海外买家 – Page 8

澳洲聯邦警察成立特殊部門專查買澳洲豪宅外國人

澳大利亞政府加快了打擊外國房產買家的步伐。據《澳大利亞人報》報道，澳大利亞聯邦警察已經成立特殊部門，將調查超過一定金額的澳洲房產交易。

悉尼地產公司LJ Hooker Double Bay的代理馬洛夫（Bill Malouf）稱，他將悉尼海港豪宅“曼德勒”（Mandalay）以4000萬出售給一位擁有澳洲居住權的中國買家幾天之後，就收到澳大利亞聯邦警察的聯系。

“顯然，聯邦警察內部有一個特別部門在調查海外買家。他們盯緊了曼德勒、盯緊了外國買家的每筆交易…”馬洛夫稱。

但馬洛夫對於警方的關注反應淡定。“我不得不習慣這種事，這不是代理人的責任。”他說他會按照常規做法，讓聯邦警察去找買家或賣家的律師。“這種事不會困擾我，這不是我們的責任，我們只要做好自己的本分。”

澳大利亞聯邦警察成立特殊部門調查一定金額的豪宅交易

悉尼地產公司Ballard Property經驗豐富的布裡奇斯（Bill Bridges）表示，不管買家是誰，聯邦警察不應該參與房產買賣。“我們是賣房子的。這是合法買賣，不應該與聯邦警察有任何關聯。”他說。

聯邦警察拒絕回應，但據稱他們過去幾個月已經和很多悉尼的代理談過，希望能掌握外國買家的交易情況。

此外，澳大利亞稅務局（ATO）也在繼續打擊外國買家。他們正在調查一筆通過基金購買房產的交易，據稱其中一位受托人是澳洲居民，但幕後交易的被指是一位中國富豪。目前這棟悉尼房產的身份還沒透露。

另外，財長何基（Joe Hockey）可能會在未來幾周內公布一位在柏斯非法購買房產的外國買家身份。他此前已經強迫中國買家許家印在90天內拋售悉尼豪宅Villa del Mare。

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奧克蘭房地產投資者協會吁限制海外購房者

奧克蘭房地產投資者協會近日發聲，呼吁政府對海外購房者采取行動，首先掌握海外買家的確切信息，然後有根據地制定政策，限制海外買家，平衡住房市場的競爭環境。

奧克蘭房地產投資者協會吁限制海外購房者

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奧克蘭房地產投資者協會主席Andrew Bruce表示，應該對海外購房者進行更嚴格的審查，更詳盡地了解他們的情況，以緩解他們對奧克蘭住房市場所造成的壓力。他說，迄今為止政府沒有采取任何行動，既沒有限制購買數量，也沒有征收稅費。

他認為應當采取兩個步驟：一，著手掌握海外買家的購買數據，以及對住房市場乃至整個新西蘭經濟的影響情況；二，政策須保留當地社區的基本價值共享，確保新西蘭家庭或者本地投資者的購房供應。

他說：“應該考察這些海外買家是否住在新西蘭，是否融入了當地經濟？還是在購買後，將房子空在那裡，只是無形中在推高我們的房價？如果我們不掌握具體情況，我們講話就沒有根據，也沒有可信度。”

“一旦我們我們掌握了充足的信息，我們就可以研究切實可行的對策，平衡合理的競爭環境。我們從一張白紙開始，一直在毫無限制地大量接納外來買家。當然，這倒不一定是壞事，反而是一種優勢。我們現在還有機會做出有意義的調整，使海外投資能夠促進我們的經濟發展，增加全方位的住房供應。”

他建議制定如下政策：限制海外買家購買現有住房，只允許購買擬建的計劃，藉此增加住房供應；對海外買家征收額外稅費和關稅，然後集中用於補貼首次置業者或資助政府騰出更多土地建房；一定程度上強制海外買家再投資，以回報於新西蘭經濟。

