房产税 – Page 10

安省對外國購房者征15%的稅收的影響 | 加拿大

為了打擊在大多倫多及周邊地區投機炒作房地產市場的行為，安省政府決定在2017年4月21日起開始對外國人（公司）在該地區購房征收15%的反投機稅；同時，國際留學生和獲得工作簽證的人士在該地區購買房屋後，可以獲得該稅收的返還。本文就這方面的政策作簡單介紹。

1、外國人和外國公司

從2017年4月21日起，外國人和外國公司在大多倫多及其周邊地區購買房屋時，必須繳納15%的反投機稅收。這裡的外國人是指在加拿大生活的未獲得加拿大公民身份和加拿大永久居民身份的人士。外國公司是指未在加拿大注冊的公司，或者雖然在加拿大注冊但是部分或全部，直接或間接地由外國公司控制的公司。

2、15%稅收所適用的房產包括哪些？

安省所征收的15%的反投機稅收主要適用於購買居民住宅型房產，包括獨立房屋（detached）和半獨立房屋（semi‑detached houses）、鎮屋（townhouses）和共管公寓（condominium units）。此外，所購買房屋屬於兩個單元房屋（duplexes）、三個單元房屋（triplexes）、四個單元房屋（fourplexes）、五個單元房屋（fiveplexes）和六個單元房屋（sixplexes），外國購房者也需要繳納15%的稅收。

對於所購買的房產超過6個單元的出租公寓大樓，以及購買農業用地，商業和工業用地，購房者不需要繳納15%的反投機稅收。

3、15%反投機稅的豁免

如果外國人獲得了安省移民提名項目的提名{the Ontario Immigrant Nominee Program (“nominee”)}，或者外國人獲得難民庇護身份，該外國人在該地區購買房屋時不需要繳納15%的反投機稅收。

若外國人的配偶具有加拿大公民身份，或擁有加拿大永久居民身份，或者是安省移民提名項目的提名者，或者是擁有難民庇護身份，該外國人和其配偶聯合購買房屋時，不需要繳納15%的反投機稅收。

4、15%反投機稅收的返還

外國人在購買房屋後的四年內獲得了加拿大的公民身份，或者獲得了加拿大永久居民身份後，可以獲得該項稅收的返還。

國際留學生在購買房屋後的至少兩年內在安省的大學(University/College)注冊了全日制的學習課程，可以獲得反投機稅收的返還。

外國人在購買房屋後，能夠合法全職在安省工作至少一年後，可以獲得反投機稅收的返還。

5、15%反投機稅收所適用的地區

從一般概念上講，15%反投機稅適用於多倫多及其周邊地區，或者稱為大金馬蹄地區。那麼，該地域範圍又包括那些具體的地區呢？

從地理範圍來看，主要包括以下地區：Brant, Dufferin, Durham, Haldimand, Halton, Hamilton, Kawartha Lakes, Niagara, Northumberland, Peel, Peterborough, Simcoe, Toronto, Waterloo, Wellington and York。對我們中國人來說，比較熟悉的地區，除了大多倫多地區外，像漢密爾頓（Hamilton）、滑鐵盧（waterloo）、尼加拉瓜（Niagara）、貴而富（Guelph）等都包括在這次反投機稅所征收的範圍內。

從該政策的具體內容看，該政策的設計確實是為了打擊在大金馬蹄地區投機房地產的炒作行為，而對於那些要在該地區安家置業者影響並不大。當然，對於國際留學生和獲得工作簽證的外國人士來講，盡管在未來一到兩年內可以獲得稅收返還，但是，現在在大金馬蹄地區購房要多支付15%地費用。因此，這種政策實際上也抑制了這部分人士對購買房屋的需求。

關於房屋貸款詳細政策，請通過居外聯系安省持牌貸款專家成小洲。

（注意：本文僅為一般知識性介紹，不作為任何決策的依據。資料來源：加拿大安省政府網站）

加拿大房貸專家成小洲博士專欄全集

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《USA地產大亨》連載（三）——獨棟別墅物業 | 美國

近年來，美國住房市場正在經歷著大規模的轉變，住宅擁有率（Homeownership Rate）在2004年達到近70%的頂點後，便開始一路下滑，2015年底下降到不到64%，相當於25年前的水平，與此相對應，獨棟別墅出租市場在這期間經歷強勢上升。究其原因，住宅擁有率下降主要是由於2008年金融危機的陰影，以及巨大的人口結構變化，包括逐漸步入老年的嬰兒潮一代傾向於租住在方便的公寓中，步入工作崗位的千禧世代（Millennials）並不急於買房，以及不斷遷入的外來人口。

2008年金融危機後，全美5500萬套以貸款購買的房產中，大約750萬套房產由於房主無法按時支付房屋貸款或稅金而被強制收走並拍賣，這便是所謂的法拍屋（Foreclosed Home）。這些住宅被收走後，房主的信用記錄會受到嚴重影響，加之金融危機後更加嚴格的貸款審查標准，使他們在七年之內幾乎無法再貸款買房。然而，即便是七年之後違約信用記錄被消除，銀行在貸款時也比金融危機前更加謹慎，對貸款人信用的要求更高。因此，這些房主在失去自己的房屋後不得不開始租房，而相對於公寓，他們更傾向於租住在與過去類似的獨棟別墅中。

