学区房 – Page 7

康涅狄格——比鄰紐約和波士頓的美國教育之鄉（一）| 美國

康涅狄格（康州）位於美國東北部，比例紐約州，馬塞諸塞州，以及羅德島周。康州人口在美國排名僅排名29，但是在2017年US News全美高中排名中名列第四¹，在WalletHub網站2016年各州教育系統的分析評估中排名第三²。

讓我們來了解一下康州的經濟發展，教育系統，以及著名的學區。

美國制造的起源地之一

康州是美國傳統工業重鎮，有悠久的制造業歷史。州內信息工業、金屬制造、航天、運輸、電子、計算機、造船、國防工業、生物科技、醫藥化學、工具機械及儀器設備等產業發達。另哈特福德是美國保險業的“首都”。產值的產業為：金融保險、房地產、制造業、健康醫療、耐用材料。康州以高科技為主的軍事工業很發達，素有“美國兵工廠（Arsenal of the Nation）”之稱。由於康涅狄格州條件優越，大公司如Xerox，Uniroyal，United Technologies，Aetna，Hartford Financial Services，TOSCO，TENNECO及NEBCO EVANS等公司總部均設在本州。在川普提出“買美國貨，聘美國人（Buy American and Hire American）”，口號推出之後，針對興發制造業的稅收優惠政策和投資等無疑會進一步促進康州制造業的發展。

哈特福德（Hartford）

哈特福德是康州的首府。城市歷史悠久，是注明美國小說家馬克吐溫以及詞典編纂家諾亞·韋伯斯特曾經居住和創作的城市。除了金融保險和制造業，也是州內高等教育的重要城市。康州大學（University of Connecticut）的法學院和醫學院位於哈特福德近郊，2017年夏季，康州大學更多的本科學院要從主校區Storrs搬入到哈特福德市中心。這也為當地房地產帶來更多的機會。

另外Trinity College 是一所歷史悠久的私立學院，在全美文理學院排名第38，性價比排名33³。哈特福特郡還有諸多大學，University of Hartford、University of Centeral Connecticut、University of St. Joseph、Tunix College和Goodwin College等。

值得一提的是，2016年獨立住宅的售價平均在237,700美元，和距離僅僅兩個小時的紐約和波士頓，可謂是非常低廉的生活成本，同時擁有優質的生活和教育質量。

紐黑文（New Haven）

紐黑文是的耶魯所在地，距離紐約只有一個半小時車程，是康涅狄格州中南部工商業城市、對外貿易港口。在過去的幾十年間紐黑文經歷了重大的經濟發展，使其從一個工業和港口城市，過渡到一個重要的文化和旅游中心。在過去的20年間，許多科技和生化公司及耶魯的其他產業給紐黑文帶來了新機會與發展。

另外，距離紐黑文不遠的城市哈姆頓（Hamden）的昆尼皮亞克大學（Quinnipiac University）規模精小，2015年在校本科生約為6500名，研究生約為2500名。班級平均人數為25人，師生比為1：16。連續多年入選《美國新聞與世界報道》和《普林斯頓評論》的最佳大學名單。

根據2017年Berkshire Heathway第一季度的房地產市場報告，紐黑文郡獨立住宅的房屋平均售價為231,300美元。公寓的售價比上個季度有10.2%的增長，公寓的平均售價要從138,300美元到161,600美元，這和紐約和波士頓頂尖院校的學區房相比，投資的門檻要的低得多。

注：

https://www.usnews.com/education/best-high-schools/articles/how-states-compare
https://wallethub.com/edu/states-with-the-best-schools/5335/
https://www.usnews.com/best-colleges/trinity-college-1414

康州教育文化與房地產專家欒雅雯專欄全集

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拖家帶口來美國愁的還是學區房 | 美國

前幾天有個朋友在諮詢我小孩出國讀書的事情，想初中就把孩子送過來。

“這也太早了吧”，我心裡一陣嘀咕，“國內學校不是很好嗎？”

可是朋友跟我說，她孩子成績很一般，將來在國內肯定上不了好大學，還不如提前送出去，在美國上個中等偏上的大學幾率也會高很多，而且美國中等偏上的大學的含金量也可比中國一般大學高太多了！

想想確實有道理，不過現在父母為了子女的將來可真是操碎了心！

我還在感慨中呢，朋友接下來就開始佈置任務，囑咐我幫忙搜房子、搜學校，她要給孩子提前佈局了 …

好吧，我花了好幾個小時幫她整了一個攻略，如果您將來也有送孩子出國讀書的打算，這份攻略您也可以好好看看！

1、如何選學校？學區房值得購買嗎？

咱們國內都在談好學區，美國更是這樣，因為好的學區和差的學區真是天壤之別。我有朋友在一所很差的學校教書，那所學校差到什麼地步呢？這麼說吧，老師在那上課都是戰戰兢兢的，因為，學生甚至都會罵老師的。經常有老師課堂上受了委屈回到辦公室後趴在桌上哭泣 …

