澳洲房地产 – Page 4

三季度澳洲人賣房利潤悉尼北岸均超70萬澳元

澳洲房地產權威數據機構CoreLogic RP Data在最新的《痛苦與收獲》（Pain or Gain）報告中彙編的數據顯示，悉尼下北岸業主在2015年下半年悉尼房市繁榮頂峰時期賣房的平均毛利潤超過70萬澳元。

這份報告涵蓋了業主在第三季度賣房的利潤和虧損，期間悉尼房價年增幅在8月份的時候達到峰值18%，此後悉尼房價的增速減慢至13%以下。

在第三季度，悉尼大都市利潤平均在50萬或以上

《澳洲金融評論報》對CoreLogic的報告進行分析後發現，庫靈蓋（Ku-ring-gai）的賣家平均毛利潤為全國最高，達到72萬澳元，該區包括悉尼北岸的戈登（Gordon）、聖艾夫斯（St Ives）、奇拉腊（Killara）、羅斯維爾（Roseville）和平布爾（Pymble）等城區。

其次是另一個北岸地區——獵人山（Hunters Hill），這裡有不少悉尼最古老的砂岩房子，前財長何基（Joe Hockey）在當地有一套價值540萬的房子。獵人山的賣家在第三季度的平均毛利潤為71.5萬。

排在第三位的是悉尼西北區的希爾斯郡（Hills Shire），該區從南部的北巴拉瑪打（North Parramatta）一直延伸至霍克斯伯裡河（Hawkesbury River）的Wiseman’s Ferry，當地的房價和地價都如同搭上火箭般飆升。

整體而言，在第三季度賣房利潤最高的14個地區中，悉尼大都市占了9個，利潤平均在50萬或以上，表明近期悉尼房價增速一枝獨秀。

墨爾本表現最佳的是東部的波隆達拉（Boroondara），當地包括某些房價最高的城區，例如基尤（Kew）、坎伯威爾（Camberwell）和霍索恩（Hawthorn），此外還有同樣在東部的白馬（Whitehorse）和蒙納士（Monash）以及在南部的貝塞（Bayside）等。

雖然這些城區實現的大部分資本增值都是得益於近期的房市繁榮，但這次調查再次凸顯了長期持房的優勢。例如悉尼內西的萊卡特（Leichhardt），業主平均持房時間為9年，墨爾本白馬的平均持房時間更是超過13年。

這次調查還突出了悉尼和墨爾本之外的利潤較高的其他地區。布裡斯班第三季度的賣房平均利潤是16萬，平均持房時間為10.4年；黃金海岸為9.9萬，平均持房超過10年。

阿德萊德利潤最高的是大都市地區伯恩賽德（Burnside），平均利潤19.2萬，平均持房10年；堪培拉的平均利潤是14.8萬買，平均持房10年；霍巴特是13萬，平均持房10年；達爾文是18萬，平均持房8.5年。

雖然經濟表現較弱，但珀斯也有多個城區的房市表現較強，包括尼德蘭茲（Nedlands），平均利潤為407,250澳元，平均持房13年，還有科特索（Cottesloe），平均利潤為357,500澳元，平均持房13.5年。

（據澳洲新快網）

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中國人需求暴跌15%！澳洲房市會步美國後塵嗎？

澳洲知名地產中介McGrath的數據顯示，隨著中國經濟減速且股市在今夏暴跌，曾幫助刺激悉尼房價大漲的中國需求同比下降多達15%。

11月澳洲首府城市價格指數下滑1.5%

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據彭博社報道，McGrath今日成功在澳洲上市後，首席執行官麥克格雷斯（John McGrath）表示，中國大陸買家正在避開悉尼和墨爾本，轉而將目光投向價格仍然“引人注目的”昆州。

麥克格雷斯說，悉尼和墨爾本的房價正接近“上漲周期”的尾聲。在截至10月的三年中，悉尼的房屋均價上漲了47%至約100萬澳元，但在上月下跌了1.4%，為至少五年來最大跌幅。同時，因創紀錄房價嚇走投資者，悉尼成功拍賣出去的房屋數量也降至了三年新低。

房產研究機構CoreLogic 12月初發布的數據顯示，澳大利亞八大首府城市（堪培拉、阿德萊德、墨爾本、悉尼、珀斯、霍巴特、布裡斯班和達爾文）中有五個城市的房價下滑，導致11月的首府城市價格指數下滑1.5%。

