畢竟，他之前的大客戶們不少都離開了。
廖毅就是其中之壹。李巍已經很久沒有見到廖毅了。作為中原地產香港半山豪宅區的負責人，李巍在過去十多年裏，為廖毅在香港買過逾100套房子。
更重要的是，這裏面沒有壹套不是賺錢的。李巍頗為自豪於自己為廖毅的房產投資建議。實際上，這種自豪得益於過去十來年香港樓市逐年高漲的趨勢。
“被‘辣招’趕走了。”對於廖毅們的消失，李巍覺得是政策引起的。過去壹年，他都沒有再給廖毅推薦過任何樓盤了。
過去多年，屢創新高的房價讓香港成為了投資客們的天堂。2016年第二季度開始，香港樓市再次回升，至2016年3-9月樓價累計上升8.9%。其中，樓價由2016年4月上升0.7%，增至去9月上升2.8%，為2013年以來最大升幅。
李巍口中的“辣招”，指的是2016年11月5日，香港特區政府出臺樓市新政，將所有住宅物業的印花稅壹律調高至15%，只有購買第壹套住宅的香港本地永久居民可得豁免。而早在2012年10月，香港即對非本地永久居民購房設置了“買家印花稅”，稅率為房價的15%，如今住宅印花稅統壹調至15%，兩者相加，內地人購房的稅率將達30%。
但這壹記“重拳”，讓廖毅等富足的本地買家們遠走海外，卻給了內地新移民買家們更多的機會。
來自內地的謝炳就是想在香港買壹套自己的dream house。他的心理價位是10億以上，壹定是在山頂的，能夠俯瞰維多利亞海景，並且能在年底前完成交易。
但幾個月下來，他發現並不容易。山頂的豪宅數量有限，但和他壹樣等著住進去的人，在這壹年多來，越來越多了。他的代理告訴他，“再不抓緊，就又買不到了”。
逃離的本地投資者
壹年多前香港政府的調控手段，對於廖毅這樣的投資客來說，是個十足的壞消息。
早在2003年時，廖毅就已經擁有香港的第壹套房了。按照港府2016年11月前的規定，作為已經持有香港身份的投資者，廖毅購買二套或者三套等，價值在 300 萬港元至 400 萬港元之間的，稅率為4.5%；400萬至600萬港元的稅率為6%；672萬港元以上的為7.5%；2000萬港元以上為 8.5%。在過去的十多年裏，他在香港買房都是按照這個比例進行繳稅。
然而，2016年11月5日後，壹切都變了：不管他買多少價格的房子，統統都需要交納高達15%的稅——這比他之前購買的超2000萬房子的繳稅額比例，都高了近壹倍。
算完這筆賬後，廖毅很清楚，香港不再適合他這樣的投資者了。
李敏賢對於廖毅這類人的離開並不惋惜。作為萊坊地產香港住宅物業部主管，她近壹年也目睹了不少這樣的案例。她將這些人統稱為“敏感投資客”。
這些投資客們對於稅賦有著足夠的敏感。就現在香港樓市約2%的年回報率來看，增長近壹倍的印花稅，就意味著投資者們持有物業至更長時間才能達到之前的回報率。
離開香港，成了包括廖毅在內的很多投資客們壹致的決定。繼續留在香港樓市的，除了不差錢的，就是剛需了。包括李敏賢和李巍在內的香港房產中介們都覺得：這才是健康的樓市，讓買超級豪宅和真正有剛需的人能夠買到房子，而不是讓投資客紮堆在樓市。
同時逃離香港的，還有香港本土的中產們。
不過，對於“中產”這壹說法，中原地產豪宅交易負責人何兆棠表示並不認可。在 “十年前香港是存在中產的，半山的房子也是這些中產購買為主。”但相比越來越“天價”的樓市，“現在這些中產購買力下降了很多，都變成了‘低產’了，也都逃離了房地產投資了”。
李敏賢也發現，自己身邊那些中環金融公司的本土高管們，都選擇放棄在香港投資房產了。這些人都是香港高收入人群，早就在香港買了剛需房，但是手裏有些許余錢。在此之前，他們中間暫時沒有移民等計劃的，很多都會將閑錢進行房產投資：買第二套或者第三套房。
“‘辣招’出臺後，他們也就都轉去海外買（房）了。”李敏賢說。
這也是在香港生活了20多年的黃立沖現在的最大感觸。這些逃離的香港本土投資人士，於他並不是壞事。作為協縱策略管理集團聯合創始人，他在香港從事海外房產資產管理多年，近壹年來，越來越多的香港本地朋友向他諮詢關於海外房產事宜。
“去海外買是他們覺得最好的選擇。”曾經有過海外房產投資經驗的李敏賢和黃立沖看法壹致，相較於香港年回報2%來說，英國、澳洲房產投資回報率基本可以到年化6%。黃立沖以其負責的海外房產管理舉例說，若是將房產做成信托模式等，投資回報甚至可以高達8%。
其實，對於這些人來說，海外投資選擇並不算多，基本都集中在英國、澳洲和加拿大——這些國家是他們孩子未來留學的主要去向。孩子留學了，他們再過去常住也不成問題。
內地買家急速湧入
然而，香港地產中介們的生意並沒有因此冷淡了下來。
過去這大半年，何兆棠陪同客戶謝炳已經在香港看了幾十套房了，謝炳希望能夠在近期定下來壹套。
何兆棠是中原地產超級豪宅資深董事，也是香港超級豪宅交易量最大的團隊負責人。
此前，盡管頻繁往返於內地和香港，但謝炳在香港並沒有買房，更多時候，他都是住在香格裏拉酒店。2016年十壹期間，他在新加坡的孩子忽然想來香港念書，隨之家人也來了香港。他覺得有必要在香港買套房子了。
