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留學住在哪？來看看各城市房租漲幅 | 法國

各位来法国留学的小伙伴们，通常都是如何选择城市的呢？学校可能是最主要的因素，但城市的消费水平也是非常值得考量的，而其中对我们留学生来说最为关心的就是每个月固定的房租支出了。

最近，费加罗报整理了2017年度法国各大城市房租的涨幅排行榜：

第十三：Saint-Étienne 平均每平方米涨价7.8欧

圣艾蒂安是法国东南部城市，罗讷-阿尔卑斯大区卢瓦尔省的省会，也是该省人口最多的城市。圣艾蒂安也是法国的一座重工业城市，由于中心城区聚集了大量的离退休人员（34%），故而圣艾蒂安市中心的人均收入并不高。

第十二：Nîmes 平均每平方米涨价10.6欧

尼姆市是法国南部加尔省的省会，靠近地中海，每年阳光阳光的时间达到300天以上。以法国最暖热城市而著名，是一个既浪漫古典又现代的艺术之都。在法语里，“尼姆”是泉水精灵（Nemausus）的名字，沿市街而行，处处都可见到造型特殊的喷泉，让整个城市充满活泼的气息。

第十一：Toulon 平均每平方米涨价10.8欧

土伦是瓦尔省的省会，位于马赛以东65公里处，法国东南部滨地中海的港湾城市。

第十：Dijon 平均每平方米涨价11.1欧

第戎是法国东部勃艮第大区的首府，也是该大区内人口数量最多的城市，距离巴黎东南大约290公里。第戎历史悠久，其城市建于罗马时代，中世纪时为勃艮第王国的首府，现市内留有大量的历史文化遗产。勃艮第也是法国四大美食之都之一，蜗牛菜、芥末、勃艮第牛肉火锅等都是第戎的传统美食，同时第戎附近还是法国勃艮第葡萄酒产区。第戎的是法国东部的重要的经济、文化、交通和教育中心。

第九：Reims 平均每平方米涨价11.9欧

兰斯位于法国东北部，是法国著名的宗教文化中心，被称为“王者之城”。兰斯也是世界名酒香槟的产地，兰斯附近有大约两万处葡萄农家和上百家家香槟厂，是香槟-阿登大区最大的经济支柱产业。

第八：Toulouse 平均每平方米涨价12.1欧

图卢兹位于法国西南部，航天业发达，是飞机制造商空中客车的总部所在地。

图卢兹的城市的建筑始终保留着玫瑰红砖瓦的特色。

第七：Nantes 平均每平方米涨价12.3欧

南特是法国西部卢瓦尔河大区的首府，其历史悠久，是布列塔尼地区历史上最重要的城市，时代杂志在2004年时将南特选为欧洲最适合居住的城市。

第六：Strasbourg 平均每平方米涨价12.5欧

斯特拉斯堡是法国大东部大区的首府。每年的圣诞集市是斯堡最值得一去的特色景点。

第五：Lyon 平均每平方米涨价13.1欧

里昂是法国重要的工业城市和除巴黎之外最重要的科教中心，机械、电子、化工、重型汽车、计算机等产业实力雄厚，拥有20余所高等院校和科研机构，通常被认为是法国的第二大都市区。

第四：Lille 平均每平方米涨价13.9欧

里尔也是整个法国北部的经济、教育、交通和文化中心，拥有近百家家跨国企业、数十所高等教育机构、两个国际性的火车站，并于2004年获得了“欧洲文化城市”的称号

第三：Montpellier 平均每平方米涨价14欧

蒙彼利埃位于地中海沿岸，全年温暖且日照充足，几乎没有冰雪天气，是法国的避寒圣地，被称为“阳光之城”。如今，蒙彼利埃已拥有两所国立大学以及下属的数十所高等学府，其学生尤其是外国学生所占的比例在法国名列前茅。

第二：Nice 平均每平方米涨价16.4欧

尼斯也位于地中海沿岸，是欧洲乃至全世界最具魅力的海滨度假圣地之一，每年到访尼斯市区的旅客数量超过了400万，是这座城市本身人口数量的近10倍。神圣的古罗马历史文化、普罗旺斯薰衣草田散发出的浪漫的芬芳，以及带有异域风情的地中海美食。无论从任何一个角度，尼斯都是法国人心中绝对的度假天堂。

第一：Paris 平均每平方米涨价25.5欧

巴黎是法国首都，相信已经不用再多介绍。这里是法国经济、政治、文化的中心，没有任何其他的城市能够与之抗衡，所以即使巴黎是全国物价最高的地方，法国年轻人们和外国人依然对这里趋之若鹜。

看看巴黎这一飞冲天的涨势，真是闻者伤心听者落泪啊。

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不过好消息也是有的，据费加罗报统计，2017年里法国所有人口超15万以上的城市中，居然有三分之一的城市房租都跌了！下面来看看涨幅排行榜：

第六：Angers 平均每平方米跌价10.4欧

昂热位于法国西部，是一座历史悠久的城市，古名茹里欧玛古（Juliomagus），是安茹文化区的中心。其城市综合水平居法国前二十位。同时，昂热气候温和、空气清新、交通方便、物价也不高，是一座非常适合学习生活的城市。

