加州房價高估?下跌風險小 | 美國

《橙縣紀事報》(Orange County Register)報道,華爾街信貸審查機構惠譽評級(Fitch Rating)、及按揭保險業務銷售商Arch MI最近公布的兩份報告,欲透過追蹤房地產指標與其他經濟指標的變化,來衡量區域住房市場的穩定性。

加州市場而言,這些研究得出了截然不同的結論。惠譽斷定,加州是全國房價最被高估房市之一,然而Arch MI評定,加州並非房價下跌風險最高的地方。

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報道指:加州房價高估?下跌風險小
報道指:加州房價高估?下跌風險小

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若深入探討這些報告如何衡量加州房市,根據一個政府衡量標准來看,加州第四季的年漲率為6.7%,相比全國漲幅僅0.4%。

惠譽在2016年底評定加州房屋價格被高估5%至9%,相比全國“可持續性”的房價定義為高估5%至低估5%之間。

依據惠譽的標准,加州是10個房價被高估的州之一,另外4州的高估情況與加州相同,包括佛州、夏威夷州、俄勒岡州和猶他州。亞利桑那州、北達科他州、內華達州和德州的高估情況更嚴重,達10%至14%。愛達荷州最糟,房價被高估15%至19%。

但Arch MI認為加州的價格下跌風險低於標准,在未來兩年是“最小”或貶值2%,而全國房價的下跌風險則達4%。

審視惠譽的10個房價高估情況最嚴重的州,及Arch MI的房價下跌風險最高的前8個市場,你會發現只有一個重復:北達科他州,該州經濟受到能源價格急劇下降的嚴重打擊。

就大都市地區而論,洛杉磯—橙縣市場和舊金山灣區被惠譽列為房價高估5%至9%,但並非Arch MI的高風險地區。

而惠譽的11個房價高估都市地區中,只有邁阿密的房價下跌風險比其他地區還高。

可見,兩份報告雖然結論看似相反,但就加州而言其實點出的是同一個現實:經濟發展和就業增長推高房價,同時對房屋可負擔性帶來壓力。

(據星島日報)

總統選舉塵埃落定 曼哈頓房市回暖 | 美國

春季交易熱身中:2017年1季度二手房銷售上升7.7%,庫存也上漲4.2%。

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紐約春季房屋銷售旺季已經到來
紐約春季房屋銷售旺季已經到來

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在2017年剛剛過去的前三個月中,曼哈頓房產交易數量有明顯上漲,同時,更多的房屋也相繼放到市場上來,也就是說,庫存量也增加了。這意味著春季房屋銷售旺季已經到來。

根據道格拉斯-艾麗曼(Douglas-Elliman)公司的一份市場報告,第一季度中的二手房銷售比去年同期上漲了7.7%,同時,庫存增加了4.2%。

“這是因為去年大選前很多人握住房子沒有出售,現在他們都拿出來了。”該公司資深經濟人Diana Sun說。“一般在春天,人們更願意把房子掛出來賣,所以庫存有所增加,但也僅僅上漲了4.2%而已。”

相對於增長的銷售量,二手房的價格(中間值,下同)和去年相比漲幅基本算穩定:上漲了4.1%,價格為每平方呎1,495美元;和去年相比,新房的價格攀升了近5%,為每套270萬美元。公寓樓價格已經漫過了300萬美元的門檻,比去年同期上升了4%以上;同時因為大量的新樓建成,公寓庫存也上跳了7%以上。

高價房因為幾棟紀錄房價的誕生而拉高到近700萬美元,庫存也連續7年下降;但是以折扣價而非掛牌價格成交的比例翻了一倍。這說明很多豪華別墅的主人出價太高,最後只好降價銷售。依數據顯示,只有12.6%的交易是經過討價還價後成交的,現金交易約占43%。

總的來說,市場呈現很健康、旺盛的狀態。Dianna說,除了總統大選塵埃落定的因素外,“良好的經濟狀況和股票市場都給消費者以更大的信心。還有,脫歐也讓一些投資人把錢從英國轉到紐約,這也是市場不錯的一個因素。”

