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有過買房經驗的朋友一定知道，地段的好壞對房屋的投資價值和升值前景可謂至關重要。可如果要和商業地產比起來，這些影響就只能是小巫見大巫了。在投資商業地產時，發現一個好的地段可能讓區區幾十萬的投資獲利百倍，而一個糟糕的地段也可能讓上千萬的投資血本無歸。

投資商業地產時，如果一塊地方在面積、布局、環境，和外觀等方面都完全符合法律規定的情況下，能最大限度得幫助到今後的日常運營，那這就是一個好的地段。當然，這只是理想情況。實際上這麼完美的地段可謂少之又少。因此怎樣選擇地段，對於影響地段優劣的不同因素需要怎樣取舍，這就非常考驗一個投資者的商業眼光。

下面就是一些挑選投資地段時所需要注意的原則。

1、選擇地段必須適合商業需求

在選擇地段方面，投資商業地產遠比購買自住房要復雜得多。不同種類的商業投資對地段的要求各有不同。比如，你如果要購買一處現成的物業來從事零售業或者餐飲行業，那你挑選的地方就必須有足夠多的停車位和和足夠方便的行人交通，另外物業本身還得配上有吸引力的裝飾。如果選在交通要，那還能引來不少過路客。比如筆者目前手中有一處待售的著名連鎖餐廳租用物業，就位於大多倫多西部的交通樞紐位置，且售價僅100萬。在成本較低的商業地產中可以說是一個相當理想的選擇。

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一般來說，一些大品牌就很注意這個問題。但凡是有人氣的路口都會有他們的分店。因此如果您的財力足夠雄厚，甚至可以考慮投資購買整片的Plaza。如果那上面大品牌林立，那投資回報往往也能夠保證。比如筆者手上的另一處占地近5英畝的Plaza，就位於密西沙加的繁華地段，其上還有Mr Greek, Thai Express等多個加拿大著名的連鎖餐飲品牌，因此也是投資商業地產一個不錯的選擇。

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如果您從事的是小型的批發行業或者制造業，那地段和客流相對不是那麼重要了。但是您必須確保自己的經營符合政府在區域規劃方面的規定。此外，還得考慮這個位置是否利於員工上下班，以及是否能在周邊找到合適的雇員。

而對於那些個人的、專業化的，或者創造性的工作，交通要素就更加重要了。而且無論是買是租，這些企業通常都需要一棟寫字樓或一間辦公室，而且還要有足夠快的網絡。對這樣的企業來說，留住員工是關鍵。因此選擇市中心商業區，或是交通樞紐的位置往往會帶來不小的戰略優勢。

2、物業是否需要維修翻新？

如果您有意投資商業地產，並且找到了一塊地段合適的地皮，或者在合適的地段找到一套現成的物業，那麼您還得問自己另一個問題：“它是否需要翻新改建？”

如果您選擇的物業是租用的，那麼您就必須和物業的擁有人商量這個問題。如果對方不同意，那麼很遺憾，這不是一個合適的地點。如果對方答應了，那麼您就需要制訂一份合同，寫明哪些事情需要完成，明確的最後期限，以及不按時完成工作的懲罰。這些條款需要寫在租約上。

如果您是要購買現成的物業，那麼就得聘請有資質的檢查公司，來對建築進行評估。評估內容會包括建築本身的缺陷，以及建築內部和周邊環境是否有污染。評估的結果將會是選址的重要參考，也會是和買賣雙方談判的焦點。越早意識到這些問題，今後就能避免越多的麻煩。

另外，在選址時還要注意，無論完成翻新的人是誰，都可能受限制於當地的法律法規。一是受限於當地的分區規劃（在某些區域可能不允許從事某些行業），二是房屋本身可能是歷史建築，或者受到特別的保護。這種情況下，對房屋的改造必須獲得特別的批准。有時候，即便是一些很小的改動，也需要經過許多繁瑣的流程，而且最後還未必會通過。因此如果投資這樣的物業，就必須要謹慎選擇。

