房产税 – Page 11

房产税推出不到一年温哥华房价已经“涨上天” | 加拿大

去年八月，为了给房地产市场降温，不列颠哥伦比亚省开始向海外买家征收15%的房产转让税。但时隔9个月，温哥华的房价可能又面临“涨上天”的未来。

根据大温地产局的统计，今年4月，大温哥华区域局（Metro Vancouver）房屋平均价格同比增长11.4%，至941100加元，该区域也是加拿大最贵的房地产市场。

从分类来看，这个区域的公寓价格上涨最快，同比涨幅高达16.6%，环比则跳涨3.1%，至554100加元；连栋房屋的平均价格同比上涨15.3%，环比上扬2.4%，至701800加元；独立式房屋的平均价格同比增加8.1%，环比涨幅为1.8%，至1516500加元。

从下图来看，这波房价反弹来势汹汹。蓝色线代表独栋房屋价格走势，这类房屋的价格已经接近去年高点；红色线代表的连栋房屋和绿色线代表的公寓，价格均创下历史新高。

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换句话说，15%的外国人房产税仅仅抑制了房产转让的速度。而在卖家们等待更多激进买家出现时，已经有新一批买家涌现，这些人可不在乎15%的房产税。

大温地产局主席Jill Oudil在报告中表示，在公寓和城市住房市场，需求已经连续几个月增长，但供给并没能跟上需求的步伐，“这种失衡正在刺激价格上涨。”

Oudil还认为，尽管从数据来看，房地产市场交易量下跌了26%，但如今仍然是卖方市场，买家经常收到同一个物业的多重报价。

再来看看加拿大家庭贷款的状况，不难发现，加拿大家庭贷款占可支配个人收入的比例已经远超美国在2008年前后的顶点，这个比例还在不断上扬。值得注意的是，这个国家的家庭贷款很大一部分是抵押贷款。

加拿大最大房贷公司崩盘

华尔街见闻昨日提及，上周三，加拿大最大的非银行房贷供应商Home Capital Group遭遇流动性危机，股价暴跌，疑似引发了一场“加拿大版的次贷危机”。

引发这场危机的原因在于楼市泡沫背景下，储户们对该公司的前景失去信心。从3月28日至4月24日，资金从该公司的高利储蓄账户存款账户中持续流出，总共减少了5.91亿美元。

有分析人士表示，如果没有HOOPP的紧急贷款支持，Home Capital Group此刻已然遭遇破产的命运，而其或还将创下加拿大近代史上最大规模的一次银行投资机构挤兑事件。

祸不单行，危机已蔓延至另一家非银行房贷公司。本周一，另一家非银行房贷公司Canada’s Equitable Group表示，该公司的存款余额已经出现了“快速但可控”地下降，管理层也作出回应，称银行撤资行为正在发生。

（据华尔街见闻）

中国vs美国房地产：这十个差异你要知道

各个国家由于房产环境、法律制度不同，买房时的面临的各项问题也不尽相同。作为当下热门的海外置业投资地——美国，受到越来越多国人的青睐。那美国在房产制度、房贷政策、产权性质等方面有哪些不同呢？居外网整理了中美房产的十个不同点，一起来看看吧！

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一、房地产制度：美国制度健全中国还需完善

在美国的买卖房屋里面，有许多的第三方机构来协助买卖房屋的进程，这里面有估价公司，房屋检查，公证公司，银行、以及经纪人制度，产权保险公司等等，每一个机构都在买卖过程中发挥自己的功能，保证房屋买卖的公平和合理，也保证买卖过程的每一个环节尽善尽美，没有瑕疵。使房地产行业能够公平、透明，健康、蓬勃的发展。

中国的房地产事业近几年刚刚起步，还不够完善。无论是中介制度还是买卖过程，都存在许多问题。政府在不同时段的宏观调控变幻莫测，让人无所适从。整个房地产市场的投机行为远超过房地产实际需求。

二、产权性质：中国住宅产权有使用期限美国产权是永久产权

美国是私有财产制，房屋的买卖包括土地，就是说，你买房的同时也同时买下了盖房子的那块地。而且美国的产权是永久性的，而中国的住宅产权是七十年期限，一般商业房产期限只有五十年。

