很多澳洲人都夢想擁有自己的房產，而最新統計發現，新州每10套房產中就有1套被外國投資者買走，這會是澳人買房越來越難的原因嗎？
據《每日郵報》報道，最新數據顯示，2016年7月到9月，在新州售出的獨立屋和單元房中，11%被海外投資者買走。其中，中國投資者買走33%，英國、新西蘭投資者買走11%，印度投資者買走10%。同期，海外投資者在新州購買了約2995套房產，其中悉尼房產最受歡迎。
反對黨領袖Luke Foley曾表示，如果工黨競選成功，就把海外投資者的印花稅提高到7%，土地稅提高到1.5%。
新州財長Dominic Perrottet表示，為了幫助澳洲本地買家，他將在6月的預算案中提高附加費。他說：“澳洲人最大的夢想是擁有自己的房子，盡管海外投資者為新州帶來重要的資本流動，但我要把保證澳洲人的權利放在第壹位。”
（據Daily Mail）
林肯港（Port Lincoln）是澳洲南部著名魚港，位置在澳大利亞西南端埃爾半島的“波士頓海灣”。它也是南澳洲省海岸最大城市，距離阿德萊德280公裡。這裡盛產鮪魚、鯊魚魚翅。林肯港有一處包含車間的工廠如今正在出售，生產的產品銷售到澳大利亞的大型制藥連鎖企業，該業務將為投資者帶來穩定豐厚的收入。
包含辦公室和車間等完備設施，林肯的未來發展前景看好
正在出售的物業包含一個工廠、車間和包裝室，帶有3個大辦公室、接待區、浴室，2個廁所。另外還有100噸以上的冰櫃存儲，車間和入口，果樹和客戶停車場。
林肯港是“澳大利亞的海鮮之都”，這裡擁有純淨的藍色水域，是藍鰭金槍魚、蝦、龍蝦、鮑魚和鱗魚的著名出產地，形成了本地區大型的漁業和水產養殖業。林肯港主產羊肉、羊毛和牛肉，並且小麥、大麥和油菜籽產量占南澳州總產量的50％，使得林肯港成為澳洲最大的綜合農業和漁業中心之一。
這裡風景優美，林肯港部分海岸風景是岩石矗立，浪大時候拍打在石塊上潑濺起白浪滔滔，非常雄偉壯觀。在旅游業和工業活動的帶領下，隨著本地區的礦藏和大澳大利亞灣能源資源的勘探和開發，林肯港的商用和住宅開發業將獲得持續的增長。
悉尼Badgerys Creek新機場建設方案獲批，可以預見西南部大片地區的房市必將加速擴張，住宅、商業及工業物業需求料大增。若將新建機場鐵路線，連通西南鐵路聯線（South West Rail Link），並與西線和在建的西北鐵路聯線相接。可以肯定，新機場將推動當地人口增長和政府基建投入，提振當地及周邊地區房市。如今在悉尼西南面的Bringelly，有片大型地塊正在出售，為您帶來絕佳投資機會。
位置優越——地處悉尼西南戰略優先發展區域
這是一個難得的機會，可以讓您在澳大利亞悉尼擁有一片大型地塊。該地塊位於澳大利亞的經濟戰略位置之一——它是澳大利亞增長最快的地區，正在經歷快速的人口增長，預計未來幾年在這個地區居住的新增人口將超過一百萬人。為了滿足這一人口需求，政府選擇在這片土地和地區建設一個新城市，這對土地的擁有者來說是一個潛在的增值機會。
根據規劃，Badgerys Creek 新機場規模最終將會超越紐約的肯尼迪國際機場。機場第一期工作預計2020年年中完成。屆時，新機場可以周轉每年超過一千萬人次。到2050年底，新機場能夠周轉旅客的數量將達到驚人的每年八千萬人次。
全場11.4公裡的新鐵路線從Leppington出發，經過Edmondson Park, 最終到達Glenfields。新的規劃計劃將把Leppington 火車站和Bringelly連接起來，然後火車將去往兩個不同的方向；向北連接靠近St Marys的T1西線以及向南連接Narellan。無論是從短期還是長線來看，這兩條火車線將起到輔助新機場的作用，使得其周邊的交通變得更為方便。 按規劃，新建機場鐵路線共6個站點，由西向南分為：Badgerys Creek、North Bringelly、Bringelly、Rossmore、Oran Park和Narellan。Bringelly的未來發展前景非常好，現在是購買這裡物業的好時機。
據《每日電訊報》報道，目前，澳洲置業者為了能夠進入房產市場，通常會進行過多的貸款，但這會使置業者們面臨嚴重的財產損失風險。
