很多澳洲人都梦想拥有自己的房产，而最新统计发现，新州每10套房产中就有1套被外国投资者买走，这会是澳人买房越来越难的原因吗？
据《每日邮报》报道，最新数据显示，2016年7月到9月，在新州售出的独立屋和单元房中，11%被海外投资者买走。其中，中国投资者买走33%，英国、新西兰投资者买走11%，印度投资者买走10%。同期，海外投资者在新州购买了约2995套房产，其中悉尼房产最受欢迎。
反对党领袖Luke Foley曾表示，如果工党竞选成功，就把海外投资者的印花税提高到7%，土地税提高到1.5%。
新州财长Dominic Perrottet表示，为了帮助澳洲本地买家，他将在6月的预算案中提高附加费。他说：“澳洲人最大的梦想是拥有自己的房子，尽管海外投资者为新州带来重要的资本流动，但我要把保证澳洲人的权利放在第一位。”
（据Daily Mail）
林肯港（Port Lincoln）是澳洲南部著名鱼港，位置在澳大利亚西南端埃尔半岛的“波士顿海湾”。它也是南澳洲省海岸最大城市，距离阿德莱德280公里。这里盛产鲔鱼、鲨鱼鱼翅。林肯港有一处包含车间的工厂如今正在出售，生产的产品销售到澳大利亚的大型制药连锁企业，该业务将为投资者带来稳定丰厚的收入。
包含办公室和车间等完备设施，林肯的未来发展前景看好
正在出售的物业包含一个工厂、车间和包装室，带有3个大办公室、接待区、浴室，2个厕所。另外还有100吨以上的冰柜存储，车间和入口，果树和客户停车场。
林肯港是“澳大利亚的海鲜之都”，这里拥有纯净的蓝色水域，是蓝鳍金枪鱼、虾、龙虾、鲍鱼和鳞鱼的著名出产地，形成了本地区大型的渔业和水产养殖业。林肯港主产羊肉、羊毛和牛肉，并且小麦、大麦和油菜籽产量占南澳州总产量的50％，使得林肯港成为澳洲最大的综合农业和渔业中心之一。
这里风景优美，林肯港部分海岸风景是岩石矗立，浪大时候拍打在石块上泼溅起白浪滔滔，非常雄伟壮观。在旅游业和工业活动的带领下，随着本地区的矿藏和大澳大利亚湾能源资源的勘探和开发，林肯港的商用和住宅开发业将获得持续的增长。
悉尼Badgerys Creek新机场建设方案获批，可以预见西南部大片地区的房市必将加速扩张，住宅、商业及工业物业需求料大增。若将新建机场铁路线，连通西南铁路联线（South West Rail Link），并与西线和在建的西北铁路联线相接。可以肯定，新机场将推动当地人口增长和政府基建投入，提振当地及周边地区房市。如今在悉尼西南面的Bringelly，有片大型地块正在出售，为您带来绝佳投资机会。
位置优越——地处悉尼西南战略优先发展区域
这是一个难得的机会，可以让您在澳大利亚悉尼拥有一片大型地块。该地块位于澳大利亚的经济战略位置之一——它是澳大利亚增长最快的地区，正在经历快速的人口增长，预计未来几年在这个地区居住的新增人口将超过一百万人。为了满足这一人口需求，政府选择在这片土地和地区建设一个新城市，这对土地的拥有者来说是一个潜在的增值机会。
根据规划，Badgerys Creek 新机场规模最终将会超越纽约的肯尼迪国际机场。机场第一期工作预计2020年年中完成。届时，新机场可以周转每年超过一千万人次。到2050年底，新机场能够周转旅客的数量将达到惊人的每年八千万人次。
全场11.4公里的新铁路线从Leppington出发，经过Edmondson Park, 最终到达Glenfields。新的规划计划将把Leppington 火车站和Bringelly连接起来，然后火车将去往两个不同的方向；向北连接靠近St Marys的T1西线以及向南连接Narellan。无论是从短期还是长线来看，这两条火车线将起到辅助新机场的作用，使得其周边的交通变得更为方便。 按规划，新建机场铁路线共6个站点，由西向南分为：Badgerys Creek、North Bringelly、Bringelly、Rossmore、Oran Park和Narellan。Bringelly的未来发展前景非常好，现在是购买这里物业的好时机。
据《每日电讯报》报道，目前，澳洲置业者为了能够进入房产市场，通常会进行过多的贷款，但这会使置业者们面临严重的财产损失风险。