這點對於學校、酒店之類的地產投資尤為重要。而如果你是想投資這些的行業，那麼不僅要考慮地段和客流，更得考慮設備的問題。比較穩妥的辦法是購買一處現成的學校或酒店物業。對這類投資而言，配套設施是生意成敗的關鍵。購買現成的帶有設備的物業能省去不少精力和風險，從整體上講是有利於節約成本的。

比如最近筆者在安省漢密爾頓市，臨近麥克馬斯特大學的一處內部盤，有兩棟總面積近3英畝的大樓就頗受一些實力雄厚的投資者的青睞。其中最重要的原因就是兩棟大樓設施齊全。其中的一號樓很適合作為教學主樓，高科技現代化教學設備一應俱全，還有一個134座的大禮堂。而另一棟樓不僅能作為教學樓，還可以改建為宿舍、醫院、養老院、托兒所等多項用途。

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3、考慮當地的稅收

在加拿大，地方自治程度很高，不同區域的稅收可能大相徑庭。在選址時一定要弄清需要繳納哪些稅，還有需要有哪些基礎設施，以及和這些設施相對應的養護和維修責任。比如，互聯網，垃圾回收，門前道路的養護，還有電力和天然氣，這些都是在投資和選址時應該考慮的。

4、考慮未來的企業成長

在選址時，最好是留下一些空間，以備今後的企業成長。但一個很現實的問題是，在企業擴張之前，您必須為一些空余的空間支付額外的成本。所以，比較合適的辦法是，做一個空間上的規劃。在選址時將空余空間控制在適度的範圍之內。而且在企業規模擴展之前，最好能把這部分空間先給利用起來。在這點上，一個好的企業計劃至關重要。

5、區分你“需要”的，和你“想要”的

就像之前說的，如果一塊地方在面積、布局、環境，和外觀等方面都完全符合法律規定的情況下，能最大限度得幫助到今後的日常運營，那這就是一個好的地段。但是這些要求往往不能同時滿足。如果同時滿足，那又意味著價格高昂。這個時候您就必須區分什麼是自己“需要”的，什麼是自己“想要”的；有哪些是必不可少，而又有哪些是錦上添花。

這個問題在購買一棟現成的商業物業時表現的尤為明顯。因為物業裡附帶的配套設施會影響價格，很多時候你還很難不要這些設施。這時候，您最好列出一份必備清單。如果某處物業或者某塊地皮不符合“必備條件”，那麼最好是毫不猶豫地把它排除。這個必備標准也不宜太過繁瑣，必須明確這些真的是“必不可少的底線”。否則幾乎沒有什麼物業會完全符合要求。

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一個最簡單的取舍辦法，是給每個物業打分。物業的每一個特質都可以用分數做比較，從1（最差）到10（最好）的列出每一項的評分。當然，物業不同的特質對今後經營的重要性也是不一樣的。比如一棟現成的寫字樓，可能它的接待區非常完美，但在你未來的經營中，接待區可能不是那麼重要。所以如果您對自己的經營領域非常了解，對未來的企業規劃也非常清晰，那麼在計算時就應該給每一項特質加權。最後計算出來總分最高的那處（或者那幾處）物業，就是您所應該選擇的。

6、最重要的一點：做好規劃

無論你購買的是一棟現成的物業，還是一塊可供開發的空地，除了了解它的外形、位置、價格等信息，更重要的是要了解自己的需求，以及自己能夠承受多大的開支。如果您已經有了一個清晰的商業計劃，那麼您一定知道自己會在租金和貸款上花多少錢，需要購進那些設備，對物業做出那些改造，以及當地的稅收情況怎麼樣。對這些的詳細分析，可以讓您知道，自己是更適合買一套物業來做商業投資，還是租用現成的物業。

一般來說，租賃可以讓您擁有更多更靈活的資金。當然，在未來租金很可能上漲。而購買一套物業則會提升您的企業資產，但一來一次性開支會更大，二來還有抵押貸款的問題。

這種情況下，最好的選擇是尋找一個專業可靠的商業地產顧問。他/她能幫您做出最明智的選擇。地產顧問通常都會十分了解這個地區的地產情況，並且熟悉分區規劃的法律和規定，也能發現該建築的潛在問題，並且為您分析建築所在的位置，以及是否和今後的用途相匹配。

責任編輯：Zoe Chan

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