房產稅推出不到一年 溫哥華房價已經“漲上天” | 加拿大

去年八月,為了給房地產市場降溫,不列顛哥倫比亞省開始向海外買家征收15%的房產轉讓稅。但時隔9個月,溫哥華的房價可能又面臨“漲上天”的未來。

根據大溫地產局的統計,今年4月,大溫哥華區域局(Metro Vancouver)房屋平均價格同比增長11.4%,至941100加元,該區域也是加拿大最貴的房地產市場。

從分類來看,這個區域的公寓價格上漲最快,同比漲幅高達16.6%,環比則跳漲3.1%,至554100加元;連棟房屋的平均價格同比上漲15.3%,環比上揚2.4%,至701800加元;獨立式房屋的平均價格同比增加8.1%,環比漲幅為1.8%,至1516500加元。

從下圖來看,這波房價反彈來勢洶洶。藍色線代表獨棟房屋價格走勢,這類房屋的價格已經接近去年高點;紅色線代表的連棟房屋和綠色線代表的公寓,價格均創下歷史新高。

>>>加拿大置業百科加拿大購房流程  | 加拿大房貸流程  | 加拿大房產稅費

大溫哥華區域局(Metro Vancouver)房屋平均價格走勢
大溫哥華區域局(Metro Vancouver)房屋平均價格走勢

換句話說,15%的外國人房產稅僅僅抑制了房產轉讓的速度。而在賣家們等待更多激進買家出現時,已經有新一批買家湧現,這些人可不在乎15%的房產稅。

大溫地產局主席Jill Oudil在報告中表示,在公寓和城市住房市場,需求已經連續幾個月增長,但供給並沒能跟上需求的步伐,“這種失衡正在刺激價格上漲。”

Oudil還認為,盡管從數據來看,房地產市場交易量下跌了26%,但如今仍然是賣方市場,買家經常收到同一個物業的多重報價。

再來看看加拿大家庭貸款的狀況,不難發現,加拿大家庭貸款占可支配個人收入的比例已經遠超美國在2008年前後的頂點,這個比例還在不斷上揚。值得注意的是,這個國家的家庭貸款很大一部分是抵押貸款。

加拿大家庭貸款比例遠超美國在2008年前後的頂點
加拿大家庭貸款比例遠超美國在2008年前後的頂點

加拿大最大房貸公司崩盤

華爾街見聞昨日提及,上周三,加拿大最大的非銀行房貸供應商Home Capital Group遭遇流動性危機,股價暴跌,疑似引發了一場“加拿大版的次貸危機”。

引發這場危機的原因在於樓市泡沫背景下,儲戶們對該公司的前景失去信心。從3月28日至4月24日,資金從該公司的高利儲蓄賬戶存款賬戶中持續流出,總共減少了5.91億美元。

有分析人士表示,如果沒有HOOPP的緊急貸款支持,Home Capital Group此刻已然遭遇破產的命運,而其或還將創下加拿大近代史上最大規模的一次銀行投資機構擠兌事件。

禍不單行,危機已蔓延至另一家非銀行房貸公司。本周一,另一家非銀行房貸公司Canada’s Equitable Group表示,該公司的存款余額已經出現了“快速但可控”地下降,管理層也作出回應,稱銀行撤資行為正在發生。

(據華爾街見聞)

中國vs美國房地產:這十個差異你要知道

各個國家由於房產環境、法律制度不同,買房時的面臨的各項問題也不盡相同。作為當下熱門的海外置業投資地——美國,受到越來越多國人的青睞。那美國在房產制度、房貸政策、產權性質等方面有哪些不同呢?居外網整理了中美房產的十個不同點,一起來看看吧!

>>>美國置業百科美國購房流程|美國房貸申請|美國房產稅費

1

一、房地產制度:美國制度健全 中國還需完善

在美國的買賣房屋裡面,有許多的第三方機構來協助買賣房屋的進程,這裡面有估價公司,房屋檢查,公證公司,銀行、以及經紀人制度,產權保險公司等等,每一個機構都在買賣過程中發揮自己的功能,保證房屋買賣的公平和合理,也保證買賣過程的每一個環節盡善盡美,沒有瑕疵。使房地產行業能夠公平、透明,健康、蓬勃的發展。

中國的房地產事業近幾年剛剛起步,還不夠完善。無論是中介制度還是買賣過程,都存在許多問題。政府在不同時段的宏觀調控變幻莫測,讓人無所適從。整個房地產市場的投機行為遠超過房地產實際需求。

二、產權性質:中國住宅產權有使用期限 美國產權是永久產權

美國是私有財產制,房屋的買賣包括土地,就是說,你買房的同時也同時買下了蓋房子的那塊地。而且美國的產權是永久性的,而中國的住宅產權是七十年期限,一般商業房產期限只有五十年。