此外，美國人口結構的變化也對住宅持有率產生了重要的影響。與中國人相似，很多美國人的夢想便是擁有一棟自己的別墅。然而，隨著時代的變遷，這一經典的美國夢也在不知不覺中發生著改變。出生於1980年至2000年之間的千禧世代（Millennials）是美國最大的人口組成部分。與他們長輩年輕時相比，千禧世代的財務狀況更加窘迫，他們中的很多人擔負著高額學生貸款，剛畢業便遇到了嚴重的金融危機，讓他們需要更多時間儲蓄購房首付款，然而隨著房租不斷攀升，積累存款就變得更加困難；另一方面，如今的美國年輕人更傾向於租房，這樣，他們便能在獲得新工作後隨時搬家，而不必掛慮如何出售手中的房產。隨著千禧世代結婚生子、組建家庭，很多人選擇租住在別墅中。

從1990年到2014年，出租型別墅占所有出租型住宅的比重從30%上升至36%；2006年到2014年（下圖），出租型別墅增加了390萬棟，即34%。同時，由巨大的需求推動，別墅租金也迅速上升，2015年，包括舊金山、洛杉磯、達拉斯、西雅圖等在內的15個城市租金比去年同期上升逾12%。

投資獨棟別墅考慮事項

街區

選擇在哪一個街區（Neighborhood）購買投資型別墅將在很大程度上決定未來的租戶類型和房屋空置頻率。例如，在優質學區內的房產將很可能出租給孩子在附近上學的家庭；位於大學校園附近房產的主要潛在租戶是大學生，暑假期間更容易面臨房屋空置。

房產稅

房產稅率（Property Tax Rate）在不同地區不盡相同，計算租金回報時房產稅是一筆重要支出，但高稅率不一定是一件壞事，只要別墅位於容易吸引長期租戶的地區，仍不失為一項好的投資。

學區

美國的公立中小學校按照學區（School District）劃分範圍，在本學區內招收學生，因此，房產所在學區的質量是影響房屋價格的重要因素，位於優質學區的房產升值更快，出租更容易。學區和學校的具體評分可參考Greatschools.com等專業網站。

就業市場

就業機會迅速上升的地區往往會吸引大量人口遷入，意味著更多租戶來到這裡。大型公司遷往某一地區同樣會帶來大量員工。例如福布斯2016年評選出“美國未來十年新興都市”，包括奧斯汀、鹽湖城、聖何塞和丹佛等。值得注意的是，前十名的城市中，有四個位於德克薩斯州，據福布斯評論，德州已成為一塊巨大的人才磁鐵，高學歷的年輕人和年輕家庭增長速度極快。其中，達拉斯2010年至2015年就業增長15%，遠高於美國平均水平8.1%。

周邊設施

考察房產所在社區周邊目前擁有或即將建設的公園、商場、健身中心、公交站點等設施。

建築許可

如果是大規模的別墅綠地開發項目，需要確保開發地塊已獲得政府出具的建築許可（Building Permits）。此外，投資前應考察目標物業附近未來的建築規劃和已頒發的建築許可，如果未來周邊地區規劃建設大量寫字樓、商場、公寓，則證明這一區域發展迅速。

獨棟別墅投資方式

機構投資者

國內機構投資者或房地產企業可以從多個方面入手投資於美國的獨棟別墅市場，其中包括獨棟別墅信托投資、投資型別墅銷售平台搭建，和獨棟別墅土地開發三種方式（對這三方面更詳細的介紹和案例分析請參見《USA地產大亨》）。

個人投資者

投資於幾套住宅，獲取租金和升值回報是國內很多個人投資者所熟悉的投資方式。在國內，房屋銷售價格和月租金的比值（售租比，Price-to-Rent Ratio）較低，投資回報有限。據統計，2014年，中國有78%的城市房屋售租比超過300:1，而在北上廣深那樣的一線大都市，售租比超過800：1的房產也隨處可見。相比之下，美國的房產投資回報率高了很多，例如，一棟位於達拉斯北部10分學區的別墅售價$25萬美元，月租金約$1850美元，售租比為135:1，意味著大約11年的租金即可收回房款，扣除房屋出租管理費、房產稅和其他所有費用後，預計每年淨租金加升值回報率約11%。像這樣的投資型別墅在美國還有很多，投資後，BF蘇富比將協助投資者打理房屋的管理、出租等全部事宜。

投資風險

正如本書第七章公寓物業中所提到的，由於人們對住宅的剛性需求，住宅物業與其他物業類型相比投資風險相對較小，出租率是各類物業中最高的。投資型別墅所面臨的主要風險包括：

空置率過高和升值率過低構成了投資的潛在風險。通常，別墅每月的費用占租金收入的50%左右，然而，如果市場供過於求，或處於市場低迷階段，則別墅的空置率提高，租金下降，在極少情況下，可能出現租金收入無法支付全部費用的狀況。此外，如果市場不景氣，出售別墅時，可能物業升值幅度很低，甚至出現售價低於購買價的情況。因此，在投資時應選擇位於經濟欣欣向榮、人口增長迅速、附近有優質學校，且生活較為便利的地區，從而確保即使在整體經濟低迷的情況下，投資仍有較好的回報。例如，德克薩斯州2004年至2014年創造了全美29%的淨新增工作崗位，其就業增長率是加州、紐約州、佛羅裡達州等的3倍，共創造逾200萬個就業崗位，超過上述三個州的總和。

