多伦多 – Page 28

多倫多房子難搶買房人免驗房成風年輕人最苦 | 加拿大

多倫多房子難搶買房人免驗房成風

如今多倫多房市壹房難求。許多人為搶房，在開價時幹脆免除過去人們買房時的標準條件之壹——專業驗房和財務突發情況，致使驗房生意大跌。

今年多倫多房價繼續上漲，搶房越來越激烈，與此同時，多倫多驗房公司Carson Dunlop營業額大幅縮水34%。安省驗房師協會(OAHI)會長帕瑞希(Murray Parish)對《金融郵報》表示，他名下的驗房公司Parish Home Inspections同期驗房業務大跌30%。

免驗房成常態

Century 21 Leading Edge Realty房產經紀公司多倫多房產經紀吉安諾卡基斯(Tasis Giannoukakis)稱，關鍵問題是房源緊張，買家開價高出賣方要價20萬已是常態，這種壓力下，大夥都爭搶著免除驗房條件。

吉安諾卡基斯稱，由於網絡信息的發達，以及家裝電視節目的普及和流行，如今的買房人在房屋維修和裝修上，普遍比壹、二十年前的人精明。許多人雖不是出於自願免除驗房條件，但在眾多搶房人中，提出免驗房條件肯定會加分。

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多倫多房子難搶買房人免驗房成風年輕人最苦 | 加拿大 — 許多人為搶房，在開價時幹脆免除過去人們買房時的標準條件之壹——專業驗房和財務突發情況，致使驗房生意大跌

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多倫多iPro Realty公司房產經紀西伯斯坦恩(Lorand Sebestyen)表示，如果只有妳壹個人開價買房，當然可充分提條件，但和多個買房人爭搶壹個房源時，就沒這麽好了。

專家警告

專家提醒，免除驗房條件買房的，房子買下後可能會有許多問題，維修成本巨大，尤其對於遠超預算許多的買房人來說，更應謹慎。Carson Dunlop驗房公司創辦人卡森(Alan Carson)表示，他的公司多年驗房過程中發現的問題很多，如水管接錯，地基嚴重侵蝕，蟻害嚴重，屋頂破舊，浴室水管破損等。有時驗房過程中，還會發現閣樓藏有裝滿子彈的來福槍，大包珠寶，甚至還看見過臟兮兮的浣熊在壁爐減震器跳上跳下。

多倫多Capital Lending Centre房貸經紀公司老板達斯古普塔(Shubha Dasgupta)稱，不驗房的話，根本不知道墻壁後面有什麽。

其它城市也流行

實際上，無論哪個城市，只要房市火爆，無條件買房肯定會盛行。溫哥華Royal LePage West Real Estate Services地產經紀迪納尼(Adil Dinani)表示，去年上半年溫哥華無條件買房交易曾壹度飆升。

房屋同樣火爆的美國舊金山也是這樣。灣區Bay Sotheby’s International Realty地產公司總裁阿塔哈(Mark Attarha)說，他曾見過許多人無條件買房，開價超要價許多。他估計，他接待的客戶中，高達75%接受賣方提供的驗房報告就行了，不會自己請人驗房或在買房條件中增加驗房條件。

吉安諾卡基斯稱，並不是人們不想驗房，而是因買房競爭太激烈不得已而為之。從另壹方面來講，能買得起百萬大屋的人，多掏幾千塊錢維修也不算個事。

投機浮現

有幾種情況下，買房免除驗房條件不用擔心。如新屋和共管公寓。達斯古普塔稱，新屋都是按建築標準法規建，不驗房沒關系。共管公寓壹般有較好維護，不像獨立屋可能有破損殘缺問題，不驗房也沒問題。

西安大略大學房產律師兼教授蘭姆(Michael Lamb)認為，從法律角度來看，買家在買房時，應自行發現問題，發現問題後，應能講價。如免除驗房條件，今後壹旦出現問題，責任由買方承擔，法律也沒辦法保護。

華盛頓特區房產律師西蒙(Marcus Simon)表示，上次華盛頓出現大波免驗房潮是金融危機暴發前的2007年，此次華盛頓部分郊區又出現這壹現象。出現這壹現象，說明市場開始出現投機，有些人看到房價飛漲，不想失去機會。

唯壹不擔心驗房業務大幅下滑的是房貸機構。達斯古普塔稱，銀行只關心房價漲，根本不關心房屋交易後可能導致的成本昂貴的維修。驗房本身更多是保護消費者，對於銀行來說，房屋有無問題根本無需負責。

多倫多房價飆升，也帶動周邊小城市房價瘋漲和驗房生意下滑。北距多倫多近65公裏的巴裏(Barrie)市地產經紀希爾(Peggy Hill)女士說，過去3個月內，高達80～90%的房屋交易免除驗房條件，比過去的10～20%高出數倍。巴裏(Barrie)驗房公司EnerOne的老板伏格爾(Derrick Vogel)稱，今年公司的驗房生意大跌近45%。