三、城市vs乡村：中国城乡差别大美国城乡无明显差别

在中国人们生活的环境，城市和乡村是截然不同的，城市是一个相对商业集中的地方，所有的机构都在其中，无论你要购物、吃饭、工作、娱乐，甚至看病，都必须进城，人们居住在城里，局限在一个相对狭小的空间，造成了很多不便。但人们还是意守在城里，不愿出城，因为一旦远离城市，就更加不方便，衣食住行都比不上城里。所以在中国，城市就是城市，乡村就是乡村。

在美国，不管是在纽约还是在洛杉矶，没有绝对的城市和乡村的区别，只有城中心有一个很小的相对集中的地方，其它都是像卫星一样幅射出去的各个城市和区域，每一个区域都有自己自成体系一套系统，商店、饭馆、医院、学校，为居住在该区域的人提供了很大方便。人们不需要做什么事都涌到市中心去，在自己所居住的区域里都可以办到。这就是中国和美国最大的不同的地方。

四、房源系统：美国有官方的房源共享系统中国房产信息尚不透明

在美国和中国的房地产市场里面，有一个根本上的差异，就是他们的房源系统。在中国，没有一个统一的房源，各家房地产公司，只卖自己卖的房子，或者与少部分关系好的同业交换房源，但范围大多很小，局限性很大。

美国有一个房源共享系统MLS，每一个纪纪人都把房源信息，传输到这个系统上，所有上市的房子在这个系统中都非常透明，一目了然。我可以带着我的客人找到他满意的房子，而这房子不必是我所卖的。别的经纪人也是同样，可以带着他们的客人来买我卖的房子。彼此互利互惠，藏污纳垢的事相对减少。整个房地产市场因此而蓬勃。

五、房子概念不同：中国买房多为公寓房美国买房多为独立房

在中国，所谓买房，指的是买公寓房。而在美国，买房一般是指二手房，独立房。这里特别要强调的是，美国的独立房，并不是中国人所说的别墅。虽然有些独立房在外观上和别墅差不多，但美国的独立房中也有非常老旧，需要修缮的房屋，称这些独立屋为别墅，似乎不太恰当。同样是独立屋，可以是上千万美金的豪宅，也可以三、五万的破烂房子。

在美国除了独立屋之外，还有一种房子叫康斗，或城市屋，这是一种由两户以上连着墙的房屋也可叫做连排房屋。这类连排屋的价值比独立屋低得多，因为它占有的土地面积比独立屋小得多。当然也要看房子所在的地点和城市的等级。我们在这里所谓的比较，
连排屋比独立屋便宜，是指在同一地区。在美国房屋的价值取决於两项，土地及建筑物。建筑物随着年代的久远会越来越便宜，而土地则根据地区的开发和环境改变而增值。

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干货：移民美国都要缴哪些税？| 美国

提起美国移民，很多申请人的脑海里就会冒出美国的“全球征税、劫富济贫”等字眼，前段时间闹得沸沸扬扬的“英达事件”也给部分人群造成一种了“美国苛税猛于虎”的印象，使不少有意于移民美国的童鞋担心拿到绿卡后即将面临的一系列税务问题。

为了避免亲们不必要的损失，也为了沟通咱们的革命友谊，小编整理出一篇干货十足的“美国税收”，来吧来吧小编要上课了，你准备好啦么？

个人所得税

个人所得税是最常见的税收之一，不论是美国公民或居民（绿卡），还是留学或暂时的旅行者，都需要缴纳。

美国的个税征收采用阶梯税率，最低区间税率为10%，最高则为39.6%，以2015年为例，应税收入在9225美元以内的个人需缴纳10%的所得税，9226-37450美元的区间则按15%比例征税，413000美元以上的部分比例为39.6%，将区间的税额相加就得到总的税额。

房产税

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好啦，好多贵客都会特别担心房产税的问题，与国内不同，美帝的土地和房产都是私有的。房主拥有永久产权，不用担心被强拆，但需要每年缴纳数额不小的房产税。

房产税由各州政府征收，也由各州自行决定税率的高低，平均房产税率低于1%的占一半。北部各州及西海岸的房产税较低，基本上介于1-1.5%；相对，南部各州的房产税普遍较高。其中，房产税最低是夏威夷州，只有0.28%；而最高的是新泽西州，高达2.38%。

