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希腊“黃金簽證”吸引大量中國熱錢流入房地產市場 | 希腊

希臘房產怎麼樣？海外資金正在流向作為歐洲債務危機震源地的南歐國家希臘的房地產市場。這是由於投資在一定金額以上即可獲得居留許可的制度。中國在基礎設施領域對希臘展開了積極投資，而在購買希臘房地產的外國人中，中國人也超過了4成。可見兩國經濟聯繫的密切程度。中國資金的流入對提振降至危機前約一半的希臘房地產行情、刺激經濟的效果正受到期待。

“從房間裡能看見愛琴海。非常划算”，一位北京出身、從事導遊的男子（34歲）在雅典近郊以25萬歐元（按當前匯率，約合人民幣195萬元）購買了一套面積150平方米、房齡20年的房產。買房資金來自出售在北京持有的房產。

據稱，他之所以決定購買是因為希臘政府在2013年出台了被稱為“黃金簽證”的投資促進政策。按政策規定，只要在希臘購買房產，或投資建築等25萬歐元以上，投資者及其家屬即可獲得5年的居留許可。

陷入債務危機的希臘在2010年以後處於歐元區等的金融支援之下。作為交換，希臘政府被要求採取削減養老金和公務員收入等緊縮措施，這導致國民和企業的存款流向國外。而提振經濟所需的資金依賴來自海外的投資。

正因為如此，對希臘投資被認為在具有相似制度的歐洲各國之中是門檻最低的。

居留許可以連續持有房產為條件，能夠進行更新。希臘加入了無需邊境審查即可往來的歐洲的《申根協定》。因此，也可以自由到歐盟（EU）的大部分國家旅行。

據希臘政府統計，利用這一制度、在2017年9月之前購買房地產的外國人達到2014人，投資額和相關收入超過10億歐元。包括家屬在內的居留許可的發放數量也逐漸增加，2016年達到1567人，比2014年增加8成。

按國別觀察截至2017年9月的情況可以發現，中國投資者為850人，按居留許可計算為2091人。分別都佔到整體的4成以上，居於首位。

在希臘，最大港口比雷埃夫斯港被中國國有海運企業收購，2017年6月中國國有的國家電網收購了希臘國營電力企業旗下的送配電子公司的24%股權。此外，民營投資公司復星集團也將參與雅典機場舊址的大規模重新開發。以基礎設施為中心，兩國的聯繫不斷加強，房地產也不例外。

據房地產廣告網站“Spitogatos”統計，英語版來自中國的訪問在過去1年裡增加至3倍，近期將推出中文版。在希臘國民之間，與迫使本國採取嚴格緊縮措施的德國相比，對於一直在創造就業的中國更有好感。排在中國之後的投資者來自俄羅斯、土耳其和埃及等國家，這些國家的富裕階層為了“保險”起見投資了希臘房地產。

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據10月發佈的修正值，2016年希臘國內生產總值（GDP）增速比上年下滑0.2％，連續2年出現負增長。雖然2017年轉為增長，但圍繞追加貸款的談判的遲緩產生影響，預計僅為1％左右。居住用房地產的價格與危機前的2000年代後半期相比，跌至約一半的水平，同時交易件數也出現銳減。在危機的初期階段、以資產保值為目的高價購買的家庭也不在少數，房地產融資的壞賬成為銀行經營的沉重負擔。

雅典房地產中介業人士Alexandros Nikolaidis表示，“由於新建房供給中斷、家庭旅館網站的普及，房產價格呈現上漲態勢，外國人的買入也成為進一步推高行情的原動力”。

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來源：日經中文網
責任編輯：Zoe Chan

德國政局動蕩影響深遠歐洲壹體化事業或面臨嚴峻挑戰| 德國

英國《金融時報》專欄作家吉迪恩•拉赫曼：當前德國的政治危機跟全世界都息息相關。如果默克爾離任在即，整個歐洲一體化事業將重新陷入困境。

德國總理默克爾贏了大選卻輸了組閣。11月20日凌晨默克爾在記者會上對自民黨退出組閣談判表示遺憾。

去年7月，當安格拉•默克爾(Angela Merkel)在漢堡主持20國集團(G20)峰會時，她是場上最有經驗的西方領導人。這位德國總理於2005年就職——當時埃馬紐埃爾•馬克龍(Emmanuel Macron)剛大學畢業1年，而唐納德•特朗普(Donald Trump)還只是一個真人秀明星和地產商。