房價太高安省年輕人最苦

近年，安省房價瘋漲，漲幅與工資漲幅嚴重脫節，苦了許多人，但最苦的是年輕人。CBC新聞報導，卑詩“受擠壓壹代”(Generation Squeeze)紅色警報運動最新報告指出，在全國年輕人中，安省年輕人經濟狀況排倒數第二，僅次於卑詩，導致這壹切的主要罪魁禍首是高房價。

報告說，自2003年以來，安省是唯壹壹個存在25~34歲年輕人群，全職收入出現下滑的省份。該組織創辦人、卑詩大學教授科肖(Paul Kershaw)說，雪上加霜的是，安省的住房成本不斷上揚。

報告說，自1980年代初以來，扣除通脹因素後，安省平均住房成本上升30多萬，同期全職收入卻下降4,600元，使得安省年輕人全職工作收入低於全國平均水平。住房力惡化，不僅影響人們生活質量，還迫使年輕人推遲人生規劃，如買房、自立和成家立業。

結構問題需改革

安省24歲米尼尼(Victoria Mininni)女士，除做全職設計師外，還在酒吧打第2份工，1周工作60小時，她努力賺錢付房租、水電和還學貸，同時攢點錢以備急用。即使這樣努力賺錢，買房對她來說仍遙遙無期。

多倫多大學高級研究員帕拉迪斯(Emily Paradis)說，許多像米尼尼這樣的年輕人，可能都覺得賺不到錢攢不到錢，是自身問題。但實際上不是，這種情況不是個別現象，不是哪個人運氣好運氣差的問題，而是社會結構性問題。

科肖也認為，改變目前這壹結構性問題唯壹辦法是，讓住房成本與收入同步。報告則建議，安省應增加房屋供應，將房價控制在年輕人能承受的範圍內，同時制定政策控制日托成本。報告還呼籲，省府應廢除1991年房租漲幅法案，禁止1991年後新建的房屋亂漲租金。

安省兩性收入僅得C評級

與此同時，加拿大咨議局(CBC)另壹份最新全球15個發達國家和國內各省社會經濟表現報告評級中，安省在收入平等、貧窮和兩性工資差距上，僅得C評級，綜合評級為B，在所有被評國家和各省中，評級屬中遊。加拿大兩性收入得B評級的省，僅新布省和愛德華王子島。

CBC首席經濟師亞歷山大(Craig Alexander)說，安省收入平等、貧困水平和兩性工資差距排名和加拿大兩性工資差距的評級都只得C。主要是因為加拿大職場中，高層管理職位仍多為男性，女性太少。上周公布的安省年度陽光薪資榜單，證實了這壹說法。陽光名單顯示，收入最高的省府高層管理人員中，僅4分之1為女性。

兩性收入得最高評級A的國家，有挪威、丹麥和瑞典。加拿大評級最高的壹項是生活滿意度，得A評級，這說明加人對生活現狀普遍滿意。

加拿大總體評級雖得B，但卻高於美國的D評級。亞歷山大說，縮小兩性收入差距，提高收入平等，是構建健康社會的關鍵。

上述結果說明，加拿大社會安全網比美國更牢固，但卻比不上這些北歐國家。

相關資訊：加拿大會議局：2017地產行業展望

（據加拿大家園）

3級政府將共商大計：冷卻多倫多瘋狂樓市 | 加拿大

面對多倫多地區正在加速上升的房價，加拿大聯邦政府終於主動出擊，邀請安省及多倫多市政府共同商討對策。

加拿大聯邦財長莫紐(Bill Morneau)4月5日給安省財長蘇善民(Charles Sousa)及多倫多市長莊德利(John Tory)寫信，希望3級政府在幾周內舉行高級別會議，研究應對多倫多高房價的辦法。

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3級政府將共商大計：冷卻多倫多瘋狂樓市 | 加拿大 — 面對多倫多地區正在加速上升的房價，加拿大聯邦政府終於主動出擊，邀請安省及多倫多市政府共同商討對策

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莊德利辦公室4月6日向媒體證實，他們收到了這項會議請求，並稱希望會議的日期能盡快確定。

如何應對多倫多火熱的房市，壹直是安省政府的頭痛難題，需要抑制房價繼續瘋漲，又不希望打擊經濟發展。安省政府上個月曾呼籲聯邦政府通過提高對非主要居所征收的資本增值稅，抑制炒房行為，但聯邦政府只承諾5年內給加拿大統計局4,000萬元，建立壹個全國住房統計系統。蘇善民隨後承諾，會在省府預算中提供壹攬子應對房市的政策。

轉眼到了4月，多倫多地產局公布的3月份房市數據顯示，平均銷售價比去年3月升了33.2%，從688,011元升至916,567元。比起2月份年平均銷售價27.7%的升幅，升幅加速的速度令人吃驚，溫哥華去年8月份對外國買家施加15%的物業轉讓稅前，也經歷了類似的房價升幅加速。

加拿大滿地可銀行及道明銀行3月份相繼發出警告，用“不可持續”和“泡沫”來形容多倫多的房價。

加拿大皇家銀行總裁兼首席執行官麥凱(Dave McKay)歡迎3級政府聯手應對多倫多房市問題，並希望政府能足夠快地對房市做出幹預。他說：“雖然我們對抵押貸款的實力保有信心，但我們認為，如果不去應對這個問題，可能會拖累消費支出，低效地鎖定太多資本，並可能成為加拿大未來經濟增長的阻礙。”

