商业地产 – Page 8

澳洲商业地产投资的典范之作——悉尼布鲁克威瑟斯游泳学校

是什么激励着您，哪怕远渡重洋也要一掷千金？

是什么鼓舞着您，就算生活无忧也要不断挑战自己？

是梦想，是未来，是无往不胜的信心。

在信息现代化的今天，地球愈发趋同于一体，海外投资变得更便捷，信息更快速、更透明。关心海外商业投资尤其是澳大利亚地产信息的您，居外今日为君奉上一个澳洲商业地产投资的典范之作。

这是一座位于悉尼北部郊区Warriewood的商业地产，总占地1100平方米。目前正在经营着一所现代化设施齐全、利润处于行业领先标准、拥有长期租约的游泳学校——布鲁克威瑟斯游泳学校（Brooke Withers Swim School），它是澳大利亚一流的游泳学校之一，拥有高素质、可靠的员工和世界一流的便利条件、配备齐全的现代化设施和先进的设备，目前活跃客户超过2400多人，潜在客户群体更加庞大，覆盖到悉尼北部海滩地区的高档小区。

这是一个堪称完美、收益卓越的投资项目，因为对于一个成熟的商业地产投资者而言，没有什么比你买进了一处物业的同时就能够立刻获得常年源源不断的、丰厚的租金更让人兴奋和愉悦的事情了。这是现有的布鲁克威瑟斯游泳学校作为该商业地产的旗舰设施附加出来的成熟且完美的项目，也是您作为国际一流投资者正在寻觅的绝佳业务——拥有最佳投资回报率！

这座游泳学校建造的室内游泳设施有两个游泳池。一个是长25米、5赛道的恒温游泳池，还有一个10×8米的恒温游泳池。这里的设施配备宽敞又齐全：有氧运动区域、男女浴室、更衣室、潮湿区域和婴儿更衣设施，还有很多其他设施；此外还拥有非常先进的泳池设备管理系统和技术基础设施，以及最先进的教学设备和高品质的急救箱。

这是一次真正独特的投资机会，是众多海外商业地产投资的优中之优。这个先进的游泳设施亮点颇多：完美的位置——超高的人气指数（超过2400名活跃的客户）——近乎全新的先进技术设施——经验丰富的员工——巨大的营业额——惊人的利润。居外网深入了解了背后的原因，找到了它成功背后的几项因素：

它位于澳大利亚最宜居和最富裕的地区之一，毗邻整个东部地区美丽的海滩。学习游泳对每个孩子都很重要，深受家庭的追捧。
随着越来越多的住宅开发项目在建设中或等待批准，该地区的发展迅速。
它拥有世界一流的便利设施和一切必要的职业健康安全检查。
它拥有经验丰富的教练和水上教师。
它拥有丰富多样的课程，停车位充足。
它拥有一支积极经营自身品牌和广告业务的市场营销队伍。

此项投资最令人惊叹的亮点是——经批准的澳大利亚标准商业担保签证可申请成为永久居民，目前布鲁克威瑟斯游泳学校已经有2名受资助签证员工即将拥有永久居留权！如果您买下这栋商业地产，澳洲永久居留权，未来可期。

精美的地产+良性运转的商业项目+卓越的澳洲永久居留权，构成了这个堪称澳洲投资典范的商业地产核心驱动力。无论您是深谙运动场所经营之道的成熟运营商，或是正在寻求卓越投资回报率的海外投资者，都值得抓住这个千载难逢的好机会。如需了解更多信息和保密讨论，请拨打居外热线400 041 7515或者点击 https://www.juwai.com/46444449.htm 详细咨询。

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撰文：Flora Kang
责编：Zoe Chan

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

新西兰商业地产投资者信心指数触及两年高点

Colliers International 2018年12月季度最新投资者信心调查结果显示，新西兰的商业地产投资者信心指数触及两年高点。

Colliers表示，这是两年来的最高点，净信心比例同比去年上升7％。

净信心比例为乐观企业比例减去悲观企业比例。此次1600多名受访者中有26％的信心指数是积极的。

新西兰拥有全球排名领先的营商环境，在政府出台系列房产调控政策后，各地商业地产投资信心继续保持乐观。

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与此同时，全国12个地区中有10个地区受到显着或强烈的积极影响。

