搞不懂BC物業轉讓稅新制? 壹篇文章幫妳 | 加拿大

物業轉讓稅property transfer tax,簡稱PTT。是指在卑詩進行房屋買賣交易都要繳納的壹種稅,每次新屋主向地產局申請變更屋主時要根據房屋價值繳納PTT。2016年2月17日,BC省政府公布了2016年最新的財政預算案,與此同時,也宣布了物業轉讓稅的新條例, 新條例適用於2016年2月17日或之後註冊的所有物業轉讓。

與之前的規定相比,卑詩省政府主要對物業轉讓稅做出了以下三點調整:

  • -房屋200萬以上物業, 超過200萬元的部分轉讓稅3%;
  • -買新屋獲豁免物業轉讓稅;
  • -置業人士需要披露國籍資料。

200萬元以上部分,轉讓稅稅3%

2016年2月17日前,根據物業的“公平市場價值”,售出物業的頭20萬繳納1%的物業轉讓稅;20萬以上的部分繳納2%的物業轉讓稅。而在此之後, 置業人士購買房屋超過200萬元以上部分,則需要增繳3%物業轉讓稅。即:

1.首20萬收1%;

2.20萬以上至200萬收2%;

3.而超過200萬元的部分則收3%。

價值200萬以下物業,則轉讓稅繳納比例保持不變,即:

1.首20萬收1%;

2.20萬以上至200萬收2%。

買新屋獲豁免物業轉讓稅

置業人士買新屋可獲豁免物業轉讓稅。新屋75萬元以下物業轉讓稅全免, 新屋80萬元以下部分豁免。

豁免物業轉讓稅項具體金額全表請看以下鏈接:

http://www2.gov.bc.ca/gov/content/taxes/property-taxes/property-transfer-tax/understand/exemptions/newly-built-home-exemption/exemption-amounts

不過,值得註意的是,買新屋的置業人士必須是本國公民或永久居民,且登記日期92天內進入該新屋居住,並在該新屋住至少壹年。BC政府將和聯邦稅局共享資料,嚴格審查。比如駕照地址、保稅表上填的地址等都是需要註意的地方。

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搞不懂BC物業轉讓稅新制? 壹篇文章幫妳 | 加拿大

置業人士需要披露國籍資料

新更改要求置業人士在需要交稅的物業轉讓註冊登記, 提供他們的國籍資料。個人置業人士, 需要披露他們是否加拿大公民或永久居民。如果他們不是加拿大公民或永久居民,他們必須披露國籍。企業置業者, 需要披露任何不是加拿大公民或永久居民的董事。如果有做信託, 需要披露委託人和受益人的名稱,地址和國籍。

首次置業物業轉讓稅優惠政策依然有效

另外,本次變更並未取消首次置業物業轉讓稅優惠政策。即物業不超過$425,000,土地面積不超過0.5公頃,該房屋必須用作購房者的主要自主居所。即使不完全滿足上述要求,也可能申請部分優惠。不過,此項優惠對購房者有以下要求:(1)必須是加拿大公民或永久居民;(2)在過戶之前至少連續12個月在卑詩省居住,或者過去6年期間以卑詩省居民的身份報過兩年收入所得稅;(3)在地球上任何壹個國家或地區從來沒有擁有過房產;(4)以前從來沒有享受過這項優惠。每個人享受這項優惠的機會只有壹次。並且,購買房屋後必須在壹定期限內滿足以下條件才能避免所減免的轉讓稅被政府重新征收:(1)必須在成交之後92天之內入住;(2)如果購買的是空地,必須在壹年內建成房屋並入住,且土地和房屋的總價不超過$450,000;(3)入住後必須住滿成交後的壹年。如果沒有住滿壹年需要按比例退還已經享受的物業轉讓稅優惠;(4)成交壹年以後,省府會發給您壹封信,確認您的情況符合上述所有要求。

15%海外買家稅是附加稅

最後需要指出的是,15%的海外買家稅是物業轉讓稅的附加稅,是在原規定的物業轉讓稅基礎上附加當前執行的。

相關資訊:去年溫哥華低陸平原商業地產 銷售129.9億較前年大升47.4%

(據西岸居)

我的6搶Offer買房經歷 中國富2代贏妳沒商量 怎麽破? | 加拿大

歷經五個月的瘋狂看房,6次參加搶房大戰(bidding war),我終於在幾乎徹底失去信心的時候,買到了大多倫多萬錦房子。回想親身經歷的幾次搶房大戰,我想在此作壹個總結,從我的角度分析壹下失敗的原因,讓更多的像我壹樣準備買房的朋友少走彎路。

第壹個offer是在去年三月末,我剛從國內度假歸來,下定決心要趕在孩子新學年開始前買到新房子。這個房子剛剛上市,open house之後星期二晚上統壹接受offer。我和我的經紀按照賣方經紀的要求在當晚驅車來到待售房前。我的經紀和賣方經紀溝通後,我們得知包括我在內壹共三個買家。

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買方地產經紀帶著各自的客戶等在各自的房車裏。我看到有壹個買家帶著壹個驗房師還在最後時刻看房。因為有壹個買家珊珊來遲,我們等了很久真正的戰爭才開始。具體搶offer的過程由賣方經紀來決定,這壹次,壹共三個回合:每輪都是買方經紀代表客戶與賣方經紀和賣家單獨交談,主要就是買方展示自己的offer。

這是壹個冗長的過程!閑話少說,到最後壹輪時賣方經紀告訴我的經紀我們的價格不是最高的,我的經紀爭取到壹個給我打電話更改價格的最後機會。顯而易見這壹次我並沒有再次提價,我並沒有贏,最主要的原因是我當時還沒有和銀行談好貨款的額度,心理價位比較低,另外剛開始看房對市場了解較少,所以這壹次我輸得明明白白。