投資型別墅一般需要雇佣出租管理公司（Property Management Company）尋找租戶、收取租金，並進行房屋的日常維護，選擇一家專業且性價比高的管理公司至關重要。一家有經驗的管理公司能夠幫助投資者找到按時支付房租、租住時間長，且愛惜房屋的高質量租客，並縮短房屋空置時間，降低房屋維護費用。

此外，獨棟別墅信托投資的主要風險在於無法保證投資經理和運營方在別墅收購、裝修、維護、出租等方面完全盡職。然而，如果投資運營方也投入自己的資金，在投資份額中占有一定的比例，則運營方與投資者的利益相同，有利於投資者的利益最大化。另一方面，獨棟別墅信托投資基金是在2008年金融危機後興起的一項投資方式，因此投資者所能獲得的歷史投資數據尚不充分。

小結

美國住宅擁有率近年來一路下滑，從2004年的70%的下降到2015的不到64%，相當於25年前的水平，與此相對應，獨棟別墅出租市場在這期間經歷強勢上升。

住宅擁有率下降主要是由於2008年金融危機的陰影，以及巨大的人口結構變化，包括逐漸步入老年的嬰兒潮一代傾向於租住在方便的公寓中，步入工作崗位的千禧世代（Millennials）並不急於買房，以及不斷遷入的外來人口。

投資獨棟別墅需考慮到物業所在街區、當地房產稅、學區、就業市場、周邊設施和建築許可等方面的因素。

投資型別墅的主要風險包括空置率過高和升值率過低，選擇位於經濟欣欣向榮、人口增長迅速、附近有優質學校，且生活較為便利的地區進行投資將在很大程度上避免這些風險。

關於本書

BF蘇富比國際房地產公司國際業務副總裁班秉善在中國工作、生活十余年，最近領銜合著《USA地產大亨》一書，為中國投資者進行美國房地產投資提供權威指導。班秉善在中國致力於協助投資者進行海外房地產資產配置。目前，他和他的團隊正在進行約$9億美元的房地產投資組合收購，以及$1億美元的公寓項目投資。

本書名為《USA地產大亨：中國企業投資美國地產指南》，書籍由中國財政經濟出版社於2017年三月出版，圖書章節包括“為什麼投資美國房地產”、“重要的國際稅務處理”、“獨棟別墅物業”、“投資時間表及投資退出”等。BF蘇富比國際業務副總裁班秉善和BF蘇富比金融分析師胡藝軒彙集其房地產知識、經驗，針對國內投資者的需要合著本書，幫助投資者深入了解美國房地產物業投資細節。書中還分別介紹了美國各大主要房地產市場，由BF蘇富比合作的當地房地產公司CEO和頂尖經紀人寫成。同時，著名中美法律專家就房地產投資中的國際稅務處理和合資企業談判創作了相關章節。本書將成為國內機構投資者和高淨值個人的美國房地產投資指南，亦可作為國內企業海外地產投資部門的新員工培訓材料。圖書在國內的天貓、京東和部分新華書店，以及美國Amazon有售。

從五月起，我們在居外網連載《USA地產大亨》的部分章節，就投資者在海外地產投資中所關心的問題進行全方位討論，包括為什麼投資美國房地產、如何選擇地理位置、獨棟別墅投資、達成並結束房地產交易、美國主要市場介紹等，敬請關注！

《USA地產大亨》連載文章：

BF蘇富比副總裁阿班專欄全集

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加拿大房產買賣中的額外費用 | 加拿大

在上一期專欄中，我介紹了加拿大房產投資的概況，本期我將介紹有關加拿大房產買賣的額外費用（除房產價格以外）。

稅收

非加拿大居民需要為其在加拿大的收入交納所得稅。稅收的種類和所得稅的申報材料根據收入類型決定。

房產轉讓（購置）稅/土地轉讓費是房產價值的0.5%~2%（亞伯達、新斯科舍農村地區和薩斯喀徹溫省除外）。20萬美元以內的部分稅率是1%，超過部分稅率2%。

購買首套房不需要交納財產轉讓稅（PTT）的情況如下：

加拿大公民或永久性居民，且在全球範圍內沒有購置過房產；
購房之前在房產所在省份居住超過1年；
此前六個月上交過2份報稅單；
購下房產後至少將房產作為主住宅居住一年。首套房購買者還享有一些房產轉讓稅的部分優惠，具體情況按照當地的公平市價而定。

2007年12月，安大略省為首套房買家（高達2000位）免除土地轉讓稅，現在也同樣適用於轉售和新建的房產。從2008年2月以來，多倫多（很可能其他省會城市也會實施類似政策）有自己的土地轉讓稅，為購買轉售和新建房產的首套房買家提供稅收減免。

若購置的是一片空地，必須在一年以內建造房屋，當年買家必須要住在房屋中。

想要免除PTT還要滿足其他條件，所以最好要咨詢律師和公證人。

清稅證明

准備和申報清稅證明的費用由買家支付，費用根據交易情況為300~1000美元不等。

主要住宅不需要交資本收益稅。

商品和勞務稅（GST）稅率5%，適用於新建房屋，一般包括在房產價格之中。如果房產是買家的主要住宅房，那麼350 000美元以下的部分可以申請GST優惠，減稅率高達36%，最高可達6300美元。