银行监管机构澳洲审慎监管局（Autsralian Prudential and Regulation Authority）的新数据显示，去年澳人贷款的金额达到1100亿澳元，其中超过1/5的人只有少量存款。
经济师提出警告称，下周美国或将提升利率，这很有可能导致澳洲的大银行的利率也随着提升。
澳洲最大的追债机构Prushka Fast Debt Recovery的首席执行官门德尔松（Roger Mendelson）表示，一旦利率上调，很多置业者面临的形势将非常严峻，尤其是悉尼和墨尔本的买家。他们在热门房产市场置业，没有考虑到一旦房价下降所产生的后果。
澳洲审慎监管局的数据显示，澳洲房屋贷款额已接近1.5万亿澳元，其中22%房屋贷款的借贷比例超过80%，8%的借贷比例超过90%。而当借贷比例超过80%时，贷款机构会要求借款人购买保险，这又是一笔昂贵的花费。
人生财产规划福利部门（Wealth for Life Financial Planning）的负责人惠特福德（Rex Whitford）表示，澳人出现了无力偿还贷款的风险。而低利率以及高房价则会使这种风险进一步加大。
据了解，自2011年11月开始，澳储行（Reserve Bank）便削减了官方利率，目前官方利率维持在1.5%，创下最低纪录。
BetaShares的首席经济师巴桑尼斯（David Bassanese）表示，虽然预计澳储行今年依然维持目前的利率，但美国利率提升致使全球金融成本增加，当地一些银行可能也会各自提升利率。
另外，按房产分析公司CoreLogic的数据判断，悉尼的房价年增长已达19%，墨尔本达14%。
巴桑尼斯表示，其它首府城市的房产市场表现较弱，因此澳储行需要特别注意。他认为澳储行并不会提升利率，但也不需要继续下调利率。利率升高反而能使消费者警惕，减少额外的额开支，并计划降低家庭贷款利率。
（据澳洲新快网）
据房产网站realestate报道，去年，悉尼偏远城区房价飞涨。越来愈多的买家选择在更接近大自然的地区寻找便宜住宅。
房产分析公司Core Logic的报告显示，除首府城市外，去年新州（NSW）伊拉华拉（Illawarra）是悉尼市区外房价增长最快的乡村地区。该地区的房屋中位价上涨15.2%，单元房中位价上涨14.8%。而纽卡素（Newcastle）和麦考瑞湖（Lake Macquarie）地区的房屋销售也增长了80%，促使独立屋中位价上涨7.4%。
另外还有一些地区的房价增长更为强劲。去年，颇受欢迎游客喜爱的杰尔维斯湾（Jervis Bay）内陆12公里处的佛斯溪（Falls Creek）房价就上涨了43.1%。蓝山（Blue Mountains）偏北的布拉布那（Bullaburra）地区普通物业价格年增长36.7%。南部高地（Southern Highlands）城镇鲍拉（Bowral）的房价增长了近14%，促使当地的中位房价在5年中增长超过55%。
房产分析公司CoreLogic的研究主管洛里斯（Tim Lawless）表示，因为有越来越多的悉尼人选择在靠近自然的地区定居或是购买度假屋，所以偏远地区房价还会继续飙升。
瑞伟特房产公司诺拉（Nowra）地区的负责人哈德菲尔德（Craig Hadfield）则认为，整个悉尼房价上升带动了伊拉华拉房价飙升。去年，伊拉华拉房产买家中90%是进行迁移的悉尼人或度假屋买家，而前一年的比例为60%。
目前悉尼很多城区的普通房屋价格已经超过100万澳元，而买家们发现南部的房屋价格更为实惠，有面积为2至5公顷的物业价格低至80万澳元。
房地产代理公司Belle Property的负责人迪松（Di Dixon）表示，南部高地也有类似的趋势，那里大部分业主都来自悉尼城市地区。他们希望改变生活方式，进入房产市场，以90万澳元到100万澳元的价格购买一套2房至4房的物业。同时这里的物业也吸引了很多投资者，他们希望能够抓住旅游住宿需求增长的机遇，很多业主将物业投放到如Airbnb等此类的的网站上进行短租。
（据澳洲新快网）
根据咨询公司Atchison Consultants的数据：从总回报（收益与资本增长相结合）来看，在2005年1月至2015年12月的十年间，商业地产每年平均投资回报率为8.9%。而住宅地产投资的平均回报率为7.4%，高于澳大利亚股市5.5%的平均回报率以及管理型基金5.3%的平均回报率，但远低于零售、办公楼和工业地产投资所产生的收益。
