房地产 – Page 8

美国新英格兰地区教育文化与房地产投资解析 | 美国

你和酒神之间差11个酒庄之旅 @康涅狄格州

不论是红葡萄酒和白葡萄酒，气泡酒和桃红葡萄酒，亦或是干葡萄酒和甜味型葡萄酒，从高度数到低度数，不论什么类型，你都可以在康涅狄格州几十个酒庄中找到。正如你能够在此找到任何一种满足你挑剔味蕾的酒一样，无论你偏爱哪一种菜式，酒庄所提供的料理都可以满足你。距离纽约和波士顿不过一个多小时车程，康州带个你的是深度的美国体验。【阅读原文】

康涅狄格——比邻纽约和波士顿的美国教育之乡

康涅狄格（康州）位于美国东北部，比例纽约州，马塞诸塞州，以及罗德岛周。康州人口在美国排名仅排名29，但是在2017年US News全美高中排名中名列第四，在WalletHub网站2016年各州教育系统的分析评估中排名第三。让我们来了解一下康州的经济发展，教育系统，以及著名的学区。【阅读原文：（一）、（二）】

认识精酿啤酒——康洲发展最快的产业之一

康涅狄格州的精酿啤酒业发展势头迅猛。2011年，康州仅有16家小型酿酒厂、自酿酒馆和合同酿酒商。到2015年已达35，截止2017年1月份，增至55。消费者对优质产品的追求推动了康州精酿啤酒需求的上升。本文将推荐康州最着名的10大精酿啤酒工坊，以及介绍投资精酿啤酒厂的成本。【阅读原文】

选择投资美国多单元住宅（multi-family）的五大原因

在选择投资美国房产时，对于房产类型来说，相比较单独住宅，公寓或者联排别墅，多单元住宅往往是有经验的投资人的首选。这类房型一般有2-4户，越来越多的人开始选择自己住一个单元，其它的单元出租，租金收入用来支付贷款和维护费用，不仅降低了生活成本，还达到了固定资产投资的目的。以下我就从房产投资的角度介绍投资多单元房产的优势。【阅读原文】

为何康涅狄格州在适宜儿童成长的榜单上占据重要地位？

为家人寻一处安全住所，是一家之长应当做的一大重要决定。从学校质量，到公园休闲、儿童娱乐，为孩子的成长选择一处宜居的社区，绝非儿戏。在SafeWise誉为“最事宜儿童成长的安全城市”排名上，康涅狄格州的学区广受赞誉，榜单上近三分之一的城市均位于该州。我们来了解一下榜名推荐的康涅狄格地区的城市和社区。【阅读原文】

全球最大主权财富基金正式打入亚洲房地产市场 | 日本

全球最大主权财富基金正式进军亚洲房地产市场。

本周四（12月7日），挪威主权财富基金宣布，将斥资927.5万亿日元（约合8.232亿美元）收购东京最大商业区五栋建筑70%的股权。三处地产位于涩谷（Shibuya）商业区，另外两处位于表参道（Omotesando）高档商圈。这只万亿美元规模的主权财富基金进行了第一笔地处亚洲的房地产投资，这是迟来的一步。

挪威主权财富基金此前已在东京和新加坡设办公室，早在2015年9月末，路透就报道，该基金负责房地产的首席运营官Nina Hammerstad向媒体表示，寻求此后几个月收购东京和新加坡的房产。

>>>日本置业百科：日本购房流程 | 日本房贷流程 | 日本房产税费

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至于为何两年后才出手，主管挪威主权财富基金房产业务的挪威央行投资管理部CEO Karsten Kallevig本周四向英国《金融时报》表示，定价、寻找合适的合作方和有吸引力的资产都需要更多时间，需要时间克服进入新市场的不适。

Kallevi还表示，东京会是该基金开展房地产投资的一个核心城市，它属于全球最大的单一房产市场，这里还有很多潜在的合作伙伴。因为距离通常很远，该基金进入东京和新加坡以外的亚洲地区城市难度更大。

挪威主权财富基金又被称为挪威石油基金，启动资金来自挪威政府的油气收入。今年9月管理该基金的挪威央行投资管理部称，部分由于全球股市高涨，9月19日凌晨，该基金资产规模首次达到1万亿美元。

日前在华尔街见闻专栏文章《全球主权财富基金系列研究之一：主权财富基金发展历史回顾与现状》中，南开经济研究外审专家张启迪用下图展示了截至今年10月的全球前十大主权财富基金规模。

挪威主权财富基金早在2011年就开始进行房地产投资。

今年9月界面报道提到，当时挪威主权财富基金已建立了300亿美元的房地产投资组合，其中大部分投资美国和欧洲的房地产，包括纽约时代广场、伦敦的摄政街以及巴黎香榭丽舍大街等繁华地段。

报道还提到，1998年以来，该基金的年均回报率达到5.9%，剔除管理成本和通胀，回报率为4%。

目前房产仅占挪威主权财富基金资产的2.5%，其余均为股票和债券。该基金预计，到2019年末房产占比将达到4%。

居外看点：【东京房地产市场是否已经见顶？】

来源：华尔街见闻
责任编辑：Zoe Chan

联邦按揭新规实施一年对加拿大房市影响几何？| 加拿大

根据加拿大按揭及房屋公司CMHC（Canada Mortgage and Housing Corp）发布的最新报告，在联邦政府推出新规之后，截止9月30日，今年第三季度按揭保险比去年同期减少47%：第三季度有67,915套物业的业主购买按揭保险，而去年同期则有127,991套。