陶朗加、皇后镇、惠灵顿、奥克兰、尼尔森和汉密尔顿的投资者对房市充满信心。

基督城和旺格雷这两个地区的信心指数较低，分别为净负1％，净负7％。

Tauranga / Mount Manganui信心指数为57％，为最高水平。皇后镇跌至46％，结束了连续15个季度近四年商业地产投资最有信心排位。

有投资者表示，政府政策是对投资命运影响最大的因素之一。

整体而言，对零售业的信心指数也有所提升，净信心比例上升至4％，而主要地区的工业物业信心也普遍上升，净信心为46％。

惠灵顿的投资者信心上升至净值41％，零售业信心也有所提升。

Colliers表示，优质办公空间将在未来几年内每年增加3％的租金。

此外，虽说工业用地短缺限制了当地可开发项目工程，但包括Transmission Gully这样的道路基础设施建设等项目将带来新的发展机遇。

投资者对基督城的信心已经回到接近正值的领域，净负1％，好于一年前的净负10％。预测今年基督城的租金大致保持不变，某些地方的租金可能略微偏弱。

当地买家、北岛及海外买家仍然是基督城较稳定的地产投资者。

来源：天维网

纽约商业房产需求飙升前景最被看好

2019年，纽约市商业房地产行业可望强大而充满活力。

就业和经济增长意味着曼哈顿租赁前景良好。根据高力国际的数据，曼哈顿第65街以下的商业租赁总量为4175万平方英尺，比上年增长12.7%。

除此之外，曼哈顿的平均租金要价为每平方英尺75.90美元，空置率仅为9.5%，据报道是三年来最低的。

“将是充满活力的，对租客经纪而言，去年年底已见证客户激增，并将持续到新的一年，”专家说。

像辉瑞公司、脸书、谷歌、迪士尼、摩根大通和亚马逊这样的大公司都有房地产经纪人为其工作、购买、销售或改造曼哈顿的办公空间。

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对2019年的预测是基于2018年曼哈顿办公室租赁的强劲表现做出的。据The Real Deal称，“租赁活动 – 其中包括新的交易和扩建 – 去年达到了3240万平方英尺，这是自2000年以来的最高年度总量。”

“在本世纪之交，曼哈顿取得了3310万平方英尺的交易量，在过去10年里，平均交易量为2580万平方英尺，”Real Deal继续说道。 “去年的总数超过了平均水平的26%。强劲的经济以及最近蓬勃发展的股市推动了业务增长。办公楼就业增多有助于提振数字。”

GlobeSt.com表示同意，并引用Cushman & Wakefield三州地区研究负责人Rich Persichetti的话说，“在追踪纽约房地产的20年里，我从没想过我会说中城南边的租金是最高的。但确实这些在2018年都成真了。”

GlobeSt.com网站上每平方英尺售价95.80美元，“它们比中城高出近17%。”不过，他澄清说，中城区的大楼存量是中城南区的8倍。 Persichetti指出需求量大、供应不足以及新建3位数租金的项目这三大原因，均拉高了中城南边的统计平均值。Persichetti说，去年是曼哈顿办公室需求创纪录的最强租赁年。尽管曼哈顿的空置率上升至9.2%，但他强调说，空置率已经连续4年多远远低于10%。”

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来源：侨报纽约网
责编：Zoe Chan

买栋学校,还能顺便投资移民！︱居外专栏

如果要问购买学校有什么好处，很多朋友都会很自然想到可以经营获利，或者坐等物业或土地升值，甚至想到变更土地用途。但其实在加拿大，投资包括学校在内的商业物业还有一项附加的好处，那就是有助于投资移民。

*投资移民涉及内容广泛，本文只是择取部分与私校投资相关的要点进行阐述，内容仅供参考。如有移民意向，可以联系专业的移民顾问和移民律师。或登录按省移民厅官网，查询更详细的信息。

什么是投资移民？

目前在安省，传统的所谓“投资移民”已经中断。但是与投资相关的移民类别还有两个，民间也俗称为投资移民。一个是“安省企业家移民”（Entrepreneur stream），另一个是“安省公司类移民”（Corporate stream）。所谓企业家移民，简单说来就是企业家通过在安省投资，使得自己本人可以移民加拿大。而所谓公司类移民，就是公司在投资安省之后，提名企业中的关键员工成为加拿大移民。但这里所说的“关键员工”不能是企业主本人，也不能是股东、董事，或其直系亲属。本文主要讨论“企业家移民”。

