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居外网：加拿大房市问题根源在于金融监管政策并非外国买家 | 加拿大

外国买家在加拿大房地产市场具有举足轻重的影响，也被当作是引发当前房市热潮的重要因素。对此，中国最大海外房产门户网站-居外网CEO罗雪欣女士（Carrie Law）有独特的看法。在她看来，加拿大房价不断上涨的压力更多来自宽松的房贷政策，而非大陆买家，温哥华等地或将面临房价行压力。罗雪欣女士被认为是全球房产行业最具影响力的人物之一。

在罗雪欣女士看来，中国买家对温哥华房产的需求，自2015年达到顶峰后，正一直下降。因此，加拿大房价不断上涨的压力并非来自外国买家和针对外国买家的税收政策。相反，宽松且低利率的房贷政策是最大问题。加拿大金融监管局（OSFI）在2017年10月也有着同样的结论。更有趣的是，当我们仔细研究加拿大央行的分析报告时，相信他们也认可这一判断。

中国人的需求逐渐减少

罗雪欣女士进一步解释到，尽管中国买家的需求逐步减少，但加拿大房价仍在加速上涨。据居外网数据显示，中国买家对温哥华房产的兴趣在2015年达到最高点，之后，房价过高、房屋库存不足抑制了中国买家的购买需求。通过观察分析，就可以发现这些信息都已清楚地反映在相关数据中。

图表：大温哥华地区非长住居民产权转让

数据来源：BC省财政部。第一个数据折点很可能是由外国买家所收到的“警告”引起，这可能迫使一部分外国买家加速购房。事实上，2017年12月的销售数量，实际上与所有销售的中位数相当。

根据加拿大财政部数据显示，大温哥华地区外国买家的房屋交易正在持续增加。2017年12月，共有190位外国买家进行了房产交易，较上年同期增长了13.09%。然而，有必要了解房产交易被注册登记的规则，例如，在建筑未完工之前，公寓房的预售是不被记录在案的，这意味着现在登记的交易数据有可能是几年前就已经完成交易的。2015年被认为是加拿大房市最火的一年，但当时的部分交易要到现在才完成注册登记。

当然，我们也假定这些买家一直持有物业，而不是在注册之前就转手，他们也不可能通过居外网来转售这些房产。一般来说，房产开发商与大买家都保持有特殊的联系，无论是国内还是国外买家。

加拿大央行是否知道他们正在制作房市泡沫？

罗雪欣女士表明，加拿大央行才是房价上涨的最大推手。“温哥华的房地产市场繁荣来自加拿大央行的交易大厅，而非北京大街。因为此前加拿大房贷利率固定、且处于低位，当信贷资金流动时，房价自然就会上涨。这是每个大学生在学习房地产市场时了解到的第一件事，这与外国买家无关”

加拿大央行实际上也多次认同这一说法。2010年，加拿大央行前行长马克•卡尼（Mark Carney）表示：“经验表明，长期的超低利率可能会阻碍金融风险的评估，这会促使人们去寻求收益，并推迟对资产负债表的调整。”今天你只需要前面两部分，这意味着人们会以过高的杠杆来追求收益。

值得玩味的事实：在2013年被任命为英格兰银行行长之前，马克卡尼向英国财政委员会重申了几乎相同的声明。

几个月之后，马克卡尼在温哥华贸易委员会发表演讲时表示：“低利率信贷资金被用来抬高加拿大房产的价格，而不是投资于扩大我们企业的生产能力和出口竞争力。”其含义是，信贷资金大多被借出用于房屋贷款上，然而，加拿大央行更希望它是用来帮助企业扩张的。

大温哥华地区非居民的物业交易正在持续增加。图为居外网上的温哥华4卧3卫房产，土地面积567平方米，售价约1,860万元人民币（点击图片查看房源信息）

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监管信贷政策比征税更为重要

如果加拿大央行认为宽松的信贷政策是罪魁祸首，那么提高准入将是最有效的措施吗？这正是罗雪欣女士的建议。“从居外网的角度来看，去年10月，针对BC省房产市场，加拿大金融监管局做出了最为重要的政策调整，决定将加拿大人申请抵押贷款的申请标准提高，这将是影响房市发展的核心举措。”

