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美國 | 紐約華人區房市旺資深地產經紀指南

移民紐約的華人，打拼一段時間，有了積蓄，總想有個家，下面帶您了解紐約三大華人小區的房市情況，以及如何能順利買到好房子。

不動產顧問公司負責人張惠紋表示，華人房地產買賣在紐約非常活躍，主要集中在皇後區、布魯克林和曼哈頓。

曼哈頓房地產成交值最多，占了紐約房地產買賣的50%

不動產顧問公司負責人張惠紋：“今年比去年還繼續往上成長，目前雖然減緩一點，但還是在歷史的新高點。”

很多建築商瞄准布魯克林和皇後區。今年在布魯克林建房居多，但從成交值來講，還是曼哈頓居首。

不動產顧問公司負責人張惠紋：“成交值最多的是曼哈頓，占了50%多，布魯克林站20%，然後皇後區20%。”

布魯克林八大地道區的房產市場趨於飽和，但仍然很受關注。華人逐漸南遷，近年來班森賀、貝瑞吉和戴克高地的房產市場發展很快。

不動產顧問公司負責人張惠紋：“當地的房地產也在慢慢的增值很多，速度挺快的。也帶動了附近商業地產。”

皇後區房地產最火熱的地區包括法拉盛（Flushing）、艾姆赫斯特（Elmhurst）、森林小丘（Forest Hills）和秋園（Kew Gardens）。

張惠紋還表示，買房時一個地產經紀還不夠，還要有律師、會計師和保險經紀，這樣專業團隊的服務。

不動產顧問公司負責人張惠紋：“我們對於每一區的現狀，還有未來的發展趨勢，應該是比一般的買家都了解，幫你做分析。整個過程有什麼注意到的，我們都會為買家做一個萬全的准備。”

張惠紋在2002年進入紐約房地產，曾在紐約房地產行業雜志曼恩報告中，被稱為“可以托付夢想的經紀人”。

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美國 | 專家分析美國達拉斯房市潛在特朗普效應

美國總統大選結果出人意表，購房者可能會對美國未來經濟有更大疑慮，從而削弱他們對大宗投資的興趣。圖為達拉斯地區。

今年勢頭強勁的房地產市場快要進入年底的最後一個月了，然而特朗普出人意料地贏得美國總統大選，會對達拉斯地區投資者和房屋買家造成什麼影響呢？看看專家怎麼說。

Realtor.com的首席經濟學家喬納森·斯莫克（Jonathan Smoke）說：“謝天謝地，我們十一月份的選舉是處於一年之中房屋買賣最淡的季節，所以我估計我們不會看到（大選）對正常季節模式造成什麼影響。不過可能有一個短期的風險就是，如果選舉結果對金融市場產生較大衝擊，且衝擊不止持續幾天的話，就會對房市正常季節模式產生一些影響。”

“可惜的是，我們在歷史上沒有一個擁有有用資料的時期可以和目前情況比較，從而難以下一個明確的結論。考慮到其實有大約一半的選民得到他們想要的結果，假如選舉結果確實會對房屋買賣有影響的話，那也應該只在藍色（民主黨）州，而不是在紅色的（共和黨）的中心地帶。”

德州農工大學房地產中心的首席經濟學家詹姆斯·蓋恩斯（James Gaines）表示，由於選舉帶來的不確定性，他預計在德州短期內選舉結果不會對房市帶來什麼變化。他倒是更擔心美聯儲可能會大幅調升貸款利率的行動，因為他認為十二月份調高利率的機會更大了。

他說：“大選結果帶來的是對未來的不確定性，因此人們要麼是靜觀其變，要麼是預期有更艱難時期，例如利率上升，這樣他們反而會趕緊入市購買。”

Trulia.com的首席經濟學家拉爾夫·麥勞倫（Ralph McLaughlin）則認為，房屋市場的特朗普效應在全美不同地區可能會不同。他在一份聲明中說：“特朗普的勝選對美國購房者信心的影響是正負參半，對於經濟的藍色州來說，購房者可能會對美國未來經濟有更大疑慮，從而削弱他們對大宗投資的興趣。”

