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居外教您在巴黎如何做不“踩坑”的房東 | 法國

據TheMoveChannel.com 九月數據顯示，法國房產在國際投資者中的吸引力在2017年9月上升至全球第二位， 其受歡迎的背後主要驅動因素包括了法國本土房價穩定，貸款利率優勢，以及马克龙在年初当选法国总统改善民眾對法國發展前景的預期， 越来越多的國際投資者青睞法国住宅板块。

在法國，什麼樣的房產板塊最吃香？

便利的交通往往是租客們考慮的首要因素。以巴黎地區為例，很多有車族都選擇乘坐公共交通以避免上下班時段的交通堵塞，步行幾分鐘就能到地鐵口的房子相對更容易出租。加之，大巴黎計劃（le Grand Paris）*竣工後，巴黎市區與77、91、92、93、94和95省之間的地鐵連線將更加便利和快捷，周邊房地產業勢必增值，被眾多投資者看好。

其次，一些公共基礎設施如學校、醫療機構、公園綠地等，是很多有孩子的家庭考慮最多的因素。但具體情況，也和租客類型有關。法國人多數注重生活質量，據法國民調機構IFOP的一項問卷顯示：十個法國人中，八人希望住在靠近綠化帶的居所。由此導致，公園周圍的房屋超出普通價格10-15%。所以，如果您希望租給資金來源相對穩定的當地人，選址不要離綠地太遠。而對於中國同胞來說，現階段，可能考慮更多的是安全因素。一些治安不好的街區，雖然房價不高，卻容易失去升值價值。

巴黎都會區首要的中心商務區拉德芳斯（La Defense）俯瞰圖
巴黎都會區首要的中心商務區拉德芳斯（La Defense）俯瞰圖

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什麼樣的戶型最容易出租？

獨立單間、一室一廳、兩室一廳，投資哪種房型回報更大？通常，小戶型在巴黎的回報值較高。一室戶單身公寓 （Studio）是巴黎學生們偏愛的房型，臥室、客廳、廚房合一，相對合租獨立空間更多。所以，需求量很大，一般租賃周期為一年至兩年半。但是，通常在學校放假期間，容易出現斷檔，有一定的不穩定性。

其次，頗受青睞的是一室一廳戶型，租賃周期為兩年至三年半，租客多為伴侶，相對穩定。但由於價格偏高，回報年限也隨之拉長。

記得問物業索要房東大會報告

在法國大城市，用於租賃的房產大多是公寓。那麼，每季度則避免不了繳納物業和工程費用，尤其一些舊的樓房，維修和工程費更不可小覷，稍不注意，可能做了賠本買賣。所以，在購買之前，一定向房屋所在物業公司索要上一年的“房東大會報告”，看“是否有已經投票決定或列入未來規劃的大型翻新工程”。

*註：大巴黎計劃是法國薩科齊總統上任不久後提出的巴黎城市建設新規劃，計劃是在巴黎日益嚴重的城市交通、發展，城市建築受限制，同時在兼顧巴黎古老建築保護的背景下產生的。法國人希望通過大巴黎計劃將巴黎打造成世界之都。實施大巴黎計劃後的巴黎涉及區域包括凡爾賽、楓丹白露、戴高樂機場以及迪斯尼樂園等巴黎周邊地區，居住人口達1500萬，GDP約占法國GDP總量的30%。

互聯網資訊綜合整理

責任編輯：Zoe Chan

GDP第三季度表現搶眼 加息在即將對地產投資受何影響？| 英國

英國國家統計局于10月25日發佈了英國最新的GDP數據，數據顯示英國第三季度GDP環比增長0.4%，高於第二季度的0.3%，也高於路透經濟學家預期的0.3%。

英國經濟在第三季度出人意料地加速增長，這將進一步提升英格蘭央行下月加息的可能性，加息預期也是今天英鎊上漲的另一大原因。

英國央行將在明日（2017年11月2日）公佈最新的利率決議、會議紀要和通脹報告，目前64位受訪經濟學家中有46位稱，英國央行將在11月2日加息25個基點，將現有基準利率從0.25%提升至0.5%。

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GDP第三季度表現搶眼 加息在即將對地產投資受何影響？| 英國
目前64位受訪經濟學家中有46位認為，英國央行將在11月2日加息25個基點，將現有基準利率從0.25%提升至0.5%