在罗雪欣女士看来，加拿大金融监管局制定的 B-20新准则确实做到了这一点，降低了借款人的最大信贷能力。在所有受联邦监管的金融机构中广泛开展的压力测试表明，将最大抵押贷款规模降低了约20%，将使信贷资金供应紧缩，更难推动房价的上涨。此外，它还促使银行采取更好的风险控制措施，包括借款人的收入验证。在B-20执行之前，加拿大银行对借款人国内外收入的来源验证监控备受质疑。现在实行的新措施平息了这些争论，并得到国际信贷机构的认可。

这些新的B-20准则还解决了外国买家的国外收入征税问题。越来越多的新移民家庭购买房产，然而他们的收入来源不明，征税政策对此也毫无办法。温哥华记者道格拉斯·托德（Douglas Todd）在2015年发表的一篇文章中指出，温哥华一些新落成的豪宅主人宣称是贫困阶层。人们普遍认为，这些在海外赚取收入的人并没有在本地申报自己的收入。

这其中很多都不是外国买家，而是加拿大新移民，他们免征外国人的购房税，但仍有资格使用海外收入获得抵押贷款，而且许多人没有在加拿大申报收入。B-20执行之后，这是不允许的。加拿大帝国商业银行向我们提供了一些关于采用新准则的解读。

借款人用于获得抵押贷款资格的收入来源，现在必須是合法且可核实的。若要获得地方抵押贷款，加拿大国家税务局会关注到你的现金情况，并要求支付任何未付的税金。这不会影响那些已经产生的购买，但足以令今后想犯规的人打消念头。

BC省确实已推出了一项投机税以应对这些问题。然而，你愿意支付房子价值的2%，还是支付房费所需收入的40%作为税金呢？我猜大多数人会偏好投机税而不是地方所得税。

外资在加拿大房地产市场的作用不可低估。不可否认，外国买家起到了一定的作用，但这些资金怎么会在这里、为什么会在这里都是重要的问题。即使外国买家占了25%的市场份额，但仍然有75％的国内市场能轻易吸收房价的上涨。投机者不论是国际的还是国内的，除非能卖出去，否则都赚不到钱。通常你需要卖给那些在当地有收入，或者至少有能力通过当地信贷来负担增长的人。

加拿大的银行体系至今一直通过扩大信贷供应来实现房屋所有权。房价在攀升，他们并没有遏制它。目前B-20的实施和不断提升的利率会抑制信贷供应，国内外的投机者将难以像之前一样轻松获利了。

原文：Better Dwelling
翻译：Rick Zheng
编辑：Zoe Chan & HY

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澳洲房价连续第5个月下滑，贷款限制影响大 | 澳洲

2018澳大利亚房价走势最新消息，根据Corelogic刚刚发佈的数据，澳洲房价在2018年2月整体环比下跌0.1%，8大首府城市中只有霍巴特房价较上月有所增长。悉尼在2月房价环比下跌0.6%，跌幅仅次于达尔文。相比去年同期，全澳房价的同比增幅也被缩小至2.2%，悉尼房价更是同比下跌了0.5%。

Corelogic的研究部主管Tim Lawless认为目前市场上价格的下行压力主要是来自借贷紧缩政策对纯投资性质需求的打压。

悉尼房市软著陆

过去三个月裡，悉尼房价下跌了2.4%，跌幅高于其他首府城市。Lawless认为悉尼房市并无崩盘之忧，但是市场上投资者的减少确实正在带领悉尼房市软著陆。不过，虽然近期房价小幅下滑，悉尼房价对于大多数首套房买家而言仍然是难以企及，目前悉尼的别墅中位价超过100万澳币，公寓中位价也在76万澳币以上。

霍巴特增长难以持续

过去12个月裡，霍巴特的房价涨幅高达13%，中位价已经超过41万澳币，是澳洲表现最好的首府城市。但是Lawless认为这种增长难以持续太久，因为霍巴特房市增长的主要吸引力就是来自当地相对低廉的房价。目前的房价高增长正在侵蚀霍巴特的这一优势。一旦房价不断升高，市场需求也会转移去其他更大更繁荣的城市。

达尔文租金回报率最高

澳洲首府城市中，目前租金回报率最高的是达尔文。然而这并不是代表当地有著很好的租金增长，高回报更多则是来自达尔文不断下滑的房价。2月房价同比下跌7.4%的达尔文是澳洲房价表现最差的城市，不断走低的房价有助于提高租金回报率的数据。但对于投资者而言，在达尔文购置房产目前很有可能是比亏本生意。另一方面，房价最高的悉尼与墨尔本则有著澳洲最低的租金回报率，目前投资这两个城市短期回报可能不如预期。

