房租 – Page 3

供不应求！多伦多2季度1居室房租猛涨17% | 加拿大

本周一，多伦多房产局(TREB)公布了大多伦多地区2017第二季度的房地产数据，包括售房市场和租房市场。不得不说，多伦多的高房价对租房市场也产生了一定的影响，平均房租较之去年同期攀升到了新高度。下面一起来看看地产局的数据。

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市场上房源紧张租房需求太强

跟售楼市场行情不太一样，今年第二季度多伦多的租房需求仍在增加，但增速变缓，地产局数据显示，二季度共有8,553份租房合同签订，同比减少0.1%，而房源数量为11,890，同比减少3.1%，可以看出房源要比需求量减少得速度快，也就是说租房需求依然很强烈。今年二季度，多伦多出租房源消耗率为72%，较之去年的69%也有所增加。市场需求增大也逐步抬升了出租房的房租价位。

房租均价涨了不少今年尤为突出

根据TREB第二季度数据，多伦多一居室平均租金围为$1,910，较之去年同期猛涨17%，单身公寓均价升至$1,588，同比涨了15%。

对非房地产行业人士来说，数据很多时候意义并不大。一般来说，房租价格的增速不会超过住宅售价涨幅的一半，基本上房租是紧跟通货膨胀率的。去年第二季度，一居室平均租金为$1,642，比前年同期还降了0.42%;而2015年二季度房租均价为$1,649，也是比大前年微涨了0.06%，变化并不大。可以看出，今年的房租涨幅确实比以往高了不少。

近几年多伦多的房租并没有很大的起伏，但是今年二季度数据却显示出了迅速的租金上涨现象。那么，是不是房东们心中的房租预期受到了高房价的影响呢?他们是打算买二套房，而把房价压力转移给比较弱势的租房群体吗?还是说多伦多前几年的房租确实压得较低而房东们如今决定放手一搏呢?租房市场的问题也值得研究和深思。

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（据约克论坛）

多伦多区公寓租金大幅上涨平均月租超2,000元 | 加拿大

根据上周五的一份报告称，在4月份安省租金管制扩大条规实施之前，大多地区(GTA)公寓租金就出现大幅飙升。从第一季度到第二季度，租金上涨了5.1%，这是有纪录以来最大的季度涨幅，使GTA公寓平均月租涨至2,073元。现GTA平均公寓面积为717平方呎，比去年同期的741平方呎有所下降。

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多伦多区公寓租金大幅上涨平均月租超2,000元 | 加拿大 — 在4月份安省租金管制扩大条规实施之前，大多地区(GTA)公寓租金就出现大幅飙升

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据《金融邮报》报道，公寓调查公司Urbanation Inc.日前表示，租金提高是租金管制扩大条规实施导致，房东们涨房租是为了抵消将来因涨租受限造成的损失。

安省于4月20日实施租金管制扩大条规，规定1991年以后建造的出租楼房，与之前建的出租屋相同，租金涨幅上限只能是2.5%，与通货膨胀相当。但一旦租户搬出，业主就可以根据市场行情重新设定租金。

许多地产业人士预测，该政策变化的另一个后果，可能会导致租客流动性降低，因为租客会利用这项新规，只要他们不搬家，房东租金的涨幅只能与通货膨胀率相当。

Urbanation计算了公寓前后两次出租之间平均间隔时间，2017年第一季度为20.9个月，到第二季度攀升至21.5个月，而一年前仅为17.9个月。

第二季度在GTA地区，通过多重上市系统MLS租出的公寓达到创纪录水平，达到8,328套，比上年同期增长了12%，之前也是达到高点。

Urbanation称，省府在4月实施新住房计划后的几周，地产市场的买卖交易出现下滑，但租赁市场需求却出现大幅上升，而原来公寓出租市场的需求就已达到创纪录高点，因为一些买家买不起房，只能租房住。