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加息如何影響房地產投資？

加息對於房地產市場最顯而易見的影響就是貸款利率，再其次是匯率。

目前英國的按揭貸款利率創下了歷史新低，市場上最流行的2年期固定利率貸款（2 year fixed rate mortgages）利率僅為1.26%，相比中國5%左右的貸款利率便宜了不少。

加息將造成基準利率上升到0.5%，增加購房貸款利率，短期對房地產市場會有一些衝擊，但不會長久，決定英國房價最重要的因素還是房價估值高低，英國經濟前景，政治是否穩定等因素。

另外歷史數據也表明基準利率的調整對房價影響並不明顯，舉一個日本的例子，日本長期低利率政策，目前甚至為負利率，但房價卻沒有因此而上漲。可見利率與房價並沒有很大的很強的相關關係。

與貨幣政策相比，房地產方面的財政政策對房價的影響更大。因此相比11月2日的加息，關注英國房地產投資的朋友更應該關注11月22日發佈的最新秋季預算案（Autumn Budget）。

2015年的11月的秋季預算案發佈了對英國房地產市場產生重大影響的3%額外印花稅，今年秋季預算案是否會修改印花稅條款，或調整變相幫助開發商清理庫存的“Help to Buy”政策，亦或者直接出台限購政策，非常值得關注。

除了對貸款利率的影響，加息還可能在短期進一步提振英鎊，這在今天英鎊的突然變化中已經有所反映。

英鎊進一步升值，也將直接考驗英國資產對海外投資者的吸引力。

2017年第三季度最新數據顯示，倫敦90%的商業地產項目由海外投資者購得，其中亞洲買家貢獻了三分之二，最近三個月投資了超過32億英鎊，今年到現在總共9個月投資近百億英鎊，英鎊升值將考驗這部分投資者對英國房地產市場的信心。

事實上，英鎊在脫歐公投之前一直保持高位的時候，海外投資者就已經大舉進入了英國房地產市場，英鎊貶值只是其中一個誘因，加快了海外投資者進入英國市場的速度，並不是他們投資英國房地產的主要原因。海外投資者投資英國的目的大多還是希望對沖本國風險，把資金放到一個相對安全穩定、嚴格保護私有財產的地方，並不是為了多少超額利潤。

另外值得注意的是，一旦英鎊走強，市場恢覆信心，英國本土一大批大型投資機構（保險公司、養老基金、地產基金等）將停止賣出優質資產，重新以買家的身份回到市場，與海外投資者一起競爭待售資產。

來源：英中時報

作者：傅士鵬

責任編輯：Shelly Du

 

吉隆成維州房產新旺地 投資增值超墨爾本 | 澳洲

據澳大利亞維州房地產研究所（Real Estate Institute of Victoria）最新發佈的季度房價中位數數據，距墨爾本車程一小時的海港城吉隆（Geelong）的資本增值速度超越大墨爾本地區。

數據顯示，截至9月份的三個月裡，大吉隆市（City of Greater Geelong）房價中位數飆升3.6%，至492,000澳元，而在過去12個月裡，其房價上漲12.5%。和吉隆相比，衝浪海岸郡（Surf Coast Shire）房價上漲有所緩和，季度漲幅為1.2%，達728,500澳元。

與此同時，墨爾本資本增長率為0.7%，是近兩年來所錄得的最低水平。數據顯示，墨爾本房價中位數為817,000澳元，較6月份高出6000澳元。但在過去一年裡，墨爾本資本增長超過14%。

馬尼福爾德高地（Manifold Heights）是吉隆最熱門的城區，其房價在過去一年裡上漲了38%，至755,000澳元。此外，貝爾蒙特（Belmont）、東吉隆、西吉隆和哈姆林高地（Hamlyn Heights）房價上漲超過20%。而鐘郵山（Bell Post Hill）、紐科姆（Newcomb）、諾萊恩（Norlane）和北吉隆的房價比較低廉。

巴克斯頓（Buxton）及新鎮（Newtown）的房產經紀裡德爾（Ben Riddle）稱，吉隆的房價更可負擔，將成為下一個十年增長的關鍵推動力；低利率和投資表現雖提高了需求，但卻抑制了供應。

聖奧爾本斯公園（St Albans Park）和可利莊園（Corio）等房價較便宜城區的強勁增長表明，投資者看好這些地區的發展前景。很多人正搶購便宜房產並把它們用作租賃，以便獲得安全可靠的回報。