“但另一方面，在那些經濟緩慢的紅色州，購房者可能會信心倍增，從而加大需求。”

此外，外國資本湧入美國和達拉斯地區，也刺激了更多的房產買賣。

達拉斯商業地產投資商兼開發商Champion Partners公司的主管傑夫·斯沃普（Jeff Swope）說：“我會預期有一個短暫的，非常短暫的停滯，然後業務就會回復正常。好消息是，我們將會有一位商人做總統，這意味著有機會減少一些目前強加在企業身上的不合理的規管條例。”

大部分投資商沒有看到房產市場的短期變化。

房地產公司Invesco Real Estate的葛列格·克勞斯（Greg Kraus）表示：“我個人認為，房地產交易活動的短期影響相對較小，然後要根據特朗普的制訂的政策來推測長期的影響，但相信在特朗普上任後的頭100天內就會見分曉，屆時可確定特朗普當總統對房地產業有什麼廣泛影響。”

他表示他將關注幾個方面：移民政策及其如何影響建築勞工、利率變化和關於物流和工業部門的貿易政策。

商業房地產公司JLL的達拉斯辦事處的傑克·克魯斯（Jack Crews）也透露，他和一些投資者談論過特朗普當選意味著什麼，他們都不能確定。

克魯斯說：“但同時他們認為房地產總體上是一種良好的資產類別，不像目前世界上的股票市場那麼不穩定。硬資產表現良好，如果你看看支援房地產的消費者或企業，會發現他們絕大多數都處於良好狀態，資產負債表上的廉價債務很低，業務表現穩健。”

他表示，達拉斯的房地產狀態很好，提供良好的收益率，且風險非常低。這可能也是特朗普總統上任第一年希望達到的狀態。

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加拿大 | 多倫多房價漲得真是發瘋每幾天就漲2000$

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加拿大人都知道，今年安省大多倫多地區房價漲得真是發瘋，每月的房產報告都是漲了多少%，但不是與去年同期比，就是與其它地方比，或是與上個月比，一直沒有一個更生動形象的數字概念，讓大家知道安省房價究竟漲得有多瘋。

滿銀副首席經濟學家波特(Douglas Porter)別出心裁，對今年安省房價做了一個加、除、乘的算術題，令人印象深刻：

加（+）：安省平均房價在過去一年中漲了$88,000多;

除（/）：若用$88,000除以365天，即每天$241，意味著每八到九天漲$2,000!

乘（X）：指安省省府最近推出新政策，將首次購房者土地轉讓稅的最高退稅額翻了一倍，即$2,000X2=$4,000

卑詩和聯邦的政策令人迷惑成效不彰

波特表示，卑詩省和聯邦先後出台政策，試圖遏制過熱的房市和過熱的房價，但這些政策不僅令人迷惑，而且成效不彰。

首先是卑詩推出新政策，對海外買家徵收15%的轉讓稅，政策實施之後確實有些效果，令房屋交易量大幅下降，房價也跟著下跌，但目前看來不知道是好事，還是壞事。而在另外一方面，聯邦財長莫奈(Bill Morneau)卻鼓勵海外買家到加拿大來，稱這個國家對買二手房的外國買家表示歡迎。

再是聯邦推出的按揭新政，似乎也起不到應有的作用，多倫多及其周邊地區的房價仍在上升。而安省最近推出的對首次購房者的退稅優惠，無疑是起到反作用，只能是在安省發燙的房市「火上添油」。

央行前行長：房市過熱是供應不足所致

前加拿大央行行長道奇(David Dodge，下圖)也有類似看法。他近日對溫哥華和多倫多樓市過熱問題發表評論，稱令人擔憂的不是需求，而是供應受限。他稱事情並不複雜，一條是供應曲線，一條是需求曲線，如果限制了供應，價格上漲就不足為奇。

他認為，在多倫多和溫哥華兩大最熱的市場，房價越來越受到供應有限的驅動，對此聯邦政府已經無法發揮作用。聯邦的按揭新規打擊的是全國各地的市場需求，並且已經威脅到國內其它已經疲弱的市場。