为了遏制过热房市及过高房价，联邦政府于2016年第四季度推出新政策，所有首付不足20%需申请按揭的买家都必须购买保险，而加拿大银行必须给所有购买保险的买家进行压力测试（stress test），看他们在利率升高的情况下是否仍然具有支付能力。

CMHC表示，第三季度按揭保险总量之所以下降了47％，主要是交易型业主和投资组合业务量下降。CMHC在报告中说，由于物业买卖及再融资量减少，交易型业主减少了13,966个单位，即30％。而因于市场价格调整以及增加资本的要求，投资组合的交易量则减少了50,388个单位，即90％。

CMHC负责保险业务的副主席Steve Mennill表示，按揭保险总量的下降是对联邦实施新政策的自然回应，因为从去年第四季度以来，加拿大业主的按揭保险量一直呈现稳定下降趋势。

Mennill同时认为，联邦新政对首次购房族有较大影响，尽管不至于将大批首次购房族“拒之门外”，但无疑令这批人的购买力下降。不过他坚持认为，这是新政实施之后的正常现象，是新形势下的新的正常水平，自信对房地产市场没有太大的负面影响。

CMHC还在其季度报告中称，若与一年前相比，该机构抵押贷款保险组合的质量有所改善。此外，第三季度的总拖欠率为0.30％，低于一年前的0.32％。

>>>加拿大置业百科：加拿大购房流程 | 加拿大房贷流程 | 加拿大房产税费

今年第三季度加拿大按揭保险比去年同期减少47%。图为居外网上出售大多伦多地区列治文山的一套5卧5卫学区房（点击图片查看房源信息）

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新规实施之初业界看法两极

联邦政府的按揭新政策从去年10月开始实施，当时地产业界对实施新规看法两极：有的认为新政将引起楼市剧烈震荡，不仅给首次购房族带来很大影响，而且可能令房屋交易量大跌；也有专家认为，新政也许会对房市有些影响，但影响轻微，尤其是两大热点地区多伦多及温哥华的经济和房地产市场强劲，足以阻止新政带来的冲击。

多伦多一家地产咨询的公司（The Wealthy Homeowner）的分析师Ross Kay曾经表示，这是一个根本性的变化，北美没有地方这么做过，这将对房地产市场带来很大冲击。目前加拿大房屋市场正处于转折点，因此按揭政策变化将引发楼市的“全面调整”（full correction）。

这位分析师还说，决策者的初衷是要遏制火热的房市，但这个政策难以让房市软着陆，首当其冲的将是那些首次购房者，他们很多人在新政之下会止步不前，导致全国平均房屋交易量下跌17%左右，而公寓市场遭受的打击最大。

加拿大皇家银行（RBC）首席经济学家Robert Hogue则表示，联邦收紧房贷的新政策不致于令楼市大跌，但预期交易量会减少，楼市变冷。

也有业界人士对实施按揭新规表示乐观，称这并非房地产的“世界末日”。如多伦多著名开发商和地产经纪Brad Lamb就认为，新政对房地产整体影响不大，以多伦多为例则只会对公寓市场，而且是低端公寓市场造成些微影响，主要是价位在$250,000-$350,000之间的公寓。

他还表示，多伦多的房市有就业的强力支撑，加上本市出租房短缺，因此不必对新政过于担忧，即使受到影响的公寓市场，也是部分低价房屋，对无管理费的公寓基本没有影响。

他也承认新政或许对首次购房族有些影响，但不会将大批首次购房族“拒之门外”，他预期这些人多数不是选择退出房市，而是调低期望值。

来源：The Huffington Post
翻译：加国无忧
责任编辑：Zoe Chan

日本东京房价水平如何？ | 日本

很多人去日本旅游，知道那里有美景，哪里有美食，哪里的二次元美女最多，但如果问你，日本房价多少？你一定蒙了。

其实要瞭解日本房价，还得从日本的房子开始。

日本人口虽然不多，但属于狭小岛国，人均居住面积并不比中国多多少。所以也算是人均居住面积紧张。比如说日本东京，这个城市有23个特别区、27个市、5个町、8个村以及伊豆群岛和小笠原群岛，城区面积也就621平方公里，但城市商圈人口却有3700万。而北京1.641万平方公里，2016年人口统计的时候常住人口也就2172.9万。

作为世界级城市，日本东京也以高层为主，公寓楼比较多。但也不乏低层建筑和别墅豪宅。

日本人比较喜欢低层建筑，一般经济条件稍微宽裕的，都会选择低矮的建筑来居住。日本贫富差别比较小，有“一亿中流”的说法，所以一些大公司的高管，成功的中小企业家都会选择别墅居住，宅院面积多在几百平米。

我研究了下日本的房价，才知道外界所传的日本房价比中国低，完全就是个伪命题。日本房价也经历过3轮的暴涨，房产泡沫后，日本的房产市场才相对回归理性。

在日本东京买房子，无非就3种：

第一种是买公寓，这个就像我们国家的北京上海，非常常见。因为城市人口多，居住面积本来就紧张，买高层公寓自然是首选。

第二种是买house，在日本，叫做一戸建て（いっこだて），就像中国的“联排别墅”。院子车库什么的比较窄，但是单体独栋的。大院落的，一般都是身份和金钱的象征了。

第三种就是买地，买地之后，自己盖房子，一般是2层。

日本人是比较偏好house的，也就是类似小别墅，很多小白领其实也有很多人会买市郊的house。这些小house价格多少呢？我在日本的房地产网站上查看了下，东京单层面积100平米左右的house，售价在5000万-8000万日元左右，差不多500万RMB的样子。而城市郊区价格稍微便宜些，同样的面积大概300万的样子。