稅前（GST）35萬~45萬的房產GST按比例減免。稅前高於45萬的房產不享受GST優惠。經過修繕的二手房和新建房產都享受GST優惠。

截止2013年4月1日，英屬哥倫比亞取消了統一銷售稅（HST），轉而使用GST和省級銷售稅。轉讓規定，包括英屬哥倫比亞交易稅，適用於2013年4月1日仍在進行中的所有交易。適用於交易稅的房產同樣適用於英屬哥倫比亞交易稅。

有關GST的問題參見 Revenue Canada，或咨詢熟悉房產收入稅的會計。

英屬哥倫比亞的省級銷售稅（PST）是7%，一般包含在銷售價之中。

HST（GST和PST的融合）稅率為12%，適用於安大略省、新不倫瑞克省、紐芬蘭、拉布拉多、新斯科舍。2010年6月1日，安大略省實施了聯邦的HST。聯邦的HST適用於大部分的交易，主要是新建房屋，不適用於二手房。不管房產價格如何，新房買家都能享受最高2.4萬美元的優惠。

加拿大房產稅是社區的年費，也就是說每個省稅率都不同。房產稅和PTT的區別在於PTT曾經是省級的稅，發生在房產轉移的交易中，而房產稅是每年交給地方稅務部門的。房產稅是根據省級的評估單位評估的房產價值再通過當地稅收部門規定的目前的稅率進行計算的。房產稅每年都可能不同，但一般都是在0.5%~2.5%之間的。

小結

當地、省級或聯邦政府對海外買家都不會征收額外的稅費。房產轉讓稅、房產稅年費等都是基於同樣的計算方式，適用於所有房產買家。所得稅的交納要看納稅人的國籍或者看納稅人的國家與加拿大是否有稅收協定。

加拿大資深律師Craig Doherty專欄全集

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紐約買房過戶費用是如何計算的？| 美國

在紐約置業，有很多購房者對過戶時所繳的費用都大吃一驚，尤其是來自國外的投資客。紐約的過戶費用往往比起其它洲都比較高，可是每個人還得乖乖的承擔這些費用。有很多購買新房的投資客所付的費用更高，到底這些費用是可避免的嗎？

首先，讓我們來了解一下購房有哪些費用和如何計算的。通常我都會告訴我的客戶預算買價的3%到4%，在有貸款的情況下為4%到5%給於過戶費用。

以下是基本的過戶費用以供參考：

豪宅稅：房價超過一百萬的需繳付買價的1%
買方律師費：$2,500美元至$3,000美元
物業費和房產稅：按比例分配（一般賣方預付季度房產稅）
產權登記費：$250
授權書登記費：$125（如果你需要律師為你簽字）
房屋保險：似乎大樓和銀行的要求，一般在$600美元到$1,200美元。房價越高保險費越貴
驗屋費：一般在$700到$1,000美元，視乎房子大小

只限於新房的過戶費：

賣方律師費：$2,500美元至$3,500美元
物業管理周轉基金：一般是2個月的物業費
物業管理經理的住所：這會以房子對大樓公共設施的百分點來計算。有些大樓並沒有
供住所給物業管理經理
物業移交稅：紐約州-房價的0.4%，紐約市-房價的1.425%

這些費用會出現在有貸款的情況下：

貸款申請費、手續費和審核費：$1,000 至$2,000美元
物業產權保險：大約$4美元/每$1,000的房價
房貸產權保險：大約$1美元/每$1,000的貸款總額
紐約州房貸登記費：如果貸款低於50萬為1.8%，貸款超過50萬為1.925%
產權質料搜索費：大約$4500美元
房子估價費：大約$1,500美元
其它雜費：$500至$1,000
在紐約買房的過戶費用是在所難免得，可是透明度甚高的交易難免會有費用的產生。在房市行情不好的時候，開發商也願意承擔一些費用以作回扣。其實，聘請有經驗的房產經紀人，不但可以清晰的為你做預算，而且還可以為你革除一些費用。在我以往的業績裡，我時時刻刻都建議客戶直接與銀行或律師議價。

紐約房地產銷售精英Anthony Tam專欄全集

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美國房屋租金回報計算法則 | 美國

很多朋友有興趣購買美國的房產，作為投資持有並出租。應該說在目前這是一種很好的思路。通過出租房產，每年可以獲得固定的投資回報。將來房地產市場繁榮時，再將其出售獲得投資增值收益。或者退一步說，將來在合適的時候用於自住，也是可行的。但是在面對投資的選擇時，很多人並不知道自己將要購買的房產，每年出租帶來的租金回報率有多少。筆者針對這一情況，簡單介紹一下租金回報率的計算方法，為投資者提供參考。

