美稅改對房市影響系列報道:保留州稅列舉抵扣 紐約州受益最大 | 美國

美國共和黨人本11月1日公布新的稅改提案,預計部分納稅人在申報聯邦所得稅時,如果采取列舉扣除方式 (parallel tax),將仍然可以抵扣州和地方稅(State and Local Tax, SALT)。

眾議院籌款委員會(House Ways and Means Committee)主席、共和黨人布拉迪(Kevin Brady)表示,應某些州共和黨議員的請求保留了部分SALT抵扣。一些納稅人若在州或地方繳了房產稅,仍然可在聯邦所得稅申報時列舉扣除,以減輕負擔。當前納稅人可以列舉抵扣的州和地方稅包括房產稅和所得稅(或銷售稅)。

但財政部估計,這些列舉扣除項在今年將導致聯邦政府收入減少約1,110億美元,未來10年減少1.5萬億美元的收入。

本來,白宮及國會共和黨人9月公布的稅改方案,計劃取消州和地方稅的列舉扣除項目,以彌補聯邦稅大幅削減公司及個稅稅率等的影響。但一些賦稅重的州強力游說,說不能取消。加州雖然有意見但沒出聲,而新澤西州和紐約州的共和黨人則威脅,如果不能保留至少部分州和地方稅列舉扣除,他們就會反對稅改提案。

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美國州和地方平均減稅:富裕的州份平均有較大的州和地方稅扣除
美國州和地方平均減稅:富裕的州份平均有較大的州和地方稅扣除 (來源:美國稅收基金會)

加州受益大

加州的個人所得稅率全美最高,加州人可以列舉扣除州所得稅好處很大。去年,加州所得稅的最高等級稅率為13.3%,相比之下,紐約州和新澤西州的稅率則大約是9%。

加州的房產稅相比其它州不算高,因為1978年通過的13號法案對加州房產稅的征收做了很多限制。然而,對納稅人來說,保留房產稅列舉扣除當然也是利好。據分析今年房產稅的私人金融網站WalletHub的數據,加州房產稅並列全美第17低,而新澤西州的房產稅全美最高。

據加州稅務局(California Franchise Tax Board)數據,2014年,加州人列舉扣除了700億美元的SALT所得稅,但只列舉扣除了270億美元的SALT房地產稅(個人房產稅等)。不過,非營利組織Tax Foundation的資深分析師瓦爾扎克(Jared Walczak)表示,加州在抵扣SALT房地產稅方面仍然受益極大,只是比起整體SALT抵扣顯得小了。

據美國稅收基金會(Tax Foundation)數據,2015年,加州的整體SALT列舉扣除額占到了全美SALT列舉扣除額的20%,排全美第一。相比之下,加州的房產稅扣除額只占到全美房產稅扣除額的15%。

紐約新澤西州等獲益更大

瓦爾扎克說,保留房產稅列舉扣除對紐約、新澤西等州來說獲益更大,因為這些州的房產稅在個人稅務負擔中占比較大。尤其是東北部的州,其房產稅都高於加州。

房產稅在個人稅務負擔中占比較大,因此保留房產稅列舉扣除對紐約州獲益更大
房產稅在個人稅務負擔中占比較大,因此保留房產稅列舉扣除對紐約州獲益更大

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據稅收基金數據,年入50萬美元以上的加州家庭,SALT的列舉扣除額占到了他們調整後總收入的7.1%,而房產稅扣除額僅占到他們總收入的1.1%。

據稅收基金數據,在2015年SALT抵扣在州民總收入占比的排名中,加州僅位列第四,前三名是紐約州、新澤西州和康乃狄克州。在房產稅SALT抵扣在州民總收入的占比排名中,加州更是排到了第12位。

不過,比起整體SALT抵扣,房產稅列舉扣除對全美中產家庭來說更有益,因為房產差距比不上美國人的收入差距。

瓦爾扎克說,一些富有美國人的年收入是中等收入的10倍,但他們的房子不太可能是中等家庭房子價值的10倍。

居外網【美國稅改對房市影響系列報道】

 

互聯網資訊綜合整理
責任編輯:Zoe Chan

2017年美國各州房產稅都在這裡了!| 美國

與中國不同,美國的土地和房產都是私有的。房主擁有永久產權,不用擔心被強拆,但需要每年繳納數額不小的房產稅。房產稅徵收在美國已有200多年的歷史,從建國初期就被寫進了各法律。

房產稅由各政府徵收,也由各自行決定稅率的高低,是地方政府的消防、教育、醫療等公共服務費用主要來源。下圖為全美各平均徵收的個人房產稅率的數據,不包括商用房產。

房產稅率最高的三個為新澤西、伊利諾伊和新罕布什爾;最低的三個州為夏威夷、阿拉巴馬和路易斯安那。

美國著名社交財經網站 WalletHub 公佈的一項最新調查結果,根據美國人口普查局 (U.S. Census Bureau) 的數據顯示,2017年美國人均每年繳納的房產稅達到了2,149美金。而根據美國稅收留置權協會 (NTLA) 的數據顯示,每年未繳納的房產稅金額竟高達118億美金!在此我們溫馨提醒:漏繳或不繳房產稅是很嚴重的違法行為,政府有權沒收並拍賣房產。