他表示，奧克蘭當前的根本問題就是住房供應問題。

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3月20日，是《加強澳洲外國投資綱要》（Strengthening Australia’s Foreign Investment Framework）公眾征詢的截止日。自2月25日，該草案提出以來，關於澳大利亞政府擬嚴格限制外國人購房的消息成為熱點話題。無論是欲對外國置業者加收最高1,500澳元的申請費，還是采取措施打擊違規購房者，都引發了全球輿論關註。更有人質疑，澳大利亞政府此舉主要針對中國購房者，意在打壓其置業行為。居外為妳分析政改的前因後果，以及解讀最新政策的細節。

壹、為什麽澳洲會推出收緊外國人在購買房產的新規定？

1、外資湧入，澳洲房價被炒到逆天高，本地民眾買房難

最近幾年，澳洲房價飆漲，悉尼和墨爾本等壹線城市更加是漲價先鋒。低息政策讓房價瘋狂，外國投資者入市炒樓也被認為是催高樓價的主要原因之壹，尤其是來自中國大陸的投資者。房價飆漲導致本地居民抱怨買房難如登天，限制外國人購房是為了遏制澳洲房價上漲，以及響應公眾對於買房難的關切。【閱讀原文】

2、澳洲外資審委會（FIRB）失職，以致外國購房者“有機可乘”

允許外國投資者購買新房，但限制其購買二手房本就是澳大利亞的法律規定。長期以來，這項政策沒有得到嚴格執行，導致違規購房的現象越來越多。澳政府此舉是為了完善既定政策，更好地落實針對外國置業者的限制措施，以緩解本國人面臨的房價高漲無力購房的問題。【閱讀原文】

3、新州大選，住房政策方針成拉票武器

2015年新州大選將於3月28日正式舉行。本次新州參選黨派除自由黨和工黨兩大政壇主角外，還有許多其他黨派也都參與競選。澳大利亞廣播公司（ABC）日前對9382名選民進行的投票在線調查中顯示，選民所關註的議題中排首位的是經濟，其次是國有資產的私有化問題，生活成本、教育、環境等。房產在大悉尼將繼續存在高需求，兩大黨為爭取選票均承諾幫助人民實現擁有居所的夢想。

二、澳洲海外人士購房新政的主要規定

1、提高海外買家在澳洲買房收費標準

被稱為澳洲房產緊縮新政中，對征收手續費的規定

2、明確處罰措施，加強執法力度

據2月26日澳洲政府公布的外國投資監管框架討論文件，澳聯邦政府有意將外國違規投資澳洲房地產處罰條例延伸至企業、商業地產、農業等投資領域，加強相關領域執法力度，令外國人在澳未經許可非法投資將面臨更加嚴格的刑事處罰和民事罰款。目前針對外資違規購房的刑事處罰為合8.5萬澳元或2年監禁，也可兩項並罰。同時，澳政府嚴禁違規投資者從非法房產中牟利，壹經發現，將處以不同程度處罰。【閱讀原文】

本次澳洲房產緊縮政策的相關處罰措施的規定如下：

延伸閱讀：

打房開鍘！澳洲政府勒令恒大限時出售悉尼億元豪宅

3、新增連帶責任，嚴懲協助違規購房的第三方

協助外國人購房的第三方，如移民中介、房產中介等也將受到懲戒，最高民事處罰為個人42,500元，企業罰金可高達5倍。另外，明知違法仍協助外國人買房者涉嫌刑事違法，最高罰款85,000元，和/或兩年監禁。【閱讀原文】

4、修改對農業土地買賣的審批

從3月1日起，外國人在澳購買農地超過1500萬元的交易將要接受外國投資審查委員會的審查。此前的審查起點是2.52億。此外，稅務局將從7月1日開始收集關於所有農地新外國投資的信息，不論交易價值。【閱讀原文】

三、新政對澳洲房市的海外買家會產生什麽樣的影響？

1、嚴格執法為保障澳洲購房者帶來壹個“公平的競爭環境”

澳洲聯邦政府對房地產外資緊縮審查，目的是只有在公平公正的基礎上進行投資，才能保障海外置業者的利益。艾伯特總理也對新機制表現出極大的信心：“縮緊政策不是將海外資金攔在外面，而是引導他們正確對我們的產業進行投資。”【閱讀原文】