這個時候出手，除了前述家庭原因，也因為謝炳在2017年拿到了香港永久居民身份。按照香港政府最新的政策，謝炳不管買價值多少的房子，都僅需要交納4.25%的首套住宅印花稅。相較於內地居民身份，他可以少繳納25.75%的稅費。
“內地過來買超級豪宅的人越來越多。”何兆棠在過去大半年都在忙著為內地的客戶們尋找合適的超級豪宅。
在香港地產圈，所謂的豪宅是指3000萬港幣及以上的，而上億的就被稱為超級豪宅。類似謝炳這樣壹出手就是10億級別豪宅的買家，何兆棠近期手頭就有好幾個，而且交易都將接近尾聲。
黃立沖和李敏賢都認為，這些內地買家來香港買房並不是為了簡單的短期投資，更多是自住或者是長線持有。他們對於“辣招”增加的稅賦並不敏感。
就2017年第三季度的數據顯示，香港稅務局就買家印花稅壹項，持續增長，並在9月份達到450宗，創下去年最高紀錄。也就是說，僅去年9月份，就有450宗內地買家交易需要交30%稅，還不包括那些拿了香港永居身份的內地人。
按照“辣招”前的規定，內地人若是沒有永居的話，購買超過21,739,120港元則需要交納8.5%的印花稅，再加上15%的買家稅，即23.5%。相較於“辣招”規定的內地人購房統壹稅率30%，也僅差了6.5%。
就李敏賢和李巍在過去近壹年接觸的內地買家來說，除了來自內地的商人，還有很多中環中資公司和內地大公司的高管們。他們大多時間都常駐香港，拖家帶口，有住房的剛需。
除此之外，還有不少是壹些內地和香港兩地跑的小型民營企業家們，他們的資金暫未足夠購買過億的豪宅，但也會把錢投向普通豪宅。就黃立沖了解，這些人手裏的錢不少，但是又不願意放在銀行，隨著未來全球稅務賬戶申報標準法案（CSR）會越來越普及，“最安全的辦法就是買房子了”。
供不應求的山頂豪宅
壹切都比謝炳預想要慢得多，2017年已過，他的房子還沒定下來。這是因為，他想買的那種山頂超級豪宅，已經處於供不應求的狀態。
“買山頂豪宅對於這些內地有錢人來說，更多是壹種身份的象征。”包括李敏賢和何兆棠等在內的多位負責超級豪宅交易者都如此總結。對於何李這樣在香港從事超級豪宅交易20多年的人來說，內地有錢的客戶並不缺，甚至越來越多，但是這些內地客戶們中意的豪宅卻越來越少，“他們都喜歡山頂”。
三十多年以來，山頂壹直都是香港傳統的超級豪宅區，也是富人紮堆的地方。對於很多香港“新移民”來說，能夠買壹套山頂的豪宅，與富豪們比鄰而居，也就意味著拿到了進入“香港富豪圈”的門票了。
這些年來，陸續有內地商人拿到這張“門票”。壹年前，深圳祥祺集團董事局主席陳紅天就以21億港元拿下了山頂歌賦山道 15號。他也曾公開表示，在香港逾10年，並沒有找到符合自己心願的房子，直到買了山頂這套。
“山頂超級豪宅供應近乎為零的狀態，買壹棟就少壹棟了。”這也是謝炳們遇到的共同問題。包括何兆棠和李敏賢在內的香港超級豪宅交易人，工作中很大壹部分內容就是尋找到符合這些內地客戶們心願的超級豪宅。
壹旦山頂有豪宅放盤出來時，這些內地買家們就會蜂擁提交標書。香港超級豪宅壹般都是以招標模式進行售賣。
過段時間，何兆棠將帶著謝炳參與投標山頂某個豪宅。他不希望謝炳重蹈兩年前自己某個內地客戶的覆轍，而丟失了他中意的山頂超級豪宅。
當時，被評為全世界最昂貴的何東花園有出售意向，何兆棠帶著自己的客戶和業主進行了長達好幾個月的溝通，臨了接近交易日時，忽然得知被新買家定下了。
這個新買家就是有著“重慶李嘉誠”之稱的內地富商張松橋。張松橋最後以51億港元拿下。據何兆棠得知，張松橋與原業主本身就是朋友關系，張得知出售消息後，趕緊約了業主壹次飯局，以其他生意為籌碼才換得了這個超級豪宅的交易。
面對香港山頂超級豪宅供不應求的狀況，何兆棠有時候也會扮演遊說賣家出售豪宅的角色。
土生土長的香港人何兆深知香港人對於樓市回報率的心理。對於那些出租了山頂豪宅的香港富豪們，何兆棠會以當下樓市回報率已經足夠高，山頂豪宅值得出手等切口來說服他們。
“成功的次數不多。”何兆棠以及李敏賢壹致認為，山頂豪宅出售的機會大多集中在香港本土富豪們分割家產之時。這些宅子大多都是由香港本土老壹輩富豪們持有。隨著他們年紀漸長後，家族也隨之龐大，難免會出現分割家產狀況，而且越來越多——這就是內地買家們能夠購買的最佳時機。
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香港樓市大轉向
如今，謝炳已經降低了自己的要求，即使並不在最山頂，若是有新的超級豪宅，位置稍微低些，也是可以接受的，只要面積足夠大。
和謝炳樣有類似想法的人不在少數。近年來香港開發商們為了能夠滿足內地買家們的需求，也逐漸將樓盤面積擴大，建成近千平米的超級豪宅。相較於以前香港傳統豪宅套面積僅300~500平米來說，現在香港市面上新建超級豪宅基本都是900多平米以上的。