現在回頭想想,這壹次買房經歷揭示了好多寶貴的規律:首先在下手前壹定要多看市場上的房子,當然壹定要在妳的目標區域內的,其它地區的沒有可比性,這樣當合適的房子出現時妳知道什麽是合理價位。以後證明我下定單的第壹個房子是性價比比較好的房子之壹,可惜我與它失之交臂。

其次,當有多個offer時,妳的訂單要想勝出必須沒有任何附加條件。除非妳資金非常雄厚,否則壹定要先和妳的銀行確認妳的價格上限。有的人沒有把準備工作做好盲目下單,最後貸款不到位,還要額外付出去把購房合同轉讓,豈不得不償失!如果妳非常喜歡待售的房子就可以請驗房師和妳壹起看房,這樣妳買的放心,而且對方會認為妳是壹個認真的買家,肯定會認真對待妳的訂單的。

比較而言,好的賣方經紀比好的買方經紀還要重要,這是因為每壹個房子買賣成交的過程是由賣方經紀決定的。我所經歷的其它搶房大戰個個有所不同!

接下來我要講壹講我經歷的性價比最好的房子,我是如何輸掉的呢?這所房子也在於人村房屋使用面積接近3000尺,我記得是在5月,我已經看了好多房子,銀行貸款也談好了,好像萬事具備 只欠東風。搶房大戰也是在壹個工作日的晚上,是在賣方經紀的公司談判的。

包括我在內壹共四個買家,所有買家到齊後,賣方經紀告知每人只有壹次調整價格的機會。這就是說每人呈上初始定單後,再各自有壹次調整價格的機會,對方收到所有人的第二次定單後就會做決定。這壹次因為我的心理準備很充分,我的經紀估計到壹個接近的價格,我的訂單從價格上勝出了!

這時我和我的經紀都認為勝卷在握,正當我們興致勃勃的等待宣布結果時,我們看到賣方經紀和其中壹個買方經紀進行了進壹步的談判,談完後該買方經紀不停的打電話。我們感到忐忑不安,果然我的經紀與賣方經紀溝通後得知賣方沒有選擇我們的訂單,正式理由是我們提供的定金低於另壹買家!?對此我感到氣憤和不可思議,當時我的經紀也很難受因為我在準備定金時確實征求了他的意見,沒想到我們就栽在這上面。第二天我們得知那所房子就是以我出的價格賣掉的!

後來我和我的經紀共同分析感覺這筆交易也許不是表面上那麽簡單,對方經紀也許壹開始就沒有想賣給我們,當我們把價格提到賣方可接受的範圍之內後,定單給了她所認識的客戶。可是我們沒有證據,就這樣不了了之了。這次血的教訓告訴我如果在多個offer的情況下,定金壹定要至少達到地產局所要求的比率。這次交易我認為最大的輸家是待售房的主人。後來,我因為別的房子的原因又故地重遊在同壹間辦公室裏見識到了最不差錢的土豪和更專業的賣方經紀,那壹次想要不輸真是不容易呀!

接下來我想和大家說再好的房子如果搶購價錢超過妳的承受能力,請不要沖動,對妳自己說屬於妳的房子是下壹個。記得那是夏天的時候,市場上的房子明顯比春天時要少,看房的人好像也比春天時少。

這座漂亮的房子位於我所關註的區域邊界,位置不是最好,但可以接受。那時孩子開學在即,我也有些焦急。我們在房子開發日早早就去參觀,由於人不多,賣方經紀向我們詳細介紹了房子的情況。這所房子外面普普通通,可是內部結構設計讓我壹見鐘情。除了格局開放大氣,房子內部的許多細節都非常貼心,比別的房子高出不止壹籌。

所有的壁櫥都是專業設計非常合理,所有的衛生間和powder room, 都裝有自動感應的照明系統,就連房外的木質平臺都是最好的材料的,這是壹座由主人精心打造呵護的房子。當時因為是夏天,房市稍稍降溫,我真的抱有很大的期望,打電話給我的經紀,準備下訂單。那天晚上,在賣方經紀的辦公室,我遇到了不差錢的年輕壹代,在四家搶單的情況下在價錢上輸給了那個年紀最年輕的買方。

四個買家有壹家就是賣方經紀自己的客戶。盡管如此,整個搶單過程非常透明合理。不難理解這個經紀就是賣家當年買這個房子的買方經紀!

盡管當時是學生放假的時候,房市比春天的時候略微轉淡,可是這所房子還是以比要價高出50萬的價格成交了,當我走出那間辦公室時,看到最終搶到房子是壹個年輕的女孩,她讓我不由想起了“富二代”。

當然,這不是我唯壹壹次輸給年輕壹代,這些年輕壹代不僅自己活得精彩,而且背後有父輩的鼎力支持,絕對比妳我還不差錢,真是贏妳沒商量!

其實,塞翁失馬焉知非福,我後來還是在秋天剛剛來臨時,買到了自己更為心儀的房子,也算是為我的搶房大戰畫上了圓滿的句號!我想說,在這個需大於求的市場環境下,買房的人要多看房,盡量第壹時間作出反應,但是絕不能失去理智,壹定要了解自己的承受能力,該出手時就出手,屬於妳的房子壹定會出現的!