G20領導人中唯一比默克爾在位更久的是俄羅斯的弗拉基米爾•普京(Vladimir Putin)，對比這兩位領導人的所作所為能帶來很多啟發。在普京的領導下，俄羅斯失去了朋友、卷入了戰爭並受到經濟制裁。但是，在默克爾執政時期，德國的經濟繁榮度和政治影響力卻一直在穩定提升。在一系列關鍵問題上——俄羅斯、難民、歐元——德國已經成為歐洲“不可或缺的國家”，柏林總理府做出的決策對事態如何發展發揮關鍵作用。

因此，當前德國的政治危機對全球都有影響。如果默克爾離任在即（這種可能性現在看上去明顯存在），歐洲將面臨一個新的危險局面。

布魯塞爾和巴黎對歐盟(EU)事業感到樂觀的人士眼下肯定希望，新一任德國領導人能為這項事業注入一些活力，拋棄默克爾在歐元區問題上謹慎、漸進的做法。

但事實上很可能事與願違。當前德國政治的基調表明，如果柏林有了一位新總理，此人將比默克爾更不可能為歐洲一體化事業采取大膽、冒險的舉措。目前破壞聯合組閣談判的是自由民主黨人，他們強烈反對加深歐洲財政一體化的設想。

因此，對馬克龍來說，柏林聯合組閣談判破裂是個壞消息。最近，這位法國總統在索邦大學(Sorbonne)發表演說，闡述了一系列關於歐盟事業雄心勃勃的想法，包括建立歐洲財政部、全歐盟統一的稅制以及負責海外干預行動的聯合軍隊。然而，想讓這些想法有機會落實，法國需要得到德國的積極回應。未能組建新一屆德國政府意味著目前來自德國的回應會無限期延遲，而最終迎來的回應也很可能是消極的。

一些保守派人士希望，在默克爾下台後，當涉及到難民的處理等敏感問題時，德國的立場能夠更有利於歐洲一體化事業。默克爾曾在匈牙利和波蘭飽受批評，因為她單方面決定接受來自敘利亞和其他地方的逾100萬潛在難民，然後尋求歐盟其他成員國與其分擔責任。

目前的聯合組閣談判已經表明，德國的立場正急劇轉向對難民權利施加限制——包括限制該國每年接收的尋求庇護者的總數。但即使下一屆德國政府更貼近歐盟在移民問題上的主流立場，也不太可能帶來歐洲的統一。

現在依然有很多潛在移民試圖前往歐洲。由於抵達希腊和意大利等南歐國家的潛在移民數量不成比例地高，整個歐盟做出某種統一的反應顯然是必要的。如果連德國都退回民族主義姿態，找到可行的歐盟統一移民對策的嘗試將會失敗，移民政策將變得更加混亂和分裂。

默克爾對移民危機的反應幫助她成為了全球旗幟。在美國大選期間，特朗普抨擊德國總理的政策“瘋了”，並時常預測歐洲境內的恐怖主義活動將會激增。從更廣的層面說，在英國退歐、特朗普當選，波蘭和匈牙利的半威權政府崛起之後，默克爾被廣泛譽為自由主義國際秩序最有力的捍衛者，這一秩序眼下正面臨突如其來、空前巨大的壓力。

德國已經成為歐洲“不可或缺的國家”，其分裂的政壇可能會使整個歐洲一體化事業重新陷入困境。

目前，我們能夠想到的可能替代默克爾的人選，都不太可能歡迎特朗普的民粹主義議程，或者英國退歐派人士的歐洲懷疑主義。但默克爾現在面臨的困境顯然有很大一部分源於德國極右和極左勢力的崛起，代表這些勢力的黨派在今年9月的德國大選中總共獲得超過20%的選票。如果默克爾下台——或者以“跛腳鴨”狀態繼續留任——她的命運將在全世界範圍內被視為她所支持的自由主義和國際主義思想的巨大挫折。

默克爾將在為自己的政治生命而奮戰中結束這一年，這個事實將為歐盟精英在過去一年來穩步滋生的樂觀情緒潑一盆冷水。特朗普和英國退歐的雙重打擊讓歐盟在震驚和恐懼之中踏入了2017年。但馬克龍的勝選、經濟增長的溫和復蘇以及英國退歐過程的一團糟局面，恢復了歐洲一體化事業的職業捍衛者們的信心。

然而，在這些積極的趨勢下，還有一些值得警惕的信號。包括西班牙的分裂主義、中歐的民粹主義和意大利銀行業持續引發的擔憂。在問題重重的大環境下，默克爾領導的德國在政治和經濟上都堅如磐石，歐盟希望以它為基礎構建自己的事業。如果連德國看起來都不再堅定和可預測，整個歐洲一體化事業將重新陷入困境。