三、城市vs鄉村:中國城鄉差別大 美國城鄉無明顯差別

在中國人們生活的環境,城市和鄉村是截然不同的,城市是一個相對商業集中的地方,所有的機構都在其中,無論你要購物、吃飯、工作、娛樂,甚至看病,都必須進城,人們居住在城裡,局限在一個相對狹小的空間,造成了很多不便。但人們還是意守在城裡,不願出城,因為一旦遠離城市,就更加不方便,衣食住行都比不上城裡。所以在中國,城市就是城市,鄉村就是鄉村。

在美國,不管是在紐約還是在洛杉磯,沒有絕對的城市和鄉村的區別,只有城中心有一個很小的相對集中的地方,其它都是像衛星一樣幅射出去的各個城市和區域,每一個區域都有自己自成體系一套系統,商店、飯館、醫院、學校,為居住在該區域的人提供了很大方便。人們不需要做什麼事都涌到市中心去,在自己所居住的區域里都可以辦到。這就是中國和美國最大的不同的地方。

四、房源系統:美國有官方的房源共享系統 中國房產信息尚不透明

在美國和中國的房地產市場裡面,有一個根本上的差異,就是他們的房源系統。在中國,沒有一個統一的房源,各家房地產公司,只賣自己賣的房子,或者與少部分關係好的同業交換房源,但範圍大多很小,局限性很大。

美國有一個房源共享系統MLS,每一個紀紀人都把房源信息,傳輸到這個系統上,所有上市的房子在這個系統中都非常透明,一目了然。我可以帶着我的客人找到他滿意的房子,而這房子不必是我所賣的。別的經紀人也是同樣,可以帶着他們的客人來買我賣的房子。彼此互利互惠,藏污納垢的事相對減少。整個房地產市場因此而蓬勃。

五、房子概念不同:中國買房多為公寓房 美國買房多為獨立房

在中國,所謂買房,指的是買公寓房。而在美國,買房一般是指二手房,獨立房。這裡特別要強調的是,美國的獨立房,並不是中國人所說的別墅。雖然有些獨立房在外觀上和別墅差不多,但美國的獨立房中也有非常老舊,需要修繕的房屋,稱這些獨立屋為別墅,似乎不太恰當。同樣是獨立屋,可以是上千萬美金的豪宅,也可以三、五萬的破爛房子。

在美國除了獨立屋之外,還有一種房子叫康斗,或城市屋,這是一種由兩戶以上連着牆的房屋也可叫做連排房屋。這類連排屋的價值比獨立屋低得多,因為它佔有的土地面積比獨立屋小得多。當然也要看房子所在的地點和城市的等級。我們在這裡所謂的比較,
連排屋比獨立屋便宜,是指在同一地區。在美國房屋的價值取決於兩項,土地及建築物。建築物隨着年代的久遠會越來越便宜,而土地則根據地區的開發和環境改變而增值。

干貨:移民美國都要繳哪些稅?| 美國

提起美國移民,很多申請人的腦海裡就會冒出美國的“全球征稅、劫富濟貧”等字眼,前段時間鬧得沸沸揚揚的“英達事件”也給部分人群造成一種了“美國苛稅猛於虎”的印像,使不少有意於移民美國的童鞋擔心拿到綠卡後即將面臨的一系列稅務問題。

為了避免親們不必要的損失,也為了溝通咱們的革命友誼,小編整理出一篇干貨十足的“美國稅收”,來吧來吧小編要上課了,你准備好啦麼?

個人所得稅

個人所得稅是最常見的稅收之一,不論是美國公民或居民(綠卡),還是留學或暫時的旅行者,都需要繳納。

美國的個稅征收采用階梯稅率,最低區間稅率為10%,最高則為39.6%,以2015年為例,應稅收入在9225美元以內的個人需繳納10%的所得稅,9226-37450美元的區間則按15%比例征稅,413000美元以上的部分比例為39.6%,將區間的稅額相加就得到總的稅額。

房產稅

>>>美國置業百科美國購房流程 | 美國房貸申請 | 美國房產稅費

漏繳或不繳房產稅是美國很嚴重的違法行為,政府有權沒收並拍賣房產
漏繳或不繳房產稅是美國很嚴重的違法行為,政府有權沒收並拍賣房產

點擊查看美國房源

好啦,好多貴客都會特別擔心房產稅的問題,與國內不同,美帝的土地和房產都是私有的。房主擁有永久產權,不用擔心被強拆,但需要每年繳納數額不小的房產稅。

房產稅由各州政府征收,也由各州自行決定稅率的高低,平均房產稅率低於1%的占一半。北部各州及西海岸的房產稅較低,基本上介於1-1.5%;相對,南部各州的房產稅普遍較高。其中,房產稅最低是夏威夷州,只有0.28%;而最高的是新澤西州,高達2.38%。