銀行監管機構澳洲審慎監管局（Autsralian Prudential and Regulation Authority）的新數據顯示，去年澳人貸款的金額達到1100億澳元，其中超過1/5的人只有少量存款。
經濟師提出警告稱，下周美國或將提升利率，這很有可能導致澳洲的大銀行的利率也隨著提升。
澳洲最大的追債機構Prushka Fast Debt Recovery的首席執行官門德爾松（Roger Mendelson）表示，壹旦利率上調，很多置業者面臨的形勢將非常嚴峻，尤其是悉尼和墨爾本的買家。他們在熱門房產市場置業，沒有考慮到壹旦房價下降所產生的後果。
澳洲審慎監管局的數據顯示，澳洲房屋貸款額已接近1.5萬億澳元，其中22%房屋貸款的借貸比例超過80%，8%的借貸比例超過90%。而當借貸比例超過80%時，貸款機構會要求借款人購買保險，這又是壹筆昂貴的花費。
人生財產規劃福利部門（Wealth for Life Financial Planning）的負責人惠特福德（Rex Whitford）表示，澳人出現了無力償還貸款的風險。而低利率以及高房價則會使這種風險進壹步加大。
據了解，自2011年11月開始，澳儲行（Reserve Bank）便削減了官方利率，目前官方利率維持在1.5%，創下最低紀錄。
BetaShares的首席經濟師巴桑尼斯（David Bassanese）表示，雖然預計澳儲行今年依然維持目前的利率，但美國利率提升致使全球金融成本增加，當地壹些銀行可能也會各自提升利率。
另外，按房產分析公司CoreLogic的數據判斷，悉尼的房價年增長已達19%，墨爾本達14%。
巴桑尼斯表示，其它首府城市的房產市場表現較弱，因此澳儲行需要特別註意。他認為澳儲行並不會提升利率，但也不需要繼續下調利率。利率升高反而能使消費者警惕，減少額外的額開支，並計劃降低家庭貸款利率。
（據澳洲新快網）
據房產網站realestate報道，去年，悉尼偏遠城區房價飛漲。越來愈多的買家選擇在更接近大自然的地區尋找便宜住宅。
房產分析公司Core Logic的報告顯示，除首府城市外，去年新州（NSW）伊拉華拉（Illawarra）是悉尼市區外房價增長最快的鄉村地區。該地區的房屋中位價上漲15.2%，單元房中位價上漲14.8%。而紐卡素（Newcastle）和麥考瑞湖（Lake Macquarie）地區的房屋銷售也增長了80%，促使獨立屋中位價上漲7.4%。
另外還有壹些地區的房價增長更為強勁。去年，頗受歡迎遊客喜愛的傑爾維斯灣（Jervis Bay）內陸12公裏處的佛斯溪（Falls Creek）房價就上漲了43.1%。藍山（Blue Mountains）偏北的布拉布那（Bullaburra）地區普通物業價格年增長36.7%。南部高地（Southern Highlands）城鎮鮑拉（Bowral）的房價增長了近14%，促使當地的中位房價在5年中增長超過55%。
房產分析公司CoreLogic的研究主管洛裏斯（Tim Lawless）表示，因為有越來越多的悉尼人選擇在靠近自然的地區定居或是購買度假屋，所以偏遠地區房價還會繼續飆升。
瑞偉特房產公司諾拉（Nowra）地區的負責人哈德菲爾德（Craig Hadfield）則認為，整個悉尼房價上升帶動了伊拉華拉房價飆升。去年，伊拉華拉房產買家中90%是進行遷移的悉尼人或度假屋買家，而前壹年的比例為60%。
目前悉尼很多城區的普通房屋價格已經超過100萬澳元，而買家們發現南部的房屋價格更為實惠，有面積為2至5公頃的物業價格低至80萬澳元。
房地產代理公司Belle Property的負責人迪松（Di Dixon）表示，南部高地也有類似的趨勢，那裏大部分業主都來自悉尼城市地區。他們希望改變生活方式，進入房產市場，以90萬澳元到100萬澳元的價格購買壹套2房至4房的物業。同時這裏的物業也吸引了很多投資者，他們希望能夠抓住旅遊住宿需求增長的機遇，很多業主將物業投放到如Airbnb等此類的的網站上進行短租。
（據澳洲新快網）
根據咨詢公司Atchison Consultants的數據：從總回報（收益與資本增長相結合）來看，在2005年1月至2015年12月的十年間，商業地產每年平均投資回報率為8.9%。而住宅地產投資的平均回報率為7.4%，高於澳大利亞股市5.5%的平均回報率以及管理型基金5.3%的平均回報率，但遠低於零售、辦公樓和工業地產投資所產生的收益。