下面是全美50個州及哥倫比亞特區的平均房產稅率、州房價中位數及房產稅中位數的情況。

註:熱門城市所在州已標粗表示。要注意的是,以下是各州房產稅的平均值。同樣價位的房產,在州內不同城市、不同學區的房產稅徵稅方法和稅率可能有所不同,但不會相差太大。

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相關資訊:聖地亞哥房價漲幅領先加州和全美 | 美國

責任編輯:Shelly Du

 

 

【洞悉】特朗普稅改哪些你需要知道?| 美國

美國總統特朗普公布了最新的稅改計劃框架。相比4月的方案,個人所得稅的最低檔稅率以及公司稅率均有所提高,個人稅前抵扣額有所降低,但並未提及減稅的成本以及彌補預算收入缺口的彌補性計劃。本文針對稅改的形勢、進程、具體內容和之後重點關注進行了詳細的解讀分析。希望為廣大投資者對了解宏觀政策動向,把握全球宏觀投資方向有所幫助。

一、特朗普稅改形勢綜述

今年前三季度,特朗普新政進展不順,因此市場對特朗普交易的預期基本見底。目前特朗普稅改的進程已成為白宮和國會共和黨擺在首位的工作重點(醫改等議程皆被延後),預計若稅改取得任何實質性進展,四季度會成為新政觸底反彈的一個窗口期。

目前參議院100個席位中,共和黨僅占有52席的微弱優勢,因此特朗普推動稅改的主要策略是將其作為2018年財政預算的一部分來處理,以減小國會投票壓力。由於預算屬於“強制性”、必須解決的財政收支範疇,與一般法案不同(一般法案需要參議院60票以上多數),而減稅在參議院中可適用“預算協調”(Budget Reconciliation)規則。在BR規則下,減稅法案享有表決“快車道”,只要在參議院得票過半(得到50票以上),即可推動立法。鑒於共和黨在參議院席位為52席,若特朗普與參議院共和黨領袖麥康奈爾能夠成功游說黨內全體一致,就可以不再依賴民主黨的支持。

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美國總統特朗普公布了最新的稅改計劃框架,稅改的目標為通過減輕中小企業稅負和對企業海外利潤征稅來提振美國經濟和創造就業
美國總統特朗普公布了最新的稅改計劃框架,稅改的目標為通過減輕中小企業稅負和對企業海外利潤征稅來提振美國經濟和創造就業

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二、稅改預算立法流程

在Reconciliation規則下,預算立法主要需要通過以下幾個步驟:

  1. 眾議院。預算案在眾議院內,首先需要籌款委員會(ways and means committee)拿出稅改草案並內部表決通過,再交由眾議院全體表決。這一步目前已經完成。(共和黨在眾議院優勢明顯,盡管出現18位“自由黨團”議員反水,依然成功地以219-206通過)。

  2. 參議院。預算案在參議院內,首先需要金融委員會拿出參議院版本的稅改議案,並在委員會內部表決通過,再交由參議院全體表決。目前參議院預算委員會內部已經以非常驚險的12-11投票通過,留待下周(10月16日開始)參議院全體討論並投票。

  3. 若參眾兩院都通過預算案投票,會進行最終協商才能落地。目前兩個版本的預算決議並不完全一致,眾議院提倡收入中性,而參議院版本允許10年內增加1.5萬億美元赤字,兩院仍需協調。由於減稅導致赤字難以避免,最後估計需要眾議院妥協。參眾兩院協調不同版本的預算方案,最終達成一致方案,或再次交由眾議院投票。

三、特朗普稅改內容變化

北京時間9月28日,美國總統特朗普在印第安納州公布了最新的稅改計劃框架。相比於4月公布的僅一頁紙的稅改計劃大綱,這份9頁紙的稅改框架內容更為充實,而稅改的目標也再次定義為減輕中產階級的稅收壓力,並通過減輕中小企業稅負和對企業海外利潤征稅來提振美國經濟和創造就業。

具體來看,在個人所得稅方面,將會由原來的7檔簡化為3檔,稅率將分別降至35%、25%以及12%,其中最低檔稅率較4月大綱上升2%,並將個人/家庭申報抵扣額升至1.2萬/2.4萬美元,較4月大綱略有上調;同時取消遺產稅企業所得稅方面,將企業所得稅由35%降低至20%,略高於此前大綱中15%的預設稅率,並將中小企業的最高稅率由39.6%降至25%, 但由於企業所得稅的降低,將取消  199 條款中的部分企業稅抵扣;同時實行屬地稅收制度,對有海外盈利的美國企業,在海外利潤彙回時,對其征收全球範圍內享有的最低稅率,此外還將對於未彙回的海外利潤征收一次性付稅,但具體稅率仍未說明。

盡管在這份新的稅改計劃中,個人所得稅的最低檔稅率以及公司稅率均較4月有所提高,個人稅前抵扣額有所降低,但對於個人所得稅的分檔標准並未說明,預計這些變動對於減稅整體規模的影響相對較小。但是,對於爭議最大的減稅所帶來的財政收支平衡問題,以及減稅時能填補預算收入缺口的彌補性計劃,框架文件同樣只字未提。根據美國稅務政策中心(Tax Policy Center)的預期顯示,在不考慮稅改帶來的稅基增加的背景下,當前版本的稅改計劃將會導致美國的財政收入在未來十年內下降2.4萬億美元。盡管特朗普強調稅改的目標是減輕中產階級的稅收壓力,但根據TPC的預測,占收入前1%的納稅人將享受個稅減免50%的收益。因此,稅改計劃目前仍然受到民主黨與部分厭惡赤字上升的部分共和黨議員的反對。

相對於四月稅改框架的主要變動

TrumpTax

稅改方案中誰獲益?