但是好的學區呢，學生的家庭背景普遍都很好，父母、老師的要求很高，因此學校的學習氛圍也很好，當然了，競爭也會超級激烈的！

為了區別學校的好壞，美國人還特地做了一個學校評級系統，我們選學校之前，都是先去這個系統查一下學校的情況。

這個系統的網址是https：//www.greatschools.org/，它裡面給每所學校都做了評分，分數從1到10，分數越高表示學校越好。

我搜了一下我們公司附近的學校，這兩所一個7分，一個8分，還算OK，

再看下面這所學校，同樣也是在公司附近，但是評分只有2分，低得可憐，

所以，不要迷信美國學校，學校也是分三六九等，差距很大的，有時候就算是一街之隔，學校評分就有天壤之別！

2、學校的多元化

華人來美國上學，除了學業之外，還要關心一個種族多元化的問題。雖說美國宣傳人種平等，但是華人學生在校園被別的種族學生歧視的事件還是很多的。

所以，給孩子學校，也得看學校的種族分配，儘量選擇多元化一些的。

查學校人種的種族分配也是通過上面提到的greatschools這個網站，裡面專門有一項是Race（種族）表。

下面這張圖是我們公司附近一所小學的人種分配，從圖裡面能看到，這所學校基本上都是亞裔和白人，其中亞裔佔絕大多數85%，白人佔6%：

上面這所學校已經基本被亞裔佔領了，但這還不是最誇張的，我家娃上的第一所學校那才是誇張，全校基本上都是亞洲人，白人在那裡是少數民族，而且最關鍵的是，學校裡絕大多數都是印度孩子，連帶著我家娃英語都有印度口音了，說話都帶著印度式的捲舌頭。記得我家娃2年級班上，印度人佔60%之多，我們戲稱這個學校的族裔分類應該就是印度裔和非印度裔的區別了。後來實在架不住，只好給娃換了一所學校 …

所以，找學校，一定要找多元化一些的，有白人、有華人，這樣的學校種族融合度高，不太會有種族歧視的事件發生。而且多一些亞洲人的好處是，亞洲人普遍愛學習，整體學習氛圍會很好。

亞洲孩子的成績好到什麼地步？咱們看一所小學的成績對比圖就能知道：

dPL0-fykcppx9876544 — 在同一所學校，接受同樣的教育，亞洲孩子的成績是白人孩子的近乎2倍

上面這張圖顯示了數學成績，亞洲孩子的均分是97%（數字越高表示成績越好），而白人孩子的均分才50%。這可是在同一所學校，接受同樣的教育，亞洲孩子的成績是白人孩子的近乎2倍。

因此，一般評分高的學校，亞裔孩子都會多一些（他們會拉高學校的成績排名），所以說選評分高的學校，學習氛圍好，種族歧視也會少。

3、學區房

當然學校不是隨便選的，每所學校也都對應一個片區，住在這個片區的孩子才可以上這所學校，這就是我們所說的學區房。當然這些都是針對公立學校，私立學校可以任意報名，沒什麼學區房之說的。

美國這邊學區房的規定是，只要你在入學前一天住在這個房子裡，那麼孩子就可以報名上對口的小學，無論是買或是租都可以，沒有國內什麼必須購房，而且還得住滿 X年才可以入學的規定，這點倒是很人性化。另外，所有公立學校都是免費的，教學免費，課本免費，甚至包括一些課外用的學習網站，學校也都會買來給學生用。

這也是為什麼很多人要來美國讀書的原因，但也並不是每個人都能享受這種福利，父母必須有在美國的合法身份證明才行，比如綠卡啊、工作簽證啊、訪問學者簽證啊等等，來美國最常用的旅遊簽證可就不行了！

但是，特別好的學校，無論是公立還是私立，報名都得提前，因為報名的人很多，學校很快就塞滿了。我當時給憨憨報名的第二所學校，也是一所不錯的學校，但是因為當時學生人都滿了，我們足足在Waiting list上等了半年之多，才排到一個空缺補了進去。

（據新浪教育專欄：憨爸在美國）

溢價率超90%！新西蘭學區房價格不輸國內大城市 | 海外

昂貴的學區房並非中國大城市的專利，新西蘭同樣如此。壹項新的調查顯示，新西蘭壹些優質校的學區房價高得驚人，個別學區房溢價超過90%。

最近，Homes.co.nz對新西蘭各大城市的學區房價格做了調查，將學區內的HomesEstimate房價中位數與所在地區的房價中位數做比較，得出學區房的溢價率。

調查發現，溢價率最高的學區房位於奧克蘭Epsom Girls’ Grammar學區，售價較當地其他房產的價格高出90.5%。換句話說，如果周邊地區的房價中位數為100萬紐幣，那麽Epsom Girls’ Grammar學區內的房價中位數則達到190.5萬紐幣，令人咋舌。此外，Glendowie College的學區也“不甘示弱”，學區內房產溢價率為64.43%。

與上述兩所學校相比較，傳統名校奧克蘭文法學校（Auckland Grammar）學區房溢價率只有41%。

Homes.co.nz數據分析師Tom Lintern認為，出現這種差別的原因，是統計數據中未考慮各個區域房產類型的差異。“調查中引用的HomesEstimate房價中位數，涵蓋了所有的房產類型，奧克蘭市區內壹些價格較低的公寓樓也納入其中，拉低了奧克蘭文法學校的學區房溢價率。”他說，“奧克蘭文法學校的學區延伸到CBD，包括部分昆街，這裏有大量面積較小、總價較低的公寓。”

