外国买家 – Page 4

外国人在美购房创新纪录中国人连续四年霸 | 美国

一项最新市场统计数据显示，截至3月底的12个月内，外国买家在美国的房产投资额达1530亿美元，创新纪录。其中中国人的购置量最高，总额达317亿美元。

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据CNBC援引全国房地产经纪人协会（National Association of Realtors）的统计数据报导，12个月内的房地产交易较2015－2016年同比增加49%。

在房屋数量和交易额方面，外国人在美国的购买量攀升至历史最高水平。外国买家占现房总销售额的10%，占总房产交易数量的5%。买家共购买284,455套房屋，比上年增长32%。

在美元升值而导致房产价格上涨的情况下，美国房地产市场对外国人新的吸引力显示美国是全球金融市场的避风港。

中国人购买的房产数量连续四年领先，12个月间的交易额为317亿美元。而中国人购买一个家庭房屋的平均价格从以前的93.7万美元降至78.2万美元，但是总购买数量从2.9万套增至4.1万套。

其次是加拿大、英国、墨西哥和印度。俄罗斯买家仅占1%。

去年加拿大人所购买房产额增幅最大，交易总额达到190亿美元。

虽然川普颁布在美墨边界筑墙管制非法移民的行政令，但是在美的墨西哥人的购房数量比去年同期增长一倍，排名第三。

佛罗里达、德克萨斯和加利福尼亚三个州对吸引的国际买家数量最多，占总交易的一半。

新泽西和亚利桑那州的交易量也进入排行前五名行列。

（互联网资讯综合整理）

中国领衔美国商业房地产外商投资 | 美国

彭博报道，美国全国地产经纪商协会周二发布的一项调查显示，2016年，五分之一的商业房地产经纪人与国际客户完成过交易；外国买家和卖家的第一来源国都是中国，佛罗里达是国际客户的首选。

美国全国地产经纪商协会首席经济学家Lawrence Yun说：“虽然许多大型市场的A类资产价格已经超过危机前的水平，但许多中小市场的房地产经纪人也受益于国内外商业房地产投资者的兴趣增加”

Yun表示，40%的房地产经纪人预计国外买家今年将有所增加。

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近三分之二的商业房地产交易涉及非居民外国人；买家主要来源：中国（17%）、墨西哥（14%）和英国和委内瑞拉（均为7%）。

中国也是卖家第一来源国

国外商业房地产买家比住宅房地产买家带来更多现金；60%的国际交易以现金结算，而美国全国地产经纪商协会的2016年住宅市场调查显示，一半的住宅房地产买家以现金支付

Yun表示，美国仍然是最有吸引力和最安全的投资目的地之一；没有什么证据表明这一点很快就会改变。

（据新浪财经）

德州为外国房地产买家最佳投资地之一 | 美国

在2016年，德克萨斯州和佛罗里达州成为外国房地产投资者最热门的美国投资市场。据美国国家房地产经纪协会说，该协会的商业房地产成员当中有20%去年都曾成交过涉及外国买家的销售。

该协会在其年度商业房地产调查中发现，佛罗里达州、德州和加州是购买不管是自用还是投资的小型房地产的离岸买家最受欢迎的市场。

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该协会的最高级经济学家劳伦斯·云（Lawrence Yun）在报告中说：“有接近一半的房地产经纪反映，他们在这五年来遇到了越来越多寻求购买商业用地的国际客户。尽管在经济衰退以来，经济扩张逐渐放缓，但和世界其它地方相比，美国仍然是对投资者最具吸引力和最安全的投资地之一，没有什么证据显示这一情况会很快改变。”

房地产经纪还发现，在美国投资人数最多的外国买家是来自中国，来自中国的投资者占了房地产经纪经手的商业房地产销售的17%。

中国之后是墨西哥，占商业房地产销售的14%，其次是英国和委内瑞拉，各占7%。这几个国家是离岸买家最大的来源国。

大部分由房地产经纪经手的商业房地产交易都是价格低于250万美元的小型交易。

在接受访问的房地产经纪和代理人中，有40%表示他们预期今年外国买家认购房地产的业务会上升。

劳伦斯·云在报告中说：“经过多年稳定的就业增长和美国经济的强化，尽管步伐不太，但仍然让（美国的）商业房地产成为寻求多样化的投资组合和在原籍国以外产生收益的安全投资项目。”

互联网资讯综合整理

居外微课堂第十六期：外国买家如何汇款到泰国买房？

对于多数投资者而言，去国外买房，面临的一个重要问题是怎样把购房款汇到国外去。而在当下外汇管制不断加强的背景下，这个问题就变得愈发突出。在泰国买房时，外国买家也面临着同样的问题。本期微课堂，我们就一起来聊聊外国买家如何汇款到泰国置业。