(據加拿大家園)

壹人當保姆 全家移民 華人入籍人數大減 | 加拿大

壹人當保姆 全家移民

多倫多保姆樸德娜的夢想是成為加拿大公民。來加國近十年後,她的夢想在3月15日實現了。使她更高興的是,丈夫與兩個兒子也在同壹天入籍。

星期三,28位移民在多倫多士嘉堡市政廳宣誓入籍。他們分別來自中國、韓國、美國、德國、墨西哥、印度、巴基斯坦、菲律賓等15個國家。來自菲律賓的樸德娜(Johanie Padilla)與丈夫、兩個兒子同時入籍。

談到移民加拿大的原因,樸德娜告訴:“加拿大是充滿機遇的國度,我們能在這裏找到好工作,能擁有美好的生活,我們的孩子能獲得良好教育。加拿大很安全,它的社會福利和醫療系統比菲律賓的好,民眾可以免費看病。”

壹人當保姆 全家移民 華人入籍人數大減 | 加拿大
2016年1月至9月,在中國大陸出生的9,540人成為加國公民。與去年同期相比,這個人數下降了大約40%

離開菲律賓後,這對夫妻在加拿大多倫多找到了工作。樸德娜現在是資深護理人員,她先生Anthony在超市和面包房工作。15歲的大兒子Ivan在安省排名前十五的中學——聖羅伯特天主教高中讀書。

努力十年後成為公民

2007年10月,樸德娜來加拿大當住家保姆。她的雇主是壹個猶太人家庭,她負責照顧4個小孩和壹條狗。她工作2年後遞交了壹家四口人的移民申請,她是主申請人。大約壹年後,全家人的申請獲批。2011年5曰,她先生與兩個兒子登陸加拿大。

移民成功後,樸德娜繼續在猶太人家庭工作,壹共幹了8年,直到孩子們都長大了,她才離開。為了提高專業水平,她讀了3個月護理課,又接受了3個月培訓,通過考試後獲得護理人員(PSW)牌照。她現在經常去民眾家裏提供家政服務。

“我來加拿大將近十年了,如今成為公民,我的夢想終於實現了。我們現在生活得很愉快,很感謝加拿大。”樸德娜說。

華人入籍者人數大減

在士嘉堡的入籍儀式上,華裔新公民的人數明顯減少,只占新公民總數的3%。這與加拿大移民部的最新數據相吻合。

最新數據顯示,2016年1月至9月,在中國大陸出生的9,540人成為加國公民。與去年同期相比,這個人數下降了大約40%。

去年前三個季度,在臺灣出生的740名移民入籍,比上壹年同期下降61%;在中國香港出生的481名移民入籍,比上壹年同期下降45%;在中國澳門出生的13名位民入籍,比上壹年同期下降67%。

華裔移民顧問黃國為告訴,華人入籍人數下降的主要原因是聯邦政府在2015年6月修改《公民法》後,許多中港臺移民因英文成績不夠好,或居住期不夠長,暫時不能入籍。例如,有的福建老板有100至300名員工,生意紅火,但他的英文不好,無法入籍。

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(加拿大家園)

稅局嚴打卑詩安省地產瞞稅 追回稅金2.7億 平均罰款1.8萬 | 加拿大

稅局繼續向卑詩省及安省瞞稅及漏稅樓市交易窮追猛打﹐在過去7個季度﹐審查18,444宗個案﹐追回的稅金2.78億元﹐以及罰款1,400萬。

加拿大稅局壹再申明﹐近年來特別盯緊大多倫多地區樓市交易。事實上﹐由2015年4月至去年底﹐安省地產交易查稅完成個案為數高至15,638個。這些個案主要涉及新屋及新住宅出租單位的貨勞稅及合併銷售稅退稅﹐數達12,866宗﹐佔總額約82%﹐累積追回1.685億元﹐平均每個案須補交13,096元稅款。同期間﹐稅局也完成審計與地產交易所得稅有關的個案1,982宗﹐追回稅款2,660萬。至於合併銷稅的個案只有790宗﹐但為房庫取回的金額則高至4,550萬元。換句話說﹐在為期21個月內﹐稅局在安省追回與地產交易有關的稅金累積達到2.406億元。

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稅局嚴打卑詩安省地產瞞稅  追回稅金2.7億 平均罰款1.8萬 | 加拿大

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卑詩省樓市近年活躍起來﹐屋價及成交同告上升﹐因此也開始引來稅局加緊註意﹐不過﹐不論在審查個案宗數及追回稅款兩方面﹐都遠遠不及安省

資料顯示﹐過去的7季之內﹐卑詩省共有2,806宗牽涉地產的查稅個案完成﹐合共追回3,810萬元﹐平均計算﹐每宗13,578元。

與安省的情況相同﹐佔了逾77%﹐亦即2,179宗個案的性質與貨勞稅退稅有關﹐累積追回890萬元。

涉及所得稅及貨勞稅的查稅個案分別有203宗及424宗﹐依次為庫房取回稅款870萬元及2,050萬元。

根據稅局公布的資料﹐過去7個季度共作出773項罰款處分﹐總額1,400萬元﹐平均每宗超過18,111元。按照壹般政策﹐若然發現報稅有故意隱瞞的做法﹐稅局會作出罰款處分﹐金額相等於欠交稅金的50%。

資料顯示﹐在這段期間﹐最大筆的罰金接近250萬元。

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(據加國觀察)

Stoney Creek——隱藏在大多倫多的小“奧克維爾” | 加拿大

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如果要問在整個大多倫多地區,華人投資置業的首選是哪,相信很多人都會回答奧克維爾。的確,在短短幾年之間,奧克維爾就憑借著悠然怡人的古樸情調,以及面朝安大略湖的優美風光,從一個乏人問津的小鎮一躍成為房屋買賣的熱點地區。然而,目前奧克維爾的房地產市場已日趨飽和,不僅房價高漲,優質的房源更是日益稀少。於是許多精明的購房者紛紛將目光投向他處。而位於奧克維爾西部,漢密爾頓市的社區Stoney Creek就是這樣一個有望取代奧克維爾的地方。