Epsom Girls’ Grammar學區房溢價率超過90%

奧克蘭之外，Rototuna Junior High School學區房溢價率為43.75%。基督城男校（Christchurch Boys）學區房溢價率為35.85%。

“Rototuna Junior High School的學區房溢價率是漢密爾頓公立校中最高的。這片區域新建了不少房子，加上河濱兩岸的新房，其房價中位數較漢密爾頓全市中位數高出40%。”Homes.co.nz發言人Jeremy O’Hanlon說。

這些學區房價格為何這麽高？O’Hanlon認為，這是壹個“先有雞還是先有蛋”的問題，“很難說學校的質量對房價帶來多大影響，”他說，也許有其他讓房產增值的因素。“我們只是讓父母了解到送孩子進某壹所學校需要付出的房產溢價。”

另外O’Hanlon提醒，如果妳想避開這些學區房，就可以省去這些不必要的溢價，尋找相對便宜點的房子。

房地產研究院首席執行官Bindi Norwell也稱，奧克蘭壹些學區房價格上漲迅速，遠超奧克蘭平均房價漲幅。過去三年，奧克蘭房價中位數上漲了40%，但奧克蘭文法學校、Mount Albert Grammar、Rangitoto College和Westlake Boys學區內的房價分別上漲了48%、59%、42%和41%。

但他也認為，學區只是房價上漲的因素之壹，地段、與奧克蘭CBD的距離、交通狀況同樣重要，並且成為不少購房者首先考慮的因素。

“奧克蘭交通狀況很糟糕，不少買家寧願選擇地段合適但貴壹些的房子，送孩子到私立校讀書。我聽說壹些買家已經不考慮（奧克蘭）東區了，而是寧願去Remuera。”Norwell說。

新西蘭學區房溢價率排名

Epsom Girls’ Grammar – 90.52 per cent
Glendowie College – 63.43 per cent
Takapuna Grammar School – 61.29 per cent
Macleans College – 58.75 per cent
Selwyn College – 49 per cent
Rototuna Junior High School – 43.75 per cent
Rangitoto College – 41.55 per cent
Auckland Grammar 41.21 per cent
Westlake Girls’ High School – 37.72 per cent
Albany Senior High School – 37.31 per cent
Christchurch Boys’ High School – 35.85 per cent
Kaiapoi High School – 34.35 per cent

（據新西蘭天維網）

因留學生猛增馬德里學區房租金飆升為西班牙最貴 | 海外

據西班牙《歐浪網》報道，暑期到來，許多身在馬德里的留學生都開始面臨換房子的問題，與此同時，大批量即將來到馬德里的新學生也面臨著找房的問題。不少人表示，與前幾年相比，近一年馬德里的房子較為難找，尤其是價位和房屋條件都合適的房子更是在留學生群體中變成稀缺資源。

殊不知，留學生群體本身就是馬德里部分學區房的價位推手之一，留學生數量的不斷增長讓部分區域的房屋供不應求，價格不斷走高。據相關消息，馬德里目前已經成為西班牙全國房租最貴的城市。

西班牙租房網站統計顯示，馬德里一間臥室的月租金平均值竟然已經達到了482歐元，在成為西班牙“房租最貴城市”的同時，馬德里也是全國可租用房屋最多的城市，有14.78%的房屋打出廣告進行租賃。盡管如此，依舊是供不應求，因為有租房需要的人口占馬德里人口的24.73%。

部分房屋租賃中介表示，正是市場供求的不平衡狀態，導致了馬德里與巴塞羅那兩座城市房屋租金的上漲，除了馬德里之外，巴塞羅那的租金漲幅也不可小覷。

某房屋租賃中介的咨詢師對此評價到：“在一些大城市中租房居住，無論是共享一套公寓還是獨自租賃一套房屋，租金都在近幾年變得越來越高，與此同時，市場上可租賃房屋正在減少，而租房需求卻在不斷擴大。”不少留學生表示，為了上學方便，更傾向於居住在Moncloa、Francos Rodriguez、Guzman el Bueno等區域，而這些區域目前的房租也比前兩年高出不少。

據房屋中介向《世界報》透露，以地鐵站站點為依托，對馬德里各區域的房屋租金進行評估後，現在，馬德里租金排名前十位的是Francos Rodriguez、Guzman el Bueno、Ciudad Universitaria、Serrano、Moncloa、Santiago Bernabeu、Colombia、Metropolitano、Pio XII和Islas Filipinas地鐵站附近區域的房屋。

另一方面，馬德里最為經濟實惠的租房地點主要分布在南部，例如Villa de Vallecas區域的臥室平均租金僅為284歐元，此外，Villaverde Bajo Cruz、Juan de la Cierva、San Cristobal、El Bercial、Ciudad de los Angeles和Getafe的房屋租金也相對更加接地氣。

與馬德里相反，Lugo的臥室租金價位全國最低，每間臥室每月的租金平均值維持在187歐元，此外，Caceres、Badajoz和Teruel等地的臥室月租金平均值也都在210歐元以下。