裡昂證券（CLSA）去年做的一項澳洲房地產業調查顯示，中國是澳洲房地產市場最大的外國投資來源。“中國買家還在，但可能比一年前少了10%至15%。我覺得這是多種原因造成的，包括中國股市等等。”麥克格雷斯說。

中國基准股指上證綜指較六月的高點跌近1/3，導致數萬億美元的市值蒸發。瑞信駐悉尼分析師Damien Boey 和Hasan Tevfik在11月3日的報告中稱，中國買家信心的消退可能使他們今年對全球房市的興趣下降了30%。

在中國人已經成為房產第一大海外買家的美國，這種衝擊更早前就已顯現。

房地產網站Zillow數據顯示，截至九月的一年間，拉斯維加斯（Las Vegas）和薩克拉門多（Sacramento, Calif.）的房價上漲33%以上，舊金山、鳳凰城、聖地亞哥（San Diego）和加州橘郡（Orange County）的房價上漲超過20%。

但是這種增速在三季度出現大幅放緩。7-9月，加州橘郡（Orange County）房價僅增長1%，聖地亞哥為2%，而舊金山為3%，是2012年初以來漲幅最小。

11月底有報道指出，最近幾周中國人購買美國房產的步伐明顯放緩，主要因中國股市大跌和經濟放緩造成部分富豪財富縮水，此外貨幣貶值和更嚴格的資本管控也讓部分人無法將國內財富轉移到國外。

（據澳洲新快網）

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墨爾本帶租約商業地產輕鬆年入近百萬澳元

近年來，墨爾本（Melbourne）地產市場表現十分活躍，早前在全球12個城市中脫穎而出，獲封「全球第二最有地產增值潛力城市」稱號。墨爾本是澳大利亞維多利亞州首府，經濟文化發達，城市環境優雅，吸引了眾多投資者追逐的眼光。怎樣搶先一步入手最具增值潛力的地產？精明的投資者一定不會錯過這處位於墨爾本艾芬豪（Ivanhoe）的稀有商業地產。

地理位置卓越，繁榮富裕的區域環境帶來旺盛人氣

愛芬豪是墨爾本知名的學區，居住著具有極大消費潛力的中產階級，是一個繁榮富裕的內城郊區。這處商業地產則位於艾芬豪最繁華的購物大道上海德堡路（Upper Heidelberg Road）的東南角，距墨爾本中心商業區僅有8公里。上海德堡路是一條直貫南北的主幹道，通過下海德堡路（Lower Heidelberg Road）與錢德勒公路（Chandler Highway）相連，從而進入東部高速公路（the Eastern Freeway）直達墨爾本，15鐘以內的車程給上海德堡購物大道帶來更多客流。而且，這處商業地產自身的交通也十分快捷，幾分鐘即可到達艾芬豪輕軌站（Ivanhoe Railway Station），公交車沿著上、下海德堡路繁忙往來，非常方便。

墨爾本帶租約商業地產輕鬆年入近百萬澳元 — 精明的投資者一定不會錯過這處位於墨爾本艾芬豪（Ivanhoe）的稀有商業地產

特別值得一提的是，這處商業地產3公里半徑範圍內匯聚了多所知名私人和公立學校，如艾芬豪女子文法學校（Ivanhoe Girls Grammar School）、艾芬豪文理學院（Ivanhoe Grammar School）、艾芬豪私立學校（Ivanhoe Primary School）、艾芬豪東小學（Ivanhoe East Primary School）等，優質的教育資源吸引了更多有經濟實力的人來到愛芬豪，為這處商業地產帶來更多的潛在消費人群。

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澳洲房產投資常見Q&A：海外買家可以在交房前轉賣樓花嗎？

近日，不少澳洲房產買家來咨詢是否可以在土地交割前將樓花或者空地轉賣出去。簡單來說，是有可能這樣操作的。基本流程讓我們用一個例子來具體說明：

A與開發商簽訂了購房合同，說好5年交房，房屋售價為60萬澳元；
A在簽合同時支付了第一期10%的首付款，即6萬澳元；
在簽訂合同2年的時候，A找到了B，想將這個即將要交房的物業轉賣給B，售價為70萬澳元；
B答應了，並付了一筆訂金（一般為房價的10%）給A，即7萬澳元；
到了交房時，B將63萬澳元尾款交給A；
同時，A將54萬澳元尾款交給開發商，物業順利成交。

