印花税 – Page 5

居外研究：新加坡房市——政府严控下的机遇

新加坡公寓价格同比增长快速反弹

新加坡市区重建局（URA）的数据表明，2017年4季度，新加坡公寓房价4年来首次实现同比增长，结束了2014年开始连续15个季度房价同比下跌的记录。进入2018年，随着观望情绪的缓解，低迷多时的新加坡房市似乎突然惊醒过来，新盘受到极大追捧，二手房价也水涨船高。在最新公布的2018年2季度数据中，新加坡私人公寓房价同比增幅超过9%，为7年来最高水平。

图1：新加坡私人公寓房价走势

新加坡房市中的政府调控

全球金融危机之后，随着经济复苏，消费者信心增长，新加坡私人住市场市迅速复苏，并且增速惊人。从2009年2季度到2013年2季度的四年间，新加坡公寓房价涨幅超过50%，这无疑引发了市场对房价过高与投资行为的担忧。其实从2010年开始，新加坡政府就陆续出台多项针对卖家的限制政策，旨在为房价降温，挤出泡沫。2011年底与2013年初，新加坡两次增加外国人与新加坡当地居民购房需缴纳的附加印花税，2013年1月开始，外国人需缴纳的附加印花税上升到15%，永久居民购置首套房也需要缴纳5%的附加印花税，非首套房则需缴纳10%。加上3%的基本印花税，外国人面临的总印花税率为18%，在当时是全球主要地产投资国家中最高的。同时，管理机构也不断地缩紧最高贷款额度上的限制。

真正为房市成功降温的，是第二次附加印花税的提高与2013年6月总债务偿还框架（TotalDebt Servicing Ratio，简称TDSR）的实行。根据TDSR，贷款机构在评估房贷时，需考虑到申请人所有房贷类与非房贷类贷款，所有贷款的月还款额不得超过收入的60%。这两项改变同时打击了公寓市场上当地与海外的需求，成交量也从2013年开始锐减。伴随着成交量的萎缩，新加坡公寓房价终于开始朝着政府预期的方向下行。

图2：新加坡私人公寓价格指数与主要降温措施

经过了几年的沉寂，2017年开始，市场需求的不断累积导致新房市场以及二手房市场成交量增幅明显，去库存速度加快。2017年3季度开始，新加坡私人公寓市场迎来价格的拐点，止跌反弹。在那之后，房价上升势头迅猛，环比、同比增幅都迎来2011年2季度以来的最高水平，政府坚持多年的“降温措施”眼看就要完全被市场情绪消化。在这个转捩点，新加坡政府雷厉风行，在7月5日宣布将从次日（7月6日）起，再度调整额外买房印花税和贷款与价值比（loan-to-value ratio），为房地产市场降温。由于新政将在第二天执行，导致消息发布当夜新加坡买家蜂拥至售楼处，连夜排队等待抢购。这次加税，除了拥有新加坡公民和永久居民身份的首套房买家，其他所有买家要缴纳额外买家印花税一律上调五个百分点。作为企业机构的购买者，则需多缴纳10个百分点。此外，贷款与价值比也降低了，贷款与价值比指贷款金额和抵押品价值的比例，多见于抵押贷款，如房产抵押贷款，通俗来说就是你的抵押物能贷出的钱变少了。

房价料平稳升值，租金迎来上涨空间

7月初的突然加税，让市场措手不及的同时，也带来了短期的市场回调。根据新加坡房地产平台SRX发布的最新报告，7月份私人公寓市场虽然房价依然保持上涨势头，但是成交量却逆市回调，显示出突然加税的威力。不过长期来看，市场上的供求关系依然没有发生太大改变，长期来看新加坡私人公寓市场的上升动力依然不减，但是房价上涨的幅度大小似乎已经被掌握在政府的手中。

华利世家占据了丹戎巴葛中心的第39层至64层楼，最高达290米，是新加坡最高公寓；以3,227新元（约合15,311元人民币）的平均尺价，在全球最昂贵公寓中排行第九。
居外物业编号：37125670 点击查看房源信息

随着此前房价连续走弱，从2016年底开始，新加坡刮起了一股整体收购的风潮。许多地皮短缺的开发商们开始通过整体收购老旧的私宅项目，并加以重新开发的方式为市场带来新盘供给。据不完全统计，从2016年底到2017年底短短一年时间内，有18个私宅项目成功集体出售，售价总额达到令人瞠目的68亿元新币（约333亿人民币）。由于从收购到新楼盘的开盘通常要一年以上，这意味着这些新供给大概率将会在2019年前后进入市场。而在那之后，由于新加坡新项目的工程周期通常为3年到3年半，从现在到2022年的新房市场都将会处在一个供给的低谷期，这将把一部分新房需求推至二手与租赁市场，促使二手房价与租金上涨加速。