（據中國僑網）

英國選房攻略：如何選到適合自己的房子？

英國作為老牌投資國之一，一直是買房者心中理想的投資聖地。去英國買房，首先重要的一步就是要選房。面對英國各式房屋類型，如何選到符合自己需求的房子，並不是件容易的事。本期，居外網整理一系列去英國選房的技巧、攻略，供大家參考。

英國選房攻略：如何選到適合自己的房子？

Part 1 英國房屋類型

中國人對房產物業的概念理解似乎很單一，大陸統稱為房子，中國香港人稱之為樓。然而到了英國之後，英國房產物業的概念可就變得多元化了。房子不再是單純的房子，而是被劃分成了兩大類:別墅(House)和公寓(Flat)。>>>詳細

Part 2 在英國買房，選房時要考慮哪些因素？

1、選地段

買房首先選的是Location，也就是地段。隨身帶着一個小本子，上面記錄著有意向的街道的情況，比如街道是否乾淨（可以看出衛生情況和居民素質）、街道上多數是些什麼人在活動（可以觀察出大致的人員構成，推斷是否安全）、各家的花園是否整潔、是否常修理（可看出居民素質和相處程度）等等。

2、買房，安全第一

中國人買房子講求地段，交通便利、人口眾多的地方，才是“旺地”。英國人卻不大喜歡人太多的地方，認為這種地方治安容易出問題，他們把房子周邊的安全情況看得比什麼都重要，不但自己親自做卧底去打探詢問，甚至還要動用到警察。

3、攀談挖老底

找人詢問攀談，對你了解一個樓盤很重要。找住在那條街道上的居民和便利店的老闆問了問當地的治安狀況和人員構成情況，也可以到警察局找到警察，具體詢問關於這個地方更多的詳情。

4、廚房比客廳更重要

選好了地點，剩下的就是比較屋內的情況了。英國人對廚房要求很高，布局要合理，裝修也很講究。即使只是花6000英鎊裝修，英國人也會把3000－5000英鎊花在廚房裡。另外，廚房裡的組合櫃也是考慮的重要元素之一。

5、花園、庭院越大越會升值

許多的英國人喜歡養花和養寵物，於是，大大的花園就成了他們擇房標準。在英國，判斷一個房子是否好，其中一條就是看它有沒有花園、庭院。一個有花園、庭院的房子的價格肯定高。

相關閱讀：我在英國購房之如何選房

Part 3 如何選購英國的學區房

英國學區房：申請公立學校的必備條件

在英國，學區房通常指的是住戶的學齡子女能夠輕鬆地就近申請到Outstanding(優秀)，至少能夠申請到Good(優良)的公立小學、中學的居住房產。如所在區域有需要考試的重點中學學區就指的是有資格報考該學校的居民區。>>>詳細

英國哪些學校周邊的房產性價比最高？

由於房價較低且教學質量位居前列，英國West Yorkshire被評為對學生家長而言性價比最高的學區。想要在英國頂級的國家公立學校學區購買一套房產，其額外花費幾乎與請私人教師單獨教育一樣昂貴。據統計，全英國優質學區的房產平均價格要高於周邊地區28%。>>>詳細

Emoov綜合房產銷售數據和學校GCSE評出的Top10英國高中

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選擇學區的考量因素：學校、交通、投資價值

1、先確定學校

英國的每個區都會有政府官方網站，客戶找到地區政府官網後，可以通過網站上Education and Learning(教育與學習)頁面，找到符合學生年齡層的學校。

2、學區的地理交通

如果您不想住在遠離地鐵交通網的地方，花費巨大的通勤成本，就得多留心學校的地理位置。以下幾處學區雖然擁有頂尖中學，但是遠離市中心，通勤上會受一定影響。>>>詳細

3、學區的投資價值

除了考慮學校教學水平，投資者還應考慮每處學區的升值空間與投資價值。一份來自漢普頓研究分析師David Fell的報告顯示：無論經濟發展趨勢如何，一個優質學區的總是會吸引無數買家前來。而這些學期的房產價格都不會下跌。

相關閱讀：留學住哪兒？英國2016學區房大盤點

名家觀點

鎖定倫敦最好的公立中學學區房房價全解讀

學區房對於許多買家來說都是投資自住兩相宜的選擇。不管是為以後子女教育問題而提前打算，還是打投資出租用，優質的教育資源向來都是買家購買房產最重要的考慮因素之一。>>>詳細

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8月更新！倫敦12大Buy to Let房產投資潛力最大的高校校區揭曉。倫敦政治經濟學院（LSE）周邊成為房屋房價和租金最高的區域，投資潛力位列榜首；倫敦瑪麗皇后學院（Queen Mary）緊隨其後。>>>詳細

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在英國如何選購學區房？

英國學區房：申請公立學校的必備條件

在英國，學區房通常指的是住戶的學齡子女能夠輕鬆地就近申請到Outstanding(優秀)，至少能夠申請到Good(優良)的公立小學、中學的居住房產。如所在區域有需要考試的重點中學學區就指的是有資格報考該學校的居民區。

按照英國的現行制度，任何能夠在英國合法長期居住者的學齡子女，無論是租房還是購買房產居住的，都能夠在所居住的地方政府申請就近的公立學校。如果來英國就讀私立學校，則沒有居住區域的要求或限制也就不存在私立學校的“學區房”概念。但是，就近選擇住所仍然會提高留學生活的便利程度。