該咨詢公司的創始人兼董事Ken Atchison表示收益是商業地產總回報的壹個重要組成部分，商業地產產生的收入（主要是租金）遠高於股票的收益並且相對而言要穩定的多。同時，商業物業的收入也遠高於住宅物業——這也解釋了為什麽國際資本積極尋求澳洲商業物業的投資機會。在低利率的環境下，高收益的吸引力顯而易見。
縱觀商業地產，Atchison表示隨著工業地產越來越多地集中在針對快速增長的在線零售市場的物流領域，非常值得關註。如果投資者想要避免零售物業的風險，投資物流領域可能要比投商場更好。
金融危機的影響
根據Atchison Consultants：受到金融危機的影響，地產價值暴跌，銀行紛紛進行貸款回收（call in loans：指的是對於那些無固定到期日的貸款，銀行可以單方面決定借款人的還款日期）。當時，房地產投資信托基金（A-REITS）作為高負債行業，投資總回報率僅2%。隨著現在的負債率大大降低，上市地產基金的表現更加強勁，分布在逐年增長並且產生更高的股價收益。A-REITS在今年已經跑贏了大市。
在過去25年，股票和零售物業的總投資回報率都超過10%，而住宅地產作為壹種資產類別表現優於商業地產。然而，近期住宅房屋租金的增長和房價增長不符，首府城市住宅物業凈租金回報率僅2%至3%。相比之下，領先商業地產仍然能提供4%至5%的凈租金回報。
近日，澳大利亞維多利亞州州長Danial Andrews公布了最新的未來維多利亞州大墨爾本地區房產買賣將要實行的稅收方面的新政，其核心要點為首次置業的本地居民提供更多稅收，獎金甚至直接政府一起購買的眾多幫助，同時將取消期房印花稅優惠，征收住宅空置稅，以保障本地居民在不斷上漲的物價情況下能夠買得起自住房，租的起出租房。
本地居民購房租房優惠政策增加
其具體幫助本地居民（主要是維多利亞州居民）多項措施大致如下：
投資者購房稅收優惠減少
上述種種優惠和幫助，除了利用已有財務資源，維多利亞州政府要借助於有關稅收調整獲取額外財政收入，其中包括重要兩個稅收增加，但是都會對單純房產投資者予以擠壓和約束：
上述兩項稅務調整，維多利亞州政府預計會獲得大約9.2億澳幣以上的額外的財政收入，將用於上述針對本地居民的稅務優惠或者資金幫助。
澳大利亞普亞律師事務所（Prudentia Legal）創始人和合伙人之一，普亞律師事務所上海代表處首代王斐律師就此新政分析如下：
澳大利亞維多利亞州政府從2015年開始斷斷續續增加了對海外人士購買維州房產的印花稅和土地稅，以期限制海外投資，保證本地供應，控制本地房產。但是其中對於期房購買印花稅以土地價值而不是以房產價格征收印花稅的優惠海外人士一直都能享有。
目前墨爾本針對購買現房的公寓海外人士大約需要支付海外人士的房價7%的印花稅加大約房價5.5%左右的共計大約房價12.5%左右的印花稅（可能根據房價不同稅率會相應調整）；但是針對期房公寓由於土地價值較低，海外人士需要實際需要支付的大約為7%海外人士印花稅和根據土地價值征收的相當於房價0.5%左右的印花稅，大約總計為房價的7.5%左右。
和購買悉尼的房產比，由於悉尼期房征收全額印花稅，海外人士購買悉尼期房大約需要支付房產價格8-9%左右的印花稅，而在墨爾本購買期房大約7.5%左右，相差不多而且墨爾本房子期房稅收還會少點。這個行政一旦實行，就意味著購買墨爾本期房公寓需要支付房價大約12.5%，稅率遠超過悉尼的稅率，可能會對墨爾本海外購房者有一定影響。但是由於墨爾本房地產市場本身價格相對悉尼仍然比較低，其絕對印花稅支付數額可能還是比悉尼購房要繳納印花稅要低，所以即使其新政實施，和悉尼房產購買相比，海外購買者還有有一定吸引力。
該新政將於2017年7月1日起施行，意味著此前日期簽署購買的房產還會按照舊政策（即大約房產價格7.5%左右的稅率征收），此日期後簽署的購買合同將按照新政策，即房產價格低12.5%征收。所以如果有需要，必須盡早簽署合同，避免額外稅收。
此政策王斐律師估計對買地建房，購買土地的情況基本沒有影響，都是根據土地價格征收。