目前，投资者相对理想的投资地包括布里斯班、阿德莱德与堪培拉。在这几个城市，投资者可以同时获得资产升值与较高的租金回报率。这三个城市目前的别墅租金回报率超过4%，公寓的租金回报率则超过5%。

作者：Adam Yang

责任编辑：Shelly Du

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霍克湾房价突破历史记录 | 新西兰

如今新西兰房价多少钱一平？最近，新西兰霍克湾房价突破历史记录，霍克湾（Hawke’s Bay）位于北岛东岸Mahia Peninsula与Cape Kidnappers之间，西南岸是Napier港，在奥克兰东南方向，车程约5小时，相对于奥克兰，霍克湾的房价较为低廉，致使来自奥克兰的买家涌入，有人指出奥克兰买家要为此负责。

过去两年来，霍克湾（Hawke’s Bay）的葡萄酒十分著名。这里的房价和房租涨幅剧烈，排队等候政府援建房屋的家庭数比以前翻了一番。越来越多人找到社会服务部门帮忙寻找住处。

数据显示，该地区房价中位数在过去两年内上涨36%，达到43.8万纽币，房租中位数增长了20%。

霍克湾房地产公司Tremain Group总经理Simon Tremain表示，在意识到奥克兰的房价中位数和霍克湾之间的差距后，“过去两到三年里，来自奥克兰的买家大幅增长。”

随着买家涌入，当地房主纷纷出售房屋，致使可租房产所剩无几，Harcourts物业管理组经理James Moran介绍说，40波房客看一处房并不罕见，“租户的谘询和电话不断，不得不开放房屋才能接待那么多人。” 贷款限制和出租物业新要求等因素致使很多房东出售房屋，过去两年里房价高涨，可租房屋数量骤减。

据Trade Me数据显示，Napier的周租金在过去两年里增长24%，增至$390，Hastings增长21%，增至$375。

Napier的Family Centre首席执行官Kath Curran介绍，面临高租金和找房困难，很多人寻求预算顾问的帮助。

Napier的The Salvation Army表示，有三分之一的人都有找房困难的问题，发言人称两年前3处过渡性住房只有三分之一是住满人的，而如今7处住房都住满了，还有一大堆人在排队。

到去年12月，共有398个家庭在排队等候政府援建房，而两年前这个数字是150。

社会发展部表示，当前霍克湾有2,674个社会住房，到2020年会再建209个。

同时，预计今年霍克湾的房价会再上涨5%-10%。

来源：新西兰天维网

责任编辑：Shelly Du

新西兰房市1月交易量整体攀升，奥克兰房价出现下调 | 新西兰

成交量：

1月的新西兰正处在炎热的夏季，然而超历史记录的高温天气似乎没有影响购房者的热情。2018年1月新西兰房市成交量出现了19个月来的第一次同比增长。全新西兰的16个地区中，有11个都出现了成交量同比增长。其中，Gisborne地区的成交量为11年来最高。在最大的房产市场奥克兰，1月的成交量也同比增长了0.9%。另一方面，新西兰的房源待售天数则有所增加，1月份的新西兰房源待售天数中位数为41天，较去年同期增加5天，也是2012年2月以来的最长记录。

房价：

新西兰房价多少钱一平？在全新西兰16个地区中，14个都出现了房价同比增长，只有奥克兰与西海岸房价同比下跌。1月新西兰住宅中位价同比上涨7.1%，目前为52万新西兰元。不过奥克兰的住宅中位价则同比下跌1.2%，目前为82万新西兰元。奥克兰的房价下滑主要体现在Manukau City, Rodney District，以及Waitakere City。Manukau City在1月的中位价2年以来最低。

供给：

1月全新西兰的活跃房源同比增长了7%，然而在奥克兰这个数字却高达20.4%，这说明目前奥克兰房市仍在往买家市场的方向发展。

作者：Adam Yang

责任编辑：Shelly Du

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为什么今年珀斯有望反弹成为最新的热门房市？| 澳洲

澳洲联邦银行（Commonwealth Bank）和联邦证券（Commsec）最新的季度调查报告综合了零售、经济增长、人口、商业投资、住房建设以及房价等九项主要经济指标，分析了各居住地区的信息，以及工作和商业的氛围。

据澳洲9号电视台网报导，该次调查的一个明确的信息是，西澳仍然在全国垫底，与东部各州相比很容易黯然失色。问题在于，这是否进一步暗示，就承受能力和增长能力而言，西澳的住房市场可能会成为全国最好的。