就低齡留學而言，超過八成華人家長們將子女教育作為購房置業的首要因素。以倫敦為例，家長們會選擇到諸如布羅姆里區(Bromley)、里士滿區(Richmond)、金斯頓區(Kingston)、哈羅區(Harrow)、巴納特區(Barnet)以及溫布爾登(Wimbledon)、薩頓(Sutton)等優秀的公立學區。

>>>英國置業百科：英國購房流程|英國房貸申請|英國房產稅費

英國哪些學校周邊的房產性價比最高？

由於房價較低且教學質量位居前列，英國West Yorkshire被評為對學生家長而言性價比最高的學區。想要在英國頂級的國家公立學校學區購買一套房產，其額外花費幾乎與請私人教師單獨教育一樣昂貴。據統計，全英國優質學區的房產平均價格要高於周邊地區28%。

英國著名的房產中介eMoov通過綜合房產銷售數據和學校GCSE成績對房價的影響進行評估，來確定哪些學校周邊的業主在享有一流的公費教育同時又不必承擔過高的購房壓力。根據eMoov的排名評估結果，位於West Yorkshire的Heckmondwike Grammar School的表現最為突出，該校98%的學生可以取得GCSE測試A*-C級的成績，同時周邊的平均房價為113507英鎊。根據eMoov的分析，對於Heckmondwike Grammar School而言，考取GCSE的一分，對應的房價為184英鎊。與英格蘭地區GCSE成績的每一分所對應的514英鎊房價相比，要便宜許多。

該研究指出，英國排名前5的學校中有2所都位於伯明翰，分別是排名第2的King Edward VI Handsworth School和排名第4的女校King Edward VI Five Ways School。利物浦的The Blue Coat School排名第3，該校100%的學生可以取得A到 C級的成績，且平均房價僅為138055英鎊。

綜合來看，排在前五名的學區分布在Heckmondwike、伯明翰、利物浦和Halifax。

由於首都倫敦地區的房價高昂，倫敦的學區排名並不理想。位於Kingston upon Thames的Tiffin Girl School，是全英範圍內GCSE成績最好的學校，但是由於該學校周邊房價高達929,948英鎊，在房產與學區的綜合排名中被排除在前50的隊列。

該調查的統計顯示，22%的家庭為了確保孩子入學會搬遷至學校附近，而14%的家庭會在他們的孩子到達入學年齡前，提前在特定的學區購買房產。

Emoov綜合房產銷售數據和學校GCSE評出的Top50英國高中

選擇學區的考量因素：學校、交通、投資價值

和國內許多家長一樣，英國家長在對待子女的教育問題上，也常常是不計成本的。在英國，許多父母也會不惜一切代價，讓他們即將升入中學的孩子有資格入讀英國的頂尖中學。倫敦區域報刊Evening Stander最新的研究報告顯示，優質學區周邊三居室或以上的房子價格差異巨大。如位於Marylebone區教學質量“優秀”的Ark King Solomon Academy 中學附近的房價從高達248萬英鎊，而位於Wallington 區教學質量同樣備受好評的Wilson’s boys’ school，房屋均價在40.6萬英鎊左右。

同樣是教學質量“優秀”的校區周圍房價差距如此之大，學生家長應該如何選購學區房？

1、先確定學校

對於廣大“孟母”來說，在選擇學區房之前，首先要明確目標學校的位置。而這一點英國從政府到商業機構在數據統計和共享方面都已經非常完善和成熟。在英國尋找當地的重點學校工作，程序上面相對比較透明，也比較容易。

英國的Bromley、Kingston、Barnet、Richmond、Harrow 以及Wimbledon都是優秀學區，也是80%家長的首選。此外，在倫敦以外，牛津、劍橋等地區也是最受關注的學區。

英國的每個區都會有政府官方網站，客戶找到地區政府官網後，可以通過網站上Education and Learning(教育與學習)頁面，找到符合學生年齡層的學校。

2、學區的地理交通

如果您不想住在遠離地鐵交通網的地方，花費巨大的通勤成本，就得多留心學校的地理位置。以下幾處學區雖然擁有頂尖中學，但是遠離市中心，通勤上會受一定影響。

High Barnet 地區有一間教學水平優秀的男校Queen Elizabeth’s School。該校位於Northern line上的5區，雖然位於倫敦郊區遠離市中心，但是周邊基礎設施完善，所以平均房價在£650,000

Finchley區的St Michael’s Catholic文法學校，在距離鎮上幾站遠的地方，同樣位於的Northern line上。優質學區的原因使這裡的房價稍高於其他倫敦4區的地區，平均房價為£765,000。

而學生成績最好的中學是位於倫敦市郊區Hampstead Garden的一所女子中學——The Henrietta Barnett School。地處偏遠的倫敦郊區，附近並沒有地鐵站。但此處一套鄉村小屋風格的房產平均價格仍然高達137萬英鎊。

而Northern line 3區的Golders Green，上下班高峰期時段交通總是異常繁忙。該學區內基礎設施建設的非常完善，有許多味道不錯的餐廳和咖啡館。加之Henrietta Barnett’s 作為名校聲名遠播，學校內所有學生GCSEs的數學和英語水平都較高，想在這個學區購買一套三居室的房產平均需要支付£800,000-£825,000。