過去這壹年，山頂超級豪宅僅開盤了會德豐地產及南豐集團旗下的Mount Nicholson。這個項目共有兩期，其中壹期包括17棟均價在6億港元以上的超級豪宅，面積也都900平米左右。
就現在賣出的10套超級豪宅數據看來，除了11號為香港本土富豪林建嶽前女友購入外，剩下的9套全部為內地買家購入，其中就包括了佛山首富——美的集團創始人何享健的兒子何劍鋒、深圳上市公司怡亞通供應鏈董事長周國輝等。
謝炳選擇山頂或者淺水灣，還有壹個原因是有朋友在這些地方也購置了豪宅。謝炳覺得在香港能夠延續內地的朋友圈是壹件很重要的事情。當然，謝炳也毫不掩飾希望能夠與香港老牌富豪們成為鄰居，比如，他現在還希望可以買在深水灣道，因為李嘉誠住在這條道的79號。
何兆棠回憶，山頂超級豪宅Mount Nicholson第壹期已經出售的10套別墅，90%都被內地客人買走最主要的壹個原因是，當時最早是深圳某個商人下單後，就跟來了壹批廣東的朋友。
這樣的客戶，李敏賢也經常遇到。“就像買包壹樣，內地商人喜歡跟風買。”
囿於香港超級豪宅供不應求，李敏賢的客戶更多集中在購買過?
去吉隆坡置业 什么样的房产最具投资潜力？ | 马来西亚
近年來馬來西亞樓價上漲迅速，吸引了投資者的目光。2000-2015年，馬來西亞房價上漲127%，年均增長8.4%。其中吉隆坡作為馬來西亞首都，房價上漲了172%，年均增長11.4%，遠遠領先全國均價，2016年，吉隆坡房價漲幅更是高達17.18%，居全亞洲之冠。那麼如何在這個投資熱城置業呢？下面為您講解：
吉隆坡最強投資攻略
據報告顯示，馬來西亞房價排名位列全球第99位，而租金回報卻排在全球第6位！吉隆坡是馬來西亞的首都，集經濟、政治、文化中心於一身，重要地位不言而喻。那麼，投資吉隆坡，該如何選擇？
地段幾乎決定價值
吉隆坡最金貴的地帶，絕對是豪景園所在的吉隆坡市中心（簡稱KLCC）——以雙子塔、柏威年購物中心等大型購物中心所組成的周圍1、2公里的範圍。
KLCC的房價這幾年一直有上無下，即使是前幾年的金融危機的時候房價也僅是橫擺，因此這也凸顯了KLCC區域房產是到大馬投資最安全的選擇。
在美國、歐洲及馬來西亞有37年房地產經驗的丹尼爾•肯貝羅博士(Danele Gambero)曾接受媒體訪問時也透露，KLCC房地產市場會再次爆發，而且爆發力相當驚人。他認為，只要你的持有能力越持久，回報率就越高。而談到KLCC的未來發展前景時，許多受訪者一針見血地點出這裡的優勢：就是這裡，是未來金融、經濟、商業活動即將上演的大舞台，馬來西亞的發展絕不會少了KLCC。
人流量是投資關鍵
之前也曾說過，房產投資“長期看人口”。人口，可以說是影響房產價值的一個重要因素，人口多了，住房需求自然也就上升，房屋的價值也就提升了。
而吉隆坡，作為馬來西亞首都，世界一線城市，人口眾多，尤其在“大吉隆坡計畫”的加持下，預計到2020年時，將從之前的600萬人增至1000萬人。
還有正在建設中的“隆新高鐵”，建成通車之後，從新加坡到吉隆坡只需要90分鐘，勢必會吸引大批在新加坡的人到物價低、生活水平高的馬來西亞吉隆坡生活、或工作。
教育配套很重要
伊頓國際學校、吉隆坡國際學校涵蓋了從小學到高中的全部課程，但這些學校，距離KLCC尤其是豪景園都不過100米至3公里的車程，也就是說，這裡不僅是繁華的“金三角”，更是多家學府的“學區房”。
更重要的是馬來西亞還實行了獨特的教育方式——雙聯課程。即馬來西亞眾多高等院校實行與英美澳加大學聯校的教育體制。實際上就是將英美澳加等國的著名大學的課程部分或全部（2+1、3+0）轉移至馬來西亞分校或合作院校。
而學生們畢業的時候，就可以獲得由這些英美澳加著名大學頒發的學歷文憑或學位證書。這種文憑不僅為中國承認，更為國際公認。
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來源：互聯網
責編&排版：Shelly Du
馬來西亞房產價值到去年為止 5年內急升43.8% | 馬來西亞
英國的萊坊房地產國際諮詢公司的一項調查顯示，外國投資者在馬來西亞買房投資，自2012第二季買入，到2017年的第二季，5年來馬來西亞樓價急升43.8%。
詢盤人數直線上升，投資目的多元化據2017年上半年的調查報告顯示，中國買家購買大馬房產的目的大致可分為投資、自住、教育及移民。
數據顯示，從去年開始，中國買家對大馬房產的詢盤數量持續增加，去年下半年，詢盤人數比上半年激增67%，而到了今年上半年，又再增加42%。而官方預計，這個數據在未來還有可能繼續上升。
馬來西亞是位於赤道附近的熱帶島國，地處東南亞中心位置，扼守馬六甲海峽，是二十一世紀海上絲綢之路的關鍵節點，能夠在交通、旅遊、貿易投資等方面為東盟各國和全球市場的發展提供極為便利的服務。國土包括西馬和東馬兩部分，共13個州和3個直轄區。旅遊資源豐富、旅遊形象好，宜人的氣候、優越的地理位置賦予了其得天獨厚的自然資源，近二十年來，馬來西亞的入境游發展迅速，已成為東南亞最大的旅遊目的地國。