由于矿业投资下滑，就业机会逐渐减少，西澳房价四年来已经下跌不少。

这可能是整个调查中最有价值的提示。如果查看CoreLogic最新的月度数据，珀斯房价平均为484,562澳元，而墨尔本为832,735澳元，悉尼为105万澳元。这一价格在2017年下降了2.6％。

>>>澳洲置业百科：澳洲购房流程 | 澳洲房贷申请 | 澳洲房产税费

珀斯市场的特别之处在于租金显然比其它州更低。珀斯房产的收益率为3.8％，而霍巴特为4.9％，达尔文为5.7％，堪培拉和布里斯本为4.1％。这直接反映了租房者的负担能力，疲弱的工资增长水平和更高的失业率。

对于珀斯而言，关键在于观察铁矿石价格（从2016年初的每吨约31美元的低点到今天的每吨76美元以上）和对劳动力的需求。

2017年，西澳从业人员增加了5万多人，总数达到134万人，失业人数下降了9,000人左右。就业人数增加意味着更多的人能够支付更高的租金或购买房产。

珀斯是拥有增长前景的市场，因此关注铁矿石的价格是重要的。历史告诉我们，珀斯具有高度的周期性，而且依赖商品周期。

对珀斯房市荣景终结的悲观预测可能为时尚早。图为珀斯市郊3卧2卫的精美别墅，位于灌木保护区对面，临近海滩、商店丶咖啡厅丶餐厅丶学校和公园（点击图片查看房源信息） — 对珀斯房市荣景终结的悲观预测可能为时尚早。图为**珀斯市郊3卧2卫的精美别墅**，位于灌木保护区对面，临近海滩、商店丶咖啡厅丶餐厅丶学校和公园*（点击图片查看房源信息）*

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新州仍然在全国领先并不让人意外，该州创造了最多的就业机会，拥有最强劲的房地产市场，因此吸引了大量的新投资。

从全国来看，新州的强劲对澳洲有好处，因为新州是全国人口最多的州。但这些正在慢慢改变，维州的人口增加最为强劲，这又促进了对住房的强劲需求，也意味着维州的就业机会将继续增加。

该调查与其它调查都显示出，住房市场所谓的低迷可能被夸大。尽管有一些不足（认为大规模的公寓房发展项目是建立在中国强劲的需求假设基础上的），但似乎没有任何全面崩盘的迹象，因为人口的增加将继续促使工薪阶层的人们要求更多的住房和新房。

虽然关于澳洲是否能够承受人口快速增加的争论仍然存在（当然，答案是建立更新、更强大的基础设施来应对日益增加的州府城市人口），但事实上迄今为止，州府城市也从中受益。

原文来源：9news.com.au
责任编辑：Zoe Chan

英国房价1月继续增长，首套房买家正在流失 | 英国

尽管退欧前景不明朗，Nationwide最新发布的数据显示，1月英国房价同比上涨了3.2%，涨幅高于17年12月的2.6%，环比增幅则保持在0.6%，目前的中位房价为21.18万英镑。不过虽然房价维持上升，市场仍然处在不活跃的状态。

去年12月，英国房贷审批数量已经降至6万1千起左右，为3年以来最低，新的买家询盘数量也在近几个月接连走低。在税收、贷款等制度面临多项改革的情况下，现金买家占比已经越来越多。

市场的冷淡同时有着供需两方面的原因：

供给：可售房屋供给持续短缺，是支撑房价在退欧环境下依然走高的最主要原因

需求：尽管失业率与利率保持在低位，但是薪资水平增长乏力意味着面对不断增长的房价，普通买家的购房能力并没有同步提高。

不断攀升的房价与缓慢的薪资增幅意味着英国租房一族占比越来越大，特别是在年轻人群中，买房的人正在逐渐减少。2003年之后，英格兰住房自有率一路下滑，2017年的英格兰住房自有率为62.6%。其中，首套房刚需购房者人群（25-34岁）的住房自有率在2008年之后显著下滑，目前仅为37%。35-44岁人群的住房自有率也从2015年开始下滑，目前为50%左右。这意味着，越来越多的潜在年轻购房者并不只是推迟购买时间，而是根本选择不买。

与其同时，英国选择租房的家庭则在过去十年间上涨了75%，其中35-44岁的租房家庭增加了了126%，45-54岁的租房家庭增加了130%。目前英国20%的家庭住在租赁住房中。