互聯網資訊綜合整理

頂樓1500萬美元賣出!紐約布魯克林公寓創天價 | 美國

美國紐約奢華公寓再創天價。布魯克林鐘樓大廈 (Clock Tower building)一棟獨立公寓在釋出市場7年多後終於售出,以1500萬美元成交。

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布魯克林一棟獨立公寓以1500萬美元成交,在當地稱冠
布魯克林一棟獨立公寓以1500萬美元成交,在當地稱冠

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《紐約時報》報導,雖然比起2009年開時開價2500萬遠低不少,仍在布魯克林當地稱冠,也是全紐約市3月成交的數一數二高價。

此物件位在鐘樓大廈的頂樓,占地約7000平方英尺(196坪)、附有3間房間、以及3間半的浴室。買賣雙方從去年6月開始接觸,當時價格訂在1800萬美元,在買方要求下變更些許設計,在本周二正式成交。

報導提到,紐約3月份房市最高價成交物件,位在曼哈頓公園大道432號(432 Park Avenue)一棟96層樓高的公寓大樓內,售價約為6500萬美元。

公園大道432號摩天大樓83樓售出,稱霸紐約市3月房價
公園大道432號摩天大樓83樓售出,稱霸紐約市3月房價

(據蘋果日報)

墨爾本房價“相對便宜” 中國買家需求增大 | 澳洲

據房產網站realestate報道,雖然澳洲政府和各銀行采取了各種措施限制外國買家在澳洲購買房產,但中國買家對墨爾本房市的需求依然再次增大

國際房產網站居外指出,2016年,中國買家在墨爾本房市中投入了36.1億澳元。與2015年的30.1億澳元相比有所增加。

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墨爾本房價“相對便宜” 中國買家需求增大 | 澳洲
在墨爾本,中國買家占據外國買家的80%

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而瑞士信貸集團(Credit Suisse)的報告則顯示,在墨爾本,中國買家占據外國買家的80%。該報告還指出,在很長壹段時間裏,中國買家對澳洲房產的需求將只增不減。因為澳洲的房價與中國相比“相對較為便宜”。例如,在上海購買壹套2臥室的公寓需要90萬澳元,而在墨爾本只需51.6萬澳元。

房屋信息網站Investorist的創辦人伊利斯(Jon Ellis)也指出,澳洲的房產租金收益較高,而且與上海和北京相比,資本增長更為穩定。該網站近期的調查發現,最受中國投資者歡迎的城市是加利福尼亞,其次便是墨爾本。

Juwai.com方面指出,在墨爾本,最受中國買家歡迎的城區是庫克角(Point Cook),緊接著是普萊斯頓(Preston)、CBD、南岸(Southbank)和塔內特(Tarneit)。該網站的首席執行官皮塔(Charles Pittar)表示,首次置業者無需擔憂中國買家增多。財政部近期的壹份文件顯示,近幾年,由外國買家給墨爾本房價帶來的漲幅不超過1%,而當地投資者對墨爾本房價的影響更大。

過去六個月,在房產網站realestate上,中國買家熱搜的第壹城區是西南部城區,而格蘭威弗利(Glen Waverley)和羅維爾(Rowville)的需求也較高。

去年政府及各大銀行實行了針對外國買家的限貸政策或提升稅收措施之後,澳洲房產市場中的中國買家數量恢復正常水平。但現在很多中國買家開始繞開銀行,通過向私人借貸機構貸款重新進入澳洲房產市場。不過,澳洲國民銀行(NAB)最新的住宅房產數據則卻顯示,2017年第壹季度,在維州(Victoria)購買新物業外國買家數量出現明顯下降。

(據澳洲新快網)

悉尼房價全球第二高?白領只能郊區購房 | 澳洲

由於悉尼房價居高不下,很多通勤者只能在遠離市中心的地方居住,與此同時,這也給許多家庭帶來沈重壓力。

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悉尼房價全球第二高?白領只能郊區購房 | 澳洲
由於悉尼房價居高不下,很多通勤者只能在遠離市中心的地方居住