住宅空置稅本身是對的，強制並鼓勵房東將房產推向出租市場以便提供更多租賃房屋。這也是投資者本身明智投資，在資本增值獲利之上額外獲取更多價值的一種方式。已經擁有墨爾本房產的海外購房者要積極將房產出租以避免該稅。當然有人說我就租不出去怎麼辦？我們相信如果有證據證明積極按照市場價格出租但是一直無法出租成功，應當可能獲取一定免除權利。有人說要證明是自己的度假屋想避免該稅，我們認為如果長期不去澳洲在自己購買房產中居住，可能比較難以證明是度假屋。此中情況下還不如直接想法出租，還能獲得收益，還能避免稅收。
（額外的話：原澳大利亞普睿德律師事務所經中國司法部審批將更名為澳大利亞普亞律師事務所，原澳大利亞注冊Prudentia Legal沒有任何變化，只是翻譯名稱此後會有改變。我們將近期推出詳細信息說明，敬請期待。）
澳大利亞Prudentia Legal合伙人王斐律師專欄全集
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在目前這個增長低、回報低的投資世界中，澳大利亞的寫字樓、商場、工業設施和酒店等商業地產卻給投資者帶來了豐富的回報。
根據由MSCI（摩根士丹利資本國際）管理的澳洲房地產指數（The Property Council / IPD Australia All Property Index）數據，截至3月31日的1年裏商業地產的平均年回報率為14%。該指數涵蓋了排除負債影響的房產直接投資，如果加上負債的相關影響，該回報會更大。而14%的年回報率也超越了9.2%的地產股回報，更是將債券1.6%的回報遠遠甩在身後。
地產股票，特別是地產投資信托（Real Estate Investment Trusts）在截至2016年3月的1年中，因2016年第壹季度的全球股市動蕩而表現不佳。但是他們又在4月和5月中獲得了業績的攀升。包含了最好的17支信托的S&P/ASX200 A-REIT自從3月31日後已經錄得了17.5%的總回報，其中Scentre Group更是有31%的回報。
地產租金回報同樣向14%的地產平均回報貢獻了力量，在指數中的1600億澳元房地產平均收入回報率為6.6%，此外資本增值達到了7%。DEXUS Property Group首席執行官Darren Steinberg也表示商業地產在低增長經濟環境中是壹份頗具吸引力的投資。
低利率、較高的回報率、悉尼和墨爾本基本面的提高改善和海外投資者的強烈需求都使房地產投資力壓了股票和固定收益投資壹籌。直接投資房產（direct investments）本次3月份的年平均回報已經達到了自2008年第3季度以來的高水平。
不過這也引起了商業地產的高回報能夠持續多久的疑問。
澳聯儲早已警告了房地長行業潛在的基本面和房價之間的脫節，但是AMP的首席經濟學家不斷表示目前低利率的環境對商業地產來說是有利的。MSCI的常務董事Anthony De Francesco表示商業地產在今年的剩余時間將持續在行業周期的高峰“盤旋”。“我們已經註意到消費者需求的放緩和就業增長緩慢的早期跡象，而這些很可能會加劇強勁的資本市場條件與較疲軟的房市基本面之間的脫節。”
De Francesco 指出辦公樓市場正在得到加強，但是零售商場和工業建築開始出現了緩和。他同時指出悉尼的辦公樓市場就正在增長，但珀斯的市場則在減弱。“珀斯的市場在受礦業低迷的打擊下邊的十分薄弱，事實上指數中珀斯已經錄得了負資本回報，也就是說房價正在下降。
而在指數中表現最好的地產行業是“不太傳統”的地產類別如酒店和醫療。這些地產類別在“其他”分類中有18% 的年總回報。
（據互聯網整理）
根據全球房地產公司Knight Frank的全球財富報告，對於富人來說，在悉尼Point Piper或者墨爾本Toorak買壹套豪華公寓，比在其他地方買到同等質量的高級公寓更劃算。
跌出前十名
雖然全澳洲的房子都在漲價，但相比起2016年的財富報告數據來說，今年悉尼的高端住宅價格從去年的全球第二已經滑落到了十名開外，而墨爾本則從第6名，跌落至第12名，相比起世界上其他地方的高端住宅來說，澳洲的漲幅很小。這壹年來，北京和上海的頂級住宅價格上漲了26%之多，這也讓它們順理成章得登上了榜首。
此外，奧克蘭、多倫多和溫哥華也躋身前十名之內，把悉尼和墨爾本擠了出去。