馬來西亞曾為“ 亞洲四小虎” 之一，目前，正在實行新的五年經濟振興計畫，經濟發展良好，中小企業全球化程度高，也十分重視外來投資，僅在2016年批准的總投資就達到了2079億馬幣，涉及4972個項目。其中馬來西亞依斯干達（簡稱IM）是政府於2006年啟動的一項大型區域性經濟發展計畫，該計畫涵蓋馬來半島南部柔佛州的新山、哥打丁宜和笨珍等數個地區，每個區域均為功能不同的重點發展區域。
事實上，近幾年來，亞太各國，尤其是馬來西亞都大力推動基礎建設，如中國引領貫穿東盟多國的泛亞鐵路、馬來西亞刻正積極籌建的隆新高鐵計畫築起的高鐵經濟圈爆發的經濟勢力。另外，政府耗資1720億令吉精心打造的一個“大吉隆坡”，以及期望在未來10年，將吉隆坡發展成為世界20個宜居城市之一的遠景，相信將帶動下一波漲勢。屆時，勢必促使吉隆坡，乃至馬來西亞房價更上一層樓！
中國是馬來西亞第一大貿易夥伴，同時也是第一大進口來源地和第二大出口目的國。兩國關係持續良好，國家走出去倡議正當時，馬方也是早期收穫最豐碩的國家之一，合作潛力巨大。每週從馬來西亞飛往中國各城市的航班多達420班次，2017年預計前往馬來西亞中國遊客人數將達400萬。
隨著中馬關係的日趨緊密，入境大馬的中國人不斷增加，馬來西亞的房市迎來了新一輪熱潮。以旅遊度假為由的短租旅客和以留學、生活為主的長住群體，構成了巨大的人口紅利，不少高淨值人群都將置業馬來西亞作為資產配置的主要方式。
從2010年至2014年，短短四年內馬來西亞房價呈跳躍式增長，漲幅約46%，其首都吉隆坡更是憑藉17.18%的房價年漲幅，成功擠下台北、香港、上海、東京、新加坡，躍居亞洲第一。
一般來說，馬來西亞房產從預售到竣工，房產價格呈現約20—30%的上升趨勢，即竣工溢價，而這也是馬來西亞房地產投資中最流行的手法。
除了房子本身的升值空間之外，租金收益率也是一個重要的投資指標。國內的房價從開始的不斷走高到近兩年的限購控制，價格雖有波動，但是並不明顯，而且國內的高房價所帶來的租金收益率也不是那麼理想，去年中國的房產租金收益率是2.3%，而吉隆坡達到了6.21%，這意味著每年的租金收益在相同價值的兩套房產中，吉隆坡的收益將是中國的2.3倍。
來源：明良海外
責編&排版：Shelly Du
香港一洋房創下亞洲最貴 每平米131.8萬元成交 | 中國香港
據香港《文匯報》報導，香港港島山頂壹棟獨立洋房日前以13.99億元(港元，下同，約合11.285億元人民幣)成交，該洋房實用面積9217平方英尺(約合856平方米)，約合每平方米131.8萬元人民幣，登上亞洲最貴屋苑式(非獨立地段)洋房之位。
香港港島山頂Mount Nicholson壹幢豪宅洋房日前誕生“亞洲樓王”。負責銷售的會德豐地產昨日(15日)公布，早前推出的Mount Nicholson第壹期2號洋房樓王以招標形式易手，造價13.99億元。
該洋房實用面積9217平方英尺，約合每平方英尺近15.2萬元，打破去年10月同壹項目3號屋以11.64億元、每平方英尺成交價12.68萬元的紀錄，創新高之余，更登上亞洲最貴屋苑式(非獨立地段)洋房之位。
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來源：中國新聞網
責編&排版：Shelly Du
奧克蘭房產銷售速度減緩 首都房價下跌 | 新西蘭
最新數據顯示，奧克蘭的房屋目前處於九年來售出最慢的階段，惠靈頓平均買家詢價五個月來首次下跌。但數據同時顯示出，奧克蘭房屋售出速度也下降了——如今賣掉一棟房子所需天數的中位數是49天，比2017年二月份增加了6天。這是九年來在奧克蘭賣一棟房子所需的最長時間。從全國來看，房屋售出所需天數的中位數增加了4天，達到44天。
房地產協會二月份的統計結果顯示，去年全國的房價中位數上漲了大約7%，達到53萬紐幣。奧克蘭的房價上漲3.7%，中位數達到858，000紐幣。
房地產協會總裁Bindi Norwell認為。“奧克蘭長遠來看兩位數的增速不可能一直保持下去。”他說。
去年新西蘭只有兩個地區房價沒有增長，它們是West Coast和Gisborne，兩地房價還分別下降了10.7%和3.1%。同時，West Coast賣一棟房子所需的天數又多了21天，目前已經達到105天了。Hawke’s Bay房價中位數則創了新高。
“最近兩個月，Hawke’s Bay的房價增幅連創記錄。”Norwell說，“從2017年底到現在，這個地區的中位數增長了26萬紐幣。很顯然這個地區目前相當受歡迎。”
“另外，最近地區經濟發展部部長Shane Jones宣佈，要投入9百萬紐幣建設Wairoa-Napier鐵路。這又將極大促進該地區的發展。”