文：Adam Yang
责编：Zoe Chan

居外网海外房产行业分析师Adam Yang专栏全集

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

澳昆州房产交易法律指南（3）置业税务、(首次)补贴与印花税减免｜居外专栏

澳大利亚“阳光之州（Sunshine State）”昆士兰州地理位置优越，自然资源丰饶，投资环境良好，矿业、农业和旅游业等发达。近年来，中昆关系健康发展，经贸合作不断深化，越来越多的中资企业来到昆士兰州开展投资贸易业务，昆士兰州已成为中国对澳大利亚投资的热点地区之一。

由于介绍昆士兰州投资环境及法律法规的中文资讯较少，中方投资者对昆士兰州的投资情况缺乏必要了解，在业务拓展与投资选择的过程中遇到了诸多问题。而房产交易作为投资中占量最多的标的，其相关法律资讯也最为中方投资者所关注。需要注意的是，本文中所指的房产交易主要为二手房交易。

为使中方投资者，特别是澳洲新移民与房产置业者，更好地了解昆士兰州相关投资法律环境，本文将对澳洲（昆士兰州）《1974年产权法》、《1994年土地法》与《1975年外国收购与接管法》进行总结归纳，通过以下罗列的法规要点对昆州房产交易法律进行集中地介绍与分析，主要为以下篇章：

昆州房产交易法律指南 (1) – 置业合同中的十大“问题”条款（主笔：林汇铭律师）
昆州房产交易法律指南 (2) – 产权交易法律流程（上）（主笔：来哲夫律师）
昆州房产交易法律指南 (3) – 置业税务、（首次）补贴与印花税减免（主笔：林汇铭律师）
昆州房产交易法律指南 (4) – 产权交易法律流程（中）（主笔：来哲夫律师）
昆州房产交易法律指南 (5) – 产权交易法律流程（下）（主笔：来哲夫律师）

需要指出的是，当前澳洲投资环境不断变化，加上各投资者在自身背景、投资领域或选择方向等方面存在差别，本文仅为读者提供一般性参考，并无意提供任何个案法律建议。

1. 置业昆士兰州的主要税务

1.1 基础印花税

澳大利亚联邦政府不征收印花税。但澳大利亚各州对各类文书（即书面文件）和相关交易征收印花税。各州采用不同的印花税率，文件和交易类型不同，税率也会有所差别。如今，有些地区征收不再需要实际的书面文件来征收印花税，现多称为“交易税”。

昆士兰州的基础印花税税率表如下：

关于缴纳时间，现房与期房也有所不同，如未能在规定时间内缴纳印花税，州政府会加罚利息；如晚交印花税有特殊原因，可提出申请豁免或减免利息。

如买的是楼花，买方需要在该房产产权注册之后的30天内交印花税。
如买的是现房，买方需要在无条件进入合同后的30天内交印花税，即使30天内该房产还没有成交。

1.2 海外人士附加印花税

在2016年昆士兰州的预算案出台以后，昆士兰州政府也将从2016年10月1日起开始对海外人士征收除印花税以外的附加印花税。

昆士兰政府对海外人士的定义为非以下人士者均为海外人士:

澳大利亚公民
持有永久居留签证人士
其中新西兰公民也必须持有永久居留签证

2016年10月1日后签署交换的合同的买家需要缴纳额外3%的海外人士附加印花税。这就意味着，如果买家是2016年10月1日前签署并交换完的文件，就不需要缴纳这个额外的印花税。如果是此日期后，海外买家除了需要支付正常的印花税外，还需要支付额外3%的印花税。

我们以昆士兰州首府城市布里斯班一套60万澳元的楼花为例，取原印花税3.5%~4%取中间值3.75%，则：

一般印花税：×3.75%=22,500澳元
附加印花税：×3%=18,000澳元
总印花税额为：40,500澳元

1.3 土地税

澳洲土地税是土地所有者按照年度缴纳的税种，由各州/地区政府收取，目前只有北领地未设置该税种。计税金额按照业主持有或者联名持有的土地总价值，实行一年一征缴。州税局（State Revenue Office）每年对土地价值进行评估，按照上年度财政年最后一天，即每年6月30日（或12月31日）对所有澳房业主名下的土地价值进行计算。州税局是以市政厅（Council）所提供的“土地价值”（Site Value）为基础进行土地税计算的，而此“土地价值

土地税，按字面意思拆解，即对“土地价值”所征收的税，而“土地价值”不包括地上建筑物的价值。例如投资者有一栋海边别墅价值$120万澳币，那么真正的“土地价值”可能是50万澳元。政府也会根据市场情况进行地价调节，然后通过市政费与税单通知单通知业主。即，土地税和房屋建筑价值没有关系。

除澳大利亚北领地没有土地税外，每个州对“应纳税土地价值（Taxable Land Value）”的征缴幅度和税率是不一样的。而且，相应土地税的起征额也是不一样的。以个人拥有总价$100万澳币的应税土地为例，如果这些土地都在一个人名下并且都在同一个州，应缴土地税如下：