注意!漏繳或不繳房產稅是很嚴重的違法行為,政府有權沒收並拍賣房產,所以親們要依法繳稅哦~

銷售稅

每個州的銷售稅稅率略有不同。在某種程度上可以說,銷售稅率的高低直接決定了生活成本的差異。

銷售稅基本上是活在美帝每天都接觸到的稅,除部分免稅的生活必需品,如超市的農產品等,美國的絕大多數商品標價是不含銷售稅的,一般結賬的時候單據都會清晰列明了此次消費所包含的稅款。所以在美帝,開車去免稅州購買大件物品是常見的事情。

可能有人會疑問,那麼網購咋辦?放心,老司機早有准備!在網絡平台購物只需要支付居住州的銷售稅就ok啦。

消費稅

不少人會把消費稅和銷售稅當作是一種稅,其實這並不是事實的真相。是政府針對特定商品或勞務所征收的稅,比如民航旅客稅、烈性酒、葡萄酒、啤酒、香煙和電話服務費等。

各州征收的消費稅方式不同、內容不同、稅率也不同。人均消費稅最高的是佛蒙特州,達1029美元;而最低的則是懷俄明州,僅是285美元。

贈與稅

親人與朋友之間的相互饋贈,可能會面臨贈與稅和遺產稅,兩者都是向贈與者征收的稅種。贈與稅的免稅額為每受贈人每年14000美元,超出部分計入遺產稅起征點計算,可能需要繳稅。

親屬、朋友進行大額財物贈與時,需要充分利用每年每人的免稅額度,及時進行申報並注意存檔,夫妻間的贈予或是以學費、醫療費的形式直接支付給學校、醫院的贈予都不需要繳稅。

遺產稅&繼承稅

父母有一大筆遺產,但子女無法支付高額的遺產稅和繼承稅而不能繼承,看起來很諷刺,可是在美帝,這樣的案例多不勝數。只要資產超過一定數額,就要對超出的部分征收遺產稅(對死人征稅)或繼承稅(對遺產繼承人征稅)。不交稅的部分就叫做遺產免稅額。

美國聯邦政府2016年的遺產免稅額是545萬美元,最高聯邦遺產稅率可達40%。除此之外,很多州還有自己的遺產稅和繼承稅,而且起征額一般在1百萬,遠低於聯邦,稅率大概在16%左右。

一共有15個州征收遺產稅、6個州征收繼承稅。遺產稅稅率最高的是華盛頓州(最高20%)。而夏威夷州和特拉華州遺產免稅額和聯邦持平為545萬美元;新澤西州是最坑爹的,財產超過67.5萬美元就要征稅。

需要注意的是:上周美國總統特朗普發布了號稱史上最大的減稅改革方案:一是將大幅削減企業稅稅率,從35%降至15%;二是個人稅稅率將從7檔減少至3檔,分別是10%、25%和35%;三是廢除廢除遺產稅和最低稅負制。當然啦最終的改稅文案還沒有公布。

看到這裡,大家都那麼聰明,相信大家對於美國的稅收都有一定程度的了解,雖然美國要交的稅比較多,可是由於美國的物價真的很便宜,工資也很可觀,再加上高的生活質量,整體來說在美國的生活還是可以過得很不錯噠,你說呢?

(據新浪教育)

中國投資者購買美國房地產的五大誤區 | 美國

居外专栏作家——孟洁如

誤區一: 一夜暴富心理

美國房地產從不是一個可以牟取暴利的行業

誤區一: 一夜暴富心理

很多想投資美國房地產的中國投資者,由於經歷過中國房地產泡沫時代,誤以為美國房地產也會如此。所以大家最容易犯的一個錯誤就是一夜暴富心理。

事實上,美國政府通過征收房產稅、租金的個人所得稅等手段來抑制房地產過熱;而且,美國的經濟杠杆始終在有效地調控房價,統計結果顯示,扣除通貨膨脹的影響從1980年到2006年的26年間全美平均房價實際只翻了一番。

誤區二:不做市場分析

投資者一定要對所投資的目標房產進行充分地分析

誤區二:不做市場分析

假設要在休斯頓買出租房,首先要搞清楚哪些區出租房需求大,其次搞清楚出租房的支出和收益,尤其要注意一些隱性支出和長期收益(如房價的增值),正確計算出回報率。

另外,如果要在休斯頓買舊房推倒建新房,首先要搞清楚哪些區值得建新房,其次要搞清楚大多數買主的喜好,什麼樣的房子最受歡迎。只有定位准確才可能在市場上立於不敗之地。

不僅如此,還要把握整個房地產市場的發展趨勢,通過對房地產市場歷史規律、貸款利率的調整、國際局勢、金融市場的波動等等的分析,大體預測房地產的未來趨勢,進而提前作好必要的准備。

誤區三:人雲亦雲

誤區二:不做市場分析

投資者應該通過分析,尋找未來新的房地產增長點,搶先占領這個市場才可能獲得高回報率。而被大家已經炒熱的區就失去了投資的價值,有頭腦有眼光的投資者這時就應該尋找下一個可能的增長點。 “人無我有,人有我優,人優我廉,人廉我轉”這個概念也適用於房地產投資。