房市給政府壓力越來越大

現在，房價瘋漲的情況已經不限於大多倫多地區，巴裏(Barrie)去年的房價漲了30.9%，尼爾加拉地區漲了26%，彼得堡漲了25%，基奇納-滑鐵盧地區漲了24.2%，倫敦漲了20.7%，漢密爾頓漲了20.3%。這些漲幅都不是省民的收入增長可以應付得了的，房價瘋漲延伸到多倫多外圍城市的壹個重要原因，是多倫多的房價已經高得難以承受。

安省電價失控使自由黨的民意支持度大幅下降。現在有人認為，房價升幅之快及影響面之廣，可能使很多選民憂心住房承擔能力多於憂心電價。

莫紐在給蘇善民和莊德利的信中說：“我擔心，劇烈房價上升將對住房承擔能力和房屋市場穩定產生長期的影響。”

“我相信，我們必須仔細研究這些不斷變化的市場狀況。” 莫紐說，隨著價格不斷上升，中產階層家庭越來越擔心買不起房。他擔心低利率會鼓勵家庭通過承擔高債務去買房，在經濟條件發生變化時，他們很容易受到打擊。

更糟糕的是，政府還不知道該如何做，加拿大沒有官方的系統記錄房地產買、賣的詳細信息，沒法找到決策需要的準確數據支持。有人認為，多倫多房價瘋漲的主要原因是外國買家，有人認為是炒家太多，有人說是因為政府給單家庭房型開發的土地太少。

給外國買家加稅可能打擊來自海外的投資，提高對非主要居所征收的資本增值稅(這屬於聯邦政府管)可能打擊合法的投資者，增加土地建單家庭住房與政府增加城市人口密度的政策沖突。明年安省要大選，自由黨政府在應對房市危機時，政治及經濟風險都攪合在壹起了。

省長韋恩在最近的壹個新聞會上稱，房市政策的風險，是可能導致意想不到的後果。很難決定某項措施該做到什麽程度。

蘇善民承諾新的預算(還沒說公布預算的日期)包括應對房市的壹攬子措施，但他也對媒體說，有關方面的人對此沒有共識，如何做仍是壹件有待決定的事。

地產經紀抱團應對房市新形勢

最近多倫多房地產業的特色，除了越來越多經紀帶客人去周邊城市看房外，越來越多經紀開始組成團隊去服務客戶，從兩人組、三人組，到超過10人的團隊，他們分工合作，為的是增強競爭能力。

目前競爭環境的壹個特點是多名買家搶購1棟物業，買家誌在必得，賣家對價格的期望越來越高。找到賣家去代理及在搶購戰中勝出，對經紀來說都是相當大的挑戰。

按《環球郵報》的壹篇最新報導，在多倫多湖灘地區互相競爭的2個經紀團隊– DeClute Real Estate 和 Wright Sisters Group現在要合並為Union Realty Inc.，通過整合資源應對目前的房市。

德克洛特(Rochelle DeClute)稱，這2個家庭式經紀行壹直在該地區競爭代理賣家，他們的成員也曾在同壹個大的經紀行工作過。現在要聯合起來了，“當我們談到這市場有多艱難時，我們發現這樣做合理。”

德克洛特團隊最近在該地區售出的2棟房子，都有多名買家搶購。其中壹棟是半獨立屋開價104.9萬，成交131.5萬;壹棟是獨立屋開價153.9萬，成交176.5萬。德克洛特女士說，競爭非常激烈，買家幾乎是被迫要立即做出決定。

她說，有壹個團隊就可以分享即將上市的物業信息，會對客戶大有幫助，潛在的買家可以有時間預先查看當地的學校及社區。

德克洛特和她的兄弟是從祖輩開始經營地產代理業務，萊特(Wright)姐妹從是從ReMax Hallmark經紀行開始她們的業務。德克洛特說，德克洛特已經擴展到士嘉堡和杜鹹區，萊特已經擴展到Leslieville和東約克區，新的Union Realty公司將有更大的地理覆蓋範圍。

她說，在這樣壹個瘋狂快節奏的市場裏，合並是需要的。

相關資訊：多倫多要學溫哥華了：收房屋空置稅下有對策

（據加拿大家園）

多倫多要學溫哥華了：收房屋空置稅下有對策 | 加拿大

現在加拿大有這樣壹個怪圈：有些政客們做壹些事情的主要目的，僅僅是為了今後可以誇耀自己做成了什麽事情，自己的政績又是什麽。而至於這些事情到底有用沒有、有效沒效，這完全就是另外壹碼事了。

如果多倫多真的為了控制過於瘋狂的房價而開始增收房屋空置稅，那又會成為這種不幸的習慣的壹個範例。這種舉動僅僅可以讓省政府和市政府宣稱，他們確實為了控制房地產過熱在采取行動，但與此同時，毫無疑問的是根本不會有什麽實際效果。

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多倫多市長John Tory的言論最近引發猜想。他表示，對於空置稅對多倫多是否有好處的探索，他是持開放態度的。他希望能夠討論壹下這座城市需不需要效仿溫哥華。畢竟溫哥華剛剛針對直飛沖天的房價推出了空置稅。

當人乍壹看這個政策時，感覺還挺吸引人的。畢竟，數以千計的炒房客屯著那麽多空置的土地方和公寓，導致買房和租房都貴得驚人。如果真的能對這些空置房收稅的話，那麽價格不就都降下來了嗎?