中国人来美购房挤出买家前五名 | 美国

据美国房地产商协会（NAR）指出，中国外汇管制新政策推行後，中国购屋者在外国买家的美国五大房屋市场中，已不再晋入前五名之列。

据财经内幕（Business Insider）报导，由NAR公布的2017年数据显示，外国购屋者最锺意的美国房市为迈阿密丶洛杉矶丶纽约市丶华盛顿州的贝灵厄姆（Bellingham）和夏威夷州的卡胡鲁伊/怀卢库/拉海纳（Kahului-Wailuku-Lahaina）地区，在2016年，这五个房市是中国买家的热门目标，但到了2017年3月，中国买家甚至不是这些市场的前五大外国买家之一。

报导指出，相反地，这些房市的首位外国买家是加拿大，事实上，在20个美国最热火房市中，加拿大几乎全部独占鳌头，仅有加州的中央市（El Centro），加拿大买家位居第二。

NAR统计显示，大部分中国买家购屋是为了迁居，占61%，而加拿大丶英国买家购屋是用来偶尔居住。在2016年，80%加拿大人丶61%英国买家购屋却未迁入，中国买家仅39%。

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NAR指出，中国外汇管制新政策推行後，中国购屋者在外国买家的美国五大房屋市场中已不再晋入前五名之列

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报导说，中国有13亿1700万人口，而中国公民2016年在美国购置住房2万9195栋，其中1万1386栋住屋，中国买家用来投资或偶尔居住。相反地，加拿大有3585万人口，2016年，加拿大公民购买的美国住屋为2万6851栋。由於80%加拿大人购屋并不迁入，其中2万1480栋住屋是加拿大人买来投资或偶尔居住。

在美国置产的外国买家另一有趣的情况是他们购买的房屋种类的不同，在2016年，中国买家在美国购房总金额最大，投入约270亿元到美国房市，加拿大以89亿元遥遥落居第二，两者金额差距极大，但加拿大人购买的房屋间数几乎与中国买家相同。

中国买家购房金额平均为93万6615元，加拿大买家平均为33万2072元，而美国人购屋平均仅花费27万1000元；由此数据显示，美国人竞购住房的对象，较可能是加拿大人而非中国人。

（据世界日报）

外国买家首季购买私宅增加 | 新加坡

本地私宅交易量近期有上扬趋势，外国买家购买的私宅数量在今年第一季也有所增加。

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根据戴玉祥产业咨询公司（Edmund Tie & Company）最新研究报告，外国买家在今年第一季共买了1141个私宅单位，比之前一季增加11.3％。

外国买家包括新加坡永久居民和非永久居民。根据戴玉祥产业咨询公司资料，前者购买了805个单位，比之前一季上扬12.1％。后者在第一季共买了336个私宅单位，比之前一季增加9.4％。

戴玉祥产业咨询公司研究部东南亚区域主管李乃佳指出，虽然新元走势比区域其他货币强劲，意味着本地私宅价格更高，但外国买家仍对本地私宅趋之若鹜，这主要是新加坡环境稳定，是许多外国人安居落户的首选。

他说：“尽管全球外部环境充满不确定性，我国政治与经济稳定，并提供高素质教育、完善设施和基础设施等，继续吸引着外国买家。”

报告显示，在不同项目里，最受永久居民欢迎的私宅项目是丹那美拉的豪佳苑（Grandeur Park Residences），共买了52个单位。排在其后的是西海岸的河景苑（Parc Riviera），共买了49个单位。

这些私宅项目价格相对实惠，例如豪佳苑单位尺价介于970和1592元之间，反观隔邻的私宅项目林曦阁（The Glades），尺价则介于1190和1715元之间，价格高一些。

至于非永久居民，他们则倾向市区或市区边缘的私宅项目，包括Principal Garden、OUE Twin Peaks和Commonwealth Towers等，在第一季分别买了20个、15个和11个私宅单位。这些项目或是位于女皇镇地区，或靠近乌节路。

就国籍而言，中国和马来西亚买家仍占多数，共买了495个单位，他们主要看中的是第5邮区的私宅项目，即金文泰、巴西班让和丰隆花园一带的项目。

另一方面，本地买家购买的私宅数量在第一季也增加22.2％至3542个单位，但买家倾向购买总价较低，面积少过700平方英尺的单位，超过七成为总价低于150万元的单位，反映他们对房价敏感。李乃佳说：“买家转向较小单位，主要是因为降温措施令买家的购买能力受限。”

谈到本地楼市走势，李乃佳表示，全球局势仍不稳定，像美国联邦储备局将调高利率和中国可能推出经济政策，都会影响本地楼市，导致私宅价格难以在短期内回弹。

不过，他预期下来推出私宅项目如玛庭豪苑（Martin Modern），会引起买家兴趣，带动私宅交易量继续上扬，估计今年新私宅销量可达8000至9000个单位，超过去年全年所卖出的7972个单位。