公寓空置率下降

一些出租公寓的增加，是由于更多的新出租公寓建成后上市招租，总挂牌比一年前上涨了8%。第二季度的租赁与挂牌比率(leases-to-listings ratio)，达到了87%的历史最高水平。

第二季度末，公寓出租的有效挂牌比去年同期下降了13%，达到1,125套，相当于两周的供应量。这是自2011年以来，Urbanation开始跟踪此类数据后，挂牌最低的第二季度。

那些出租专用的公寓楼，第二季度公寓空置率，从第一季度的0.5%，下降至0.1%。平均租金年涨幅为11%，达到每平方呎2.67元。

Urbanation 称，尽租金管制条规扩大了实施范围，出租专用楼房的开发项目申请，在第二季度还在继续增加，只是与前几季度相比，增长速度大幅下滑。

在第二季度，提出出租公寓楼房开发申请的项目共有9个，共1,719套公寓，相比之下，第一季度为2,453套，而一年前为5,645套。

（据加拿大家园）

悉尼租房压力大物业破旧周租金也要500刀 | 澳洲

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据《每日邮报》报道，悉尼房屋租赁市场的可负担问题越来越严重。内西部一套破旧的公寓，厨房装修过时，浴室肮脏、墙面油漆剥落、地毯污秽，但周租金要价却达到500澳元。

据了解，这套公寓位于悉尼内西部格里布（Glebe），公寓内有2间卧室、1间浴室。浴室的墙面受潮损坏，瓷砖也有些脱落，看起来“饱经风霜”。

卧室的条件也不佳。其中一间空间很小，几乎仅能放置一张床，另一间则只在地上放了一张床垫。除此之外，公寓的厨房也装修过时，墙面被刷为亮粉色。

据了解，该套公寓被放到Domain上出租，标榜为“负担得起的城市边缘住所”。它同时还附带了一个条件，要求租客提供2,000澳元的保证金才能入住。

虽然格里布位于悉尼的内西区，拥有良好的公共交通服务，同时也有购物中心，但该公寓周租金要价500澳元还是显示出悉尼租赁市场的强劲需求，而且这只是悉尼住房危机问题的冰山一角。过度拥挤、定价过高及一些非法物业的出租都反映出悉尼居民在租赁市场的艰难困境。

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（据澳洲新快网）

在美国大城市租两居室要什么样的收入水平？| 美国

美国侨报网刊文称，三分之一的美国人在房子的花费上过多，租房者的情况更糟。报告显示，近一半的租户所支付的租金超过收入的30%。

据商业内幕报道，除了交通和食品，住房是美国人最大的销费之一。哈佛大学住房研究联合中心发布的2017年“国家住房报告”显示，近一半的租户所支付的租金超过了他们收入的30%。

在最新的报告中，SmartAsset计算了美国15个主要城市租房所需的收入，即在租金不超过收入28%的情况下，一个家庭要租住一个两居室必须赚取的薪水。详情如下：

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15. 凤凰城，亚利桑那州(Phoenix, Arizona)

二居室平均租金：$958(美元，下同)
所需收入：$41057

14. 底特律，密歇根州(Detroit, Michigan)

二居室平均租金：$1087
所需收入：$46586

13. 休斯敦，得克萨斯州(Houston, Texas)

二居室平均租金：$1088
所需收入：$46629

12. 达拉斯，得克萨斯州(Dallas, Texas)

二居室平均租金：$1204
所需收入：$51600

11. 亚特兰大，佐治亚州(Atlanta, Georgia)

二居室平均租金：$1258
所需收入：$53914

10. 河滨，加利福尼亚州(Riverside, California)

二居室平均租金：$1431
所需收入：$61329

9. 费城，宾夕法尼亚州(Philadelphia, Pennsylvania)

二居室平均租金：$1572
所需收入：$67371

8. 迈阿密，佛罗里达州(Miami，Florida)

二居室平均租金：$1722
所需收入：$73800

7. 西雅图，华盛顿州(Seattle, Washington)