道奇指出，現在最大的問題在於，地方政客不願意加快房屋開發建設。

若利率急升房價或猛降30%

加拿大按揭及房屋公司CMHC (Canada Mortgage and Housing Corporation)上週四發佈其壓力測試結果，稱在利率急升的情況下，加拿大房價或猛降30%，導致本國房屋按揭公司損失至少$10億。

若論對本國經濟的影響及給房屋按揭公司帶來的損失，其實上述結果不是這項測試中最糟糕的。最糟的結果將隨嚴重且持續的全球經濟蕭條而出現，在這種情形下，加拿大失業率會升高至13.5%，房價猛降25%，而本國按揭保險業務在5年內將蒙受超過$31億的損失。

比較而言，第一種情況即利率猛升的可能性更大一些，這種情況將導致加拿大失業率上升到11.3%，不過這種情況比全球經濟蕭條對按揭保險業務的影響要小一些，其所遭受的經濟損失也相應小一些。

第三種情況則是加拿大經歷美國式的房市崩潰，這種情況下加拿大房價也會猛跌30%，失業率升至12%。

（據加拿大家園）

英國 | 專家預測恐慌過往英國房價不會降

據《每日郵電》報導，專業人士的一項最新調查顯示，房屋中介的信心已經恢復，退歐造成的對房價暴跌的恐慌已成過去式。

這份來自皇家特許測量師協會（RICS）的調查顯示，其成員預測，未來五年，年均房價漲幅為3.3%。該數據為脫歐公投以來信心最盛的一次預測。不過，該預測依然低於年初時做出的年增幅4%的預測。

英國 | 專家預測恐慌過往英國房價不會降 — 據《每日郵電》報導，專業人士的一項最新調查顯示，房屋中介的信心已經恢復，退歐造成的對房價暴跌的恐慌已成過去式

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自今年四月份起，對於房價的預測首次攀升至積極面，目前預測未來三個月房價將提升的測量師比持相反觀點的測量師多出10%。

RICS首席經濟學家魯賓孫（Simon Rubinsohn）表示，很多明顯的信號表明，房屋市場已從最初的脫歐驚魂中穩定下來。「8月份，問詢信息的買家數量的確有所降低，但只是略微降低。更重要的是，銷售預期現在開始重新上揚。」他說。

該報告確認了英格蘭銀行的數據，該數據顯示，脫歐以後，獲得批准的銀行房貸曾從6月的64,200筆急降至7月的60,900筆，但這方面的形勢現在已經穩定。

該報告還顯示，測量師們預測接下來的一年，英國各區域的房屋銷售量都將有所增長。但房屋供應的持續不足會導致房價不斷上漲。

報告說，這種情況已經成為現實。目前報告8月房價增長的測量師比報告房價下跌的多出12%，而上個月只有5%。

連續六個月內，倫敦的中介都報告稱房屋價格持續走低，但大多數英國其他地區卻顯示價格在增長中。其中東安格利亞和西米德蘭的房價增幅最大，兩地測量師中報告房價上升的比報告下降的分別多30%和22%。

在威爾士，報告房價走高的中介也比報告走低的多13%，而在蘇格蘭和北愛爾蘭，該比例為17%。

Capital Economics的盧漢森（Lu Hansen）謹慎表示，持續有信號表明，公投後期出現的驚恐現象已經開始減弱。

他補充道，儘管房屋買家的數量掉落、信心仍舊不穩、交易疲弱仍將持續幾個月，而房價增長會放緩，但最近經濟新聞的基調開始變得更加正面，現在看來，住房市場將避免一場大災難的可能性正越來越大。

9月7日，Halifax公佈了月度房屋價格指數。報告顯示8月的年度增長率為6.9%，低於6/7月份的8.4%。

報告指出，因為房屋消費的增長高出工資增長太多，高房價對房屋市場產生不利影響。

與此同時，全英房屋抵押貸款協會(Nationwide)一項最近的指數顯示，年度房屋價格的增長從6月的5.1%和7月的5.2%漲到了8月的5.6%。

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（據英中時報）

美國 | 豪宅助攻舊金山十月份房價回升

傳統上美國房市在秋季是一年中的第二次高峰，今年也不例外。而且令人訝異的是，舊金山房市面臨今年以來走軟、下滑的態勢，這波秋季銷售竟然很給力，據Paragon地產公司調查，平均銷售價比一年前上漲6%，但是與2015、2016年的春季高峰中位數房價持平，約落在127萬美元附近。