但这只是网站上的价格，我觉得价格可能还是和实际房价有些偏差。

下面我们来看居外网东京学区公寓价格：

日本东京房价水平如何？ | 日本 — 住宅位于日本东京练马区豊玉南１丁目高级住宅，邻近学区

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贵不贵，可能北上广的同胞最有发言权。但日本的house，性价比还是很高的。

来源：旅行汇/作者：酒叔

责任编辑：Shelly Du

费城，中国投资者下一个热点 | 美国

荣富地产CEO Jeffrey S. Detwiler访谈录（二）

对于在北美寻找投资不动产机会的中国买家而言，哪个城市会是下一个投资热点呢？Long & Foster (荣富地产) CEO Jeffrey S. Detwiler在2017年11月接受居外网采访时，表示2018年美国费城可能会成为房地产投资的新热点，以下是访谈要点。

市场：豪宅房产销售一路走高

据Jeffrey S. Detwiler提供的最新TREND MLS费城10月份的房产销售数据，我们发现了当地总价超过75万美元的豪宅房产市场火热。

费城，中国投资者下一个热点荣富地产CEO Jeffrey S. Detwiler访谈录（二）| 美国 — 2017年10月，费城总价超过75万美元独立房的库存较2015、2016年同期连续下降，说明这类房产的销售活跃（数据来源于TREND MLS）

相对于往年同期，2017年10月，费城总价超过75万美元的豪宅库存连续下降。2015、2016年10月，该类豪宅的库存分别为2125、2051，同比下降3.3%，而2017年10月延续了去年同期的下降趋势，下降了3.2%。

费城豪宅市场的火热，不只体现在库存，更在于销量上的提升。2015、2016、2017年10月，费城豪宅的销量分别为131、134、141套，2017年10月的销量比去年同期增长了5.2%，较2015年同期则增长了7.6%！

优势：投资回报率高居美国各大城市前列

目前费城房价虽然不高，但这个城市的房产投资回报率却比较喜人，单单对外出租产生租金这一项，就能让投资者的年收益超过4%，再加上当地房价正处于稳步上涨之中——以当前费城经济、人口增长，房价上涨是毫无疑问的。人们现在投资费城房产、并持有几年以后，再次对外出售时，投资者还能获得一部分增值收益。

现在费城房产投资收益率已经高达6%以上，而大家熟知的美国知名城市如纽约和旧金山的房产投资收益率却不足5%，这就是人们在费城买房、投资的最大优势。

此外，位置优越也是人们选择费城买房的重要优势之一，它既是宾西法尼亚州最大的城市，还占据着纽约与华盛顿两大都市之间的重要位置。从费城开车出发，不到两小时就能到达华盛顿或者纽约，出行十分方便。作为美国东海岸的重要港口，费城拥有300多个码头和29公顷的自由贸易区，是美国与世界相连的重要纽带。

潜力：房产自有率下降出租市场旺盛

Jeffrey S. Detwiler表示，最近受到经济的影响，千禧一代购买房屋的速度变慢，但并不影响他们购买意向。自置房产的比率下降到64％。其中，有6％的家庭选择出租房屋，因而房屋租赁市场极为火爆、租金也呈上涨趋势。特别是靠近地铁，或者交通便捷的房子，租金会较高且一房难求。

根据世界日报的报道，过去一年，费城的房租上涨超过14%，排在全美租金最贵城市的第17位。涨价幅度最高的是费城西南部地区和East Parkside，一个季度内就上涨超过10%；租金最贵的地区仍属Logan Square至大学城西部的市中心地区，一套一居室的平均租金超过1800元。

对于打算在费城买房出租的中国买家，Jeffrey S. Detwiler建议首要的是先考虑交通的便捷，比如靠近地铁，再则是性价比高的房源。

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未来走势：供应紧缺及加息对华人买家影响不大

根据费城房地产研究机构centercityphila.org近期公布的数据，去年费城市中心新建住宅2506幢，创历史新高。专家认为，在联准会连续宣布加息后，一些买家开始决定存钱观望，但费城的房价比起纽约等地依然有较大的升值潜力。那么，Jeffrey S. Detwiler会如何看待未来费城房市走势及加息的影响的呢？

当前房市市场仍然处于平衡发展阶段，市场房源仍然供应不足，这可能会进一步提高房价，销售也会因此受到限制。至于豪宅市场， Jeffrey S. Detwiler则乐观看好，因为他相信将有更多的买家进入市场。

至于加息，由于借贷成本的增加，会使不少买家暂缓买房或转为观望，需求的减少将抑制房价的增长。不过对于倾向于现金购房的华人买家来说，房贷的利率基本没有影响，反而是个好消息，因为相对稳定的房价意味着买房的好时机！

一起跟随镜头，走进并发掘费城的迷人魅力

关于荣富地产公司（Long & Foster Real Estate, Inc.）

荣富地产公司（Long & Foster Real Estate, Inc.）是美国最大的独立经营的商业和居住物业服务公司，是荣富地产集团（The Long & Foster Companies）旗下子公司。公司是世界顶级艺术品拍卖行佳士得国际公司（Christie’s International Real Estate）在中大西洋（Mid-Atlantic）和美国东北地区（Northeast Regions）高端房地产市场的独家战略合作伙伴，而且是全球领先房地产公司联盟（Leading Real Estate Companies of the World）的创始会员；全球领先房地产公司联盟是一个由房地产专家组成的著名全球化网络，旗下设有全球豪华房产分部（Luxury Portfolio International）。公司在美国设有200多家门店，拥有超过11,000名执各州房地产从业资格的专业人士。