该咨询公司的创始人兼董事Ken Atchison表示收益是商业地产总回报的一个重要组成部分，商业地产产生的收入（主要是租金）远高于股票的收益并且相对而言要稳定的多。同时，商业物业的收入也远高于住宅物业——这也解释了为什么国际资本积极寻求澳洲商业物业的投资机会。在低利率的环境下，高收益的吸引力显而易见。
纵观商业地产，Atchison表示随着工业地产越来越多地集中在针对快速增长的在线零售市场的物流领域，非常值得关注。如果投资者想要避免零售物业的风险，投资物流领域可能要比投商场更好。
金融危机的影响
根据Atchison Consultants：受到金融危机的影响，地产价值暴跌，银行纷纷进行贷款回收（call in loans：指的是对于那些无固定到期日的贷款，银行可以单方面决定借款人的还款日期）。当时，房地产投资信托基金（A-REITS）作为高负债行业，投资总回报率仅2%。随着现在的负债率大大降低，上市地产基金的表现更加强劲，分布在逐年增长并且产生更高的股价收益。A-REITS在今年已经跑赢了大市。
在过去25年，股票和零售物业的总投资回报率都超过10%，而住宅地产作为一种资产类别表现优于商业地产。然而，近期住宅房屋租金的增长和房价增长不符，首府城市住宅物业净租金回报率仅2%至3%。相比之下，领先商业地产仍然能提供4%至5%的净租金回报。
近日，澳大利亚维多利亚州州长Danial Andrews公布了最新的未来维多利亚州大墨尔本地区房产买卖将要实行的税收方面的新政，其核心要点为首次置业的本地居民提供更多税收，奖金甚至直接政府一起购买的众多帮助，同时将取消期房印花税优惠，征收住宅空置税，以保障本地居民在不断上涨的物价情况下能够买得起自住房，租的起出租房。
本地居民购房租房优惠政策增加
其具体帮助本地居民（主要是维多利亚州居民）多项措施大致如下：
上述种种优惠和帮助，除了利用已有财务资源，维多利亚州政府要借助于有关税收调整获取额外财政收入，其中包括重要两个税收增加，但是都会对单纯房产投资者予以挤压和约束：
上述两项税务调整，维多利亚州政府预计会获得大约9.2亿澳币以上的额外的财政收入，将用于上述针对本地居民的税务优惠或者资金帮助。
澳大利亚普亚律师事务所（Prudentia Legal）创始人和合伙人之一，普亚律师事务所上海代表处首代王斐律师就此新政分析如下：
澳大利亚维多利亚州政府从2015年开始断断续续增加了对海外人士购买维州房产的印花税和土地税，以期限制海外投资，保证本地供应，控制本地房产。但是其中对于期房购买印花税以土地价值而不是以房产价格征收印花税的优惠海外人士一直都能享有。
目前墨尔本针对购买现房的公寓海外人士大约需要支付海外人士的房价7%的印花税加大约房价5.5%左右的共计大约房价12.5%左右的印花税（可能根据房价不同税率会相应调整）；但是针对期房公寓由于土地价值较低，海外人士需要实际需要支付的大约为7%海外人士印花税和根据土地价值征收的相当于房价0.5%左右的印花税，大约总计为房价的7.5%左右。
和购买悉尼的房产比，由于悉尼期房征收全额印花税，海外人士购买悉尼期房大约需要支付房产价格8-9%左右的印花税，而在墨尔本购买期房大约7.5%左右，相差不多而且墨尔本房子期房税收还会少点。这个行政一旦实行，就意味着购买墨尔本期房公寓需要支付房价大约12.5%，税率远超过悉尼的税率，可能会对墨尔本海外购房者有一定影响。但是由于墨尔本房地产市场本身价格相对悉尼仍然比较低，其绝对印花税支付数额可能还是比悉尼购房要缴纳印花税要低，所以即使其新政实施，和悉尼房产购买相比，海外购买者还有有一定吸引力。
该新政将于2017年7月1日起施行，意味着此前日期签署购买的房产还会按照旧政策（即大约房产价格7.5%左右的税率征收），此日期后签署的购买合同将按照新政策，即房产价格低12.5%征收。所以如果有需要，必须尽早签署合同，避免额外税收。
此政策王斐律师估计对买地建房，购买土地的情况基本没有影响，都是根据土地价格征收。
