近年來隨著新竣工私宅單位增加,加上經濟不明朗和降溫措施等因素,造成房屋價格和租金面對下行壓力。去年,私宅空置率創亞洲金融風暴後的新高,新竣工單位也達歷史高點。然而,2016年也出現一個特別現象,即未售出私宅單位創下歷史新低。進入2017年,又會是怎樣一番光景?《樓市乾坤》找來多名分析師分享看法。
空置率近年逐年上揚,新竣工單位也在去年創下新高,對房地產市場顯得不利。
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雖然已入夜,但在位於東部淡濱尼的Q Bay Residences和弗洛拉通道的The Inflora,亮著燈的單位並不多,有的公寓大樓甚至幾乎「漆黑一片」。(謝智揚攝)
然而,自2015年以來,市場上發展商售出的私宅數量卻比推出的單位數量來得多,以致未售出的私宅單位出現歷史新低,這給暗淡的私宅市場帶來一線曙光。
接受《聯合早報》訪問的分析師預料,隨著房價降至合理水平吸引買家進場,而新竣工單位和未售出單位也繼續減少,房地產市場將在今年趨穩。不過,出租市場將繼續是租戶的天下,投資者仍得調整「戰略」,以便在競爭激烈的租金市場中求存。
根據市區重建局房地產資訊系統(URA Realis)和綜合各房地產研究公司的數據,去年整體私宅空置率是亞洲金融風暴之後的新高,第三季(最新數據)為8.7%,若只是非有地私宅則高達10%。
私宅空置率雖然不是歷來最高,但仍然是10多年來的高點。分析師認為大量新私宅竣工、經濟放緩和企業改變外來人員住房津貼等因素,都是空置率去年攀高的原因。
ERA產業主要執行員林東榮指出,從2014年起開始出現大量新竣工私宅單位。除了去年的大量竣工私宅,2015年和2014年各有1萬8971個和1萬9941個新單位竣工。此前,本地10年均值是9582個。
仲量聯行研究與諮詢部新加坡董事王德輝說:「竣工單位大增,而外勞的招聘卻收緊,以及經濟放緩所造成的裁員、外來員工被派往其他國家和削減住房預算,都是空置率過去幾年連年高漲的原因。」
分析師預料去年全年的新竣工單位,可能打破2014年1萬9941個單位的峰值。
根據第三季數據,今明兩年預計竣工的私宅,分別有1萬3284個和9587個單位。不過,值得注意的是去年發展商未售出私宅單位紀錄,出現歷史新低,為2萬2502個單位,似乎給房地產市場帶來曙光。在2015年,發展商推出和售賣的私宅單位分別是7056和7440個。去年首11月,發展商推出和售賣的私宅單位分別是7763和7768個。
談到發展商的「存貨」創新低,橙易產業研究與諮詢部主管黃顯洋指出,政府售地計劃的住宅地段近年來減少,而發展商銷售的私宅則增加,是促使私宅「存貨」減少的原因。
在空置率居高不下的同時,數年來數量龐大的竣工單位,也給本地房地產市場雪上加霜。近年來的竣工單位動輒上萬個,甚至直逼兩萬,高於此前不足1萬個的10年均值。截至去年11月,新竣工單位是1萬9193個。
空置率、私宅存貨和竣工單位,這三大因素在今年的情況會如何?在相互影響的情況下,加上宏觀經濟和加息等因素,本地房市今年有望復甦嗎?