哪些生意可以移民？

根据安省政府的规定，合乎“企业家移民”要求的生意必须符合以下几个条件：

（1）拟设立的生意必须是通过销售产品或者提供服务获得利润。

（2）生意利润须主要来自于主动经营行为而不是被动投资（例如：房地产投资）。

（3）生意必须符合加拿大及安省在法律上对该生意的各种要求（例如：劳工、环保、安全、卫生、行业监管等）

（4）该生意必须是在加拿大长期设立的生意。

（5）如该项目有第三方投资者，该投资者必须是银行或者机构投资者（非个人）。

（6）该生意不能是不合格的生意

所谓不合格的生意，包括以下几项：

在大多伦多地区内所谓不合格的生意有：现有的连锁经营企业（但不包括外国连锁企业来多伦多设立新生意）、加油站、轮胎回收、废金属回收、高利贷、家庭旅馆、控股公司、干洗店、自动洗车店、快贷公司及相关业务（例如：货币兑换）

而在大多伦多以外，现有的连锁经营企业，以及加油站被视为合格，其他规定与多伦多一样。另外，无论在大多伦多以内还是以外，也无论所从事的行业，但凡曾经做过安省省提名的企业一律视为不合格。

由此可见，教育行业属于合格的行业，因此通过购买学校，在经营的同时投资移民，其实是可行的。而且从事学校投资还有其他诸多好处。

买所学校，还有什么好处？

除了对所从事的生意有要求，安省的企业家移民还内含一套打分系统，省政府会从经验、投资和人力资本这3个方面评估申请人。其中经验指的是申请人本身的管理和从业经验，人力资本则指投资人的教育背景和英语（法语）能力。这些与投资什么行业无关。购买学校的优势主要体现在“投资”方面。

投资额度满足移民要求
根据规定，“企业家移民”的生意如在大多伦多地区之内，最低投资额为100万加币，如果在大多伦多之外，最低为50万加币。而购买学校，以及后续经营通常都会超出这个数额，因此满足投资额度的要求是必然的。

另外，这里所说的“合格的投资金额”不是指申请人将钱放入拟设立生意的账户中睡觉或者做运营资金、或者给自己或者家属发工资用。申请人必须实际使用这些投资资金，例如：购买设备、购买原材料、场地更新、市场投入等。如果申请人是购买现有企业，申请人必须投入一定资金用于企业的扩张，而不仅仅是维持现有企业的正常开支和运营。

经营前景光明
安省政府对企业家移民有一些特殊规定，除了对资金使用有要求外，还要求有一个为期三年的“监管期”。

根据规定，为防止取得身份后，申请人就抛弃企业或者业绩大幅下滑，安省在提名之后3年之内，将继续监管企业。如果出现不在满足项目要求情况，安省保留撤回提名的权利。换言之，安省政府是希望来投资的人是真投资，真经营，而不仅仅是为了移民。所以，对投资者来说，投资项目本身一定要获利。

而在目前，加拿大的华人留学市场正在不断扩大，同时还有低龄化的趋势，大量来自国内的中产阶级都愿意将子女送来加拿大。这都有助于扩大学校的生源（客观上为“必须投入一定资金用于企业的扩张”提供了条件），使投资者更容易在私校经营中获利。

而且投资教育行业的回报较为稳定，不容易受到经济环境的影响，更不容易受到政府政策的影响。由于加拿大重视教育，一般来说，政府对教育行业的政策多偏向稳定持续，态度也偏向鼓励。再加上对于海外人士投资私校，加拿大政府基本没有限制。只要用于投资的资产来源正当即可。这些都令私校投资本身的商业前景十分光明，不仅可以做到真投资、真经营，而且只要经营得当，还可以实现真实的盈利。

为本地人创造的岗位
能否为本地人创造岗位，也是一个重要的评分项目。岗位和分数的对应关系如下面两张表所示：

表一：

表二：

这里所谓0、A、B指的是加拿大的职业类别。0类为管理类（例如：财务经理）、A类为技术类（例如：电脑工程师）、B类为技工类（例如：电工）、C类和D类多为体力及技术含量较低类别工作（例如：收银员、帮厨）。一所学校雇佣最多的人必然是老师，在数量上可以很自然的超过7人。而根据加拿大的职业分类，中学和小学老师，都属于A类岗位。因此，只要是一所正常经营的私立学校，就能让申请人在这方面获得满分。