第五：Le Havre 平均每平方米跌价10.7欧

勒阿弗尔是法国北部的海滨城市，工业发达，濒临英吉利海峡，是法国第二大港口（仅次于马赛），也是距离法国首都巴黎最近的大型港口，以其作为“巴黎外港”的重要的航运地位而著称，在法国经济中具有独特的地位。凭藉其得天独厚的地理位置，这一地区吸引了不少大型跨国企业。

第四：Rennes 平均每平方米跌价11.7欧

雷恩是法国西部大区布列塔尼大区的首府，自古以来就是布列塔尼地区的中心城市，也是重要的观光都市。雷恩因其优异的城市生活质量而深受法国人喜爱，于2012年被法国杂志《L’Express》评为“全法最宜居的城市”。

第三：Grenoble 平均每平方米跌价11.8欧

格勒诺布尔是法国东南部城市，是阿尔卑斯山山区交通中心。是著名的滑雪胜地，城市周围有数座条件优异的雪场，每年冬季都会吸引无数来自世界各地的冰雪运动爱好者。这里有机器制造、冶金、电机、电子、化学、纺织、造纸等工业，物力、微电子产业发达，被誉为“欧洲的硅谷”。

第二：Marseille 平均每平方米跌价12.1欧

马赛是市区人口仅次于巴黎的法国第二大城市和最大海港，城市人口163万。该市三面被石灰岩山丘所环抱，景色秀丽，气候宜人。近25%的马赛人口为北非血统，大多为阿尔及利亚人和突尼斯人。据人口统计学家估计，在不久的将来，马赛将成为欧洲第一个穆斯林人口占多数的城市。它的犹太人社区规模在欧洲排第三位。

第一：Bordeaux 平均每平方米跌价13.1欧

波尔多是法国西南重要的工商业城市，也是这一地区的政治、经济、文化、交通和教育中心。波尔多地区旅游资源丰富，有许多风景优美保存完好的中世纪城堡。这里更是与勃艮第齐名的著名葡萄酒产区，被称为世界葡萄酒中心。

真的是很羡慕住在以上这些城市的认了。波尔多的小伙伴们，请举起你们的双手为自己的城市疯狂打call吧！

来源：新欧洲

排版&责编：HY

香港豪宅搶購屢創新高十大豪宅區妳知多少？

盡管“辣招”頻出，但“有效期”有限，近兩年來中國香港房價整體呈現穩步上升態勢，剛過去的2017年還創下了近5年來的最高漲幅。究其緣由，內地買家進入香港房市毫無疑問成為重要推手。

壹手住宅空置稅對增供應作用有限發展商或轉嫁成本 | 中國香港

對於香港政府討論多時的壹手住宅空置稅可能快將出臺，本地大型物業代理–美聯集團(1200.HK)主席黃建業周四表示，這措施“徒具虛形”，難以大幅增加新盤供應。

多家香港電子媒體引述消息指，行政會議今天開會通過三項房屋新措施，包括針對空置壹年或以上的壹手住宅單位征收空置稅，並會通過現有差餉機制收取，按物業應課差餉租值的200%來計算差餉。

此外，香港電臺報導指，行政會議亦通過建議房委會條改資助出售房屋“居者有其屋”的定價與市價脫鉤，並討論將本年度賣地表部分土地，改作公營房屋用途。

黃建業表示，壹手住宅空置稅有“為出招而出招”之嫌，雖然此措施能有機會加速發展商推售現樓貨尾（即已落成但未售出單位），不過，近年政府的賣地計劃每年可供應的單位目標僅約1.8萬個單位，相信發展商全年出售的新盤單位數目亦勢難大幅超越此數目範圍。因此，壹手空置稅雖或加比快現樓貨尾推售，惟發展商亦可延後推出原定推售的樓花單位以應對，此消彼長之下，對增加新盤供應的作用非常有限。

萊坊估價及諮詢主管林浩文表示，以現時市況及樓價水平計，初步估計應課差餉租值的200%約等同樓價的4-5%。這也將會是發展商的持貨成本，如樓市仍然向上升，這可抵消部分稅項，而發展商也可把部分成本轉給買家。

截至4月份全港私人住宅樓價指數已連續第18個月創新高，過去壹年住宅樓價升14%；今年首四個月累積升幅6.6%。

至於有關公營房屋的兩項措施，黃建業認為雖然短期可能導致市場浮現觀望情緒，惟長遠亦難解決住屋供不應求問題，他呼籲政府對癥下藥，房屋供應公私並重，從速制定有效覓地建屋方案，建議短期加快農地轉換速度，長遠重啟填海計劃，以解決供應不足引致的樓價急升的問題。

