多倫多獨立屋一房難求早就已經不是新聞了,但每次一有新的好樓盤出來搶購的盛況還是讓人瞠目結舌。
萬錦市一個獨立屋樓盤，兩年前放盤時售價不足140萬，如今轉讓價已經爆漲了百萬。當年的樓花買家，以十幾二十萬元的首付為槓桿，短短兩年多就撬動百萬盈利，當然是樁好買賣。
於是為了搶到獨立屋樓花，有人不分酷暑嚴寒徹夜排隊，也有人花錢請人排隊，更有人不惜多花5萬元「入場費」優先認購。有地產從業員透露，一些特別出色或稀有的屋盤入場費，可以高達約屋價的5%，預計這個黑市價今年可能上漲至平均6萬元。
房地產市場業內人士聲稱：幾年前若約克區有新盤推出，很多人會提前一星期便開始架設營帳通宵達旦排隊買樓花，初期只要買家肯受累，排隊便能買到屋。
過了一段時間之後，很多人怕辛苦不願意自己排隊排足7日，於是「排隊黨」應運而生，有人擺放小椅子佔位置。但導致了不少爭吵甚至打架的情況發生，要勞動警察到場維持秩序。
其後發展商為杜絕「排隊黨」，實行每隔兩小時點名一次，以確定是買家本人排隊。多次混亂情況被傳媒和社交媒體披露之後，不少發展商乾脆取消排隊，改為向一些經紀發放部分配額(行內術語稱之為「籌」)。
地段越好「籌」價越高
該人士聲稱，初期一些有「籌」的經紀，因手上未必有客，於是將「籌」轉讓。業內人士聲稱，轉讓費3年前只是5,000至8,000元，但最近兩年由於樓市暢旺，這筆俗稱所謂「排隊費」升至2萬至3萬元。買家支付額外費用之後，便可以優先入內揀屋。
2016年初「排隊費」已經漲到5萬元，業內人士說，一些特別出色的屋盤「籌」價，更可以高至8萬至10萬元，約是屋價的5%，這些新屋位於市中心或地點很好;或是區內只剩下一幅地皮可供開發，很多人想遷居入住;又或是覺得當地很有投資價值，例如康山、烈治文山等。
據業內人士聲稱，這種情況越來越誇張，也反映樓市完全轉變為賣家市場，以前只是獨立屋有排隊費，但目前半獨立屋和鎮屋的新盤，也開始出現排隊費，只是費用較低。
公寓大廈新盤也有所謂「VIP經紀」，但由於單位數量多，市場上爭搶的情況不如獨立屋，所以沒有排隊費，只是優先挑選單位。業內人士說，多年前是發展商向經紀支付佣金，但現時是沒有佣金，買家尚要支付額外費用才有機會買新屋。
獨立屋開售每小時漲價1萬元
業內人士又聲稱，市場上的VIP經紀也是有真有假。發展商揀選VIP經紀的原則，是依據地產公司和地產經紀在過去幾年的銷售紀錄來分配名額。
一個新樓盤開售，據業內人士聲稱，利益最大的是內部認購(Builder’s Family and Friends)，支付「排隊費」的買家屬於第二輪，然後才輪到公開發售。
業內人士聲稱，目前情況尚未惡化至排隊先後次序出現不同價位爭搶的情況，不過有跡象顯示，發展商似乎也要從中分一杯羹，早前一個位於烈治文山北端約有50棟屋的新盤，以VIP方式預售，發展商開售後每小時漲價1萬元，換言之，上午最早入場的買家，與下午最遲挑選房屋的買家，樓價已相差逾10萬元，該新盤當天只賣剩不足10間屋，留待翌日公開發售予上網登記的准買家。
經紀指「排隊費」違規
對於房地產市場存在所謂的「排隊費」，運亨地產經紀黎宇昌表示，他知道有此情況，但個人從未經手，若有客人想買新樓盤，只會轉介予其他人。他表示，地產業有規定，經紀在任何情況下均不能以現金交收，必須經由地產公司出支票，「排隊費」屬違規行為，會被吊銷牌照;但他認為長遠而言，由於需求持續增加，排隊費只會越來越高。