受訪分析師都認為空置率會繼續維持在高水平,並預料存貨會持續走低。由於新竣工單位在今明兩年預計會比過去幾年來得少,分析師大多預料我國房地產市場今年會趨穩,並認為現在是投資者可考慮物色心儀房地產的時機。
戴玉祥產業諮詢公司研究部東南亞區域主管李乃佳說:「價格可能會得到扶持,但在市場自我調適之前,租金市場會維持疲弱。對於擁有現金的投資者和買屋自住者,這是『到處看看』的好時候。」
不過,也有分析師認為房價會持續下滑。高力國際新加坡研究部主管宋明蔚認為,若利率上揚,可能推動更多屋主在轉售市場脫售房地產,造成價格下滑。不過,今年新推出的私宅,視各自具備的特點而定,若竣工日期是在2019年以後,那麼推出價可能持穩。
世邦魏理仕新加坡與東南亞研究部主管沈振倫認為,高漲的利率環境,可能迫使一些投資者脫售房地產,但不太可能出現倉皇賣屋的情況。
他指出,幾年前熱賣的項目如今竣工,增加出租市場的供應,在需求方面帶來挑戰。許多外派人員如今是在「本地配套」下受聘,自然會選擇租金較低的房屋。整體來說,分析師認為今年會延續去年的買氣。
在各地區私宅空置率方面,前年空置率「居冠」的東部在去年情況好轉,而東北部則躍升為空置率最高的地區。
儘管如此,本報「夜訪」東部淡濱尼的Q Bay Residences和弗洛拉通道的The Inflora,發現亮著燈的單位並不多,有的公寓大樓甚至幾乎「漆黑一片」。
根據URA Realis和智信研究與諮詢的數據,截至去年第三季,東北部的空置率是10.9%,而中部和西部則緊隨其後,分別是9%和7.9%。
談到東北部躍居空置率最高的地區,智信研究與諮詢總監王伽勝認為,這主要是因為該地區近來有大量私宅竣工,以及附近缺乏聘請大量外派人員的辦公場所所致。
他指出,2010年至2013年是買家擁屋期望高漲時期,隨著東北部當時推出的項目紛紛竣工,空置率也因此走高。
東北部近來竣工的項目,有榜鵝的Flo Residence和萬國的萬寶閣(Jewel@Buangkok)以及樂豐軒(La Fiesta)等。
至於北部的空置率,則是五大地區當中最低的,在去年第三季為5.5%。北部是許多跨國廠商的聚集地,可為出租市場提供外來人員租戶群。
房地產市場還未復甦,當中的利益相關者如何避開風險,掌握機會?分析師為投資者和買屋自住者、房東與租戶,以及發展商提出不同建議。
轉售市場競爭激烈,對買家有利。ERA產業主要執行員林東榮指出,由於屋主更願意洽談價格,這類買家可能會買到物有所值的房子。
高力國際新加坡研究部主管宋明蔚指出,買屋自住者應該仔細分析利率將如何影響他們償還貸款的能力。他們應該謹慎置產,並可考慮到轉售市場物色物有所值的房子。
智信研究與諮詢總監王伽勝相信發展商今年會減價,因此建議買屋自住者直接跟發展商買房子。不過,他表示,若買屋自住者急著買房子住,可以考慮購買新竣工的私宅。
林東榮建議投資者跟發展商購買未竣工的私宅。這是因為建造私宅需要多年時間,雖然當前出租市場下滑,但屋主還有時間等待市場復甦。
對於那些準備從轉售市場買屋,並期望立即出租的投資者,王伽勝指出,這類投資可能面對較大風險。在房地產市場當前面對逆風的情勢下,要出租房子可能會面對困難。
竣工房地產增加,租金下滑,房東面對不利形勢。林東榮建議他們開出較低租金,以及採取其他策略脫穎而出,例如重新裝潢房子。
王伽勝建議不要對租戶國籍或類型過於挑剔。他說,疲弱的出租市場可能迫使屋主把房子租給他們不想要的租戶,但能為房東「開闢」更多租戶來源,也不失為一個好嘗試。
他也建議房東在更新租約時維持現有租金,甚至減租來留住現有租戶。
當前的房地產市場對租戶極為有利。林東榮指出,市場有大量供出租的私宅,租戶能挑選到最合意的房子。
林東榮指出,由於新推出項目較少,競爭也隨著減少,目前是發展商「清貨」良機。
不過,王伽勝認為,發展商要贏得買家的心,最好的方法還是減價。
他說:「我預料2017年是那些在2013年和2014年買地的發展商,通過減價快速脫售項目的一年。從買地開始,他們有五年時間售賣項目,但它們不會要等那麼久才把項目賣掉。」
仲量聯行研究與諮詢部新加坡董事王德輝認為,發展商應該嘗試填補土地庫。不過,他們可能會因為找不到地段而受到限制。
他估計政府可能會增加住宅地段的供應,而只要價格合理,發展商對集體收購的興趣也會提高。
年份 空置率(%)* 竣工單位* 未售出單位**
2012 5.4 10329 37176
2013 6.2 13150 32082
2014 7.8 19941 28779
2015 8.1 18971 24546
2016 8.7 19913(首11月) 22502
*每年第四季數據 **竣工與未竣工
來源:市區重建局房地產資訊系統、各房地產研究公司數據
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(據聯合早報)