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據了解,隨著礦業投資熱潮的逐漸退去,新州已成為澳洲經濟“火車頭”。在上個財年中,悉尼中部地區貢獻了國家四分之壹經濟增長。但成功也是有代價的。隨著工人大批湧向悉尼,住房供不應求,再加上創歷史紀錄的低利率,悉尼已成全球房價第二高的城市。

在過去12個月裏,悉尼房價持續上漲19%,年輕人越來越買不起房。

對新州州長貝瑞吉克蓮(Gladys Berejiklian)來說,這是壹個很大的政治問題。早在1月底上任州長時,她就宣稱要把住房負擔問題作為執政的首要任務之壹。

“我們相信,通過增加住房供應會對房價施加壓力,這是州政府解決住房可負擔性問題的最佳途徑,”貝瑞吉克蓮說。據稱,2016年,悉尼住房竣工量居15年來最多。

據彭博社所調查的經濟學家稱,未來3年,澳洲經濟增速預計將超過8國集團(G8)成員國。根據新世界財富(New World Wealth)數據統計,澳洲正吸引全球越來越多的富翁,這將促使澳洲成為世界上成長最快的富裕國家。但城市帶來繁榮同時,也會引發缺乏經濟適用房等的副作用。

據稱,增加悉尼住房供應面臨壹些阻礙,這與悉尼的地理位置有關:悉尼以西是山,東部是海洋,北部是河流和國家公園,南部土地數量又有限。再者,在已建城區增加住房供應的舉措也遭到居民的反對。根據房產咨詢機構Charter Keck Cramer對州政府數據的分析,近70%新獨立式住宅建在離悉尼中央商務區30多公裏遠的地方。

盡管距離遠,但房價也並不便宜。數據提供商CoreLogic表示,玫瑰山(Rouse Hill)新住宅區的房價自2012年以來上漲63%。為了支付房貸,買家月收入至少要達到120,000澳元。這意味著,這些業主多要在悉尼市中心從事高薪工作。專門提供私人巴士服務的弗利本斯(Dean Fribence)稱:“這是壹種惡性循環,它給家庭生活帶來巨大影響。”

盡管州長貝瑞吉克蓮早前指出,計劃投資5300億澳元用於建設基礎設施,但政策選擇還是有限的。

相關資訊:中國投資者$1800萬強勢購下墨爾本熱門酒吧

( 據《悉尼先驅晨報》報道)

全美10大“完售”城市大揭密 | 美國

英文“Sold Out”,中文翻譯為“完售”。顧名思義,就是產品完全銷售一空。在房地產業,建案能“完售”不論是對建商、代銷業者或是仲介人員,都是夢寐以求的完美境界。

年初,美國知名房產搜尋網站Realtor.com有篇文章提到:“Sold Out:These 10 U.S. Cities Have the Biggest Housing Shortages”,譯為“完售:美國房屋供給短缺最嚴重的十個城市”,相當吸引我的眼球。因為美國房價自從2008年發生次貸金融危機開始,房價就像溜滑梯一般驟降。隨著美國聯准會不斷地進行貨幣寬松政策(俗稱QE),房價才從谷底慢慢反彈。雖然美國許多熱門地區的房價早就超過前波的高點,例如:舊金山房價超過前波高點約38%,但美國住宅市場有炙手可熱到“完售”嗎?