商务考察
为了确保投资人是真实经营，安省还鼓励申请人在申请之前来安省进行商务考察。商务考察最高5分。来过一次即可获2分，来过2次或2次以上均可获5分。

在这方面，投资私立学校也能很自然地满足这一要求。因为投资私校不菲，为了今后的经营，也必须找到最适合的地段，可是适合优质私校的地段又是凤毛麟角。因此投资人的实地走访和商务考察，本来就是选址过程中不可或缺的部分。

所谓好的私校选址首先必须占据地利。学校位置需要临近高速公路，或交通要道。同时学校最好靠近周边的大学。这样可以方便学生参加部分大学中的活动，为学生了解心仪的大学，以及毕业后的升学做准备。

其次，需要有足够大的面积，以及开阔悦目的校园和校舍。校舍建筑可以时尚现代，也可以古朴雅致，但一定要显示出足以和教学质量相称的名校风范。

最后，如果校舍用楼本身自带教室、办公室、礼堂等学校必备的房间，那自然是锦上添花。而如果还能配有餐厅、厨房，乃至宿舍卧室，那更是上上之选！因为这样难得一见的建筑，恰好可以让学校构建起一个封闭式的教学环境，特别适合作为附带寄宿的私校使用。

这样的物业和投资机会，在市场上自然难得一见。然而目前在Jackie Jiang的手上就有几个这样的独家暗盘！如果有意投资，可以联系居外。

经纪江晓清专栏全集：

江晓清解析加拿大房产投资

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莱坊：马来西亚房市现曙光今年回暖指日可待

萊坊產業顧問公司（Knight Frank）表示，踏入2019年，馬來西亞房產市場將可看到隧道另一端出現曙光，盡管外圍衝擊如全球經濟成長放緩的隱憂仍在。

房市宏觀趨勢改善

該公司在最新產業報告中指出，大馬產業市場在2018下半年交易活動揚升，2019年財政預算案建議的一些財政措施提供比較明確的指引，投資者信心有一些正面跡像。在該期間落實一些商業產業投資交易，顯示產業市場的宏觀趨勢有改善。

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第14屆全國大選舉行後，市場對住宅產業的信心改善，在市場基本面改善的情況下，發展商看好市場前景，2018下半年更多產業計劃推出反映了這一點。

萊坊住宅產業銷售與租賃副董事葉洸瑋說：“盡管市場挑戰嚴峻，詢問與交易活動增加，預計更多賣主和買家在2019年進出住宅產業市場，2019年財政預算案宣布的一些措施，多數是協助首次購屋者，料有助推動房產市場的交易，在海外房產買家的眼中，大馬住宅產業具有吸引力，價值水平合理，加上沒有額外征收印花稅，都是一些利好因素。”

整體來說，2018下半年大馬產業市場走勢平穩，交易活動並未顯著下跌，雖然大馬自獨立之後首次轉換政府，市場仍存在不穩定因素，多數國際評估機構保持大馬的財政評級展望，有助維持大馬在海外投資者的信心。

辦公樓零售產業續面對競爭壓力

在2019年，大馬產業市場基本面料進一步改善，並將鞏固需求，特別是首次購屋者加入購買行列。工業產業交易保持活力，辦公樓和零售產業由於供應處於偏高水平，料繼續面對競爭壓力。

工業產業方面，萊坊大馬資金市場執行董事沈艾南說：“在2019年，預測土地交易活動增多，特別是工業產業發展商准備增購，市場需求強大推動相關交易，特別是工業產業擁有較大增值潛能，業者了解登上工業4.0列車的需要，對發展商和投資者來說，這是個不可錯失的機會，通過提供終端使用者適合的產業類型，賺取可觀的資金回酬。”

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“展望未來，預計新的大型工業發展計劃將在策略性地點推行，建議中的巴生英達島自由貿易區，預測將吸引制造商和物流業者加入投資行列，至於已建立起來的工業園，預測將把一些工廠重建為多層廠房，以緩衝土地成本偏高的壓力。”