2、申請費不足以阻擋海外買家對買家幾乎沒有影響

根據新出臺的意見稿，FIRB將根據房產總價，對海外買家在澳洲買房征收申請費，5000澳元起。然而，房地產業界普遍認為，外資購房申請費或許只是“毛毛雨”，海外投資人不會因此“望而卻步”。【閱讀原文】

3、處罰措施仍未確定最終影響幅度仍有待觀察

關於違規購房的懲罰力度加強，監管網絡擴展至移民中介、房地產服務行業及房地開發商或許才是關鍵所在。澳聯邦政府“動真章”的態度不言自明，最終討論文件中哪些部分將通過並實施，又將給澳洲房地產投資性購房活動、中資地產商的“圈地”行為產生多大的限制性影響，這壹切都還是未知數，有待進壹步觀察。

四、居外專業解讀“新政” 讓妳更理性了解澳洲房市

居外是全球最大，最具權威性的海外房產中文平臺，外媒自去年下半年便就澳洲房產投資政策變動多番采訪居外的兩位聯合創始人的專業意見。綜合起來，居外網對此的觀點如下：

中國買家不是澳洲房價飛漲的“元兇”，更為澳洲房地產市場帶來了巨大利益。【閱讀原文】

1,500澳元“出價費” 實屬無理，或令海外買家轉向其它國家投資房產。【閱讀原文】

澳洲聯邦政府對住宅地產投資的執法活動的加大，並不意味著對外國企業投資的開放態度有任何巨大變化。【閱讀原文】

澳洲房地產市場面臨著許多逆風，但居外作出的分析表明，今年澳洲房市的海外投資將比去年增長15%至20%。【閱讀原文】

居外預料，從2015年7月澳洲高端投資者簽證（PIV）簽證推出後，澳洲地產市場將會更加火熱。中國已經是澳大利亞房地產最近幾年的主要海外投資來源，但2015年這壹需求可能進壹步上漲20%。【閱讀原文】

如何把握加拿大利好機會貸款買房？

加拿大央行四年來首次變更隔夜利率(overnight rate)，將其降低25個基點至0.75%，這對投資加拿大房産的買家而言是個重大利好消息。

“相應的銀行利率爲1%，存款利率0.5%，”加拿大央行官方表示，“這一决定是爲了應對最近的石油價格暴跌對加拿大經濟增長和潜在的通貨膨脹的不利影響。”

2014年年底，在加拿大央行宣布降息之前，市場就預測加拿大央行將在未來幾年提高利率，現在看起來不太可能。而現在重要的問題是——中國買家如何能從中獲利？

下面，我爲投資者列出在加拿大獲得房貸的5個步驟：

步驟1：選擇貸款渠道

除非是有著雄厚財力的買家會選擇現金購房，否則，大部分都會選擇貸款購房。

在加拿大，海外買家共有2種貸款途徑：銀行和貸款經紀

銀行貸款：在銀行申請貸款有一個潜在的限制就是其提供的産品有限。一般買家可申請到30%的首付。

不過，加拿大數家銀行現已意識到中國買家在貸款上所面臨的挑戰，已與中國大陸銀行建立合作關係，幷推出貸款産品，特別是加拿大的豐業銀行。

貸款經紀人：由于貸款經紀人與許多個不同的銀行都有業務往來，所以買家在貸款上會有更多的選擇。一般可申請到35%左右的首付。

注：海外買家在申請貸款時，需要出示信用記錄。比如：個人在自己國家的2年稅務報表

步驟2：簽訂貸款合同

在簽署了貸款合同後，意味著買家簽訂了一項法律合同。如果買家無法償還貸款的，銀行有權將房産收回。

注：貸款額爲本金，在還款期間還應支付利息。加拿大貸款利率爲：2.8%-3%

步驟3：貸款預批

看房之前，大多數房地産、銀行和經紀人會建議買家申請貸款預批。這項免費服務將根據買家的資格和個人信用評級，幫助買家預知自己可獲的貸款金額。銀行或者經紀人會詢問你的收入和個人財務狀態，以及檢查您的信用評分。

