澳洲 | 通脹率過低 澳儲行行長稱或再次降息

據《悉尼先驅晨報》報道,澳洲儲備銀行(RBA)新行長洛伊(Philip Lowe)日前表示,為防止通貨膨脹與預期相差過大,RBA或再次決定降息

9月,洛伊接棒史蒂文斯(Glenn Stevens)出任RBA新行長。在就任後的首次講話中,洛伊明確表示,央行的兩次降息是對通脹低於預期的響應。

洛伊表示:“寬松的政策並非源自對經濟增長的擔憂 。正相反,從GDP或就業形勢上看,過去壹年的經濟增長情況已略微高於預期。”

澳洲儲備銀行(RBA)新行長洛伊(Philip Lowe)日前表示,為防止通貨膨脹與預期相差過大,RBA或再次決定降息

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洛伊多次提到通脹率目前依舊維持在1%,遠低於RBA定下的中期目標,即2-3%。預計未來兩年,通脹率可能上漲,但或許也只“接近2%,不超過3%”。

但若通脹率繼續走低,預期也跟著偏低,央行就有必要通過降息拉升兩者。

洛伊稱:“現在我需要應對的問題不是通脹過高,而是通脹會不會跌得太低。我還是第壹個遇到這種情況的行長 。”

目前,澳洲失業率較低,工資增長率也低至異常水平,這些情況都為央行提供了降息空間,且無需觸及銀行的最高通脹目標。

“據銀行員工估算,目前5.6%的失業率恰好比充分就業率高大約半個百分點。在上壹年中,澳洲統計局(ABS)得出的未充分就業比率未降反升。”

據儲行與統計局的審查,加薪的頻率已有所下降,實際加薪幅度相對較低。

“六年前,在我們追蹤的18,000個工作崗位中,其中將近40%的加薪幅度都在4%以上。但在上壹年裏,只有不足10%的工作崗獲得相近加薪,剩下將近壹半的加薪幅度僅在2-3%。”洛伊稱。

盡管RBA表示,降息將充分考慮房市因素,但目前房市表現可謂壹團糟。

洛伊稱:“壹些地區的房價似乎漲得歡快,但另壹些區域的房價則還不斷下跌。房租增長偏低,而未來還有壹大波房源補充市場。”他指出,盡管與去年比相差不大,但信貸增長依舊在收入增長之上。更引人關註的是,這些信貸大多投在了新房建築而不是消費上,“情況極其復雜”。

最新通脹數據將在下周公布,隨之公布的還有9月季度的消費者物價指數。

(據澳洲新快網)

 

澳洲 | 新州土地征遷重大改革 賠償力度史上最大

新州征地流程現重大改革,名下房屋資產被用以公共基礎設施目的征收的業主將可及時獲取充分信息,有充足準備時間配合征遷,並獲得地方政府更大力度的支持。並且,補償金將提高近5萬澳元。

新州政府正在實施史上最大規模的基礎設施投資,本財年預算就高達730億澳元。

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ACB News《澳華財經在線》報道,10月18日,新南威爾士州州長麥克·貝爾德(Mike Baird)出席財政部與房產物業服務部部長會議,並宣布改革措施。舉措基於州政府專項調查,壹個更公平、更平衡、更透明的征地流程改革出爐。主要措施包括:

※ 將有專業管理人員對接,幫助土地所有者了解他們的權利;
※ 強制征遷流程開始前有6個月準備時間,土地所有者可有充分時間考慮政府提供的賠償金額;·
※ 為減輕必須遷家的業主經受的不便和壓力,政府補償金最高可達7.5萬澳元(原基數為2.7235萬澳元),從2014年2月搬遷的家庭算起;
※ 取消拆遷滯留期關於租金支付的條款:在強制征遷後3個月內,業主仍有權居留在自有物業上,不必支付租金;
※ 如果物業最終被劃定不受征遷,業主擁有回購的第壹權利;
※ 政府服務改進,成立新的“房地產征收標準小組”,為征地流程和資源配置及跟蹤服務建立政府級別標準;
※ 州政府培訓和派遣專門工作人員,專註業主需求並主動提供建議和幫助。