誤區四:任何事情都親歷親為 一人單打獨鬥

房地產投資者一定要有團隊精神

誤區四:任何事情都親歷親為,一人單打獨鬥

房地產投資動輒幾十萬甚至上百萬,可以稱得上是一個大工程。無論是出租房的選擇、購買和出租管理,翻修房的評估、購買和裝修,還是新建房的選址、建造和出售等等,都不是一個人能夠完成的事情。投資者需善於利用房地產經紀人、建築商、裝修公司、會計師等各類人士的專業知識和經驗,並建立長期穩定的合作關系。短期暫時的合作一般很難建立充分的信任,不利於大宗款項的投資。

誤區五:忽視投資的風險

誤區五:忽視投資的風險

盡管房地產投資是目前美國市場上最穩定最可靠的投資之一,但是任何投資都有風險是毋庸置疑的。投資者在做房產投資時應該有這個心理准備,同時還應該具備預測和規避風險的能力。

我這裡有一個簡單的方法可以將房地產投資風險的傷害降到最小:在准備投資時,計算出最好情況(Optimistic)、一般情況(Most Likely)和最差情況(Pessimistic)下的 盈利,如果在最差情況下還能不賠錢將房產快速脫手,做到全身而退,那麼這就是一個明智的投資。

綜上所述,投資者想要在美國投資房地產不僅要有足夠的財力准備,而且還要有知識和心理准備。對於以上提到的誤區,投資者可以借助房地產經紀人的協助,通過整合各方資訊進行分析來避免,如果再能和專業人士組成團隊,投資的回報率會更高。

 

德州經紀孟潔孟潔如專欄全集

Juwaicolumnist

如需咨詢或有疑問,歡迎隨時發郵件至:editorial@juwai.com,我們會盡快為您解答!

本文系居外網獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任

擇校風刮到美國 老美爸媽也頭疼學區房 | 美國

在紐約,第8公立學校是公認的好學校。這所涵蓋小學和初中、白人學生佔多數的學校,有一流的師資、參與度很高的家長、豐富的課程、好學的學生,再加上該校坐落於有著“美國10大最美街區之一”之稱、與曼哈頓隔河相望的布魯克林高地,學校片區內的學區房價格高得令人咋舌。不惜重金住進學區房,本該順理成章進入好學校,可日前紐約市教育局的一紙提案,卻打破了這片好學區令人心醉的寧靜。(學區房值得購買嗎?)

>>>美國置業百科美國購房流程 | 美國房貸申請 | 美國房產稅費

美國學區房
美國學區房

點擊查看美國房源

學區改劃:巨大鴻溝不易踰越

兩個學校的差距太大了。橫在兩個學校面前不易踰越的鴻溝,是社區和家庭之間巨大的貧富差別和階層分化。

據悉,因第8公立學校嚴重超員,學區內持續的房地產開發熱潮又不斷催生新的就學需求,紐約市教育局遂向管轄該校的第13區社區教育委員會提出方案:將現屬第8公立學校學區的兩個居民區,即丹波(Dumbo)和威裡格山(Vinegar Hill)的大部分區域,改劃到附近另一所學校——第307公立學校的學區。

方案如若施行,便意味著,這兩個居民區正排隊等候第8學校入學名額的50個家庭,眼巴巴的期待將終成泡影,已入住學區的其他眾多家庭與他們心儀的名校也從此無緣。更讓家長們難以接受的是,第8學校和第307學校的差距實在太大了。

兩個學校的差距有多大?先看教學質量與學生表現,以紐約一家教育網站提供的數據為例,在今年紐約州公立學校共同核心標準考核中,第8學校有64%的學生閱讀達標;第307學校的同項達標率只有12%。而且,第307學校曠課率奇高:每學年有三分之一的學生曠課超過一個月。

更讓人吃驚的是,兩個學校相距僅僅一公里多,學生構成卻大相逕庭。按另一家美國教育網站的統計,第8公立學校白人學生比例為61%;而在第307公立學校,非洲裔和拉丁裔學生佔比則高達92%。

再看兩個學區的房產狀況。第8學校的學區房頗受追捧,這幾年房價節節攀升,數百萬美元一套的公寓比比皆是;第307學校的許多學生則來自學校街對面、低收入群體租住的法拉格特小區(Farragut Houses)。在以往的新聞報導中,小區的名字不時與貧困、毒品等負面詞彙相關聯。

學區改劃方案一出,許多家長開始抱怨和質疑,有的建起網上群組商議對策;只有少數家長願意去瞭解新學校。耐人尋味的是,對新方案,第307學校的家長也有牴觸情緒,他們擔心,富裕的白人學生的大量湧入,會給學校帶來未知的改變。

紐約教育局希望社區教育委員會能在今年11月之前就提案進行投票表決,以使新的學區劃界能在2016新學年生效。

橫在兩個學校面前不易踰越的鴻溝,是社區和家庭之間巨大的貧富差別和階層分化。如何運用智慧平衡不同的利益訴求,解決難題,對紐約教育管理部門是個挑戰,也是創造歷史性進步的機遇。

學區邊界:阻擋資源公平分佈

美國日益激烈的社會競爭,催生了大量不想讓孩子輸掉的家長,使得“擇校風”盛行,好學區的吸引力持續發酵。

“學區房”與教育不平等的相關性,在美國社會引起越來越多的關注。人們開始質問:“為什麼必須住進昂貴的房子,才能受到好的教育?”