舊金山中位數房價每月變化表

舊金山豪宅與公寓的兩樣情

從九月中旬到萬聖節，這六個星期的時間是秋季的旺季；從感恩節到隔年的一月中旬，就會進入先眠期。但是這休眠期仍會有銷售活動，而且一般願意在這時候進行買房的人，價格往往會有較大的商談余地，競爭也會比較少。

今年十月份，舊金山房市整體上的銷售數量仍是有下降，主要體現在接受買家報價的數量不多，上市房的數量也下降，然而上市期卻往後拉長。最受影響的是公寓房型，一方面是建商不斷在興建住宅大樓，但需求卻持續軟化，造成價格難有上漲的主動權。

在圖表1中能看到，房屋行物業的上市數量這三年來一直下跌，但是公寓型物業卻一直攀升，銷售數量卻沒有跟上步伐，說明需求陷入疲態。

舊金山近三年房屋、公寓上市與銷售比較

反觀，舊金山市內的房屋型物業仍是很有競爭力，但市面上的庫存一直在下降，在部分實惠的社區還很搶手，連高價的豪宅行房產在10月都出現銷售價格上漲的情況，走出今年以來豪宅房市的低迷氛圍。

豪宅領軍拉抬平均房價

在豪宅房市的帶動下，舊金山10月份平均房屋銷售價來到140萬。相較之下，公寓房型僅有115萬。在圖表2中我們能看到，300萬以上的豪宅銷售數量突然暴漲，公寓豪宅也有極大升幅，不過尚未超過春季的銷售量。要留意這個統計數據並沒有把新建的公寓豪宅計入，因為MLS不計入新屋銷售。

舊金山近年豪宅房型的銷售變化曲線

在另一張圖表3中顯示，舊金山的高端房產仍舊集中在幾個區域，例如太平洋高地（Pacific Heights）、碼頭區（Marina）、牛谷區（Cow Hollow）、諾布山（Nob Hills）等地。尤其從碼頭區到太平洋高地，還有Presidio Heights一帶，這裡是全市最高房價與最多豪宅銷售的地區。

舊金山今年豪宅市場分區銷售數量圖

來看另一組數據：銷售價超過開價的百分比。在圖表4中公寓房型（綠線）在這個指標顯著下降，從2015年的76%直落到今年的54%，說明買家需求和競爭的顯著下降；豪華型公寓（黃線）也面臨同樣窘境；房屋型（藍線）位在頂端，保持非常高的百分比，只是今年稍有回落；豪宅房屋（紅線）的百分比雖然一直都不高，但是今年比去年10月份更為強勢。

舊金山房市銷售價超過要價的百分比變化圖

灣區房市仍穩定

附帶一提，灣區其他城市的高端房產在10月份也開出不錯的成績，例如Cupertino最高售價為339.8萬、Palo Alto賣出575萬、Menlo Park甚至賣出775萬、Foster City也賣出多間兩、三百萬的房子。

過去的14個月裡，世界局勢能說是一片混屯，看到中國股市暴跌、油價不振、美國金融市場高度波動、歐洲動亂頻發、灣區高科技熱潮的放緩，以及美國大選的波動⋯⋯等等。這些因素加總，很難准確地告訴投資人這些事件如何影響房地產市場。

然而很幸運地說，但到目前為止，我們還沒有看到任何跡像表明舊金山以致整個灣區的房市有即將崩盤的危機。這裡的房市庫存量仍然不足，人們仍然熱衷在此投資，即便會有稍回的回落跡像，但仍然沒有足夠的衝擊來打倒現在的高房價。

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美國 | 房屋淨值五年翻番愁煞首次美國購房人

在2008年金融危機後，美國房價於2012年達到低谷，其後快速升值，並在2014年中開始持平。但近一年來美國房市再次走熱，有房人資產升值，但卻愁壞了第一次准備買房的人。