在买卖冷清，租赁增长的市场行情下，伦敦以外的租金回报率较高城市就更频繁地进入了投资者的视野。2017年12月，英国租金回报率最高的3个城市为曼彻斯特，利物浦与布莱克本，均位于英格兰西北部，是十分值得投资者关注的区域。

作者：Adam Yang

责任编辑：Shelly Du

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多伦多商业地产回顾与展望：2018年投资这三类准没错 | 居外专栏

对于多伦多和加拿大的房地产市场，2017年绝对是不平凡的一年。多项针对房地产市场的政策出台，令投资人和地产从业人员都感到眼花缭乱。而在人们对今后住宅市场的走向众说纷纭之时，多伦多和整个加拿大的商业地产市场却呈了诸多令人欣喜的迹象。

回顾：商业地产投资市场逐步回暖

根据多伦多地产局的官方数据，2017年第四个季度，通过MLS完成租赁的商业地产（用途囊括了工业、零售业，和写字楼）面积为5,985,841平方英尺，超越了2016年的同期数据5,824,485平方英尺。这也意味着多伦多商业地产租赁市场的正式回暖。

在总共的租赁面积中，大部分是工业用地，占到了75%。但就同比增长情况来看，增长最多的是写字楼，总面积为989,545平方英尺，较去年同期的693,589平方英尺，涨幅高达42.7%。

而在单位面积的出租价格和销售价格方面，写字楼也是一枝独秀。在出租价格上，写字楼涨幅达到了21.2%。而在销售价格上，更是狂涨了115.2%。

2017年第四季度的租赁活动，尤其是办公写字楼的租赁市场越发活跃，这其实是一个十分积极的信号。这表明，未来一年加拿大的经济增长将保持一个相对强劲的势头，大量企业也相信自己将在未来一年实现扩张。因此商业投资的意向仍将保持下去，投资前景也越发乐观。

多伦多市区及周边办公用地

根据著名商业地产投资分析公司JLL的调查结果，得益于多伦多的经济活力，其市中心的办公物业始终供不应求。目前多伦多的失业率处在近年来的最低水平，2017第四季度共增加了66,500个就业岗位，而2017全年则增长了165,100个岗位。而对写字楼对市场来说，这也是一个历史性的季度，其吸收率为1,091,289平方英尺，而空置率下降至4.6%。目前在多伦多市区，最缺乏的是大型的办公物业，尤其是高质量的大型办公物业。直至2017年末，在多伦多市区的市场上，只有两处办公物业超过10万平方英尺。

相较多伦多市中心，多伦多周边郊县区域的办公室空置率就高出了不少，达到了13%。由于一部分大公司纷纷迁往市中心，也进一步抬高了多伦多周边区域的空置率。但总体上，多伦多周边区域的办公物业依然值得看好。比如说，虽然阿迪达斯已经将他们的办公地点从旺市的一处物业搬出，但著名的高尔夫用品公司TaylorMade却立刻宣布会搬入该处。在西区，加拿大著名建筑商PCL也选择了一处位于Oakville，面积达到82,543平方英尺的物业，作为他们的总部。

2018年商业地产投资前景展望

一、多伦多市郊蕴藏机遇

在2018年，甚至在未来2-3年内，市中心的商业租户将大幅扩展他们的空间需求。2018年，新建成的办公空间只有60,727平方英尺，远远不能满足市场需求。2018年以后交付的办公物业，预计预租率将到达58%。在未来12-18个月内将全部租出。在租金方面，以Bay街为代表的金融中心，租金已高达$70/平方英尺。

而由于市区空间有限，且价格高昂，也给位于郊区的办公物业带来了机遇。到2018年，空置率将继续保持平稳降低的势头。由于多伦多经济强劲，且市区空间有限，郊区提供了新的选项。尤其对一些中小型企业，和无力承担市中心高额租金的商业租户，多伦多周边无疑是更好的选择。

二、优质商业地产炙手可热

根据著名地产市场投资分析公司仲量联行（JLL）的调查结果，投资者普遍对2018年的商业地产走势持乐观态度。仲量联行总结，2017年整个加拿大的商业地产市场，正处在稳步上升的阶段，这种势头是和加拿大的积极增长情况相吻合的。而且在2018年房地产行业也将继续受益于这一强劲的经济表现。

根据JLL的预测，2018年加拿大的商业地产市场依然会有大量的资本流入，而作为加拿大最大城市的多伦多，自然会是其中翘楚。

根据最新的市场评估，多伦多的GDP在2017年增长了2.7%，预计在新的一年里还会继续保持这一增长态势。整个大多地区的市场在全加拿大排名第二。根据央行的预测，2018年多伦多的经纪增长幅度将到达2.5%。由于资本易于流入，并且集中了大量优质的投资项目，多伦多至今依然是全加拿大最好，也最具竞争力的投资目的地之一。