相关资讯：新加坡4月新私宅销量减12.6％共卖出1555单位

（据联合早报）

外国人在德国买房投資有什麼规定和限制？

德国没有针对任何外国买家的任何德国房产投资限制，因为这种限制将违反德国宪法。

德国政府鼓励支持外国人在德国投资置业，外国人可不受限制地购买别墅丶公寓丶商铺丶酒店等房产（无论是期房、新房还是二手房），或者购地自己建房。健全的法律体系和独立的司法体制，保护着每个海外投资者的利益，保障私有财产神圣不可侵犯。

居留身份和买房

这里先要分清是贷款买房还是全款自付买房。如果不需银行贷款，德国对於买房人的身份没有任何特殊要求。换句话说，只要不贷款，外国人都可以在德国买房。因为买房人的常住地不在德国，所以通常情况下开发商会要求在一定期限内（一般不超过四个星期）房款100%汇到德国的指定账户上。

需要说明的是，这个账户不是开发商的账户，因为按照德国法律规定在房屋盖成交接前，不允许开发商一次性得到房款。所有的房款必须按照施工的进度分期分批的支付。所以这种情况下，这个指定的账户是公证师名下的托管帐户。作为合同的第三方，中立的公证师在收到买房人支付的100%房款後，会根据施工的进度，通知买房人，在得到买房人的书面认可後，代表买房人分期分批支付房款直至房屋交接完毕。

如果买房人不能亲自在德国办理房屋预定，签署购房合同以及房屋交接等重要手续，可以全权委托第三方办理，可以是私人，也可以是职业房产经济人比如德国搜房。全权委托书首先要经过公证才有效。

如果需要银行贷款，那麽申请人在德的居留身份就很关键。一般情况下，德国的银行不会贷款给没有居留或持有限居留的申请人。但是不排除一些例外情况，比如贷款申请人本金支付比例较高。

财案9大措施缓解住房问题却被批无用 | 澳洲

据Domain网报道，2017年联邦预算案提出9大改革帮助“缓解住房负担能力压力”，然而其中并没有特别突出的措施。尽管多份文件承诺“为澳人推出全面的住房负担能力计划”，但本次预算并未达到首次置业者期望。

新措施中的大部分都是用来解决住房的需求侧问题，却绕开了负扣税和投资者税收激励因素等容易引发政治争议的问题。

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财案9大措施缓解住房问题却被批无用 | 澳洲 — 鼓励退休人士“大房换小房”或可释放内城大型住宅

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新措施选择收紧业主申请交通开支等特别减免的条件。然而，防止投资者利用公共资金前往外地房产度假，并未能在很大程度上缓解负担能力问题。此外，9大措施中有3条针对外国买家——澳洲房产买家中最小型的群体。

预算帮助解决负担能力问题的计划中，这些“政治友好”却意义不大的措施占了一半以上。

其余4条措施中，其中一条允许首次置业者将部分税前收入存入特定账户用于购房，但每年3万澳元的上限或是杯水车薪。在全澳房价最高的市场——悉尼，储蓄如需覆盖住房中位价折半的10%，也要5.7万澳元，还要加上印花税和其他费用。往届政府也曾推出类似措施，但由于首次置业者需用更长时间在特定账户进行储蓄，因此很快因为缺乏支持率而被迫撤销。

退休人士如果出售大型家庭住宅、换住小房，可将部分售房所得转为养老金，预计将可释放悉尼、墨尔本等首府城市内环及中环一带的大型住宅。

另外2条措施包括，为管理投资基金（Managed Investment Trusts）推出税收优惠待遇，中低收入人士租住福利房可长达10年。投资合资格福利房的人士也能享受进一步的资本收益税收减免。

预算转向依赖各州推出规划及分区改革，以促进供应。预计相关措施将能部分减轻住房负担能力压力。

然而，联邦政府也在预算案中指出：“（相关问题）并没有万灵药。”不过，即使没有万灵药，对于有计划在未来数年间首次置业的年轻澳人而言，本次预算也显得缺乏决定性改革措施。

（据澳洲新快网）

美国贷款买房无难事！外国买房者在纽约的融资选项 | 美国

与大众的看法相反，我认为外国买房者或投资者有可能在美国获得抵押贷款。无论外国人想在纽约市置购二房，还是想买房投资，还是想为孩子买房、等他们大学毕业后好有地方住，在美国都有很多融资选择。以下将列出一些要想获得融资的必要条件和要求。

搞清楚个人首付比例是必须的。不像美国公民的融资，如果外国买家想借200万美元，他们的首付必须是40％；如果想贷500万美元，首付必须是50％。通常，外国买家只可选择可调整利率抵押贷款（即5/1 ARM或7/1 ARM），目前利率水平都在5％-6％。申请人将不需要有FICO或信用评分，也没被要求前期存款至银行。此外，资产必须抵押在国际认可的金融机构。