注意！漏缴或不缴房产税是很严重的违法行为，政府有权没收并拍卖房产，所以亲们要依法缴税哦~

销售税

每个州的销售税税率略有不同。在某种程度上可以说，销售税率的高低直接决定了生活成本的差异。

销售税基本上是活在美帝每天都接触到的税，除部分免税的生活必需品，如超市的农产品等，美国的绝大多数商品标价是不含销售税的，一般结账的时候单据都会清晰列明了此次消费所包含的税款。所以在美帝，开车去免税州购买大件物品是常见的事情。

可能有人会疑问，那么网购咋办？放心，老司机早有准备！在网络平台购物只需要支付居住州的销售税就ok啦。

消费税

不少人会把消费税和销售税当作是一种税，其实这并不是事实的真相。是政府针对特定商品或劳务所征收的税，比如民航旅客税、烈性酒、葡萄酒、啤酒、香烟和电话服务费等。

各州征收的消费税方式不同、内容不同、税率也不同。人均消费税最高的是佛蒙特州，达1029美元；而最低的则是怀俄明州，仅是285美元。

赠与税

亲人与朋友之间的相互馈赠，可能会面临赠与税和遗产税，两者都是向赠与者征收的税种。赠与税的免税额为每受赠人每年14000美元，超出部分计入遗产税起征点计算，可能需要缴税。

亲属、朋友进行大额财物赠与时，需要充分利用每年每人的免税额度，及时进行申报并注意存档，夫妻间的赠予或是以学费、医疗费的形式直接支付给学校、医院的赠予都不需要缴税。

遗产税&继承税

父母有一大笔遗产，但子女无法支付高额的遗产税和继承税而不能继承，看起来很讽刺，可是在美帝，这样的案例多不胜数。只要资产超过一定数额，就要对超出的部分征收遗产税（对死人征税）或继承税（对遗产继承人征税）。不交税的部分就叫做遗产免税额。

美国联邦政府2016年的遗产免税额是545万美元，最高联邦遗产税率可达40%。除此之外，很多州还有自己的遗产税和继承税，而且起征额一般在1百万，远低于联邦，税率大概在16%左右。

一共有15个州征收遗产税、6个州征收继承税。遗产税税率最高的是华盛顿州（最高20%）。而夏威夷州和特拉华州遗产免税额和联邦持平为545万美元；新泽西州是最坑爹的，财产超过67.5万美元就要征税。

需要注意的是：上周美国总统特朗普发布了号称史上最大的减税改革方案：一是将大幅削减企业税税率，从35%降至15%；二是个人税税率将从7档减少至3档，分别是10%、25%和35%；三是废除废除遗产税和最低税负制。当然啦最终的改税文案还没有公布。

看到这里，大家都那么聪明，相信大家对于美国的税收都有一定程度的了解，虽然美国要交的税比较多，可是由于美国的物价真的很便宜，工资也很可观，再加上高的生活质量，整体来说在美国的生活还是可以过得很不错哒，你说呢？

（据新浪教育）

中国投资者购买美国房地产的五大误区 | 美国

误区一： 一夜暴富心理

美国房地产从不是一个可以牟取暴利的行业

很多想投资美国房地产的中国投资者，由于经历过中国房地产泡沫时代，误以为美国房地产也会如此。所以大家最容易犯的一个错误就是一夜暴富心理。

事实上，美国政府通过征收房产税、租金的个人所得税等手段来抑制房地产过热；而且，美国的经济杠杆始终在有效地调控房价，统计结果显示，扣除通货膨胀的影响从1980年到2006年的26年间全美平均房价实际只翻了一番。

误区二：不做市场分析

投资者一定要对所投资的目标房产进行充分地分析

假设要在休斯顿买出租房，首先要搞清楚哪些区出租房需求大，其次搞清楚出租房的支出和收益，尤其要注意一些隐性支出和长期收益（如房价的增值），正确计算出回报率。

另外，如果要在休斯顿买旧房推倒建新房，首先要搞清楚哪些区值得建新房，其次要搞清楚大多数买主的喜好，什么样的房子最受欢迎。只有定位准确才可能在市场上立于不败之地。

不仅如此，还要把握整个房地产市场的发展趋势，通过对房地产市场历史规律、贷款利率的调整、国际局势、金融市场的波动等等的分析，大体预测房地产的未来趋势，进而提前作好必要的准备。

误区三：人云亦云

投资者应该通过分析，寻找未来新的房地产增长点，抢先占领这个市场才可能获得高回报率。而被大家已经炒热的区就失去了投资的价值，有头脑有眼光的投资者这时就应该寻找下一个可能的增长点。 “人无我有，人有我优，人优我廉，人廉我转”这个概念也适用于房地产投资。