漢密爾頓市的社區Stoney Creek有望取代奧克維爾
漢密爾頓市的社區Stoney Creek有望取代奧克維爾

居住環境:足以媲美奧克維爾

眾所周知,奧克維爾之所以受到購房者的追捧,很大程度上是因為有著緊鄰安大略湖的“地利”。而位於漢密爾頓的Stoney Creek社區也同樣分享了這一優勢。

Stoney Creek位於安大略湖的西岸,也是地理上“尼亞加拉瀑布帶”的最西段。之前很長一段時間,它都是一個獨立的城市。直到2001年,才與漢密爾頓合並。

由於地處湖濱,Stoney Creek社區風光秀麗,靜謐宜人
由於地處湖濱,Stoney Creek社區風光秀麗,靜謐宜人

由於地處湖濱,Stoney Creek社區風光秀麗,靜謐宜人。尤為難能可貴的是,雖然漢密爾頓是一座工業城市,但Stoney Creek卻是一個傳統的農業區,保留了自然的美景和野趣。居住在這片區域,幾乎不用擔心工業區的污染和喧囂,堪稱是一片工業城市裡的世外桃源。

在並入漢密爾頓之前,Stoney Creek就以出產水果而為名。每年夏天的Stoney Creek,都會呈現出綠蔭茂密,果木繁盛的景像。在近十幾年,這片區域甚至成為了尼亞加拉酒區的一部分,出產優質的葡萄酒和釀酒葡萄。

居住在Stoney Creek,幾乎不用擔心工業區的污染和喧囂,堪稱是一片工業城市裡的世外桃源
居住在Stoney Creek,幾乎不用擔心工業區的污染和喧囂,堪稱是一片工業城市裡的世外桃源

交通網絡:四通八達

Stoney Creek的交通也相當便利。QWE和Hwy 8兩條主干道橫貫其間。

從Stoney Creek出發,沿QWE驅車45分鐘左右,即可到達多倫多downtown;驅車半個多小時,可到達尼亞加拉瀑布;沿407公路驅車40分鐘,可到達皮爾遜國際機場。

Stoney Creek的交通也相當便利,QWE和Hwy 8兩條主干道橫貫其間
Stoney Creek的交通也相當便利,QWE和Hwy 8兩條主干道橫貫其間

房屋價格:遠遠低於奧克維爾

根據多倫多地產局的統計報告,2月份奧克維爾地區獨立屋的均價已經達到$1,137,100,較去年同期增長了25.33%。與之相比,Stoney Creek的房價僅相當於奧克維爾的一半!

根據漢密爾頓地產協會公布的數據,Stoney Creek二月份售出房源84套,均價只有$562,707,遠低於奧克維爾的房價。而根據MLS上的數據,Stoney Creek售出的房源,70%以上均是獨立屋。

2月份奧克維爾地區獨立屋的均價已經達到$1,137,100,較去年同期增長了25.33%
2月份奧克維爾地區獨立屋的均價已經達到$1,137,100,較去年同期增長了25.33%
Stoney Creek二月份均價只有$562,707,遠低於奧克維爾的房價
Stoney Creek二月份均價只有$562,707,遠低於奧克維爾的房價

除獨立屋外,二月份Stoney Creek在MLS上可查的交易還有半獨立屋,僅兩套,均價$383,300。而奧克維爾的半獨立屋均價則達到了$755,300。

二月份Stoney Creek售出Townhouse共18套,均價$468,230。而奧克維爾的Townhouse售價則位$599,500。

在居住環境相當的情況下,Stoney Creek的所有房源價格都比奧克維爾低上許多,獨立屋的價格甚至低了將近一倍。可以說,相比奧克維爾,Stoney Creek將是一片投資置業的寶地。

投資前景:有望超越奧克維爾

根據漢密爾頓地產協會的數據,今年二月,漢密爾頓所有房屋銷售均價較去年同期增長了27%,其中Stoney Creek的漲幅更是高達32%。而奧克維爾地區較去年同期的綜合增長指數,僅為25.74%。由此可見,在升值空間上,目前尚未達到飽和狀態的Stoney Creek具有極大的潛力。

今年二月,漢密爾頓所有房屋銷售均價較去年同期增長了27%,其中Stoney Creek的漲幅更是高達32%。而奧克維爾地區較去年同期的綜合增長指數,僅為25.74%
今年二月,漢密爾頓所有房屋銷售均價較去年同期增長了27%,其中Stoney Creek的漲幅更是高達32%。而奧克維爾地區較去年同期的綜合增長指數,僅為25.74%

而在投資方面,Stoney Creek還比奧克維爾多出一項優勢,那就是適合出租。這一方面來自於它的價格優勢,另一方面也得益於Stoney Creek所處的特殊位置。

從Stoney Creek出發,驅車20分鐘即可到達同樣位於漢密爾頓的麥克馬斯特大學;30分鐘左右可到達位於聖凱瑟琳市的布洛克大學。甚至經由QWE公路,到達位於奧克維爾的Sheridan College也只需要26分鐘。

此外,漢密爾頓作為加拿大老牌的重工業城市,在未來,將會和北部素有加拿大硅谷之稱的滑鐵盧地區一起成為加拿大的工業基地。屆時,漢密爾頓勢必將帶動周邊地區的經濟發展,吸引大量的人前來就業生活。而Stoney Creek作為這座工業城市中難得一見的“世外桃源”,也將在房價攀升、房屋增值的同時吸引到更多的租客。