據知業內曾有傳聞，一名有配額的經紀因客人遲到近兩小時，經紀在售樓處外等候期間，一名華裔買家趨前表示準備買3套屋，但只得一個配額，自稱手上有15萬元現金，讓經紀開價轉讓配額，不過該華裔買家最終被經紀拒絕。
若樓盤爛尾，「排隊費」則打水漂
買家支付「排隊費」要冒相當高風險，黎宇昌表示，雖然可優先揀樓，但若最終未能買到心儀房屋，「排隊費」不會退回;如果發展商破產或其它原因，道致樓盤爛尾或無法成交，「排隊費」則如「肉包子打狗」一去無回。
安省新屋均有保險，主要是保障訂金，惟因「排隊費」不屬於訂金或首期的一部分，全部是現金交易，當然也沒有任何收據，因此若樓市逆轉或發展商出現問題，即使提出民事訴訟，也無法追討這筆款項。
黎宇昌稱，數年前也有一些小型發展商眼見房屋價格飆升，於是將尚未動工的樓盤屋價提高近20%，若業主不願加碼，只能取回訂金和些微利息。發展商合約通常含有一些有利發展商的條款，即使經民事訴訟取得賠償金，扣除律師費之後，可能反而不如樓價升幅。
他聲稱，發展商現時已經直接將屋價提高至兩年後交吉時的預 期市場價格，以前新屋樓花售價是較現貨為低，但目前是樓花價格反而比現貨高，因為發展商是以將來的市價計算。
由於樓花價格較現屋貴，黎宇昌說，也帶動了二手樓市的升幅。發展商通常將一幅地皮分成數期興建出售，由於樓價上升，因此第一期的屋價，可能與後期的價格相差數十萬元。一般樓花要一年半至兩年交吉，當第一期新屋尚未成交，而發展商仍在開售時，首批買家帳面上已經「賺」了30至40萬元，於是出現樓花轉讓和炒樓的問題。
稅局嚴查「轉讓獲利不納稅」
大多倫多地區的樓價以往每年平均升幅約為4-6%，最近兩年的升幅為15-20%，換言之兩年前入貨，到今日尚未成交，但已經升值35%至40%。黎宇昌稱，買家可以用10萬元訂金，賺取30萬元的利潤，相當於變相鼓勵炒樓。
他又聲稱，法律上第一個買家尚未成交，因此政府田土廳沒有紀錄，只是發展商的檔案有資料顯示買家曾經未成交前轉讓物業，很多轉讓樓花的人沒有報稅，稅局近年派人專門向發展商索取這些樓花轉讓的交易紀錄，向未交稅的人發信追討。
Condo市場「買籌」不多見
據廿一世紀嶺先地產樓花專家Ken Yeung表示，購買鎮屋或獨立屋新屋盤的「買籌」潮流，並未延伸到Condo市場。他指，主要原因在於供應問題，一個Condo樓盤可能有數百甚至逾千個單位出售，而且在同一時間，甚至同一地段亦可能有多個樓盤在發展及開售，在供應充足的情況下，沒可能出現獨立屋或鎮屋要花數萬元買籌才能優先買樓的情況。
Ken又指，由於目前Condo單位需求亦不錯，所以發展商基本不需要利用削價來吸引買家，只是在一些樓盤出售到一定程度要推出貨尾時，才會提供一些優惠，目的是盡快將貨尾出手，優惠可能是減一萬元樓價、送儲物室或保證兩年租金等。
他強調很多人以為「掃貨尾」可佔到好處，但貨尾單位通常在樓層、朝向及面積大小方面都很少有選擇，同時一個樓盤的呎價在開盤時是最低的，隨後就會漸漸上 升，發售到要出售貨尾時，可能已經是開盤兩年之後，餘下單位售價亦隨時日水漲船高，就算發展商將樓價減一萬元促銷，但單位可能已較開盤時漲價了幾萬元。
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（據加拿大家園）