學區房價格與教育質量到底有怎樣的聯繫?據《華盛頓郵報》報導,在首都華盛頓特區,學生總體閱讀測試成績達到熟練率80%的公立好學校,學區內的三居室房子中位價約為80萬美元。相比之下,同是三居室,如果中位價格低於46萬美元,其所對應的公立學校學生閱讀熟練率會低於45%。如果一個家庭只負擔得起低於30萬美元的房子,他們的孩子只能去讀更差的學校了。

為何房價高的學區教育質量也高?最常見的解釋是,美國公立學校辦學經費高度依賴學區內所徵收的房產稅,而房產稅的徵收額度以房價為基礎。因而,學區房價高,房產稅收入多,辦學經費自然充足;房價低的學區,辦學經費難免匱乏。在美國大部分州裡,花銷最大、最富裕的學區,學生人均開支是花銷最少學區的兩倍;在有的州,這一比例甚至超過三比一。

“辦學經費是重要原因,這是由美國的教育管理體制決定的。美國教育管理權基本在地方行政,教育立法權基本在州,各州又分權到各市鎮及學區,美國又是一個特別多元化的社會,各地情況很不一樣,談教育資源的公平化是個相當複雜的問題。而且,在教育的過程中,除了教育投入,其他因素也有很大影響。比如,能負擔起好學區房價的家長受教育程度大多較高,對教育更重視,會激勵孩子在學業上成功。”波士頓郊區尼德姆鎮已退休的高中法語教師克瑞斯蒂娜·米拉比萊(Christine Mirabile)對記者說。

現實的確如此。今日的美國,教育資源的分佈,與社會階層分化的態勢相吻合。記者看到,在波士頓富裕的郊區小鎮,家長在公立學校有著極高的參與度。大批擁有碩士甚至博士學位的職業女性在成家生子之後辭去高薪工作,做起全職主婦,全身心投入到學校相關事務和孩子的課外活動中。這樣的家長教育背景和教育投入,掙紮在生存線上的群體根本無力企及。

“在富裕的好學區,如果家長們認為州政府的撥款不充分,有的家長乾脆組織可以免稅的非營利組織支持教育,或者直接捐款給學校;在這些學區,有經濟實力的納稅人也會根據公立學校的辦學需要,組織學區居民表決增加稅收,加大對教育的投入力度。可是,在許多經濟實力弱的學區,低收入群體,尤其是少數族 裔,即使想要多付稅支持本學區的學校,也會因為各種因素困難重重。”居住在西雅圖市的英語教師、自由撰稿人安妮·瑪麗·利(Anne Marie Leigh)說。

美國日益激烈的社會競爭,催生了大量不想讓孩子輸掉的家長,使得“擇校風”盛行。近些年,因留學移民政策鬆動,各國“孟母”又紛至沓來,好學區的吸引力持續發酵,不斷漲價的學區房,讓無力負擔的家庭更加無力。

專家支招:打破房價與教育質量的聯繫

除了給不富裕的家庭和孩子創造更多的機會,政府還應該創建獎勵機制,鼓勵優秀教師到需要幫助的學校去任教。

“現在,家庭收入對孩子學業成就的影響,幾乎與父母教育程度所產生的影響一樣大了。”斯坦福大學教育學院研究教育領域貧困和不公平問題的教授肖恩·里爾登(Sean Reardon)教授說。

為促進教育資源的公平流動,彌補教育制度的不足,美國政府和民間正在進行多種努力,社會各界人士也紛紛獻計獻策。

華盛頓一家雜誌新近刊文《打破房價與教育質量的聯繫》,作者是賈森·貝德克(Jason Bedrick)和林賽M。伯克(Lindsey M. Burke),文中讚揚了華盛頓特區從2003年嘗試的“機會獎學金項目”。該項目向低收入家庭學生提供最高12500美元的獎學金,資助他們去私立學校就學。在投入上,相比當地公立學校學生人均投入,更為經濟,卻讓6100多名孩子有了改變命運的機會。

該文還力薦“教育儲蓄賬戶”的進一步推廣。與其他類似的金融產品相比,教育儲蓄賬戶的設計更為靈活。家長或其他人為孩子存入的專項教育資金,享受稅收上的優惠,可用於孩子從小學到大學任意階段的多種需求:購買課本、網上課程以及選修公立學校的課程,等等。2011年,亞利桑那州率先啟動了針對有特殊需要學生的教育儲蓄賬戶,佛羅里達州、密西西比州和田納西州緊隨其後。今年,內華達州成為向幾乎所有公立學校學生推行教育儲蓄賬戶的第一州。