投資房產可以分為兩種情況，一種是現金買房，第二種是貸款買房。以下逐一對這兩種情況進行分析。

一、現金買房的租金回報率

現金購買的房產的租金回報率的計算公式很簡單，說白了就是出租房屋到手的淨收入除以購房的總價。

租金回報率 = 每年淨房租收入/購房總價%

首先計算購房總價。購房總價很容易獲得，就是房屋買家支付給賣家的金額。

然後計算每年淨房租收入。

每年淨房租收入= 年租金收入 — 持有房屋費用及出租衍生相關支出年租金收入就是跟租戶約定的年租金。為了估計一棟房屋的未來年租金收入，可以將附近社區同等條件的已出租房屋的租金拿來比較。例如，通過房產經紀人的幫助，找出周圍同等條件已出租的10套房屋，看看這些房屋的年租金收入，就可以大致估計出自己想要投資的房屋的未來租金收入。但是這裡有個技巧，一定不要拿這10套房租中租金最高的那一套作為參照，因為這樣很可能會使你預計的租金收入虛高。比較正確的方法是找到出現次數最多的租金價格，然後以這個數字，或者比這個數字稍低的價格作為你的參照。以後在實際出租房屋的時候，也應當遵循這個方法來確定房租價格。為什麼？我們待會兒談到“空置期分攤”的時候詳細講。

持有房屋費用及出租衍生相關支出一般包括：房產稅、房屋保險、社區費、維修費、空置期分攤、出租管理費等項目。這裡要特別解釋一下“空置期分攤”。

你購買的房屋一般很少能立刻找到租戶，因此幾乎總會有一段時間是空置的。所以在計算每年平均的淨房租收入的時候，應當把分攤到每年的空置的那段時期的租金扣除。根據我們的經驗，一般租賃合同為一年期, 但可到期續約，實際的平均租賃長度可以估計為2年，平均的空置時間可估計為一個月，因此空置期分攤到年即半個月的房屋租金。通過確定合理的房租價格，就可以將空置期有效降下來。因為大多數租戶對房屋租金很敏感，租金越低，就能越快把房子租出去。

我們上面提到過，應當比較周圍同等條件的已出租房屋，找到出現次數最多的租金價格，然後以這個數字，或者比這個數字稍低的價格作為你的參照。根據我們房產經紀人的長期經驗，這樣做可以吸引到更多的租戶來看房，房屋也能更快地租出去，這樣空置期就縮短了。比較一下，如果定過高的房租價格，肯定鮮有人來問津，房屋將會空置很長一段時間。最後綜合下來算一筆賬，前者的收益肯定要更高。

設置合理的房租價格還有個好處，就是對你的房屋感興趣的租戶很多，所以房屋業主可以在提出租房申請的租戶中挑選到信用、品行最好的租戶。這很重要，如果遇到信用不好的租戶，業主就慘了。很可能第一個月會按時收到房租，以後房租就很難收齊了。收不到房租，業主只有驅逐租戶。按照美國的法律，驅逐租戶要走一個比較復雜的程序，對於業主來說，不但損失了收益，而且帶來一系列麻煩。如果租戶的生活習慣不好，也會給房屋帶來不必要的損害，以後房屋的維修費就高了。總之，設定合理的房租價格，選擇適合的租戶，對於房屋出租收益的保障，非常重要。

租賃經紀人幫助租賃可以大大節省您的工作和時間，專業的經紀人可以幫您選擇條件較好的租客，減少以後惡房客的困擾。租賃的佣金一般是全年租金的6%。

“物業管理費”是指，如果委托房屋代管人幫忙照料房屋，收取租金，打點修理水電設備等…所支付的管理費，一般為每月租金的6-8%。如果投資者本人在美國，或者有親戚朋友可以幫忙打理這些事情，這筆費用也就可以省下來。

根據房屋類型、所在的位置和房屋狀況的不同，應當計算在內的項目也不一樣。讀者可以根據具體的情況，自行判斷。例如，獨立屋一般沒有社區費，但，也有些獨立屋所在的區域有社區規劃、大門及社區公共設施，因此，也要交社區費。城市屋一般繳納的社區費中已包括共同火險，不必另外買火險，這樣計算房屋保險費的時候，不用將火險金額計算在內。另外，房產稅的稅率在每個州也是不一樣的，從1%到3%不等，加州地產稅大多為1.2-2%，所以投資之前選擇應先確定目標房屋的稅率。

我們選取兩個實際的案例來進行分析。

案例1：一棟334 平米獨立屋，現金購買，總價$36萬，月租金$2400，該房屋的房產稅稅率為1.9%。（伊市獨立屋的真實例子）

年租金收入 = 2400×12 = $28800
持有房屋費用及出租衍生相關支出包括：

房產稅：購房總價x 1.9% = $6840
房屋保險：$815（各房屋因地點，新舊，保項有異，保費不同）
社區費：無
維修費：預計$300（愈新的房子保養費愈少）
空置期分攤：半個月租金$1200（一般房客訂約一年但實際租賃長度約二年）
出租佣金：出租佣金預計可以分攤到2年，因此=（年租金收入 x 6%）/2 = $864

持有房屋費用及出租衍生相關支出總計：$10019
每年淨房租收入= $28800 – $10019 = $18781
租金回報率= 18781/360000 = 5.22%。

（注：截止到2013年5月的數據，熱門城市的房子本身在不斷升值，因而租金回報率已降至2-3%）

案例2：一棟138平米城市屋，購買價$16萬，月租金$1550，該房產稅稅率為1.9%，社區費：$360。

（奇諾市Preserve 社區城市屋的真實例子）

年租金收入=1550×12 = $18600
持有房屋費用及出租衍生相關支出包括：

房地產稅：購房總價x 1.9% =$3040
房屋保險：無
社區費：$360×12=$4320
維修費：預計$150
空置期分攤：半個月租金$775
出租佣金：（年租金收入 x 6%）/2=$558