該篇文章根據“成屋出售百分比”與“2016年銷售房屋總數減少百分比”兩項標准,就全美150個房產市場分析比較,列出全美”可供銷售房源吃緊”城市前十名。而前十名中,有五個是位於西部沿岸城市,包括西雅圖、波特蘭、沙加滿度、離舊金山一小時車程的聖羅莎等。

而西雅圖以其成屋出售百分比不到0.4%最低,也就是1,000間現有成屋中,僅有不到4間願意出售、2016年銷售房屋總量減少百分比13%最高的兩項數據,榮登全美”可供銷售房源吃緊”城市的第一名!這五個沿岸城市,房價被歸類於傳統西岸”強著恆強”群組。

另外,根據西雅圖時報的報導,西雅圖會發生銷售房源窘境,除了因為高科技不斷地進駐、擴充,以亞馬遜為代表,吸引大批外地居民遷入,實質需求增加之外。目前大約有65%西雅圖地區的土地使用分區,是限制只能用來蓋single-family homes(單一家庭透天厝)。

主要是因當地政府不願意讓開發商任意興建高密度的公寓住宅,影響居民生活品質。當然,西雅圖房市也受惠於加拿大溫哥華去年開始對外國買家加徵15%印花稅之影響,外國投資人轉移陣地,班師下移至西雅圖,也是導致房源供不應求的主要原因之一。這也難怪西雅圖目前的平均房價約62.4萬美金遠超過前波金融海嘯時房價的33%。

另外值得注意的是以底特律為代表的“谷底翻揚組”,這是相對西雅圖“強著恆強”群組的對照組。因為底特律房市以”成屋出售百分比僅為1%”與”2016年銷售房屋總數減少百分比為25.7%”的數字,位居全美”可供銷售房源吃緊”城市的第七名。然而,底特律都會區(metro Detroit)非底特律市(City of Detroit),目前房價平均約13.75萬美金,仍低於歷史最高房價尚有6%的差距。這代表底特律都會區房價真的走出谷底翻揚,處於”價漲量縮”的初升段行情。

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西雅圖為全美可供銷售房源吃緊第一名的城市
西雅圖為全美可供銷售房源吃緊第一名的城市

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就全美“可供銷售房源吃緊”城市前十名中,令人意外的是,居然也有五個位於美國中西部的內陸城市,包括紐約州的水牛城、密西根的底特律與大急流城、印第安那州的韋恩堡、與股神巴菲特所居住的內布拉斯加州奧哈瑪等城市

這五個內陸城市,都是受惠於“產業轉型升級”,比如從鋼鐵、家具等傳統制造業,轉型成高科技大數據資料處理中心、太空國防、醫療、精致啤酒工廠等附加價值高的產業,故能重新吸引居民搬遷進駐。也因過去數年房價低迷,沒有建商願意建造新房,故需求大於供給,使得房價從谷底持續上揚。

雖然這五個內陸城市,去年平均房價均上漲超過10%,但若與強烈需求端產生的西雅圖產生的”供不應求”情形,明顯不同;,而內陸城市如底特律都會區,則是因供給端減少產生的”供不應求”的情形。

需求端引起的“供不應求”,房價上漲力道似乎應較為明顯。不過,“谷底翻揚組”的房價多約在10~20萬美金,僅為”強著恆強”的群組房價動輒50萬美金起跳的20%~40%,房價基期相對地低,未來兩者房價漲勢,各有千秋,尚待後續分曉。

再者,美國住宅房價反彈迄今亦有數年之久,若房產投資人對美國住宅房價居高思危,不坊參考可供銷售房源短缺嚴重的城市,作為優先置產投資的地區。也可避免在這一波房市多頭修正、多殺多時,誤判情勢而未能享受”房價主升段”行情。

(據聯合財經網)

馬來西亞房價逐步趨穩 5年內無房產泡沫 | 海外

馬來西亞買房靠譜嗎?房地產網站iProperty數據服務總經理卜明德蘭表示,未來5年,預計馬來西亞將不會出現房地產泡沫。

他指出,馬國已做好充足的準備,避免陷入類似1997-1998年金融風暴及2008年美國次貸危機的狀況中。

“未來5年,我國極大可能不會面對房地產泡沫的問題。雖然國行表示我國仍需要一些時間來穩定房屋價格,但經濟成長放緩將拖慢房價上漲的步伐。”