對使用教育儲蓄賬戶的家長,亞利桑拉州作過一項調查。結果顯示:在不同分組人群中,家庭年收入在28000美元以下、經濟最困難的家庭,表達了最高即89%的滿意度。而這一人群中,有67%表示對他們孩子以前就讀的公立學校很不滿意。

波士頓所在的馬薩諸塞州,又被簡稱為“麻省”或“麻州”,公立教育水平一直在美國名列前茅。在提升經濟薄弱地區的教育水平方面,該州有著豐富的探索經驗,如積極推進一種公立民營學校類型——公立特許學校的發展。

據麻州中小學教育部專家、教育學博士沈安平介紹,麻州鼓勵經濟條件低下的社區創辦公立特許學校,吸引了一批敢想敢闖的教育工作者投身教育。麻州公立學校目前總在校生為956000多人,已建起公立特許學校81所,特許學校在校生人數37000多人,佔麻州公校在校生人數的3.9%。絕大部分特許學校開設在公立教育比較薄弱的城市社區。由於這些學校與其他商業、大學和教育研究機構有多方聯繫,獲得不少支持。許多學校相比同地區的其他公立學校,教育成果明顯突出。這些學校不僅提供非常優質的教育,還極盡全力幫助每一個學生獲得財務資助和其他幫助,使他們的高中畢業生幾乎全部上了大學。

“除了給不富裕的家庭和孩子創造更多的機會,政府還應該創建獎勵機制,鼓勵優秀教師到需要幫助的學校去任教。”法語教師克瑞斯蒂娜·米拉比萊對記者說。英語教師安妮·瑪麗·利也認為,美國應該向芬蘭等國家學習,提升教師的待遇和職業榮譽感,鼓勵更多優秀的人才投身教育領域。

(據新浪教育)

美國各州房産稅一覽表

與中國不同,美國的土地和房產都是私有的。房主擁有永久產權,不用擔心被強拆,但需要每年繳納數額不小的房產稅。房產稅徵收在美國已有200多年的歷史,從建國初期就被寫進了各州法律。

房產稅由各州政府徵收,也由各州自行決定稅率的高低,是地方政府的消防、教育、醫療等公共服務費用主要來源。下圖為全美各州平均徵收的個人房產稅率的數據,不包括商用房產。

房產稅率最高的三個州為新澤西、伊利諾伊和新罕布什爾;最低的三個州為夏威夷、阿拉巴馬和路易斯安那。

美國著名社交財經網站 WalletHub 公佈的一項最新調查結果,根據美國人口普查局 (U.S. Census Bureau) 的數據顯示,2017年美國人均每年繳納的房產稅達到了2,149美金。而根據美國稅收留置權協會 (NTLA) 的數據顯示,每年未繳納的房產稅金額竟高達118億美金!在此我們溫馨提醒:漏繳或不繳房產稅是很嚴重的違法行為,政府有權沒收並拍賣房產。

下面是全美50個州及哥倫比亞特區的平均房產稅率、州房價中位數及房產稅中位數的情況。

註:熱門城市所在州已標粗表示。要注意的是,以下是各州房產稅的平均值。同樣價位的房產,在州內不同城市、不同學區的房產稅徵稅方法和稅率可能有所不同,但不會相差太大。

2017年美國各州房產稅:

>>>美國置業百科美國購房流程 | 美國房貸申請 | 美國房產稅費

2017年美國各州房產稅都在這裡了!| 美國 2017年美國各州房產稅都在這裡了!| 美國 2017年美國各州房產稅都在這裡了!| 美國

點擊查看美國更多精品房源

 

 

2016年美國各州房產稅:

美國房產稅並不難,不過,對於國內投資者來說,最大的困難就在於美國50個州的房產稅都不相同。所以,海外投資者在購房之前,先要確定自己將來想要在哪個州定居生活,之後才能確定自己最終所要繳納的稅額。

下面是全美50個州及哥倫比亞特區的平均房產稅率州房價中位數房產稅中位數的情況。

註:熱門城市所在州已標粗表示。要注意的是,以下是各州房產稅的平均值。同樣價位的房產,在州內不同城市、不同學區的房產稅徵稅方法和稅率可能有所不同,但不會相差太大。

shuilv1 shuilv2 shuilv3

註:數據來源於 WalletHub 2016年最新的統計報告

 