外国贷款申请者需要提供的证明文件与美国公民要提交的非常相似。申请者需提供两年的收入证明，自己国家的纳税申报也能被接受。贷款人还需要申请者提供两个月内的验资证明，以分析借款人的流动资金状况。此外，贷款人希望看到借款人年初至今的收入证据。申请者可以提供最近的工资单、注册会计师信、资产损益表等。

正如前面所提到，FICO/信用评分不是必需的，但如果借款人建立了信用记录，贷款人将想要获得他们在美国的信用报告。如果美国信用不可用，则需要四个卖方参考放款人的证明。这些信件必须说明申请者成为客户有多长时间，并解释他们的信用评级（即账单按时支付、客户有良好的信誉）。信件必须有公司抬头，并含能验证细节的人的联系方式。有了这些信息，贷款人会想看到一切资料都翻译成英文，且相关金额转换成美元。

以上是外国买家获得融资最重要的因素和必需材料。贷款人可以要求更多的信息，但这些证明文件都是必需的。最重要的是，任何买家，无论是美国人还是外国人，贷款人能够核实申请人的收入、资产和信用至关重要。证明文件及其提供方式正确，可成为被批准还是被拒绝的关键因数。

在纽约市买房是件非常令人兴奋的事情，并且它能够提供很多机会。与贷款人讨论你的选择，将自己放在最有利的位置，可成为能否买到理想房产的决定因素。

（原文由Kai的合作伙伴Scott Nadler撰写）

纽约优质房产经纪Kai Wong专栏全集

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中国投资者注意！在澳买房不住可被征重税！新财案空置税呼之欲出 | 澳洲

据《澳洲人报》报道，联邦预算案将打击海外买家投资房产空置的情况，如果海外买家空置房产，将被征收一笔数千澳元的费用。

根据天空新闻报道，如果海外买家的独立屋或公寓是空置的，这项措施可令每套房产缴纳高达5000澳元的费用。这笔费用将加在外国投资审查委员会（Foreign Investment Review Board）的住宅土地费上。

此外，外籍非澳洲居民在澳洲购买任何住宅物业之前，需要办理外商投资审批，并依照房产价值支付5000到9万澳元的费用。根据该报告显示，该收入将用于资助预算案中其他住房负担能力的措施。

今年3月，《每日电讯报》报道，政府部长们正在寻找向外国买家征收空置税的方法，因为他们空置投资物业，可能抬高租金。其中一个建议是，与州政府合作，调查每处房产的日常用水情况。

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工党在4月宣布，如果他们上台执政，将推行该项政策措施，包括征收空置税。影子财长Chris Bowen表示，如果上台执政，工党将帮助澳洲主要城市的政府，推出统一的空置物业税。目前海外买家如果想在澳洲买100万澳元以下的房子，需要支付申请费5000澳元；房价如果超过100万澳元，申请费将是至少1万澳元。工党表示如果他们执政，将进一步改革：非澳洲居民购房将需要根据每套房屋的价值多支付5000至9万澳元。财长Scott Morrison的一名发言人拒绝就新报告发表评论，财政部一直在研究5月预算案中住房负担能力的问题。

又有报道称，澳洲已基本确定将从2018年1月1日起征收住宅空置税（Vacant Residential Property Tax），每年12个月中有超过6个月时间房子没人住的话，需交纳约额外5000澳元。其中一种方案是每逢”空置年”，征收该房产增值部分的1%作为空置税（并非网上流传的一些说法，所谓总房价的1%）。

在墨尔本，空置税的实施范围将是：市中心为圆点的半径30公里内的绝大多数区域内的物业。这是一个非常强烈的信号，我们知道有人在”囤”房子，不要再买了房子却不投放在市场（不出租、不自住，不出售）。政府得要照顾不太有钱的本地年轻人进入房市，让首次置业者买自住房变得容易。

根据专家估计，这样的房子（Ghost House，鬼屋）在全澳不下9万个，在墨尔本不下2.5万个，这个数字意味着20%的外国投资者所拥有的房产目前为空。

如何判定一个房子空着？很简单，查水表。有一些情况下房子的某些空置时间可能获得豁免不计算：住者能证明那段时间咱们一家去度假了；这是个市区的办公单元房；产权人往生了，亲属没及时处理；产权人算是维州居民，但暂时住去海外了。

早在今年3月，政府就讨论过征收空房税的问题，而如今，该罚款政策看起来将势在必行。其实，无论是空置罚款、印花税提高、FIRB审查，银根收紧等等，种种迹象表明一个事实：投资房产的红利没过去，但是投资房产的门槛在越来越高。

相关资讯：房市崩围的风险很小悉尼房市软着陆？

（据信报财经新闻）