盡管稅改聲稱為中產階級減輕壓力,由下圖所示大部分的國家與地方所得稅減免更多的獲益高收入人群。房產稅方面中產家庭與高收入家庭獲得減免相當。

【圖】3檔稅基對應的房產稅減免、國家與地區稅務減免(Source: Joint Commitee on Taxation)
【圖】3檔稅基對應的房產稅減免、國家與地區稅務減免(Source: Joint Commitee on Taxation)

四、重點關注

目前仍然需要重點關注的問題,是稅改在年內的時間窗口和參議院的投票。

  1. 11月是稅改最重要的時間窗口。之前兩黨曾達成一致,將政府債務上限延後3個月,凍結至12月8日,因此12月8日前如果不能解決聯邦開支和債務上限問題,美國政府將面臨停擺,屆時稅改議程必將延後。所以稅改如果希望在年內通過,必須利用好11月討論預算法案的機會。

  2. 下周的參議院投票將是稅改眼下面臨的最大考驗。盡管稅改方案只要獲得50個以上席位支持即可通過,而目前共和黨占據52個議席,看似通過並不困難,但參考醫改方案的先例,存在部分“自由黨團”議員投反對票的風險;另一方面,民主黨也並非鐵板一塊,民主黨48名議員,只有46人在反對稅改方案的聯名信上簽名,特朗普仍有機會爭取余下2名民主黨議員的支持。考慮到稅改是共和黨在2018年國會中期選舉前最重大的立法項目,預計共和黨會全力推進減稅新政落地。

(據AlphaNYC)

責任編輯:Zoe Chan

居外微課堂第十七期:美國的房產稅如何徵收?

在國內買房,稅費通常集中在買賣交易環節,而在持有期房主需要繳納的稅費則很少。而在美國,不光交易環節要交各種稅費,在持有期房主依然需要為房子繳納各種費用,房產稅便是其中一項重要的花費,每年都需向政府繳納。

2017美国房价多少钱一平?美国买房每年要交税吗?| 美国

前一段时间,一篇“100万能在美国买什么样的房子”的帖子火了。这让不少不明就里的网友们开始相信,与其奋斗几十年在北京二环买个厕所,不如拿这些钱在美国买一栋小别墅,而且还是永久产权。那么,美国房子有多便宜2017年美国房价多少钱一平呢?随小编来看看吧。

美国房价多少钱一平?

美国主要分为五个区域:东北部、中西部、西部、西南部和东南部。东北部涵盖了美国最早开始的几个州,其中有众所周知的纽约州和马萨诸塞州。房价从最低不到10万美金,也整体在几十万美金的价格。波士顿地区平均价位在50万美金左右,最高的纽约市地区,平均价格高达150万美金。

中西部涵盖了美国非常大的一片以农业为主的平原地区。这个地区最著名的城市就是芝加哥和底特律了。由于底特律的破产和汽车行业的不景气,整体中西部的房屋价格都没有特别的昂贵,最低平均价格是8万7千美元到整体区域最贵的芝加哥,也仅仅在20多万美元。

东南部涵盖了从福尔吉尼亚州,肯塔基州,到路易斯安那州,到佛罗里达州。这个区域最为大家所知道的就是首府华盛顿和佛罗里达州了。美国房价多少钱一平呢?这个区域的房价也是比较广泛,从不到10万美金到超过70万美金的房子。个别区域也达到将近100万的平均房价。

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在美国,纽约市地区的房价最贵,平均价格高达150万美金
在美国,纽约市地区的房价最贵,平均价格高达150万美金

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美国买房每年要交税吗?

美国是一个税收国家。在美国以后买的就需要交纳房产税。而且这种房产税是必须每年交纳的。一旦不交后果是很严重的。在美国不管选择在哪个城市买房房产税是一定要交的一种税费。因为美国的房产税已经有了两百年的历史。美国的房产税是交纳给当地政府的。

与中国不同的是,美国的土地和房产都是私有的,而且是永久产权。房产税是美国地方政府的重要收入来源,安保、消防、教育、医疗等公共服务费用来源很大一部分都有赖于房产税,所以漏缴或不缴房产税是很严重的违法行为,政府甚至有权没收并拍卖房产。

(据股城理财)

美國買房還有你不知道的隱藏費用 | 美國

想要在美國買房,或許是很多人都期望的,不過多數情況下,投資者認為,在美國買房很簡單,只需要准備好證件和足夠的房費就可以了,但實際上並不是這樣的,為什麼這麼說呢,因為在美國買房還有很多你不知道的費用。