政府要對多倫多房市出手了嗎?| 加拿大

Bruce-700x190

進入2017年以來,多倫多地區炙手可熱的房價牽動著眾多人的神經。而近期(四月二十七日)要舉行的三級政府聯席會談(多倫多市長John Tory,安省財長Sousa,聯邦財長Morneau)更讓坊間眾說紛紜,莫衷一是。可惜加國的現有的中文媒體非但不能提供有用信息,還因為利益決定立場,往往屁股決定腦袋,以訛傳訛,使得市場最近謠言四起。很多客戶都在問我對未來政府會如何干預房市的看法,趁著長周末,本著客觀,准確的原則,小李飛刀對該會談的主發起人Sousa關於房市的態度和可能會出台的政策做以下分析和解讀,也是對長期以來關心支持我的朋友和客戶們的一個回饋。

多倫多星報》一天前對財長先生關於新預算案的摘要介紹。如果不想讀大段英文,可以繼續往下看。

財長的講話大體上有幾個要點:

Sousa-1

1、安省經濟增長快速,是全國平均水平的兩倍,更高於所有G7發達國家水平。具體體現在出口,制造業,零售,金融行業,安省居民家庭收入也同步受益於這種增長,更重要的是,這是全省範圍的增長,不僅僅局限於大多倫多金馬蹄地區。健康增長的經濟也同時帶來了人口的持續流入,這是最大的,不容置疑的基本面。

Sousa-2

2、此前溫哥華出台了排外稅而導致的房市和政府的雙輸局面,有前車之鑒,財長明確暗示了他們會采取慎重的手段(thoughtful approach),避免出現一些不願意看到的後果(untended consequences)。這就基本上排除了大家所擔心的外國買家加稅的可能性。

3、財長繼續明確表達了對兩類市場行為的憂慮:爆炒樓花牟取短期暴利,和空置房屋待價而沽這次政策的火力點必將聚焦於此。可能的做法是,對於炒樓花獲利的部分將降低資本利得稅豁免額度,更極端的做法,比如對於轉讓多個樓花獲利者將100%按收入交稅也不是不可能,從而打擊炒樓花的熱度。這是一個重量級武器,影響頗為深遠,一旦通過,則投資樓花要三思(關於樓花的投資價值與風險另文分析)。另外空屋稅極有可能此次拿上台面,這對囤房人士是一個利空,但我個人覺得影響不大。

總結,基本面繼續看好無疑,外國買家稅可能性不大,空屋稅可能會通過,樓花轉讓可能要交更高的稅。供給方面,會增加土地供給和公寓的建設。總的來說,政府不會,也不應該硬性打壓房價,這裡是自由社會,市場經濟,價格的事情市場說了算。政府要做的事情是規範一些市場過度投機行為,減少一些狂熱的躁動。作為同時深度涉入房貸和地產領域的專業人士,我認為這不是一件壞事。我對多倫多房市長期繼續看好20年,但也不希望人們涸澤而漁,搞到子孫後代都買不起房。至於有人擔心的加息,那是央行的職能,跟這三位沒有一毛錢關系。

 

大多倫多地區知名貸款策劃師和房產投資專家李一飛專欄全集

Juwaicolumnist

如需咨詢或有疑問,歡迎隨時發郵件至:editorial@juwai.com,我們會盡快為您解答!

本文系居外網獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任。

這是美國房產稅最高的州:新澤西實際稅率達2.3% | 美國

2016年,美國各州房產稅率排行榜已出爐。有意思的是,房產稅率地圖與2016年總統大選選舉人團的分布圖出奇地相似,在美國東北部和中西部這些自由派的重鎮,它們的房產稅率最高。

近日,美國最大的房地產數據提供商ATTOM Data Solutions發布了一份2016年房產稅的分析報告,該報告對美國逾8400萬獨戶住宅統計顯示,2016年對獨戶住宅徵收的房產稅總共2777億美元,平均每戶3296美元,實際稅率為1.15%。

根據ATTOM Data Solutions,實際稅率最高的州是:新澤西、伊利諾伊州、德克薩斯州、新罕布希爾州、佛蒙特州,實際稅率最低的州則是夏威夷、阿拉巴馬、科羅拉多、田納西州、特拉華州。

>>>點擊查看:美國購房流程 | 美國房貸申請 | 美國房產稅費

2016年美國各州房產稅率
2016年美國各州房產稅率
美國房產稅率最高及最低的州份
美國房產稅率最高及最低的州份

新澤西是全美房產稅最高的州,而紐約州東南部富裕的威斯特徹斯特縣(Westerchester County)成為了最昂貴的地方縣,家庭年平均房產稅為1.6萬美元。

新澤西是全美房產稅最高的州
新澤西是全美房產稅最高的州

(據北京新浪網)

美國買房,房產稅你懂多少?看完這一篇就夠了!| 美國

美國的房產稅是房產永久持有的一個基本保證。房產稅徵收的主體是郡政府、市政府和學區,它自1792年起征,至今已經有一段比較長的歷史,經過長期的運作和調整,目前也已經形成了較為完善的稅收政策體系。全美國的每個州每年都徵收房產稅,房產稅主要由房貸利息、保險費用和地稅組成。