據政府數據，截至今年3月末壹手私人住宅貨尾單位為9,000個，當中5,000個在2017年落成，而在2011-15年間落成的貨尾則有2,000個。

若發展商轉嫁成本，意味著香港房價將來會更加昂貴！

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來源：路透香港6月28日

排版：Sehlly Du

香港：原有樓市調控政策失靈特首考慮限外地人購房

中國香港特區行政長官林鄭月娥上周表示，假如現時的香港樓市“辣招不再辣”或失去效用，可以再考慮其他政策措施；她並指可以再審視進壹步限制非香港居民購買住房的政策，而為保障香港人住房需求，不會排除任何方案。

林鄭月娥在上周出席立法會答問大會時，回應有關議員提到本港人口政策和樓市關系的問題。

“為應對香港樓價上升問題，再進壹步限制香港私人樓房賣給外來人，是可以去看，亦會不斷去看。”她稱。

“如（樓市）辣招不再辣或失去效果，是否有其他方法在樓房極度短缺時，再考慮其他政策措施？”林鄭月娥說。

政府自2009年起多次推出各項樓市措施，通過壓抑本地投資及外來需求及增加土地供應，冀為樓市降溫，但樓價持續上揚，最新數字顯示5月份全港私人住宅樓價指數已連續第19個月創新高。

此外，6月份繳交15%買家印花稅（適用於非香港永久居民買家）的宗數為340宗，雖然比5月份405宗低，但涉及稅款翻壹番至近17.2億港元，這反映外來投資者可能已在他們偏好的豪宅類物業再度活躍起來。

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有議員追問林鄭月娥何時會考慮限制外地人購買香港住宅時，林鄭月娥回應指，因現時樓市存在不少不明朗因素，市場往往會因壹些揣測而有所動靜，故此不適宜就樓市發展及政府政策說得太具體，以防部分人士會斷章取義或有所揣測。

但她強調，為保障香港人住房需求，政府不會排除任何方案，但需要審慎監察情況，在適當時候作出壹些回應。

仲量聯行：空置稅可穩樓市，惟亦有副作用

國際房地產服務商仲量聯行也於近日表示，香港政府對空置壹手住宅征收額外差餉（下稱“空置稅”），相信會對樓市起穩定作用，但同時亦會造成發展商傾向興建面積更小的單位，以令樓盤盡快賣完。

仲量聯行董事總經理曾煥平表示，政府征收空置稅，發展商未來開售的新盤定價策略會以盡可能賣出更多單位為本，所以對市場會有穩定作用；此外，除非是超豪宅地，否則發展商未來投地的出價，亦可能會沒過往進取。

然而，空置稅亦會產生壹些副作用，該行預計發展商將會興建更多的小型單位，以減低新稅項帶來的額外風險，令單位總價維持在可負擔水平以保障銷售率。該行指，現時興建中的住宅平均面積已縮小至600平方尺，較2013年平均面積1,022平方尺大幅縮小四成。

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上月底，香港政府公布六項房屋政策新措施，目標包括令資助出售房屋更能負擔、增加資助房屋供應並加強支援過渡性房屋供應、向空置的壹手私人住宅單位征收相當於樓價約5%的“額外差餉”，促使壹手私人單位盡早推出市場。

曾煥平指出，自2009年10月政府開始出招以來，樓價至今已累計上升150%，反映政府現時的樓市措施不奏效，並且將購買力推向壹手市場，因在樓市辣招下，置業人士購買二手住宅需付更多的首付，但購買壹手房，發展商則會給予多種優惠令他們較易“上車”。

他表示，雖然現時香港樓市客觀上沒有存在很大問題，但政府有需要作前瞻性考慮。

“香港樓市（好像）是壹艘很大的郵輪，我們不是壹輛跑車，方向盤壹扭便可以轉身，是需要時間慢慢轉，所以政府有需要現在開始留意，萬壹樓市逆轉情況最壞會如何？有沒有壹些措施可以暫時松壹松，釋放壹下壓力？”他說。

自2009年以來，香港金管局已先後推出八輪逆周期措施以穩定物業市場，而政府亦先後推出如額外印花稅、買家印花稅及向購買第二套房征收15%印花稅的“辣招”。然而，這些措施對壓抑香港樓價似乎沒有作用，5月份全港私人住宅樓價指數已連續第19個月創新高。

此外，香港政府4月成立土地供應小組以解決香港長遠住屋問題，其中壹項建議為填海。曾煥平表示，填海僅能供應490公頃的土地，並要花極長時間完成及開發土地供地產發展，倒不如集中釋放占地達760公頃、遍布新界但未獲政府標註的棕地的發展潛力，這會比填海更有效及快捷提供土地供應。

來源：路透中文網
責編：Zoe Chan

中國香港太平山頂新宅價格或比倫敦白金漢宮高八倍！

據一位行業觀察人士所說，若想在香港太平山頂文輝道的富人區購買一棟住宅，則購房者可能必須承擔比白金漢宮高8倍的房價（參考每平方英尺的平均價格）。

“從均價來看，與這裡的房產相比，世界上幾乎所有最昂貴的房屋都可以用相對低廉的價格買下來，”全球最大的中文海外房源門戶網站居外網（Juwai.com）首席執行官羅雪欣說道。“以每平方英尺的房產均價為基准，這裡的房價是倫敦白金漢宮——英國女王的住宅——房價的九倍。”