120天內，買家可獲知貸款金額以及貸款利率。如果利率走高，貸款利率不受影響；如果利率下降，買家會獲得更低利率。

貸款預批可以讓買家在與經紀人協商房價時處于更有利的位置，幷能對自己所需負擔的房産有一個清晰認識。

不過，貸款預批不具法律效應，也不能保證所預先核准的金額。在提交所需資料檔案後，還需要在律師和銀行的幫助下做最後的審批。

步驟4：確定貸款規模

通常，買家最多能獲得房價95%的貸款，所以還需要支付房價5%的頭期款。

步驟5：選擇貸款

所有的抵押貸款都對首次購房者開放，選擇真正適合自己的那款貸款是一項艱巨的任務。

在大多數情况下，風險承受能力是一個關鍵因素。利率會隨著市場而改變，買家需要確定的是，變動利率和固定利率哪個更適合自己。

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Craig Doherty解析加拿大房産投資

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美國加州房地產市場1/3海外買家來自中國

加州房地產經紀人協會（CAR）指出，儘管美元升值、加州房市趨緩，中國買家仍在2014年加州房市中扮演要角。去年加州成交房屋，國際買家占六分之一，又以中國買家最多，在國際買家中高占36%。

加州房地產國際買家中，中國買家最多，高占36%。推薦房源：美國加州洛杉磯7臥9衛豪宅

加州房地產經紀人協會的「2014年國際買家問卷調查」顯示，去年加州每六位地產經紀人成交的房屋由國際買家購入，相當於14%。這個數字與前一年相同。

國際買家中，每三人（36%）就有一人為中國人，且他們多半用現金購房。三分之二（66%）的國際買家全用現金購屋，略低於2013年的69%。購買50萬元以下房屋者，66%全用現金。購買50萬至100萬元房屋者，57%全用現金。

比加州一般屋主有錢的國際買家，所購房屋的中間房價為49萬元，反觀加州去年單一住宅的中間房價為44萬7000元。

購買50萬元以下房屋者，40%為投資。反觀購買50萬至100萬元房屋者，只有17%為投資。購買百萬元以上房屋者，34%為投資。

問卷調查也發現，國際買家中，中國買家最多，高占36%；其次為加拿大，11%；墨西哥第三，9.1%；英國與印度並列第四，各為5%。

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海外投資者不僅活躍在匈牙利房屋買賣市場更“激活”租賃市場

在2000年，海外購房者和投資者——尤其是西歐人，在匈牙利房地産市場表現相當活躍；但自危機爆發以來，就很少聽到他們的消息了。匈牙利最大的房屋中介商之一Duna House近期研究指出，2014年第三季度，匈牙利房地産市場的外籍人士絕對數量在增長，儘管此前三年他們的整體份額在萎縮。

Duna House分析團隊負責人Gabor Rutai稱，2012年，匈牙利的購房者中有2%是外國人，這些海外置業者在當年第三季度完成的交易數爲420。2013年同期外籍買家的市場份額下滑了1.9%。2014年，儘管匈牙利房地産市場好轉，海外買家所占市場份額還是只有1.8%，第三季度外籍買家人數約爲515。

外籍人士不僅在匈牙利買房，也活躍在租賃市場。對比同期數據，外國人在匈牙利的租賃份額維持在12%，相對十分穩定。另外，該國十分之一的出租房産都爲外籍人士所擁有。

匈牙利45%的外國買家都來自歐盟成員國——小部分是美國人，房産平均交易價爲1480萬匈牙利福林。中東買家數量占比爲10%，房産平均交易價爲1680萬匈牙利福林。第二大主要購買群體來自斯拉夫地區，主要是俄羅斯和烏克蘭買家，占比達30%，購買均價爲2330萬匈牙利福林。剩餘15％的海外買家是出手闊綽的遠東土豪，平均花費高達2670萬匈牙利福林。