作者：Dave Platter & Lisa Zhu

责任编辑：Shelly Du

华裔夫妇9万美元买旧金山豪宅街道闹风波交易终被撤销 | 美国

居外网于今年8月报道，一对华裔夫妇在2015年以9万美元的低价买下了旧金山的一条街。然而现在，旧金山市政府决定取消这笔交易，从这对夫妇手中收回街道，并将9万美元退还给他们。

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本周二（11月28日），旧金山监事会（San Francisco Board of Supervisors）作出决议，认为该市的税务机构在决定拍卖这条街道之前，没有进行合理努力将漏缴房地产税一事通知当地居民，并投票决定取消这笔交易，将这对华裔夫妇支付的9万美元如数退还给他们。

对于旧金山政府取消交易的决定，Michael Cheng和Tina Lam夫妇表示坚决反对，并声称将为此告上法庭。即使最终打官司的花费可能超过购买街道的9万美元，也在所不惜。

豪宅街区

这条名为“普雷西迪奥－特雷斯”（Presidio Terrace）的环形街道两侧共有38套价值不菲的豪宅，平均售价超过500万美元（约合人民币3400万元）。国会众议院少数党领袖佩洛西（Nancy Pelosi）、前旧金山市市长阿利奥托（Joseph Alioto）、加州民主党参议员范斯坦（Dianne Feinstein）等政治名流都曾是这里的住户。

购买这条街道的华裔夫妇名为Michael Cheng和Tina Lam，他们一人出生在台北，一人出生在中国香港，是美国的第一代移民，由于从事房地产投资，夫妇俩一直很关注网上的拍卖信息。而现实是，上述这种拍卖信息其实很容易被多数人忽略。在1948年美国最高法院立法禁止实行种族契约之前，这条街上的房子还只能被卖给白人。

买下街道背后的故事

为什么街道会被拍卖？原因是Presidio街的住户管理委员会在过去30年里每年漏缴了14美元的地产税，30年欠下的税款，加上利息和罚款，总计994美元（约合人民币6758元），就是因为这样一笔欠款，Presidio街最终被旧金山市政府拍卖。后来，管委会的律师经过调查后发现，管委会未按时缴税的原因，竟然是因为当地政府将纳税通知单寄到了他们从1980年起就不再续约的会计师那里。

知道Presidio街将被拍卖，富豪业主们立刻聘请了顶级律师，并向旧金山检查委员会提出申诉，寻求撤销拍卖。同时也起诉这对夫妇，禁止他们在诉讼过程中转卖街道产权。

其实，在被剥夺道路所有权前一天，华裔夫妇曾主动提出，可以把道路卖回给豪宅业主们，不过开价95万美元。但这也没用，旧金山市监事会最终还是在周二否定了道路的拍卖，理由是政府收税者当初没有及时通知业主缴税。监事会一名成员甚至批评这对华裔夫妇，称他们敲诈业主。一名业主表示：“当我得知这件事时很震惊，也对有人可能利用这种漏洞买下我们的街道和步行道感到担忧。”

据悉，华裔夫妇将会获得返还当初拍卖时支付的9万美元，不过Michael Cheng表示，豪宅业主们仗势欺人，没有尽到缴税的义务却找前邻居丶国会参议员撑腰。事前Michael　Cheng曾表示如果交易被撤销将要上诉重新夺回所有权，事後他更发表声明称“令人遗憾，交易最终通过投票被撤销，在旧金山如果你是有钱人或者跟政治人物有关系，那么政府会用不一样的标准来对待你。”

支持华裔夫妇的旧金山市民批评，如果这条路在市内其他平民区，市领导将不会对此事如此重视。据悉，Presidio街的豪宅均价高达480万美元，是旧金山住房均价的4倍多。

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信息来源：第一财经
责任编辑：Zoe Chan

终于不再加加加！新南威尔士州将“返税”以吸引房市投资 | 澳洲

自从经济危机以来，澳大利亚的房地产市场开始升温，尤其是外资开发商与海外个人买家在澳洲的需求不断上涨，这一现象，激发了澳洲民众的不满。

澳洲联邦及州政府随即出台一系列税务举措，以新州政府为例，提高了外籍投资者的附加印花税率、附加地税税率。这一举措，很有效地抑制了新州异常繁荣的房产市场。

2016年6月附加印花税一经推出，即对外籍投资人在新州购买住宅起到了立竿见影的抑制效果

新州政府调控房地产措施

早在2016年，新州政府就已经针对海外买家进行税务调控。海外投资者需缴纳4%的附加印花税（Foreign Investors Stamp Duty Surcharge）及0.75%的附加地税（Surcharge Land Tax）。今年，财政部长佩罗特（Dominic Perrottet）在6月份宣布：

外国房地产投资者现有的印花税附加费将翻番至8％
地税附加费则从0.75％提高至2％

然而，这一举措虽然抑制了过高的房价，但从整体来看，房地产市场却受到限制。对于新州的现状来说，房地产市场投资严重不足，附加税的大幅度增加抑制了外资投资，尤其是对于外资开发商来说，丧失了与本地开发商公平竞争的机会。如果继续，那么新州政府“引进外资”的想法，很有可能大大受挫。

新州政府设置附印花税返还机制

近日，在经过地产业的争取后，新州政府决定修正相关政策文件，规定符合条件的外资投资商可以申请附加印花税退款。

新法案的看点主要有：

1、外资房地产企业以建造新住宅用房为目的建造、销售给非关联方或者进行土地分割都可以享受印花税附加（Stamp Duty Surcharge）退税的优惠政策。这一新规定扩大了退税的适用范围，使其不局限于此前公布的主营建造和销售新住宅房屋的开发商。

