杜拉克（Durack）位於布裏斯班西南近郊，是連接市區與西部的重要樞紐，外連布裏斯班多個新開發區域，內通城市CBD，區位優勢明顯，是布裏斯班大發展中最具潛力的新興城市。
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澳洲 | 建築估算事務所Craig Hogg剖析澳洲房産投資
投資澳洲房産 如何自己動手計算折舊減稅？
您並不需要擔心復雜的計算。在實踐中，最簡便的方法就是打個電話給造價估算師，以確保您獲得所有合法的折舊減稅。但不少投資者希望自己能夠弄懂這一流程。所以，接下來我們將進行具體的講解。【閱讀原文】
投資澳洲房産如何折舊減稅 真假說法專家逐個拆解
這多年來，我聽到過不少關於折舊減稅，卻令人難以置信的說法。所以，我要在這裡告訴您實事的真相，破除您可能遇到的任何傳言。【閱讀原文】
中國投資者在預定個人房屋折舊減稅報告時該避免哪些問題？
在澳洲，並不是所有房屋的折舊減稅報告是一樣的。那你的房屋折舊表是如何的？本期，我將分享一些在預定折舊減稅報告時應當了解的Tips。【閱讀原文】
投資澳洲房產如何折舊減稅？
在投資澳洲房產的過程中，一定有人會建議你計算一下投資房屋“折舊”後的現金流，或是房產經紀也會在你開新建房屋的時候提出過有關折舊減稅的建議。那麼，什麼是折舊減稅？它能為我們做些什麼？【閱讀原文】
投資澳洲房産 如何自己動手計算折舊減稅？
在閱讀下文中的解釋之前，您需要知道的是，造價估算師可幫助您進行房產勘查，並為您編制折舊表。您需要做的只是在報稅時將折舊表交給您的會計師就可以了。如果您想自己申報納稅申報單，那麼只需將造價估算師的報告數據填入納稅申報單即可。
您並不需要擔心復雜的計算。在實踐中，最簡便的方法就是打個電話給造價估算師，以確保您獲得所有合法的折舊減稅。但不少投資者希望自己能夠弄懂這一流程。所以，接下來我們將進行具體的講解。
根據《1997年所得稅評估法案》（Income Tax Assessment Act 1997），折舊減稅由兩大部分組成：
- 第43章（基本工程折舊）；以及
- 第40章（裝置和設備）。
基本工程折舊（通常稱為“建設折舊”）是指建築自身的建造成本，例如混凝土和磚塊，加上基本成本項目，包括游泳池、水療中心、自動門以及造價估算師所了解的其他項目。
裝置和設備是指建築物內部的物品，例如烤箱、洗碗機、地毯以及窗簾等。具體列表項目較多，詳見：澳大利亞稅務局可折舊資產目錄（ATO List of Depreciable Assets）。建築折舊是每年按照初始建造成本的2.5％至4％來計算的（具體取決於修建日期）。裝置和設備劃分為很多種類，不同類型的裝置和設備在其有效周期內會按照不同的比例來申報折舊減稅。您的造價估算師對此也很清楚，並會在您的折舊減稅報告中對其進行計算。
使用折舊計算器
您可以使用Washington Brown折舊計算器計算擬投資房產所需申報的金額。您也可以下載iPhone或Android應用程序。接下來，我會以一套價值400,000澳元墨爾本標准高層兩居室套房為例進行說明。
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澳洲領先房地產集團新報告：房價增長率減半 悉尼房產熱潮落幕
最新的數據顯示，悉尼房地產市場的熱潮似乎已經退去。Domain集團的房屋價格9月份季度報告公布。報告似乎確認，拍賣清盤率的證據顯示，悉尼的獨幢屋房價經歷了2014年3月份以來最低的漲幅，僅為3.2%。
在6月份季度房價大漲8.4%以後，買房者看到現在房市降溫，似乎應該感到開心。根據Domain數據，公寓價格的漲幅也有所減緩，均值僅僅在本季度上漲1.5%至673,182澳元。而6月份季度時，上漲幅度為7.4%。