3、學區的投資價值

除了考慮學校教學水平，投資者還應考慮每處學區的升值空間與投資價值。

位於倫敦Orpington地區的優質女校Newstead Wood School就是一個非常不錯的選擇，一年內的房價漲了15%，平均房價達到£508,180；五年內連續升值，漲幅達53%。

而位於倫敦東南部的Townley文法學校附近的房產除了經濟實惠，還兼具很大的升值空間。最新報告顯示：Bexleyheath的房價在去年飆升16％，過去五年增長了45％。

而五年內漲幅最大的學區當屬Tiffin女校周邊地區。該學區位於Kingston，學區內的房產價格五年漲了65%，現在平均房價在£929,948左右。

一份來自漢普頓研究分析師David Fell的報告顯示：無論經濟發展趨勢如何，一個優質學區的總是會吸引無數買家前來。而這些學期的房產價格都不會下跌。

根據上述幾點，投資者可以根據自身情況綜合考慮房價、交通、投資價值來選擇一個優質學區進行投資。

（據英國教育思維）

紐約為何一直這麼美？（上）| 美國

導讀：一起透視不一樣的紐約，看看紐約房地產的發展對社會的影響。

眾所周知，紐約不但是美國第一大城市，而且也是多種行業的首都。真所謂羅馬不是一日建成，紐約今天的成績得來不易。如果您在過去十年裡游覽過紐約的話，您可要重新認識這座美麗的大都會，因為房地產的發展改變了城市的面貌。

花園城市

許多國家都搶先的打造花園城市的美譽。如果想要把紐約打造成為”花都”是一件很艱難的事，因為紐約面臨種種問題如：人口增漲、房屋短缺、最低薪資的漲幅等。在房地產蓬勃的時代也帶動了公共空間的發展和美化。紐約市到處都有具有歷史的公園，最有名的則是曼哈頓的中央公園。在一個土地昂貴的大城市裡能夠保留如此大片綠油油的公園是在1857年開始所建，每年吸納大約4000萬游客到來，真是前人種樹後人乘涼，這也表示美國人民數百年來對環境的保護，令人驚嘆。紐約有四季分明的氣候，這裡的公園在不同的季節裡會有不同的活動，同時也為紐約帶來舒適的居住環境和淨化心靈。擁有美麗綠化公園景觀的公寓一般都成為房子的賣點，增值率也會提高。

這朝向麥迪遜公園的公寓，售價為6,600,000美元。持有業主是著名的電視主播Lester Holt。

IMAGE02 (600x383) — 240 FORSYTH STREET新房

位於中國城附近的下西城區也可見到綠油油的公園，這也是240 FORSYTH STREET新房賣點。

說到最貴的公園景觀莫過於面向紐約的中央公園了。這公寓可讓你見證一年四季的變化。

教育

秉持著再窮也不能窮教育的觀念，政府利用大部分所得的房產稅投資在教育設施方面。如果想要居住在學區房，就得承擔較高的房產稅。如果想要得到高質素的教育就必須從踏實的學術風氣開始。紐約多處設有公共圖書館、博物館和體育中心等，這可見振興教育一直是紐約政府最注重的課題。這座城市不但吸引人才而且也培育出許多精英促進經濟繁榮。紐約有很多有名的高等學府如：紐約大學、哥倫比亞大學、帕森藝術學院等。這些大學吸引了來自世界各地學者的到來。紐約曾出現過由學生帶動房地產的趨勢。早在2005年期間，位於布魯克林的威廉士堡是一個不起眼的工業區。因為當時租房價格便宜和地鐵線接近紐約大學和帕森藝術學院，許多大學生選擇聚集在哪裡。之後大學生在當地也興起了布魯克林的藝術風格，威廉士堡的房子的需求量大增也吸引了許多開發商在那興建高級公寓。經過多年的開發和改變威廉士堡不但成為了增值率最高的區域而且也是吸引旅客的藝術區。

充滿生活藝術品味是威廉士堡的特色：

簡約的工業風是威廉士堡的居家潮流：

下一篇的【紐約為何一直這麼美？】我將帶領大家研討科技及藝術對城市的發展。這些工業為不但讓城市帶來了投資機會和精神糧食，也讓紐約成為一個獨特的城市。

紐約房地產銷售精英Anthony Tam專欄全集

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海外置業常見的四個大“坑”，買房時一定要注意！

國內樓市調控的不斷收緊、對人民幣貶值的擔心，使得越來越多的國人將目光投向海外房產市場。據胡潤研究院與萬國置地1月份聯合發布的《2017中國高凈值客戶海外置業展望》指出，有接近一半的中國高凈值人群將海外房地產投資作為最主要的目標。不過，海外置業真的像多數廣告中宣傳的那樣輕鬆簡單、安全可靠嗎？如果你是首次去海外買房的小白客戶，那下面這四個在海外買房時常見的“陷阱”，你一定要注意了！