持有房屋費用及出租衍生相關支出總計：$8843
淨房租收入= $18600 – $8843 = $9757
租金回報率 = 9757/160000 = 6.10%

（注：截止到2013年5月的數據，熱門城市的房子本身在不斷升值，因而租金回報率已降至2-3%）

二、貸款買房的租金回報率

貸款購買的房產的租金回報率的計算方法要稍微復雜一點，但是原理與第一部分是一樣的。我們假設貸款全部采用每年分期固定還款的方式。
租金回報率 = 每年淨收入/自付額%

每年淨收入= 年租金收入 – 持有房屋費用及出租衍生相關支出 – 年固定還款額。

其中，自付額（首款）即購房總價扣除銀行貸款的部分。

持有房屋費用及出租衍生相關支出我們在第一部分裡已經講過，道理也是一樣的。下面我們選取一個案例來進行分析。

案例：一棟2006年建的334 平米獨立屋，購買價$36萬，自付額（30%）為$108000貸款額$252000（30年分期固定攤還，利率4%，貸款月付$1,203.09），月租金$2400。

年租金收入 = 2400×12 = $28800（伊市獨立屋的真實例子）

持有房屋費用及出租衍生相關支出包括：

房地產稅：購房總價 x 1.9% =$6840
房屋保險：$815（各房屋因地點，新舊，保項有異，保費不同）
社區費：無
維修費：預計$300
空置期分攤：半個月租金$1200
出租佣金：年租金x 6%/2 = $864（注2013年5月數據，租金已降至2-3%）

持有房屋費用及出租衍生相關支出總計：$10019
年固定還款額 = $1,203.09×12=14437.08
每年淨收入= $28800 – $10019 – $14437.08 = $4343.92
租金回報率 = 4343.92/108000 = 4.02%。

以上的例子如果需要管理麼司代管，當然就要另一筆開銷, 管理費假定為6%=1728 每年淨收入就只剩余$2615.92

租金回報率 = 2615.92/108000 = 2.42%。

在加州，如果淨租金回報率5%以上，那可以看作是值得投資的適當房產了。但是可能有讀者會說，我把投資買房的錢存在銀行裡，也能獲得與此接近的收益率啊！為什麼還要這麼辛苦得去美國買房呢？而且房子還會不斷的折舊。對於這問題，我想告訴讀者：雖然房產的建築物部分會折舊，但是建築物下面的土地卻永遠屬於業主，而且會隨著當地的經濟發展而升值。持有一套房產，就像持有一只股票。你不但每年可以獲得固定的分紅，而且還擁有了未來資產增值的機會。

根據長期統計美國房地產每年平均升值約為6%，所以如果從這個角度來考慮問題，投資並持有房產，相對於銀行存款，是一種更優的投資選擇。你周圍有許許多多投資房地產發財的實例，但你聽過因存銀行利息而發的嗎？

美國頂尖房產經紀Grace專欄全集

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在美國買房後必須支付的持有成本壹覽 | 美國

在美國買房後，大家最為關註的另壹個問題是：每年我要為自己的房子支付多少錢，有哪些費用是必不可少的？接下來居外網將為大家壹壹盤點。

1、房產稅

房產稅，也稱為“物業稅”或簡稱為地稅。是地方針對房地產征收的郡稅、市稅、學區稅的總稱。美國地產稅的稅率是由各個州政府決定的，也就是說，美國的稅率都是不同的。壹般實際所需繳納的稅額在1%~3%，其中學區稅最高，占地稅的60%以上。

關於美國房產稅的詳細介紹，參見本冊第二部分《美國房產稅詳解每年支付有增值作用不影響房產投資》壹文。

美國熱門城市/州房產稅列表

2、房屋保險

房屋保險（House Insurance）的作用是，在房屋受到火災、洪水、雷擊等意外事故而導致受損，如果房主購買了房屋保險，壹般能獲得20萬美元的保費，每年500美元。如果是商用房，該保險還可以保護租金損失。

除了在購房時，需購買房屋保險，其實還應購買地震保險(Earthquake Insurance)。該保險主要包括地震、戰爭、核能意外、洪水災害等，通常不被包括在大多數的保險條款之內。

由於加州是地震多發區，在加州購房，地震保險費用相對較高，地震險的費用往往比火險的費用高出壹倍，房屋保險由於保險條款不同而不同，保費壹般在500-900之間。

3、小區費和物業費

在美國，房子都統壹規劃在壹個小區中，所以，居民需交小區費。該費用是用來支付和維護小區公共設施。比如，路燈、公共草坪。根據小區不同的服務，大概每月在150~300美元不等。

物業費，壹般是單元房的公共設施，壹般每月在300~500美元之間。

4、出租管理費

如果投資房產是用來出租，壹般是由管理公司管理。管理費的計算方式為：

8%~10%的租價+第壹個月的租金

如果是大型公寓，管理費則會少很多。

5、貸款本金和利息

如果通過貸款購房，並貸款未清，房屋本金與利息就要按月支付。擁有美國較高信用記錄的貸款者所享受的30年固定利率，平均在5%左右。而沒有較好信用記錄的貸款者的浮動利率，均在5%~6%之間。