目前，来自不同领域的投资者，都对多伦多各个商业投资领域有着巨大的需求。这一趋势自2016年便已十分明显，并维持至今。随着机构资本和私人投资者继续寻求稳定且长期的投资，优质资产将在市场中保持高位。

三、住宅开发大有可为

在物业开发方面，由于担心安省会通过立法对租金进行管控，一些开发商对新建公寓的兴趣略微下降。然而市场对公寓的市场需求却不降反升，而且目前的升值和投资空间依然十分巨大。

根据地产协会的统计，2017年多伦多的Condo销售量为26,931套，四个季度的均价已达到了$511,901，较之2016年的均价$415,654，提升了近4分之1。

根据仲量联行的观点，从长远看，租金管控非但无助于改善租房者的困境，反而会进一步的缩小供应，致使房屋空置率下降。因此有意长线投资的投资者其实完全不用担心。

2017年多伦多的房屋空置率是2.1%，少于2016年的数字。之后这一数字还可能继续缩小。目前公寓房屋正处于严重的供小于求的状态。此外，外国移民和国内的投资将继续增长，这也将对房价构成上行压力。更重要的是，随着更多公寓楼的建起，优质的公寓用地必然越发稀缺。

一方面是巨大的潜在市场，另一方面是越发稀缺的资源，这两者共同为物业开发与公寓用地的投资前景提供了保障。因此在未来几年，公寓房项目的开发，依然大有可为。尤其是临近高速公路，或交通便利的住宅开发项目，更是具有非常高的潜力。

责任编辑：Zoe Chan

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西雅图房价领涨全美业内人士相信涨势2018年仍可持续 | 美国

2017年年底，标准普尔公司（Standard & Poor’s）公布了截止到2017年10月为止的凯斯-席勒（CoreLogic Case-Shiller）全美房屋价格指数。数据显示，全美房价继续攀升，12个月累计涨幅达到6.2%。涨幅较大的主要是西部城市，其中，西雅图以12.7%的涨幅领跑全美，而华盛顿D.C.涨幅最小。

标普的房价指数显示，10月份的指数超过2006年峰值的6%。受益于强劲的经济复苏，潜在买家的购房需求大幅增长，17年来最低的失业率水平也使美国人更有信心买房。11月，现有房屋的销售速度达到了11年来的最高值，但可供销售的房屋数量却在过去的一年中下降了10%。30年期的按揭贷款利率从4.3下降到了3.94，进一步推动了购房需求。根据标普指数，房价的增速是工资增长速度的两倍多，这迫使很多人不得不选择租房。

截止到2017年10月的凯斯-席勒（CoreLogic Case-Shiller）美国房屋价格指数

为什么西雅图房地产这麽火？

Engel & Völkers北美房产公司CEO安东尼•希特（Anthony Hitt）对居外网表示，他仍看好西雅图房地产市场在2018年的走势。在库存有限加上西雅图经济高速发展和高需求等因素的推动下，不论是经典老区劳雷尔赫斯特（Laurelhurst），还是吸引年轻人的新兴社区绿湖（Green Lake）丶巴拉德（Ballard）和弗里蒙特（Fremont），西雅图为个人投资者带来了利润丰厚的机会。

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人口增长：西雅图是美国增长最快的城市之一，2015-2016年平均每天吸引57位新居民。市区及周边地区的房市竞争激烈，销售价格越来越高。在亚马逊和微软等公司的经济实力支撑下，这些技术巨头是引发人才大规模迁移到西雅图的主因。

就业机会：华盛顿州有25万个技术工作岗位，其中90％位于大西雅图地区。尽管西雅图的高科技产业在这些机会中占有很大一部分，但是空缺职位并不局限于蓝筹高科技公司。专业服务、零售、餐饮和酒店等许多行业，今年都预计会有所增长。

国际买家的兴趣：科技市场继续蓬勃发展，吸引了来自世界各地，尤其是欧洲和印度以及来自中国的房地产投资者。温哥华对外国买家征收15％的附加税，令许多中国投资者将目光转向邻近的西雅图。据《福布斯》报道，2014年时中国买家占比不到四分之一，现在在西雅图最受欢迎的街区中，超过一半的买家是中国人。中国房主比例较高的地区也导致房屋售价上涨。