误区四：任何事情都亲历亲为一人单打独斗

房地产投资者一定要有团队精神

房地产投资动辄几十万甚至上百万，可以称得上是一个大工程。无论是出租房的选择、购买和出租管理，翻修房的评估、购买和装修，还是新建房的选址、建造和出售等等，都不是一个人能够完成的事情。投资者需善于利用房地产经纪人、建筑商、装修公司、会计师等各类人士的专业知识和经验，并建立长期稳定的合作关系。短期暂时的合作一般很难建立充分的信任，不利于大宗款项的投资。

误区五：忽视投资的风险

尽管房地产投资是目前美国市场上最稳定最可靠的投资之一，但是任何投资都有风险是毋庸置疑的。投资者在做房产投资时应该有这个心理准备，同时还应该具备预测和规避风险的能力。

我这里有一个简单的方法可以将房地产投资风险的伤害降到最小：在准备投资时，计算出最好情况(Optimistic)、一般情况(Most Likely)和最差情况(Pessimistic)下的盈利，如果在最差情况下还能不赔钱将房产快速脱手，做到全身而退，那么这就是一个明智的投资。

综上所述，投资者想要在美国投资房地产不仅要有足够的财力准备，而且还要有知识和心理准备。对于以上提到的误区，投资者可以借助房地产经纪人的协助，通过整合各方资讯进行分析来避免，如果再能和专业人士组成团队，投资的回报率会更高。

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择校风刮到美国老美爸妈也头疼学区房 | 美国

在纽约，第8公立学校是公认的好学校。这所涵盖小学和初中、白人学生占多数的学校，有一流的师资、参与度很高的家长、丰富的课程、好学的学生，再加上该校坐落于有着“美国10大最美街区之一”之称、与曼哈顿隔河相望的布鲁克林高地，学校片区内的学区房价格高得令人咋舌。不惜重金住进学区房，本该顺理成章进入好学校，可日前纽约市教育局的一纸提案，却打破了这片好学区令人心醉的宁静。（学区房值得购买吗？）

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学区改划：巨大鸿沟不易逾越

两个学校的差距太大了。横在两个学校面前不易逾越的鸿沟，是社区和家庭之间巨大的贫富差别和阶层分化。

据悉，因第8公立学校严重超员，学区内持续的房地产开发热潮又不断催生新的就学需求，纽约市教育局遂向管辖该校的第13区社区教育委员会提出方案：将现属第8公立学校学区的两个居民区，即丹波（Dumbo）和威里格山（Vinegar Hill）的大部分区域，改划到附近另一所学校——第307公立学校的学区。

方案如若施行，便意味着，这两个居民区正排队等候第8学校入学名额的50个家庭，眼巴巴的期待将终成泡影，已入住学区的其他众多家庭与他们心仪的名校也从此无缘。更让家长们难以接受的是，第8学校和第307学校的差距实在太大了。

两个学校的差距有多大？先看教学质量与学生表现，以纽约一家教育网站提供的数据为例，在今年纽约州公立学校共同核心标准考核中，第8学校有64%的学生阅读达标；第307学校的同项达标率只有12%。而且，第307学校旷课率奇高：每学年有三分之一的学生旷课超过一个月。

更让人吃惊的是，两个学校相距仅仅一公里多，学生构成却大相径庭。按另一家美国教育网站的统计，第8公立学校白人学生比例为61%；而在第307公立学校，非洲裔和拉丁裔学生占比则高达92%。

再看两个学区的房产状况。第8学校的学区房颇受追捧，这几年房价节节攀升，数百万美元一套的公寓比比皆是；第307学校的许多学生则来自学校街对面、低收入群体租住的法拉格特小区（Farragut Houses）。在以往的新闻报道中，小区的名字不时与贫困、毒品等负面词汇相关联。

学区改划方案一出，许多家长开始抱怨和质疑，有的建起网上群组商议对策；只有少数家长愿意去了解新学校。耐人寻味的是，对新方案，第307学校的家长也有抵触情绪，他们担心，富裕的白人学生的大量涌入，会给学校带来未知的改变。

