出，采用天花射燈或熒光管燈最為實用。

鏡前燈必不可少，通過鏡面反射燈光照亮的區域還能增加，為了方便洗漱和化妝，光源應該選擇冷色調。

地下室：地下室是一個盡情發揮的地方，根據不同的喜好，每個人心目中地下室的功能性有所不同，家庭影院、健身房、娛樂中心、書房等等都是一些常見的變化，正因為這種多樣性，燈具選擇也需要根據地下室的功能進行改變。但由於層高限制，很多情況下零星散步的吸頂燈和嵌入式燈管都是最佳選擇，配合一些落地燈和帶燈的搭配達到最佳燈光效果。地下室通常采光不盡如人意，即使是白天也需要開燈照明，因此燈光的照明強度也要求一定要考慮在內。

燈飾采買

很多朋友對於多倫多周邊哪裡能夠購買到心儀的燈具，哪裡有頗具規模的燈飾商店並不了解。其實大型的家用品店內就有不少選擇，比如耳熟能詳的WALMART、COSTCO、SEARS、THE BAY、RONA、CANADIAN TIRE、HOMEDEPOT、IKEA、CRATE & BARRAL等等。當然如果您對燈飾有更高的要求，也可以去一些專營燈具飾品的商店看一看，比如ROYAL LIGHTING、SUPREME LIGHTING & ELECTRICAL SUPPLY、LIVING LIGHTING等。

總之在挑選燈飾時切記要搭配家庭裝修風格，更要因地而挑選款式。另外，如果是以Staging為目的的裝飾過程中，盡量避免太具有民族特色的燈飾，挑選為更多人接受的款式比較好些。

通過上述介紹，希望能在您家居燈飾上的選擇有所幫助，以下照片內的燈飾搭配適合想要通過Staging來幫助自己售房的賣家、以及想要通過燈飾來妝點家庭氛圍的樂活人士參考，不僅比較適合加拿大House風格，也是較為實用的搭配。

多倫多華人頂級經紀江曉清專欄全集

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十年簽證要取消？逃稅中國人太多導致 | 加拿大

全球申請加拿大新的十年簽證的國家需求量越來越多，尤其是中國。

自2014年十年多次往返簽證項目實施以來，有超300萬人獲得該簽證，以往這些國家來加旅遊是受到嚴格限制的。

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其中有近一半的十年簽證是在中國大陸發出。今年，特魯多政府已經又新開了七處簽證中心。卑詩省是加拿大接待遊客量最多的省份。

移民專家稱，十年簽證對加拿大的影響是多方面的。除了明顯促進了旅遊業，還使相隔遙遠的家人能夠有更長團聚的時間。

但同時，這項政策也容易被濫用，讓有家人在加拿大的富有人群藉機逃避繳納其全球收入應繳的個人所得稅。

有超過140萬中國大陸居民通過了審查，獲得十年簽證，一次可以居留長達6個月。

位居獲得人數第二位的是印度，有716000人，第三位是巴西，共有273000人，第四位是菲律賓，共有140000人。

聯邦政府稱，中國大陸旅遊者目前每年在加拿大花費10億加元。中國赴加旅遊人數激增，已經成為加拿大的第三大旅遊者來源國，僅次於美國和英國。

本拿比的移民律師George Lee生於中國。他說大溫地區的賓館、零售企業和餐館都為了招待大批的中國顧客而招聘了大量說普通話的員工，並且保證僱員給習慣喝熱水的中國人提供常溫的可口可樂。

另外，富有的中國大陸旅遊者還不斷在卑詩省購置賓館、度假屋和住宅物業，特別是在大多和溫哥華島。

“溫哥華已經成為地球村，有些人不喜歡這種趨勢，他們覺得受到了威脅，但是最終人們會習慣”，Lee說。

移民律師 Sam Hyman相信，10年簽證不僅會促進中國、印度、巴西和其他國家的人前來旅遊，還能夠幫助相隔遙遠的親屬在加拿大團聚，不必非得申請永居身份。

不像擁有簽證豁免權的國家公民，與加拿大有互惠簽證協議的國家居民需要經過詳細的審查流程才能獲得多次出入簽證，每個申請簽證的外國公民需要證明自己與母國有緊密的聯繫，這有助於減低他們申請難民身份的幾率。

加拿大統計局的數字顯示，10年簽證的流行極大增長了一些國家的旅遊人數。中國大陸旅遊人數在2016年一年內就增長了23%，在加拿大全國範圍的旅遊者共有610000人，其中有312000人選擇前來卑詩省旅遊。

同時，也有很多人利用這個簽證政策和加拿大稅法的漏洞來逃稅。

Hyman說，10年簽證的流行導致了很多人放棄身份，而這些人以前曾是永居權申請的主申。這也意味著他們放棄成為加拿大公民。

加拿大稅法的漏洞允許這些人向配偶和子女以及其他家庭成員“轉移財富，不論多少”。很多時候，這些家庭成員用這些錢來購置房產，尤其是在大溫地區。

而家裡掙錢的人，通常是父親，可以在母國掙錢，同時利用簽證一次逗留6個月。由於掙錢的人可以說自己是非居民，因此他可以不向加拿大稅務局申報自己的全球收入。

同時，他的家庭成員卻可以享受納稅人補貼的加拿大教育體系、健保體系和社會服務。這些人家裡沒有一個人繳稅。

Hyman敦促聯邦自由黨彌補稅務政策的漏洞，避免外國人放棄自己的永居身份，以免數年後他們再利用已有加拿大國籍的家人子女擔保來申請身份。

（據加拿大家園）