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很多買家正在羅恩（Lorne）和簡久克（Jan Juc）尋求高端帶有海岸景觀的房產。羅恩和簡久克以房價均攀升20%以上成為衝浪海岸有史以來最強勁增長，分別達952,500澳元和787,500澳元，而托基（Torquay）僅錄得6.5%增長，達728,000澳元。

維州房地產研究所認為，墨市房價增長放緩歸因於60萬澳元以下房產銷售增加。這和維州政府7月1日起實行的印花稅政策有關。

來源：澳洲新快網

責任編輯：Shelly Du

 

悉尼CBD優質辦公室搶手 空置率創下2008年以來最低水平 | 澳洲

面對澳洲目前的營商環境是環球金融危機以來相對較好的日子，澳洲企業對經濟的中期前景較先前樂觀，那麼自然更願意拓展業務和增聘人手，到頭來所需的辦公室空間自然亦要增加。

截至今年9月份的3個月裡，除了布里斯班和堪培拉之外，其餘各大澳洲首府城市的中央商業區（CBD）辦公室空置率均見回落；當中，悉尼的CBD辦公室空置率更降至9年來最低水平。換句話說，辦公室租金未來可能會因此而水漲船高……

物業顧問公司仲量聯行（JLL）表示，今年第3季，澳洲整體的CBD辦公室淨吸納4.56萬平方米樓面，使到空置率降至10.8%，較高峰時的空置率低了兩個百分點。所謂的辦公室淨吸納樓面就是：新租出樓面面積+擴租樓面面積-退租樓面面積。

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悉尼CBD優質辦公室搶手 空置率創下2008年以來最低水平 | 澳洲
澳洲整體的CBD辦公室淨吸納4.56萬平方米樓面，使到空置率降至10.8%，較高峰時的空置率低了兩個百分點

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企業增人手  擴充寫字樓

仲量聯行研究部主管巴倫坦（Andrew Ballantyne）表示，如今澳洲企業對營商的中期前景更有信心，而澳洲統計局的數據亦顯示出今年來的就業職位明顯增加。

引伸去看，公司增加人手，當然需要更大的辦公空間。在澳洲各大城市中，悉尼的第3季CBD辦公室空置率由去年同期的7.2%降至6%，創下2008年以來最低水平，其上季辦公室空置率更是各首府城市中最低。在這一年裡，較矚目的辦公室租賃項目，包括澳洲國民銀行（NAB）將會在2020年中把總部搬到Wynyard Place，一簽就是12年合約。

AMP Capital的辦公室及工業用物業部董事事總經理布里斯科（Luke Briscoe）指出，悉尼的CBD辦公室租賃市場依然非常強勁，明顯的供應不足促使核心區、市中心區和CBD以南地段的辦公室空置率降至接近紀錄低位。

頂級辦公室  租務最活躍

布里斯科並稱，與那些計畫在悉尼CBD物色辦公室的客戶交談後，發現優質辦公室的確可遇不可求，結果就是降低業主減租的意欲，並刺激優質辦公室租金增長。仲量聯行澳洲辦公室租賃部主管奧康納（Tim O’Connor）表示，租賃活動主要集中在頂級（Premium）辦公室，悉尼和墨爾本的辦公室租務查詢和活動仍然很強勁，得益於多個行業領域正在擴張之中。

提到墨爾本，CBD辦公室空置率從去年第3季的8.9%，降至上季的6.9%，下跌了兩個百分點，是2012年初至今首度降至7%以下，大企業如Cbus、AMP和Telstra Super均有所動作。當地的CBD辦公室於今年第3季淨吸納5,700平方米樓面，過去2個月裡更累積淨吸納多達10.09萬平方米樓面。

供應呈不足   租金勢上漲

奧康納指出，在悉尼和墨爾本，辦公室租戶所面對最大的挑戰，就是現有商廈的辦公室樓面供應短缺，預計業主於未來12個月會縮減租金折扣，從而推升兩地CBD辦公室的有效租金。阿得雷德的CBD辦公室連續第2個季度錄得樓面淨吸納量正數，數字是4,100平方米，當中以來自中小型企業的租賃最活躍，空置率降至15.7%。

就算是在澳洲辦公室租賃環境最艱難的柏斯，當地的CBD辦公室空置率亦由去年第3季的24.7%跌至今年同季的21.8%，儘管其空置率仍是各大城市中最高。柏斯的CBD辦公室上季淨吸納了1.61萬平方米樓面，是連第4個季度錄得正數，累計淨吸納5.14萬平方米樓面。