二居室平均租金：$2025
所需收入：$86786

6. 芝加哥，伊利诺伊州(Chicago, Illinois)

二居室平均租金：$2254
所需收入：$96600

5. 华盛顿特区(Washington, DC)

二居室平均租金：$2416
所需收入：$103543

4. 洛杉矶，加利福尼亚州(Los Angeles, California)

二居室平均租金：$2556
所需收入：$109543

3. 波士顿，马萨诸塞州(Boston, Massachusetts)

二居室平均租金：$3166
所需收入：$135686

2. 纽约，纽约州(New York, New York)

二居室平均租金：$3841
所需收入：$164614

1. 旧金山，加利福尼亚州(San Francisco, California)

二居室平均租金：$4189
所需收入：$179529

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（据中国新闻网）

租房难!最低收入者仅能负担四城区租金 | 澳洲

澳洲的租赁危机越来越严重。目前在各大首府城市中，只有4个城区的租金是领取最低薪酬者能负担得起的。物业租金不断上涨，让许多租客感到绝望，也导致一些人面临无家可归的风险。

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租房难!最低收入者仅能负担四城区租金 | 澳洲 — 澳洲的租赁危机越来越严重，目前在各大首府城市中，只有4个城区的租金是领取最低薪酬者能负担得起的

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据了解，最新的人口统计数据结果显示，有近12%的澳人面临租房压力，他们需要将每周收入中的30%用于缴纳租金。而在墨尔本、布里斯班（ Brisbane）、悉尼等房市火热的城市，低收入人群所面临的压力则更大，他们可能需要将高达47%的周薪用来缴纳房租。

目前，对于最低收入人群来说，租金能负担的城区仅剩下4个，分别是布里斯班（Brisbane）的库拉拜（Kooralbyn）、阿德莱德（Adelaide）的伊利沙伯北（Elizabeth North）、侯巴特的洛克比（Rokeby）和贝里代尔（Berriedale）。

来自房产网站realestate的瑞奇曼（Andrew Rechtman）指出，如悉尼的埃德蒙森公园（Edmonson Park）这样的城区，一直被认为是租金可负担性较好的城区，但实际上，住在那里的人们也需要将高达40%的税后收入用来缴纳房租。

悉尼的埃德蒙森公园（Edmonson Park）城区的低收入者需要将高达40%的税后收入用来缴纳房租。

另外，对于年轻人来说，想要找到合适的出租房屋也十分困难。

一位年轻妈妈就表示，房产经纪人一般会找较年长，有更多任务作经验的租客。因为他们认为年轻租客可能会出现破坏房屋，或者无法及时支付租金等问题。

不过，所有年龄层的人群都会面临租房难的问题。例如，54岁的母亲安德森（Kerry Anderson）因为面临高额账单、医疗费贵、租金贵等问题，今年初就被迫与女儿搬到墨尔本东部的一套2卧物业居住，而那里去往市中心需要1个小时。

来自救世军组织（Salvation Army）的诺特（Brendan Nottle）表示，人们面临的租房压力在增大，有越来越多人发现自己已经成为或快要成为无家可归者。而且，有很多人为了能够接触到如救世军或医院等相关的公共服务，不得不在靠近市中心的地方居住，而越靠近市中心，房租就越贵，租金可负担问题就越严重。

专家们认为，解决这个问题的方式就是增加供应。

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（据9号台新闻网）

七分之一英国人收入大半供房租 | 英国

据一项最新研究显示，租房居住的英国人当中，有七分之一的人缴纳的月租超过他们月收入的一半，而在支付抵押贷款的英国人当中，只有2%的人缴纳的月供超过他们月收入的一半。

编纂这些数据的The Local Government Association（LGA）表示，高昂的租金使得年轻人很难积攒下足够的储蓄来缴纳首付，从而很难获得自己的住宅。据称，目前首付的平均价格是首次购房者年收入的71%。