跟去年相比，Northland和Taranaki的房屋銷量比去年下降了10%。
同時，Trade Me房產部主管Nigel Jeffries說，之前一路飆升的買家詢價最近放緩了腳步。惠靈頓房屋的買家詢價五個月來首次下跌了，一月份該地區的買家詢價是626，050紐幣，下降了0.6%。
但奧克蘭的房價相較更堅挺：一月份只下降了0.1%，二月份又回升了0.5%。但購房需求下降。
“奧克蘭地區的購房需求在2016年2月份達到頂峰，隨後就漸漸下降，如今買家第一次佔了上風。”
但奧克蘭的公寓目前變得異常搶手。二月份，公寓買家詢價達到635，650紐幣，上漲2.9%。
“惠靈頓的買家最近應該很高興，買家詢價降低了，而上市房源又增加了4%。此前幾個月惠靈頓的上市房源一直很少，目前的情況對第一次購房者是好事。”
Jeffries說“首都的購房需求仍然非常強勁，去年我們網站上首都的房屋瀏覽量增長了10%。”他說。
但Jeffries也表示，惠靈頓的房價不太可能進一步下跌。
除了三個主要城市以外，新西蘭的平均買家詢價一月份上漲1.1%，達到499，300。
來源：互聯網
責編&排版
2月私宅租金環比上揚1％ | 新加坡
新加坡房地產聯合交易網SRX今早發佈的租金預估數據顯示，整體非有地私宅租金2月環比上升1％，延續1月份的漲勢。
所有類別私宅租金全面上揚，領漲的是高檔私宅的核心中央區（CCR），上揚2.3％。代表中檔私宅的其他中央區（RCR）和大眾化私宅的中央區以外（OCR），環比分別上揚0.2％和0.7％。
跟去年同期相比，私宅租金下跌0.7％。同2013年1月的高峰值相比，整體租金下挫18.8％。
在私宅出租方面，2月共有3376個私宅單位租出，環比下跌20.4％，同比則下跌19.2％。
在組屋方面，2月份整體租金環比上揚0.5％，扭轉1月份下滑0.2％的跌勢。
領漲的是三房式和五房式組屋，租金同樣上揚0.7％；四房式組屋升0.3％。公寓式組屋租金則下滑0.2％。
溫哥華獨立屋2月半數房低於估價成交 | 加拿大
經濟持續低迷 2018年迪拜房市反彈無望 | 阿聯酋
四個月前，迪拜一棟新建西班牙式別墅的房主拒絕了經紀人的減租建議，如今他的物業仍然空置，他唯有改變主意，接受減租百分之二十。經紀人阿克巴·拉達克（Akbar Ladak）並不感到意外。他說，更多的業主們開始降低期望，許多對市場反彈期待已久的人都願意接受現狀。
在過去兩年，迪拜一次又一次地錯過了房市反彈的機會。2017年曾經出現過復蘇的起色，但隨著石油價格上漲，希望落空了。石油價格是波斯灣酋長國經濟的支柱，油價上升卻未能如預期般轉化為就業增長，經濟衰退可能會持續兩到三年。
Arqaam Capital公司的穆罕默德·卡邁勒（Mohammad Kamal）是去年預測房地產需求大增的分析師之一。他說：“現在在二手市場上有大量當初為投資購入的物業掛牌。這表明現在買房以後很難轉售，這讓買家卻步。”
除了等待，只有等待
根據各種估計，去年迪拜的住宅租金下降了10％至15％，而售價的下跌速度較慢。 標准普爾全球評級在2月份的一份報告中表示，在迪拜將要舉辦世博會的2020年之前，經濟復蘇的可能性不大。
根據Phidar Advisory的數據，去年建成房屋的交易量比10年平均值低24％。 盡管開發商試圖推遲已售出物業的交付，但供應增長速度仍然超過了租賃需求。 在2017年的三年內，不到一半的開發商預先售出物業已經交付。
房屋供應收緊
開發商推遲已簽約房屋的交付
阿布扎比證券公司Fab Securities LLC的股票分析師Sanyalak Manibhandu表示：“經歷了艱難的2016年之後，大家希望經濟形勢會好轉。事實卻是宏觀形勢並沒有好轉，油價上漲也沒有帶動到經濟的其他部分。”
沒有人預測這次蕭條與十年前的房市崩盤相似。自此之後，決策者限制了抵押貸款，迫使買家提前投入更多現金，幫助緩衝市場的下滑。盡管如此，今年1月份房屋開工前銷量比去年同期下降了36％。
當地居民曾幫助迪拜房市抵抗來自國外買家的衝擊，但他們現正暫緩購房，等待房價觸底。來自俄羅斯和沙特阿拉伯的外國投資者也受到一系列不利因素的阻礙，包括彙率波動、國內緊縮措施，以及卡塔爾與阿聯酋斷交後引發的政治風險。
開發商的困境
城中的供應量不斷增加，甚至一直擴張到沙漠。盡管開發商試圖推遲物業落成，但排著隊推出市場的公寓和別墅超越了目前的需求。
Fab證券公司的Manibhandu表示，該市開發商的收入反映了這些挑戰和“他們都錯估了”。這是因為分析師過於樂觀，或者因為去年下半年情況惡化。
迪拜開發商仍然享有全球同行所羨慕的利潤空間，主因是他們可以免費或以廉價獲得由該州提供的土地。但即使如此，開發商仍然承壓，因為當地買家對外國投資者隨時支付得起的價格還是感到吃力。