住宅空置税本身是对的，强制并鼓励房东将房产推向出租市场以便提供更多租赁房屋。这也是投资者本身明智投资，在资本增值获利之上额外获取更多价值的一种方式。已经拥有墨尔本房产的海外购房者要积极将房产出租以避免该税。当然有人说我就租不出去怎么办？我们相信如果有证据证明积极按照市场价格出租但是一直无法出租成功，应当可能获取一定免除权利。有人说要证明是自己的度假屋想避免该税，我们认为如果长期不去澳洲在自己购买房产中居住，可能比较难以证明是度假屋。此中情况下还不如直接想法出租，还能获得收益，还能避免税收。
（额外的话：原澳大利亚普睿德律师事务所经中国司法部审批将更名为澳大利亚普亚律师事务所，原澳大利亚注册Prudentia Legal没有任何变化，只是翻译名称此后会有改变。我们将近期推出详细信息说明，敬请期待。）
澳大利亚Prudentia Legal合伙人王斐律师专栏全集
如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！
本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
在目前这个增长低、回报低的投资世界中，澳大利亚的写字楼、商场、工业设施和酒店等商业地产却给投资者带来了丰富的回报。
根据由MSCI（摩根士丹利资本国际）管理的澳洲房地产指数（The Property Council / IPD Australia All Property Index）数据，截至3月31日的1年里商业地产的平均年回报率为14%。该指数涵盖了排除负债影响的房产直接投资，如果加上负债的相关影响，该回报会更大。而14%的年回报率也超越了9.2%的地产股回报，更是将债券1.6%的回报远远甩在身后。
地产股票，特别是地产投资信托（Real Estate Investment Trusts）在截至2016年3月的1年中，因2016年第一季度的全球股市动荡而表现不佳。但是他们又在4月和5月中获得了业绩的攀升。包含了最好的17支信托的S&P/ASX200 A-REIT自从3月31日后已经录得了17.5%的总回报，其中Scentre Group更是有31%的回报。
地产租金回报同样向14%的地产平均回报贡献了力量，在指数中的1600亿澳元房地产平均收入回报率为6.6%，此外资本增值达到了7%。DEXUS Property Group首席执行官Darren Steinberg也表示商业地产在低增长经济环境中是一份颇具吸引力的投资。
低利率、较高的回报率、悉尼和墨尔本基本面的提高改善和海外投资者的强烈需求都使房地产投资力压了股票和固定收益投资一筹。直接投资房产（direct investments）本次3月份的年平均回报已经达到了自2008年第3季度以来的高水平。
不过这也引起了商业地产的高回报能够持续多久的疑问。
澳联储早已警告了房地长行业潜在的基本面和房价之间的脱节，但是AMP的首席经济学家不断表示目前低利率的环境对商业地产来说是有利的。MSCI的常务董事Anthony De Francesco表示商业地产在今年的剩余时间将持续在行业周期的高峰“盘旋”。“我们已经注意到消费者需求的放缓和就业增长缓慢的早期迹象，而这些很可能会加剧强劲的资本市场条件与较疲软的房市基本面之间的脱节。”
De Francesco 指出办公楼市场正在得到加强，但是零售商场和工业建筑开始出现了缓和。他同时指出悉尼的办公楼市场就正在增长，但珀斯的市场则在减弱。“珀斯的市场在受矿业低迷的打击下边的十分薄弱，事实上指数中珀斯已经录得了负资本回报，也就是说房价正在下降。
而在指数中表现最好的地产行业是“不太传统”的地产类别如酒店和医疗。这些地产类别在“其他”分类中有18% 的年总回报。
（据互联网整理）
根据全球房地产公司Knight Frank的全球财富报告，对于富人来说，在悉尼Point Piper或者墨尔本Toorak买一套豪华公寓，比在其他地方买到同等质量的高级公寓更划算。
跌出前十名
虽然全澳洲的房子都在涨价，但相比起2016年的财富报告数据来说，今年悉尼的高端住宅价格从去年的全球第二已经滑落到了十名开外，而墨尔本则从第6名，跌落至第12名，相比起世界上其他地方的高端住宅来说，澳洲的涨幅很小。这一年来，北京和上海的顶级住宅价格上涨了26%之多，这也让它们顺理成章得登上了榜首。