英國房地產經紀公司Foxtons稱，如果要出售白金漢宮，則其售價可能為27.7億美元，相當於每平方英尺2.7萬港幣。

全球房地產服務公司高力國際（Colliers International）表示，預計這片文輝道土地的最高均價為每平方英尺12萬港幣，或總價400億港幣，其總建築面積可能達到404300平方英尺。

此物業出售之時恰逢利率上升且市場情緒日趨低迷，但開發商預計其售價仍將打破政府土地的價格紀錄。

根據高力國際亞洲區估值和咨詢服務部副總經理Vincent Cheung的說法，建在這片土地上的房屋（目前該土地上建有六座政府宿舍，本周將由香港政府招標出售）售價可能達到每平方英尺25萬港幣。這片土地上的一棟公寓樓售價約為每平方英尺20萬港幣。

這塊土地總價約為400億港幣，可能是有史以來價格最昂貴的地塊。“雖然這片土地價格極高，但多家企業打算合作將它買下，”Cheung說。他還補充道，今後很難看見太平山頂上再出現這麼大的可售土地了。

房地產公司仲量聯行（JLL）資本市場區域總監Henry Mok說，他也預測這塊土地將創下香港豪華住宅物業售價的新紀錄。

他還說道，近期香港股市的波動只是短期現像，而土地開發需要數年時間，所以開發商在考慮購置土地時幾乎不會注意這些短期波動。

“豪宅的供應是有限的，”Mok說。根據仲量聯行的數據，從現在到2020年期間，太平山頂每年完工的豪華公寓數量將降至每年13套，與過去三年每年完工36套的情況形成了鮮明對比。

政府很可能在本周五招標結束後宣布投標結果。

這六座塔樓共包含148套公寓，是政府高級官員和法官的住所，其周圍環繞著多棟豪華住宅，附近還有一所國際學校和一家超市。公寓的面積從2551平方英尺到2814平方英尺不等。由於該地塊現在被政府用於招標，所有每月租金介於66100港元至86900港幣之間的租戶均已於9月份遷出。

該住宅區的前居民包括香港商業廣播電台首席顧問兼香港電視廣播有限公司（TVB）前總經理陳志雲，他於2016年以每月8萬港幣的價格租用了一套面積為2300平方英尺的公寓。

該社區的著名居民包括演員梁朝偉，他於2007年以7300萬港幣的價格購買了一套距離文輝道宿舍約6分鐘步行路程，面積為4800平方英尺的住宅。

“這些公寓每平方英尺的均價在亞洲可以創下紀錄，”Cheung說。他說，這塊土地最多可容納65棟面積約為5000平方英尺的三層住宅，還有兩棟每層建築面積約為3300平方英尺的12層公寓樓。

“根據會德豐公司（Wheelock）開發豪宅項目（聶高信山，Mount Nicholson）的經驗，這些獨棟住宅將吸引眾多大陸投資者，而當地的億萬富翁公寓可能對公寓更有興趣，”他說道。

美聯物業在居外網上掛牌出售的太平山頂裕熙園4臥豪宅，建築面積319平方米，售價約¥2.28億
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居外網的羅女士表示，此開發項目對於億萬富翁相當有吸引力。“這個樓盤的最大優勢……就是位置，”她說道。“太平山頂必然可以吸引到眾多中國大陸的億萬富豪，讓他們心甘情願地接受這樣的高價。太平山頂是全香港最理想的地段，也是大中華區最優越的位置之一。”

延伸閱讀：【中國香港房產全知道（五）——港島山頂｜居外專欄】

來源：南華早報
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任

10月新屋銷售減半香港樓市拐點或提前到來

中國香港樓市在三季度經歷了藍籌盤降價、“准地王”流拍、違約率急升之後，再次遭受重磅打擊。據美聯物業數據顯示，10月香港新建住宅銷售交易額跌至112億港元，剔除假日因素後，已經降至16個月最低水平；同時10月新屋交易數量僅為1130宗，僅為9月份的一半左右。

分析人士稱，促使買家退縮的原因除了難以負擔的房價，還有對經濟的擔憂。據調查顯示，目前六成受訪者都對香港未來6個月的經濟持悲觀立場，四成受訪者預計房價將下跌。多家機構也對香港房價發出預警，香港樓市的拐點或來得比預想更早。

樓市降溫跡像明顯

截至7月底，香港樓價已連漲27個月，僅上半年的漲幅就達到13%，香港也因此連續八年穩坐“全球房價最難負擔的城市”之首。但今年8月以來，香港銀行業開始加息，香港樓市開始出現了降溫的跡像。

11月5日香港金管局總裁陳德霖公開表示，香港樓價由8月開始回落，近月成交量明顯減少，一手及二手成交量合計共跌48%。

事實上，此前香港房價已經出現了下跌的跡像。據中原地產10月發布的報告顯示，在截至10月初的12周內，被視為香港樓市參考指標的藍籌盤的嘉湖山莊房價已大跌15%。而近日，“嘉湖山莊”的一套面積為442平方英尺的兩房，以456萬港元成交，相比同類型單位的最高成交價，降價幅度已經超過22%。與此同時，豪宅賣家虧本甩賣的現像也開始出現。10月22日，沙田九肚山一處房產以1300萬港元的價格成交，賣家持有該房產將近四年，此時成交賬面虧損6萬港元，但算上稅款及佣金支出，虧損約68萬港元，為區內首宗“流血”出售案例。