對於A來說，這一交易，他用2.5年的時間，支付了6萬澳元的本金，賺到了10萬澳元的利潤，相當可觀。但A需要在交房前按照政府要求按時交納印花稅（按照60萬的房價交納）。而B則需要按照70萬的房價交納印花稅。其次，對於淨賺的利潤，A還要支付中介的佣金，以及資本利得稅（即差價售出部分作為A當年的收入繳納個人所得稅）。如此一來，其實A的淨收益並非有看上去的那麼多。

其次，A在與B簽訂了合同後，A與開發商之間的合同仍舊生效，因此A依舊需要履行其在樓花合同下的責任和義務。在交房時，如果B的資金不到位，沒法和A交割，則A也無法和開發商按時交房。開發商可根據原合同追究A的責任。

此外，值得注意的是，澳大利亞政府及開發商並不贊成如此做。因為這樣很容易造成炒樓花的現像，對穩定的澳洲房地產市場會有不小的危害。其次，開發商往往會在購房合同中說明名，買家不能在交房前轉手以限制買家。由於開發商通常都有一些保留項目會在交房前後出售的，如果任由買家隨意的轉手定價，極大程度上會擾亂開發商的定價及市場。

尤其對於一個二手轉賣的樓花來說，A只能尋求本地買家，而不能再賣給海外買家。因此，如果有此意向的買家，建議在簽訂樓花合同前與自己的律師了解清楚合同內容。（澳大利亞不同的州有不同的規定，以上內容只適用於在新南威爾士州的買家）。

海外買家買地建房

如果轉手空地，則可以賣給本地或海外買家（海外買家需要申請新的買房許可）。如果在交地前轉賣，則流程和上文類似。如果交地後且和承建商商量好的前提下，則基本可以自由轉賣。

但是需要注意的是其在購買空地時申請獲得的海外人士買房許可（即FIRB許可）是有條件限制的。該限制包括：

申請者必須買空地用來開發建房；
申請者必須在許可日起24個月內開工。

對於以上限制的解讀，許多讀者可能覺得並不影響其在24個月賣地。其實並不是這樣的。

無論在交地前或交地後，如果買家不能在24個月開工建房，都應向FIRB海外投資審查委員會報備，並說明不能按時開工的原因，即申請延期開工。

如果買家在建房前將空地賣出去，則需要另行申請一份“賣地許可”。簡單來說，要告訴FIRB為何買家無法按時開工，為何要在建房前轉賣。只有在獲得“賣地許可”之下才能合規的轉賣空地。但是這個賣地許可的申請並不在買房許可申請的列表之內，而是一種額外的申請。對於FIRB來說申請審批的速度沒有30天的限制，且委員會會根據單獨案子單獨評定，因此在時限上很難控制。建議買家應當提前做好規劃。

楊泱專欄全集：

律師楊泱解析澳洲房產

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澳洲房地產成香餑餑中企又砸5億買地！選址布里斯班

據《澳洲人報》報道，總部在廣州的中國開發商富力地產（R&F Properties）的副總經理陳文森特（Vincent Chen，音譯）說，公司計劃在未來五年花5億澳元在澳洲買地，實行“走出去”戰略。

據悉，該公司已在布里斯班和墨爾本購下4塊地，上周（11月中旬）也發售了一個在南布里斯班的4億公寓項目。Brisbane 1（樓高30層，共600套公寓）是該地產公司在澳洲的首個項目。

陳說，公司還計劃向其他城市擴展，但布里斯班是目前的重點，因為這裡有強大的人口增長和發展潛力。

去年，富力地產花了4500萬澳元從Metro Property Development購買了兩個獲審批的地塊。而該項目的營銷從上周開始進行，公寓起價為34.5萬澳元（一室單元房），3室單元房則需要114萬澳元。

布里斯班再次成為中企的重點開發城市

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富力地產稱，他們決定擴大中國外的市場，馬來西亞也是他們的目標之一。

在2013年，其在中國香港上市的公司就花了約14億澳元在馬來西亞的Johor Bahru購買了6個共47公頃的商業和住房地產。

11月初，富力地產提交了1400套公寓的墨爾本項目計劃申請。該集團去年從AXF Group集團購買了價值6千萬澳元的3.3公頃地塊。如獲通過，這將會是墨爾本最大的公寓項目，由Elenberg Fraser設計。據悉，這些公寓的樓高在5-18層之間。