此外，奥克兰、多伦多和温哥华也跻身前十名之内，把悉尼和墨尔本挤了出去。
高性价比的舒适生活
Knight Frank的财富报告追踪了全球89个国家中高资产净值和超高资产净值的人群的消费习惯，报告显示，同样是花100万美元（约合130万澳元），在悉尼能买59平方米的公寓，而在墨尔本，能买110平方米，但在摩纳哥、中国香港和纽约只能买到17、20和26平方米。
同时，而澳洲因其能够提供高性价比的高端舒适生活，悉尼和墨尔本在去年一年中吸引了超过7,000名高资产净值人士前来居住，名列榜首与第二，珀斯位列第八。
“安全第一”
Knight Frank的澳洲住宅研究部门负责人Michelle Ciesielski说：“ 澳洲越来越受到全球顶尖富人的喜爱，因为这里的投资和移民环境都相当便利，舒适悠闲的生活方式与相对安全的社会环境给他们提供了很好的条件，政治稳定也是澳洲的一大优势。因为全球金融危机的影响，富人们开始有选择地进行投资，并越来越注重安全的重要性。”
同时Ciesielski也指出，澳元汇率的下跌让海外买家越来约青睐这里的物业投资，而澳洲政府对外来投资合法性的较高要求也优化了这里的环境。
财富报告的数据显示，澳洲、新西兰和相关的岛屿（也被称为澳大拉西亚洲，Australasia）聚集了4,220名超级富豪，他们每个人的净资产都超过3,000万美元。报告预测，到2026年，这一数字将上升70%，至7,180 ，其中悉尼新增2,091人，墨尔本新增900人。
New World Wealth（新世界财富）的研究主任Andrew Amoils表示，目前富人们向澳洲和新西兰移民的趋势奠定了这一格局的未来。
相关资讯：周租六千刀！悉尼高端住宅租金报价翻倍
（据澳洲新快网）
据Domain报道，澳洲房地产研究所（Real Estate Institute of Australia）以及阿得雷德银行（Adelaide Bank）发布的《2016年第4季度住房可负担能力报告》（Housing Affordability Report for the December 2016 Quarter）指出，澳洲首府领地（ACT）仍是澳洲房价最实惠的地区，但该地区的租房负担在加重。
据了解，截至2016年12月，堪培拉的业主平均需要花费收入中的19.7%用于偿还房屋贷款，在全澳范围中是比例最小的，而且这个比例与一年前相比略下降了0.2%。
但澳洲房地产研究所的负责人冈宁（Malcolm Gunning）指出，低利率与澳人收入适度增长并没有与贷款额度的增长相抵消，这使得各家庭需要花费更大比例的收入来偿还贷款。
据了解，堪培拉的家庭每周平均收入为2608澳元，比澳洲其它地区要高，同时也比全澳的平均收入水平高1000澳元。而该市的平均贷款额度为390,668澳元，与2015年第四季度相比上涨了2.5%。
据澳大利亚国家统计局（ABS）最新的房屋贷款偿还能力指数显示，12月份堪培拉的指数为86.3，与2015年12月份相比有所升高，但与10年的平均指数100相比则略低。
Domain的首席执行官威尔森（Andrew Wilson）表示，该季度的可负担能力有所下降，这并不奇怪，因为12月份时堪培拉房产市场非常活跃，导致房价升高，而当时的收入增长幅度却非常小。他预测今年第一季度的结果也会与此类似，因为2月份时堪培拉拍卖市场达到顶峰，月度清盘率达到74.1%。
威尔森还表示，尽管堪培拉地区在收入方面比其它地区有优势，但在居民贷款方面相对保守。据澳洲住房工业协会（ Housing Industry Association ）的报告显示，去年12月，堪培拉进行贷款的人数为2322人，在第四季度增加了18.6%，但年同比下降了1.1%。
另外，堪培拉房市的首次置业者在减少。去年12月份时，进行贷款的首次置业者仅为466人，与一年前相比减少了3.7%。但与第三季度相比则增加了12%。
该报告还指出，堪培拉出租物业租金越来越贵，租房可负担能力正在降低。租户平均需要花费收入的17.6%用于偿付租金。与一年前相比升高了0.8%。
相关资讯：西太银行：悉尼墨尔本房市没有泡沫 但交割问题遗留房产难消化
（据澳洲新快网）