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美國買房有多種隱藏費用
美國買房有多種隱藏費用

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那些隱藏的費用中,首當其中的不能不提的就是房產稅。美國的房產稅也稱為“物業稅”或簡稱為地稅。是地方針對房地產征收的郡稅、市稅、學區稅的總稱。美國地產稅的稅率是由各個州政府決定的,也就是說,美國的稅率都是不同的。一般實際所需繳納的稅額在1%~3%,其中學區稅最高,占地稅的60%以上。

除了房產稅,還有房屋保險這樣一個費用,房屋保險顧名思義就是給房屋上的保險,給房屋的一種保障。房屋保險(House Insurance)的作用是,在房屋受到火災、洪水、雷擊等意外事故而導致受損,如果房主購買了房屋保險,一般能獲得20萬美元的保費,每年500美元。如果是商用房,該保險還可以保護租金損失。

其次就是小區費物業費。在美國,房子都統一規劃在一個小區中,所以,居民需交小區費。該費用是用來支付和維護小區公共設施。比如,路燈、公共草坪。根據小區不同的服務,大概每月在150~300美元不等。物業費,一般是單元房的公共設施,一般每月在300~500美元之間。

最後還涉及一個出租管理費,畢竟很多人美國買房都是為了出租,賺取租金的收益,如果投資房產是用來出租,一般是由管理公司管理。管理費的計算方式為:8%~19%的租價 + 第一個月的租金。如果是大型公寓,管理費則會少很多。

還有一個費用就是貸款本金和利息,當然了如果是現金購房的人是不涉及這一點的,但是如果是貸款買房,就需要看看了,如果通過貸款購房,並貸款未清,房屋本金與利息就要按月支付。擁有美國較高信用記錄的貸款者所享受的30年固定利率,平均在5%左右。而沒有較好信用記錄的貸款者的浮動利率,均在5%~6%之間。

以上就是美國買房需要哪些費用的相關介紹,畢竟買房不是一件容易的事情,更何況還是去海外買房。

(據楚北網)

不是只有豪宅才繳“豪宅稅” 普通住宅也難逃壹“稅” | 英國

普通住宅價格越高,越靠近中心城市,增值速度就越快,離繳納英國房產稅“豪宅稅”的距離就越近。

英國工黨打算獲選之後,對英國境內價值達200萬鎊及以上的所有房產征收“豪宅稅”,該政策如果得以順利實施,連女王也得大掏腰包。許多小平民對此政策並不關心,因為覺得自己目前擁有的房產離200萬鎊差得太遠了。但也許,這一天也並不是太遙遠,專家們根據Nationwide提供的英國各地區房產交易的歷史數據,制作了以下分析表,告訴投資者,在某某年之後,也許您的房產就值200萬鎊了。

倫敦40萬鎊住宅18年可增值至200萬鎊

假設,您目前擁有的房產價值40萬鎊,如果當地的房產價格走勢仍然沿著過去20年的房價平均線增長,那麼您的房產增值到200萬鎊,需要等待這些年:

就整個英國的平均值而言,目前價值40萬鎊的房產增值至100萬鎊需要14年,25年之後,將會增值至200萬英鎊。

倫敦60萬鎊住宅14年可增值至200萬鎊

假設,您目前的房產已經值60萬鎊,您所在地區的未來房價走勢和過去的20年相似,那當然,您進入交納“豪宅稅”一族的時間也將大大縮短:

就全英平均價來說,價值60萬英鎊的房產增值至100萬鎊需要8年,漲至200萬鎊, 需要19年左右。

倫敦80萬英鎊住宅11年可增值至200萬鎊

如果您目前已經居住在價值80萬鎊的房產裡了,而且又有英國大選權的話,就真的該認真考慮給哪個黨派投出您寶貴的一票了,因為,您可能很快就會被征收額外的“豪宅稅”了。

根據英國房價過去20年的平均走勢,市值80萬鎊的房產增值至100萬鎊只要4年,14年後將增值至200萬鎊。

通過以上三個數據分析表顯示,普通住宅也將難逃“豪宅稅”。房屋價值越高,越靠近中心城區,增值的速度就越快(只要該城市的房價發展走勢與20年前相似),投資者離繳納“豪宅稅”的距離也就不遠了。

 

天際投資置業創始人張思琪專欄全集  

Juwaicolumnist

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地稅到底怎麽回事?交錢也交個明白 | 加拿大

都說加拿大是“萬稅之國”,購物要交稅,吃飯要交稅,買房子這麽大的壹筆投資,自然也要向政府納貢不少。不過值得慶幸的是,加拿大的稅收制度是相當健全的,在收稅的同時,政府也為首購族以及壹些低收入家庭提供了相應的“抵稅”“免稅”政策。基本上,加拿大移民最初交房產稅會心存疑慮,時間久了解多了便會覺得這稅繳得心甘情願。

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地稅到底怎麽回事?交錢也交個明白 | 加拿大

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那麽,關於加拿大買賣房屋的稅收名目,妳都知道多少呢?地稅到底又是怎麽回事呢?

買賣房屋要交哪些稅?