77%的外海置業者都將房子買在匈牙利首都，主要集中在布達佩斯第七和第八區。從第六區的交易記錄來看，海外買家的目標是60平方米的公寓，成交均價爲1400萬匈牙利福林。

Duna House的數據顯示，匈牙利42％的租客都來自歐盟成員國，29％來自中東，20％來自遠東，10％來自俄羅斯或烏克蘭。46%的租客聚集在首都，主要在第五、六、七區。另外，佩奇市(Pécs)、德布勒森市Debrecen和塞格德（Szeged）的大學城也有很多租客，主要是海外留學生。

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資深律師詳解匈牙利房産投資與移民

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1/3澳洲新屋被外國人買走百萬以下房產最熱門

海外買家對於維州房產的胃口越來越大。一份調查顯示，三分之一的新屋是被外國人買走的。

澳洲國民銀行（NAB）的《民宅調查》（Residential Property Survey）顯示，在2014年的最後3個月，維州的外國買家活動飆至新的水平，而其他州的此類活動則有所回落。

這份調查發現，維州越來越多的新屋都被出售給了外國人。截至去年12月的3個月裡，海外置業者買走了32.5%的新屋，而本地自住房主卻只占了24.2%。本地投資者所占的比例稍低一點，首置業者則遠遠落後，只占了18%。

這份采訪了約300名房地產和開發商內部人士的調查發現，在2014年年初時，外國買家的活動不敵本地人——在3月季度時只占了約10%的份額，但之後就一路上升。

NAB集團的首席經濟學家Alan Oster稱，在去年的12月季度，全國的海外買家占比從之前的16.8%降至14.8%。維州市場與其他州的另一個區別在於，外國投資者都很青睞澳大利亞房市的新屋。“在維州，購買公寓的外國買家為44%，而在其他州，這一數據則在54%-57%之間。外國人在維州購買獨立屋的比例（38%）遠高於其他州。”

這份調查發現，40%的外國買家都是購買50-100萬元之間的新屋，29%購買50萬以下的住宅，還有5%購買500萬元以上的澳洲房產。

外國投資者也增加了其在維州二手房市場的份額，達到了12.8%。不過他們仍是這個市場中比例最小的買家群體。

在去年的12月季度，首置業者在二手房市場中所占的比例從15%增至20%。該調查還發現，在未來1至2年時間裡，維州獨立屋的價格漲幅料放緩至2.2%。

外國人很青睞澳洲的新屋

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澳洲1/3首次置業者入市為投資海外買家買走1/3維州新房

據新聞有限公司網站報道，澳洲每3個首次置業者中，就有1人以首次投資者的身份進入樓市。

海外買家在維州購買32.5%的新房，當中超過一半是新公寓

國民銀行（NAB）公布的一項調查顯示，去年第四季度，17%的新房和18%的二手房被首次置業者買走，作為自住用途。然而，8%的新房和9%的二手房被首次置業的投資者買走。這也是第一份區分首次置業者購房意圖的報告。

去年10月，澳聯儲（RBA ）高級官員發出壓制投資者貸款業務的信號。澳洲房產投資者貸款量占總貸款量的一半。相比之下，該數值在21世紀前10年占40%。

國民銀行如今公布的數據顯示，采取投資者線路進入樓市的首次置業者也許會殃及自身。數據也顯示，海外買家需求依然強勁。1/7新房及1/12二手房被海外買家收入囊中。

在各州尋求新房的海外買家活躍程度也比以往下降，除了維州。數據顯示，海外買家在維州購買32.5%的新房，當中超過一半是新公寓、31%是獨立屋，還有16%是再開發項目。