最新數據顯示，今年9月份的房價年上漲率為6.3%，高於8月份的數字。這清楚地表明，經過春夏的冷卻後，房價再次上揚。

美國房價五年內翻了一番，對首次購房人無異於雪上加霜。圖為維吉尼亞州亞歷山大的一處等待出售的房屋。

CoreLogic公司首席經濟師諾薩夫特（Frank Nothaft）說：“美國房主的房屋淨值在過去五年裡翻了一番，達到13萬億（兆）億美元，主要是因為房價的回升。去年全美每棟房平均增值1.1萬美元，但各地差異很大。”

康乃狄克和阿拉斯加是僅有的房價比去年低的州。康乃狄克州是因為大公司搬走，工作機會減少。例如，通用電氣公司決定將總部遷到波士頓，對房價影響不小。

其他州，如阿肯色州、新澤西州、北達科他州、俄克拉何馬州、懷俄明州、緬因州和馬裡蘭州的房價增長不多。而另一方面，由於高科技公司遷離加州，鄰近的華盛頓州和俄勒岡州的房價則呈兩位數增長，科羅拉多州和猶他州的房價也緊隨其後。

現在房屋紙面上的價值更高了，但房主並不像上次房市高漲時那樣提出現金。許多人趁現在接近歷史最低點的房貸利率重新貸款以降低每月的按揭，但他們很少有人再貸款時提出現金。

在房主變得更富有的同時，那些想買房的人卻更難過，特別是第一次買房者。他們面對的不僅是高房價，還有待售房嚴重短缺的問題。

根據Campbell/Inside Mortgage Finance公司的數據，初次買房者在所有買房人中的比例一直在下降，從今年5月份的40%降至9月份的34.8%，這是自2014年4月以來的最低。初次買房比例的減少很可能是由於高房價所致，他們對房價的敏感度高於其他買房人。他們的信用貸款限制也更多。

根據John Burns房地產咨詢公司的數據，在美國20個最大的都市中，有超過一半都市的住房負擔能力低於全美平均水平，包括丹佛，休斯頓，奧斯汀，和納什維爾，田納西州。該公司研究人員說：“這意味著當下次經濟衰退到來時，這些城市房價大跌的風險很大。”

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澳洲 | 房市動向：投資者目光轉向悉尼周邊

投資者的目光逐漸轉向悉尼周邊區域。

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據Domain報道，悉尼可能是近5年來房市最熱的地區，但專家稱，是時候把投資的註意力轉移到160千米以外蓬勃發展的城區了。

由於港口城市的中位房價推高至107萬元，投資者正積極尋找能進入房市的低價城區。而距離北悉尼160千米、中位房價為530,000元的紐卡斯爾（Newcastle）已吸引了大量投資者的興趣。

數據顯示，紐卡斯爾強勁的增長勢頭已在悄悄醞釀中。根據Domain的區域房價報告，紐卡斯爾的房價在截至今年9月止增加了9.3%，比上壹季度上漲4.2%，這增長速度比近期悉尼和墨爾本的2.1%和9.1%還強勁。

“紐卡斯爾具有有良好的前景，並且得到的回報也會越來越多，現在也有很多的基礎設施在建設，”PropertyBuyer的總經理哈維（Rich Harvey）說道。據悉，哈維壹直致力於購置房產的投資行為，物業投資主要集中於紐卡斯爾和臥龍崗（Wollongong）地區，他非常看好這兩個區域，並且認為他們會升值。他同時表示，可負擔能力和潛在的升值空間是這些區域的賣點，也是吸引大批吸引買家前往的原因。

據了解，紐卡斯爾在人口排名上僅次於悉尼，在11月份的第壹個星期，位於酒吧海灘（Bar Beach）林蔭大道（Parkway Avenue）6號的6臥房以470萬元賣出，而在6年前售價僅為340萬元。

PRDnationwide在紐卡斯和麥考瑞湖（Lake Macquarie）的創會理事甘德溫（Mark Kentwell）稱，最近有好幾套房屋的售價都高於4百萬元，而這只是剛剛起步，隨著基礎設施的建設，紐卡斯的發展也將進入最好的階段。這些發展建設包括，新的輕軌和城市的再規劃，預計還將會拉高房價。