但問題是，妳越仔細想這個建議，就越會覺得不靠譜。因為實際上空的房子非常少，比表面看起來的數字少多了;而壹旦真要落實到收稅上，會去交稅的房子還要更加少。

去年，溫哥華推測其總共擁有10800套空置房。空置稅計劃會在下壹年實行，並且按照房產價值的百分之壹收取。也就是說，如果壹套房子價值100萬的話，房主就應該支付1萬元的空置稅。

在眾多棘手的問題當中，其中之壹就是：到底什麽才算是“空置房”?比如說，溫哥華該項法律是不包括那些主要居住地在這裏的人們的，所以任何想要在過冬時離開家跑到類似於亞利桑那州的人都不會受到影響。

另外還有壹些可以擁有豁免權的理由。比如說，那些正在等待翻新自己的家許可證的人們。

把這些各種各樣的特例免除之後，將大大減少需要交空置稅的房子數量。

還有壹種情況可能會更普遍，房主們會立刻上有政策下有對策，來鉆法律的空子。家庭成員中的任何人完全可以在房子裏待上幾個星期，這樣就能剛好滿足法律的要求：房子不能被空置6個月以上。

在多倫多，Tory市長通過人口普查的數據得出，大約有65000套的土地房和公寓是空置的。但是，壹旦所有的豁免情況被考慮在內，這個數據立馬就降下去了。

溫哥華計劃通過各種稅收政策來使人們能夠負擔得起房子，但是對此的期望仍然不高。該地區預計每年可以通過空置稅增加200萬的財政收入。但是，搭建整個信息收集系統就要花掉470萬，然後每年的具體運作還要花費150萬的成本。由此可想毛利潤會相當低。

毫無疑問，多倫多現在的確面對房地產危機。上周Royal Bank of Canada報告中可見，人們的房屋可負擔能力從1990年開始就沒有這麽低過。政客們正在從這些危機中驚醒過來，並且考慮各種各樣的應對措施，從向外國買家收稅到重新審視擴張和密度政策等。

但是，壹旦他們真的決定拿這些空置房開刀，那就真的更多是只壹場表演秀。這樣的稅收項目肯定會很受人們擁戴，但最後會成為最沒有效果的政策之壹。

（據加拿大家園）

【黃嵐地產榜】之高端獨立屋續篇：都在多倫多，差別怎麽那麽大？| 加拿大

放眼大多倫多地區，200萬加元買到的獨棟別墅長啥樣？

前一篇【黃嵐地產榜】之高端獨立屋專題，Daisy分析了多倫多市，今天我們干脆把視野放寬到大多倫多地區，看一看手持200萬加元在各處都可能有哪些選擇？

首先來了解一下大多倫多地區的定義。狹義的大多倫多地區是指包括多倫多市在內的33個市鎮，一般開車一小時以內能到多倫多市中心；而廣義大多地區則覆蓋更大的區域。我們所說的大多倫多地區一般指狹義的33個市鎮。下圖大數據動圖分析演示了這33個市鎮的大多倫多地區2006至2016年超200萬加元獨棟別墅的成交分布（每個小紅點代表一筆成交）。

全方位大數據視頻更精彩哦！

（注：多倫多市的詳細分析圖，詳見另一期文章：多倫多獨立屋大數據動畫分析：200萬加元去年能在多倫多買到什麼樣的獨棟別墅？）

為了便於讀者了解，Daisy黃嵐按照獨立屋的市場特點把大多倫多市場分成了幾個梯隊。多倫多市獨占一席，接下來的獨立屋第一熱點梯隊是Richmond Hill列治文山鎮、Markham萬錦市、和Oakville鎮，它們共同的特點是學區好、再有就是生活方便或是風景好。我們來看下圖，體驗一下200萬在2016年能在這些地區買到怎樣的獨立屋吧。

Daisy黃嵐認為高端獨立屋第二梯隊可以包括以下市鎮：Aurora奧羅拉鎮, King國王鎮, Vaughan旺市，Mississauga密西沙加市，和Brampton布蘭普頓市。其中Aurora奧羅拉鎮，King國王鎮是老牌的品質獨立屋地區，而Vaughan旺市，和Mississauga密西沙加市則因為是產業和運輸中心，所帶來的工作機會也吸引了不少對房產的需求。Brampton布蘭普頓市有點特殊，雖然也是產業中心，但一般被認為是加拿大的新德裡，華人購買的不多，價格也不算高。

第三梯隊的特點是地大房豪，這些市鎮可稱為多倫多市遠郊市鎮，但開車一小時內還是能勉強夠到多倫多市。交通有點遠，但好處是房子真的是豪華，風景都很好。如果你是一個醉心田園生活的人，又不是上班族，那這些地區也是不錯的選擇。