至於布里斯班的CBD辦公室租賃市場復甦則在上季中斷了，主因是州政府部門的辦公室進行整合，致令辦公室淨吸納樓面數字呈現負數，錄得-1.84萬平方米，把空置率由15.5%推高至15.8%。有一點值得留意的是，布里斯班靠近市中心的優質辦公室空置率和折扣優惠保持穩定。

仲量聯行的辦公室租賃部主管巴爾（Sam Barr）指出，在布里斯班，甲級辦公室的供應將越趨緊張，整體空置率提高主要是由於乙級和丙級辦公室的空置率上升所致。堪培拉上季同樣錄得CBD辦公室樓面淨吸納量出現負值，但幅度相對溫和得多，僅為負3,300平方米，把空置率推上到13.4%。不過，當地優質辦公室的有效租金（Effective Rent）其實不降反漲，於今年第3季按季上升0.7%，按年計則上漲2.9%。

（來源：澳洲新快網）

責任編輯：Shelly Du

深度：銷售量大漲21% 現在到倫敦買豪宅正當時 | 英國

話說，由於脫歐進展不順，各種政策上的不確定，使得倫敦房市也跟著“不確定”了一把。

有人建議抄底，有人建議觀望，總之眾說紛紜，讓人不知道該聽誰的。

全球首富，Zara的老闆Amancio是完全沒在怕脫歐的。由於租金上漲，Amancio在牛津街和Devonshire House的商業地產，在一年當中增值了9000萬英鎊。

不過，Amancio老伯畢竟是有錢買樓的人，個人投資者也沒有幾個能做到向他這樣大進大出。很多人擔心：就算趁著英鎊低迷抄底，房市萬一不景氣，那不就把錢給套死了？

其實，如果你瞄準的是價值1百萬-1千萬英鎊的房產，那一定要抓緊時間買房了。

幫女王奶奶管錢的Coutts銀行，對7月-9月的房市做了個總結最近出了份報告：

買這個價位的房子，平均可以得到10%的折扣~折扣最高甚至可以到14%。

這間名叫Coutts的銀行，成立於1692年。與其說是銀行，倒不如說是一間私人理財公司。母公司NatWest被皇家蘇格蘭銀行收購後，這銀行自然就成了其中一個分支。

除了英國王室成員，這家銀行的客戶還包括富商巨賈。

Coutts銀行的報告承認，由於脫歐帶來的諸多不確定性，高端樓盤經歷了一段時間的滯銷期。賣家和中介為了吸引買家，一般會在詢問價（asking price）上給折扣。

在印花稅上漲，買房出租首付比例上漲的雙重壓力下，投資者的成本雖然提高了，但是房產的平均原始價格卻已經回覆到2013年的水平了。

銀行資本管理和貸款部的負責人James Clarry告訴《標準晚報》：

“弱英鎊和房價降低，吸引了很多國際買家和本土買家。和去年同期相比，奢華戶型的銷量增加了21%。我們對市場前景充滿信心。”

就倫敦範圍內，這個價位的房子，有不少是精裝公寓。很多開發商其實對投資者非常瞭解：能夠負擔得起的人，一般都是富二代學生或者投資移民高淨值人士，所以對區域和戶型選的選擇，可以說是正中靶心了。

下面就給大家舉幾個例子：

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現在到倫敦買豪宅正當時 銷售額大漲21% | 英國
Hampstead：外交官住的地方，有公園，有文化氣息，犯罪率低
現在到倫敦買豪宅正當時 銷售額大漲21% | 英國
肯辛頓/切爾西：國民公公，凱特王妃和威廉王子，還有中東/俄羅斯巨賈住的地方
現在到倫敦買豪宅正當時 銷售額大漲21% | 英國
倫敦東南一區：靠近金融城和市中心文化聖地，這地方即使自己不住，也能租給在附近工作的金領，不怕收不到租