辦公樓市租金穩定

在辦公樓市場，預測租金方面沒有顯著變動，雖然在2018下半年，一些小型辦公領域的出租率下跌，萊坊大馬企業服務執行董事鄭永堅（譯音）說：“邁入2019年，辦公樓市場一些租戶，料因為競爭加劇面對壓力，不過租金保持穩定，較新的辦公大廈，將可享有較高租金。共用空間、資訊工藝相關領域的租賃保持活躍。此外，不少老舊的大廈探討重新定位和裝修，以迎合現有租戶的需求。”

至於零售產業市場，2018年6月至8月的3個月免稅期，推高消費者基本面指數至21年的132.9點高位，該指數隨後下跌，不過仍保持在超過100點的擴張水平，在供應超出需求的情況下，零售產業市場料保持競爭力。

與此同時，萊坊大馬零售產業租賃顧問副董事潘貝卡說：“零售產業市場依然面臨挑戰，可以看到購物商場采取措施，改善購物者的體驗，例如Fahrenheit 88最近迎來大馬首個Selfie購物館，迎合現代新趨勢，隨著現代購物者普遍具備科技認知，商場開始采用社交媒體吸引購物者。”

“踏入2019年，規模較小和未獲主要租戶的新商場將面對嚴峻挑戰，在零售商有更多選擇下，租金的成長空間有限。”

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參考來源：星洲日報
排版：KYRA WANG

美国传奇中餐厅欲觅“中国合伙人”

片皮鸭、水煎包、龙虾馄饨、这些令人垂涎欲滴的菜式，并不出某家自中国餐厅的后厨，而是来自于一家地道的美国餐厅。

这家餐厅人气火爆，许多商贾明星都是它的座上宾；这家餐厅实力雄厚，其所属的餐饮集团，拥有美国15家最畅销餐厅中的5家；这家餐厅以中国菜式为主，兼具其他亚洲特色；这家让美国人知道中国菜不止“宫保鸡丁”的传奇餐厅，有着一个很中国的名字——道（TAO）。

历经11年选址，历史建筑中的传奇餐厅

把餐厅和夜店的概念融为一体的TAO是近20年来美国人气最火爆的餐厅之一，在洛杉矶、纽约、拉斯维加斯、悉尼都有分店，2018年9月，TAO在芝加哥开业，成为该品牌旗下的第五家餐厅。

鲜为人知的是，道集团为了在芝加哥开业，11年前就开始寻找合适的地址和建筑。历经11年的寻觅，最后终于选定了市中心的一座罗马复兴式建筑风格的城堡作为餐厅的落户之地。这座位于River North社区的古堡，建于1892年，是该市的标志性建筑之一，其前身是芝加哥历史协会大楼。

TAO Chicago落户于市中心的一栋历史建筑（632 N. Dearborn St）

改建后的TAO Chicago占地34,000平方英尺，拥有标志性的花岗岩石砌外观，配有多层餐厅空间、奢华休息室和专属的娱乐区，可为1450名宾客提供独特的娱乐和餐饮服务。

被预测将成为芝加哥“最赚钱”的餐厅

在 “美国最赚钱餐厅”评比中，多年来Gibsons Bar & Steakhouse’s一直位列芝加哥市的榜首。2016年，Gibsons的营业总收入为2470万美元。而TAO Chicago开业后，年营业额预计将达到2600万至3000万美元，芝加哥餐饮界的头把交椅预期将易主。

为何TAO Chicago已开业就能有这样的好成绩，除了品牌多年来累积的人气和口碑之外，不得不提TAO Chicago所处的街区——芝加哥河北岸（River North）。

River North——芝加哥人口最稠密的街区之一

River North是一个时尚的城市社区，以其精致的餐饮，多样化的艺术画廊，高级夜生活，高档娱乐而闻名。该地区曾集中了大量的闲置工厂和仓库，上世纪七、八十年代，开始转型成为艺术家和企业家的工作空间。现在，该地区拥有各种引人注目的画廊、家居商店和古董店，也拥有芝加哥市最高端的餐厅、娱乐场所和酒店，包括RPM Steak、Joe’s Seafood、Sunda、Mercadito、Steak 48、丽思卡尔顿、康拉德、华尔道夫和柏悦酒店等等。