纽约教育局希望社区教育委员会能在今年11月之前就提案进行投票表决，以使新的学区划界能在2016新学年生效。

横在两个学校面前不易逾越的鸿沟，是社区和家庭之间巨大的贫富差别和阶层分化。如何运用智慧平衡不同的利益诉求，解决难题，对纽约教育管理部门是个挑战，也是创造历史性进步的机遇。

学区边界：阻挡资源公平分布

美国日益激烈的社会竞争，催生了大量不想让孩子输掉的家长，使得“择校风”盛行，好学区的吸引力持续发酵。

“学区房”与教育不平等的相关性，在美国社会引起越来越多的关注。人们开始质问：“为什么必须住进昂贵的房子，才能受到好的教育？”

学区房价格与教育质量到底有怎样的联系？据《华盛顿邮报》报道，在首都华盛顿特区，学生总体阅读测试成绩达到熟练率80%的公立好学校，学区内的三居室房子中位价约为80万美元。相比之下，同是三居室，如果中位价格低于46万美元，其所对应的公立学校学生阅读熟练率会低于45%。如果一个家庭只负担得起低于30万美元的房子，他们的孩子只能去读更差的学校了。

为何房价高的学区教育质量也高？最常见的解释是，美国公立学校办学经费高度依赖学区内所征收的房产税，而房产税的征收额度以房价为基础。因而，学区房价高，房产税收入多，办学经费自然充足；房价低的学区，办学经费难免匮乏。在美国大部分州里，花销最大、最富裕的学区，学生人均开支是花销最少学区的两倍；在有的州，这一比例甚至超过三比一。

“办学经费是重要原因，这是由美国的教育管理体制决定的。美国教育管理权基本在地方行政，教育立法权基本在州，各州又分权到各市镇及学区，美国又是一个特别多元化的社会，各地情况很不一样，谈教育资源的公平化是个相当复杂的问题。而且，在教育的过程中，除了教育投入，其他因素也有很大影响。比如，能负担起好学区房价的家长受教育程度大多较高，对教育更重视，会激励孩子在学业上成功。”波士顿郊区尼德姆镇已退休的高中法语教师克瑞斯蒂娜·米拉比莱（Christine Mirabile）对记者说。

现实的确如此。今日的美国，教育资源的分布，与社会阶层分化的态势相吻合。记者看到，在波士顿富裕的郊区小镇，家长在公立学校有着极高的参与度。大批拥有硕士甚至博士学位的职业女性在成家生子之后辞去高薪工作，做起全职主妇，全身心投入到学校相关事务和孩子的课外活动中。这样的家长教育背景和教育投入，挣扎在生存线上的群体根本无力企及。

“在富裕的好学区，如果家长们认为州政府的拨款不充分，有的家长干脆组织可以免税的非营利组织支持教育，或者直接捐款给学校；在这些学区，有经济实力的纳税人也会根据公立学校的办学需要，组织学区居民表决增加税收，加大对教育的投入力度。可是，在许多经济实力弱的学区，低收入群体，尤其是少数族裔，即使想要多付税支持本学区的学校，也会因为各种因素困难重重。”居住在西雅图市的英语教师、自由撰稿人安妮·玛丽·利（Anne Marie Leigh）说。

美国日益激烈的社会竞争，催生了大量不想让孩子输掉的家长，使得“择校风”盛行。近些年，因留学移民政策松动，各国“孟母”又纷至沓来，好学区的吸引力持续发酵，不断涨价的学区房，让无力负担的家庭更加无力。

专家支招：打破房价与教育质量的联系

除了给不富裕的家庭和孩子创造更多的机会，政府还应该创建奖励机制，鼓励优秀教师到需要帮助的学校去任教。

“现在，家庭收入对孩子学业成就的影响，几乎与父母教育程度所产生的影响一样大了。”斯坦福大学教育学院研究教育领域贫困和不公平问题的教授肖恩·里尔登（Sean Reardon）教授说。

为促进教育资源的公平流动，弥补教育制度的不足，美国政府和民间正在进行多种努力，社会各界人士也纷纷献计献策。

华盛顿一家杂志新近刊文《打破房价与教育质量的联系》，作者是贾森·贝德克（Jason Bedrick）和林赛M。伯克（Lindsey M. Burke），文中赞扬了华盛顿特区从2003年尝试的“机会奖学金项目”。该项目向低收入家庭学生提供最高12500美元的奖学金，资助他们去私立学校就学。在投入上，相比当地公立学校学生人均投入，更为经济，却让6100多名孩子有了改变命运的机会。