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另外，現在英鎊對人民幣居然破8.8了。

這是截止寫稿時間24小時內的英鎊/人民幣走勢圖：最低點在8.70160， 最高點在8.81245。

現在到倫敦買豪宅正當時 銷售額大漲21% | 英國

對美元倒是沒有特別出色的表現，最高點在1.32681，最低點在1.31134

現在到倫敦買豪宅正當時 銷售額大漲21% | 英國

對於英鎊上漲，《電報》的解釋是：由於英國經濟在第三季度漲勢超出預期，達到0.4%。

在這樣的背景下，英格蘭央行下周加息在望。

就在昨天，由於央行代理行長Jon Cunliffe說“會不會加息依然有待討論”，話音一落，英鎊馬上小幅下挫，說明市場鼓勵加息。

這也就是說，英格蘭央行如果下週四通過加息決定，房市又要經歷新一輪變動。

加息之後，通貨膨脹和消費將受到抑制，那也就是說，人們會漸漸傾向於存錢而不是花錢。

如果排除其他影響因素，那麼買家就會減少，從而讓房價下降。

現在到倫敦買豪宅正當時 銷售額大漲21% | 英國

從長期來看，加息的作用還包括刺激貨幣升值。所以說，大家一定要瞅準剁手時機，尋找英鎊尚弱，房價尚低的時段剁手。

在英鎊升值之前結束所有的交易，接下來的時間就當是存錢吧~由於加息，經濟增長和投資行為必然放緩，假如你需要在短時間內做買賣房產的交易，盈利空間是不大的。

所以…那話兒怎麼說來著？倫敦房市就是全世界土豪的銀行啊，存著不貶值。

（來源：悅居英國）

責任編輯：Shelly Du

最新：新西蘭將限制外國人買房買農場 華人或受到較大影響 | 新西蘭

海外買家將不再被允許在新西蘭購買房產，外國人在新西蘭“買買買”將成為歷史。10月25日，新西蘭當選總理、工黨領導人傑辛達·阿德恩與其聯盟夥伴——新西蘭優先黨領導人溫斯頓·彼得斯在惠靈頓簽署了聯盟協議，協議內容包括禁止非新西蘭居民購買現房(不包括期房)。《澳大利亞人報》25日稱，新西蘭新政府此舉旨在應對不斷飆升的房價，這也是工黨、新西蘭優先黨和綠黨在漫長的組閣談判中的壹個重要議題。

阿德恩25日稱：“我們同意禁止外國買主購買現有住房，並將對外資購買新西蘭農場和關鍵基礎設施采取限制措施”。組閣協議內容還包括削減移民數量，同時削減低質量的國際教育課程。壹向被認為是反移民活動家的新西蘭優先黨領導人彼得斯當天表示，新政府此舉向外界傳遞了壹個明確的信息，那就是從此以後新西蘭對外“概不出售”。此前，他曾“點名”反對中資企業收購新西蘭公司。

此前公開的多項數據顯示，在新西蘭購買房產和農場最多的並不是中國人，但中國人卻屢屢“躺槍”。英國廣播公司(BBC)25日稱，“中國投資者是新西蘭房產市場最大的外國買家之壹”。

《環球時報》記者25日致信工黨的住房事務發言人，即候任的住房部長詢問此事，沒有得到回應。新西蘭學界不少人認為，工黨雖然宣布要禁止外國人買房，但具體細則還沒有出來，怎麽實施，沒有確切說法。只有壹個主導思想就是不能讓外國人買新西蘭的現有住宅房屋，但是可以買期房，以推動新房建設。對華人社區民眾來說，現在對新政府上臺不確定性的恐慌，要大於實際政策的影響。　　

據悉，新西蘭政府的限制購房政策很可能聖誕節後就會實施。壹位新西蘭媒體從業者25日告訴《環球時報》記者，預計很多華人會受到較大影響，但具體結果如何還要看政策實施情況。她認為，工黨的新政策未必是針對哪個群體或者族裔，因為國家決策的出臺要解決的是整個社會存在的問題，畢竟新西蘭目前的房價確實過高，移民政策也有值得商榷之處。

（來源：環球時報） 

責任編輯：Shelly Du

 

海外商產投資101：搭建決策顧問團隊秘訣（上）| 加拿大

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在進行重大的商業決策時，組建一個顧問團隊往往是非常有必要的。尤其是進行類似商業地產這樣的投資時，由於涉及到的專業知識異常龐雜，並且投資成本偏高，所要付出的後續心力也較大。因此一個完善的顧問團隊就尤其重要。它能幫你省去不少麻煩，也能節約大量的時間和成本。同時顧問團隊還能幫你規避風險，避免許多不必要的開支和可能帶來的負債。

