前面幾期內容裏，居外網為大家介紹了真實的買家在海外投資房產的故事，讓大家對怎樣在海外買房、投資的實際操作有了大概瞭解。不過，“授人以魚不如授人以漁” ，以往的買家案例固然精彩、有價值，而成功者總結出來的經驗、體會壹樣值得關註。本期壹起看看澳洲房產投資者Peter Pang總結出來的澳洲房產投資經驗分享。

買家概況

• 買家：Peter Pang /北京人
• 置業區域：澳洲
• 置業目的：投資
• 買房類型：適合投資的各類物業
• 置業結果：成功投資，小有所成

備註： Peter的澳洲房產投資經分為怎樣選擇買房區域、影響房價的因素、是否該投資學區房、怎樣的房產才算豪宅、是否可以買古董房（HO）及總結，共6部分，篇幅較長，請耐心閱讀。

壹、怎樣選擇買房區域

新移民或買家到了澳洲，該在哪買房呢？這裏我想先解釋壹種現象，那就是宇宙的中心五道 口的形成（上海人也可以理解為五角場或莘莊現象）。北京的大學主要集中在海澱區，那麽大學生從上學的時候開始也就最熟悉那裏， 再加上北京政府把中關村規劃為IT產業基地，大批IT公司在那裏聚集，也就形成了工作學習的必要環境，大量的居住和購物消費需求由此誕生，肩負居住功能區的五道口無疑成為了滿足此需求的步行距離內最合適的位置。

長此以往，隨著來北京上學就業的外地人越來越多, 興建起了各種大型的商業設施，親戚朋友這麽壹問，都說住五道口交通便利，生活工作兩不誤，於是就形成了宇宙的中心。其實五道口以前就是老玉米地、旁邊給農民住的窮鄉僻壤， 妳要是問問老北京買房會不會選五道口， 得到的答案壹定是否定的。

有人說了， 哪個大城市不是從無到有發展起來的呢？廢話， 壹個十幾朝的古都和郊區的壹片才發展了十年的新區能特麽壹樣麽？

初來墨爾本的華人就好像剛到北京的外地人壹樣， 問問朋友，找找親戚，發現要麽住 Glen Waverley 要麽住 Mount Waverley, 讓帶著給介紹介紹看看房子， 壹致回答 ：Glen 好啊， mt 豪啊，又是排名前十的公校校區，又是大型的購物中心，還有電影院，火車站，汽車總站， 亞洲食品商店和各種亞洲餐廳更是讓妳的胃流連忘返。於是形成了新的宇宙中心 glen waverley ， 壹批壹批的土豪大媽，壹擲千金，200萬，300萬，不惜壹切也要擠進這宇宙的中心。可問問墨爾本的本地人呢？呵呵，跟五道口的答案是壹樣的。

其實從投資的角度來講，就要買 glen 這種五道口位置，步行距離可以到達壹切，因為人口爆炸增長，房價大幅增長，短期投資回報很高，買完等倆月馬上賣，賺快錢或者囤地做開發， 賺大錢！但要選對當地最熱的區域，還需瞭解當地的居住觀念。

壹個問題妳必須明白，宇宙的中心，就算再繁華，也算不上宜居之地。周圍高樓林立，車水馬龍，酒吧的音樂就能吵死妳，大街上天天各種行騙的和要錢的乞丐，警車從妳家不遠處24小時呼嘯而過，開發商會願意買下“外灘”的壹塊地並開發成高樓出租或者出售，但不會做成別墅。

看看在“宇宙的中心”居住了3-5年的人都搬去了哪裏， 他們的地都被誰買下來做了什麽， 妳就會明白該在哪些區域買房了。按照澳洲的居住文化，是要和繁華的中心保持安全的距離（必須有車）， 而不是直接住在市中心。當然，無論如何， 把買房的區域選在長期均價 top10 以內的區，肯定是不會錯的！

二、影響房價的N個因素

買房不要憑感覺，而讓數據說話！幸運的撿到了白菜也不要天天炫耀，這樣會誤導大眾， 因為沒有參考意義。下面貼壹些我自己制作的圖片和工具截圖， 要培養自己用數據畫圖的興趣， 學習用好每個工具，從大數據中提取有用信息。以下是我總結的影響房價的N個因素：

1、房產及周邊配套列表

>>>澳洲置業百科：澳洲購房流程 | 澳洲房貸申請 | 澳洲房產稅費

2、各區均價排名變化

3、學區地圖

4、房屋周邊土地規劃

5、區域需求判定

6、周邊房價對比

7、每周成交數據

這些都只是壹些最基本的圖表和工具，而且當地都有對應的專業網站提供相關數據，查找不難。其實還應該包括更多，比如用 google earth 查房子海拔，打電話給區政府詢問 zone code 等等，壹套房子貴，總歸是有壹些原因的，多看多聽、多經歷，形成自己的理論並不斷完善。