该文还力荐“教育储蓄账户”的进一步推广。与其他类似的金融产品相比，教育储蓄账户的设计更为灵活。家长或其他人为孩子存入的专项教育资金，享受税收上的优惠，可用于孩子从小学到大学任意阶段的多种需求：购买课本、网上课程以及选修公立学校的课程，等等。2011年，亚利桑那州率先启动了针对有特殊需要学生的教育储蓄账户，佛罗里达州、密西西比州和田纳西州紧随其后。今年，内华达州成为向几乎所有公立学校学生推行教育储蓄账户的第一州。

对使用教育储蓄账户的家长，亚利桑拉州作过一项调查。结果显示：在不同分组人群中，家庭年收入在28000美元以下、经济最困难的家庭，表达了最高即89%的满意度。而这一人群中，有67%表示对他们孩子以前就读的公立学校很不满意。

波士顿所在的马萨诸塞州，又被简称为“麻省”或“麻州”，公立教育水平一直在美国名列前茅。在提升经济薄弱地区的教育水平方面，该州有着丰富的探索经验，如积极推进一种公立民营学校类型——公立特许学校的发展。

据麻州中小学教育部专家、教育学博士沈安平介绍，麻州鼓励经济条件低下的社区创办公立特许学校，吸引了一批敢想敢闯的教育工作者投身教育。麻州公立学校目前总在校生为956000多人，已建起公立特许学校81所，特许学校在校生人数37000多人，占麻州公校在校生人数的3.9%。绝大部分特许学校开设在公立教育比较薄弱的城市社区。由于这些学校与其他商业、大学和教育研究机构有多方联系，获得不少支持。许多学校相比同地区的其他公立学校，教育成果明显突出。这些学校不仅提供非常优质的教育，还极尽全力帮助每一个学生获得财务资助和其他帮助，使他们的高中毕业生几乎全部上了大学。

“除了给不富裕的家庭和孩子创造更多的机会，政府还应该创建奖励机制，鼓励优秀教师到需要帮助的学校去任教。”法语教师克瑞斯蒂娜·米拉比莱对记者说。英语教师安妮·玛丽·利也认为，美国应该向芬兰等国家学习，提升教师的待遇和职业荣誉感，鼓励更多优秀的人才投身教育领域。

（据新浪教育）

美国各州房产税一览表

与中国不同，美国的土地和房产都是私有的。房主拥有永久产权，不用担心被强拆，但需要每年缴纳数额不小的房产税。房产税征收在美国已有200多年的历史，从建国初期就被写进了各州法律。

房产税由各州政府征收，也由各州自行决定税率的高低，是地方政府的消防、教育、医疗等公共服务费用主要来源。下图为全美各州平均征收的个人房产税率的数据，不包括商用房产。

房产税率最高的三个州为新泽西、伊利诺伊和新罕布什尔；最低的三个州为夏威夷、阿拉巴马和路易斯安那。

美国著名社交财经网站 WalletHub 公布的一项最新调查结果，根据美国人口普查局 (U.S. Census Bureau) 的数据显示，2017年美国人均每年缴纳的房产税达到了2,149美金。而根据美国税收留置权协会 (NTLA) 的数据显示，每年未缴纳的房产税金额竟高达118亿美金！在此我们温馨提醒：漏缴或不缴房产税是很严重的违法行为，政府有权没收并拍卖房产。

下面是全美50个州及哥伦比亚特区的平均房产税率、州房价中位数及房产税中位数的情况。

注：热门城市所在州已标粗表示。要注意的是，以下是各州房产税的平均值。同样价位的房产，在州内不同城市、不同学区的房产税征税方法和税率可能有所不同，但不会相差太大。

2017年美国各州房产税：

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2016年美国各州房产税：

美国房产税并不难，不过，对于国内投资者来说，最大的困难就在于美国50个州的房产税都不相同。所以，海外投资者在购房之前，先要确定自己将来想要在哪个州定居生活，之后才能确定自己最终所要缴纳的税额。