聲明：居外【名家專欄】已獲得黃嵐Daisy授權，可轉載、編輯【黃嵐地產榜】系列文章。

律師出身，多倫多金牌經紀黃嵐專欄全集

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本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

央行長分析：多倫多火爆樓市的背後…… | 加拿大

就在安省自由黨政府將在今年的預算中推出為大多倫多地區房價降溫的措施之際，加拿大央行行長波羅茲(Stephen Poloz)打破沈默，坦言GTA房地產壹枝獨秀有它的內在原因，這就是因為多倫多地區經濟增長強勁且迅速，工作職位的創造速度也是遙遙領先於全國。應該說，是強勁的經濟增長推動了房屋需求，而房屋的供應端趕不上需求，從而導致GTA房價壹升再升。

波羅茲是今天應邀到安省杜蘭學院(Durham College)演講以及回答記者提問時說這番話的。

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從安省的經濟和就業來看，波羅茲顯然所言不虛：按照聯邦統計局的資料，安省在今年1月份新增了28,800個工作職位。加拿大咨議局也預測說，今年多倫多的實際GDP有望增長2.6%，在全國各城市中僅次於溫哥華。

有記者提問說，安省政府打算出臺措施打壓房地產市場，央行對此怎麽看?波羅茲沒有直接回答這個問題，而是巧妙地避其鋒芒，稱這是壹個復雜的問題。

有記者引用多倫多地產公司Realosophy最近完成的研究，稱多倫多地區2016年的房屋交易中至少有三成是投資者在倒房，也就是說，每十套銷售的物業中至少有三套屬於炒房。想問央行行長對這個問題怎麽看?

波羅茲回答說，他也註意到這個說法，稱央行也對這個現象很感興趣並密切關註相關動態。他說，剛剛提到經濟強勁以及就業市場紅火推動了多倫多的房市需求，但也不能忽視炒房及投機行為。

如果人們買房純粹是出於房價持續升高的預期的話，那這就不屬於基本需求的範疇。而房產投機是壹種更具風險的交易行為，其風險在於：無論在任何情況下，市場都隨時可能向上，或是向下。

不過，波羅茲強調說，央行有更大的擔憂，這就是民眾賣房中面臨的巨大債務風險。他說，在現行的低利率之下，也許業主們尚能支付銀行按揭，如果利率升高呢?他們是否還能挺得住，是否仍然可以對房貸應付裕如，不對家庭生活質量造成負面影響?

波羅茲的擔憂並不是杞人憂天。近來加拿大兩家大銀行均史無前例地連續發出警告，稱多倫多的房市存在泡沫：

今年2月中旬，滿銀（BMO）亮起紅燈，稱多倫多地區房價虛高、房市存在泡沫。滿銀首席經濟學家波特(Douglas Porter)直言不諱地指出，多倫多及周邊很多城市房價虛高，除GTA地區房價壹年漲幅達23%，周邊城市房價漲幅甚至超過多倫多，比如圭爾夫、倫敦、巴裏以及溫莎的漲幅更高達30%。

波特還舉例說，即使壹些年收入高達$225,000的加拿大人，按經濟收入他們處於最富有的“1%”的頂層，如果考慮到首付、按揭再加房貸保險，他們在多倫多也買不起$100萬的物業。而多倫多的獨立屋均價已經達到$157萬，GTA其它地區也超過$100萬，今年2月份的準確數字是$111萬。

時隔不到壹個月，加拿大另壹家商業銀行TD也正式發出警告：多倫多房市不僅有泡沫，而且遲早要破，欲賣房的業主要抓緊了!

TD銀行的專題報告稱，居高不下而且繼續飈升的房價不僅令GTA的民眾不堪承受，而且當這個房市泡沫越吹越大的時候，將會威脅到整個國家的經濟。不過報告稱，捅破這個巨大泡沫需要壹個觸發條件或機制。TD的經濟學家稱，至少在近期尚未見到可能引發連鎖反應的“觸發器”。

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（據加拿大家園）

Stoney Creek——隱藏在大多倫多的小“奧克維爾” | 加拿大

如果要問在整個大多倫多地區，華人投資置業的首選是哪，相信很多人都會回答奧克維爾。的確，在短短幾年之間，奧克維爾就憑借著悠然怡人的古樸情調，以及面朝安大略湖的優美風光，從一個乏人問津的小鎮一躍成為房屋買賣的熱點地區。然而，目前奧克維爾的房地產市場已日趨飽和，不僅房價高漲，優質的房源更是日益稀少。於是許多精明的購房者紛紛將目光投向他處。而位於奧克維爾西部，漢密爾頓市的社區Stoney Creek就是這樣一個有望取代奧克維爾的地方。