他接受《馬新社》專訪時,如此表示。

他稱,生活成本上漲丶收入增長停滯將使市場重新調整,因此房價也將逐步趨向穩定。

他補充說,去年第3季,馬國屋價指數上升5.36%,漲幅較2015年同期的7.35%低。

生活成本上漲、收入增長停滯將使市場重新調整,大馬房價將逐步穩定
生活成本上漲、收入增長停滯將使市場重新調整,大馬房價將逐步穩定

2009年至2015年期間,家庭收入的增長落後房價上漲的速度。2012至2013年之間,房價的漲幅更達到雙位數。在政府實施商品及服務稅(GST)之前,2010年房價就已超越了馬來西亞平均家庭收入。

可負擔屋需求高

“目前的市場是由一年前開始的項目支撐,因為這些項目符合人民所需的可負擔房屋。未來,可負擔房屋的需求量將繼續走高,這種情況與美國丶英國及澳洲相似。”

他也認為,政府加大力度建設基礎設施,對房產市場來說是有利的。

“我們應該給予房地產市場足夠的調整時間,如此一來市場才能給出更合理的房價。”

卜明德蘭也稱,如果千禧世代的年輕人願意在房子面積及地點方面妥協,在購買房屋時將有更多的選擇。

“根據澳洲的標準,如果一個人從住家出發到抵達工作地點的時間在30分鐘以內,那他在這方面就能算是擁有良好的生活品質。”

他表示,相比一般購買房屋的程序,最新的房屋計畫允許首購族更快地擁有他們的第一間房子。

(據東方網)

澳洲2016第四季度房價報告: 首府城市同比增長6.1% 霍巴特表現強勁

2016季四度澳大利亞八大首府城市綜合房價漲幅有所提速。澳大利亞統計局數據顯示四季度8大城市綜合房價(剔除通脹因素)同比增長6.1%,高於上季度同比增幅,但仍然低於2015年同期。兩大投資熱地墨爾本與悉尼房價同比分別增長5.3%與5.2%,為六個季度以來最高,同比增長亦超過10%,顯示出房價回升勢頭。

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澳洲第四大城市珀斯與北部海港城市達爾文的表現令人堪憂。這兩個城市的房價同比與環比均在過去的兩年間止步不前;而旅遊資源豐富的塔斯馬尼亞州首府霍巴特的房價則顯示出了很強潛力,在近幾個季度內漲勢明顯,澳洲REA集團首席經濟學家Nerida Conisbee認為這是由於中國人赴澳旅遊興趣不減,但受限於當地新房庫存有限,而房價上漲 。

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澳大利亞統計局的最新數據表明,澳大利亞2016年四季度GDP環比上漲1.1%,逆轉了第三季度的跌勢。但同期失業率上升,3季度GDP同比增幅(季節調整後)則為1.8%,為2009年3季度後最低水平。在靈活的貨幣政策下,澳大利亞經濟狀況平穩。

2015年年底開始澳大利亞出現壹系列對海外買家購房加強審批力度,包括澳外國投資審查委員會(FIRB)對海外買家的申報要求、澳大利亞各銀行提高外籍人士貸款門檻、以及地方政府對外國買家新增印花稅,影響了海外投資者尤其來自中國的買家規模,但在四季度澳洲房產市場回溫顯示了政策並未影響買家興趣, 市場回暖,因而澳洲四大銀行在2017年第壹季度紛紛上調購房貸款利率,旨在打擊借助銀行資金杠桿的炒房者。

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加拿大2016房價概況:主要城市同比大漲10.66% 創06年以來最大漲幅

盡管政府多次出臺市場降溫措施,加拿大11個主要城市在2016年的房價大漲,同比漲幅10.66%, 比起2015年4.52%的漲幅超過壹倍有余,也是自2006年以來的最大同比漲幅。2016年4季度而言,加拿大房價漲幅環比為 1.13%。caprice-01

漲幅排名:多倫多房價(剔除通脹因素後)同比漲幅最高,達到17.96%,隨後是維多利亞 (15.96%), 漢密爾頓 (15.71%)和溫哥華(15.24%)。渥太華和溫尼伯的房價漲幅更平緩,分別為2.05%和1.83%。