Stoney Creek作為工業城市中難得一見的“世外桃源”,將在房價攀升、房屋增值的同時吸引到更多的租客
Stoney Creek作為工業城市中難得一見的“世外桃源”,將在房價攀升、房屋增值的同時吸引到更多的租客

 

 多倫多華人頂級經紀江曉清專欄全集

Juwaicolumnist

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裁決震驚房市 買房沒弄清賣家身份華人賠60萬 | 加拿大

加拿大BC省高院近日載定一位不能確認客戶的加拿大稅務居民身份的公證人必須作出賠償。移民律師表示,BC省最高法院的這項裁決具有裡程牌的意義,將震動外國人購買加拿大房市

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裁決震驚房市 買房沒弄清賣家身份華人賠60萬 | 加拿大
公證人劉某(Tony Liu)給其客戶支付超過60萬元,因為公證人劉某未能充分確定客戶以550萬元購買溫哥華房屋的賣家是否是加拿大的稅務居民

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房屋賣買涉及“加拿大稅務居民”納稅糾紛

BC省這項標志性的裁決要求公證人劉某(Tony Liu)給其客戶支付超過60萬元,因為公證人劉某未能充分確定客戶以550萬元購買溫哥華房屋的賣家是否是加拿大的稅務居民。

根據太陽報的報道,案件緣起加拿大稅務局CRA在房屋出售時,沒有收到25%的資本增值稅(capital gains tax),這是銷售加拿大財產的非居民賣家收取的利潤。

所以,加拿大稅務局後來要求買方支付60萬元的稅款,導致買方起訴公證人劉某,認為劉某未能發現賣方不是加拿大的稅務居民。

這項裁決的目標是加拿大法律中的一個弱點,這些法律通常導致如溫哥華和多倫多地區的外國房地產業主可以“加拿大稅務居民(residents of Canada for tax purposes)自居。

每年至少6個月不居住在加拿大境內,作為外國投資者和投機者繳納資本利得稅

CRA規定,每年至少6個月不居住在加拿大境內的人,在此不繳納所得稅(income tax),而是作為外國投資者和投機者繳納資本利得稅(capital gains tax)。

三名加拿大移民律師表示,即使由離岸資金導致房市過熱的溫哥華和多倫多,加拿大稅務局通常也不會執行這項稅收居留規則。

移民律師表示,本月由B.C省最高法院法官肯尼思·阿弗雷克(Kenneth Affleck)作出的裁決,觸及到加拿大稅務、移民和財產轉讓法律的核心。

一位多倫多的稅務和移民律師David Lesperance表示,BC省這項決定是對房地產經紀人、公證人和律師是一個嚴厲警告,如果不能確保物業賣家是真正的加拿大稅務居民也會帶來風險。

溫哥華移民律師理查德·庫蘭(Richard Kurland)說:“這是一個改變游戲規則的裁定。“

溫哥華移民律師薩姆·海曼(Sam Hyman)表示,法官的決定提醒購買者,通過虛假聲明是加拿大的稅務居民,試圖避免資本利得稅的人出售物業,將會帶來“可怕的後果”。

海曼說,許多買家及其代理人並未盡力確保賣方是加拿大的實體或納稅居民。

政府嚴查賣家和買家的公民身份

專家表示,這些系統漏洞可以通過稅局、聯邦入境事務處和省府之間分享信息堵上。

B.C省去年夏天,實施外國買家15%的稅收政策,以冷卻溫哥華全球化的房地產市場,最近開始要求賣家和買家回答“你是哪一國的公民?”

對大多數加拿大人和稅務局來說,真正重要的問題是買家和賣家的稅收居住地。

加拿大稅務局盯上低收入買豪宅的業主及“太空人”

律師表示,聯邦政府本周承諾“瞄准高風險的國際稅務和濫用避稅行為”,讓加拿大稅務局優先審計那些低收入或不繳交所得稅的豪宅業主。

加拿大稅務局很容易審計那些富裕的跨國“太空人”,在加拿大支付很少或沒有繳交所得稅,但同時為家庭成員支付大量資金在加拿大購買豪宅和豪車。

例如,一些業主要求房地產官員說他們是加拿大居民,所以在出售房屋時可以避免資本利得稅(並確保他們有資格獲得永久居民身份)。

但是,也有一批人同時和稅局聲稱,他們不是加拿大稅法下的居民,所以他們不必報告全球的收入和持有的財產,並在加拿大支付所得稅。

相關資訊:溫哥華西端柏文狂加租 平均每戶月增500元

(據加拿大家園)

溫哥華西端柏文狂加租 平均每戶月增500元 | 加拿大

溫哥華市中心西端柏文住客投訴最近被業主大幅加租,平均每戶月增500元,而面對迫遷難題。業主根據有關配合區內平均租金水平的租務條款加租,但業主組織表示,相信這不會成為壹個趨勢。

居住溫市哈伍德街(Harwood St.)壹幢兩層高柏文大樓的租客帕諾恩(Amanda Panon)表示,11個長期租客今年2月收到業主加租通知,他們正在向卑詩住宅租賃辦公室(Residential Tenancy Branch)提出上訴。她補充說,業主按租住年期厘訂加幅,由16%至43%,平均每戶加租500元,令他們難以負擔。

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溫哥華西端柏文狂加租 平均每戶月增500元 | 加拿大
溫哥華市中心西端柏文住客投訴最近被業主大幅加租,平均每戶月增500元