陷阱1：買房送移民？

在海外置業的人群中，不少購房者是受到移民需求所驅動，他們希望購買房產以後則能獲得外國居留的資格，也就是所謂的綠卡。

在國內的個別城市有買房以後可以申請當地戶口的政策，這對於購房者來說是一個比較重要具有吸引力的重要信息。在大量房產及移民中介的渲染下，很多購房者認為這一政策在國外同樣適用。但事實上，基本上所有西方的發達國家，如美國、澳洲、加拿大、英國等都不存在買房移民的政策。

南歐部分國家如希臘、西班牙、葡萄牙等，為緩解經濟低迷狀況，推出了吸引海外投資的移民政策。但此類項目移民也有一定的門檻要求，並不只是簡單的買了房子就能馬上移民，因此買家在買房前一定要先了解清楚當地的移民政策。

真實案例

丁先生最近通過某中介機構，花500多萬元人民幣，在西班牙購買了一套房產，以為買了房子就可以加入西班牙國籍，“一隻腳踏入歐洲”，以後孩子在國外讀書的選擇更多了。但專業置業機構告訴他，要想拿到永久居留權或者入籍，一定要在當地居住，永久居留要連續5年每年住滿半年，而入籍要連續住滿10年。

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陷阱2：買了學區房就能上名校？

在國內買房時，父母考慮到孩子的教育問題，往往會考慮去名校周邊買學區房，但學區房在國外卻並不適用。

而海外不少國家的學校都有公私之分，一般只有公立的中小學才跟“學區”有關，私立學校的入學與學區無關。

在美國,國外公立學校雖然也是實行”就近入學”的方式,但是入學條件並不與購房落戶掛鈎，即使家長在學區內沒有房產也不要緊,租住學區的房子也能辦理入學。一條街一邊的房子在學區之內、另一邊在學區之外，兩邊的價格能夠差出一倍，如果對當地情況不了解，也很容易上當受騙。

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陷阱3：購房合同到底該怎麼簽？

購房合同作為在海外購房的一種合理性的產權證明，任何投資者在海外購置房產，都需簽訂相關的購房合同。不過由於對海外房產市場、法律的不了解、語言溝通方面的障礙等，不少的投資者在海外購房的過程中，還是遭遇了不少的購房合同騙局，傷害了自身的利益。

如果你是一個海外購房的初級投資者，則最好先諮詢房產律師，記下重點要注意的事項，或者聘請房產律師輔導簽訂合同，這樣買房才保險。

海外房產的購房合同基本都是全英版本，所以買房前一定要求律師將合同中所有的要點和注意事項作以詳細說明，同時交代好買家和賣家的權利和義務，讓買家對整個交易過程都了如指掌。

律師在審核購房合同的同時會調查交易房屋的產權狀況，看看房屋是否有抵押、債務等產權問題。如果有產權問題會詢問買家是否知曉，有任何問題買家是不知情的，買家有權利終止合同。因此，調查房屋和物業的產權狀況需要一段時間，而且是必不可少的環節。

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陷阱4：額外費用真不少 買房預算到底要多少？

在海外買房涉及很多雜費，不過，有的房產中介會刻意向客戶隱去這些費用不說，給客戶造成房子很便宜的印象。比如在美國買房，除了請中介,還必須請律師,光律師的各項收費加起來就有好幾千美元。另外,美國當地政府徵收的稅務服務費、貸款稅等加起來又是兩三千美元。有統計稱，在美國買房，購房者需繳納一次性的房產交易稅、律師費、產權保險費、房屋估價費、房屋檢查費和登記費等,一般累計占房價的3%至5%。

真實案例

白領汐小姐為了在美國買房“破了點小財”。此前，她花了很長時間去了解美國房產市場，又向相熟的房產業內人士諮詢相關信息。在對自己的財務情況做了 評估後，她支付了100萬元當作首付，購買一套美國房產。可是她沒想到，整個交易過程完成，她竟額外付了近10萬元。

對此，某中介機構負責人揭開了謎底：一般來說，在美國買一套房產，要付給中介2萬元至3萬元看房保證金、3.3萬元差旅費、看樓誠意金2.5萬 元至5萬元(若一家大小前往，則可高達10萬元)，機票和酒店費用另計。再加上必要的律師費、驗房費、稅費等，房價之外的額外費用其實也是一筆不小的開支。

事實上，在美國買房時相關的費用相對較低。近年來，為調控房市，澳洲、加拿大、新加坡等國都加大了對海外買家的稅費徵收，如澳洲的印花稅最高可達房價的12.5%！絕對是房價之外另一筆不小的支出。為此，居外網提醒大家，到海外買房投資，需要提前做好功課，方能投資無憂！

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首次置業者必看：去澳洲買房該如何選房？

Part 1 澳洲五類熱門房屋類型

越來越多人對澳洲房產投資感興趣，澳大利亞屬英聯邦國家並主要沿襲了英國的體制，其房地產建築大致分為以下幾類：House，Townhouse，Apartment，Unit，Villa和Studio等。>>>詳細