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该研究还发现，有五分之二的房客在租金上花费的开销超过他们收入的30%，而同样在抵押贷款的月供上花费的开销超过他们收入30%的人，只有11%。

目前全英国的平均月租为852镑，这个数字可能受到了伦敦地区高昂房价的影响。

LGA呼吁政府给予议会更多权力，使得他们能够提供更多便宜的廉租房。去年，英格兰新建的住宅仅有30,000栋，是24年以来的最低值。议会表示，他们需要有能力借款，以从事房产投资，并需要能够收回出售旧房屋所得的全部价款，以便用这笔钱建造新的住宅。

LGA的房产发言人布莱克（Councillor Judith Blake）表示，“当七分之一的房客在房租上花费他们收入的一半时，就不难理解为什么会出现租金方面的僵局，租金便宜的房子很难找，因此年轻人很难存够充足的钱来缴纳首付。”

“如果房屋租赁市场足够繁荣的话，就能给房屋买卖市场提供平滑的过渡。租金最好只占房客月收入的30%，这样他们就能存够钱，用于缴纳购买第一套住宅所需要的首付。”

据悉，英国某些地区的租金已经趋于下降，有证据显示，伦敦地区和东南部地区的房租在去年降速不小。上个月出炉的一份租金索引显示，英国平均租金自2009年以来首次下跌，伦敦的跌幅是最大的。

至于房市今后的趋势，还有待进一步观察。

（据英中时报）

立足西班牙，PLS Consulting助你投资欧洲房产市场 | 海外

充满热情、富有活力的西班牙赢得了越来越多中国投资者的喜爱。鉴于良好的经济增长态势，西班牙的房地产市场正在复苏，若能抓住机会，便能获得丰厚的回报。天时、地利，更应该得到人和：一家值得信赖的房产中介在这个意义上也就显得极为重要。PLS Consulting给中国投资者带来最专业的意见和帮助。

诚实守信，专注中国投资者

PLS Consulting创立于2016年8月，是一家非常年轻、发展迅速的房产中介公司，不到一年就成功在中国市场和西班牙市场树立起品牌，赢得了客户的信赖。我们专注面向中国投资者，公司团队、合作伙伴及合作机构均有中国文化背景。

PLS Consulting为中国投资者提供房产一条龙服务：无论是西班牙房产投资项目的实地考察，还是房产购买咨询和手续办理、欧盟居留的申请以及相关法律咨询，或是房产的管理、装修、租赁等，PLS Consulting都能带给投资者一流专业的服务。尤其令人欣慰的是，该公司在房产买卖和房产服务等方面坚持中国投资者应享受与西班牙投资者相同的价格与条件，不应承担一分冤枉钱。这让PLS Consulting很快在中国投资者心目中树立起诚实守信的形象，迅速发展起来。

把握机会，西班牙房市回暖

随着西班牙国内房产销售数量的增加、银行房贷效率的加快（2016年，西班牙国内各家银行共发放275,000项信贷，比2015年增长13%）以及大城市价格的提升（马德里、巴塞罗那等城市年度增长更是达5%左右），50万人民币买一套首都马德里的房产或是100万欧元买一套别墅的低房价时代已经过去。在房价回暖的同时，租房市场也在为涨价预热，2016年10月西班牙房租均价比2015年同比上升9.66%，预计2017年房屋租金将会一直保持这种增长态势、一路高歌。此外，商铺的销售速度也在加快。目前马德里、巴塞罗那等城市商铺的平均投资回报率在5%至6%之间，因此受到投资者的密切关注。

西班牙房产市场正在回暖，马德里、巴塞罗那等城市商铺的平均投资回报率在5%至6%之间

种种迹象表明，西班牙房产市场正在回暖。中国投资者若能在新的周期里把握机会，势必能获得丰厚的回馈。PLS Consulting与西班牙全境各大城市的地产开发商、业主合作，获得第一手房源，帮助投资者与卖房者“讨价还价”，绝不虚报任何价格；服务费用一目了然，没有任何备注小字或“猫腻”，帮助投资者获得更多这样的机会。