國民銀行預料2015年總體房價上漲1.5%，維州、昆州和新州房價領漲全澳。該銀行也推測，在失業率和可負擔憂慮等因素的影響下，州府城市房價將平均下滑4%。

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如何降低土地稅減輕澳洲物業的持有成本

衆所周知，在澳大利亞購買物業除了需要向政府繳納印花稅外，在持有過程中需要每年向各州政府繳納土地稅。土地稅支出有時候困擾著很多澳洲房産投資人，而且很多時候還影響到他們的投資回報。簡單來說，土地稅金額是基于土地擁有者在一個州或城市中，名下所持有的土地在未開發前（即還未蓋房前的土地價值）計算的價值總和及稅率。今天我們就來看一下有哪些方法可以幫助投資者降低土地稅。

分散物業投資地點

在不同的州與領地購買物業，很有可能就能降低需要繳納的土地稅金額。土地稅與印花稅一樣，是由各州政府自行徵收和管理的，因此，每個州或領地的稅率也會有所不同，且是基于土地擁有者在一個州或領地中，名下所持有的土地未開發前的價值總和而計算的。

目前，除去北領地以外，澳大利亞各州和領地政府都有徵收土地稅。因此，如果買家在北領地購買物業，是不需要繳納土地稅的。

舉例

如果一位買家在新州購買了3塊土地，每塊地在未開發前的價值分別爲20萬澳元，21萬澳元和30萬澳元（總價值爲71萬澳元）。那麽在2014年，這位買家需要繳納$4868澳元的土地稅。如果相反，這位買家分別在新州、維州和昆州各買一套物業，那麽在2014年這位買家就不需要繳納土地稅，因爲，其在每個州的物業土地價值都沒有超過該州土地稅的起征點。

以公寓房取代別墅進行投資

一般公寓房的擁有者不需繳納土地稅。這是因爲，同一塊土地由該地上所有公寓業主共同所有，因此均攤到每位業主名下的土地價值非常有限，通常達不到土地稅的起征點。

此外，各州政府對于澳大利亞居民的自住房一般都有土地稅豁免的優惠政策（需要注意的是，每位居民在同一時間段只能有一套自住房）。因此，買家可以考慮購買土地價值較高的物業作爲自住房，省下可觀的土地稅費。同時在進行物業投資的時候考慮公寓房與別墅的組合投資。而對于海外買家而言，因爲沒有自住房，可以直接考慮組合投資以降低土地稅費。

當然，購買公寓房也會産生其他相應的費用，例如物業管理費。因此買家需要計算這類費用成本，如果物業管理費高于土地稅費，那麽就值得考慮是否需要轉而購買土地投資房了。

用不同名義購買投資物業

通過用不同名義購買投資物業的方式降低可能徵收的土地稅費。舉例來說，相對于買家A名下持有3套物業，買家可以選擇以A的名義持有1套物業，其配偶B的名義購買1套物業，以A與B的孩子C的名義購買一套物業以此來避免可能面臨的土地稅費。此外，ABC家庭也可以通過建立家庭信托基金的方式持有一套物業（會産生其他費用）。

對于買家而言，在考慮如何降低土地稅費的同時，也應當考慮自身的收入及稅務情况。此外，由于各州對于土地稅起征點及稅率都有所不同，因此，在投資初期階段（例如買家名下有1-2套物業的時候），對于買家幷未産生太大的影響，而當投資者名下的物業越來越多的時候，可能就會收到一筆很大的政府賬單。因此，買家很有必要事先瞭解土地稅的徵收規定。我們也建議買家及投資者在投資初期就做好相應的長遠規劃，以備萬全。

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律師揚泱解析澳洲房産

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澳洲聯名購房3大方式多與律師溝通可免後顧之憂

越來越多的海外買家在澳洲購房投資，或作爲日後自己與家人移民到澳洲時的落脚點。許多買家在購房時都會考慮該以誰的名義買房：是自己的名字，配偶的名字還是孩子名字？或許買家們忽略了一點，就是澳大利亞的物業可以是聯名購買的。比如說：夫妻聯名購買，也可以是夫妻一方與孩子聯名購買，甚至夫妻雙方與孩子三人共同聯名購買物業也是可以的。那麽，聯名買房是否有什麽實際意義呢？首先，讓我們瞭解一下澳大利亞聯名購房的方式。