集團高級經濟學家威爾森（Andrew Wilson）說，顯然悉尼繁榮的房市已經終結。他說，澳大利亞審慎監管機構對於投資者買房貸款的限制，起到了主要的作用。
目前悉尼的獨幢屋價格中值為1,032,422澳元，比12個月以前上漲了21.7%。
AMP資本首席經濟學家奧利弗（Shane Oliver）說，悉尼現在處於房價低增長階段的前期，未來應該也僅僅會保持單位數的增長率。“這就讓買家有足夠的時間審查市場，做出更好的買房決策。”
目前悉尼的獨幢屋價格中值為103萬澳元，同比上漲了21.7%悉尼各區房市放緩速率不一
在澳洲房產投資者最喜歡的悉尼西南區，獨幢屋房價的增長比率和上個季度相比跌了一半。而在悉尼的南區，6月份季度錄得強勢房價漲幅10.6%，本季度的漲幅也僅僅達到4.9%。
悉尼西區的房價增幅從上個季度的7.3%降低至3.2%，而西南區則從6.6%跌至3.2%。上周六悉尼的房屋拍賣清盤率僅為65.1%，因此預計房價增幅應該會繼續降低。
有一些區域甚至房價出現了跌幅，在9月份季度裡，內西區和下北岸都出現了價格跌幅，分別為1.3%和2.5%。
業內人士稱，現在是悉尼買房者協商價格的好時機，不過警告稱由於現在接近年末，因此買房者的選擇可能也不多。
不過悉尼東區的房屋價格仍然堅挺，很多自住房者填補了投資者離開後的缺口。
Domain集團數據顯示，除了珀斯和達爾文以外，澳大利亞各主要城市的獨幢屋價格都在上季度有所增長。而在公寓方面，布裡斯班、珀斯、堪培拉、達爾文的公寓中位價在上季度下跌。
悉尼各區獨幢屋的中位價格來講，9月份季度中，下北岸價格排在首位，為2,071,000澳元；市區和東區第二，為190萬澳元；其次是北部海灘，價格為1,561,250澳元；內西區獨幢屋中位價為143萬澳元；上北岸和西北區為138萬澳元；南區為116萬澳元；坎特伯雷-賓士鎮區為911,500澳元；西區為68.6萬澳元；西南區為66.55萬澳元。
（據澳洲新快網）
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再不只是悉尼了！2016年澳大利亞買房投資地點盤點
空置率不斷降低，租金加速上漲，都顯示墨爾本市場的走勢強勁
澳大利亞房地產數據研究公司SQM Research發言人表示，房地產投資者如果需要考慮2016年的投資方向，應該避免珀斯這個城市，而選擇霍巴特、黃金海岸和墨爾本。
該公司發言人劉易斯（Louis Christopher）是在接受《澳大利亞金融評論報》的采訪時，澄清上述觀點的。他說：“我們認為，明年應該是墨爾本房地產表現良好的一年，其次是黃金海岸和侯巴特。所有這些城市，都受到了澳元下跌的蔭蔽。”
根據澳大利亞統計局最近的數據，塔斯馬尼亞政府倡導的經濟改善政策起到了作用，失業率有所下降，而房屋租賃市場也相應需求提高。隨著空置率的下降，明年的租金將上漲5%至8%。
不過劉易斯勸告澳洲房產投資者不要在2016年投資珀斯。他說，黃金海岸作為旅游聖地應該市場比較強健，在價值方面超過侯巴特。“度假勝地的房產對於房東來說回報不錯。黃金海岸的資本增長空間達到7%至11%，而租金上漲達到8%。”這裡的房屋空置率和霍巴特一樣有所下降。
雖然央行警告過墨爾本房產市場的過度供應，但劉易斯表示他並不擔心，因為數據顯示墨爾本市場的強勁趨勢——不斷降低的空置率和加速上漲的租金。
他指出，墨爾本的房產增長比例預計將達到8%至13%。他說，房產買入者應該避免達爾文，因為這裡的房租下跌了12%。
（據澳洲新快網）