2、修正案中指出，受让者有权获得的印花税附加（Stamp Duty Surcharge）退款金额是根据法律的规定，由政府财务官（Treasurer）拟定并在其公报上公布的数额为准。这一额度是否即为全额税金，取决于个案情况。

新法案将针对外资房地产开发商的新住宅用地的附加印花税设置返还机制，并设立提前豁免政策

3、申请税收返还，必须在购买或分割土地事宜完成的十二个月内进行。并且，建好的新房以及分割完毕的住宅用地必须在十年内全部出售。这一期限从五年上调到十年，充分考虑了复杂的大型开发项目在五年内可能无法竣工。设定该期限旨在防止进行囤地的开发商从中受益。

4、根据该法，符合要求的受让人可以对本修正案生效之前已经完成的交易申请税收返还。

5、满足条件的开发商有机会申请提前豁免，而不是在开发项目全部出售后进行退税申请。政府的发言人指出这项规定将适用于“信誉良好”的开发商。具体的判断标准还须参考即将发布的指南。

目前，这一修正案的具体实施细节还有待公布。届时，AHL法律将为您解读相关政策法案。

AHL律师行合伙人沈寒冰专栏全集

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仁义看海外房产以财务与法律专业观点出发 | 海外

从《全球城市竞争力报告》找寻房产投资潜力股

日前，由联合国人居署与中国社会科学院（财经院）共同发布《全球城市竞争力报告2017-2018：房价，改变城市世界》，这个排名主要从“城市经济密度指数”与“经济增量指数”角度对全球1,000多个城市分析，进而提出这两个指标进行评比排序。让我们在兼顾两者情形下找寻别具潜力的房产投资标的城市。【阅读原文】

从日剧“房仲女王回来了”话说东京房市

去年日本有部很夯的日剧叫“家売るオンナ”房仲女王”（“房仲女王”），一方面生动刻画房产中介的工作型态外，另一方面反应日本社会型态，以及日本人对房产喜好厌恶。今年再次推出“帰ってきた家売るオンナ”（“房仲女王回来了”）短短的迷你剧，不仅又创下13%的惊人收视率外，或许应该可以解读当今东京房产交易的热度持续不减。【阅读原文】

2017海外房产投资国家评比：美、加、澳排前三名

随着海外房产地热度升高，“益立信公司”利用公开且公正第三方的资料（例如：世界银行网站）及专业客观的角度，经过整理、归纳、比较等三道流程，就目前市面上投资海外房产比重最高的国家，包括美国、加拿大、澳洲、新西兰、英国、日本、马来西亚、菲律宾、泰国、越南、柬埔寨等，共11个国家进行评比。【阅读原文】

新创科技对房产业的冲击与机会

在多数人的的观念里，房地产业属于传统产业，不仅跟科技沾不上边，产业循环的速度也不快。不像科技业，许多电子产品生命周期都不超过1~2年。如果房产投资人还抱持这样的想法，那就大错特错了。在美国众多的房地产高科技新创公司中，根据我的观察，大致上可分成四大类。【阅读原文】

中国台湾房价要修正多少？修正到何时？美国房市经验告诉你！

美国房价前一波高点发生2007年12月前后，全美各区的房价在当时的前后达到最高，之后开始滑落。截至今年3月，历经9年多全美100个都会区中，超过34%的房屋价格已超过2007年的前波高点。中国台湾房价似乎尚未修正完毕，身为房市专家，我根据美国房市修正经验，试着推敲中国台湾房市未来走势。【阅读原文】

电商巨人亚马逊崛起带给房地产的冲击与机会

最近一期商业相关杂志有篇文章撰写“亚马逊-地表最强本梦比企业”，内容提到美国公司亚马逊（Amazon）股票本益比约180倍，远超过脸书的43倍、谷歌的30倍。惊人的梦幻本益比，对经营者、大股东、员工，乃至小股民而言，应该都是梦寐以求的完美境界。但电商巨人的崛起，将对整个不动产业将带来的何种冲击与机会呢？【阅读原文】

美国房市94狂？

美国房价自金融海啸下跌後，反弹迄今已8年，优质地区的房价已超过海啸前最高价，甚至屡创新高，让人担心美国房价是否有修正的疑虑？关於这点，不妨从几个面向来分析，会发现美国房市多头格局尚未走完。【阅读原文】

房地产转让分期付款契约（Land Contract ）交易模式介紹

近来美国房地产热滚滚，加上低利率造成租金飞涨，价格蠢蠢欲动，况且美国目前仍是“租不如买”的环境，租屋族开始考虑买屋。不过许多美国人没有储蓄的好习惯，要拿出数万或数十万美元的头期款，很多家庭的财务都会出现捉襟见肘。为此，近期美国开发出一种房地产买卖交易模式——房地产转让分期付款契约。【阅读原文】

不只有雅加达：印度尼西亚新兴投资胜地 | 印尼

目前，印度尼西亚（简称印尼）房地产投资市场风平浪静，原因在于，印尼投资者对于雅加达商业地产供大于求的情况非常担忧，而且下一次印尼总统大选(2019年4月）之前房地产市场通常会放缓。（海外理财投资）