居住環境：足以媲美奧克維爾

眾所周知，奧克維爾之所以受到購房者的追捧，很大程度上是因為有著緊鄰安大略湖的“地利”。而位於漢密爾頓的Stoney Creek社區也同樣分享了這一優勢。

Stoney Creek位於安大略湖的西岸，也是地理上“尼亞加拉瀑布帶”的最西段。之前很長一段時間，它都是一個獨立的城市。直到2001年，才與漢密爾頓合並。

由於地處湖濱，Stoney Creek社區風光秀麗，靜謐宜人。尤為難能可貴的是，雖然漢密爾頓是一座工業城市，但Stoney Creek卻是一個傳統的農業區，保留了自然的美景和野趣。居住在這片區域，幾乎不用擔心工業區的污染和喧囂，堪稱是一片工業城市裡的世外桃源。

在並入漢密爾頓之前，Stoney Creek就以出產水果而為名。每年夏天的Stoney Creek，都會呈現出綠蔭茂密，果木繁盛的景像。在近十幾年，這片區域甚至成為了尼亞加拉酒區的一部分，出產優質的葡萄酒和釀酒葡萄。

居住在Stoney Creek，幾乎不用擔心工業區的污染和喧囂，堪稱是一片工業城市裡的世外桃源

交通網絡：四通八達

Stoney Creek的交通也相當便利。QWE和Hwy 8兩條主干道橫貫其間。

從Stoney Creek出發，沿QWE驅車45分鐘左右，即可到達多倫多downtown；驅車半個多小時，可到達尼亞加拉瀑布；沿407公路驅車40分鐘，可到達皮爾遜國際機場。

房屋價格：遠遠低於奧克維爾

根據多倫多地產局的統計報告，2月份奧克維爾地區獨立屋的均價已經達到$1,137,100，較去年同期增長了25.33%。與之相比，Stoney Creek的房價僅相當於奧克維爾的一半！

根據漢密爾頓地產協會公布的數據，Stoney Creek二月份售出房源84套，均價只有$562,707，遠低於奧克維爾的房價。而根據MLS上的數據，Stoney Creek售出的房源，70%以上均是獨立屋。

除獨立屋外，二月份Stoney Creek在MLS上可查的交易還有半獨立屋，僅兩套，均價$383,300。而奧克維爾的半獨立屋均價則達到了$755,300。

二月份Stoney Creek售出Townhouse共18套，均價$468,230。而奧克維爾的Townhouse售價則位$599,500。

在居住環境相當的情況下，Stoney Creek的所有房源價格都比奧克維爾低上許多，獨立屋的價格甚至低了將近一倍。可以說，相比奧克維爾，Stoney Creek將是一片投資置業的寶地。

投資前景：有望超越奧克維爾

根據漢密爾頓地產協會的數據，今年二月，漢密爾頓所有房屋銷售均價較去年同期增長了27%，其中Stoney Creek的漲幅更是高達32%。而奧克維爾地區較去年同期的綜合增長指數，僅為25.74%。由此可見，在升值空間上，目前尚未達到飽和狀態的Stoney Creek具有極大的潛力。

而在投資方面，Stoney Creek還比奧克維爾多出一項優勢，那就是適合出租。這一方面來自於它的價格優勢，另一方面也得益於Stoney Creek所處的特殊位置。

從Stoney Creek出發，驅車20分鐘即可到達同樣位於漢密爾頓的麥克馬斯特大學；30分鐘左右可到達位於聖凱瑟琳市的布洛克大學。甚至經由QWE公路，到達位於奧克維爾的Sheridan College也只需要26分鐘。

此外，漢密爾頓作為加拿大老牌的重工業城市，在未來，將會和北部素有加拿大硅谷之稱的滑鐵盧地區一起成為加拿大的工業基地。屆時，漢密爾頓勢必將帶動周邊地區的經濟發展，吸引大量的人前來就業生活。而Stoney Creek作為這座工業城市中難得一見的“世外桃源”，也將在房價攀升、房屋增值的同時吸引到更多的租客。

Stoney Creek作為工業城市中難得一見的“世外桃源”，將在房價攀升、房屋增值的同時吸引到更多的租客

多倫多華人頂級經紀江曉清專欄全集

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經濟師建議安大略省開征房市炒家稅 | 加拿大

豐銀報告倡制訂2年賣房遞減稅制

加拿大豐業銀行（Scotiabank）首席經濟師帕洛特（Jean-Francois Perrault）與高級經濟師沃倫（Adrienne Warren）聯合發表報告建議，相比卑詩省府向大溫的外國買家加征物業轉讓稅政策，安省或大多地區可以考慮對房屋“炒家”征稅（house-flipping tax），以抑制炒房行為，這或許是在短期內抑制房價的更有效做法。

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經濟師建議安大略省開征房市炒家稅 | 加拿大 — 經濟師建議安大略省開征房市炒家稅

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多倫多房市價格飛漲已經令許多人擔心達到危機邊緣，不少加拿大和全球各地經濟學者都呼籲政府應該就此采取行動，有人建議首要行動是仿效卑詩省向大溫哥華地區的外國買家征收15%房屋購置稅。安省財長蘇善民（Charles Sousa）早前亦表示，他不排除采取這種做法。問題在於向海外買家征稅，只是顯著抑制了交易量，最近Teranet國家銀行統計顯示，該政策對抑制房價只能起短期效果。而安省及大多倫多地區，目前仍缺少外國買家在市場活動的準確數據。