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據卑詩業主協會(Landlord BC)行政總裁赫特尼克(David Hutniak)表示,如果住客的租金遠低於該區市場租金水平,業主可以向住宅租賃辦公室提出加租要求,並由仲裁員決定是否可以加租。他強調,業主只能每12個月提出加租申請壹次。有關法例已經實施多年,但每年申請加租的業主不多,就是業主每年提出申請,也不易得到當局批準。

現正協助該批租客的新民主黨省議員賀珀特(Spencer Chandra Herbert),就促請省府修改相關租務條款。

(據西岸居)

經濟師建議安大略省 開征房市炒家稅 | 加拿大

豐銀報告倡制訂2年賣房遞減稅制

加拿大豐業銀行(Scotiabank)首席經濟師帕洛特(Jean-Francois Perrault)與高級經濟師沃倫(Adrienne Warren)聯合發表報告建議,相比卑詩省府向大溫的外國買家加征物業轉讓稅政策,安省或大多地區可以考慮對房屋“炒家”征稅(house-flipping tax),以抑制炒房行為,這或許是在短期內抑制房價的更有效做法。

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經濟師建議安大略省 開征房市炒家稅 | 加拿大
經濟師建議安大略省 開征房市炒家稅

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多倫多房市價格飛漲已經令許多人擔心達到危機邊緣,不少加拿大和全球各地經濟學者都呼籲政府應該就此采取行動,有人建議首要行動是仿效卑詩省向大溫哥華地區的外國買家征收15%房屋購置稅。安省財長蘇善民(Charles Sousa)早前亦表示,他不排除采取這種做法。問題在於向海外買家征稅,只是顯著抑制了交易量,最近Teranet國家銀行統計顯示,該政策對抑制房價只能起短期效果。而安省及大多倫多地區,目前仍缺少外國買家在市場活動的準確數據。

豐業銀行首席經濟師帕洛特與高級經濟師沃倫,建議安省采取另壹種做法,就是對房屋炒家征稅。他們指長遠而言,抑制房價的方法是提高供應量,令供需平衡,但這需要很長時間,指征收炒家稅不失為壹個即時的快速辦法。他們聲稱考察現時房市供需狀況與房價上漲的速度,可以看到有炒家在其中活動的影子。

越早出售稅率愈高

他們解釋指,市場供需狀況可以由售出的房屋占總掛牌量比例(出售成交率)來呈現。傳統上出售成交率與房價漲速漲幅之間存在壹定關聯,如果按照傳統意義上的關聯,依目前的出售率,多倫多房價應該每年上漲15%左右,但實際年漲幅還要大致高出10個百分點,他們聲稱這就是炒家活動的跡象,因此認為征收炒家稅,可以是壹個過渡性質但快速見效的政策。

兩位經濟師指這壹政策,簡單而言就是要增加炒房的成本,但同時又不要過度介入房市自身的市場機制。其中首要壹點,是更嚴格加強對非主要住宅(non principal residence)房屋出售後資本增值部分的征稅(capital gains tax),這是抑制炒房的起步政策,其他更有針對性的政策也要盡快跟上。

他們指,有許多其他政策可以選擇,其中主要壹項是規定業主買進物業之後,又在過短時間內賣出謀利時,在資本增值稅外再征收壹層炒房稅。這政策可以由省政府推出,也可以由市政府推出。兩位經濟師未有在報告中建議應征收多少炒房稅,或是提出在多長壹段時間內再出售房屋,會被定義為“炒賣”而須繳交炒房稅。

不過他們提出了壹項概念,可以制訂壹個以兩年為標準、稅率遞減的稅收制度,概念指在買房之後兩年內賣出時,房主都要繳炒房稅,買房後越短時間內賣出,所要繳交的稅率越高。舉例而言,買房後6個月內賣出的人,稅率高過在壹年之內賣出的人;壹年之內賣出的人,稅率又會高過在18個月內賣出的人。

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(據星島日報)

去年溫哥華低陸平原商業地產 銷售129.9億較前年大升47.4% | 加拿大

大溫地產局(REBGV)最新統計數據指出,因土地需求增加,2016年低陸平原商業地產銷售總額較2015年大幅上升47.4%,達5年來的歷史最高水平。

該數據由大溫地產局的商業地產系統Commercial Edge統計錄得,大溫低陸平原2016年商業地產銷售額為129.9億元,遠高於2015年的88.15億元,多出47.4%,創出5年新高。該統計指出,去年共錄得2,848宗商業地產交易,較2015年增21%,同時高於5年平均水平29.7%。

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去年溫哥華低陸平原商業地產 銷售129.9億較前年大升47.4% | 加拿大
2016年低陸平原商業地產銷售總額較2015年大幅上升47.4%,達5年來的歷史最高水平

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大溫地產局總裁莫裏森(Dan Morrison)稱,2016年的商業地產市場交易活動穩步上升,土地銷售量大幅增加不足為奇,卻造成住宅和商業地產市場今年供應不足。

被傳媒問及去年引入外國買家稅是否影響商業地產市場時,莫裏森表示不排除該種可能,外國買家因此或將資金轉而投入商業地產。

根據該統計,土地銷售領先所有商業地產交易,交易量破紀錄增長至1,177宗,較2015年上升41%,交易額達72億元,年度增長81.3%。

統計數據同時錄得2016年辦公室和商業店舖交易量破紀錄增至918宗,較2015年上升12.8%,交易額為36.2億元,年度增長 46.9%。工業用地交易量為612宗,較2015年上升9.9%,其交易額為10.67億元,年度增長3.4%。

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(據明報)

全球福利最好國家大排行出爐 男人也有九個月產假 | 海外

加拿大的教育福利全球領先,福利指數也是全球各國中排名前列的!