对于外国投资者来说，基本的监管问题仍是重大障碍。

不过，长期前景仍较为乐观，且受到强劲基本面的支持，包括稳健的经济增长、不断增加的国内消费、稳定的城镇化以及新兴的中产阶级。

由于地价涨至新高，且许多行业几近饱和，因此，有些投资者逐步将关注点转移到新地区。《CBRE研究》认识到了这一趋势，并发现了10个未来的最佳投资胜地。

大雅加达地区

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有些投资者正在大雅加达地区（雅加达、茂物、德博、丹格朗、勿加西）寻求投资机会，包括首都以及西爪哇（West Java）和万丹（Banten）省的部分地区。更确切地说，投资者对于位于雅加达以东的勿加西（Bekasi）和位于雅加达以西的丹格朗（Tangerang）的兴趣大增。

勿加西重点发展工业和物流业，原因在于，该地区方便到达大雅加达其他城市地区。近期的交易包括，LOGOS购买了一块开发地块，将在此建造三层物流设施，总净可出租面积约为15.5万平方米。

丹格朗的投资者首先关注的是为满足印尼迅速崛起的中产阶级的需求建造的住宅和购物中心。例如，吉宝置业（Keppel Land）于2016年12月宣布，将与Metropolitan Land（Metland）子公司合作，在Metland Puri城建造450栋独栋住宅。

地图2：雅加达以东勿加西（Bekasi）和雅加达以西丹格朗（Tangerang）

泗水（Surabaya）

印尼第二大城市以及工业和贸易中心在房地产市场的开发和成熟度方面落后于雅加达。部分原因在于，泗水投资者向来更偏爱投资首都。

《CBRE研究》认为，泗水的印尼战略核心位置，日益壮大的中产阶级，土地可用性，以及逐步扩大的基础设施（包括外环路），将令其成为未来三至五年内在雅加达以外地区寻求机会的商业地产和住宅开发商的绝佳选择。

包括Ciputra、Intiland和Pakuwon在内的大型开发商已活跃于该市场。后者的Tunjungan Plaza 6项目包含由高端购物中心和高级公寓组成的综合性超级街区，预计于2017年9月末开幕。

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万隆（Bandung）

万隆位于雅加达东南方向约140公里处，是印尼人口最为密集的第三大城市和热门旅游胜地。房地产开发在某种程度上受制于较差的城市规划，但近期的基础设施建设计划（包括连接该城市与雅加达的高速铁路）将在中期内提供新的房地产投资机会。

CBRE研究部预计，万隆的房地产开发模式会跟随雅加达，其中，东部郊区主要保留作工业区，西部地区专门用于住宅和零售。主要发展酒店业，另外，预计也会优先发展住宅，因为该城市还没有一个高端住宅项目。写字楼的投资机会有限，因为雅加达周边的众多选择已经能够满足市场需求。

近期的开发项目包括Summarecon Agung的Summarecon Bandung项目，这是一个集住宅、商业地产和商住两用地产于一体的综合城项目。

印度尼西亚的其他地区

由于大雅加达、泗水和万隆在未来三至五年内将为雅加达以外地区提供众多新机会，因此，其长期活动有望逐步扩展到全国其他重要城市，尤其是棉兰（Medan）、三堡垄（Semarang）、望加锡（Makassar）、巨港（Palembang）、三马林达（Samarinda）、日惹（Yogyakarta）和玛琅（Malang）。

未来五至十年，这些地区的活动将由在雅加达的特定行业或项目中取得骄人成绩的个人和经验丰富的国内开发商主导。投资这些城市的风险更大，因此，开发商将专注于自己熟悉的领域。例如，Agung Podomoro Land已经开始在棉兰的新项目中复制其综合性超级街区概念，其设计与位于雅加达西部大获成功的中央公园（Central Park）街区类似。

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巴淡（Batam）等其他地区也有望出现一些特定的机会，该地区已被指定为经济特区，凭借其较低的人力成本和政府激励政策，吸引了来自工业开发商和业主的投资。

在酒店行业，政府鼓励开发远离传统热门旅游胜地巴厘岛的新目的地。包括龙目岛（Lombok）、弗洛勒斯岛（Flores）和其他外岛在内的旅游胜地吸引了越来越多热衷于新酒店开发项目的国内和海外投资者。

零售业将成为重点发展行业

消费支出仍是最大的经济增长驱动因素，印尼将继续欢迎热衷于挖掘该国新兴中产阶级迅速增长的消费能力的国际零售商稳定流入。

该趋势将鼓励投资者探索大雅加达以及二线和三线城市的新零售项目。不过，印尼电子商务市场的迅猛发展向实体零售业，尤其是传统购物中心发起了重大挑战，据信息与通信技术部预计，2020年电子商务市场的规模将增长至1.3亿美元。

因此，选择最合适的概念，无论是提供日常生活必需品的社区购物商店，还是生活中心，将成为投资这些新兴地点成功的关键，其中有些地方缺乏井井有条的优质零售设施。

有些开发商选择打造配备各类娱乐和餐饮设施的大型零售中心。例如，日本零售集团永旺（Aeon）在印尼开设的第二家购物中心预计于9月末开幕，地点位于雅加达东部的Jakarta Garden City综合体。占地16.5万平方米的购物中心共分5层，包括227个租户以及美食广场、游戏中心、多厅影院、溜冰场、儿童主题乐园和摩天轮。永旺于2015年在丹格朗开设第一家购物中心，并计划到2025年经营超过10家购物中心，范围遍布全国各地——雅加达中部以外所有地区。