走向欧洲，从英国市场开始

为了满足中国投资者的需求，迅速发展的PLS Consulting开始将业务向其他欧洲市场拓展，首当其冲的便是英国。英国是中国投资者心目中的第一位国家，2016年中国投资总额高达1800万英镑，预计这一趋势将在未来十年内继续。因此，PLS Consulting将开发英国市场作为走向欧洲的第一步。

PLS Consulting就从西班牙市场开始向欧洲市场拓展，第一步是英国第四大城市谢菲尔德

阿米莉亚·罗德里格兹（Amelia Rodriguez）为PLS Consulting英国与爱尔兰市场的董事。她本科毕业于韦尔瓦大学（the University of Huelva）法律专业，硕士毕业于马德里ESIC商学院的市场营销管理专业，曾经在德国、西班牙和英国居住和工作，在国际房产领域拥有丰富的经验。PLS Consulting在中国市场的成功发展赢得了英国顶尖开发商的信赖，他们希望通过合作来吸引更多的中国投资者，因此未来几个月PLS Consulting将会开放一批英国全新房产资源，主要集中在谢菲尔德市（Sheffield）。谢菲尔德是英国的第四大城市，生气勃勃；也是英国最受欢迎的留学目的地之一，拥有两所排名前列的大学。此外，每年还会举办斯诺克世界锦标赛的决赛，非常受中国投资者的欢迎。

PLS Consulting英国与爱尔兰市场董事阿米莉亚·罗德里格兹（Amelia Rodriguez）

客户的信任带来公司的发展。不到一年间，PLS Consulting就从西班牙市场开始向欧洲市场拓展，这正是公司诚实守信、值得信赖的明证。想要在西班牙或是在英国谢菲尔德投购置房产的投资者不妨进一步进行了解。

进一步了解详情，请点击：http://www.juwai.com/PLS-Consulting/

（本文内容资料由客户提供）

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

报告：洛杉矶华人居民比例高或推升房价 | 美国

据美国《世界日报》报导，洛杉矶加大安德森经济预测中心（UCLA Anderson）6月13日公布2017年第三季度经济预测。华裔经济学家俞伟雄（William Yu）撰写洛杉矶房地产市场报告，指出华人居民比例是推高房价的六大因素之一。

数据显示，全美房价最高的七大城市中，除纽约外，全部集中在加州，包括排名前四的洛杉矶丶圣荷西丶旧金山和圣地亚哥。经济学中衡量房价可负担标准的比率是用该地区居民年收入中位数除以房价中位数，数值越高代表越难买房。美国平均比率不到3.5，但洛杉矶丶圣荷西和旧金山都在九左右，圣地亚哥接近八，河滨和沙加缅度也都超过五。

若只看租房，洛杉矶居民平均要拿收入的一半以上交房租，旧金山丶圣地亚哥的房租也超过月收入的四成以上。而全美平均来看，美国人只需要用不到收入三成的钱交房租。

俞伟雄表示，造成大洛杉矶地区房价高的主要原因仍是供需关系，房地产市场有限的供应满足不了大量需求。洛杉矶丶橙县丶圣荷西丶旧金山等地每年提供4万至10万个新工作，但每年发放的新建房屋许可证却只有1万至2万个单位，导致供小於求，房价居高不下。

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房价高低究竟由什麽因素造成？以大洛杉矶地区（包含橙县）共340个邮编涵盖的区域，2017年4月房价中位数来看，有些区的房价中位数只要20万元（美元，下同），但有些区却高达480万元。俞伟雄从六大方面解释洛杉矶房价的巨大差异。