壹、加拿大:窮人教育壹路免費,福利開支占GDP的23.1%

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全球福利最好國家大排行出爐  男人也有九個月產假 | 海外

加拿大,如果沒有收入來源,單身可每月領取500-700加元(1加元約合6.6元人民幣)的生活保障金,三口之家每月可領取1100-1300加元的生 活保障金,如果壹直沒工作,這筆錢可以壹直領下去,直到。任何65歲以上的公民不管過去工作與否或工作時間長短,均可申請聯邦養老金。

對低收入家庭,政府提供廉租金住房,保證人人有房住。租金不是按照房子大小收取,而是按照工資收入收取,基本上用25%-30%的工資就能住上寬大舒適的房子。

如果父母收入低於壹定標準,不滿18歲的孩子每月可領取100加元到200多加元的牛奶金。加拿大從小學到高中的教育(12—13年),學費是分文不收的, 大學教育有的社區學院也是免費的,學前教育雖然不是免費,但對低收入家庭的孩子,根據家庭收入情況,由政府部分或全部支付教育費。

二、美國:窮人醫療政府買單,福利開支占GDP的21%

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壹位在美國加州的華人在這次經濟危機中失業,可他壹點也不感到恐慌,因為他可以領壹年的失業金,然後再申請政府的救濟金,救濟金每月1600美元(1美元約合6.7元人民幣),房貸供不起,不要緊,也由政府無償補助,日子照樣過得很體面。

研究數據顯示,1995年夏威夷壹個有兩個孩子的母親領取的福利相當於年薪36000美元的工人。

美國的小學到高中教育免費,大學教育經費主要由政府負擔,學生只負擔壹小部分。社區大學的學費低於每年1500美元,約是美國從業人員平均年收入的1/30。為確保條件具備並且願意讀書的孩子能讀大學,政府對貧困家庭提供各種形式的資助。

美國有專門為窮人提供醫療服務的醫療救助(Medicaid)系統,為買不起醫療保險的低收入家庭提供優質的醫療保障,所有費用由政府支付。醫療救助預算占州GDP的22%,其中聯邦政府補貼57%。

2008年,美國共有4900萬人享受到了醫療救助,聯邦政府支出部分為2040億美元。由於經濟危機,美國不少家庭收入降低,享受醫療救助的人數劇增。2009年,美國有9個州享受醫療救助的人數達到州總人口的9%。

2010年3月23日,奧巴馬總統簽署法案,將醫療救助的標準降低到貧困線的133%(2009年,美國多數州貧困線為:壹口之家年收入10830美元,兩口之家年收入14570美元,三口之家年收入18310美元),這樣,將有更多的人納入醫療救助體系。

美國醫療制度的著眼點是,對任何危及生命的疾病,不管有錢沒錢,先看病,後買單。妳有錢,那妳就自己掏腰包或由保險公司支付;妳是窮人,就由政府買單,連住院的夥食費都由政府出。

三、英國:難民也享受高福利,福利開支占GDP的25.9%

英國實行全民免費醫療。筆者有個朋友在英國生孩子,從入院到出院不用花壹英鎊,夥食費都由政府買單,出院時,政府還給買好了嬰兒車。

英國大學階段以前的教育均免費,大學階段也有90%的大學生可獲得政府津貼。所以,對低收入家庭來說,從幼兒園到大學教育是壹路免費的。

英國的福利覆蓋所有在英國居住的人。筆者采訪過壹名在英國的難民,他在英國享受很舒適的福利住房,居住面積約80(與另壹人合住),洗衣機、電冰箱、煤氣竈、電視機等家電應有盡有,想要什麽生活用品,跟福利官說壹下,也會免費獲得,床單、毛毯定期免費換洗。英國政府每周給他發生活費,第壹周是90多英鎊(1英鎊約合10.5人民幣元),從第二周起,每周35英鎊。他照樣享受與英國國民同等標準的免費醫療,他不會英語,看病時由政府出錢為他聘請翻譯。

四、德國:買“偉哥”也報銷,福利開支占GDP的27.6%

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德國人壹生下來就享受撫育金,第壹個和第二個孩子為每月184歐元,第三個孩子為每月190歐元,從第四個孩子開始,每月215歐元,這筆錢壹直領到25周歲或有了固定收入為止。

對困難家庭來說,福利幾乎包辦了壹切,領取的救濟金只是“零花錢”,購買價值超出30.68歐元的日用品由福利局支付賬單。

德國《圖片報》的壹個記者走訪了壹個拿救濟金的家庭,男主人30歲,妻子23歲,他們有壹個出生不久的孩子,這個家庭幾乎所有用品,從拖鞋、襯衣、小孩床,到洗衣機、電視機、爐竈都是由福利局付款購買的。除此之外,他們每月還能領到350歐元的房租補貼、385歐元的生活費。

德國黑森州有位弗先生靠救濟生活,每月從福利局領取350歐元的救濟金和112歐元的養老金,福利局同時還要為他支付居住面積100的住房的房租。弗先生由於靠服用性刺激藥物才能過正常的性生活,政府還必須為他每年支付購買“偉哥”的4900歐元費用。

五、法國:種1公頃農田補貼400歐元, 福利開支占GDP的34.9%

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在法國,公民從娘胎到受到400多種福利的保護。法國福利的特點是不管國籍,只要在法國有合法居留身份,就可享受。筆者在法國留學時,照樣享受他們的住房補貼和育兒補貼。

法國醫療保險全民享有,根據個人收入情況,公民每年僅交幾百歐元的醫保費,大致是壹個星期的最低工資,失業者則免交此費。家庭如果只有壹人工作,可將配偶及 子女納入自己的保險中,交費不變。病人每看壹次醫生只交1歐元的掛號費,其余所有費用在自己的保險賬戶上由社保機構劃撥。