根據壹項新國家銀河民調（State Galaxy poll）顯示，盡管維州有72%的投資者還在墨爾本買房，但新州有49%的投資者正尋求在墨爾本以外的地方做投資。

雖然有很多人看到悉尼瘋狂上漲的房價後選擇在更易負擔得起的地方買房，但對於很多買家來說，這是由生活方式決定的，他們往往想在那裏過上退休生活，同時也是壹種投資。

（據澳洲新快網）

加拿大 | RBC上調利率！房地產好日子要到頭

在本月初時，加拿大五大銀行之一的道明銀行突然宣佈，即刻提高房屋貸款利率15個基點，將貸款基準利率提高至2.85%！這是自2015年七月以來首次提息，而且是在中央銀行降息的環境裡，實在讓人費解！

隨後，跟眾多媒體預測的一樣，繼道明銀行（TD Bank）上調房屋貸款基準利率之後，在11月15日早上，加拿大皇家銀行（Royal Bank of Canada）也對部分房屋貸款利率進行了調漲，尤其那些貸款時間超過25年的貸款利率漲幅更大。皇家銀行表示，這些新貸款利率標準從17日（週四）開始生效

新規將使每年多付1200加元

對於一個有50萬加元按揭貸款的客戶，如果選擇25年期的5年固定利率，按照舊規定，他們每月支付2,274.85加元。本週四實施新規則後，他們的每月支付額將跳到每月$2,376,51加元，每月多付$101加元，相當於每年多付超過1200加元，並在25年按揭貸款期限內增加近10,000加元的利息成本。

皇家銀行（RBC）本週四實施全新利率制度，購房者如果選擇了25年或更短分期還款期（Amortization），五年期固定利率按揭的特別優惠利率為2.94%，比原來的2.64%增加30個基點。RBC同時將四年期固定按揭利率設定為2.79%，比原來的2.49%增加0.30%;三年期固定按揭利率2.69%，比原來的2.44%增加0.25%。

購房者如果選擇了超過25年的分攤還款期，也將面臨新的利率。比25年或以下還款期的還要高10個基點，而舊的按揭利率，25年或以下和25年以上還款期的固定利率是一樣的。RBC本週四開始的新按揭利率，超過25年還款期的三年期固定按揭利率的特別優惠利率將會是2.79%，漲0.35%，四年期為2.89%，漲0.40%，五年期將會是3.04%，漲0.40%。

債券市場一路走低致利率上漲

銀行動用各種資金來源貸款給想要購買房屋的人，其中一個主要來源就是債券市場。簡單來說，銀行向投資者們借錢，並給予回報，然後轉身向購房買家貸款並收取利息，從利息收入和成本之間的差價中賺錢。當銀行的成本增加時，便會以提高貸款利率的形式把成本轉移給借款人。

由於多種多樣的原因，近幾週內，銀行的利差一直在迅速收窄，一些基準債券的收益率自唐納德·特朗普參加選舉以來一直在飆升。例如，自7月以來，10年期美國政府債券的收益率幾乎翻了一番。通常情況下，債券收益率的增長非常緩慢。

在解釋其利率上漲原因時，RBC表示因為融資成本變得更高了。皇家房地產融資部高級副總裁MaryEllen Brown說：「提高抵押貸款利率的一些因素包括融資成本和市場條件。根據目前的情況，我們的利率反映了我們客戶的期望和融資抵押貸款成本之間的正確平衡。」

另外，據報導，目前加拿大貸款保險系統實質上是讓納稅人承擔幾乎所有的按揭風險。如果貸款出現問題，那麼保險機構將會支付借貸機構損失的本金、利息甚至是期間物業的維護費用及相關法律費用。

由於借貸機構自身承擔的風險非常少，政府曾提議重新平衡加拿大房屋市場的風險配比，在讓借貸方承擔部分風險的同時，降低納稅人所需要承擔的風險。同時可以讓借貸機構對於「風險」較高的借貸人進行更嚴格的審核。