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6月1日居外微課堂：美國房產稅如何徵收？美國買房後如何出租獲利？

【居外微課堂】第九期6月1日即將開講啦！

新一期的微課堂，居外小助手將和大家分享美國房產投資方面的信息，為大家詳細介紹一下美國的房產稅是如何徵收的，以及如何在美國買房後通過出租獲利，賺取最大的租金回報率。

這兩個問題在美國置業時多數人都會遇到，6月1日的微課堂上，【居外小助手】將就這些問題為大家做詳細的講解，大家如果有相關的問題，也可以提前提問【居外小助手】哦！

第九期【居外微課堂】主題

美國房產稅如何徵收？美國買房後如何出租獲利？

開課時間：6月1日19:00

內容簡介

美國為什麼徵收房產稅？用途是什麼？

美國房產稅如何徵收？各州稅率是多少？

美國買房後怎麼出租，有哪些方式？

租金回報率怎麼計算？租金收入需要繳納哪些稅費？

聽課方法

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【居外微課堂】系列內容回顧

去美國買房，這些基礎的房市知識你了解多少？

part 1 美國房市基礎知識：政策制度篇

一、外國人在美國的買房政策

美國並不限制外國人在美國買房，且無套數限制。美國是一個移民國家，是歡迎外國人在美國投資或購置房產的，在買房方面幾乎沒有任何的限制。（購買美國房產的條件）只是在貸款買房時，對外國人的審查比較嚴苛。>>>詳細

二、美國房產制度體系成熟而完善

美國房地產制度經歷百年發展，已經極為完善，房產交易中的每一個環節都公開透明，此外，更有多方機構從中監督與協助，最大程度地確保了整個房產交易的安全。>>>詳細

▶ 第三方機構協助買賣進程，確保公平合理

▶ 美國房產經紀人持證上崗，擔任多種重要角色

▶由賣方支付6%的佣金

part 2 美國房市基礎知識：房產種類篇

一、美國房市中四種最常見的房屋類型

在中國房屋僅分為別墅和公寓，而美國房屋的種類豐富的多。一般最常見的房屋種類有四種：產權公寓、商用地產、連體公寓（condo）和獨立屋。>>>詳細

二、去美國買房公寓還是獨立房

去美國買房的時候，由於沒有在美國生活過的經驗，都會有這樣的問題：美國有house和condo兩種房屋類型，我應該買什麼樣的房子最合適？下面，居外網來跟大家討論一下兩種房屋各自的優勢，看看到底哪種類型更適合你。>>>詳細

Part 3 美國房市基礎知識：房產稅篇

美國的土地基本都是私有的，一旦交易產權歸個人所有，因此，政府需要通過徵收房產稅來保障政府財政來源，以建公立學校、社區建設、修市政設施等公共配套設施。據統計，美國房產稅佔到美國稅收收入的70%，是美國最為重要的稅種之一。>>>詳細

相關閱讀：美國各州2016房產稅一覽表

Part 4 美國房市基礎知識：房價篇

一、美國最新房價報告

標普凱斯席勒的美國房價指數（剔除季節因素）在2016年漲3.71%，這是自2011年以來美國房價漲幅最慢的一年。四季度房價指數環比漲幅為0.55%。美聯邦住房金融局的住宅售價（剔除季節因素）指數趨勢與標普凱斯席勒房價指數趨勢一致，增幅也是放緩。該指數在2016年漲4.07%，低於2015年5.45%的漲幅。美聯邦住金局發佈的2016年第四季度房價指數環比下跌0.15%。>>>詳細

二、去美國買房，需要多少資金？

當前，到美國買房已成為國內高淨值人士的熱門選擇，或自住，或成為重要的投資理財選擇。不過，對於大部分打算到美國買房的國內買家來說，必須瞭解的問題是：你的資金準備夠了嗎？你知道在美國買房，除了房價本身，還包括不菲的買房費用和持有費用嗎？>>>詳細

相關閱讀：你手裡的資金，能到海外哪些地方買房

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德州達拉斯應征稅房地產總值上升11% | 美國

達拉斯中央估稅區主管5月16日表示，由於房地產市場的蓬勃發展，導致今年達拉斯郡的應征稅房地產總值大幅上漲。

據首席估稅官肯·諾蘭（Ken Nolan）透露，全郡範圍內的住宅房產估稅價值攀升了9.9%，而商業房產價值則大幅攀升了14.6%。新建房產的價值和去年相比也飆升了25%。諾蘭公布了達拉斯郡的初步估稅價值，但指出一旦業主對估稅價值提出異議後，房產總值將會下降。

諾蘭說，大約有54%的郡內住宅房主今年會看到其房產估稅值上升。他補充說，郡內的房屋供不應求。 “我們之前從沒見過像過去兩三年看到的達拉斯房市那樣強勁，人們甚至直接上門敲門，問：‘你要賣你的房子嗎？’因為有太多人搬到這裡來了。”