土地轉讓稅

多倫多近幾年鬧的最兇的壹項稅就是這個土地轉讓稅。如果妳想在多倫多市內買房,那麽就必須同時繳納安省土地轉讓稅及多倫多市土地轉讓稅。

省和市的土地轉讓稅均采用的是累進稅率,安省土地轉讓稅的具體計算方法如下(註:資料來源於網絡,最新的稅率及計算方式大家可以查看安省財政廳網站查看:http://www.fin.gov.on.ca/en/bulletins/ltt/2_2005.html):

  • 售價在5.5萬以下的部分,按0.5%征收轉讓稅,即275元;
  • 售價在5.5萬-25萬的部分,按1%征稅,即1,950元;
  • 售價在25萬以上的部分,按1.5%征稅。
  • 假如物業是小於兩個單位的半獨立屋或獨立屋,稅費的計算略有差別:
  • 售價在25萬-40萬的部分,按1.5%征稅,即2,250元;
  • 售價超過40萬的部分,按2%征稅。
  • 也就是說,購買壹幢售價50萬的獨立屋,要交繳的安省土地轉讓稅為6,475元(275+1,950+2,250+2,000)。

多倫多市土地轉讓稅計算方法如下:

  • 售價在5.5萬以下的部分,按0.5%征收轉讓稅,即275元;
  • 售價在5.5萬-40萬的部分,按1%征稅,即3,450元;
  • 售價在40萬-4,000萬的部分,按1.5%征稅,超過4,000萬的部分仍按1%征稅。

如果物業是小於兩個單位的半獨立屋或獨立屋,超過40萬以上的部分按2%征稅。

價值50萬的獨立屋,需要繳納的多倫多市土地轉讓稅為5,725元(275+3,450+2,000)。

這樣算下來,要在多倫多市買壹套50萬的獨立屋,單土轉稅就達到了12,200元。而如果購房者選擇在GTA的905地區置業,則僅需繳納安省土地轉讓稅即可,無需繳納市土地轉讓稅。因此這兩年來,呼籲多倫多市廢除土地轉讓稅的呼聲越來越高。

另外需要提醒的是,首次購房者可以享受壹定的土地轉讓稅優惠,減免幅度最高可達2,000加幣。

非居民投機稅

2017年4月20日,加拿大安大略省省長韋恩(Kathleen Wynne)與安省財政廳廳長蘇善民( Charles Sousa)共同宣布安省出臺樓市調控新政:包括征收15%非居民購房稅,禁止炒樓花,鼓勵開發商建出租屋,嚴格審查地產經紀職業規範等。新政將於當地時間4月21日起正式生效。

新政最重要的壹項內容是,安省將對非加拿大國籍或非永久居民,並且不住在安省住宅的住房購買者額外征收房款的15%轉讓稅,正式說法稱為“非居民投機稅”NRST(Non-Resident Speculation Tax)。這壹個政策參考的是不列顛哥倫比亞省溫哥華去年出臺的海外買家稅,主要針對買了房子不住、純粹投機的非居民購房者。

不過,在購房後4年內成為永久居民的,已經成為全日制學生兩年或以上的留學生;已經合法的工作了壹年或以上的工簽人士,安省政府將會退還所售稅費。

商品及服務稅(Goods and Services Tax)

如果是購買新屋,需要繳納商品及服務稅,稅率為房屋售價的5%。

如果是購買二手房,無需繳納商品及服務稅。

如果購買重新裝修翻新的面積超過85% 的二手房,也需繳納商品及服務稅。

加拿大退稅截止時間為每年4月30日之前,凡是稅務居民均可向加拿大稅務總署(CRA)申請 GST 退稅。

銷售稅

這個大家應該很熟悉,在加拿大進行任何消費,幾乎都要繳納HST,僅有個別省份例外。值得留意的是,購買和銷售二手房無須交納HST。不過,買賣雙方必須為與房地產交易相關的各項服務費用繳納HST。也就是說,賣方需要為律師費、經紀人傭金、搬家費等支付HST,買方則要為驗房費、律師費、評估費、按揭違約保險等支付HST。

新房的買家則必須繳納13%的HST,不過為了安撫消費者,政府為售價在40萬以下的部分提供了高達2.4萬的退稅。

資產增值稅

對於加拿大居民來說,自住屋(main residence)在出稅時是可以免交資產增值稅的。但是投資房或是非居民則必須為房產的增值部分納稅。

巨額房產增值稅的問題則多發生在子女繼承父母生前的房產時。辟如父母年輕時以3萬元的價格買入了壹套鄉村別墅,而如今它已經升值到了100萬元,那麽繼承人就將面臨97萬元的資產增值,他需要為增值部分繳納23%的稅款,這確實是壹筆不小的支出。不少繼承人都是因為無力支付稅費才不得不將這些物業掛牌出售的。

針對這種因繼承而發生的巨額資產增值稅問題,我們可以為妳提供兩條解決之道:壹是購買壹份涵蓋了財產增值稅的人壽保險;二是在房價還沒漲得那麽可怕之前,盡快把它賣給妳的繼承人。

持有期間的房產稅

房產稅(Property Tax),通常也叫地稅。地稅是在加拿大擁有房地產的業主每年都必須要向市政府繳納的稅款。

自住房每年所交的地稅不能用來抵稅。自住房部分出租的租金收入和維修費可以抵扣部分自住房的地稅。

地稅每年繳納的金額會因地理位置、房價漲幅而調整,具體請參照加拿大稅務總署(CRA)相關條

http://www.cra-arc.gc.ca/tx/bsnss/tpcs/rntl/bt/rprt/xpns/ln9180-eng.html

都有哪些項目可以抵稅呢?