來源：英國《金融時報》專欄作家吉迪恩•拉赫曼
責任編輯：Zoe Chan

穩居“全球富豪最向往國家”榜首摩納哥填海打造“豪宅天堂” | 摩納哥

歐洲小國摩納哥仍處於全球富人願望清單之首。到2026年，該公國將擁有16,100位百萬富翁以及1,450位超高淨值人士。再沒有任何一個城市敢誇口與摩納哥的財富密度比肩。

摩納哥自2008年以來一直領先我們對全球住宅價值的年度比較，其價格每年遞增。在2017年第二季度，摩納哥的豪宅價格達到了53,000歐元/平方米，而如蒙特卡羅（Monte Carlo）的Carre d’Or 已經超過了100,000歐元/平方米。100萬美元在摩納哥只可買到183平方呎的住宅面積，這個價錢在巴黎市中心能買到大兩倍的住宅。

在去年的報告中，我們強調了轉手物業價格與新建房產之間的差距日益擴大，乍一看以為是新住宅發展的強大渠道。

然而，這些新庫存距離破土動工還有很長一段距離。事實上，據摩納哥統計局IMSEE報告說，2016年沒有任何一棟新住宅完成建造。這可能會在中短期內進一步對價格形成壓力。

“2016年末銷售疲軟，然而2017年5月馬克龍勝出總統大選帶來了新的希望”

對摩納哥來講，跨境資金的流動，不僅外國政府的稅收和經濟政策的倒退息息相關，還與它作為一個公國的長期吸引力密不可分。

根據我們對900位世界領先的私人銀行家以及財富顧問進行的調查，不管是在全球範圍內還是在歐洲，在考慮到接下來五年財富增值及保值上，政治不穩定性都被超高淨值人群認為是最大的威脅。

也許令人驚訝的是，摩納哥的許多舊住宅庫存需要翻新。然而，隨著近年的供應不足，買家越來越傾向於親自承擔這項工作。

這些購房者中，許多是久居摩納哥的居民，在意識到新來的居民在決定購買之前更傾向於租房這一事實之後，決定進行投資。精明的投資者也意識到摩納哥的市場缺乏流動性，富人仍然是自由裁量的供應商，這意味著這些投資者可以依靠長期租戶。

“摩納哥不僅每年接待超過85萬名的過夜游客，還有每天從法國和意大利通勤的超過5萬名雇員。”

為了承載這巨大的客流量，摩納哥的公共投資大量注入基礎建設、休閑設施及零售設施之中。

除了2014年摩納哥游艇俱樂部的升級之外，於2016年開通的價值1.07億歐元的阿爾伯特二世隧道（Albert II Tunnel）也緩解了Jardin Exotique一帶的交通堵塞。

Le Portier工程也重新開工。但最亮眼的是新的Ilot Pasteur 重建工程，到2021年查爾斯三世學院（Charles III College）的新校址、媒體圖書館以及音樂大廳將會落成。該工程價值2.2億歐元，將為孔達米恩（Condamine）和芳特維耶（Fontwieille）之間提供更好的連接，也增加了全新的索道纜車使進出更便利。

填海造地將會為摩納哥196公頃的國土增加約6公頃的土地

此外，由於土地不足，導致豪宅供不應求，因此摩納哥當局決定斥資20億美元展開大規模填海計劃，辟地興建豪宅，迎接新富豪移民。

當局選址在蒙地卡羅賭場附近填海，期望增加約6公頃土地，打造名為Portier Cove的新社區，預計可興建約120間豪宅，每平方呎價格達9,293.7美元。填海計劃已獲國王阿爾伯特二世批准。

填海工程由法國建造業巨企Bouygues負責，計劃利用多達1萬噸的混凝土磚塊，填出約8個足球場大小的土地，預計2025年竣工。法國尼斯大學生物學家曼尼茲指，填海水域是海洋生態資源最豐富的地帶，工程對生態會帶來明顯影響。有關方面承諾不會破壞環境，海床的重要生物品種會遷移至新的保育區，為項目發展清除障礙。

“避稅天堂”成吸引富豪名人移民定居的主因

摩納哥被視為避稅天堂，提供大量稅務優惠，因此吸引世界各地富裕人士到來定居，據統計，有35%摩納哥居民都是百萬富豪。圖為居外網的一套摩納哥海景豪宅（點擊圖片查看房源）