豐業銀行首席經濟師帕洛特與高級經濟師沃倫，建議安省采取另壹種做法，就是對房屋炒家征稅。他們指長遠而言，抑制房價的方法是提高供應量，令供需平衡，但這需要很長時間，指征收炒家稅不失為壹個即時的快速辦法。他們聲稱考察現時房市供需狀況與房價上漲的速度，可以看到有炒家在其中活動的影子。

越早出售稅率愈高

他們解釋指，市場供需狀況可以由售出的房屋占總掛牌量比例（出售成交率）來呈現。傳統上出售成交率與房價漲速漲幅之間存在壹定關聯，如果按照傳統意義上的關聯，依目前的出售率，多倫多房價應該每年上漲15%左右，但實際年漲幅還要大致高出10個百分點，他們聲稱這就是炒家活動的跡象，因此認為征收炒家稅，可以是壹個過渡性質但快速見效的政策。

兩位經濟師指這壹政策，簡單而言就是要增加炒房的成本，但同時又不要過度介入房市自身的市場機制。其中首要壹點，是更嚴格加強對非主要住宅（non principal residence）房屋出售後資本增值部分的征稅（capital gains tax），這是抑制炒房的起步政策，其他更有針對性的政策也要盡快跟上。

他們指，有許多其他政策可以選擇，其中主要壹項是規定業主買進物業之後，又在過短時間內賣出謀利時，在資本增值稅外再征收壹層炒房稅。這政策可以由省政府推出，也可以由市政府推出。兩位經濟師未有在報告中建議應征收多少炒房稅，或是提出在多長壹段時間內再出售房屋，會被定義為“炒賣”而須繳交炒房稅。

不過他們提出了壹項概念，可以制訂壹個以兩年為標準、稅率遞減的稅收制度，概念指在買房之後兩年內賣出時，房主都要繳炒房稅，買房後越短時間內賣出，所要繳交的稅率越高。舉例而言，買房後6個月內賣出的人，稅率高過在壹年之內賣出的人；壹年之內賣出的人，稅率又會高過在18個月內賣出的人。

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（據星島日報）

漲！大多倫多房價又瘋漲暴力拉起全加拿大房價 | 加拿大

加拿大房地產協會（CREA）3月15日稱，加拿大平均房價在2月份上漲3.5%，為519,521元（加元，下同），該數據還是繼續受全國最大、交易最活躍的多倫多市場的影響，被不實地抬高。

多倫多目前獨立屋的均價已超過150萬元。在周邊地區，獨立屋的均價也已超過100萬元。在過去一年裡，大多倫多（GTA）的獨立屋均價增長了26%，公寓價格增長了近19%，周邊城市均價更是暴漲30%。

CREA表示，加拿大全國房屋均價，繼續受到大溫哥華地區及大多倫多地區（GTA）兩地房市的影響被抬高。大溫哥華地區過去一年中銷售大幅減少，對全國均價的影響比過去減小。

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漲！大多倫多房價又瘋漲暴力拉起全加拿大房價 | 加拿大 — 多倫多目前獨立屋的均價已超過150萬元，在周邊地區，獨立屋的均價也已超過100萬元

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如果不算多倫多及溫哥華兩個城市，全國房屋均價會下降超過15萬元，為369,728元。

2月份不是房屋銷售旺季，但CREA稱，全加拿大2月份的房屋銷量比1月份上升70%。同樣，該數據也是受GTA房市銷售強勁的推升。

GTA房市火爆，但在加拿大其它地方並非如此，潛在買家間的競爭沒那麼激烈，因此他們賣房需更長時間。

據CBC報道， CREA首席經濟學家克拉姆（Gregory Klump）稱，由於房源短缺，在多倫多及周邊地區，那些想換房的人，發現自己在競價戰中屢屢失利，索性就不再換房。他們不賣舊房，這導致市場房源更少，這造成惡性循環，也使首次購房者及想換房的人面臨無房可買的局面。

GTA房價上漲23%

CREA稱，在安省主要都市地帶的金馬蹄地區，房市火爆異常，房市出現了史無前例的供不應求現像。在多倫多地區，房價在過去12個月飆升了23%，達到727,300元。

滿地可銀行經濟學家卡夫契奇（Robert Kavcic）表示，在多倫多，現在可以說是過去至少30年以來，售房的最好時機。幾乎所有新上市的房屋都在當月內出手，表明房屋供應量遠遠不足。

多倫多市周邊地區的房市表現更為突出，像安省的貴湖（Guelph）、倫敦和巴裡（Barrie）這些城市在過去一年裡，房價暴漲了30%。

從總體看，周三CREA公布的住房數據顯示，加拿大的房市在同時上演著兩出戲，一出在多倫多上演，一出是在全國其它地方上演。

卡夫契奇稱，雖然每個房市都不同，但目前最緊迫的問題，是安省（不僅是多倫多）的房價漲速的問題。

國家銀行房屋價綜合指數

根據據最新公布的國家銀行房屋價綜合指數（Teranet-National Bank Composite House Price Index，CHPI）顯示，2月份的加拿大房價出現18年以來該月度的最大漲幅，主要是受到多倫多市場的影響。