出租物業抵稅多

妳可以把房屋出租當成是壹項生意來經營,而經營過程中發生的不少相關成本、費用都可以被拿來抵稅,也就是說將租金收入減掉可抵稅支出後的剩余金額,才是妳的應納稅收入。

在加拿大,可以用於抵稅的出租支出包括如下幾項:

1、利息

利息支出,通常是出租業主各項支出中最重要的壹項抵稅開支。壹般而言,可用於稅收抵扣的利息支出包括:購置出租物業的抵押貸款利息、用於出租房翻修貸款的利息以及為出租房配置的商品及勞務所產生的信用卡消費貸款利息。

值得留意的是,用於自住的物業並無此項稅收優惠,即是說自住房的按揭利息不能用來抵稅。因此那些想要同時買入兩套房子,壹套自住壹套出租的業主,就可以在這壹條上來做點文章了。在利率相同的情況下,提高出租房的貸款額度能使妳獲得更多的稅收減免。

在另壹情況下,如果妳意外中了壹筆30萬的獎金,妳想用這筆錢投資於壹處出租屋,同時,妳的自住屋還有30萬的貸款沒有還清。這時最好的方法是,先用這筆30萬的意外之財還清自住房的貸款,然後再向銀行貸款購置出租屋。這樣才能讓利息享受抵稅優惠。

2、房產稅

如果妳把自住房的部分空間分租給了別人,那麽可以根據分租面積占整個住宅的比例,申請部分的房產稅抵扣。如果是將壹套獨立的二套房用於出租,那麽房產稅就可以全額抵扣了。

3、保養及維修費用

出租屋的維修過程中所產生的各項支出(正常且必要的支出,維修總價處於合理範圍內)可以在費用發生的當年,全額進行稅款抵扣。比如:重新粉刷、修繕排水溝及地板、修復屋頂漏水、抹灰以及更換破損門窗等產生的費用。

4、差旅費

因為租賃活動所產生的各項合理交通費用,都可以從房租收入中進行稅收扣除。

5、水電氣暖費

6、辦公室費用

如果妳在家進行辦公,處理房產租賃事務,這部分費用也可從應納稅款中抵扣減免。

7、工資支出

如果妳雇傭了某些人以協助妳完成租賃事務,那麽妳向其所支付的工資、福利支出亦可從應納稅額中進行抵扣。

8、事故或失竊損失

需註意的是,抵扣額度並不能涵蓋全部的損失金額。可抵扣金額的多少將視損失程度及保險理賠範圍而定。

9、房屋保險

為出租物業所購買的各項保險,基本都可獲得稅收抵扣,比如火災保險、失竊保險、洪災保險、業主險等。如果妳還請他人協助打理租賃事務,雇工的醫療保險及補償保險費用亦可從中扣除。

10、法律及其它專項服務費用

因出租而發生的,支付給律師、會計及房地產管理公司、房產投資顧問及其他專業人士的費用,也可視做運營支出,壹並在稅收抵扣中進行減免。

此外,共管式公寓及連排別墅的管理費用、為出租房屋做廣告所產生的廣告費用及其它開支,亦在可抵扣範圍之列。

11、報稅時買房可抵稅

從2009年起,如果妳滿足以下條件,則可以享受750元(5,000×15%)的買房抵稅額(Home buyer credit):

1、申請人及其配偶在當年及以前4年內名下無房產;

2、當年在加拿大境內購買了現有或在建的房屋,鎮屋,公寓及移動房屋等;

3、如家裏有殘疾人,所購房屋能為其帶來方便,則不受首次購房條件(即第壹條)的限制。

12、老年人房產稅補助

為了幫助64歲以上的中低收入老年人承擔自住屋的房產稅,安省出臺了壹項老年房主物業稅補助(Ontario Senior HomeownersProperty Tax Grant)優惠。在每年的報稅季,符合條件的老年人若申請了該補助,則最多可獲得500加幣的額外補助。

該補助每年發放壹次,如需獲得此項補助,必須填寫壹份所得稅和津貼申報單。壹對夫婦只能申請到壹份補貼。

補貼的金額則由收入決定。例如,收入在3.5萬以下的單身老人,若物業稅在500元以上,那他可以獲得500元的全額補助;若收入在3.5萬至49,985元之間,補助額則隨之減少;若收入在49,985元以上,則不符合補助條件。

13、能源與房產稅抵免

擁有或租賃壹處房屋的安省居民可領取高達900元的安省能源與財產稅額抵免(Ontario Energy and Property Tax Credit),老年人最高則可申領1,025加元的抵免。

14、裝修抵稅

為了鼓勵業主對房屋進行更新升級,創造耗能更少、居住更舒服的環境,政府常常會不定期推出壹些裝修抵稅優惠。不過需要註意的是這些優惠通常是有期限性的,而非可常年可享受的抵稅項目。

去年,安省曾特別推出過壹個《健康家居裝修稅惠計劃》(Healthy Homes Renovation Tax Credit)。該計劃規定,本省居民如果為了便於老年人居住而將自家的房屋進行改裝,那麽改裝費用的15%可以獲得個人所得稅抵稅優惠。