许多芝加哥人选择居住在River North，还因为它靠近芝加哥的CBD，通勤便利——该街区的的住宅单元租赁率高达93%。虽然自2017年以来，该街区已增加了2800多个住宅单位，但就业市场的强劲增长及当地居民对城市生活日益增长的喜爱，仍使得River North地区的年租金维持了3％的增长。

TAO Chicago距离River North闻名遐迩的北密歇根大道（North Michigan Avenue）仅数个街区，每年吸引5500万名游客，坐享整个街区的发展红利。而TAO Chicago 20年的三净全付租赁形式，使投资者仅在这一部分就可以获得长期的被动收入。

另外值得一提的是，River North平均家庭收入为141,000美元，在TAO Chicago方圆半英里范围内，日均人流量近14万人次。

TAO Chicago欲觅“中国合伙人”

有趣的是，虽然道餐厅是一家具有浓郁东方文化特色的餐厅与酒吧，然而它的四位创始人（Rich Wolf , Noah Tepperberg, Mark Packer, Jason Strauss）都不是亚裔。目前，该餐饮集团正在为TAO Chicago寻觅“中国合伙人”。潜在投资者除提供合作报价之外，还需提供相关的财力证明并完成财务尽调。

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撰文：Qi Cheng
责编：Zoe Chan

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《国际财务报告准则第16号》对于房产投资者的重大影响｜居外专栏

近年来，买入类似于酒店、商铺、飞机、船只和火车等重大资产并开展租赁业务的经营模式非常受欢迎。其中一个很重要的原因就是现行的审计方式并不需要企业将这部分的资产计入他们的资产负债表内。但是，从2019年1月1日起，情况将会发生改变。新的《国际财务报告准则第16号》（IFRS16）将正式生效，而企业则必须批露先前不需要计入资产负债表内的租赁详情。

IFRS16带来的改变

新的准则中，办公写字楼也是资产列表中的一项。这就意味着如果某个企业并不在其自有的场地内办公而是需要长期租赁办公场所，那么从2019年1月开始，它就必须将这部分的租赁以负债的形式反映在资产负债表内。对于那些在办公场地方面开销较大的公司来说，在新的报告制度下，它们的财务报表将面临重大调整，其中负债的比例将大幅提高。

新准则对于企业的影响

为了让新准则下的财务报表不至于太难看，各企业不得不开始重新评估它们的租赁业务组合。一些专家表示，在现有的模式下，新的IFRS16将迫使公司逐渐弃用长期租用办公场所的做法，而转向更为灵活的短期租赁。目前新的准则对于后者仍然是不适用的。

IFRS16其实由来已久。对于出租人或者使用者来说，如今最大的不同就是财务租赁和经营租赁在财务报告方面将不再有明显区分，都将已负债的形式计入企业的资产负债表内。但是对于租赁期为12个月或以下的短期租赁，承租人可以申请豁免，前提是合约中不能带有在租赁期结束时购买该资产的附带选项。

普华永道（PWC）预计，对于主要以提供办公写字楼和车辆租赁服务的公司来说，在新的IFRS16生效后，它们的债务水平将会平均上浮高达42%！

对于办公写字楼租赁市场的影响

IFRS 16对于办公写字楼租赁市场的影响是显而易见的：在新的准则下，任何一家从事这项业务的企业都将会面对更加复杂的审计流程。举个例子，在业务所在国租用办公场地是跨国公司的普遍做法，而如今，在进行资产负债登记时，他们则必须将不同货币，不同语言和国家的租赁信息全部整合到一起，这样的工作量和复杂程度是会让人望而生畏的。因此目前企业普遍的应对方向都是转向尚未被纳入统计范围的短期租赁。这样一来，他们的资产负债表将不至于变得过于难看，而相应的审计工作负担也会减轻许多。

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总结

总而言之，新的审计标准将给企业提供一个精简和优化它们资产组合的机会。如今，它们将不得不在选择资产购买或是租赁时多花上些心思。除此之外，为了尽量减少新准则对于资产负债表的影响，企业应当选用更为灵活的租赁方式，从而让投资者，纳税人和银行对其保持信心。