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澳洲重大投資簽證申請銳減！原因只在中國富人
由於擔心大量中國富人移民澳洲並把他們的錢投入澳洲房地產市場，政府7月時調整了澳洲投資簽證的規定。
申請人現在起必須在澳洲投入至少50萬澳元的風投資本，還得通過管理基金或上市投資公司對新興企業投資150萬澳元。改革措施還對投資簽證申請人提出澳洲房產投資額的限制，因為政府擔憂外來投資資金不斷推升悉尼和墨爾本房價，以至於普通民眾難購房。
總體上看，重大投資者簽證項目要求外籍公民需在4年內最少進行500萬澳元的投資才有資格申請永久簽證。自該項目2012年底創建以來，91%的重大投資者簽證申請人都是來自中國大陸。據移民和邊境保護部稱，該項目有關規定7月調整過後，申請者的數量寥寥無幾。但一發言人稱，未來情況是否如此還難下定論。
然而，此次調整受到澳洲私募股權與風險資本協會（Australian Private Equity and Venture Capital Association，AVCAL）的歡迎，協會認為這些改革措施將徹底改變投資資金的流向，並惠及數千家新興公司和數萬家中小型企業。
AVCAL的執行總裁埃爾-安薩裡（Yasser El-Ansary）稱：“項目的新規定強制投資資金流入風投和私募股權基金領域，將使得重大投資者簽證申請者能投資所有風險行業領域，無論是還在萌芽階段的企業，還是更多需要進一步融資發展的公司。”
“剛開始提出50萬的最低風投資金要求，並制定計劃在未來兩年內爭取把這個要求提高100萬，這是新政策中體現的一種理性的過渡方式，而且還能使創業板市場隨著這一步調逐步發展。在資深的基金管理人的管理之下，毫無疑問，不斷擴充的資金池將使得更多增長迅速的企業在澳洲得到扶持。等到時機成熟，我們就能開始把那些到國外更大市場尋求融資的澳洲企業精英回流澳洲。”
中國人需在4年內最少進行500萬澳元的投資才有資格申請重大投資者簽證但是，中國政府的打壓可能也是重大投資者簽證的中國申請人數量減少的原因，該國早前收緊了資金外流的規定。因為此前還有所謂的“綠色通道”的關系，中國還能容忍大量資金流向國外。但隨著中國經濟增速放緩，中國政府過去幾周開始增強限制措施，因為大量資金出逃可能會對人民幣施加下行壓力。有報道指出，一些中資銀行已開始監察起異常的資金交易。
雖然澳政府新落實的規定有所嚴苛，但比起其他國家，澳洲的重大投資者簽證項目依舊被認為具有更大的吸引力。在美國，申請這類簽證需要等候兩年時間；英國最近把最低投資額翻番至200萬英鎊；加拿大則限制授權50張投資簽證，並要求申請人在風投領域投資200萬資金。
（據澳洲新快網）
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【最權威！最完整！】海外人士購買澳大利亞住宅物業新政解讀
澳大利亞海外投資審查委員會（FIRB）已經宣布將於2015年12月1日起執行相關政策改革。除了開始收取申請費外，最值得大家關注的莫過於加大力度的合規機制。在新政開始前，澳大利亞海外投資審查委員會的合規及處罰機制相對比較薄弱，也令一些投資者鑽了空子以不合規的方式購買了澳洲物業。
在新的政策下，針對住宅物業的海外投資的責任轉移到了澳大利亞稅務局（ATO），包括收取申請費，審查海外購房申請，合規機制以及執行處罰機制等。ATO也已就該事宜專門增強了其合規及執行能力，尤其是ATO將會運用其復雜的數據對比系統偵測並處罰違規操作的投資者。目前，ATO已經就住宅物業的海外投資的合規機制展開行動，並將於2015年12月1日開始正式審查所有海外人士購房許可的申請。