通常,符合條件的居民只需要保留好相關的裝修收據,就可以在報稅時獲得抵免優惠了。

15、搬家費用也可抵稅

加拿大人平均每五年就會搬壹次家,而搬家時所產生的費用,有時也可以拿來抵稅。

通常,如果妳為了開始了壹份新工作、新買賣,或上了壹所新學校而搬到了至少40公裏之外的地方,那麽妳就可以用搬家費用來抵稅了。

可以申報的搬家費用壹般包括以下:旅行費用,比如家庭成員搬到新住所所發生合理的餐費,車費和住宿費;倉儲費;臨時膳宿費(最多15天);取消租約的罰金;賣掉舊住所的費用;律師費等。另外,舊住所賣出前的空置期內的按揭利息,房產稅和保險也可以用來抵扣,最高上限為5000元。如果您的雇主幫妳報銷了部分搬家費用,妳必須把那部分報銷金額報到收入裏,然後再抵扣全部搬家費用。

國家如何制定房產稅?

每年初,地方政府財政治理部門都要對本年度財政總支出作出預算,再以此減去房地產稅以外的其他收入,其差額部分就是本年度房地產稅納稅總額。然後再依據應納稅總額和本轄區內應稅房地產評估價值總額之比例,來測算出當年房地產稅率。例如,安大略省就是由地方議會參照通貨膨脹情況,?

中國房地產投資者在澳洲面臨更重征稅 各州稅費計算詳解 | 澳洲

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內容摘要

  • 目前維多利亞州新南威爾士州昆士蘭州都對海外投資者征收房地產印花稅。
  • 新南威爾士州已經當地對期房開發提出新的要求,針對外國人的附加印花稅很快也會再次提高 。
  • 聯邦政府實施了“幽靈稅”,取消了資本所得稅豁免制度,並規定了新開發項目中海外所有權不能超過50%的限制。

從2017年7月1日起,新南威爾士州針對外國公民加收的附加印花稅從4%漲至8%,同時,土地稅從0.75%漲至2%。這項措施是新南威爾士州州長貝瑞吉克蓮緊隨維州、昆州加稅腳步宣布的。在國家層面,也出台了更多的法律法規,旨在打壓中國及其他外國投資者。

國家層面有什麼?

幽靈稅 (Ghost tax)

繼2016年增收印花稅之後,澳政府在2017年聯邦預算中增加了“幽靈稅”。

如果在房子在一年中被空置6個月以上,那外國投資者將每年要起碼多交5千澳元的附加稅。

資產所得稅豁免被“取消”

自2016年7月1日起,外國投資者在出售房產時,會預扣10%的資產所得稅。然而此規定僅限於價值2百萬澳元及以上的房地產。

從2017年7月1日起,該標准降低至75萬澳元並提高預扣稅率至12.5%

這一變化會對在悉尼、墨爾本都市圈置產的外國投資者造成很大的影響,因為當地房價中位數普遍高於75萬澳元。

新開發項目的所有權

如果你在考慮購買公寓期房,那麼這項措施可能影響你的購買資格。因為從2017年7月1日起,新開發項目的海外所有權不得高於50%

新南威爾士州附加印花稅

同時符合以下情況的買家將在購房(無論新建或現成)時繳納附加印花稅:

  • 你是外國公民,或澳洲臨時居民;
  • 你在2016年6月21日之後簽訂的買房合同。

除此之外,如果是2017年1月1日之後購買的房地產,你還應再繳一筆土地稅。

這些附加稅不適用於購買商用房地產,如零售店鋪或辦公室。

稅費有多貴?

目前,附加印花稅為4%,土地稅為0.75%。然而,從2017年7月1日起,附加稅會分別漲至8%與2%。

個例分析

在沒有附加印花稅政策的時候,無論中國買家還是澳洲公民,購買新洲一處價值80萬澳元的房地產所產生的印花稅都為31,490澳元。

在目前4%的附加印花稅政策下,中國人或任何外國人則要繳納63,490澳元的印花稅,比以前需多繳32,000澳元。

從7月1日起,外國人應繳的印花稅總共為126,980澳元。

然而… 新南威爾士州並未就此收手

另外,外國投資者在購買期房住宅時不再享受12個月的印花稅延遲期。與50%的項目外籍所有權限制一起,新州和聯邦政府都在想盡一切辦法限制期房投資交易。

Home Loan Experts 建議實時關注新洲稅務局官網以獲取最新資訊,了解最新變化。

維多利亞州附加印花稅

同時符合以下情況的買家將在購房時繳納附加印花稅:

  • 你是外國公民,或澳洲臨時居民;
  • 你在2015年7月1日後簽訂的買房合同

稅費有多貴?

2015年7月1日附加印花稅生效之前,維州的印花稅是浮動的。價值2萬5千澳元房產產生1.4%印花稅,96萬及以上的則產生5.5%的稅費。

如果合同是在2015年7月1日至2016年6月30日之間簽訂的,那麼除了上述稅款,還應再繳納3%的附加印花稅。

意思就是,在新的附加印花稅率下,2016年7月1日之後購買的房地產都會另外產生7%的交易稅。

幸運的是,只有印花稅上漲,而非土地稅。

2017年1月1日後,空置土地稅已經從0.5%漲至1.5%。

個例研究

維州一處價值80萬澳元的房產,標准印花稅為43,070澳元。

如果是外國房主,印花稅則上漲至99,070澳元。

我們建議實時關注維州稅務局官網以獲取最新資訊,了解最新變化。

昆士蘭州附加印花稅

同時符合以下情況的買家將在購房時繳納附加印花稅:

  • 你是外國公民,或澳洲臨時居民;
  • 你在2016年10月1日後簽訂的買房合同

稅費有多貴?