Damac Properties Dubai Co.在迪拜開發特朗普品牌高爾夫球場，擁有開發商72％股權的億萬富翁Hussein Sajwani仍然樂觀。他在1月份的采訪中表示，他預計今年的銷售額將增長7％左右。他希望繼續擔任該公司的主要股東，雖然他“樂意”出售高達15％的股份。
並非所有業主都對市場反彈難以捉摸而絕望的。Vibgyor房地產公司的經紀人拉達克表示，他有客戶在租客同意以20％折扣租賃其阿拉伯牧場的房子後回頭找他。客戶堅持只能減租15％，所以交易告吹了。房子仍然沒有人住。
這對拉達克來說並不是什麼大問題。當他未能說服房東接受更低的租金時，他便把注意力轉向幫助租客，以他們期望的價格在該區找別的房子。這很容易，因為空置的新房多的是。拉達克說： “我們盡力滿足業主的期望。但當有很多類似的房產可選時，我們何必失去租客。”
“有危必有機”——居外推薦抄底迪拜優質房源：
海灣之門卓美亞（Jumeirah Living Marina Gate）
著名的海灣之門（Marina Gate）社區位於迪拜濱海區入口處，是讓居民在奢華濱水環境中放松身心，享受生活極致的絕佳場所。
而海灣之門就是該社區內的第三，也是最後一座高樓。其絕佳的位置能讓住戶俯瞰驚艷美景：海灣上的成排游艇和棕櫚樹步道，與美麗的濱海天際線交相輝映。
建築面積：72平方米
房型：1臥2衛
房齡：尚未竣工
其他屬性：水景觀，朝向東
房屋價格：僅153萬阿聯酋迪拉姆（約277萬人民幣）
付款方案：首付10％，6個月後10％，12個月後10％，轉讓70％
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原文來源：彭博
責任編譯：Zoe Chan
本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。
房子不夠賣 對海外買家意味著什麼？ | 美國
2017年，美國房地產被壹件事情給困擾著：持續走低的庫存量。從2008年次貸危機爆發後，美國壹直努力從低迷經濟中走出來。2012年，房價終於開始觸底反彈。但刺激房價猛漲的，並不只是強勁的購房需求。
房產信息網站Redfin在今年壹月份發布報告稱，2017年底，美國在售房屋數量較上壹年同期驟降17萬。該機構的經濟學家預測，低庫存的現狀會在2018年繼續，並且將連續第四年影響美國房地產市場走勢。
壹線經紀人們已經感受到實際影響
“我們並沒有足夠的房子去銷售，有時候壹套剛掛牌的房子，不到1周就賣出。”Alain Pinel負責國際業務發展的負責人Michi Olson對界面新聞說。他們的業務主要集中在舊金山和矽谷壹帶，近壹年裏，這裏的市場狀況可以用瘋狂來形容。
壹處房產平均3個潛在買家？“我們這壹地區絕對不止。”Michi驚呼起來。據這位經驗老道的經紀人透露，最誇張的時候，曾有壹處房產有40位競價者。“我們不得不和壹線銷售人員說，不要再推銷這處房產了，我們真的沒辦法處理。”
對開發商和經紀人而言，低庫存似乎壹點兒都不影響他們的生意，得益於高漲的價格，他們還能拿到更高的銷售傭金。但這似乎忽略了另壹點，跟不上持續上漲的房價，買家的購買力最終疲軟，最終導致市場需求的萎縮。
庫存量不足背後的邏輯
是什麽造成了今天美國房地產市場的嚴重短缺？開發商們的確不夠努力。根據美國商務部在去年12月16日公布數據,美國新屋開工數據和營建許可數據仍不及預期。
但即便開發商們再勤奮，新房占市場供應份額有限。而已有房屋數量減少才是重要原因。其中，有幾個關鍵因素影響著二手房供應。
壹些具備中等購買力的“壹套房”家庭被擠出市場。因為中等價位的房產和更高壹級的房產之間的價格差異逐漸拉大，當這群人想要換大房子時，發現自己根本買不起。於是，更多人寧願待在現有房子裏，使得流進市場的房產數量降低。
首次購房者因此遲遲進不了場。因為已經擁有“壹套房”的買家不願換房，中等房價的房產量下降。價格受供應量影響而上漲，第壹次購房者的置業夢也因此被耽擱。這在美國南部和西部非常普遍。房產網站Trulia曾在2016年發布過壹個分析報告，他們發現在2012-2016年間，全美起步房庫存已下降了80％。聖叠戈和在聖安東尼奧最為誇張，起步房庫存量縮減近86％。
>>>美國置業百科：美國購房流程 | 美國房貸申請 | 美國房產稅費
去年是次貸危機過去10年，在美國大談經濟復蘇的局面時，還有壹點也被忽略。對已置業的大部分美國人來說，經歷壹輪市場暴跌之後，損失還沒有完全恢復過來。他們在觀望著市場行情，等待手裏的房產升值。而直到去年第壹季度，美國平均房價才漲到接近次貸危機之前水平。
天平另壹端：被動的買家
在牽引房價變動另壹端的是旺盛的需求。過去壹年，市場體現出幾種典型的“癥狀”。
在美國熱門區域，競價購買已習以為常。“即便是通過我們篩選的買家，他們也需要競價，誰出價更高，才能最終成為業主。”在Michi所在的舊金山，掛牌價在20-50萬區間的房產，壹般賣價都要高出許多。