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主管全球豪宅業務的萊坊合夥人摩根指出，稅務優惠是吸引富豪到摩納哥定居的主要原因，對一些富豪家族最吸引的是免繳遺產稅，將財產轉移給子女時能省回大筆金錢，因此即使豪宅價格持續颷升，仍樂意移居當地。

摩納哥亦不設個人收入稅，相比在英國，收入超過15萬英鎊，需繳付45%入息稅率，摩納哥明顯非常吸引。此外，在摩納哥開設的公司，若大部分業務均在當地，也可豁免繳稅。若要申請摩納哥居留權，申請人只需持有當地銀行戶口，以及擁有至少50萬歐元存款。摩納哥近年治安改善，對特別重視保安的富豪而言，也少了一重憂慮。

目前在摩納哥定居的名人，包括一級方程式車手鹹美頓及網球壇巨星祖高域，英國大型零售集團Arcadia主席格林的妻子蒂娜，自1998年起便居於摩納哥。

信息來源：萊坊研究及英國《衛報》
責任編輯：Zoe Chan

供不應求+低利率：冰島房價將繼續大幅上升 | 冰島

2008年經融危機曾經導致冰島房市崩盤，冰島房價在2008與2009兩年間下跌了三分之一。不過,自2009年起，冰島房價至今已經上漲56%。冰島大型資管公司表示看好市場接下來的發展潛力，並已經決定加大對住宅建設項目的投資。

GAMMA資管公司的創始人與CEO Gisli Haukksson 表示“市場需求仍在增長，在未來幾年房價都會受到供給緊缺帶來的抬升。目前的低利率環境也將對市場產生積極影響。”GAMMA目前管理著旗下超過10億美元的資產。近期，他們收購了一家住宅開發商，並計劃在未來五年內建設大概4000套別墅。

Haukksson指出，無論是實際或是名義利率，目前都下降的很快。雖然11月15號冰島央行決定保持目前基准利率不變，但冰島央行再過去12個月內已經5次降息，以求進一步刺激經濟增長。這一舉措顯然收到了效果。得益於旅游業與建築業的蓬勃發展，2016年冰島經濟增長了7%，在歐盟國家名列前茅。

冰島首都雷克雅未克（Reykjavik）。自2009年崩盤以來，此島國房價一路飆升。

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Airbnb的出現正在幫助冰島房價創下一個又一個的新高峰。2017年8月，冰島掛牌出資的公寓數量同比大漲65%，代表了這個市場的飛速發展。而只要目前市場上供給短缺的情況持續，冰島的房價就會繼續上升。

上個月冰島央行指出：“住房短缺的情況預計將在未來兩年內持續，不過有望在兩年之後逐漸得到改善。大部分的跡像都表明住房需求正在穩定上升。如果整體市場環境沒有大的變化，房價將繼續被推高。”

編譯：Adam Yang

原文來源：南華早報

責任編輯：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

愛爾蘭房市重拾增長勢頭房價躍升70％ | 愛爾蘭

愛爾蘭房價年均增長率超過12％，是2015年以來最高。

現在都柏林的房產中間價格為34萬歐元 — 2017年都柏林的房產中間價格為34萬歐元

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自從金融危機爆發以來，愛爾蘭的官方房價指數已經躍升至八年來的最高水平，都柏林的價格自2013年以來上漲了87％。（愛爾蘭房地產市場前景）

愛爾蘭中央統計局（CSO）的數據也顯示，愛爾蘭房地產價格的年通脹率已經上升到近13％。

有人認為，這一發現將成為“凱爾特之虎”*再次咆哮的新證據。數據顯示，十年前銀行業危機和房價暴跌之後，該國房地產市場出現大幅回升。就在最近的2013年1月，都柏林的住宅價格比2007年初高出56％。

據愛爾蘭中央統計局稱，住宅價格指數已經攀升至2009年4月以來的最高水平。截至9月份，愛爾蘭房價上漲12.8％，高於8月份同比漲幅11.8％，更是自2015年5月以來的最高水平。

都柏林的獨立屋房價年增長率為12.4％，公寓為11.4％。西部地區年增幅最大，達16.5％。

中央統計局稱，自2013年初危機低谷後，愛爾蘭全國房價上漲了70％。“同期，都柏林住宅價格上漲了87％，而愛爾蘭其他地區的住房價格上漲了61.4％，”它補充。

在此期間，房屋中位價格為219,999歐元，儘管都柏林的數字高得多，為34萬歐元。而在都柏林地區的一部分——杜倫·萊格雷爾 – 拉斯特寧（DúnLaoghaire-Rathdown）的價格是51萬歐元。