自然共有權益（Joint Tenancy）

當2個或更多人共同買房時，如不做特別說明，一般都會按照自然共有權益簽訂購房合同。自然共有權益是聯名擁有物業的一種方式，幷擁有下列特點：

所有業主共同擁有該物業。當該物業的自然共有權益存在時，沒有任何特定比例分配的擁有權，即是說，業主對于該物業擁有相等的利益。如果該物業産生收入（例如：租金），則所有業主均分該收入。
自然共有權益是以“生還原則”( Principle of Survivorship ) 作準。如果其中一位業主過世，則其名下原有的權益便自動歸其餘還在生的業主。

例如：A和B以自然共有權益共同購買物業，則A和B各自擁有該物業二分之一的擁有權。如果A過世，則其名下的利益自動歸爲B所有，即B成爲唯一的業主。如果ABC三人以自然共有權益共同購買物業，則三人各占物業三分之一擁有權，如果A過世，其名下的利益自動歸爲B和C所有，即B和C各占該物業的二分之一擁有權。在這當中，幷不存在任何特定的分配比例的概念。也因此，嚴格來說，A名下的這部分利益無法作爲其遺産的一部分。

按份數共享權益（Tenancy in Common）

這也是聯名買房的一種形式，但與自然共享權益不同的是，擁有人可以按照份數比例自由分配每位業主名下對該物業的擁有權。而該業主名下的這部分擁有權是可以作爲其遺産由後人繼承的。同時，業主也可以不需要獲得其他共享權益業主同意的情况下，較爲自由的將屬自己名下的利益自由轉售或送贈給他人。

例如：ABC三人以共享權益共同購買物業，幷决定A占該物業50%的利益，B占30%，C占20%。如果A過世，則其名下這50%的利益可以作爲遺産由其順位繼承人全權繼承。

聯名購房的考量

在澳大利亞，法定的遺産順位繼承人一般爲配偶。因此，在業主沒有設立遺囑的情况下，對于夫妻雙方來說，無論是按自然共享權益還是共享權益聯名購買物業，所達到的結果很有可能殊途同歸，即，夫妻一方過世後，其名下的物業很有可能歸爲其配偶所有。（當然，如果您有過多段婚姻，就應當認真考慮設立遺囑，又稱“平安紙”，以免在將來産生不必要的糾紛）。

目前，許多留學生在澳洲買房，由于其沒有還款能力，一般會考慮與父母聯名購買，這樣便可由父母出資幷承擔貸款。值得注意的是，留學生由于有澳大利亞臨居簽證，可以購買自住用途的二手房，如果是與父母合買，由于父母爲非常駐外籍人士（請參照：http://www.juwai.com/news66684.htm），則只能選擇新房或樓花。

值得注意的是，如果購買物業後想要轉名，則需要額外支付一筆不小的費用。例如：A與其父親B共同購買一套物業，價值60萬澳元（其中需支付60萬澳元房産所産生的印花稅）。3年後，房産價值升值到90萬澳元，B將自己名下部分物業全部贈與A，則在轉讓過程中，A需要另付45萬澳元（及房産價值一的一半）所産生的印花稅（澳大利亞每個州對此要求各有不同，因此您應當事先諮詢您的會計師和律師）。考慮到澳大利亞目前沒有遺産稅（但作爲遺産獲得的財産或收入可能會受到其他相關稅務調理管制，例如：個人所得稅等），該物業也能作爲遺産的一部分較爲自由地由配偶及子女在日後繼承。

如果買家决定以聯名的方式買房，需要在購房合同上將所有買家的名字列明，包括聯名方式。按不同比例分配的，也需要事先做好比例分配。在繳納印花稅、房産過戶轉讓以及向土地局登記買家的産權時，都需要列明聯名買房的方式及比例。因此，在簽訂購房合同時，投資者就需要將自己的聯名方式及比例分配告知律師。

我建議買家在購房前先將自己的考量與自己的律師多做溝通，以便律師能够更好的瞭解買家的計劃，也爲日後可能面臨的額外費用事先做出規劃。

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律師楊泱解析澳洲房産投資

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