“我們曾在Sunnyvale接受壹幢4房普通的House，最終賣出價要比掛牌價貴出近80萬，僅僅是因為它離蘋果的新園區只有1英裏的距離。位置！位置太重要了。”
海外買家成為最受賣方喜愛的競爭者。開發商們清楚的知道，本地購買力不足以支撐市場，富裕的海外投資者才是希望。
據Michi介紹，以前在矽谷和舊金山地區的房產，主要的海外買家來自加拿大、中國、英國、印度和墨西哥。“但現在，中國買家非常有競爭力，他們還時常拎著現金出現。”
美國房產網站Zillow曾發布過相關數據，中國買家過去壹年在美國房地產裏花了270至300億美元。他們關註的房價中位數也高於平均水準。“中國人平均成交約90萬美元，而墨西哥和印度買家對40萬美元的房子更感興趣。我們這區對它們而言，太貴了。”
熱門標的高攀不起，壹部分投資者轉向房價低廉的市場。
“以前很大壹部分人會在擁有學校的大城市購置物業，比如洛杉磯、邁阿密、舊金山等，但現在去中西部的人也多起來。盡量學校數量和規模不大，但這些地區房產庫存量充足、社區環境好，價格相對能承受。我們看到，買家對目的地的選擇更加多元化了。”Berkshire Hathaway HomeServices（後簡稱BHHS）國際事業部的高級副總裁Peter Turtzo對界面新聞說。
猶他州的經紀人Erin Olson也證實這壹點。這裏離西海岸並不遠，科技巨頭們Adobe、eBay，和亞馬遜正在評估這裏是否適合建造新園區。“在鹽城湖，房價還是可以負擔的，從20萬到100萬不等。相比加州，真的要便宜許多。以前最大的海外買家來自南美，但現在中國投資者更多。”Olson認為，類似被遠低估的市場在美國還有不少。
需求擴散未必會持續，理性的投資人仍然會在意租金回報率等“硬指標”，這是房價便宜但租房市場慘淡的地區無法提供的。無房可買的另壹重尷尬是，當價格高出承受能力太多，買家們不再疲於追逐價格，需求將銳減。
這種影響已經顯現。據Redfin的數據，去年年底買家的看房請求雖然較上壹年同期增加16.7%，但出價次數卻同比減少5.6%。
賣家們的“勤奮”
賣方們並沒有因為“無房可賣”而因此懈怠，相反，意識到庫存低可能造成的消極影響，開發商和經紀人們在想方設法尋求解決方案。積極開拓海外市場成為壹種策略。
巴菲特旗下BHHS早早將目標轉向海外投資者。為瞭解海外買家，他們給經紀人提供壹項專業內部培訓“the Certified International Property Specialist”，教授有關拉美、亞洲、歐洲、中東等國家的特色文化，以及在這些國家本地人的買房習慣性流程是怎樣的。“妳需要適應客戶，而不是應該讓他們來適應妳。”Turtzo解釋說。
海外市場的渠道推廣則是另壹個重點。而對它們來說，找到目標客戶的過程未必容易。特別是在中國市場，“信任”感往往成為促成交易的重要因素，塑造品牌知名度是關鍵。
無論是BHHS，還是Alain Pinel都意識到：線上和線下平臺同等重要。Michi稱，她已經連續9次參加在中國舉辦的高端奢侈房產展會LPS，而BHHS在去年也加入參展方隊伍。該展會從2010年開始，已經在中國舉辦17屆，每年從全世界飛來的開發商和經紀人都會賣力兜售自己的項目。
線上平臺則幫助海外開發商和經紀公司更快建立品牌。去年5月，BHHS與房源搜索平臺Juwai.com建立合作。“我們不可能把4萬個房源信息面對面帶給中國買家，但互聯網可以。”Juwai的CEO羅雪欣認為，這是海外房地產企業的聰明之處。“他們壹方面期望能促進銷售，但也期望通過展會這種線下方式，增加人與人的接觸。將線上流量更好地變現。”
Turtzo認為，他們也期望讓中國買家意識到自己需要經紀人的幫助，特別是在市場競爭激烈的現狀下。“如果買家非常認真的想要購房，他/她必須很快做出決策。今天市場上有10處物業，但可能明天就只剩1處，並且還有三位買家壹同競爭。沒有人幫助，機會很快就溜走。”
來源：界面新聞
責任編輯：Shelly Du
外資投資日本房地產突破三成！2020東京“奧運效應”過後會如何？
四年壹度的2020年東京奧運即將來臨，事實上，在大型開發利多、GDP連續 6個季度呈現正成長、負利率環境、日圓匯率偏低等利多因素帶動下，早已吸引中國及外資國際買家前進東京置產，帶動價格大飆漲，在海外不動產市場獨樹壹格。盡管如此，仍提醒投資人留意全球升息等潛在風險。
>>>日本置業百科：日本購房流程 | 日本房貸流程 | 日本房產稅費
東急房地產中國臺灣區董事長木內亮表示，東京奧運題材熱門，且國內民眾對投資日本不動產情有獨鍾，深究背景因素的，包括地理位置鄰近、對於MADE IN JAPAN的信賴等重要原因，讓民眾敢放心大筆投入日本市場，無論是商業型辦公大樓、店鋪，收益型整棟住宅或豪宅套房皆有強大的買盤。