关于土地税豁免的更多信息，请参阅以下文章：

澳洲房产收到土地税税单该怎么办？怎么豁免？︱居外专栏

2. 首次置业补贴与印花税减免

与中国各大城市纷纷推出“限购令”不同，澳大利亚政府一向将“让从来没买过房子的年轻人买得起房“作为主要政策进行落实与执行。在此大背景之下，昆士兰州政府对于首次置业者的支持力度也越来越大，主要推出以下政策以鼓励并支持首次置业者安居乐业：

2.1 首次置业补贴

首次购房补贴计划由澳洲政府投资、由OSR机构管理，旨在帮助符合条件的澳洲首次置业者去购买或者建造他们的第一套自住房。这个计划只针对住宅房产的购买或者建造，申请者也必须是澳洲公民或永久居民。这个补贴的数额随各个州和所购买的房屋项目而不同，最多可高达2万澳元。在2017年12月31日前签订交换的合同，昆士兰州政府将给予2万澳元的置业补贴。在物业交割过户手续完成之后，或在物业建成拿到建成证明之后，即可在12个月内向昆士兰州OSR办公室递交申请。

申请首次置业补贴的主要要求如下：

必须是澳洲永久居民或公民；
置业者年龄满18周岁；
不能以公司的名义购买；
置业者从未在澳大利亚任何州拥有房产；
新房合同价值不超过750,000澳元；
必须在成交后12个月内提出申请；
至少在所购物业的第一个12个月中连续在居住满6个月；
联名置业者中的任何人未曾申请过补贴；
联名置业者只可以申请一次，并仅限于一套物业；
如果在2000年7月1日之后买过房子作为投资用，而且从来没有住过此投资房，并且在2000年7月1日之前没有拥有过任何房产，同样有申请资格。

2.2 自住（房屋）印花税减免

申请自住（房屋）印花税减免的主要要求如下：

置业者以个人名义购买；
置业者年龄满18周岁；
置业者在交割过户手续完成之后的12 个月内必须搬进去自住；
置业者入户之后的12个月内不可将房屋出售或出租；
置业者必须是首次购买房屋，在世界上任何地方没有拥有过房产；
置业者未曾申请过类似补贴。

印花税减免的幅度如下：

2.3 自住（空地）印花税减免

申请自住（空地）印花税减免的主要要求如下：

置业者是首次购买空地，世界上的任何地方没有拥有过任何房产；
置业者购买的空地价格少于$400,000；
置业者年龄满18周岁；
置业者承诺在空地上建筑自己的自住房；
置业者承诺只会在空地上建一套房子；
购买时，空地上没有其他建筑物的存在；
置业者未曾申请过类似补贴；
置业者必须在空地交割完以后的2年内建好房屋并入住；
置业者必须自住满一年，且一年内不可出售或出租。

印花税减免的幅度如下：

声明：

《昆州房产交易法律指南》由林汇铭律师主编：
- 第1、5篇章主笔：林汇铭律师
- 第2、3、4篇章主笔：来哲夫律师
《法律专栏》仅供一般性参考，并无意提供任何个案法律建议，内容受作者本人原创保护且作者与专栏平台明示不对任何依赖本文任何内容而采取或不采取行动所导致的后果承担责任。

居外责编：Zoe Chan

中澳双证律师林汇铭专栏全集

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

外国买家购新加坡豪宅上半年比率上扬占38％

本地豪宅市场的外国买家比率今年上半年上扬，钟情乌节路等地区的印度尼西亚买家比率也增加。

不过，随着新一轮房地产降温措施在下半年开始发挥效应，有分析师预测外国买家将遭受最大冲击，豪宅市场下半年销量将大跌高达四成。

根据高纬环球（Cushman & Wakefield）提供数据显示，今年上半年共有224个豪华公寓单位成交，其中，外国买家（包括公司）占38％，高于比去年的32％。

反观同时期本地豪宅买家所占比率却下跌6个百分点，报38％。至于新加坡永久居民买家大致维持在24％水平。

高纬环球对豪宅的定义是屋价至少400万元，面积至少2000平方英尺的非有地私宅。

高纬环球研究部高级总监李敏雯指出，外国买家向来是本地豪宅市场的最大支撑力量，2011年占豪宅交易的一半左右，不过2013年外国买家须支付额外买方印花税（ABSD）增至15％后，占比随之滑落，去年只达三分之一。

虽然今年上半年外国买家的豪宅交易比率有所增加。李敏雯认为，今年7月新一轮降温措施，外国买家的额外买方印花税增至20％，预料会重挫他们的购买情绪。她说：“很多外国买家过去几年都在观望本地豪宅市场，等着良机进场。措施推出后，他们可能又会继续采取观望态度了。”

由于外国买家需求下跌，她估计下半年豪宅销售会下跌三四成。

莱坊高级咨询与研究部主管李乃佳有相似看法。他说：“外国买家流动性一般较强，如果他们觉得这里印花税过高，他们就可能选择在其他国家置业。”