结语

2019年4月印尼总统大选之前，许多印尼投资者预计会保持一定程度上的谨慎态度。外国买家将继续受制于监管障碍。

虽然未来几年雅加达将继续吸引大量房地产投资，但若干有远见的投资者和开发商已经开始投身首都以外地区，力图抓住这些地区的重大发展机遇。

建议投资者密切关注本报告中提及的市场，尤其需要留意基础设施建设，包括铁路、机场和公路，这些将有助于改善交通，解锁新的开发地区。

原文来源：CBRE印尼研究部
原文作者：亚太地区研究总监乔纳森·希尔思（Jonathan Hills）和新加坡及东南亚地区研究主管德斯蒙德·西姆（Desmond Sim）
发表日期：2017年9月
责任编辑：Zoe Chan

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

海通证券：泡沫下中低端板块及可做民宿奢侈房仍有机会 | 越南

胡志明市第二区的售楼处甚至公开打出了“新浦东”的宣传语，暗示当地土地未来巨大的投资潜力。目前越南房地产整体价格已经偏高，未来是否能够维持强劲的走势呢？胡志明市的房价又是否会复制中国浦东的神话呢？本篇将从影响房地产发展的几个核心因子出发，分析越南地产未来的投资价值。总体上看，越南房价整体较高，未来虽然仍有一定增值空间，但是由于市场已对房市做出过度反应，中短期内房市升值空间有限，但仍可关注中低端房产市场以及专做民宿的奢侈房市场来，二者将主要分别受益于日渐增大的刚需以及快速发展的旅游业。

一、越南房地产发展阶段

越南1945年独立后，又用了将近三十年时间才结束南北战争实现全国统一。然而由于历史原因，南北经济的发展还是有比较大的差距，整体上南方经济发展水平超过北方，这一点在房地产方面也表现得非常明显。南北方分别以胡志明市和河内为代表，所以本篇关于越南房市的讨论，主要以这两个城市为主。越南房地产市场，以2005年为起点，主要可以分为三大阶段：

1. 腾飞期（2005年-2009年）

2005年开始，越南的房价开始起步，信贷的扩张促使房地产市场逐步升温。到2012年为止，胡志明市的高端楼盘价格已经涨到了4000-5000美元/平方米，中端价格也炒到了2000-3000美元/平方米，甚至较低档的楼盘也炒到了1000-2000美元。这一水平已经远远超出当地工薪阶层的购买力。

2. 调整期 （2010年-2013年）

随着房价的不断走高，政府也意识到了地产泡沫的潜在风险，开始调低信贷规模，控制房价成交。2009年1月1日起，对转售楼盘收益的征收的税收从10%直接上提到25%。房价的成交量受到了打压，成为房市引爆的转折点，而真正的房市泡沫破裂发生在2011年前后，首当其冲的是前期涨幅最高的胡志明市，河内紧随其后。此次调整整体价格下降了大约30%左右。以胡志明市为例，房价腰斩至1500-2500美元/平方米的水平。大量流入房地产的贷款也未能如期偿还，导致了大批坏账的产生。

3. 快速发展期 （2014年到现在）

2014年以后，随着VAMC的成立，政府渐渐开始对银行体系进行了一系列的重组与改革，市场也开始消化地产泡沫所造成的连锁效应，整个房地产业开始逐渐走出低谷。2015年，为了拯救低迷的房地产市场，越南政府对《住房法》进行了修改，放宽了外国人在越南的购房条件，越南房地产也从此渐渐走出低谷。尤其是进入2016年上半年以来，房市再度出现新一轮繁荣，一直延续到现在。

二、影响越南房地产发展的核心因子分析

那么越南房地产市场是否仍然具备增长潜力与投资价值呢？我们将从以下几个对房地产有重大影响的因素，结合越南自身的情况进行探讨：

1. 经济发展状况

如图所示，越南近二十年来保持了较快的增长速度，尤其是近十年来GDP的平均增速一直在6%之上，为房地产发展创造了一个良好的经济环境。

图二是2010年至2016年东南亚主要国家人均GDP的排名情况，越南以8.4%的水平处在首位，说明从经济实力来看，越南的经济水平有一定支撑作用。而且越南的物价指数目前稳定在4-5%左右的水平，同样创造了一个相对温和的经济环境。

2. 政策法规影响

与中国类似，越南政府的政策对于房地产市场有很大影响。越南房地产市场自2011-2013年泡沫爆裂之后长期处于低迷状态，越南政府采取了一系列积极措施刺激房地产发展。从效果来看政府对于房地产市场的态度非常正面且大力支持。尤其是2015年7月1日对于《住房法》的修订放款了对外国人的限制，使得房地产市场迎来了新一轮的高潮。展望未来，越南的政策法规还会在较长一段时间保持稳定，这对于投资者而言是一个政策性的利好因素。

3. 人口因素

我们再从人口的角度分析，越南房地产的需求动力是否还能延续。

a. 人口结构

目前越南处在人口红利期，截止2016年，15-54岁的人口基本上占据了整个人口金字塔的63%，其中分布最为密集的年龄段则又集中在20-34岁。而中青年往往是购房大军的主力，所以单从人口结构看，不考虑放开外国人购房限制以后的外来力量，单就国内居民的购房需求也很高。此外，目前越南的城市化率相较于其他东南亚国家仍旧处在较低水平，说明越南地产仍有较大增长空间。

b. 消费能力

根据越南的数据统计与预测，2016年与2020年越南中等收入与富裕家庭数如下图所示。富裕家庭到2020年有翻倍的增长，而中等收入家庭也有超过50%的增长，说明越南家庭收入的购买力与消费力在未来五年内将有显著提升。

c. 消费习惯

越南人民曾经习惯于用整付的方式去购买房地产，用一整袋现金去直接面对面进行交易的情况在越南比较常见。而近几年来越南人民的消费习惯正在一点点发生改变，贷款开始成为一种更加常见的方式。2012年以前，几乎仅有10-15%的越南居民会在买房时使用住房贷款，而到了2015年之后，这一数字发生了明显的改变。仅2015年上半年前八个月，越南发放给买房居民的贷款就激增了22%，也是从2015年开始，基本上50%以上的购房居民开始使用住房贷款。随着未来银行体系的进一步完善，加之降息的作用，住房贷款的比例仍然有望进一步扩大。