陳說，旅游和人口增長使澳洲房地產非常吸引。

（據澳洲新快網）

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澳洲房市的「黑馬」：布裡斯班正在追趕悉尼、墨爾本

澳洲房地產專家麥格拉思（John McGrath）認為布裡斯班是半工業化的城區，房產擁有良好的購買價值。

據澳洲新聞網報導，麥格拉思因商業類娛樂節目（The Shark Tank）常常被粉絲團團圍住。他表示明智的購房者會選擇傳統好區，例如布裡斯班東區Murarrie。

Murarrie長期以來一直被視為大工業區，但如今已成為年輕的單身、夫婦和家庭青睞的居住區，而房價超過了附近的Bulimba、Morningside和Cannon Hill。

麥格拉思表示，布裡斯班早已隨著社會、經濟和文化變革告別了“大鄉鎮”的名聲。

薩金特（Sarah Sargent）和巴克納爾（Mark Bucknall）夫婦拿到他們第一棟住房的鑰匙，這是一棟位於Murarrie的三臥室獨立房，他們在房子正式投放市場前出了價，而出價在賣家期望值的上限附近，因此很快就成交了。

32歲的巴克納爾（Bucknall）從事IT工作，他出價560,000澳元意欲購買Murarrie位於Ryley Street一棟戰後房，而這所房子才第一天上市。

他說：“我們感到現在在Murarrie購房非常明智。這個市郊位置很方便。我們被Morningside市場的價格排擠，但我們一直想要擁有一棟帶有院子的房子，在澳洲屬於我們的一塊地方。”現在他們兩人正在出售他們位於布裡斯班東區的公寓房。

麥格拉思房地產代理公司的謝爾頓（Paul Shelton）表示，希望能獲得Murarrie更多的待售房，“市場的確非常火熱了。這裡方便進入市區和蓋特威大橋（Gateway Bridge），可以迅速到達陽光海岸。”

他說，“我努力在Murarrie尋找更多的待售房產。過去是不看好Murarrie區的，但隨著時間的推移而發生了變化。購房者從東布裡斯班，然後到Bulimba、Cannon Hill，再到Murarrie。”

麥格拉思比喻Murarrie就像悉尼的Alexandria，“我一直在尋找住房、少量商業、廣大零售區取代的工業區，就像我們曾經看到的增長區域。”

“Bulimba是澳洲最好的城區之一，但現在已不那麼便宜了，有些人可能負擔不起，就像Paddington和Redfern成為悉尼難以負擔的市郊後，人們就搬到了Botany、Mascot和Alexandria。這些都是現在悉尼的一些最佳市郊。”

“蓋特威大橋和公路Legacy Way項目使布裡斯班的基本設施得以提升，如果通勤時間減少15分鐘，對很多人來說將能增加15％的價值。”

“我仍然認為布裡斯班的Paddington房產價值被低估了。這裡是市中心的邊緣，擁有富裕的人口，但購買一套三臥室的獨立房，與悉尼的Paddington相比布裡斯班的Paddington則差別很大。布裡斯班的Paddington在全澳來看，未來三至四年依然會被低估。”

麥格拉思表示，他正在做的是，列出那些人們錯誤地認為價格已經充分反映價值的地區。

麥格拉思堅信，全澳最佳房產價值所在，仍然是由圖文巴（Toowoomba）、黃金海岸和陽光海岸構成的“金三角”地區。

“黃金海岸已成為布裡斯班南部的延伸，更好的基本設施幫助了人們的通勤，我想會有更多的人通勤到布裡斯班上班，因為那裡的工作機會比較好。”

“如果有人居住在伊普斯威奇（Ipswich）、圖文巴或天堂角（Paradise Point），並有自己的家庭和很好的生活方式以及與省會城市之間的方便通勤，那就可行。”

來自Morningside房地產代理公司（Class Real Estate）的庫巴妥夫（John Kubatov）稱，Murarrie已經在過去一兩年裡增加了人口數量，“未來的一兩年裡，我預計會有約8％的增長，會有很多的新建房和舊房裝修翻新工程。”

“Murarrie堪稱黃金地段，距離Bulimba僅五分鐘，距離Gateway也只是幾分鐘的車程。從Murarrie到Valley只需10至12分鐘。East Village和Murarrie相臨，房產卻比Seven Hills和Morningside更便宜。”