註：*外界對愛爾蘭1995-2007經濟飛速增長時期的形容，2008年遭遇戲劇性逆轉，2010年前GDP縮水達14%，失業率達14%。

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Westmeath縣馬林加（Mullingar）的Knockdrin城堡

威克洛（Wicklow）縣多納德（Donard）的5臥3衛別墅

都柏林的2臥1衛新房

原文來源：英國衛報
發表日期：2017年11月9日
責任編輯：Zoe Chan

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盧森堡華人數量不斷增加中文日益受重視 | 盧森堡

據法國《歐洲時報》報道，近年來，在歐洲小國盧森堡，學習中文和中國文化的人越來越多，當地的華人數量也在不斷增加。

法媒報道，在盧森堡教中文的教師姚萍蘭（音譯）說：“盧森堡雖小，但卻是歐洲的壹個非常重要的國家。中國將盧森堡看做是通向全歐的大門。”2017年9月，盧森堡已經有6家中學提供中文課程。

12歲的利亞姆（Liam）表示：“拉丁語太無聊，英語又太簡單。”利亞姆是盧森堡學習中文的學生之壹。而對於利亞姆的同學雨果（Hugo）來說，“中文對金融界及政壇十分重要，中文是未來的語言。”

每個星期學習6個小時，經過三個星期的課程後，這些學生可以用中文進行自我介紹，並書寫壹些漢字。

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盧森堡財政部部長皮埃爾•格拉梅尼亞（Pierre Gramegna）認為：“中文進入盧森堡的課堂是個好消息，這可以讓盧森堡的年輕人更好地了解中國文化。”

據盧森堡國家統計局統計顯示，盧森堡華人社區人數近6年來加倍增長，在這個擁有59萬人口的國家，華僑華人數量已經超過3200名。

如果說，最初絕大多數中國人來到盧森堡是為了經營餐飲業，如今在盧中國人的職業則更加多樣化，例如從事金融行業或技術領域。

除了當地的華僑華人，中國投資者也不容忽視。據某會計師事務所統計，2016年，中國投資者對歐投資數額高達750億歐元。格拉梅尼亞表示：“中國投資者為歐洲市場帶來了很大的利益，這對歐洲來說是個機會。”

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來源：中國新聞網
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北歐房產泡沫破滅？經濟學家：只是市場的“健康調整” | 北歐

斯堪的納維亞（Scandinavia）熾熱的房產市場可能出現冷卻的跡象，但是要說它是泡沫破滅可能就有點誇大了。

這是當地經濟學家的共識，他們指出，強勁的基本面和持續低利率作為證據表明房市下滑是壹個“健康的再平衡”，而非迫在眉睫的崩潰前兆。

奧斯陸Nordea銀行高級經濟學家 Erik Bruce 表示：“如果妳問我大環境的主要風險是什麼，我會說可能是房價。”

“但是我覺得考量目前這種水平的利率、失業率降低和樂觀預期價格將會反彈，房價很難大幅下降。”

在過去10年間，瑞典和挪威的平均房價漲幅達70%左右。自 2012 年以來，哥本哈根的房價已經翻了壹倍，當年丹麥首度實施負利率。經過多年的關於過度房貸和金融監管機構與央行警示過熱的警告，現在斯德哥爾摩和奧斯陸兩地房價成長都放緩了。

挪威首都奧斯陸的下調是因為政府收緊了貸款標準，以減少投機購買。“這些措施已經奏效，”Bruce 指出，奧斯陸的房價從高點下降了 7-8%。

在斯德哥爾摩，影響房價更主要的因素的是供需關系。出售的公寓數量在 10 月達到 9 年來最高水平，但房地產代理商表示，由於買賣雙方價格偏差，他們在推銷時遇到問題。

Nordea 瑞典經濟學家 Torbjorn Isaksson 表示：“新的房價走勢往往從斯德哥爾摩開始，”所以我們預計“全國的房價也將跟進前行”。

雖然瑞典首都斯德哥摩供大於求情形主要集中在奢侈物業，但就全國而言，隨著近 10 年中期起飛的建物擴增，也由於短缺緊張而加劇，更隨著難民大量湧入而加重。

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標普全球評級 9 月指出，高額私人債務較高——估計 2016 年底占可支配收入 180%，而超半的抵押貸款為浮動利率，這意味著潛在的“房價修正可能導致市場消費顯著減少”，阻礙了瑞典的經濟表現。