房價出現下行趨勢，不可避免的帶來了大規模的“違約潮”爆發。香港的新房交易，需要支付5%的定金。數據顯示，從年初到10月底，香港新房交易中，已發生36起違約案例，而2007年全年僅有9起，數量增長了3倍。今年違約樓盤的成交價，從490萬港幣到3980萬港幣不等，意味著選擇違約的購房者，需要交納25萬至200萬港元的違約金。

機構不斷看空

在香港銀行業開始踏上加息進程之後，香港的樓市出現了拐點跡像。雖然多年來快速上行的房價使購房者不堪重負，但此輪加息成為了壓倒駱駝的“最後一根稻草”。隨著年內美國的三次加息，香港銀行業也開始上調存貸款利率。香港四大行9月同步上調了港元最優惠貸款利率，此舉為2006年來首次，意味著香港超低息環境的終結，也直接導致房地產抵押借貸成本上升，置業人士的供樓負擔將會加重，給香港房地產銷售市場帶來巨大的壓力。

然而市場人士表示，促使買家退縮的原因不僅是難以負擔的房價，還有對經濟的擔憂。10月中旬香港研究協會（Hong Kong Research Association）的調查結果稱，六成受訪者都對香港未來6個月的經濟持悲觀立場，四成受訪者預計樓價將下跌。

裡昂證券發布的研報表示，香港的房地產市場正經歷15年來最差的宏觀環境，利率上升、經濟放緩和人民幣貶值正衝擊著香港樓市，預計未來一年房價會出現15%的回調；瑞銀稱，預測香港樓價自現在到明年年底將跌5%-10%，還並未完全算入貿易摩擦對香港經濟的影響；花旗近期也發表研究報告表示，自2016年3月低位以來，樓價累升已達47%。但以基本面情況估算，預計下半年樓價將回調7%。此外如果股市出現大的調整，也會觸發住宅樓價下半年回調；標普預計香港樓市12個月內會跌5%至10%；高盛預期香港住宅樓市由現水平大跌15%；耀才證券甚至預期，未來兩年內香港住宅價格跌幅或達40%。野村香港房地產股票分析師則認為，雖然下半年就會看到香港樓價回調，但香港樓價壓力更有可能在2019年才真正反映出來。

香港特區政府方面認為，樓市走勢還需觀察。陳德霖表示，現時尚需時間觀察樓市是否已進入下行周期。假如確認，可以考慮適當時候陸續放松逆周期措施的收緊政策。他表示，香港經濟和資產市場不確定性增加，下行風險增大，但香港家庭一旦面對周期逆轉，應付能力較其他地區要強很多。

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來源：中國證券報·中證網
責編：Zoe Chan

福岡成日本房地產投資新貴回報率超過6%

對於日本福岡這個城市，旅客可能停留在拉面之都，壹般市民則可能沒有太大印象，但近年福岡市卻因地利優勢，加上名列亞洲第二名的宜居城市，其不動產價格較東京及大阪等相宜，令其成為投資日本的新貴。

福岡市屬福岡縣下28個城市之壹，為九州地區的政治、經濟及交通樞紐。福岡縣現有人口約500萬，面積4972平方公裏，其中福岡市占約150萬人口，為九州地區的第壹大城市。

與東京壹樣，福岡人口持續增長，由於年輕人從九州其他地方遷往福岡市，以及在2011年東北區地震和海嘯災難後，有不少日本居民從東京向南搬遷到九州福岡的區域居住，年輕人所占比例較高，令城市充滿活力。由於流動人口增多，工作需求大，對租住物業同樣有需求。

福岡擁有地利，要以亞洲的大門為定位，加上鄰近新加坡和中國香港等亞洲商業城市，機場就在市中心；當地的基建和商業環境都在迅速增長及發展中；然而，與日本其他主要城市比較，生活成本相對為低，房價亦相宜。至於當地的交通及運輸網絡完備，有國內及國際機場丶港口及鐵路等，交通便捷，單計由福岡機場到博多車站，乘鐵路只需要5分鐘，前往天神地區，也只是11分鐘車程。此外，與東京及大阪比較，較遠離褔島核電站，甚少發生地震，亦吸引不少外國人在福岡工作。

福岡市內的博多港是神戶港以西唯壹既與北美及歐洲等地區有貨櫃運輸航路，又能與東亞接軌的國際貿易港，在現今國際貿易需求不斷上升下，博多港對福岡的經濟發揮著非常重要作用。眾所周知，日本房地產市場長期被低估，它本身就是壹個很好的投資機會，作為宜居城市的福岡，人口壹直保持正增長，更是投資不動產的重點。