第一点即是房租，最常见解释房价高低理论是该房产在未来能产生的租金收益的净现值（net present value）。此外，还有几个因素也相当重要，例如人力资源指数（human capital index），即年收入高和受教育程度高的居民更容易创造好学校和低犯罪率，从而给房价带来正面影响。离海滩距离越近，房价也会越高，当然也不排除少数例外，如紧靠海边的长堤市虽就在海边，但房价其实很低；而离海很远的Bradbury房价却奇高，210北边的克莱蒙房价也偏高。同时新房数量也会影响房价，新房供应越少房价越高。另外，25至34岁的年轻人比率越高，该地区房价也会被拉高。

研究报告指出，还有一大因素是亚裔人口，尤其是华人人口在当地居民中占有的比率。华人越集中的地区越会吸引海外华人投资者来此置产，导致房价升高。典型城市包括房价中位数超过200万的圣玛利诺和超过100万的亚凯迪亚和尔湾，前两个城市华人人口比例都在40%至50%之间，尔湾亚裔人口则超过三分之一。不过数据也指出，华人人口很集中的蒙特利公园市和罗斯密市，虽然房价中位数也超过50万，但都还没有达到应有高度。

还有一个现象，若用馀伟雄的2017年房价数学模型来预测许多昂贵地区（中位数超过200万），会发现预测值通常会大於实际值。他解释，昂贵的房子在真实市场中涨幅会比便宜的房子小，“因为它们实在太贵了，即使对富人而言，也望尘莫及”。换言之，高房价地区增幅较小，“可能因为越来越少的美国人和外国人能买得起这麽贵的房子”。

馀伟雄表示，由於供应无法满足需求，洛杉矶地区的高房价还会持续下去。从宏观经济和经济周期的角度来看，尤其现在利率依然处於历史低点，房价还会持续增长，直到下一个经济衰退来袭。

（据环球网）

美国工业地产投资为何一枝独秀？| 美国

美国工业地产需求旺盛得益于电子商务蓬勃发展，与传统零售商不同，电商需要庞大的物流体系和大量的库存。

消费者对快速配送的需求推高了工业地产的吸纳量，尤其是配送链条末端的小型配送中心。分析显示华盛顿工业地产最有可能因快速配送的迅猛发展而获益。

近年来，美国房地产被资本追捧，包括仓库、物流中心在内的工业地产已成为中国企业赴美投资商业地产的一大热点。尽管媒体对此关注得不多，但中企对美国工业地产的投资已达到了相当大的规模。

仅在2015 年，中企的工业地产投资就达82.4 亿美元，相当于当年对美商业地产投资的52.9%.

中国人寿是较大的买家之一。例如在2015 年11 月中国人寿与工业地产巨头普洛斯集团(Global Logistic Properties)以45.5 亿美元的价格购买了一个拥有193 处物业的资产包。这些物业分布在芝加哥、达拉斯、南加州、巴尔的摩等地。最近几个季度中企的工业地产投资有所回落。投资者的重心又回到了酒店和写字楼上。但总体而言，工业地产仍是个不错的选项。

在酒店、出租公寓、零售物业基本面转弱的背景下，工业地产仍然一枝独秀。在最近一年中，工业地产价格基本上保持着同比增长3%~4% 的势头，净营运收入同比增长接近5%，资本回报率一直保持在6.8% 左右。租金同比增长率仍然在2007 年的高点之上，而5.1%的空置率正处于历史最低水平。

今年一季度美国主要城市的工业地产大多呈现良好势头。休斯敦、波士顿、达拉斯、西雅图、华盛顿等城市的工业地产价格都出现了显著上涨，资本化率相对于一年以前进一步下降。总的来说，我们预计工业地产的价格在未来几年仍将持续稳定地增长。而工业地产的空置率将保持在较低水平，租金增幅或会放缓，但租金水平仍将稳定上升。