壹旦發生這種情況，經濟學家說，災難必將降臨。

瑞典房地產泡沫的最後壹次破滅是四分之壹世紀前。當時，經濟陷入困境，失業率高漲，公共財政混亂；丹麥的房產泡沫則是在2007-2008年金融危機時破滅。即使如此，該地區良善的福利國家安全網也有助於減少貸款違約。

但斯堪的納維亞的經濟今天已經有所不同，瑞典經歷穩步增長，挪威終於從多年油價下滑中恢復過來。

Nordea在3月的壹份研究報告中說：今天房價“最有效的驅動因素，壹直是家庭可支配收入成長和房貸利率降低的結合。”

由於大多數新增的斯堪的納維亞買家選擇浮動利率抵押貸款，央行的緊縮政策可能會令市場更趨冷靜。但是，挪威央行預計在2019年之前不會調高利率，而瑞典央行最可能的利率變動則要等到明年中期才會出現首次上漲。更重要的是，很難看到20世紀雙位數通膨重現。

Isaksson說：“目前各種事物更加穩定”，房價的走勢“應該是持平的”。

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來源：鉅亨網
責任編輯：Zoe Chan

近十年入籍移民數漲幅接近五倍華人多保原籍 | 意大利

近10年，社會發展、經濟刺激、局部戰爭等因素致跨國跨區域人口流動加速。法國《歐洲時報》10月25日報道稱，意大利多種族研究促進基金會（ISMU）近日給出的統計數據顯示，2006年至2016年這10年間，已有近百萬移民入籍意大利。華人移民傾向於在意大利定居，但保留原祖（籍）國國籍。

意大利10年間入籍近百萬移民，居歐洲國家首位。圖為在意大利舉辦的“中國文化年”活動

據意大利《日報》消息，ISMU近日對意大利移民數據進行調查。數據顯示，2006年一年共有3.5萬名移民入籍；而在2016年，這一數字則高達20.2萬人，創歷史最高。

近10年（截至2017年1月1日），意大利入籍移民總數接近95.6萬人。此外，還有500萬人在意大利定居。ISMU表示，2002年，意大利入籍移民數為1.2萬人；4年後，意大利移民人數增至241.9萬，其中入籍者為3.5萬人。2016年，意大利移民總數上升至502.6萬人，其中入籍者已超過20萬人。2017年，移民數已上升至504.7萬人。

報道稱，意大利在歐洲國家中移民入籍數排首位。以2013年至2015年數據為例，意大利入籍總人數為17.8萬人，超過了英國、西班牙、法國、德國。而在移民者中，2016年加入意大利籍的外來移民主要是來自阿爾巴尼亞和摩洛哥，入籍人數分別為3.7萬和3.5萬人。菲律賓和中國雖然在意大利定居人數較多，但大多數移民更趨向於保留原祖（籍）國國籍，不願加入意大利國籍。

如果按大區分，2016年，意大利中北部地區移民入籍人數最多。倫巴第大區共有5.4萬移民入籍，其次是威尼托大區，共有2.9萬移民入籍，再次是艾米利亞-羅馬涅大區，入籍移民數為2.5萬人。而意大利所有大區中，巴西利卡塔大區入籍移民數最少，僅279人入籍。

來源：環球網

責任編輯：Zoe Chan

深度：“窮卻性感”的柏林房價為何5年翻倍？| 德國

根據柏林市政府與柏林投資銀行（IBB）今年4月發布的一份報告指出，柏林2016年的房價比前一年成長了7.1％，跟2009年比起來，更是翻漲了整整一倍，達到每平方公尺3538歐元。

不只售價，租金也跟著水漲船高。報告指出，柏林租金的中位數年成長3％，來到每平方公尺9.07歐元。盡管德國有規定租金的“指導價”，以及每3年最多只能漲15％的天花板，但如果是新公寓或新合約，就不受此限。

近幾年，柏林已成歐洲乃至於全球年輕人趨之若鶩的創意城市。同一份報告指出，過去5年，柏林每年增加的常住人口將近4萬人，其中87％是外國人，95％不到30歲。柏林現在人口數將近360萬人。

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“柏林窮，但是性感（Berlin ist arm, aber sexy），”是柏林前市長沃維雷特（Klaus Wowereit）在2003年城市陷入財務危機時的一句名言，流傳至今。

從百廢待舉到房地產黑馬

只不過，在兩德統一28年後的今日，柏林似乎已經漸漸脫貧，走向發達之路。

來自河南的林友珍，從事房地產業已十多年，一開始在北京的德國地產公司任職，管理亞洲市場，2003年她來到德國，2年前在柏林成立嘉華房地產公司（YLS Sherpa），主要服務華人市場，業務涵蓋房屋銷售、企業或個人的購房投資。