丰富的休闲娱乐艺术活动：涌入西雅图的除了有年轻的高科技专业人士，所谓的“空巢老人”也搬到市中心来体验充满活力的艺术文化。尽管西雅图被称为Nirvana和Pearl Jam等传奇摇滚乐队的坩埚，但其艺术文化其实非常多元化，包括戏剧丶古典音乐丶喜剧丶舞蹈和视觉艺术等等。西雅图艺术博览会（The Seattle Art Fair）和上游音乐节（Upstream Music Festival）是当地的一些主要活动。

希特表示，西雅图强大的经济基础能继续支撑房地产市场的蓬勃发展，现在正是投资西雅图房地产的好时候。尽管最近几个月全美房价稳步上涨，但没有其他地区的增长比得上西北太平洋地区，特别是西雅图。西雅图独栋住宅的价格在过去一年里已经翻了一番多，而且只会继续上涨。虽然价格可能相对较高，但明日的收获值得今天的投资。

Engel & Völkers北美房产公司CEO安东尼•希特（Anthony Hitt）

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1977年成立于德国汉堡，Engel & Völkers业务遍布全球33个国家，专注于高端住宅地产、商业地产、游艇、私人航空的中介服务。Engel & Völkers与居外网开展合作后，旗下近5,000套在美国与加拿大挂牌的房源独家展示在居外网上，为中国内地买家搜索海外房产提供便利。

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作者：Zoe Chan
责编：HY

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美国税改法案实施房地产投资市场迎新契机 | 居外专栏

据外媒CNN报道，2017年12月20日，美国参议院及众议院陆续投票通过了《减税与就业法案》（Tax Cuts and Jobs Act）。22日上午，总统特朗普正式签署确认，法案就此落定。

最终通过的法案与之前特朗普公布的税改方案有所出入。这版长达500页的税改方案是美国三十年以来最大规模的税务调整。此法案由2018年1月份正式开始实施。

这份特朗普送给美国人民的“圣诞大礼”到底有什么亮点呢？有以下几大重点最值得期待：

个人所得税：大部分税率下降

在个人所得税方面，大部分都是降低税收负担的好消息。首先，是个人所得税税率的变化。在稍前的税改计划中，曾有简化税阶的计划，但在最终通过版本中，个人所得税仍保留了7档，但在数额上进行了调整。最终版将最高税率的起征点从41.8万美元提高至50万美元，税率也进行调低，最高征税率为37%，最大降幅有4%。

以一位收入为10万美元的个人作为例子，我们可以看到在税改后，需要缴纳的税金明显减少，减少了近20%的个人所得税负担。

夫妻共同报税下降，最高税率的起征额度从47万美元涨至60万美元。对于高薪收入人群来说，以上税率的调整将使其受益。

对于低收入人群来说，同样有好消息传来。个人所得税的标准抵扣额将翻倍：单身人士的标准扣除额由$6,350美元提高至$12,000美元；夫妻所得报税的标准扣除额由$12,700美元升至$24,000美元。由于大部分报税人群选择标准抵扣额来报税减免，所以此项法例将惠及大多数人。

同时，还有子女税收抵扣加倍的优惠。对于收入在40万美元以下的家庭，每一个不超过17岁的孩子都可以拥有$2,000美元的抵税额度，之前的额度为$1,000美元，且收入水平要求仅为11万美元。

除以上之外，还有购买电动车高达每辆7,500美元的扣税额；遗产税保留，但提高门槛；对奥巴马医保取消不购买罚款；扩大学生贷款范围以及博士学位学费依旧免税等具体条例。

个人所得税税率大部分下调，有助于居民可支配收入的增加，对于拉动美国内需、提高美国居民的消费水平、进一步提升美国经济水平起着重要的作用。

企业所得税：大规模减税

在企业所得税方面，此次税改针对企业进行了大规模的减税行动。美国联邦企业所得税率将从最高39%降至21%；流动收入税率的税收方式变为合营企业、S型股份制企业、独资企业收入前$315,000美元中的20%免税；取消针对企业的替代性最低税。

以一间收入为100万美元的企业作为例子，企业所需缴纳的税费有近40%的减少，减税幅度惊人！

企业所得税的大规模减少，将无疑会降低美国企业的税收负担，增加美国企业的盈利空间。企业可以将税收减免的资金作多用途：进行员工的薪资奖励；投入企业建设，提高生产力等。