國債收益率上升推高按揭利率

特朗普當選美國總統後，加拿大樓市即將受到一輪新的衝擊，這一次的原因，被經濟學者們稱為「特朗普通脹效應」（Trumpflation）。

所謂的「特朗普通脹效應」，非不是指房價上漲，而是指房貸按揭利率上升。打擊債市的「特朗普通脹效應」，同樣會衝擊加拿大房地產市場，因為房貸按揭利率與加拿大國債收益率直接掛鉤。加拿大與美國經濟息息相關，美國債券收益率上升，加拿大也不會倖免，進而影響加拿大政府債券的收益率。

本週一，加拿大債券收益率已升至11個月高位，意味著債券價格跌至11個月低位。而在6個月前，加拿大債券收益率處於有史以來最低位，即價格處於最高位。

蒙特利爾銀行（BMO）Nesbitt Burns首席經濟師Douglas Porter說：「加拿大政府債券收益率確實面臨上升壓力，只是幅度小於美國債券收益率。」

他認為，幅度較小是因為加拿大央行在可預見的未來不會加息，對於加拿大樓市而言，房貸按揭利率被捆綁在債券市場上。

溫哥華房價帶領BC省走下坡路

RBC此次的固定貸款利率上漲對溫哥華房市的影響如何，恐怕還需要些時間才能看出來，但在利率上漲前，溫哥華的房價已經大幅下跌，甚至影響著整個BC省的數據一起走下坡路。

據《溫哥華太陽報》（Vancouver Sun）報導，BC省的房價上個月繼續大幅下跌，下降的主要原因就是溫哥華市場的疲軟，銷售下降。

擁有20000個房地產經紀人的BC省房地產協會今天表示，上個月通過MLS（MultipleListing Service）銷售出的房屋為7272套，較上年同期下降16.7%。銷售總額為44億元，比一年前下降24.2%。

10月份BC省的房屋平均銷售價格為606,787元，比上年同期下降9.1%。

該協會首席經濟學家Cameron Muir說：「10月份全省的住房需求依然複雜。整體來說，低陸平原地區的房屋買賣比一年前漲幅有所下降，但月與月之間比較穩定。相比之下，溫哥華島和內陸地區的房屋銷售繼續保持強勁的同比增長。

Muir說，全省平均房屋銷售價格的下降是由於來自溫哥華的房屋銷售比例減少。通過大溫區的房屋銷售佔BC省交易的比例上個月下降到31.4%，而去年同期為42.6%。

不過在今年的前10個月，BC省的房屋總銷售額為704億元，比一年前增長了27.4%，銷售數量上增長15%，平均價格攀升10.8%至696,992元。

目前，加拿大五大銀行已經有兩大銀行宣佈提升按揭利率，有分析認為，上個月加拿大財政部引入的按揭新規令到非銀行貸款人更難操作，加拿大人可能會承受更高的利率負擔。這一系列的變化無疑是對加拿大房地產市場迎頭一擊！更有人指出，加拿大房地產市場的好日子，或許將要到頭了。

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（據約克論壇）

澳洲 | 悉尼房價明年或再漲18%

近日，研究機構SQM Research的一份報告稱，明年悉尼與墨爾本住宅用家的購買熱情將重燃，料可促使兩地物業價格重回雙位數增長。

首置買家壓力仍巨

SQM房地產分析師克里斯托弗（LouisChristopher）曾經準確預言2012 年和今年的物業價格升浪，他在最新的研究中表示，如果澳儲行能在明年年中再次將現金利率調低0.25 釐，那麼悉尼和墨爾本的房價會分別隨之上漲18%和17%。即使利率沒有進一步下調，只要澳洲經濟總體情況保持穩定，兩地房價也將有16%和15%的漲幅。

澳洲 | 悉尼房價明年或再漲18% — 近日，研究機構SQM Research的一份報告稱，明年悉尼與墨爾本住宅用家的購買熱情將重燃，料可促使兩地物業價格重回雙位數增長

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他在《繁榮與蕭條報告》（Boom & Bust Report）中預測，悉尼與墨爾本明年房價的最低漲幅將達8%左右，並說：「我認為，在這樣的情況下，澳儲行早晚都會再次『請』審慎監管局出面控制物業信貸，或者選擇加息，或者兩者皆行。」