她親身經歷了柏林房市的起飛期。

林友珍回想，柏林房地產市場在1990年代曾經非常冷淡，直到2008年金融海嘯之後之後才開始活躍，主要是因兩德統一之後需要時間復蘇。

她分析指出，過去5年間，柏林的平均房價上漲了50％，位於市中心的城中區（Mitte）也漲了30％。

柏林市中心的哈克雪市場（Hackescher Markt）是各國游客最愛的個性逛街區，住房租金在每坪242人民幣左右

柏林的房地產吸引力愈來愈高，有幾個原因，首先是政策因素。

直到柏林圍牆倒塌的10年後，德國首都都還在小城波昂。1999年首都遷往柏林，隨之而來的諸多政府單位與各國企業總部，紛紛把柏林作為根據地，帶來許多工作機會。

2010年開始，柏林的房市從“供過於求”開始轉變成“供不應求”的態勢。例如林友珍自己在城中區的公寓要出租，每平方米14歐元，就有超過30組人馬爭相搶看，最後還得筆試加面試，才能決定租給誰。

第二是經濟發展因素。

因為起飛得晚，基期很低，從2005年至今，柏林的GDP成長率18.8％，高於同期德國整體經濟成長幅度。

近年來，柏林新創企業迭興。根據近期報導，全德國的新創公司，有17％選擇將總部設於柏林，約有1800多家，主要因為經營成本較低，年輕人口多。許多報導更直指柏林將成為“歐洲矽谷”。

第三則與歐洲央行政策有關。

德國的租賃市場向來蓬勃，超過一半的德國人並未擁有房產，而是租房。但2014年歐洲央行為了對付通縮而實施存款負利率，情況開始反轉，愈來愈多德國人不願眼睜睜看著錢放在銀行縮水，轉而尋求投資房地產保值。

林友珍以親身經歷說明，在2010年以前，100多間公寓的新建案，通常要花2到3年才能賣完，但近幾年，最多只要一年半就可以賣完；而且以前還能買到新成屋，現在都是在預售屋的期間就已經賣光，可見房屋搶手景況。

位處柏林市中心的選帝侯大道（Kurfurstendamm）人行道上就有房地產建案廣告

種種因素，讓柏林房市日益白熱化。況且不只買賣市場，就連租賃市場也受影響。

在柏林教敘利亞難民德語的史蒂芬（Stefan Hauer）租房多年，對房租上漲特別有感：“幾乎所有區域的租金都在漲。”他住的莫阿比特區（Moabit）以往有大量土耳其社群，但因為離市中心不遠，過去6年的房租漲了將近3成。“有點吃不消，如果再繼續漲，我可能要搬回老家住爸媽的房子，”他說。

隨著歐陸各國如奧地利、匈牙利紛紛“向右轉”，顯露排拒移民的態勢，再加上英國脫歐，許多企業已經宣示要把歐洲總部遷往德國。

柏林西邊重要交通樞紐動物園站（Zoologischer Garten）旁，一棟商辦大樓正加緊趕工

在德國強勢經濟的拉力以及其他經濟體的推力交互作用下，讓柏林房市洛陽紙貴，這個充滿性格的城市，是否還能性感依舊？或是她將把這些活力的來源一步步向外推？未來幾年也許就可以看得出來。

來源：天下雜志

責任編輯：Zoe Chan

深度：2017全球商業地產投資：紐約穩坐龍頭倫敦褪色 | 海外

根據戴德梁行近期發布的最新報告顯示，截至今年6月，全球房地產投資市場規模達到1.5萬億美元，與上年同期相比增長4%。

這份年度報告《全球房地產投資制勝之道》（Winning in Growth Cities）針對全球商業房地產投資活動展開調查，並根據城市吸引資金能力進行排名。

截至到今年6月的12個月內，前25個城市吸引投資額約占全球房地產市場投資總額的壹半，但過去占主導地位的壹些城市出現了大幅下滑。紐約連續第六年成為最受歡迎的市場，盡管其吸引的投資額下降了37%，同時倫敦的投資額減少25%，使其失去了前三名的地位，而巴黎也下降了21%。可售資產缺乏是導致下降的主要因素之壹。

舊金山和中國香港取得了相對可觀的成績。舊金山憑借4.5%的增長率躋身排行榜第三名，而中國香港的增長率更高達到19%。同時，馬爾默、尼斯和大阪等二線城市愈加獲得國際投資者的青睞，因為這些投資者希望進行更廣泛地投資從而獲得更好的收益。