福岡租金回報比東京較高

今年26歲的中國香港人郭感恩（Alvin）也被日本樓動輒達7%的高回報吸引，去年7月在九州福岡以約35萬港元購入了壹幢30年樓齡丶面積約200多平方遲的單位，扣除管理雜費後的租金回報達7%：日本樓成本低，回報高，現在要找7%回報的投資已經很難！

Alvin熱愛日本，幾乎已遊遍整個日本，他下投資決定前，已詳細比較東京及大阪，認為福岡最大優點是房價低廉，市中心博多區的200平方遲小單位30萬元已有交易，即使是投身工作數年的Alvin也負擔得起，可“壹炮過”支付。

加上入場銀碼細，他相信即使日圓滙價跌或當地房價下跌數個百分比，損失亦有限。

>>>日本置業百科：日本購房流程 | 日本房貸流程 | 日本房產稅費

Alvin看中福岡樓盤入場費不高，年輕人也負擔得起（相片來源 : iMoney智富雜誌）

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此外，福岡較東京丶大阪更遠離福島核電站，甚少發生嚴重地震，也是選擇福岡的原因。

Alvin所買的物業位處福岡市黃金地段丶鄰近車站，購入時已有壹名打工仔租客。

記者從日本物業中介及房地產網站，找尋了壹些福崗及東京的上車盤比較。

例如福岡市中心博多區的“美野島2丁目”壹個連租約的186平方遲單位，叫價僅450萬日圓折合約25萬人民幣便可成為業主，未計管理雜費的租金回報有9.3%。

另“博多區博多站前4丁目”壹個211平方遲單位，連租約以29萬人民幣放售，未計雜費有11.09%回報率。

相反，東京市中心區域，細單位入場費最近已升至近百萬元，如壹個位於新宿的220平方遲空置單位，索價約84萬人民幣。

另壹個在澀谷區、181平方遲連租約的單位，亦要約82萬人民幣，未計雜費的租金回報約6.3%。

Alvin去年成為福岡業主後，也打算再下壹城，在東京購入單位在遊日時自住。

福岡市中心壹個連租約的186平方遲單位，叫價約25萬人民幣便可成為業主，未計管理雜費的租金回報有9.3%（相片來源 : iMoney智富雜誌）

雖然早前曾有日本旅遊達人在電視節目中，提議港人買入日本單位後短期出租，然後每年暑假可騰出單位自住，但Alvin留意到，日本奉行“借地借家法”，租客如不同意搬走或加租，業主是無法拒絕，因此業主想短租後收回自住，未必做得到。

福岡地位與廣州相近

JP Housing日本不動產社長李翰斌從事日本物業中介服務3年，他發現中國香港的年輕買家多選擇福岡，因入場費低至26萬人民幣，扣除管理雜費回報仍有7%，有年輕顧客會多人夾份投資。

他指福岡是日本南部的中心，若大家不熟悉福岡的地位，可將東京及大阪類比為中國的北京及上海，福岡的地位則與廣州相近。

不少九州地區的人湧到福岡打工、當地又鄰近韓國釜山有韓國留學生，讓福岡租務市場有壹定需求。

不過，李翰斌指客戶中仍有超過六成都是選擇東京，買家都相信東京物業較保值，但東京房價在過去壹年約升壹成，最平的上車盤也要60萬人民幣。

若彈藥不多，可退而求其次，選擇鄰近東京的橫濱，他說橫濱位處海邊丶環境較寧靜，乘鐵路往東京轉車大站的品川只需20多分鐘，故橫濱住宅受不少東京打工仔歡迎。

現時橫濱的200平方遲小單位，價值約30萬人民幣，扣除管理雜費也有6、7%回報。

（綜合整理《信報財經》與《iMoney智富雜誌》資訊）

責任編輯：Zoe Chan

居外研究：國內買家50億曼谷買房地價上漲房價或將更高

中國投資者湧入

居外網獨家的買家詢盤數據表明，2016年開始泰國買家詢盤數量連月攀升，在2018年8月，泰國房產的詢盤總量更是高居近百個國家的榜首。

與傳統海外置業國家不同的是，超過70%的居外泰國房產詢盤者是以投資為目的，遠遠高於美英澳加等國家。另一方面，雖然泰國房產詢盤量很高，但平均詢盤價格則遠低於其他主要國家，這說明泰國房產較低的門檻，也給了更多人向往海外資產的機會。

泰國公寓協會名譽主席Prasert Taedullayasatit表示，2017年，外國買家買走了曼谷27%的公寓，交易額達到710億泰銖（約147億人民幣），其中將近1/3的交易額（約48.8億人民幣）來自中國大陸與中國香港的買家。

由於泰國政府限制外國投資者的投資範圍，通過與泰國公司合作來投資當地地產的中國公司也變得更為活躍。Prasert先生指出，2017年，來自中國大陸與中國香港的19個公司共通過這種方式在泰國房產市場投資約3340億泰銖（691億人民幣），超過了傳統的機構投資者來源大國日本跟新加坡。