布裡斯班早已隨著社會、經濟和文化變革告別了“大鄉鎮”的名聲’

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2015年首選布裡斯班市郊盤點

關於布裡斯班及周邊地區，麥格拉思2015年的首選城區如下：

布裡斯班的Murarrie市郊長期以來一直被視為大工業區，但如今已成為年輕的單身、夫婦和家庭青睞的居住區，其房價超過了附近的Bulimba、Morningside和Cannon Hill。

布裡斯班Everton Park提供大量極具價值的住房，以滿足購房者的需求。投資者和首次購房者對價格較低的房產競爭強烈。

布裡斯班的Paddington呈現了所有布裡斯班藍籌城區的最好價值。在過去兩年中，Paddington買家已經轉向Bulimba、Ascot、New Farm和Hawthorne尋找更好價值的房產。現在，他們由於Paddington咖啡店的復興而正在返回。

黃金海岸的天堂角位於希望島（Hope Island）和迷人的黃金海岸Broadwater之間，擁有美好的蓬勃發展的咖啡店，距離水邊僅200米處的四臥室獨立房才70萬澳元。

陽光海岸的Birtinya房產價值很好，並有足夠的上升空間，因為該市郊繼續從Kawana醫院區的發展中獲益。

（據澳洲新快網）

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中國富人鎖定澳洲房地產重大投資者簽證需求仍強勁

擔心國內經濟動蕩的中國超級富豪將把越來越多資金安置到國外，很多人都將投資目的地定在澳洲。

這是Investorlink Residency總經理娜塔莎（Natasha Wood）的預測，她認為中國投資者將把更多資金投入海外資產，盡管中國收緊了關於資本外流的法規。

娜塔莎的工作是專門為中國的富豪精英提供關於澳洲居留權和投資的建議。她說澳洲政府的重大投資者簽證（Significant Investor Visa）項目依然在健康運行。

“投資者非常謹慎，但我不認為他們對SIV的興趣有所減弱。因為中國的房地產市場已經停止，所以他們決定‘走出去’。”

房地產依然是首選

娜塔莎說，澳洲房地產依然是中國投資者的第一需求，其次是風險投資。但並不是每一個人都對中國資本的流入持樂觀態度。

根據國際貨幣基金組織（IMF）的消息，澳洲將成為中國投資增長減慢的第一大受害者。經濟學家們預測，因中國減速，明年全球經濟增長將停滯，有些人甚至預測會有衰退。

5月份，一份研究發現中國在澳洲投資已經徹底轉向商業地產和基礎設施。研究發現中國私人資本首次超越了國有企業的投資。

雖然去年中國在澳投資減少了近10%至83億美元，澳洲的競爭力依然比美國要大。中國在美國的投資減少了14%至120億。

大約46%的中國投資都集中在商業地產，比2013年的14%有大幅增加。

新州魅力不減

中國投資者尤其青睞新州，當地接收了大約三分之二的總投資。但最近幾個月因北京收緊資本控制，中國人對澳洲地產的購買量有所減少。

新州接收了澳洲大約三分之二的總投資

據移民部消息，在2012年11月至今年3月31日，澳洲政府接收了2287份SIV意向表達。751人獲得了重大投資簽證，截至3月31日，大約37.55億的中國投資者資金投入了相關資產。娜塔莎認為，盡管全球經濟減慢，但SIV的需求依然強勁。

“我們有非常強勁的客戶渠道……我們有穩定的政府、穩健的法律法規……這些時他們喜歡澳洲的地方，我覺得這一點不會輕易發生變化。”

（據澳洲新快網）

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澳洲房產開發商各出奇招只為吸引中國買家

據《澳洲人報》報道，通常好萊塢大片首映隆重，紅地毯上星光熠熠，但澳洲房地產開發商也在使用同樣的方法來吸引亞洲富豪前來買房。

皇冠集團（Crown Group）一價值5.75億澳元的樓盤開盤儀式上就請來了諸多名流，其中就包括了中國富豪。這樣的開盤方式，使該集團一天就賣了326套公寓。

居外數據顯示，澳洲成為了中國房產投資者的第二大目的地，僅次於美國

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自從澳洲礦業下行，中國買家就為澳洲房市帶來強大動力，推助房屋興建，使澳洲經濟不至衰退。在亞洲移民普遍的悉尼和墨爾本，到處可見樓盤在建。