北美地區吸引力強勁，成為投資的主要目的地。在前25個城市中，北美地區占據13個，歐洲和亞太地區分別占有6個。亞太地區壹些城市的增長最引人註目。首爾的投資額增長了98%，新加坡的投資增幅則達到了52%。

報告作者丶戴德梁行歐洲丶中東及非洲的投資策略主管David Hutchings表示：“在2016年房地產市場出現逆勢的背景下，今年的全球市場卻實現了強勁的增長，著實令人驚訝，但投資者情緒確實得到了改善。隨著人們對全球政局變動的擔憂逐漸消退，至少就目前而言，房地產的全球化仍將會迅猛發展。”

“壹些主要城市出現了投資活動下降，其由於可售資產的減少，而不是需求量下降，但這也表明價格上漲正在促使壹些投資者拓寬投資地域。”

“雖然紐約、東京和倫敦的自我適應和革新能力將繼續增強其全球主導地位，但競爭將會逐漸升溫，因為投資者日益青睞選擇更為廣泛的二線城市。跨境投資者在2015/2016年度未關註的18個市場現在正在獲得青睞，表明投資者願意轉向新市場尋找機會。”

北美地區

北美地區的大多數城市獲得的投資額均實現了增長，其中聖安東尼奧、夏洛特和拉斯維加斯在今年尤為獲得青睞。盡管該地區跌幅最大的城市均來自全球50強城市，紐約、聖叠戈和丹佛分別下降37%、30%和23%，但達拉斯、休斯敦和奧斯汀等美國的壹些大城市卻實現了增長。

歐洲、中東及非洲地區

中歐和東歐國家首都城市在全面增長方面表現最好，尤其是布拉格、布達佩斯和索非亞的增幅超過西歐城市。同樣，雅典的投資者信心上漲，盡管增長的基礎較低，但投資規模達到10年來的最高值。

吸引國際投資最強勁的前25個城市中，10個來自歐洲，其中倫敦、巴黎、阿姆斯特丹和柏林位居前5位。德國多個城市在排行榜中的名次獲得了提升，其中柏林的排名提升了兩位，法蘭克福則提升了9位，躋身前10大跨境資本流入地。亞洲和中東的投資者尤為青睞法蘭克福，其投資額分別增長461%和132%。

歐洲資本四年來首次超過北美地區成為跨境總投資的最大來源。

亞太地區

亞太地區壹半以上的城市投資額取得了負增長，其中悉尼、吉隆坡、北京和臺北出現了大幅下降。盡管如此，亞洲城市今年在全球市場所占份額卻得到了上升，並強化了在前50名城市中的排名，該地區最強勁的增長來自於經濟快速發展的城市，其中緬甸的增幅尤為突出。

在中國香港，土地交易市場十分火熱，其中中國內地公司尤為熱衷於投資住宅用地，而中國香港本地開發商則在商業用地拍賣中表現優勢。

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雖然紐約連續第六年保持全球商業地產投資的主導地位，但競爭將會逐漸升溫，因為投資者日益青睞選擇更為廣泛的二線城市 — 雖然紐約連續第六年保持全球商業地產投資的主導地位，但競爭將會逐漸升溫，因為投資者日益青睞更為廣泛的二線城市

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投資策略指南

展望未來，宏觀形勢不斷變化，投資者必須改變策略。同時，不確定性依然存在。報告針對投資策略提出的主要建議包括：

經濟周期延長，資本投資增長但通貨膨脹減弱。

利率仍處在低位，不過不會持續低位很長時間。

不確定性依然存在：各地區丶國家丶城市和物業類型不斷多樣化，需采取應對措施。

在最佳城市中，投資者需對其物業進行定期維護和創新性改造以滿足現代租戶日益更新的需求，從而最大程度規避風險。

投資者可在核心國家主要二線城市和門戶城市新興市場上尋找機會。

有選擇性地關註新興市場物業，尤其在實施改革的經濟體中尋找低風險機會。

投資者應從滿足租戶需求而獲得資產價值及回報率增長，而不是只靠合約支持的收益率水平。

戴德梁行全球資本市場主管Carlo Barel di Sant’Albano表示：“人們廣泛認為，與6個月前相比，宏觀經濟環境對房地產更加有利，壹方面是因為投資者情緒有所提振，另壹方面是因為投資活動確實得到了改善。由於國際貨幣基金組織自2011年首次上調了GDP增長預期，投資者變得越來越積極主動。”

來源：戴德梁行

責任編輯：Zoe Chan