4. 金融环境

与任何一个投资标的一样，房地产行业最主要的两大因素：一个是收益，一个是成本。收益重点看两部分：房地产本身的资本增值和租金回报率。而成本将重点留意信贷成本。

a. 收益

从租金回报率来看，越南目前的租金回报率还是比较有吸引力的，胡志明市平均年租金回报率可以达到6%-7%左右，远高出目前北京上海等一线城市的回报率。即使扣除管理费等杂项，净回报率也有4%-5%左右。再从资本增值的角度来看，在过去三年，越南房地产确实有了较大增值，然而这种增值幅度是否能够持续，我们目前保持谨慎态度，具体将会在风险部分再做详细阐述。

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b. 成本

从信贷成本来看，越南的借贷成本相对较高，如图所示，贷款利率曾经一度逼近20%，近年来有所回来，逐渐稳定在8%的水平。这会给购房者带来较大压力，这也是很多越南人仍旧采用整付方式的重要原因。不过越南政府目前仍旧维持相对宽松的货币政策，相信未来利率环境相对稳定，不会造成较大波动。

三、越南房地产的潜在投资机会

未来越南房地产市场可以主要通过以下两种途径进行投资：

1. 直接投资房地产业

综上所述，越南房地产仍然具备一定的上升空间，但需把握结构性机会。越南房地产市场，大致分为四大类——廉价房、中端房、高端房以及奢侈房地产市场。未来较有投资价值的，集中在两类地产。一类是中低端房地产，可考虑长线投资；另一类则是功能性地产，通常用作民宿出租。前者主要是受刚需推动，而后者则是由于快速发展的旅游业以及人均收入水平的不断提高。从资本增值的角度看，后者的价值要大过前者，但同时面临的风险也较高。

由上图可知，胡志明市的中低端住房成交量，从2012年到2016年五年期间，实现了8倍的增长。而根据房地产公司NLG的预测，未来三年成交量仍会保持10%的复合年均增长率，而结合之前对人口结构与收入结构的分析，需求更多会集中在此类住房。

2. 间接投资地产股

如果认为直接购入房地产成本太高风险太大的话，那么购买越南房地产相关股票也是一个不错的选择。我们同样可以将目光聚焦在主打中低端市场的房地产公司上，当地主打中低端市场的地产公司都有望受益于不断回暖的地产市场。

四、投资越南地产业面临的风险

1. 市场泡沫风险

这是最大的风险。胡志明市地理区位如图所示，目前二区的平均房价基本上在2000-3000美元/平方米左右。靠近一区的一些黄金地段，已经再次炒作到了4000-5000美元/平方米。根据美国顾问公司Demographia公布的《全球房价负担能力调查》，房价入息比率（房价中位数除以家庭全年入息）排行前五位的城市分别是：中国香港、悉尼、温哥华、奥克兰、加州圣河西，其对应的房价入息比率分别为：18.1倍、12.2倍、11.8倍、10倍和9.6倍。而如果计算胡志明市的房价入息比率的话，目前均价大约在2500美元/平方米左右，而胡志明市的人均工资大约在600美元/月左右，当地房价中位数大约为13万美元，约102万港币。所以基本上胡志明市的房价入息比率也在9左右，从全球来看也处在相对较高的水平线上，积累了一定高位风险。

2. 需求错配风险

未来另一大主要风险，是来自住房需求与供给层次的错配。简单来说，就是目前市场高端地产的供给过多，而此类型的地产已经远远超出了普通工薪阶层的购买力，大部分的购房需求仍然集中在中低端市场。这就造成了房地产市场的需求与供给的不匹配。胡志明市别墅的吸收率（成交量/供给量），基本上仅维持在30%左右，而中低端市场供给则仍然处在相对紧张状态。

3. 政策法规风险

这一风险存在于任何一个新兴市场之中。由于体系不健全，法规不完善，关于股市的政策处在相对不稳定的状态。同样的风险也存在于房市之中。2011-2013年的房市崩塌，与2009年提高税收有着直接的关系。由于目前越南房市刚刚对外国人开放，整个房地产市场处在上升期。如果未来政府再出调控政策，或者对外国人购房再取进一步放开或者收紧的举措，都有可能会造成房价的波动。

4. 政治风险

这方面的风险更多是针对中国的投资者而言。南海争端一直是中越关系的主要矛盾点。2016年临时仲裁庭关于南沙岛礁的法律地位作出裁决后，中越关系就一直处在比较紧张的局面。这种政治外交风险也应成为在当地置业的中国人的考量因素之一。不过就目前的中越关系来看，这种外交风险还是相对可控的。一方面，中国和越南一直保持着良好的双边贸易关系，截止2016年，中国已连续12年成为越南的第一大贸易伙伴，是越南第一大进口来源地和第四大出口市场，越南更是在2017年成为了中国在东盟的第一大贸易伙伴。另一方面，随着一带一路的深入，中越两国必将在更多项目上有深入合作交流，所以这方面的风险相对比较稳定。

作者：黃少明海通国际证券宏观研究部董事总经理
来源：华尔街见闻
原文发布日期：2017年10月13日
责任编辑：Zoe Chan