上周五，澳聯儲曾警告稱，墨爾本和布裡斯班內城公寓供應過多，開發商所面臨的風險增大。而此前，澳聯儲也曾說，任何類型的房價大跌都會使澳洲銀行和經濟受害。據悉，在第二季度，澳洲房價僅增0.2%，是四年來最低。

目前，中國已成為澳洲最大的外國資金流入來源。Credit Suisse的報告顯示，一年中，中國的住宅投資就上升了超過60%，至87億澳元。而居外（Juwai）數據顯示，澳洲也成為了中國房產投資者的第二大目的地，僅次於美國。

年初，CBRE Group的總經理Andrew Leoncelli聽說一中國富豪想在澳洲買豪宅，他即推薦了墨爾本的南半球最高樓盤。這個中國富豪最後以2500萬澳元買下了該樓的頂層公寓，也創下了澳洲最高公寓銷售記錄。

澳洲的一些建築設計師也在房屋設計中添加了風水元素來吸引亞洲買家。

一些澳洲中介也與中國的移民中介合作，利用後者的網絡來吸引潛在買家。

澳洲公寓的廣告和告示牌也越來越多配有中文字幕。

Knight Frank的國際營銷總監Erin van Tuil稱，地段、教育和移民因素對中國買家來說很重要。澳元下跌更推動更多中國買家來澳洲購房。

CBRE的高層Mark Wizel說：“從辦公樓到商場，從住宅地到辦公室，中國買家都給市場帶來了很大影響力。

（據澳洲新快網）

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澳洲房產市場的「雙面性」再度顯現經濟前景不確定性升高

澳大利亞時報報導，金融研究機構Macquarie Research在其新近發佈的一份名為「澳大利亞銀行：上升與下跌」的報告中稱「我們的經濟學家團隊預測，按季度計算的房價將從2016年第一季度開始下降，直到2017年第二季度開始恢復。」

澳洲房產市場的「雙面性」再度顯現經濟前景不確定性升高

Macquarie稱「從高峰到低谷，價格將下跌7.5%。」

另外一位經濟學家稱家庭負債過重以及房價放緩對澳大利亞經濟造成的衰退風險將超過中國經濟放緩。

美林銀行（Bank of America Merrill Lynch）的經濟學家Alex Joiner表示，一旦儲備銀行被迫提高利息以限制通貨膨脹，達到歷史高位的欠債，以及房屋建築活動及價格雙雙放緩，可能會進一步擠壓消費以及房地產投資。

但是他也解釋，儘管澳大利亞嚴重依賴中國出口市場以及中國在澳投資，但中國經濟硬著陸的可能很小。東岸城市過熱的房地產市場需求大幅放緩造成經濟衰退的可能更高。

Joiner先生在報告中闡述「我們並不是在預測泡沫會破裂。」

「但是，想像房地產市場硬著陸的可能並不困難。」

「房地產市場硬著陸很顯然會對宏觀經濟造成更大的負面影響。」

他的擔心主要是因為現在的家庭負債方面的一系列數字，而這些數字顯然已經達到歷史最高點。

這些數字包括房價與收入比，它達到了「從未見過」的高度5.5倍，以及家庭債務與國民生產總值比，這達到了「創紀錄高點」133.6%。

對於房屋供應過度，他說「房屋供應過度也是風險之一，人口增長率已經放緩而澳大利亞兩個最大城市的房價對很多人而言高不可及。」

Joiner先生的擔心得到了其他一些經濟學家及分析人士的共鳴。他們認為澳大利亞寄望於住宅房地產建築市場來填補礦業建設繁榮留下的空洞，造成澳大利亞對（房價及建築業）突然下跌產生敏感。

為了抵消澳大利亞儲備銀行歷史地位的基準利率，澳大利亞審慎監管局（Australian Prudential Regulation Authority）推出的控制投機式投機的監管措施似乎起到了效果，但可能會造成損害。

「房地產業當然是礦業繁榮過後挑起大梁的唯一產業。」JCP Investment Partners投資部門主管Wes Campbell這樣說「但是這個行業在監管機構推出限制措施以前已經過了高峰期了。」