翻译：Jing Li
责编：Zoe Chan

伦敦房地产销售总监Nicholas Tsiougos专栏全集

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英国商业房产投资额超过10年平均水平

2018年11月，英国完成了10项以上的商业房产交易，投资总额达1.72亿英镑。截止至11月末，全年总投资额为64.7亿英镑。有迹象显示，到今年年底，总投资额或达到77.5亿英镑。这一数额与2017年相比增加了10%，同时也超过了近十年来的平均水平。

11月最大笔交易是Orchard Street Investment Management斥资5500万英镑收购的Wardour Street 141号，净初始收益率为4.31%，每平方英尺1631英镑。这套房产最早于20世纪30年代建成，2001年时重建了一次，保留了原外观。房产共有6层楼，有33717平方英尺的空间可供办公和零售。目前该楼办公部分租给了Moving Picture Company，租期10.5年，每平方英尺平均租金73英镑。零售部分则租给了Princi。这栋大楼的原东家是Roebuck Asset Management，于2011年以3000万英镑收购。

有英国私人投资者通过Savills收购了永久产权的Great Marlborough Street 58-59号，这是一栋综合家庭办公楼，报价超过1900万英镑，净初始收益率为3.81%，每平方英尺1454英镑。总面积有13066平方英尺，共8层，可提供办公、餐饮、零售和住宅，5楼和6楼还有额外的大型阳台。目前该楼内有7个租户。WAULT办公区租期2.6年，每平方英尺平均租金59英镑，另外餐饮区和零售区共租赁18.7年。

另一项Savills 11月经手的项目是Hammersmith Road 202号，Aberdeen Standard以1680万英镑出售了它，净初始收益率为4.43%，每平方英尺1139英镑，曾于2017年全面翻新过。该楼可提供14746平方英尺的A级办公空间，外表看上去十分美观。目前这栋楼只租给了Victoria Beckham Ltd，租期9.2年，每年每平方英尺租金53.88英镑。

今年共有7项交易单笔超过2.5亿英镑，年度总交易额达24.7亿英镑，占全年所有交易项目总交易额的38%。Savills预计，到今年年底以前，可能还会有3笔超过2.5亿英镑的交易达成，总额或超8亿英镑。但就目前英国的政治氛围来看，圣诞节前的房产投资情况并不乐观。

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参考来源：英中网
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投资酒店该怎样选址？｜居外专栏

投资商业地产时有一句行话，说看一处商业地产是否有投资潜力取决于三个因素——地段、地段，还是地段！这么说虽然有些绝对，但至少说明选择一个好的地段，的确是决定投资成败的关键因素。这点对酒店投资同样适用，甚至更加明显。今天，我们就来给一些有意投资酒店的朋友，尤其是一些华人朋友一些建议，看看投资酒店时有什么基本的注意事项。

酒店选址的黄金法则——找个客人觉得方便的地方

在选择酒店地址时，我们首先要问一个问题，就是我们的客人希望住在哪里？究竟有哪些因素会让他们去订一个酒店房间？一般常见的考虑因素有下面几个。

对于因公到访的旅客，酒店是否靠近他们的工作地点。比如是否靠近商业区、旅游区、工业区、学校、医院。
对于出行比较频繁的旅客，比如观光客之类，酒店是否靠近公交系统。比如是否靠近交通主干道、地铁、公交、火车，甚至是否便于步行或骑自行车，都是选址的标准。
还有就是酒店周围有没有生活服务设施，比如餐厅、酒吧，还有商场。

这些归结起来就是要了解你的目标客户究竟属于哪类，又有什么样的需求，处在怎样的消费区间。他们是希望在实惠的价格和优质的地理位置之前寻求平衡？还是说他们宁可付更多的钱，也要住在出行便利的市中心黄金地段。了解潜在客户的究竟想去哪，并且有针对性的选择地点，这是酒店选址的核心。因为客人从来都不是为了住酒店才来多伦多的。

尽量选择已经成熟的社区

即便是一些资深的酒店投资者，也可能会犯一个错误，就是对某片区域的未来过于有信心。但是笔者作为商业地产经纪，很多时候又不得不提醒买家，他们所看中的那片区域可能目前并不适合用作酒店投资。至于以后会不会合适，那是一个很大的不确定因素。有意投资酒店的朋友，最好不要在这个问题上太过冒险。因此选择一个比较成熟的社区，相对更稳健，也更保险。