下面是全美50个州及哥伦比亚特区的平均房产税率、州房价中位数及房产税中位数的情况。

注：数据来源于 WalletHub 2016年最新的统计报告

政府要对多伦多房市出手了吗？| 加拿大

进入2017年以来，多伦多地区炙手可热的房价牵动着众多人的神经。而近期（四月二十七日）要举行的三级政府联席会谈（多伦多市长John Tory，安省财长Sousa，联邦财长Morneau）更让坊间众说纷纭，莫衷一是。可惜加国的现有的中文媒体非但不能提供有用信息，还因为利益决定立场，往往屁股决定脑袋，以讹传讹，使得市场最近谣言四起。很多客户都在问我对未来政府会如何干预房市的看法，趁着长周末，本着客观，准确的原则，小李飞刀对该会谈的主发起人Sousa关于房市的态度和可能会出台的政策做以下分析和解读，也是对长期以来关心支持我的朋友和客户们的一个回馈。

《多伦多星报》一天前对财长先生关于新预算案的摘要介绍。如果不想读大段英文，可以继续往下看。

财长的讲话大体上有几个要点：

1、安省经济增长快速，是全国平均水平的两倍，更高于所有G7发达国家水平。具体体现在出口，制造业，零售，金融行业，安省居民家庭收入也同步受益于这种增长，更重要的是，这是全省范围的增长，不仅仅局限于大多伦多金马蹄地区。健康增长的经济也同时带来了人口的持续流入，这是最大的，不容置疑的基本面。

2、此前温哥华出台了排外税而导致的房市和政府的双输局面，有前车之鉴，财长明确暗示了他们会采取慎重的手段（thoughtful approach），避免出现一些不愿意看到的后果（untended consequences）。这就基本上排除了大家所担心的外国买家加税的可能性。

3、财长继续明确表达了对两类市场行为的忧虑：爆炒楼花牟取短期暴利，和空置房屋待价而沽。这次政策的火力点必将聚焦于此。可能的做法是，对于炒楼花获利的部分将降低资本利得税豁免额度，更极端的做法，比如对于转让多个楼花获利者将100%按收入交税也不是不可能，从而打击炒楼花的热度。这是一个重量级武器，影响颇为深远，一旦通过，则投资楼花要三思（关于楼花的投资价值与风险另文分析）。另外空屋税极有可能此次拿上台面，这对囤房人士是一个利空，但我个人觉得影响不大。

总结，基本面继续看好无疑，外国买家税可能性不大，空屋税可能会通过，楼花转让可能要交更高的税。供给方面，会增加土地供给和公寓的建设。总的来说，政府不会，也不应该硬性打压房价，这里是自由社会，市场经济，价格的事情市场说了算。政府要做的事情是规范一些市场过度投机行为，减少一些狂热的躁动。作为同时深度涉入房贷和地产领域的专业人士，我认为这不是一件坏事。我对多伦多房市长期继续看好20年，但也不希望人们涸泽而渔，搞到子孙后代都买不起房。至于有人担心的加息，那是央行的职能，跟这三位没有一毛钱关系。

大多伦多地区知名贷款策划师和房产投资专家李一飞专栏全集

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这是美国房产税最高的州：新泽西实际税率达2.3% | 美国

2016年，美国各州房产税率排行榜已出炉。有意思的是，房产税率地图与2016年总统大选选举人团的分布图出奇地相似，在美国东北部和中西部这些自由派的重镇，它们的房产税率最高。

近日，美国最大的房地产数据提供商ATTOM Data Solutions发布了一份2016年房产税的分析报告，该报告对美国逾8400万独户住宅统计显示，2016年对独户住宅徵收的房产税总共2777亿美元，平均每户3296美元，实际税率为1.15%。

根据ATTOM Data Solutions，实际税率最高的州是：新泽西丶伊利诺伊州丶德克萨斯州丶新罕布希尔州丶佛蒙特州，实际税率最低的州则是夏威夷丶阿拉巴马丶科罗拉多丶田纳西州丶特拉华州。

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新泽西是全美房产税最高的州，而纽约州东南部富裕的威斯特彻斯特县（Westerchester County）成为了最昂贵的地方县，家庭年平均房产税为1.6万美元。

（据北京新浪网）

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美国的房产税是房产永久持有的一个基本保证。房产税徵收的主体是郡政府丶市政府和学区，它自1792年起征，至今已经有一段比较长的历史，经过长期的运作和调整，目前也已经形成了较为完善的税收政策体系。全美国的每个州每年都徵收房产税，房产税主要由房贷利息丶保险费用和地税组成。