对企业的惠利不是空话，许多美国企业在第一时间对此进行了实践。美国电信巨头AT&T在税改当日就迅速宣布，公司将向超过20万员工每人发放1000美元的特殊奖金；NBC母公司康卡斯特（“Comcast Corp”）也立即宣布，将给其超过10万名员工每人发放1000美元奖金，并投资500亿美元用于接下来5年的基础设施建设；美国富国银行（“Wells Fargo & Co”）发声，称银行将于2018年3月将最低时薪提高到15美元1小时，这比先前的最低时薪增长了11%，还会向其25万名员工发放股票奖励；波音公司也声明，将投资3亿美元用于公司运营，包括培训员工、升级设备、基础设施和慈善投资；Fifth Third Bank也发出通告，计划将所有员工的最低小时工资提高到15美元，并向13500名员工发放一次性奖金1000美元。

大型企业纷纷开启了行动模式，对税改进行积极的反应。此前，美国的大型跨国企业为了避免美国高额的企业税都纷纷至海外开设分支，虽对全球化作出贡献，但对美国本土经济来说流失了不少资金。企业税大幅下降，有助于大量的海外资产返回美国，可促进美国本土市场上的投资活动，并为本土人才提供更多的就业机会。

大规模的减税行动不仅仅使当下的运营企业收益，降低税收负担，鼓励企业的发展和运作。同时，优惠的税收条件还有利于创业环境的优化。无论是本地创业者，还是海外到美创业者都会因此受益。

企业国际收入：彻底改变，美国企业全球发展阻碍降低

本次税改还有一大亮点，本次税改一改之前全球征税——曾是美国企业全球扩张的“噩梦”。据《经济日报》报道，此次税改确定将“对美国企业留存海外的利润实行一次性征税”，其中现金利润的税率为15.5%；推行“属地制”征税原则，即未来美国企业的海外利润将只需在利润产生的国家缴税，无需向美国政府缴税。

对美国本土的跨国企业来说，这无疑是助力企业前进的大好消息。美国企业在全球化扩张的道路上，减轻了大量的税收负担，对于进行外贸交易的企业来说，扩大了生存空间。

税改下的美国房地产市场新契机

本次美国税改将对经济格局产生重要、深远的影响。各行各业都受其波动。其中，法案中直接涉及的房贷利息减免额的调整将直接影响房地产行业。

属于个人所得税范围的购买房地产按揭利息扣除的上限有所下降，由100万美元下降至75万美元。北美土地投资专家和顿国际集团表示，购买房地产按揭利息扣除的上限下降对于在美国东北部地区，一线高房价城市如纽约、芝加哥等地的房地产市场会造成一定的冲击。但对于房屋平均价格在75万美元以下的二线城市、城市郊区的房屋市场来说，反而是一个利好消息。对于这些地区来说，适中的房屋价格加上本次税改带来的个人税收优惠，会使其在住房问题上的压力降低。

除了房屋刚需的群体，本次税改对于房地产的投资者来说也是一个绝佳的利好机会。按照本次税改的调整方案，房地产长线投资的税收将降低。以一个价格为50万美元的房屋作为计算，房地产长线投资的税收有小幅度地下降，对于房地产投资人士来说是一个好消息。税收减少将提高房地产投资市场的灵活性。

美国国家房屋建筑商协会（NAHB）在本次税改法案落定后，一改之前的质疑口吻，赞扬、支持本次税改：相信个人低税率会有助于降低中产阶级的房贷压力、企业低税率有助于市场经济的发展，这两者都有利于房屋市场的发展。据财经媒体报道，仲量联行CEO表示：税改计划对商业房地产市场有“较积极”的影响，税改计划将使美国房地产市场的海外投资者获益。

北美土地专家和顿认为，本次税改将对美国二线城市以及城郊地区的房地产市场产生良性影响，有助于当地的房产价格上涨。二线城市、城郊地区房价普遍低于75万美元，仍属购买房地产按揭利息扣除的上限内，不受税改中贷款上限影响。

此外，此类二线城市及城郊地区中，有跨国企业入驻的地区更值得受人关注，因本次税改大幅度削减企业税收，且在跨国企业上“里程碑式”地“一次性征税”且推行“属地制”征税原则，这特别有助于企业“重返美国”，从而在美国扩大生产规模。这不仅解决当地的就业问题，同时，生产用地的开发以及劳工的聚集，都会对当地的土地开发、房屋兴建市场有积极作用。本次税改法案将为此类房地产市场带来新的增长动力。

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责任编辑：Zoe Chan

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