曼谷地價飛漲

與此同時，一些開發商傾向於在曼谷以外土地更便宜的省份推出大型住宅項目。泰國首都的土地價格已經高到了開發商需要以每套房500萬泰銖（約104萬人民幣）的售價才能盈利的地步。

泰國房地產信息中心（REIC）的數據表示，今年2季度，大曼谷地區的地價同比飛漲32.3%。正在新建地鐵線路區域，地價同比增幅要高於已經有地鐵運營的區域。位於曼谷南部綠線延伸段的Phra Khanong-Bang Na-Suan Luang-Prawet 區域，地價同比增長了53%，為曼谷最高。在已經有地鐵運營的區域，被中國投資者熟知的Sukhumvit 輕軌沿線的土地漲幅最高，同比達到26.8%。按土地規劃來看，地價增長最快的則是從來開發公寓的高密度住宅用地。

新項目價格預計上漲

高力國際泰國研究部門高級經理 Phattarachai Taweewong表示， 2018全年，曼谷預計新建公寓約為5萬5千套，基本與2017年持平，但是高端公寓的占比將有所增加。今年2季度，新開盤的公寓每平米均價從去年同期的135340泰銖（約2.8萬人民幣）下跌至109092泰銖（約2.26萬人民幣）。盡管一些開發商推遲了今年上半年推出新公寓項目的原定計劃，但總體而言，上市開發商正在籌備的項目比一年前更多。2018年下半年，預計住宅地產開發商將加快項目推出的速度，希望借此完成今年的收入目標，新開盤公寓項目的每平米均價也將上升至140000泰銖左右（約2.9萬人民幣）。

預計所有開發商都將推出更多售價在每平方米8萬至12萬泰銖（約1.7-2.5萬人民幣）之間的中低價位公寓單元。不過每平方米20萬泰銖（約4.1萬人民幣）以上的公寓也依然會有它們的市場。在過去4年間，每平米單價5萬至10萬泰銖的公寓占據總供給量的50%，不過單價10萬至15萬泰銖的公寓則有著最高的清盤率，約為81%。

但對開發商而言，泰國未來的經濟走勢仍將是一個主要的擔憂。因為消費者對經濟未來復蘇的信心將直接影響市場購買力。

中國買家將繼續是泰國公寓市場上的主要海外力量，開發商一直在悄悄地向他們示好。他們感興趣的主要地點是現有的輕軌和地鐵沿線，如Sukhumvit, Rama IX以及 Ratchadaphisek。除了曼谷之外，如芭提雅、普吉、清邁等旅游目的地也吸引了不少中國買家，但總人數仍低於曼谷。

別墅市場更受關注

然而，與此同時，幾乎所有的開發商都在更多地關注獨棟別墅類住宅，因為別墅更短的建設時間意味著開發商可以更快回本。

目前，公寓市場的需求不如別墅的需求穩定，市場上仍有許多未售出的公寓。這種供給過剩正在對房價構成壓力。開發商發現，即使開發新樓盤的成本正在上升，他們也很難證明提高售價是合理的。

盡管在過去三年裡，獨棟別墅的供給每年都在下降，但開發商仍在尋找合適的地塊，因為他們認為這個板塊的需求將保持穩定。他們正在新建的地鐵沿線尋找可以開發200至300套別墅的新地塊。

居外精選泰國房源：曼谷泰式風格兩層別墅

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參考來源：Bangkokpost

文：Adam Yang
責編：Zoe Chan

居外網海外房產行業分析師Adam Yang專欄全集

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惠譽：亞馬遜第二總部選擇結果對當地房價影響不大

根據惠譽的報告，亞馬遜未來的第二總部分拆落戶紐約長島市和北佛吉尼亞州的水晶城，對阿靈頓縣和紐約市的經濟和債信質量“至多會產生輕微影響”，因為這兩個地方經濟規模很大。延伸閱讀：【亞馬遜第二總部的房市效應：17座候選城市若果當選的租金漲勢比較】

皇後區西邊的長島市與紐約曼哈頓隔水相望，站在高處可眺望曼哈頓裡的公園，長島市以前比較落後，現在正快速發展，聚集了很多畫廊、工作室等文化藝術產業。而曼哈頓是資本與商業中心，可以說是離資本最近的地方。

再來看水晶城，它離五角大樓不遠，與華盛頓白宮隔水相望，這裡的優勢是交通便利，人口多元化，勞動力受教育程度更高，且靠近華盛頓哥倫比亞特區。紐約和華盛頓是兩種不同的氣質，華盛頓要安靜得多，剔除了商業的嘈雜。

惠譽預計這兩個地區的房價都不會發生太大變化，理由是健康的經濟動態已推高房價，且供應應該足以滿足需求。

惠譽表示，華盛頓地區可能比紐約市受益更大，因為華盛頓的租金和房價增長較慢。

同樣，亞馬遜第二總部拆分對就業影響不大。

惠譽表示，不僅拆分第二總部導致亞馬遜對地方政府收入的直接影響降低，州和地方的激勵措施也減少了亞馬遜帶來的直接影響。

亞馬遜的最終公告可能會在本周晚些時候公布。

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來源：新浪美股
責編：Zoe Chan

澳大利亞房價下降3.5% 接近“現代史上最低水平”