根据莱坊整理数据，外国买家主要以中国、马来西亚、印度和印尼为主。高居榜首的是中国买家，近几年占比一直维持在30％左右水平。

值得一提的是，中国买家购买豪宅有增加趋势。例如2009年，他们购买的私宅单位中，只有2％是总值超过500万元，去年增至4.4％。

本地买房印花税率与其他大城市相差不远

李乃佳也指出，今年上半年印尼买家购买177个私宅单位，比去年多4.1％，这又以乌节路等黄金地区豪宅为主。

然而，利斯苏富比国际房地产新加坡运营总监梁文豪指出，本地买房印花税率其实跟一些大城市相差不远。

例如，中国香港的外国买家须交付的税率可达30％；伦敦的外国买家则须支付12％至15％的印花税，外加每年3500英镑（6130新元）税款。

加拿大温哥华去年也把外国买家的印花税从15％增至20％，另外超过300万加元（315万新元）房子转手时，也须支付额外5％的转让税。

梁文豪说：“外国买家在选择房地产投资地点时，除了考虑价格和税率，往往也考虑地缘政治稳定性和汇率走势等其他因素。”

世邦魏理仕研究部主管沈振伦是另一个对豪宅市场持较乐观态度的分析师。

他说：“新加坡始终是具吸引力的居住城市。处于优越地点和被视为物有所值的豪宅项目，依然会让买家趋之若鹜。”

长期而言，沈振伦认为，一些豪宅项目仍可带来客观投资回报。

世邦魏理仕最新豪宅市场报告显示，上半年共有232个位于核心中央区，总值至少500万元的豪华公寓成交，比去年同期高出36％。它们的平均尺价为2798元，也比去年同期高出14％。其中，尺价最高单位来自银峰（New Futura），高达4630元。

居外精选新加波房源3：NEW FUTURA 银峰——位于Leonie Hill路，靠近新加坡乌节路的超级豪华的公寓，开发商是世界知名的城市发展有限公司（CDL）。黄金地段，永久地契，交通方便！ — **NEW FUTURA 银峰**——位于Leonie Hill路，靠近新加坡乌节路的超级豪华的公寓，开发商是世界知名的城市发展有限公司（CDL）。黄金地段，永久地契，交通方便！

点击查看这套居外网房源的更多信息，或致电居外客服热线 400-041-7515 询盘

另一方面，戴玉祥产业执行总裁高春华指出，外国买家选择在新加坡置业，不仅是为了投资，有时也包括提供孩子安定学习环境等因素。

她说：“降温措施或许会‘吓走’一些外国买家。但我相信，新加坡凭借宜居环境、良好教育条件和完善基础设施等长远优势，始终能吸引这些买家回流。”

来源：联合早报
责编：Zoe Chan

投资澳洲房产如何选择最适合你的律师？

在英联邦法律体系的国家中，律师均在物业投资与产权转让的过程中扮演着非常重要的角色。无论是商业地产还是住宅地产，买方往往会委托涉猎相关产权法与土地法的律师就物业买卖合同中的条款进行审查与解释。对买方不利的条款，律师会提出意见并负责协助买方与卖方进行法律谈判，直到双方达成协议为止。因此，在海外置业的过程中，委托一名合适的律师就显得尤为关键。

此文将通过执业律师在澳房投资中的职责、客户委托流程以及客户如何选择合适自己的律师等方面进行介绍，帮助各位读者在置业过程中更好地得到法律支持。

在澳房投资法律服务中，律师的职责与委托流程

在澳大利亚法律体系中，律师的身份是法院的组成部分，是法院的工作人员，首先对法律和法院负责。尽管在具体案件中律师收取客户的律师费，为客户提供法律服务，但是律师必须在遵守法律规定，遵循正义公平原则的基础上，才能为客户争取最大利益。比如客户要律师做伪证，律师没有别的选择只能拒绝。在物业投资过程中，买方律师要告知买方相关的法律权利义务，在客户违约的情况下也必须要告知客户的法律责任。

买方律师在为客户服务时，会为客户提供一份律师收费协议，明确告知客户和律师的委托关系。律师代理产权转让手续是基于委托人和律师或律师事务所协商一致而形成的委托代理关系，委托人与律师事务所协商签订的委托代理合同，是规定律师代理委托人办理具体法律事务的合同，它确定了律师事务所与委托人在代理该项法律事务过程中的权利义务关系。

根据相关法律，一般情况下，一个律师只能为一方工作（除非特殊情况并且利益双方明确知情和同意），必须避免利益冲突。那么买方的律师在该购买合同中，一旦确定为买方律师，只能为买方工作，为买方争取法律权益提供法律服务，不能也不是为卖方或者卖方的代理工作。

作为律师，其专业范围也只能仅限于提供法律服务。至于客户所购买的房屋是否物有所值，是否会涨价增值，是否好出租，租金有多少，是否有景观，是否旁边有幼儿园、学校、公共交通、购物中心等，房屋建设进度，房屋建筑质量如何，屋内装修标准是否合格，以及自己能否贷款，能贷多少，贷款利率，如何还贷，汇率走势如何等等诸如此类关于房产投资、贷款、外汇等的问题，律师作为法律专业人士（而非投资分析师）不能够，也不可以，更不应当提供任何建议或者答案。