在今年早前澳大利亞聯邦財政部的建議報告中曾提出聯邦政府引入民事處罰機制，根據違反法案購買的物業價值的一定比例收取罰金，以期達到威懾作用。例如：當海外置業者出售違反法案購得的物業時，該物業的所有資本利得（即增值部分）應當上繳政府。由此可見，澳大利亞政府是希望通過ATO的數據對比系統加大海外投資的審查力度，更易探測違規行為及違規所得，並由ATO和FIRB聯手打擊這些違規行為。
同時，新政下的違規處罰機制增加了民事處罰力度，對於海外個人投資違規行為的刑事處罰金額。新政下違反住宅物業規定的處罰機制總結如下：
對於違規購房的海外投資者，可以在2015年11月30日前向FIRB及ATO自首報告該違規行為。在此期間內通過自首報告的違規行為，政府將給予違規者12個月的時間休整違規行為（例如出售物業），並不對違規者采取刑事處罰。所有海外投資者應當盡快檢查自己的購房許可，確保在合規的情況下購買澳洲物業。如有任何違規行為，則務必在2015年11月30日前向政府自首。
楊泱專欄全集：
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投資澳洲房産如何折舊減稅 真假說法專家逐個拆解
在得知一些關於折舊減稅的事情後，我常常覺得非常好笑。這多年來，我聽到過不少令人難以置信的說法。所以，我要在這裡告訴您實事的真相，破除您可能遇到的任何傳言。
1、“只有新的房產才能進行折舊減稅。”——錯誤！
有一種說法是只有新的房產才能進行折舊減稅。這是不對的。事實是，舊的房產也能進行折舊減稅，因為您的房產購買價格中包含了土地、建築、裝置以及設備。這意味著在1985年（即建築折舊出台之年）以前修建的房產也能進行折舊減稅。無論您投資房產的修建年限如何，都應當讓造價估算師為您進行房產量測，並為您提供一份報告。
2、“建築樓層越高，折舊數額越大。”——正確！
聽起來有點奇怪，但這卻是事實。建築樓層越高，其獲得的裝置與設備折舊越高，因此折舊申報數額也越大。隨著建築高度的增加，某些設備變得必不可少，例如電梯（以及其他運輸服務）。其他不太明顯的設備還有，消防軟管卷盤以及對講機等等。高層建築能獲得較高折舊減稅的另一個原因在於開發商需要提供更高比例的裝置和設備等配套設施。例如，某些高層建築擁有游泳池、健身房，甚至小型電影院。
3、“所有的建造成本都能申報折舊減稅。”——錯誤！
在澳大利亞，我們很幸運能夠根據投資房產的折舊來申報減稅。但並不是所有的建造成本都有這一資格。
在申報某座建築的折舊時，從根本而言，我們是在申報它現有的價值。所以說，拆除或清場等費用不能進行申報。後院綠化是另一項您需要小心處理的建造成本。樹木和草會不斷生長，所以並不會隨著時間的推移而出現貶值！
4、“建築利潤可以申報折舊減稅。”——正確！
如果您將您的投資房產直接交由某建築商來完成，那麼您可以對該建築商在這項工程中所獲得的利潤部分進行申報。但如果您是從投機型建築商/開發商購買的成品住宅，那麼您的申報金額中則不能包含其建築/開發利潤。
5、“在接近本財年年底購買的房產不值得發行折舊減稅報告。”——錯誤！
在您擁有房產的第一個財政年度——即使您是在接近本財年年底才獲得房權的——投資者為其接近6月30日所購買的房產申報數千澳元的減稅的情況並不少見。為什麼？房產內價值低於300澳元的特定裝置物品以及價值低於1000澳元的“小額組合”物品可以按照18.75％的較高比例享受一次性抵稅。由於這些金額都不是按比例進行折算的，因此可以全額申報減稅，無論您擁有房產的時間是1天，還是365天。
6、“家具布置可以增加您的折舊申報金額。”——正確！