澳大利亞的住宅價格持續下滑，其年跌幅達到了6年半以來的最大值。

要點：

澳大利亞房價在過去12個月內下跌3.5%，創下了自2012年以來的最大跌幅。
悉尼是過去一年中全澳表現最差的房地產市場，其房價下降4%。
墨爾本房價經歷了最嚴重的季度下跌，其跌幅達到2.1%。

悉尼和墨爾本是全澳大利亞表現最差的住宅市場——去年這兩大市場的房價分別下跌了7.4%和4.7%

房地產分析公司CoreLogic發布的最新數據顯示，澳大利亞全國平均房價同比下跌3.5%（目前均價為538668澳元，約271萬元人民幣）。

這標志著澳大利亞房地產市場陷入了“自2012年2月以來最糟糕的宏觀住宅困境……10月，全澳大利亞的住宅價值縮水了0.5%，”CoreLogic調研部主管Tim Lawless說道。

由於全國住房市場普遍處於疲軟狀態，我們可以清楚地看到，信貸收緊拉低了住房需求，並且對全澳大部分地區的住宅價值表現產生了不利的影響。

各大首府城市的平均房價於上個季度下降1.6%，低至625125澳元（約314.5萬元人民幣）。

在過去三個月內，區域房地產價格下跌0.7%，目前均價為375444澳元（約188.9萬元人民幣）。

去年澳大利亞房價變化趨勢

墨爾本的物業平均價格為665044澳元（約334.6萬元人民幣），高居全澳第二。

幾年前，許多專家曾駁斥全國房價將大幅下跌的觀點，而當前的議題已經變成了房價會跌多少。

悉尼和墨爾本市場前25%的“高檔住宅”和後25%的“低端物業“之間也存在著較大的差異。在這些城市中，價格排前25%的房產經歷了近9%的價值縮水。

與此同時，墨爾本價格居後25%的房產獲得了2.9%的價值提升。

然而，悉尼最便宜的房產經歷了4.3%左右的價格下跌。

上個月，珀斯還是表現最不理想的市場——物業價格下降0.8%，目前均價為451148澳元（約227萬元人民幣）。10月，悉尼和墨爾本的房價均下降了0.7%。

小城市實現強勁增長

在過去的一年裡，霍巴特還是房產價格最實惠的市場（物業平均價格為445655澳元，約224.2萬元人民幣），但現在這種情況已不復存在了。

作為塔斯馬尼亞州首府，霍巴特仍是迄今為止表現最強勁的房地產市場。在這段時間內，霍巴特房市取得了9.7%的增長。

達爾文已經成為住宅售價最低的城市，其房產均價僅為433818澳元（約218.3萬元人民幣）——在過去一年內，當地房價下降了2.9%。

布裡斯班上個季度和上月房價均未變化，目前維持在491925澳元（約247.5萬元人民幣）的水平。

阿德萊德的表現稍好一些，月度和季度增幅均為0.2%，目前的房產均價為431554澳元（約217.1萬元人民幣）。

這套搶手的朝北兩臥室現代化公寓距離霍巴特的中央商務區僅數分鐘路程，提供充滿活力和時尚的生活方式。酒店距離薩拉曼卡海濱（Salamanca Waterfront）僅有幾步之遙，那裡擁有許多優質餐廳、咖啡館和精品店。
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價格持續下跌

“我們預計，在今年剩下的時間裡，房產價值將持續下滑，而且這樣的下跌趨勢至少會延續到2019年上半年，”Lawless先生說道。

“引起這次房價下跌的主要原因是信貸可得性和配給政策變化。”

去年，澳大利亞審慎監管局（APRA）出台了一項新措施，而這項措施使得貸款的發放標准有所收緊。

APRA要求，各大銀行發放的僅付息貸款在其抵押貸款組合中所占的比例不能超過30%。

海因皇家委員會（Hayne Royal Commission）可能會推動多項借貸相關改革，在這些改革措施的影響下，購房者可能會發現自己可申請的借貸額度銳減40%。

資本經濟公司（Capital Economics）的Ben Udy同意這個觀點——他還認為未來房價將繼續以較大的幅度下跌。

“我們之前預測，房價最終會下跌至少12%，而10月份房價持續下跌的走勢驗證了我們的看法。”

Udy先生說，這將導致“當前的房價跳水成為澳大利亞現代歷史上持續時間最長，影響最嚴重的一次下跌”。

“此外，要等到（銀行業）皇家委員會采取的信貸收緊措施完全發揮作用後才能判斷最終的結果。”

房價最高的市場經歷最大跌幅

悉尼和墨爾本再次成為表現最差的房地產市場——去年，這兩大市場的房地產價格分別下降了7.4和4.7%。

這兩個城市是全澳房價最高的兩個房市，投資型買家所占的比例也最大。

悉尼住宅（包含獨棟房屋和公寓）的均價為833876澳元（約419.5萬元人民幣）。

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原文來源：ABC News
翻譯：LPS
編輯: Zoe Chan