总体而言，律师在产权转让（Conveyancing）过程中主要工作可以分为以下：

1、购房合同：在签署购房合同之前代表买方与对方律师协商、敲定其中的合同条款，以其专业角度尽可能地去除对买房不利的不公平或惩罚条款。

2、交换合同及支付定金：由于国内的外汇管制，通常中国买方需要更多的时间，将款项转账到澳大利亚。这是，律师可与卖方律师协商，要求延长买方支付定金的时间，以确保买方能够正常履行合同条款。

3、印花税计算：印花税的计算繁杂，一般购房者可能并不了解，而律师不但可以帮助买方准确计算所需购买房产的印花税金额，还可根据买方的情况申请相应的印花税减免。在签署买房合同前，律师都会向买方确认印花税的金额，并帮助买方完成所有相关文件、表格，确保满足法律、法规的要求。

4、所有权转让：澳大利亚各州对于房产转让证书的隐性要求较高，稍微处理不慎，可能会引起不小的法律纠纷。为保证这一步骤的顺利进行，律师会起草房产转让证书，提醒买方按照正确的方式签署转让证，并在房产交割前及时检查证书的有效性，是否能被政府部门接受，确保买方在交割后顺利成为新的房主。

5、房产交割：在交割当日，买房律师将会计算买卖双方所应承担的税金、政府费用，以确保买方正确支付。此外，买卖双方还将当面交换所有的法律文件、结算应付清款项，以便于房产的所有权由卖方合法地转让至买方名下。在这一关键节点，通常由律师代表买方出席交割过程，以保障买房权益、以及房产的顺利交割。

6、向土地局注册所有权：律师会在房产交割后，与当地相关政府部门联系，以确保该房产的所有权已正确转让至买方名下。

如何选择合适自己的律师

现在法律行业就像是一个双盲的市场，客户抱怨找不到好律师，律师也会抱怨找不到案源。绝大多数买方在签署购房协议时都会聘请律师进行，但仍然有例外。如果客户原来就有一些投资经验，并且时间充裕，愿意钻研相关法律法规，那么仍然可以自己操作相关的法律事宜。不过对于大部分人来说，有一位专业的法律从业者帮助客户进行产权转让，可以更好地保护交易安全与个人权益。

从建立信任的角度，当事人找到合适律师的相关途径有：

一是通过投资经验丰富的“过来人”推荐口碑好的律师。

二是通过中介推荐律师：有买方担心使用中介推荐的律师会产生利息相连的问题，其实不用担心，有过切身体验的买方通常都会承认，专业中介推荐的律师可能往往比自己盲目找的律师更专业。原因是，作为从业多年的中介，对行内的律师可能也多少打过交道，貌似互相竞争的中介之间也常会互相交流客户回馈，对律师的状况也要比外行人更了解。中介通常也希望推荐最专业最尽责的律师说明自己的客户完成交易。而律师是持牌经营，他们只收取服务费，不可能去勾结中介做坑害买方的事情、冒丢掉牌照的风险。而卖方有自己的律师，中介推荐的律师与卖方律师没有直接利益关系，只代表买方利益为买方服务。

三是通过媒体曝光率：一些律师会在当地中文报纸房地产专栏发表文章。文如其人，如果你读了数篇文章后觉得作者房地产知识丰富，人品正直，不防打电话或去电子邮件做进一步的了解。此外，还可以到一些专业的海外投资置业网站上咨询，这些网站推荐的房产律师都会附有详细的背景介绍，为有意于海外置业的买家提供个人化的服务。

买方容易陷入两个误区，一是误以为律师级别越高越好，接了地产业务的律师必然精通地产方面的业务。二是片面对比价格，倾向于选择最便宜的律师。

实际上律师的业务十分广泛，不同专业的律师擅长的业务方向也各不相同，并非所有的律师或高级别律师就必然精通地产法律业务，而且不同州的地产法律也有所不同，如果在悉尼做其它州的业务，需找持有其他州牌照的律师。

此外，建议不要太纠结于律师费价格。建议不要与律师压价格，如同真正聪明的投资者只求最专业的相关服务，不屑向房产中介与贷款中介索取回扣一样，只贪图最低的价格，很可能令你支付其他方面更昂贵的代价。

声明：《法律专栏》仅供一般性参考，并无意提供任何个案法律建议，内容受作者本人原创保护且作者与专栏平台明示不对任何依赖本文任何内容而采取或不采取行动所导致的后果承担责任。

责编：Zoe Chan

中澳双证律师林汇铭专栏全集

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

香港之后新加坡也出手了：提高住宅印花税收紧贷款限额

在香港推出楼市大招，宣布征收相当於楼价5%的一手房空置税不到一周後，新加坡也迅速加入了楼市调控的队伍。

今日，新加坡金融管理局丶国家发展部和财政部联合公告表示，新加坡将上调购买住宅物业的额外买方印花税（Additional Buyers Stamp Duty，ABSD）税率，并收紧贷款限额。新政策将从7月6日开始实施。