但是，每个州以及州内各县市徵收房产税的标准都不同，税率分布在1%-3%不等，并且每年都会根据地方政府的预算需求而改变。

同时，不同地区每年徵收房产税的频率也不一样，例如费城每年只收一次，而新泽西州每年则会徵收四次。如果停止缴税了，房子所有权就属於美国政府，政有权对长期迟缴丶不缴纳房产税的物业进行相应的处置。

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news-14904207308765 — 美国每个州以及州内各县市徵收房产税的标准都不同，税率分布在1%-3%不等

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美国房产税的税基是由房屋的评估值决定的，政府会定期估计房屋的市场公平价格。在税率不变的情况下，房屋的估值越高，则需要缴纳的税收就越多。

美国房产税税率变动较频繁，其确定方法是政府用除房产税以外的其他政府收入总额与下一财政年度预算总额的差额除以当地房地产的市场价值来制定房产税的税率。房产税的总税率为州及以下各级地方税率之和，一般由州税率，市丶县税率，学区税率三部分组成。

房屋估值的结果主要是取决於周边房屋价格丶地块大小丶房屋大小丶房型丶房龄及房屋设施等因素。美国法律规定房产评估价值按照市场价值的一定比例来加以确定，如加州规定的比例为40%。

房地产的估值由两部分构成：一是房屋本身的价值（主要依据购买时的价值丶装修增加值丶市场增值），二是土地的价值。联邦政府的法律将地产分为主要住宅（Principal Residence），第二套房（Second Home）和出租房（Rental Property）等，各类房屋根据用房的性质会有不同的估值，因此需要交纳相对应的税款。

news-14904207329276 — 如果业主持有一套房的年限越长，房产税的比例会相对较低

而对於投资用房来说，例如继承的名人古宅，或是眼看要升值的地皮等等。这类型房地产的支出属於投资（Investment Expense）而非自住，所有房产税/地税也只能报至适用於自住的税收分项上抵扣。因此，中国人如果准备进行海外投资，在海外配资的过程中研读相关法律，找准住宅的定位可以有效的节省税务支出。

另外，如果地产包含租金收入，则出租的参与管理程度也会对纳税的税基有很重要的影响。如果海外投资人并不怎麽管理房屋，也就是简单的租给客人而不花时间精力去管理，租金占收入总额的30%。美国国税局（IRS）对於积极参与房屋管理的海外持有人需要徵收的税额会有很多的优惠和减免，即应税收入＝租金收入 – 费用（贷款利息，房产税，维修费用，折旧，等等）。税收净额按一般所得税的税率来计算你所需缴纳税金。

地产税作为美国房地产投资的重要一环，是购房者理应重视的部分。虽然美国每年都需要缴纳房产税，看起来对自有房产或租房貌似都是一个不小的压力，但其实房产税带来的好处也不少，同时如果能有效利用税收政策，便可以适当减免很对地产税：房产税的徵收主体虽然是地方政府，但是政府收到所有的税款之後，仍将其投入用於建设当地的基础设施和教育拨款。如果业主持有一套房的年限越长，则房产税的比例会相对较低：所以美国的房产税政策是鼓励长期持有房产的。

美国房产税可抵减所得税，在计算所得税时，美国房产税和住房抵押贷款的利息支出都可以从所得收入中扣除，即降低了所得税的税基，从而降低了纳税人的综合税赋。

另外需要关注的是，拥有美国国籍的人可以享受自住房产税收减免的政策，但是对於投资类用房就不享受税收减免政策。目前美国有29个州以及哥伦比亚特区对住宅类财产给予税收抵免政策。其中，房贷利息的点数和计算方式，可以在用於自住房和租用房屋的优惠减免选项里来抵扣应缴税收入。不论纳税人是新买房或是申请重新贷款，头几年还款中的高比例房贷利息都可以省下不少税金。

海外配置资产作为近年来新兴领域，对入门者存在较大的信息差。老移民所主导的北美华人至今仍旧习惯於阅读纸媒，甚至通过黄页电话簿联系商家。互联网平台更具有传播和效率上的优势，近年来逐步开始改变房产投资行业的商业逻辑。对於购房者来说，选择最少中间环节的途径置办产业便能以不变应万变。

从本质出发，地产税是美国政府通过房屋价值判断业主的经济能力，从而徵收的税款。和国内地产业不同的是，在美买房更是一种对未来价值的投资，地产税很大程度将被用於改善该地区的教育丶治安和生活设施。对於文化差异所带来的不同，选择自己最舒服的方式去接纳当是智者的选择。

（据北京新浪网）