「監管機構推出的宏觀調控措施包括收緊放貸條件，以及不鼓勵『只還利息貸款』都對房價和信貸市場有負面影響。」

他認為，在澳大利亞25年間沒有衰退後，出現衰退的是「很高」的可能性。

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（互聯網資訊綜合整理）

中國嚴控海外取現或影響澳洲房產及旅游行業

據《澳大利亞金融評論報》報道，中國政府近日嚴格限制出國人士在外國提款機取款額度的行為，可能會影響到澳大利亞的旅游產業，甚至澳洲房地產行業。

這一政策是國慶十一長假前3天剛剛宣布的，而十一長假也正是大批中國游客前往澳大利亞等國外勝地旅游的日子。最近一段時間，由於經濟發展速度減緩，大批資本外流，人民幣面臨貶值壓力。此舉正是政府挽回貶值局面的舉措。

2016年的個人海外提款限額是10萬人民幣

澳新銀行首席中國經濟學家Liu Li-gang說：“中國方面擔心資本會外逃，因此希望封鎖住外逃的缺口，防止人民幣進一步貶值。”

新規定限制從中國銀聯賬戶的海外現金提款額度，從今年10月1日至12月31日的取款上限是5萬人民幣，即1.08萬澳元。根據中國國家外彙管理局的聲明，2016年的個人海外提款限額是10萬人民幣。而按照以前的規定，每一位出國人士的取款額度是每天1萬人民幣。

這是中國首次正式限制銀聯賬戶的海外現金取款，本月早些時候還對於銀行轉帳進行了類似的規定。一名不願意透露姓名的銀行界人士稱，通過銀聯在海外進行現金提款，是合法將資金輸送到國外的一種形式。他說，在澳大利亞的提款機上，使用銀聯賬戶最多每日可以提取2000澳元，如果這一行為在多個銀行賬戶復制，每一周就可能會有7萬澳元流出中國。“雖然速度緩慢，但你可以看到這筆錢能夠作為購買公寓的首付。”

另一位銀行業從業者稱，對於海外現金提款的限制，說明可能通過這一渠道有大筆“資金漏出”。現金提款對於中國游客來說非常普遍，因為這樣的手續費會低於直接刷卡。不少中國學生也使用銀聯卡的現金提款來交付生活費和學費。

澳新銀行經濟學家Liu Li-gang說：“新的措施讓資本外流不再那樣容易。”不過，這會影響到奢侈品零售行業和其它消費行業，比如餐飲業。

銀聯集團對此表示，新限制並不適用於貸記卡通過國外銷售終端而實施的刷卡消費行為。

每年每位中國人換彙的配額是5萬美元，而提取現金就成了快速將資本轉移到國外的一個途徑。最近幾個月由於擔心資本外流，中國銀行管理部門加大了監管力度。

據該報稱，兩周前還獲悉中國的一些銀行設立了監控名單，來監控不尋常的外彙交易。而針對家人和朋友代替購買外彙的行為，銀行也采取了限制。

據稱，不少來澳大利亞買房的人士，會讓親友幫忙換得足夠外彙，然後再私下把錢還給幫忙者。幾筆彙款彙總後就可以成為購買公寓的首付款。

不過據一位在上海工作的國有銀行員工稱，中國一些銀行開始監控彙向國外的銀行賬戶，特別是90天內獲得20萬美元以上彙款的賬戶。

另一方面交易公司也受到了影響，必須提供更多支持文件，證實交易後才能夠進行。

據彭博社消息，單單在8月份就有1417億美元資金流出中國，比7月份的1250億美元增長不少，達到了歷史新高。

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根據中國國家外彙管理局9月下發的《國家外彙管理局關於進一步加強銀聯人民幣卡境外提現管理的通知》（下稱《通知》）及銀聯轉發函，為遏制部分持卡人在境外大額提現，防範洗錢風險，銀聯系統將自2015年10月1日起，對境內銀聯人民幣卡在境外（含港澳台）的自動櫃員機（ATM）取現交易生效實施累計限額控制。

對於2015年剩下的3個月，即2015年10月1日至2015年12月31日期間，也已做出了過渡性安排，要求每卡境外累計取現不得超過等值5萬元人民幣。

銀聯方面提示，信用卡因信用額度等問題，發卡銀行可單獨設定限額，具體可咨詢發卡銀行。境外各個國家和地區對於ATM單筆取款的金額限制也各有不同，具體以當地機具提示為准。

另外，境外ATM機取現還有相應的手續費，國內發卡行和境外收單機構可能分別收取一定比例。

（據澳洲新快網）

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