滨海湾地区是新加坡最负盛名的住宅和商业地段，该区的新建项目**Marina One Residences 滨海盛景豪苑**，现有1丶2丶3和4卧室单位和阁楼公寓可供选择，售价约¥901万-2,848万。居外物业编号：39990118 *点击查看房源信息*

新加坡政府称，该举措旨在使房地产市场降温，维持房价涨势与经济基本面一致。公告称，在利率上升和住房供应面强劲的情况下，如果不加以控制，房产价格一味上涨可能会导致市场出现不稳定的回调。

ABSD是新加坡政府推出的房地产降温措施之一，是在一般买家印花税上添加的额外税务。

此前，新加坡公民购买首套房时免除印花税，但在购买第二丶第三套及更多套私宅房子，分别需付额外7％和10％印花税；对於永久居民，购买第一丶第二及更多套房子，分别需付额外5％和10％印花税；外国人和实体购买房子时，一律需付额外15％印花税。

调整後，新加坡公民和永久居民购买首套住房的ABSD税率仍然维持在0%和5%，所有其他上述个人的ABSD税率均上调5个百分点，实体的ABSD税率上调10个百分点，如果涉及到针对土地开发商，还需在上述基础上再增加5%的额外ABSD。

华尔街见闻此前提到，2008年全球金融危机爆发之後，美联储实施QE政策，导致大量资金涌入新加坡楼市。外资和外国人的涌入，推动新加坡房价持续飙升，一跃成为亚洲房价第二高的城市。

为此，2009年开始新加坡实施楼市管控，政府规定借款人每月按揭还款额不得超过收入的60%，同时对房屋交易征收高额印花税。管控措施之後，新加坡房价在2013年见顶，随後便开始长达近四年的下跌，直到去年三季度又开始重回涨势。公告指出，过去一年里，新加坡房价大幅增长了9.1%。

居外网juwai.com是全球最大的中文海外房源门户网站，有来自中国及世界各地的2百多万用户查询居外网上的280万条分布在90个国家的挂牌房源，也是华人海外留学和移民的专业向导。欢迎点击查看居外网上的新加坡在售房源，或致电 400-041-7515 谘询新加坡的投资机会。

来源：华尔街见闻
责编：Zoe Chan

澳洲印花税减免如何影响投资

海外人士7月1日后不再享有澳洲印花税减免优惠。

2017年7月1日之后，在维多利亚州购房任何人将不再享有印花税的减免，包括海外人士、澳洲公民、永居签证PR持有者。新政实施以后海外人士将不再享有原有的5%的印花税减免，购买期房需要支付12.5%左右的税，购买成本将上升不少。
维多利亚州

新南威尔士洲
海外人士额外印花税翻倍
新洲从2016年6月21 日开始对海外人士征收4%的额外印花税，现在新南威尔士州政府有了新计划，计划向海外房产投资者收取更高的费用以及税费，并以此来筹集几十亿资金、用来帮助澳洲本地的首次置业人士。
此次计划中外国投资者附加税（Foreign Investor Surcharge Duty）将从4%大幅增长到8%，并从7月1日开始实施。每年缴纳的土地税也会有所调整，将从0.75%调至2%。

昆士兰州
海外人士额外印花税维持3%不变
昆士兰州从2016年10月1日开始向海外人士征收3%额外印花税，目前暂无其他加税消息。不出意外的话昆州一般会在新洲和维州新政出台之后做相应调整。

澳大利亚政府公布的联邦预算宣布，对于海外人士置业，具体新规主要有3条：
1. 房地产开发商出售给海外购房者的配额须限制在总房屋数量的50%以内，该规则自2017年5月9日开始生效并被要求执行；
2. 对于每年空置6个月以上的房产，澳大利亚政府将实施新政税收，但这一规定并非适用所有人，只适用今年5月9日后提出申请的购房者；
3. 从2017年7月1日开始，海外人士的申请费将提高10个百分点，这些税费除了用于资助一些基础设施中心的建设维护外，还将加用于支持政部门从事对外国投资的审查工作。
联邦政府

我们可以友由以上得出结论：澳洲政府上调印花税旨在维持房价的合理增长、抑制由于市场过热而导致的房价虚高、从而保证投资者获得稳定且较高的投资回报，此举是在保护投资者的利益。各大州接二连三上调印花税，可以说明澳洲，甚至整个海外房市仍然被十分持续看好。但对于投资者而言凡事还是要赶在之前，以便获取更多收益回报。

新加坡房产投资费用详解

全球最富有国家之一的新加坡，吸引着来自世界各地的投资者。其语言环境、生活节奏和遍地商机的优势，使不少中国人选择那里作为留学、移民及房产投资的目的地。

据居外网介绍，房产是近几年来新加坡最热门的话题，更是热门投资项目。作为亚洲炙手可热的投资国之一新加坡，针对海外投资者制定了一套详细的购房收费明细。其中主要的费用类别有：交易费、贷款费、持有费、转让费。