高性價比的舒適生活
Knight Frank的財富報告追蹤了全球89個國家中高資產凈值和超高資產凈值的人群的消費習慣，報告顯示，同樣是花100萬美元（約合130萬澳元），在悉尼能買59平方米的公寓，而在墨爾本，能買110平方米，但在摩納哥、中國香港和紐約只能買到17、20和26平方米。
同時，而澳洲因其能夠提供高性價比的高端舒適生活，悉尼和墨爾本在去年壹年中吸引了超過7,000名高資產凈值人士前來居住，名列榜首與第二，珀斯位列第八。
“安全第壹”
Knight Frank的澳洲住宅研究部門負責人Michelle Ciesielski說：“ 澳洲越來越受到全球頂尖富人的喜愛，因為這裏的投資和移民環境都相當便利，舒適悠閑的生活方式與相對安全的社會環境給他們提供了很好的條件，政治穩定也是澳洲的壹大優勢。因為全球金融危機的影響，富人們開始有選擇地進行投資，並越來越註重安全的重要性。”
同時Ciesielski也指出，澳元匯率的下跌讓海外買家越來約青睞這裏的物業投資，而澳洲政府對外來投資合法性的較高要求也優化了這裏的環境。
財富報告的數據顯示，澳洲、新西蘭和相關的島嶼（也被稱為澳大拉西亞洲，Australasia）聚集了4,220名超級富豪，他們每個人的凈資產都超過3,000萬美元。報告預測，到2026年，這壹數字將上升70%，至7,180 ，其中悉尼新增2,091人，墨爾本新增900人。
New World Wealth（新世界財富）的研究主任Andrew Amoils表示，目前富人們向澳洲和新西蘭移民的趨勢奠定了這壹格局的未來。
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（據澳洲新快網）
據Domain報道，澳洲房地產研究所（Real Estate Institute of Australia）以及阿得雷德銀行（Adelaide Bank）發布的《2016年第4季度住房可負擔能力報告》（Housing Affordability Report for the December 2016 Quarter）指出，澳洲首府領地（ACT）仍是澳洲房價最實惠的地區，但該地區的租房負擔在加重。
據了解，截至2016年12月，堪培拉的業主平均需要花費收入中的19.7%用於償還房屋貸款，在全澳範圍中是比例最小的，而且這個比例與壹年前相比略下降了0.2%。
但澳洲房地產研究所的負責人岡寧（Malcolm Gunning）指出，低利率與澳人收入適度增長並沒有與貸款額度的增長相抵消，這使得各家庭需要花費更大比例的收入來償還貸款。
據了解，堪培拉的家庭每周平均收入為2608澳元，比澳洲其它地區要高，同時也比全澳的平均收入水平高1000澳元。而該市的平均貸款額度為390,668澳元，與2015年第四季度相比上漲了2.5%。
據澳大利亞國家統計局（ABS）最新的房屋貸款償還能力指數顯示，12月份堪培拉的指數為86.3，與2015年12月份相比有所升高，但與10年的平均指數100相比則略低。
Domain的首席執行官威爾森（Andrew Wilson）表示，該季度的可負擔能力有所下降，這並不奇怪，因為12月份時堪培拉房產市場非常活躍，導致房價升高，而當時的收入增長幅度卻非常小。他預測今年第壹季度的結果也會與此類似，因為2月份時堪培拉拍賣市場達到頂峰，月度清盤率達到74.1%。
威爾森還表示，盡管堪培拉地區在收入方面比其它地區有優勢，但在居民貸款方面相對保守。據澳洲住房工業協會（ Housing Industry Association ）的報告顯示，去年12月，堪培拉進行貸款的人數為2322人，在第四季度增加了18.6%，但年同比下降了1.1%。
另外，堪培拉房市的首次置業者在減少。去年12月份時，進行貸款的首次置業者僅為466人，與壹年前相比減少了3.7%。但與第三季度相比則增加了12%。
該報告還指出，堪培拉出租物業租金越來越貴，租房可負擔能力正在降低。租戶平均需要花費收入的17.6%用於償付租金。與壹年前相比升高了0.8%。
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（據澳洲新快網）