而从投资交易角度看，工业地产市场也非常活跃。今年以来美国商业地产的交易量出现了一定程度的下降，仅一季度总体交易量就同比下降了18%。相比之下，一季度的工业地产交易量同比增加了14%。从净买入的角度看，房地产信托基金(REITs)是最大买家。从交易量角度看，大部分的交易发生在私人业主之间。驱动投资者投资工业地产的因素之一是定价相对较低。与出租公寓、写字楼5.0%~5.7% 的资本化率，工业地产6.8% 的资本化率非常具有吸引力。

总体上看，工业地产的供求关系是比较健康的。过去十二个月累计净吸纳量为2.1 亿平方尺，新增工业地产供给仅为1.8 亿平方尺。从具体城市来看，达拉斯、休斯敦、旧金山在过去十二个月中的供给较为紧张，而费城、西雅图、纽约、华盛顿则供过于求。

值得注意的是，今年一季度新增供给要稍高于净吸纳量。这一方面是需求的季节性疲弱造成的，另一方面确实反映了供给在不断增加。越来越多的供给会推高空置率，给租金增长带来压力。尽管如此，工业地产要保持供求平衡还是比较容易做到的。仓库、物流中心等工业地产物业建设周期短，一般在八至九个月左右。在市场火热时，工业地产的供给可以快速增加。而在开发商意识到市场风向转变而减少供给后的八九个月效果就会显现。

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近年来，美国房地产被资本追捧，包括仓库、物流中心在内的工业地产已成为中国企业赴美投资商业地产的一大热点

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工业地产需求旺盛得益于电子商务蓬勃发展。十年前电商销售仅占美国零售销售不到3%。而今该比例已经超过了8%。电商发展的背后是实体零售的没落。这是社会经济的结构性变化，在未来还将持续下去。与传统零售商不同，电商为方便及时配送往往在各地持有大量库存。同时，他们也需要庞大的物流体系以将商品及时地送达消费者的手中。这就极大提高了仓储、转运、配送等工业物业的需求。

消费者对快速配送的需求也推高了工业地产的吸纳量。美国电商的配送速度要远低于国内电商的配送速度，但也在快速提高。在几年前，五天送达是常态，而现在在部分地区已经可以做到当日送达。配送速度增加的背后是消费者偏好的改变和在线零售商品种类的变化。在2012 年，消费者平均能接受的免费送达时间是5.5 天，而到了2016 年该数据已减少到了4.8 天。另外，越来越多的电商通过网络销售生鲜食品。食品的特殊性质要求仓储设施要离消费者足够近，否则货物可能在运输途中变质。在这样的背景下，快速配送的需求在未来只会增加，不会减少。

为了提高快速配送的能力，电商把目光投向了配送链条末端的“最后一英里”小型配送中心。以Amazon 为例，在2009 年之前，末端小型配送中心只占该公司物流设施的11%，而今该比例已经超过了40%。大量承包小型电商物流服务的FedEx 也租用或购置了许多“最后一英里”配送中心。这类物业往往面积很小，且大多位于人口密度非常高的地点。它们的供给十分有限。在需求集中的地方又难以兴建此类设施。这样一来，巨大的需求使得这类物业的租金不断上涨，价格一路走高。商业地产数据提供商Costar 在最近的研究中识别了美国各地超过一万处“最后一英里”物流中心。截至2016 年四季度，这些物业的平均空置率仅为3.5%，远低于6.7% 的工业地产总体空置率。而在2016 年这些配送中心的租金上涨了10.7%，远远比6.6%的工业地产总体租金增长要高。

那么哪些城市最有可能从快速配送的发展中收益？笔者从供给和需求两个维度对主要城市做了比较。以中位数家庭收入来衡量一个城市的消费能力。收入越高意味着消费能力越强。同时，通过比较每单位面积服务人口来比较供给。为了衡量“最后一英里”的物业设施的相对供给，先挑选出面积小于25万平方尺的小型配送中心，并计算此类物业在每个城市的总面积。我们计算这类小型配送中心每平方尺所服务的人数，平均服务人数越多，意味着供给越紧张。