附加印花稅為3%。

個例研究

之前,昆州一處價值80萬澳元的房產應產生21,850澳元印花稅。

如今印花稅為45,850澳元。

我們建議實時關注昆州稅務局官網以獲取最新資訊,了解最新變化。

如何避免附加印花稅?

符合以下情況的買家,不用繳納新增的附加印花稅/土地稅:

  • 你是澳洲公民,或澳僑(即在海外生活和工作的澳大利亞公民)。
  • 你是澳洲永久居民。
  • 你以你澳籍/永居配偶的名義置產。

如果以上情形你都不符合,可以考慮在沒有附加稅的州購房:

如果我即將成為永久居民呢?

如果你在考慮成為澳大利亞的永久居民,那麼你確實可以避免澳政府針對外國投資的附加稅。

但是這個情況就相對復雜了:

如果你在昆士蘭或維多利亞購房, 交換合同的時候,你本人必須在澳洲,以避免附加印花稅。

在新南威爾士州,交換合同與清算的時候,你本人必須在澳洲,以避免附加印花稅。

在你取得永居身份後,還應至少在澳停留200天。

 

澳洲房貸中介Home Loan Experts常務董事Otto Dargan專欄全集

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居外課堂:去美國買房,你的資金準備夠了麼?

當前,到美國買房已成為國內高凈值人士的熱門選擇,或自住,或成為重要的投資理財選擇。不過,對於大部分打算到美國買房的國內買家來說,必須了解的問題是:妳的資金準備夠了嗎?妳知道在美國買房,除了房價本身,還包括不菲的買房費用和持有費用嗎?且看居外網為妳壹壹介紹。

居外課堂:去美國買房,妳的資金準備夠了麽?

壹、美國房產價格:34—70萬美元左右 (最大支出)

根據居外網對國內買家在美國買房的數據分析,盡管美國國土面積與中國大陸相差無幾,但大部分國內買家最終買房的目的地都在舊金山洛杉磯紐約波士頓這幾個都會區。舊金山和洛杉磯的華人區比較多,也相對成熟,紐約是美國的金融中心,而波士頓則是中國留學生匯聚的留學重鎮,自然也成了國內買家青睞的買房市場。

2016年11月美國七大都會區房價地圖

居外課堂:去美國買房,妳的資金準備夠了麽?

由2016年11月美國各都會區最新房價地圖可看出,11月房價成交中位數最高的依然是舊金山都會區。其中,舊金山市、聖馬刁、伯克利與曼哈頓的房價中位數均超過了100萬美元。曼哈頓的房價為紐約區最高,中位數約120萬美元。舊金山市與聖馬刁的房價為113萬和112萬。伯克利的房價為100萬左右,爾灣的11月成交價中位數也名列前茅,約77萬美元。經濟受到嚴重打擊的底特律市依然不見起色,11月房價中位數不到4萬美元。

作為專業海外房產平臺,居外網提供每月美國的最新房價數據,可點擊查詢。

2016年最新美國主要城市房價走勢

二、不得不付的美國買房相關費用:占房價的5%-7%(容易忽略的購房成本)

大家還要把買房過程中所產生的系列支出考慮在內,因為這絕對不是壹筆可以忽略不計的費用,為了幫助大家更好地做好購房資金方面的預算,下面跟大家說說在美國買房,買家必須支付的10項費用。

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想要了解更多,可點擊查詢 在美國買房後,會牽涉到哪幾種費用?

 

三、美國房產稅:0.5%-3%(買房後必須支付的重要費用)

美國房產稅並沒有壹個特定的標準,而是由每個州政府自行規定,每座城市的稅率也有壹定的差別,所以,投資者如果想要知道自己每年需交多少房產稅的話,就得先確定想要投資哪個州和是哪座城市。大部分美國州的房產稅稅率在房價的0.5-2.5%左右。

居外課堂:去美國買房,妳的資金準備夠了麽?

了解更多相關內容,可點擊:

美國房產稅介紹

美國各州房產稅壹覽表

美國房產稅如何征收

 

總結:

根據以上介紹,我們以在美國購買壹套50萬美元的房產為例,買家需要準備的資金為:

房產總價50萬+相關費用(5-7%)+第壹年房產稅(0.5-3%)=54萬美元

註:以上費用不包括將房產委托管理、出租的手續費。

由此可見,去美國買房的額外費用開銷也是不容忽視的,加上這些,美國買房費用預算可又要增加不少。居外網建議大家壹定要提前了解並做好相應的購房計劃。

 

居外課堂系列文章,解答大家在海外買房中最常碰到的問題。不管妳是打算在海外買房,還是已經在海外買房,妳在海外置業的過程中,有任何疑問,歡迎來信告知,居外課堂將竭力為您解答, 點擊查看更多系列文章

 

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