这点对投资酒店的华人朋友尤其重要。因为华人的文化就决定了大家喜欢集群而居。再加上语言和文化之类的因素，因此在华人多的地方大家会比较自在。如果选择住宿，很多华人客人也会首选那些华人较多，且中餐馆比较集中的地方。

当然，试图捡漏，并且反其道而行之也不是完全行不通。比如纽约的布鲁克林区就是一个被许多商业酒店投资人所津津乐道的例子。当初因为纽约的人们厌倦了曼哈顿的拥挤和高价，开始逐渐向城市周边迁移。布鲁克林就随之发展了起来，很多酒店和商户纷纷入驻，而先大家一步在布鲁克林捡漏的Williamsburg酒店自然就捡了一个大便宜。但这种做法一般比较冒险，对于专门从事酒店经营或投资的大财团可能不成问题，但多数投资者并没有多少资源和渠道来评估一块区域未来的发展潜力。所以购入现在正在经营，且客源相对稳定的酒店，肯定更加可行而保险。

其他还要注意什么？

如果你是想新盖一栋属于自己的酒店，或者想购买一处你认为潜力客观，但目前经营不佳的酒店，那么还有许多别的问题需要考虑。比如，

这片地皮根据城市区域规划的规定，是否允许盖酒店？如果不能，是否可以短时间内获得许可？
土地大小是否允许建造足够多的房间？
你能购买或租赁这栋建筑或这块土地吗？业主是否会考虑交换部分以换取酒店业务的股权？
这片区域现有的其他酒店经营状况如何？周边又是否有其他新建的酒店？

实例——Hwy7边的“华人酒店区”

当然，这么说有点抽象，我们可以拿华人投资者最容易选择的华人群体来举例。许多来自中国的旅行团从皮尔逊机场下飞机后，都会选择在万锦和列治文山交界处，Hwy7附近的宾馆下榻。这里也集中了希尔顿、喜来登等一系列高档酒店，以及他们的下属品牌。从谷歌地图上，即可看出这片区域酒店林立。而这些酒店承接的生意，很大一部分都来自华人，可以说是一片“华人酒店区”。

事实上，目前笔者手上就有一套位于这一区域的酒店在售。卖方叫价3800万加元，是某个著名连锁品牌的下属酒店，共有150间房。据卖方透露，他们现在就经常承接到来自中国旅行团的业务。

之所以很多来多伦多的华人旅客都选择住在他们这里，其中最重要的理由就是，方便！

首先，这里对那些坐飞机来多伦多的朋友很方便。虽然多伦多最大的皮尔逊机场位于大多伦多的西部，酒店位于北部，看似很远。但因为紧邻高速公路，只需要20分钟即可到达。从这里出发40分钟，可直达多伦多最南端的市中心Union Station。因此交通十分便利。而相比市中心，这片区域一来不是十分拥挤，二来价格也更加亲民。

其次，万锦和列治文山恰恰也是华人企业最集中地区域。位于此地的一些著名宴会餐厅，诸如钓鱼台国宴，皇家御宴等，更是在多伦多华人社区以承接商务和招待宴会而名闻遐迩。对于出于商务目的到访的旅客，这个区域有着独特的优势。

此外，这片区域位于多伦多最重要的华人聚居区内，而且周围就是一片发展相当成熟，同时生活配套设施也十分齐全的华人商业区。在酒店最集中的Hwy 7与Leslie路口，就坐落着著名的购物中心Time Square，与另一处万锦著名的购物中心First Markham Place也仅有不到10分钟的车程。而在Hwy 7上，则是各色中餐厅林立。因此，如果有亲友拜访也会相当方便。

而且同样在Hwy 7和Leslie的路口，还坐落着中国银行在加拿大的总部。这更为对于许多来自中国的旅客提供了极大的便利。

最后，在距离这片区域7分钟车程的地方，还有Seneca College的万锦校区。这么短的路程也方便了那些来看孩子的家长们。

事实上，多伦多目前的酒店买卖的市场潜力很大，仅笔者所知，就有多个酒店正在出售，其范围遍布大多地区各处。不过这些几乎都是暗盘，所以往往不为外人所知。如果哪位投资者有兴趣获取进一步的咨询和投资建议，可以直接与笔者取得联系。

责编：Zoe Chan

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原文：彭博
编译：Zoe Chan

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