在新加坡买房投资相关费用明细一览表：

Pages: 123

限贷征税中中国买家纷纷撤离澳洲房市 | 澳洲

由于对国际买家征税以及信用监管加强等因素，海外买家对澳洲房产的需求几近降至冰点。前往澳洲购买住宅的海外买家在一系列新政下数量急剧下降，澳洲当地的开发商们开始就此表达不满。

根据澳洲当地房产开发商的数据，两年前海外买家在澳洲购房者中数量占比40%，现如今海外买家的交易量下降到只占期房销售量的1%，导致整个澳洲住宅交易量萎缩近20%。

碧桂园澳洲分公司营运总监胡国涛（Guotao Hu，音译）说：“在我们看来，澳洲的海外买家正在急剧变少，背后的原因是澳洲银行的房贷政策锁紧、印花税附加费以及中国政府的调控造成的’。” 从2018年1月1日开始，澳洲最后一个开始对外国买家征收附加税的南澳州也开始效仿其他地方，增加7%的附加费。

这也侧面印证了澳大利亚最大公寓开发商梅丽顿（Meriton）公司创始人哈利·特里古波夫（Harry Triguboff）在上周接受《澳大利亚金融评论》采访时提到的海外买家“流失”过后，澳洲本土房地产业的景气程度不是差，而是“非常糟糕”。

这种“行业的寒冬”迫使碧桂园迅速改变其澳洲公司的经营战略方向，将业务重点转移至项目总体规划及土地开发，这也是碧桂园的强项。

>>>澳洲置业百科：澳洲购房流程 | 澳洲房贷申请 | 澳洲房产税费

去年，碧桂园达成其在澳大利亚最大的一笔海外交易，抢下了炙手可热的墨尔本西部增长走廊温德姆谷（Wyndham Vale）的未开发土地，该地面积363英亩，价值4亿澳元。

澳洲第一金融控股有限公司的管理总监王仁和（音）说，尽管业内人士已发出过不满，但是澳大利亚仍然“搬起石头砸了自己的脚”。

王先生说：“许多开发商决定停止建筑开发，因为项目有可能获批，但还没有动工，因为可能会面临卖不出去的局面。澳洲对于国际投资者而言，投资环境欠佳的名声已经众所周知。”

澳洲第一金融控股有限公司主营业务为房产项目营销并为小型开发商提供资金。他提到目前他的公司面临客源减少，因为需要营销的期房楼盘变少，而许多已经完成预售的开发商现在也面临结算困难的问题。

澳洲房地产委员会曾警告澳洲联邦政府，勿再继续“妖魔化”海外投资者，因为正是海外投资者才提振了澳洲房产业的景气度。

本着“大而美、少而精”的宗旨，42-48是宜居城市墨尔本中心好区South Yarra的最高性价比项目——绿肺环绕，靠近交通枢纽，更拥有丰富的教育资源 — 本着“大而美、少而精”的宗旨，**42-48**是宜居城市墨尔本中心好区南雅拉（South Yarra）的精品项目——绿肺环绕，靠近交通枢纽，更拥有丰富的教育资源（点击图片查看房源信息）

点击查看居外网上5.6万套澳大利亚在售精品房源

澳洲开发商呼吁为国际投资者创造“更多便利，而非各种限制”

澳洲皇冠集团管理总监伊万·苏尼托（Iwan Sunito）对媒体说，澳大利亚应该铺着红毯欢迎来迎接投资者，而不是设置各种限制。

“这些限制海外买家的措施非常短视，在澳洲投资型出租公寓的市场需求也非常大。我们应该为海外投资者提供更多便利，而不是各种限制。比如说房贷，我们的银行可以把贷款比例降到50%。目前的限制长远而言只会伤害我们自己的经济，因为它会降低政府的税收收入，比如印花税等。”

中国房地产开发商福星惠誉的执行总监刘浩（音译）2014年售出了自己位于帕拉马塔长廊（Parramatta Promenade）的几套公寓。他说，在房地产周期的后半段增加印花税、附加费并压缩房贷只能表示国际投资者在澳洲会面临不公平的投资环境，并不能帮助澳洲政府实现其目标。

他说：“很多开发商很兴奋地进入市场，反而在开发过程中遇到行业下行。”

“中国人不会挑不受欢迎的地方来投资”

在悉尼有多处公寓项目的某主要中国开发商正在试图进入诸如印度尼西亚等其他亚洲市场，提到“海外买家并不想在不受欢迎的国家进行投资。”

这位开发商提到，“在资本出海同样困难的情形下，寻找海外投资标的的中国买家更倾向于到没有“额外”附加税的英国或美国进行投资。如果澳大利亚想要可持续的发展，它应该考虑放宽这些政策。”