木內亮董事長表示，真正帶動海外資金前往日本投資不動產的分界點是2012年安倍政權上臺後所采取的經濟政策，就是透過弱勢日圓來創造經濟，盡管日本經濟是否因此有顯著復蘇丶仍待時間驗證，但日圓走貶至今，確實帶動龐大海外資金前進日本不動產，且只要安倍在任的壹天，這趨勢大致上不會改變。
此外，投資首重風險控管，相較於近幾年也相當熱門的東南亞房地產，日本政府對於政策與稅率上對外資投資人並沒有特別限制，加上法規明確透明，讓投資人相對安心。
自2013年起的日本不動產投資熱，也確實推升了房價，但網路謠言“拋售潮將啟動丶東京房地產賣壓沈重”則為不實說法。根據日本不動産研究所的統計，近年東京的住宅價格呈現正向緩慢穩定上揚。對此，木內亮表示，有別於其他海外城市“以賺價差為主”的思維邏輯，日本丶尤其是東京著重於“保值並賺取穩定收益”，也就是說，2020年東京奧運題材對房價也許是有加分效果，但日本不動產真正吸引買盤進駐的是“穩定投報率”，這對追求穩定收益的國際資金特別有誘因。房價成長高於2008年雷曼風暴前的水準。
也許外界會相當好奇，為何在東京這樣的大都市，“租屋”市場特別發達？木內亮表示原因有兩項：壹、是2011年311發生東北大地震當晚，住在郊區通勤東京市區工作的上班族因為停電而必須夜宿東京街頭，開始有危機意識覺得在東京租屋當災害發生時會是較保險的做法；二、少子化問題在日本20年前就開始發生，家庭人口越來越簡單的構造改變，不再需要郊外大房子提供小孩居住，為了節省通勤時間人口逐漸遷入東京。且國際化需求下工作型態改變需要時常移動，租屋變成現在的中少年人口的首選。
另外，J-REIT（不動產投資信托）的市場也正在擴大。J-REIT 的保有資產現已超越16兆日圓，比起2013年已擴大了 1.7 倍。同時隨著J-REIT的保有資產擴大，東京也出現的更多優良的租賃物業，形成了現在的租賃市場。
因此，木內亮表示，即便東京奧運題材不再，東京房價也不會出現大幅下跌現象，因為龐大的租屋需求會支撐，且這樣的現象不僅發生在住宅，包括商辦也是。根據日本不動産研究所統計，在2008年雷曼風暴後，丸之內與大手釘等東京甲級商辦的期待報酬率大多維持在4.5%至3.5%的水準，截至2017年10月的統計數字為 3.5%，而包括日本橋、赤阪、六本木、西新宿等地仍有4%的水準。
外資瘋買日本不動產
日本不動產穩居各國投資人海外投資首選的地區之壹，根據統計，2017年外資在日本不動產的投資比重已突破30%，創下近10年以來新高。
第壹太平戴維斯日本研究及顧問部部長金子哲也表示，依照裏約、倫敦與北京的奧運經驗，奧運過後，各主辦國的外國觀光客人數依然呈現強勁成長趨勢，因此，隨著2020年東京奧運到來，也可望帶動飯店與零售不動產市場利多。
除此之外，受惠於日本企業的強勁獲利，投資人對於東京辦公室市場也相當關註。金子哲也指出，2017年預估日企的稅前獲利將成長17%，將帶動整個就業市場以及辦公室租賃需求。
而谷歌（Google）日前也宣布東京總部將在2019年從目前的六本木新城搬遷至涉谷開發案Shibuya Stream，將承租將近5萬平方公尺的辦公室，面積為現有總部的3倍，可容納1倍以上的員工。
金子哲也指出，目前東京都心地區則有多項大型商用不動產開發案，包含丸之內、澀谷、虎之門與品川等地區，陸續將於2027年全面完工；多項大型建設計畫也已如火如荼展開，像是斥資9兆300億日元的中央新幹線，東京到名古屋段預計將在2027年完工，至大阪段則2037年完工，有助於串聯主要城市間的商業動能及觀光資源。
居外精選日本房源：
東京豪宅區新宿目白（Mejiro）的優雅低層公寓
建築面積：99平方米
房型：3臥1衛
特色：32平方米的屋頂陽臺，全屋充滿明亮的自然光線
交通連接：靠近目白丶高田馬場和下落合車站，方便前往東京的主要地區，包括池袋丶新宿和澀谷
房屋價格：1.38億日元（約806萬元人民幣）
物業編號：25177003
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留意幾個潛在風險
不過，金子哲也說，雖然目前日本不動產市場充滿話題以及利多，但仍提醒投資人需註意幾個潛在風險，包括日本央行很可能將追隨全球升息的腳步，將脫離超低利率環境；國際型的黑天鵝事件對全球主要經濟體的影響，日本也無法置身事外；以及大型開發案所帶來的大量新供給是否可以順利消化等。
中國臺灣屏東大學不動產經營管理學系教授賴碧瑩表示，受到2020年奧運題材推波助瀾，赴日投資地產成風潮，卻更要註意匯損風險，還有房價增值的前景也要多加留意。 賴碧瑩分析，在日本持有房產，稅負其實相當繁重，不適合短期的買進賣出，如果有投資人因為看好奧運題材而買進，建議在2019年前就脫手。 賴碧瑩也指出，日本人仍些許排外，造成外國人在當地較難取得好物業，要考量脫手的難易度。
居外看點：【東京房地產市場是否已經見頂？】
參考來源：鉅亨網、東急房地產、ETtoday新聞雲
責任編輯：Zoe Chan