了解你的顧問團隊必須具備哪些特質，知道他們可能怎樣幫助你，這樣才能正確發揮他們的作用，並且為制定投資策略提供積極有益的幫助。

顧問團隊中的成員必須是專業人士，並且能夠花費足夠的時間和你一起工作。他們最好要有豐富的商業地產交易經驗。如果你有一個長期合作的，深受信任的專業人士，比如一個優秀的商業地產經紀，他/她往往還會向你推薦其他適合的人選。

一般來說，在一次商業地產的交易中，以下人員是必不可少的。

1、商業地產經紀

一個好的商業地產經紀甚至可能成為你能成功投資商業地產的前提。一個好的商業地產經紀，還會十分了解當地的房地產市場。此外，很多優質的商業投資機會都是暗盤，而一個優秀的商業地產經紀往往能得到最一手的獨家資源。因此，找到一個好的商業地產經紀，將是投資商業地產不可或缺的一步。

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而作為投資人，在選擇經紀時也一定要注意，除了確保所選擇的經紀有足夠的資質和能力之外，最好還能確定他/她對你所投資的行業有充分的了解。因為商業地產與一般的房屋買賣不同。不一樣的商業類別往往涉及到截然不同的知識，對物業和地段也會有相對特殊的要求。找到充分了解你這一行的經紀，可以讓一切事半功倍。

地產經紀可能是顧問團隊中最重要的角色，因為他們幾乎會從頭至尾伴隨整個交易的過程。

2、會計師

你的會計師可以檢查你公司的財務業績和戰略計劃，並幫助你權衡在此時此地購買一處商業地產，究竟是不是一項明智的決定。會計師還能幫助你在財務上做好必要的准備，確保你所制定的預算方案是切實可行的，同時他們還能幫你向銀行提交最新的財務報告。如果你想讓整個交易更加優化，他們還能提供許多能讓你合理避稅的建議。

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3、銀行代表

一旦你決定需要購買某處商業地產，那你一般就需要去面見銀行代表。他/她能幫助確認你有多少錢可以投資，以避免承擔過多的債務，或者每月給你的現金流帶來過大的壓力。

銀行代表還能針對你的預算方案給出“二次建議”，以確保你已經充分了解了你今後可能要承擔的所有費用。事實上，這點非常重要。因為這些費用可能會被忽略。而更重要的是，他們會為那些項目提供資金。

通常，這些項目包括了如下內容：

  • 對物業進行翻新或重建
  • 搬家費用
  • 添置設備的費用
  • 搬家時停產所造成的損失
  • 為應對意外情況所預留的經費

特別需要注意的是，有些銀行會對某些領域的客戶提供優惠政策。比如，你可以獲得更高比例的融資；你可以有更多的時間來還款；在你新店開張的頭幾個月裡，如果開支過大，你甚至可以暫緩償還本金。因此，在選擇銀行時，最好貨比三家。

4、律師

一旦你決定購買某處物業，並決定提出報價，那你的律師就會發揮至關重要的作用。專家都建議，一定要讓你的律師審查整個購買方案，以確保其中包含了所有必要的條件。這點非常重要，尤其是當某處房產是為一家公司所持有的時候，這其中可能隱含著多少法律糾紛，只有專業人士才能預料。此外，你的律師還能運用法律知識幫助你和對方談判。

一旦你達成了一項協議，你的律師還將審查銷售合同，並確保你將履行合同和法律中所規定的職責。比如進行產權調查、調查租賃與租戶、解決分區問題、解決未償稅，和留置權等方面的糾紛。

你的律師還可以為你提供房產的稅務和其他個人財務方面的建議。

5、承包商

如果你打算建造一幢大樓，或者對現有物業進行大規模的修繕，那你最好能雇佣一個建築承包商。在選擇承包商時，你可以從商業伙伴或其他顧問那裡獲取一些建議。

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先不要馬上敲定某個承包商。最好是給自己多幾個人選，從他們那裡獲得些參考資料，再走訪一些他們以前的客戶，了解一下他們在行業裡的口碑。這點十分重要。一旦你最終選定了一家公司，你就應該制定一份合同，其中包括對要做的工作的詳細描述，時間表和價格。