但是,每個州以及州內各縣市徵收房產稅的標准都不同,稅率分布在1%-3%不等,並且每年都會根據地方政府的預算需求而改變。

同時,不同地區每年徵收房產稅的頻率也不一樣,例如費城每年只收一次,而新澤西州每年則會徵收四次。如果停止繳稅了,房子所有權就屬於美國政府,政有權對長期遲繳、不繳納房產稅的物業進行相應的處置。

>>>點擊查看:美國購房流程 | 美國房貸申請 | 美國房產稅費

news-14904207308765
美國每個州以及州內各縣市徵收房產稅的標准都不同,稅率分布在1%-3%不等

點擊查看美國房源

美國房產稅的稅基是由房屋的評估值決定的,政府會定期估計房屋的市場公平價格。在稅率不變的情況下,房屋的估值越高,則需要繳納的稅收就越多。

美國房產稅稅率變動較頻繁,其確定方法是政府用除房產稅以外的其他政府收入總額與下一財政年度預算總額的差額除以當地房地產的市場價值來制定房產稅的稅率。房產稅的總稅率為州及以下各級地方稅率之和,一般由州稅率,市、縣稅率,學區稅率三部分組成。

房屋估值的結果主要是取決於周邊房屋價格、地塊大小、房屋大小、房型、房齡及房屋設施等因素。美國法律規定房產評估價值按照市場價值的一定比例來加以確定,如加州規定的比例為40%。

房地產的估值由兩部分構成:一是房屋本身的價值(主要依據購買時的價值、裝修增加值、市場增值),二是土地的價值。聯邦政府的法律將地產分為主要住宅(Principal Residence),第二套房(Second Home)和出租房(Rental Property)等,各類房屋根據用房的性質會有不同的估值,因此需要交納相對應的稅款。

news-14904207329276
如果業主持有一套房的年限越長,房產稅的比例會相對較低

而對於投資用房來說,例如繼承的名人古宅,或是眼看要升值的地皮等等。這類型房地產的支出屬於投資(Investment Expense)而非自住,所有房產稅/地稅也只能報至適用於自住的稅收分項上抵扣。因此,中國人如果准備進行海外投資,在海外配資的過程中研讀相關法律,找准住宅的定位可以有效的節省稅務支出。

另外,如果地產包含租金收入,則出租的參與管理程度也會對納稅的稅基有很重要的影響。如果海外投資人並不怎麼管理房屋,也就是簡單的租給客人而不花時間精力去管理,租金占收入總額的30%。美國國稅局(IRS)對於積極參與房屋管理的海外持有人需要徵收的稅額會有很多的優惠和減免,即應稅收入=租金收入 – 費用(貸款利息,房產稅,維修費用,折舊,等等)。稅收淨額按一般所得稅的稅率來計算你所需繳納稅金。

美國房產稅收正在下降
美國房產稅收正在下降

地產稅作為美國房地產投資的重要一環,是購房者理應重視的部分。雖然美國每年都需要繳納房產稅,看起來對自有房產或租房貌似都是一個不小的壓力,但其實房產稅帶來的好處也不少,同時如果能有效利用稅收政策,便可以適當減免很對地產稅:房產稅的徵收主體雖然是地方政府,但是政府收到所有的稅款之後,仍將其投入用於建設當地的基礎設施和教育撥款。如果業主持有一套房的年限越長,則房產稅的比例會相對較低:所以美國的房產稅政策是鼓勵長期持有房產的。

美國房產稅可抵減所得稅,在計算所得稅時,美國房產稅和住房抵押貸款的利息支出都可以從所得收入中扣除,即降低了所得稅的稅基,從而降低了納稅人的綜合稅賦。

另外需要關注的是,擁有美國國籍的人可以享受自住房產稅收減免的政策,但是對於投資類用房就不享受稅收減免政策。目前美國有29個州以及哥倫比亞特區對住宅類財產給予稅收抵免政策。其中,房貸利息的點數和計算方式,可以在用於自住房和租用房屋的優惠減免選項裡來抵扣應繳稅收入。不論納稅人是新買房或是申請重新貸款,頭幾年還款中的高比例房貸利息都可以省下不少稅金。

美國各地中等價格房產的稅款
美國各地中等價格房產的稅款

海外配置資產作為近年來新興領域,對入門者存在較大的信息差。老移民所主導的北美華人至今仍舊習慣於閱讀紙媒,甚至通過黃頁電話簿聯系商家。互聯網平台更具有傳播和效率上的優勢,近年來逐步開始改變房產投資行業的商業邏輯。對於購房者來說,選擇最少中間環節的途徑置辦產業便能以不變應萬變。

從本質出發,地產稅是美國政府通過房屋價值判斷業主的經濟能力,從而徵收的稅款。和國內地產業不同的是,在美買房更是一種對未來價值的投資,地產稅很大程度將被用於改善該地區的教育、治安和生活設施。對於文化差異所帶來的不同,選擇自己最舒服的方式去接納當是智者的選擇。

(據北京新浪網)