▶ House 獨立屋/別墅

澳洲的別墅House是一層或者兩層的獨門獨院的住房，有自己獨立的院子和自己的房子。

▶ TownHouse 聯排別墅

Townhouse可以是附近的幾個相連的別墅，因為相鄰的Townhouse共享一堵牆，一個緊挨著一個所以在國內又叫做聯排別墅。

▶ Apartment 公寓

Apartment就是國內常見的公寓房，至少在3層以上，每個樓有一個或多個單元，每個單元有一個樓道，一般Apartment都有電梯，每個單元每層有一戶或多戶。一般來說，Apartment的安全性是最好的，大都有門禁系統，租金也一般是最高的。

▶ Unit 單元房

Unit簡單來說可以說是Apartment的舊式單元樓，房子大多是2層或者3層，老式的Unit都是沒有電梯的。Unit一般沒有門禁系統，單元門是用鑰匙就可以開的。

▶ Studio

Studio翻譯過來是工作室，對於住房來說跟旅館的房間類似，但是要多一個廚房，一般廚房和客廳還有臥室是一體的，有一個獨立的房間是衛生間。層數不一定。有高層的也有矮的。

Part 2 澳洲買房，選房時要注意哪些問題？

一、在澳洲選投資房要考慮哪些外部因素?

1、市場需求

確保你做過市場調查，你需要知道在不同地區，什麼類型的房產是市場需求最多的，或者即將是會被需求的。確定完畢你就可以根據這個來買房了。

2、公共交通：買靠近公共交通設施的房產；

3、中位價：購買的房產可以選擇價位接近於該區的中位價左右。

4、購前調查

如果你正在尋找新的公寓，那麼你很有必要先調查好該公寓的開發商和建築商是誰，看看他們之前推出的已上市的其它公寓評價如何；

5、現房優勢

如果你是準備買現房，那麼有美觀外貌和小型停車場的公寓是最受歡迎的。

6、房產位置

從地理位置來看，靠近CBD的地區，就一直是會有不錯的租金回報的。

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二、在澳洲買房，挑選房屋時要看哪些內部因素？

1、看朝向

一定要檢查房屋的朝向。朝北的房屋當然是最好的了。所以理想的情況是房屋的主要部分，特別是起居室是應該朝北的(澳洲位於南半球，所以澳洲房產與中國房產是反過來的)，這樣光線才會好。

2、看大小

一般來說，房屋廣吿不會吿訴你房屋的具體長寬等數據，所以你就要仔細看看臥室是不是夠大，有沒有足夠的空間再建一個入牆櫃，起居室能不能容納下你們一家人，等等。

3、看車位/車庫

看房的同時，當然得看車位/車庫。對於澳洲房產來說車庫是比較重要的。

4、看房屋外部的保養狀況

5、看房屋內部的保養狀況

6、房屋的平面結構(floorplan)

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三、澳洲學區房選購的五大技巧

1、購房政策

在購入房子時最好選擇一手物業，因為海外人士不能購入澳洲二手房，雖然子女在留學期間可以購入二手房物業，但是一旦失去“身份”，就必須在一個月售出二手房，否則政府會強行拍賣。>>>詳細

2、學校分佈

既然是為子女留學而買房，建議家長先選定在澳洲幾個教育事業發展比較好的城市區域，選定學校後，再從某些網站上去查這個學校幾公里分為內，都有哪些學區房。>>>詳細

3、住房環境

學區問題是家長們關注的重中之重，這會導致他們對於房價、品質、環境、配套等其他方面考量的缺失。但實際上，如果房屋出現質量問題，或周邊環境嘈雜混亂，這都會影響孩子正常的學習和生活。>>>詳細

4、出租需求

澳洲的著名學校基本都集中在市中心附近，目前的形勢是供不應求，空租率低於1%。提醒各位准買家比較房屋的性價比，投資隨時能套現的房子，並不一定是越繁華的地段越好。>>>詳細

5、量力而行

由於教育資源優勢明顯，導致學區房價格始終堅挺，普遍比同區域其他房源要高，所有的投資都是有風險的，投資者應從家庭實際經濟實力出發，量力而行。>>>詳細

Part 3 中澳選房有大差異: 如何計算澳洲房屋的面積?

▶ 中國房產計算面積：

商品房銷售面積=套內建築面積＋分攤的公用建築面積

套內建築面積=套內使用面積＋套內牆體面積＋陽台建築面積。

▶ 澳洲房產和國內不一樣，國內會有公攤面積的計算方法，澳洲房產都是使用面積。

▪ 根據當地政策規定，澳洲房產並不是所有的都要算入住房面積裡的。

▪ 建築面積：為整座建築物(或層)的結構外邊線在水平投影上的面積(包括結構外牆與柱)。

▪ 使用面積：為指建築物各層平面中直接為生產或生活使用的淨面積之和。

▪ 在澳洲基本上只算主要的構成空間，一些附帶的都是不需要加以考慮的，但是在中國這些都是要算的，這也就是說同樣的房子，在澳洲比在中國要便宜很多。>>>詳細

名家觀點

地段增值潛力決定投資成果切勿喜新厭舊

一般來講，任何一個城市都有好的地段和差的地段，好的地段房子貴，差的地段房子便宜。所以，在投資額固定的情況下，就有兩種考慮：要麼選擇好地段，但是要遷就買舊一些的房子；要麼選擇新一些的房子，但是要遷就去差一些的地段。>>>詳細

澳中集團主席金凱平專欄全集：

金凱平談澳洲墨爾本房產投資

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