制定合同時，一定要盡可能把每個細節都寫清楚。每項條款越是具體，之後可能發生的糾紛就越少。

6、運營效率專家

很多華人投資者可能不是很注重這點，或者一般投資人在事實上自己就兼任了這個角色。如果你是一個非常精通此道的人，這當然是可以的。但如果你想尋求更專業，也更精確的意見，那麼找個運營效率專家來評價一下所購物業的潛在價值，就十分有必要了。

這點對於制造業的投資者尤為重要，因為這一行業決定了，他們必須把機器和設備的生產效率提升至最佳狀態。

一旦你購買了你所心儀的商業物業，效率專家就會建議你把所有的工作都安排好，以便最大程度減少浪費，並且讓時間效益最大化。

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當然，一個好的商業地產團隊並不僅僅止於這六名角色。具體還有哪些，我們會在下期為大家介紹。

責任編輯：Zoe Chan

 

多倫多華人頂級經紀江曉清專欄全集

Juwaicolumnist

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柬埔寨經濟起飛！金邊將成下一個曼谷 投資人湧進搶房 | 柬埔寨

吳哥窟是著名的世界文化遺產，也是壹般民眾對於柬埔寨的印象，但若要談論柬埔寨的政經情形丶社會文化特色，大部分人應是陌生居多，甚至不了解柬埔寨是現在最熱門的海外不動產投資市場。
吳哥窟是著名的世界文化遺產，也是壹般民眾對於柬埔寨的印象，但若要談論柬埔寨的政經情形丶社會文化特色，大部分人應是陌生居多，甚至不了解柬埔寨是現在最熱門的海外不動產投資市場。

位於東南亞中南半島的柬埔寨，與越南丶泰國和寮國為鄰，是東協10國之壹，過去是裏頭最不起眼的壹個小國，盡管大部分人知道當地有著聞名的吳哥窟世界文化遺產，對於柬埔寨現況卻多半不了解，仍存有“落後”丶“貧窮”丶“共產”的既定印象，事實上，柬埔寨被視為充滿發展潛力的東協新星，首都金邊更是現在當紅的海外投資熱區，房市正在起飛中。

在歷經戰亂後，柬埔寨政權趨向穩定發展，從共產轉型民主，為君主立憲國家，2016年的GDP（國內生產總值）達200億美元，預測2017年可增長7%至222億美元，經濟主要來源包括工業丶農業丶服務業；此外，全國人口平均年齡低，青壯年達7成以上，未來勞動市場人力充足，因此吸引亞洲其他國家進駐，成為東協10國的新興投資點之壹。

紀念柬埔寨獨立的獨立紀念碑，是金邊的著名地標，也是必去的旅遊景點之壹。
紀念柬埔寨獨立的獨立紀念碑，是金邊的著名地標，也是必去的旅遊景點之壹。

隨著越來越多海外投資者丶跨國銀行搶進柬埔寨，亦帶動該國經濟成長，而主要都是鎖定在第壹大城“金邊”。1960年代，金邊美稱“亞洲珍珠”，是柬埔寨政治丶經濟丶文化社會發展中心和交通樞紐，城市人口數約300萬人，預估2020年將達突破400萬人，而當地硬體建設速度快，舉凡高樓建築丶商辦大樓丶購物中心丶高級餐廳丶星級酒店，加速現代化腳步，顯現的是金邊的繁華與富有，整體規劃參照泰國曼谷及新加坡作為發展參考目標。

從經濟丶文化丶人口等各層面來看，多數民眾或許仍對柬埔寨感到陌生，但比較敏感的人早已先行研究壹番，從2014年上半年開始，柬埔寨房地產逐漸成為熱門話題，在海外不動產市場中占有壹席之地，陸續前進蓋房丶搶房的海外投資者比例變多，主要來自中國丶中國香港丶臺灣丶韓國丶日本和新馬等國家，另有許多房仲或代銷紛紛代理房產建案。

柬埔寨政府對於開放海外投資的條件優丶門檻容易，吸引海外資金抑註，亞洲許多國家建商進駐蓋房布局。
柬埔寨政府對於開放海外投資的條件優丶門檻容易，吸引海外資金抑註，亞洲許多國家建商進駐蓋房布局。

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廣州粵泰集團長期在柬埔寨做房地產開發，除了看中該國人口結構紅利高丶未來經濟可望急速增長爆發，另有多項投資優勢包括無外匯管制丶享關稅優惠丶美元計價丶房價基期低，漲幅大丶外國人可取得合法產權丶GDP高於7%等，而該集團海外公司總經理楊碩先生長期駐點當地，他觀察到柬埔寨房市投資門檻低丶允許土地自有化之外，從買地規劃丶設計丶建設到賣房，在中國的話，整個項目從開始到結束需要3～5年，柬埔寨則是2年半就可完結，“我們非常看重的是資本金的回轉率。”