總體來說，郡的應征稅房產價值飆升了11.1%，但郡的預算總監賴恩·布朗（Ryan Brown）表示，他預計在業主提出異議結束後，最終的增長數字會接近7.23%。

>>>美國置業百科：美國購房流程 | 美國房貸申請 | 美國房產稅費

達拉斯-沃斯堡地區是今年第一季全美房價升幅最大的地區之一，和2016年同期相比，房價上升了12.6%

點擊查看德州達拉斯房源

通常估稅區先決定初步的市場價值，然後如果房產業主相信估價過高的話，允許他們提出異議，提出異議的截止日期是5月31日，聽證則可以持續到7月20日。在最終價值於7月25日通過後，郡和其它稅務機構將決定稅率，這就決定了業主們最終的稅單金額。

達拉斯郡的法官詹金斯（Clay Jenkins）說，他非常擔心那些工薪家庭，為支付房產稅而負擔沉重。他表示：“希望今年我們會給人們一些有意義的解困措施，無論我去到哪裡，我都聽到人們談論因房價太高而放棄房屋。”

詹金斯和委員約翰·威利·帕萊斯（John Wiley Price）一起投票，設法稍微削減了稅務機構之一的帕克蘭德紀念醫院的稅率。

帕萊斯表示，盡管房主不希望支付更高的房產稅，但房屋價值上升對他們來說並不全是壞事，他們肯定還是寧願看到自己的資產升值，而不是像在2008年衰退時發生的那樣貶值。

根據美國國家房地產經紀協會，在其調查的178個都市地區中，達拉斯-沃斯堡地區是今年第一季全美房價升幅最大的地區之一，和2016年同期相比，房價上升了12.6%。

在全美範圍，中間房價和去年同期相比上升了6.9%，達到232,100美元，而在達拉斯-沃斯堡地區，中間房價已經達到236,500美元，史上首次超越了全美的中間房價。

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在德國持有物業的成本

在德國 (基本) 持有財產的征稅

德國房產稅收體質是一個復雜的問題。這裡的稅收水平並不是一個不利的因素，這是很多人都知道的。很多扣稅項目可以減輕稅務負擔，特別在財產持有方面，征稅實際上是有利的。即便這樣，它仍然是一個歐洲工業國家的稅收水平。

一、公眾宣誓的稅務顧問是唯一允許在德國提供稅務咨詢的機構。稅務顧問都是在國際上受過專業的稅務高等教育的德國顧問，他們的咨詢服務由投資者按小時支付。

二、購買房產時，5%(大多數州)的土地購買稅“Grunderwerbssteuer”需一次性支付。

在德國的年土地稅低於大多數國家。它不是以買價為基礎計算的，而是以比買價低很多的歷史應付稅款為計量標准。一個例子可以幫助理解：我們在法蘭克福市中心位於四樓的 51 平米公寓項目，只有66歐元每年的土地稅務負擔。只有對於擁有巨大的庭院的房產，土地稅才會變得比較重要。無論如何，當把公寓出租後，土地稅最後都是由租客自己承擔。

三、不在德國生活的，沒有住所的，甚至沒有德國護照的人都必須為在德國的租金收入交稅。租金收入折算為實收的租金減掉2%折舊。此外按揭負擔和維修費用也可以扣除。所有這些都大大降低了年租金的實際稅率。

四、只有當某房產在購買以後的10 年內出售並且盈利時，銷售利潤才會被征稅：出售的利潤（銷售價格減去扣除攤銷的購買價格）的全部在德國都是應當納稅的。德國對於低收入者的稅很低，但是對高收入者的稅收卻高達到53%。對於想在十年內出售該房產的投資者，如果擁有持有該房產的公司，他們可以通過從利潤中扣除其他成本，例如工資，咨詢費，公司汽車，差旅費，有關禮物以及很多其他費用。這樣可以大大減少稅收負擔。此外該公司還可以投資於位於葡萄牙的房地產，這樣申根簽證在那裡可以輕松地獲取。

五、在支付了購買價格後，有些房產中介會幫助選擇合適的房屋管理。房產中介也將在年度的房產投資委員會捍衛投資者的利益。房產中介也會收取一小筆費，用於監督房子的管理員和對於投資者收到的所有文件做精確界定的相關性檢查。如果得到授權，還可以為投資者尋找有關的理想的退出可能性。

物業持有的其他費用

一、出租公寓的維護費用將交由專業的房屋管理公司處理，一個德國本土的專業公司。對於一個50到100平米的出租公寓，每年的費用在170到250歐元不等。這個款項由房屋所有者支付。像很多其他事情一樣，這一項也是在德國被嚴厲監管的，絕不會出現失控的情況。

二、其他費用，如營運費用中的電費，暖氣，水費，髒水處理費，街道清掃費，垃圾費，掃雪費，保險，專業花園，有線電視，由房屋所有者的社區會支付，社區會將把費用攤給各個業主並要求他們在每月月初支付。租客會按法律要求提前支付給業主所有的營運費用。年底會收到實際這些營運費用的賬單。根據實用數額，租客在他們預付的基礎上多退少補。

三、此外，業主需備有儲備金用於大型的房屋翻新。例如煤氣、暖氣、水、電、隔離、外立面的修復和現代化。這個維修儲備基金不能分攤給租客。應由業主支付。它可以從年度稅中扣除。儲備金會有最低限額，但業主的社區會每年都會決定其數額。比較切合實際的數字是每月每平方米 1.2 歐元。這個款項關乎到客戶的利益。投資者一旦他們購買我們會密切關注這項條件。