三、是否該投資學區房？

中國的教育資源大都集中在公立學校手中， 從小我們就知道， 中國的私校是混日子的， 教不出好學生，壹入私校深似海。但這種情況在國外是剛好相反的（主要是因為民主社會與集權社會對資源分配的不同）。

國外的有錢人，包括中產， 壹般是不會送孩子去公立學校的， 因為公校不論硬件設施， 還是教師資源都遠遠不如私校，因為國外政府根本沒錢，連政府都會破產的國家，怎麽可能靠政府養好學校呢？

再有就是，老外對社交圈非常重視，其實就是國內的關系網，試想壹下，如果妳的孩子從小學開始的同學、同桌、好友、就是政客、企業主、醫生、律師、銀行家的孩子，那麽等他們 長大了， 妳還會擔心自己的孩子混不好嗎？

那麽學區房到底重要不重要呢？？

這裏我來講壹個道理，力從地起，人類所有的行為都需要土地。 想造汽車？需要廠房；想辦學校？需要教學樓；想開車？需要修公路；想看病？需要有醫院。。。。。。這些所有的人類行為，都需要土地的支持， 而各種各樣用途的房子，也就是因為這些各種各樣的需求而被建造的。

如果最近幾年的新生兒出生率高， 那妳屯個學區房準沒錯， 如果最近留學生開始多起來 了， 那就買兩套大學旁邊的學生公寓吧， 要是認為人口老齡化是個趨勢， 那麽買個醫療有關的用地是會保值的， 看好互聯網？物流用的廠房是關鍵， 要是覺得今後會普及在家辦公， 那麽辦公樓千萬別買，o2o 送餐會波及餐飲業？那就別碰做飯館的底商， 新移民數量看漲？那買兩套市中心的公寓也無妨。

房地產是壹個很大的行業， 涉及到經濟的方方面面，因為所有的經濟的發展都需要以土地為依托來進行，小到停車位，墓地，大到海島，摩天大樓， 房地產即 經濟本身！

所以到底要不要買學區房呢？？我相信讀到這裏，妳應該已經有了自己的判斷，何止學區房， 醫院，商店，辦公樓，咖 啡廳，誰知道會不會是妳的下壹個目標呢？

四、怎樣的房產才算豪宅？

下面列舉了壹些我認為的豪宅需要的元素，壹套房子如果能給人帶來精致感，那麽就離賣個好價錢不遠了，就像買蘋果產品和中關村地攤貨的區別，要讓人有住在裏面有高大上的感覺，可以多去去世界各地的五星級酒店大堂感受學習壹下。

1、功能性要完善。泳池、SPA、電梯、臺球廳、雪茄房、酒窖，至少4車位車庫，健身房，網球場，電影院，書房，9洞推桿草坪，中院，地下室，空中花園，戶外燒烤區，四合壹臥室，鋼琴，壁爐，高墻闊院，單層房高超過3米，前園有縱深感，酒吧，視頻監控安保系統，中央空調等，以上都算必備的要求。

2、景觀（view）要好。說到 view 有壹點不得不提， 就是上坡地還是下坡地的問題， 有些人說地壹定要平， 其實大錯特錯了，對於豪宅而言為了獲得更好的 view ，地壹定要又坡度， 只是選擇上坡或下坡，玩法不壹樣而已，平地妳只能看到鄰居家的窗戶，只有坡地妳才能越過鄰居的屋頂和樹木看到真正的風景(能在山尖兒上找快周圍沒有鄰居的平地也行～比如墨爾本 mt dandenong 的 sky high~)

3、提升精致感上： 最好的木地板，復古花紋地毯，水晶燈，旋轉的樓梯, 樓梯的欄桿和扶手，浮雕墻，木包墻，拱形吊頂，透明玻璃透光頂，廁所浴室天然大理石從頂到底，嵌入式水晶櫃，整體廚房用最好的廚具。

所有櫃子都是從頂到底的櫃門並使用帶立體感的木材；整面墻的書櫃；外墻塗層並在細節處有石雕腳線花紋特色浮雕；電源位置設計合理看不到明線；燈光夠足、房間布局采光合理；每個房間之間靠走廊隔開；電影院合理的聲樂場設計；寬敞的走廊、藝術感強的大幅的壁畫；墻體凹凸設計可放置古董展示；雙開木質復古門或玻璃門；鏤空的玄關；地寬超過20米並有氣勢的房子前臉；前園縱深足夠走車，全自動院門，木質遮光百葉窗或從頂到底落地歐式窗簾；每個房間有自己獨立控溫的中央空調；天然大理石廚房中控臺；泳池玻璃護欄或室內透明頂泳池；燈光網球場；花園的設計要小橋流水亭臺樓閣曲徑通幽。

以上都是很具體、很明確的硬性指標，下面是壹些我看到的不錯的豪宅設計，供參考。