在柬埔寨房地產市場中，辦公大樓是新興的地產發展項目。楊碩提到：“從投資角度來看，柬埔寨人和30年前的中國相類似，手上握有壹定的資本金額後就想當老板，但過去當地沒有任何純商業辦公大樓，因此傾向購買排房（透天昔），因此當地人買排屋主要原因是因為壹樓店鋪可以拿來做小生意，例如賣雜貨丶開美容院，上面才是做為住家使用。由於金邊現已發展的辦公大樓少，且沒有壹個價格丶規劃合理的商辦，嗅到先機的建商便提早進場鎖定商辦物件開發。”

柬埔寨經濟正在起飛中，城市裏硬體建設不斷，加速現代化，圖為金邊首棟對外出售的商辦。
柬埔寨經濟正在起飛中，城市裏硬體建設不斷，加速現代化，圖為金邊首棟對外出售的商辦。

楊碩更認為：“柬埔寨目前沒有太多中產階段，但其人口數量呈現飆升狀態，看好2018年大選後或是2019年之後，當地會湧現壹波強勁的購買力道。柬埔寨房市前景壹片看俏。”

旺界國際房地產總經理葉斯博，涉獵海外投資近十年，近年以柬埔寨金邊為主力戰場，是第壹批前往並銷售柬埔寨金邊房地產的專業仲介，對在地產業市場丶社會文化及生活均有深入，擁有“金邊達人”丶“金大王”等稱號，甚至出書介紹如何壹邊玩樂丶壹邊投資。

葉斯博認為，柬埔寨擁有豐富的觀光資源，在旅遊丶服務業帶動下，可為該國GDP帶來很大的貢獻，而首都金邊的各項硬體建設持續加速，看好再過10-15年，金邊發展與泰國曼谷並駕齊驅。

葉斯博觀察到金邊的投資遠景，從柬埔寨政府釋出的各項利多丶加上外來的壹帶壹路及東協掘起，在此時機如同搭上順風船，預期未來的經濟成長率會很高。目前外國人到柬埔寨置產，不論商辦或住宅，皆以出租為主，例如近期已完工建案中，今年4月才交屋，現在出租已經超過9成。居外網作為全球最大國際房產平臺，為全球華人提供超過50個國家、480萬套真實房源，包括投資房、學區房、移民房產、商業地產等各類物業，包括近百套在柬埔寨，歡迎查看。

金邊人口每年持續增加中，其中長期駐點當地工作的高階外籍人士不少，可望帶動出租市場的活絡。
金邊人口每年持續增加中，其中長期駐點當地工作的高階外籍人士不少，可望帶動出租市場的活絡。

葉斯博認為，金邊每年至少以5～10萬人口持續增加，其中，目前因工作駐點的高階外籍人士約超過6萬人，是主要租屋客群，從數據統計觀察到2018年，高級出租公寓頂多1萬8到2萬戶，未來供不應求的狀況仍會存在；此外，過去幾年推案量中商辦比例僅占10～20%，預期之後當地的中小企業會慢慢出現，將帶動商辦需求。

柬埔寨建設還處於發展階段，不過看好該國有著經濟爆發潛力，許多海外人士把投資眼界望向金邊大城市，瞄準當地房地市場。
柬埔寨建設還處於發展階段，不過看好該國有著經濟爆發潛力，許多海外人士把投資眼界望向金邊大城市，瞄準當地房地市場。

金邊擁有諸多特色，但要如何找“對”物件和地方，才是海外投資人最關心的重點。葉斯博分享，針對新興國家，投資住宅丶商辦首要挑選蛋黃區，千萬不要認為買在郊區未來漲幅會非常大而錯選標的，而金邊的精華區是以大至以河岸為準，越靠近河岸越熱鬧，大概距離5公裏丶10公裏區域內都很不錯。另外也提醒，海外投資時壹定要波段操作，勿短線操作，可擬定不同投資標的做資金配置，而最重要的，就是要找到能信賴丶好的開發商和代銷公司或仲介。

來源：ETNEWS新聞雲

責任編輯：Zoe Chan

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