正在冷却的房产行业也迫使墨尔本的一家中文地产信息平台将业务重点转移至其他国际市场。该集团去年在墨尔本并未向海外买家售出任何新公寓。杨总监说，“如果不转向其他市场，我的生意就完了。”

Hickinbotham是南澳大利亚规模最大、历史最悠久的建筑开发集团，其住宅和土地组合允许自由搭配住宅设计和黄金地块，是在南澳顶级住宅区买地建房的终极选择

查看Hickinbotham住宅和土地组合的更多信息，或直接致电 400-041-7515 查询

但也不是所有的开发商都损失惨重，海外买家并不是完全撤离了澳洲市场。很多已经把资产转移出中国的买家仍然在寻找澳洲的高端及豪宅项目。澳洲本地的售卖代理The Agency说道，“开发商仍在购入土地，期待行业的复苏。”

原文：《澳大利亚金融评论》

编译：Maya

排版：Zoe Chan

责编：HY

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

供应上升悉尼多地租金下降 | 澳洲

据房产网站Realestate报导，新调研揭示，悉尼东部城区、远西及北部城区内多个地区的房租已开始下滑，其他地区房租则保持不变。自全球金融危机以来，悉尼租赁市场一直紧缩且竞争激烈，此次趋势是悉尼市场因供应增加及监管政策调整，而首次偏向租客。

经济师预测，随著明年新建房的上市，租客将有更多住房选择，租金下滑的趋势将得以持续。7月施行的首次置业者印花税减免政策鼓励了不少潜在租房者买房，租客面临的租房竞争也将减少。

>>>澳洲置业百科：澳洲购房流程 | 澳洲房贷申请 | 澳洲房产税费

供应上升悉尼多地租金下降 | 澳洲 — 悉尼市场因供应增加及监管政策调整，多地房租下降

点击查看居外网悉尼更多精品房源

这波供需趋势的变化使租赁市场自全球金融危机后形成后的“房东市场”发生了倾斜。在达令角（Darling Point）海港边（Harbourside）地区，招租广告上标注的房租下滑最明显，地区中位房租在过去一年中下跌22.7%，周租从去年此时的2200澳元跌至1700澳元。

彭里斯（Penrith）附近的兰迪洛（Llandilo）的房租也下滑约21%，更北边的博士山（Box Hill）亦如此。上北岸韦斯利（Westleigh）及沃拉维（Warrawee）的中位房租下跌14-15%，周租减少125-140澳元。

市场调研公司SQM Research的数据也发现，在过去一年中，悉尼独栋房屋租金下滑1%，公寓租金上涨2%。SQM Research负责克里斯托弗（Louis Christopher）表示，投资者在过去4年里动作不断，由于担心自己房产空置，不少房东不得不开出更优惠的租金。

他提到，悉尼租赁房产的空置率已达到了较高水平的2.1%。克里斯托弗称，现在正是租房的好时机，并预测一些供应充足地区的房租还或进一步出现下滑。

来源：澳洲新快网

责任编辑：Shelly Du

2018年中国香港新宅市场看俏楼价升幅预计不超两成 | 中国香港

国际房地产服务商——仲量联行周一（12月11日）称，预测2018年中国香港住宅房价将上升一成，倘在符合某些条件下，升幅更可能高达两成。

该行董事总经理兼资本市场部主管曾焕平在发布会上称，明年将有较多豪宅楼盘推出，特别是港岛区的一线豪宅，加上有数个铁路沿线项目落成，料这些新盘将带动房价走高。

“假如政府还是什么也不做，我们所有的楼市措施（俗称楼市辣招）仍像以往般勒住二手市场，把买家推向一手市场的话，楼市在情况配合之下，（楼价升幅）是可以达到两成的。”他说。

查看居外网上过千套中国香港精品房源

部分市场人士指出，政府的楼市辣招令二手市场呆滞，因在辣招下市民需要支付更多的首期才能“上车”，而发展商为了吸引这部分购买力，不惜向置业人士提供借贷，以及各种税务回赠，因而造成现在一手住宅买卖畅旺，而二手市场呆滞的情况。

仲量联行表示，二手市场存在约120万伙存量，释放此供应能为买家提供更多选择，买家重投二手市场更可重建换楼阶梯，这将令二手市场的定价更能有效调节。

曾焕平建议，政府应检讨冷却楼市措施，令楼市运作恢复正常，包括让换楼人士可获较长的双倍印花税退税期，或容许买家分期支付税款。准许较高的按揭成数；分开处理新盘及二手市场，于二手市场放宽印花税及按揭成数以平衡楼市焦点。

另外，戴德梁行今天亦发表预测，料明年上半年中国香港住宅房价上升一成，因近期两度诞生住宅新地王，加上本地经济向好，失业率处历史低位，而即使未来中国香港银行跟随美国联储局加息，但市民亦早已消化了这因素，料对房市影响不大。

今年首10个月，中国香港整体住宅房价累积升11.4%，而房价此番涨势已持续长达19个月。

来源：路透
责任编辑：Zoe Chan