布置家具是增加折舊減稅的另一種途徑，因為這可以享受更高的折舊率。例如，開發商提供的價值20,000澳元的家具套餐僅在第一年內就可以另外獲得10,000澳元的減稅。但要記住，配置家具不一定是適合所有房產和地理位置的最佳選擇。其更適合於在流動人口較為密集的地區用於吸引短期租戶和度假出租的小面積單居室或兩居室公寓。對於已經裝修過的其他房產類型，可能較難采用這一方法。
7、“會計師可以編制折舊表。”——錯誤！
事實是會計師、房地產經紀人或房地產估價師均無資格為您的房產編制折舊表。澳大利亞稅務局明確規定，只有造價估算師才有資格對未知的初始建造成本進行估算。
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經濟實惠收益高——墨爾本成熟郊區中心的珍貴物業
Heatherton 位於墨爾本市中心東南面20公里處，當地的市政廳是 City of Kingston。這是一個人口不多的都市區，擁有很多公共空間，包括市場花園、高爾夫球場和大型公園。舒適環境和寧靜氣氛十分宜居。這裡一塊十分罕見的、面積為7英畝（約2.8公頃）的土地正在出售，為您帶來優質投資機會。
土地位置優越，靠近市區及海灘
對於任何一個投資者來說，都希望找到一個經濟實惠收益高的項目。澳洲房產投資者就要注意了，墨爾本當下已成為選擇的焦點，除了CBD附近的房產外，在墨爾本郊區也是有很多值得投資的項目的。這塊正在出售的優質土地，所在的郊區靠近市區及海灘，位置十分優越，極具投資價值。這塊土地現正對外出售，歡迎投資者將您的購買意向告訴我們。
這塊土地一直作為商用花木栽培及馬術訓練場地，如今允許進行開發建造住宅。土地距墨爾本市中心僅20分鐘路程，距純淨的海灘15分鐘路程。這裡附近有許多小學、中學和大學，包括私立精英學校，距世界著名的莫納什大學（Monash University）也只有15分鐘路程。
土地距墨爾本國際機場只有45分鐘路程，四周環繞著多個高爾夫球場，其中包括嘉湖（Kingswood）和亨廷戴爾（Huntingdale）兩個高爾夫球場。附近有便利的道路通往商場和醫療服務場所。未來等開發房產之後，這裡將為人們帶來動靜皆宜、愜意舒適的生活環境，讓人盡享遠離喧囂的郊區生活。
澳洲投資房貸受阻 自住房貸息率卻一降再降
隨著澳洲房產市場持續火熱，自住房貸款和投資房貸款的利息率逐漸呈現出兩極分化的態勢。一些小型借貸商大幅下調新自住房貸款的利率，降幅甚至是澳聯儲（Reserve Bank of Australia）的2倍。
澳聯儲過去1年為刺激經濟，將官方利率下調0.5%至2%。利率對比網站Mozo的數據顯示，幾家借貸商大幅下調他們最具競爭力的房貸利率，降幅比澳聯儲的還要大，主要原因是按揭市場的競爭過於激烈。比如Credit Union SA和First Credit Union旗下的Easy Street去年的利息率下調了超過1%，它們都提供3.99%的房貸利率，而網絡銀行ING Direct也提供3.99%的貸款利率。
同時，澳洲各大銀行也不甘示弱，國民銀行（NAB）提供的最低房貸利率也下調了0.93%至4.15%，西太銀行（Westpac）利率下調了0.89%，至5.08%。然而，此等規模的降息不一定能傳遞到已有借貸者，因為銀行的優惠通常只限新貸款或再融資客戶。
澳洲各大金融機構競爭激烈，大幅下調新自住房貸款的利率
Mozo數據顯示，四大銀行提供的平均房貸利率是4.86%，比市場上最低的利率高1.02%。銀行瞄准自住型業主是因為澳洲審慎監管局希望借貸商減慢對澳洲房產投資者市場的貸款。
（據澳洲新快網）
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