克里斯托弗表示，即將到來的這一波房價漲幅主要靠自住業主所帶動，所以審慎監管局對於投資者的房屋貸款限制，無法對真正的自住買家造成任何影響，其控制政策不會像2013年和2014年一樣有效。

其他主要城市有升有降

至於澳洲其他主要城市，克里斯托弗也有所預測。在明年減息的假設下，布里斯班和侯巴特房價將分別上漲8%和12%，而柏斯和達爾文則預計下跌2%至9%。同時，克里斯托弗提醒大家要注意房市過熱導致的供應過量，可能會在2017年和2018年形成拐點。

（據澳洲新快網）

日本 | 淺析日本東京房市未來走向

作為2020年奧運會主辦城市——東京，其房地產投資增長迅猛，樓市異常火爆，不過近期出現壹定程度的回落。8月東京樓市的銷售狀況顯示，公寓房的銷售數量同比減少了24.7%，為1,966套，簽約率為66.6%，簽約連續3個月跌破被稱為判斷樓市景氣與否的分水嶺值的70%。今後東京樓市的走向備受投資者關註。

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房地產真實價格不會因奧運結束而下降

日本不動產公司株式會社SYLA(喜樂)的湯藤善行社長表示：“就東京房地產市場而言，有人把奧運會會期作為東京樓市漲跌的壹個原因，我個人對此持否定看法。”

任何投資商品具有市場價格和真實價格，房地產也如此，壹定時期內市場價格會出現壹定程度的變動，甚至大幅度波動，東京樓市行情也會如此。但是為籌備2020年東京奧運會，東京的整個基礎設施可以說發生了翻天覆地的變化，不論從居住環境、交通利便性、休閑娛樂等生活設施方面的質的提高顯而易見，都給房地產物業的真實價格只會帶來加分。

人口減少對東京樓市的影響

影響日本房地產價格下降的原因是人口的減少。日本現在面臨少子化帶來的人口減少的問題，人口減少自然會影響到住房的供求關系，這壹問題在日本的地方已經表現出來。不過東京在短時期內不會受到影響，因為每年從地方有大量人口湧入東京，住房的需求力度依然是強勢。

人口減少也會影響到日本的經濟成長，日本政府其實多年前就意識到這方面的問題，敞開國門，類似移民的政策只是時間上的問題。最近幾年在外國人高度人才的簽證以及永住簽證（相當於綠卡）等方面的門檻不斷放低，近期開始加大力度改善來自海外的技能實習生的待遇以及工作環境，這些措施和政策與下壹步的敞開國門，接納外國人移居日本相關聯。

人口減少事關日本的未來，政府不可能熟視無睹，個人認為可以樂觀看待下壹步的發展。

外國遊客激增帶來民宿投資熱

東京作為世界備受註目的房地產投資市場，如何選擇不動產物業也是投資者最為關心的問題。據數據顯示，到2025年，東京的人口和家庭數量將持續增長，而年輕單身族壹直是東京公寓房的需求主力之壹。中長期的東京樓市，面向單身族的公寓房將繼續保持很高的需求量。多年來，SYLA在東京都內開發的單身族的投資房供不應求的勢頭不減也反映出這壹需求趨勢。

湯藤社長表示：“在東京，除了面向單身族的出租房市場具有很好的投資效應外，近期面向外國遊客的民宿投資因其頗高的收益性備受關註。”

據悉，2015年的到訪日本的外國遊客數量高達1,974萬人，日本政府表示將繼續擴大外國遊客的數量，把2020年的外國遊客目標數量提升至4,000萬人，2030年為6,000萬人。目前，大量外國遊客的湧入，日本各地賓館已處於飽和狀態，在此狀況下，以壹般住房用於接納外國遊客的民宿應運而生，其收益性遠超過了壹般的出租房，引起投資者的關註。

據悉，日本政府正在制定民宿運營的相關法律，預計明年將正式出臺。觀光立國成為了日本的壹項國策，在外國遊客密集的東京，作為中長期的投資，民宿很具魅力。SYLA已經在著手民宿方面的開發，同時，面向投資者，也包括華人投資者提供出售、代理運營等相關服務。具體方案還在醞釀中，但在收益方面，投資者方面將會有10%以上的收益率。

（據互聯網綜合整理）