多倫多市的CHPI漲幅引領全國，為1.9%，溫哥華為1.4%。在受調查的全國其它城市中，有7個出現下滑，哈利法克斯下滑1.9%，卡爾加裡1.3%，蒙特利爾為0.2%。

多倫多市居民住房承受力問題

最新價格綜合指數引發人們對大多地區火爆房市的擔憂。國家銀行高級經濟師賓索諾（Marc Pinsonneault）稱，多倫多面臨的問題最大。

賓索諾稱，多市公寓少，只占房屋銷售的26%，而其它類型住宅價格高昂，民眾的承受力已經成為一個嚴重的問題。

上周，安省財長蘇善民（Charles Sousa）公開表明，為冷卻GTA房市，將考慮效仿溫哥華，采取對海外買家額外征稅的措施。

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（據加拿大家園）

CIBC又彈老調講多倫多樓價叫政府增加房屋供應 | 加拿大

專家又彈老調講樓價叫政府增加房屋供應

加拿大帝國商業銀行(CIBC)發表報告，呼籲政府制訂政策，加大大多區市場上可租賃房屋供應量。

由CIBC市場投資部最新公布的「大多區可負擔住房：房屋租賃是壹個必要的解決途徑」(GTA Housing – Rent Must be Part of the Solution)報告指出，解決大多倫多地區的房屋可負擔問題，政府應出臺特別政策，大量增加用於出租目的的房屋供應量。

報告起草人、CIBC首席經濟學家塔利(Benjamin Tal)說：「大多區的住宅市場已經出現可負擔危機，政府需要發揮政策調節功能，另辟蹊徑找到解決方案。」

CIBC又彈老調講多倫多樓價叫政府增加房屋供應 | 加拿大 — 圖為多市市中心聖喬治街的出租柏文

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向海外房產買家徵稅辦法只能起到減緩房價過快上漲的作用，不是最終解決方案。我們應該增加市場上可租賃房源的數量，換句話說，政府應該建設更多的用於租賃的單元公寓。比如，為了鼓勵開發商加速開發用於租賃的柏文公寓，政府可以在土地開發費、HST等方面給以減免。

塔利還指出，「2016年租金平均漲幅12%，而租賃交易量下降了9%。較低的租賃交易量，壹方面是由於租金上漲導致的，另壹方面也反應出現在的年輕家庭更願意選擇長期穩定的租住房屋生活。政府應該鼓勵開發商開發建設壹批專門用於長期租賃的住宅提供給年輕家庭，解決他們長期居無定所的問題。」

（據加拿大家園）

學區好房價貴？【黃嵐地產榜】首次獨家大數據解讀 | 加拿大

不論在多倫多還是在北上廣深，好學區代表著高房價是不爭的共識。但是魔鬼在細節裡，對於大多倫多來說究竟好學校在哪裡？它們和房價又有著怎樣的關系？Daisy黃嵐為您帶來首份大數據圖文解讀。

首先讓我們回顧一下2016年大多倫多各區的房屋均價。下圖中顏色越深代表均價越高，可以看出King地區的均價最高（$1,289,683）、排第二、第三、第四的分別是Richmond Hill列治文山（$1,088,493）, Oakville奧克維爾（$1,018,151）, 和Markham萬錦（$963,793）。前四位中除了King是因為獨立屋豪宅特別多外，其他三個都是我們熟悉的擁有好學校的市鎮。

從學校來說，加拿大的教育體系從小學到大學分類較多。小學和中學的排名成為很多家長或者投資者考慮的因素之一，這其中高中的排名更是舉足輕重。【黃嵐地產榜】選取了安大略省排名前20%暨前120位的高中（總計676所高中），讓我們看看安大略省好高中都分布在哪裡呢？每個紅圓點代表一所排名前20%的高中，紅色越深代表排名越靠前。（見下圖）

我們可以看到，在安大略省境內大多倫多地區是絕對的好高中聚集區，其次是首都渥太華地區，再有就是學習氛圍濃厚的大學城滑鐵盧和倫敦地區（此倫敦非彼倫敦）

再聚焦細看下圖“大多倫多地區好高中的分布”，有圖有真相的【黃嵐地產榜】終於首次驗證了大多倫多地區好學區的房價明顯較高這一事實。

最後Daisy還想借本期主題和大家分享一則信息。約克區今年將有4所高中成為IB學校，而因此約克區的房價格局在悄然發生變化。為什麼這麼說呢？目前整個約克區只有Bayview高中一所IB學校，Bayview高中校區的房源炙手可熱。但由於房源有限，家長們不得不把目光放到IB學校以外的選擇。鑒於目前約克區的這4所學校IB課程正在准備就緒階段（4所高中的位置和2016年學區均價見下圖），Daisy建議有相關意向的家長和買賣雙方密切關注市場動向。

聲明：居外【名家專欄】已獲得黃嵐Daisy授權，可轉載、編輯【黃嵐地產榜】系列文章。

律師出身，多倫多金牌經紀黃嵐專欄全集

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