跌幅排行:2016年魁北克的通脹調整後價格跌幅最大,跌2.18%,隨後是埃德蒙頓(-1.35%),卡爾加裏(-0.93%),蒙特利爾(-0.67%)和哈利法克斯 (-0.05%)。

該國的住宅換手量在2016年達到53.6萬套,同比上漲6.3%(加拿大房地產協會CREA數據),其中大多倫多地區、卡爾加裏、埃德蒙頓、蒙特利爾、倫敦和聖托馬斯等地方房屋交易量總和漲幅接近70%。截止到2017年1月,加拿大可供銷售的住宅庫存量大約為4.6個月,也是近6年來的最低水平,顯示出住房市場的供應持續走緊。

但在房貸政策上,2016年10月,加聯邦政府為測試民眾對於房貸利率上漲的承受力,進行了壓力測試。對於2017年可預期的住房貸款政策收緊,加拿大房地產協會總裁Cli_ Iverson表示“這壹手段的有效性可能會因為區域不同而效果不同”。該協會首席經濟學家Gregory Klump 表示,2017年“加拿大房貸新政可能意味著銀行要求提高首付比例,或者控制可貸款房屋價格上限”。

由於加拿大居民消費水平持續走強,該國經濟在2016年上漲1.4%,好於2015年0.9% 的微弱漲幅(加拿大統計局數據)。該國經濟今年預計增長1.9%,2018年增長2%(國際貨幣基金組織數據)。鑒於美國可能出現的政策波動增加了經濟和政治的不確定性,加拿大銀行在2017年1月將其基準利率保持在0.50% 的水平,低於 2010 年9月至2014年12月之間的1%基準利率,在2018年壹季度之前,市場人士認為加央行可能會保持現有的0.50%基準利率。

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美國2016房價報告:年增長3.71% 近年來漲幅最慢的壹年

標普凱斯席勒的美國房價指數(剔除季節因素)在2016年漲3.71%,這是自2011年以來美國房價漲幅最慢的壹年。四季度房價指數環比漲幅為0.55%。美聯邦住房金融局的住宅售價(剔除季節因素)指數趨勢與標普凱斯席勒房價指數趨勢壹致,增幅也是放緩。該指數在2016年漲4.07%,低於2015年5.45%的漲幅。美聯邦住金局發布的2016年第四季度房價指數環比下跌0.15%。

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標普凱斯席勒美房價指數顯示,2016年美國20個主要城市的房價全部上漲。西雅圖的名義漲幅最大(10.77%),隨後為波特蘭 (10.03%),丹佛 (8.90%),坦帕(8.40%),與達拉斯 (8.08%)。

東海岸的紐約在2016年同比房價漲幅最小,為3.07%

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住宅施工熱度持續走強 2017年1月,新建私人住房的批準數量同比增加8.2%(已進行季節調整),達到1,285,000套( 美國人口調查局數據)。同期的住房開工總數同比也增加了10.5%(剔除季節因素),達到124.6萬套,同期竣工房屋數量略跌0.9%,為104.7萬套。

住房需求持續擴大 進入2017年1月,根據美國人口調查局數據,美國新房銷量同比增加 5.5%(剔除季節因素)。

鑒於目前住房處於供不應求的形勢,加之特朗普政府承諾放松對地產領域的監管力度,提高了買房者和開發商的預期,美建築業景氣指數也持續走強,該指數在2017年2月保持在65的水平,環比雖下降,但同比2016年2月的景氣指數58仍然高出不少(全美住宅建築商協會數據)。該指數將50設置為“行業樂觀”和“行業悲觀”的臨界點。

美國經濟在2016年增幅僅為1.6%,也是自2011年以來最低(美國商務部數據)。在特朗普當選美國總統之後,美國采取了大幅減稅政策,增加基礎設施投入,放松自2008年經濟危機後的行業監管力度,市場人士預期美國經濟今年增幅將超過2%。

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