通过比较一季度每个城市的数据，我们发现华盛顿的处境最为有利。华盛顿有着比大部分城市都高的家庭收入，小型配送中心的供给也非常紧张。事实上，金融服务、科技、防务等行业的发展在最近几年给华盛顿带来了大量的就业岗位。在过去十二个月里华盛顿的就业岗位增长了4.2%，远高于1.56% 的全国平均水平。而华盛顿的人口自2000年以来就不断增长，近几年一直保持着较大的人口净流入。根据官方估计，华盛顿较快的人口增长仍将保持到2030年。此外，华盛顿也是平均教育程度最高的城市之一。这也将支撑收入和消费的增长。

当然，投资工业地产也需要注意风险。而最大的风险莫过于投机性供给。早前许多开发商察觉到投资工业地产有利可图，便开始大量修建工业地产物业，这使得工业地产供给快速增加，也许只需要半年时间就会超过总吸纳量。

费城、印第安纳波利斯、西雅图、纽约等城市都存在供过于求的问题。供给过量势必会给租金增长带来压力。如费城、印第安纳波利斯在过去十二个月内的租金增长就远低于全国平均水平。因此，在做投资决定时非常有必要对每个城市做全面仔细的分析。

（本文作者：美国国际集团经济学家蔡哲系）

租房市场两极分化热点城市房租全线下跌 | 美国

据Business Insider报道，美国房地产市场最近出现了一个奇怪的现象：在旧金山等最热门的房地产市场，房租开始出现下跌趋势，而最冷门的那些房地产市场房租却在大幅上涨。

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房地产网站Zumper的全美房租报告显示，尽管旧金山的房租仍然贵的不可思议，但5月份该地区的一居室公寓租金要价同比下跌6.1%，至3370美元，较2015年高峰时下跌8.2%。二居室公寓租金要价同比下跌6.3%，至4500美元，较2015年10月高峰时下跌10%。

旧金山房租上次出现同比下跌还是在2010年4月，当时美国尚未走出经济危机。这一次的下跌并没有伴随经济危机，只有“住房危机”，甚至很多中产阶层人士也无力负担一套相对简朴的公寓。

在纽约市，5月份一居室公寓租金要价同比下跌10.8%，至2900美元，较2016年3月高峰时下跌13.9%。二居室公寓租金同比下跌7.9%，较高峰时下跌10%。

这只是多户公寓的租金要价，不包括独栋住宅的租金数据。

在纽约市，5月份一居室公寓租金要价同比下跌10.8%

在第三贵的房屋租赁市场加州圣何塞，5月一居室公寓租金要价同比上涨3.5%，至2370美元，但较2016年4月高峰时下跌2.5%；二居室公寓租金要价同比下跌1.4%，至2870美元，较高峰时下跌6.8%。

美国最贵的12个房屋租赁市场中，5月份有7个市场的一居室公寓租金出现同比下跌，跌幅最大的是纽约的10.8%；9个市场的二居室公寓租金出现同比下跌，跌幅最大的是加州奥克兰的15%。

旧金山、圣何塞和奥克兰等湾区城市的租金较高峰时全线下跌。与高峰时相比跌幅最大的是夏威夷州的火奴鲁鲁，一居室和二居室公寓租金较高峰时分别下跌16.4%和18.6%。

作为美国历史性的建筑热潮的结果，新的高端公寓正涌入租赁市场，而当下美国的就业创造却大幅放缓。一些房东开始提供免一个月或两个月租金这样的优惠条件来吸引租客，当然在旧金山这样的城市，这种情况还十分罕见。

与此同时，在一些比较冷门的房地产租赁市场，租金要价正以两位数的速度大幅飙升。这种“两极分化”导致全美范围的平均租金仅小幅上涨。Zumper的数据显示，5月全美一居室公寓租金要价同比上涨2%，至1165美元，二居室公寓租金要价同比上涨2.5%，至1392美元。

（据新浪财经）