在法國,農民每種1公頃農田補貼400歐元,每養1頭牲畜補貼300歐元,補貼農產品要求符合環保生產標準。

對無工作或低收入家庭,根據家庭人口數每月領取405.62歐元到851.81歐元的最低生活保障金,如果有兩個以上的孩子,則每增加壹個孩子,每月加 162.25歐元。孩子從在娘胎裏的第5個月起到滿3歲,如果父母收入低於壹定標準,每個孩子每月可領取156.31歐元的幼兒補貼。如果父母為照顧孩子 而停止工作或減少工時,則每月可領取320.67歐元到484.97歐元的育兒補助。如果雇用保姆照看小於6歲的孩子,並且收入低於壹定標準,每個孩子每 月可享受65.46歐元到199.78歐元的補貼。如果家庭有兩個孩子,每月補助108.86歐元,以後每增加壹個孩子增加139.47歐元。孩子長到 11歲時,每月補助再追加30.62歐元,16歲時每月再追加54.43歐元。此項補助直到孩子找到工作為止。

法國國民教育從小學到大學壹路免費,如果家庭收入低於壹定標準,孩子每個學期開學時可領取249.07歐元的補助。從初中到大學,學生可獲得每個學期54.9歐元到3456歐元的助學金。

殘疾人根據殘疾情況,每月可獲得109.40歐元到1025.72歐元的補助。 法國壹些城市對收入低於壹定標準的人提供免費公交服務,有的城市則對所有人提供免費公交服務,或提供免費自行車。

六、瑞典:丈夫有9個月的全薪產假,福利開支占GDP的38.2%

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瑞典1847年通過了《濟貧法》,為低收入家庭提供幫助。瑞典把福利當作公民的基本作出法律上的承諾,當公民應該享受的福利不能實現或受到侵犯時,可以向地方公共保險或高等公共保險申訴。

在瑞典,老婆生孩子,老公也跟著休9個月的全薪“產假”。在孩子年滿16歲以前,父母均可獲得生活津貼;年滿16歲以後,完成9年義務教育的青年,如繼續讀大學則領取教育津貼,這樣,大學也和免費差不多。

在瑞典看病個人只掏60瑞典克朗(1瑞典克朗約合1元人民幣)的掛號費,其他壹切費用都由政府買單。

瑞典的失業保險分兩部分,即基本失業保險和自願失業保險。所有20歲以上的失業者,可領取每日320瑞典克朗的基本失業保險金。

除此之外,自願失業保險職工參加全國36個失業基金,如果失業,在頭200天裏,可以領取過去12個月平均工資的80%,第201天到300天(有未滿18歲的孩子為450天)期間減為70%,超過這個期限則由工作發展保險支付。

2006年,全國有90%的工人加入了失業基金,553000人受到了失業基金的資助,平均每人得到54069瑞典克朗。失業基金的資金主要由政府提供,會員費只占基金的9.4%。

七、:挪威帶全薪休病假,福利占GDP的33.2%

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挪威實行全民免費醫療,所有公民都享受毫無差別的高品質的醫療服務,病假期間的工資與正常工資分文不差。

產婦有42周的全薪產假,生產之前的3周也是法定產假。產婦的丈夫享有4周的全薪“產假”。挪威實行包括托兒所、幼兒園在內的所有等級的全民免費教育,不滿2周歲的嬰兒如果不去托兒所,可以獲得最高每月3000克朗(1克朗約合1.1元人民幣)的現金補貼。

八、丹麥:全民免費醫療免費教育,福利開支占GDP的37.9%

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丹麥的福利覆蓋所有在丹麥居住的人,不分國籍,只要在丹麥的領土上,就享受他們的各種福利。

丹麥實行全民免費醫療,看病、住院分文不花,連住院夥食費都由政府買單。病房壹切生活設施應有盡有,病人住院空手進去即可。

丹麥從小學到大學壹路免費,學生就近選擇學校,如果選擇私立學校,則政府按公立教育標準報銷壹部分學費。

孩子從生下來到18歲的牛奶費也由政府支付。低收入家庭孩子的學前教育也由政府買單,學生每月還可以拿到生活補貼。

失業人員在失業後的4年裏,可領取相當於失業前工資90%的失業金。如果4年內還找不到工作,則領取每月約合14000人民幣元的失業救濟金。

九、澳大利亞:低收入者購藥2.6澳元封頂,福利占GDP的22.5%

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當今澳大利亞的福利制度是1910年建立起來的,覆蓋所有國民。

澳大利亞對所有國民免費醫療,如果自己到藥房買藥,家庭收入低於24000澳元(1澳元約合6.6元人民幣)的公民只需要支付藥房2.6澳元,余款不管多少,均由政府買單。孕婦分娩時,可獲得950澳元的分娩津貼,以幫助為新生兒添置用品。

如果在工作年齡內失業,每年可獲取1.5萬澳元的失業救濟金。女性公民從60歲、男性公民從65歲開始,不管過去的工作經歷如何,如果個人收入或資產低於壹定標準,都可領取政府養老金。

澳大利亞實行12年免費教育,學生在18歲前還可享受學習補貼。大學生可以獲得政府的無息貸款。

十、日本:醫院不得盈利,福利開支占GDP的18.6%

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日本早在20世紀20年代就通過了幾個福利法案,基本上采用歐洲模式。

日本的醫療保健系統覆蓋所有國民,日本的所有醫院必須是非贏利性質的。每個公民必須享有壹種醫療保險,保險費的多少根據個人或?