新州政府正在實施史上最大規模的基礎設施投資,本財年財政預算就高達733億澳元。在全州範圍內路橋、管網等大型設施開建意味著土地征遷工作量浩大,有效的征地政策改革預計將起到積極作用。

ACB News《澳華財經在線》報道,貝爾德表示,新州政府將采納專項調查的大部分建議,並進壹步提供優惠措施,譬如增加補償金等。“我們正在抓緊進行新州亟需的基礎設施建設,在推進的過程中,不可避免會帶來變動,但我們確保賦予被征遷家庭和企業主平等權利。”

貝爾德表示,“改革將向業主提供信息咨詢、時間準備及其它支持,並增加補償額度,力爭成為全國最公平、最慷慨的征地補償解決方案。”

新州金融、服務與地產部長派羅泰特(Dominican Perrottet)表示,州政府根據專家提供的調查結果,抓住時機以業主利益為核心,重新思考征遷流程。“我們要以居民利益為重,在經過各部門和機構大量努力之後,目前提供的征遷流程更加細化,人性化,對被征遷者的支持力度更大。”

“我們正在建設的基礎設施亟需完成,但我們需要平衡好各方利益”。改革流程立法預計於本周提交州議會。

※ 新州土地征遷辦法概況

— 新州政府共有5個不同部門16家政府機構負責因公征遷土地(譬如壹條新公路或鐵路線)。
— 80%的征遷土地都基於業主和政府機構之間的協議,而非強制征遷。
— 約5%的土地征遷最終會訴諸土地和環境法院。
— 土地所有者因土地征遷過程中發生的法律和評估費用、土地價值、拆遷費用(涉及包括搬運公司成本、郵寄地址遷移、公用設施重新接入成本、抵押貸款和再融資成本以及新物業印花稅等),及安置費(又稱“撫慰金”、補償金)都將受覆蓋。
—補償金額被確定或同意之前,土地所有者有機會提供獨立證據支持其賠償要求,勝訴後,涉及到的法律和估價費用會全額退還。
—當土地所有者和政府機構就征地補償未能達成協議時,會訴求於獨立法定官員——總估價師。
—總估價師對於賠償金額的獨立決策對政府和土地所有者雙方均有約束力,但只有土地所有者有權上訴。

(據澳華財經在線)

 

澳洲 | 印花稅高達2萬5 加劇買房壓力

據《澳洲人報》報道,買房者每買壹套房就要被州政府征收高達25,000元的印花稅,地產專家指責印花稅加劇房產市場供給短缺的狀況。

根據LJ Hooker進行的調查分析顯示,在東海岸壹些首府城市的房地產市場中,單元房的平均價格為500,000元,但政府加收的印花稅範圍從昆州的8700元到北領地的24,000元不等。

買房者每買壹套房就要被州政府征收高達25,000元的印花稅

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在維州,如果買家以1百萬買了壹套房,還要支付55,000元的印花稅,而在昆州只需繳納31,000元。

28歲的註冊護士埃文斯(Jessie Evans)和其27歲的電工伴侶鮑爾(Glenn Power)最近花了562,500元買下了位於西悉尼彭裏斯(Penrith)附近克蘭布魯克(Cranebrook)的壹套房,他們要繳納的印花稅超過20,000元。這筆高額的印花稅對他們來說,無疑又是壹筆高額的支出,而且這也是他們首次貸款。“我們唯壹能支付它的方法是將其計入房貸內,而這又會受房貸利率調整影響,尤其是當開始償還貸款時,我們就不得不開始削減生活開支了。”

埃文斯還表示,高印花稅還會阻礙年輕人買房,尤其是首次置業者。

LJ Hooker的首席執行官哈羅德(Grant Harrod)稱買房成本高的原因在於市場缺乏新房源,這種現象在過去六個月以來的首府城市尤為明顯。很多城市的房價增長過快(特別是悉尼),房屋供不應求。

哈羅德還指出,過去人們平均每8年就搬壹次家,而現在由於搬家成本過高,時間延長至12年。

房產中介Bresic Whitney的聯合創始人惠特尼(Shannan Whitney)表示,政府征收的印花稅實際上會成為很多潛在買家和賣家進行房產交易時的“包袱”,它對每個人來說都是買房時的重大障礙。

(據澳洲新快網)

 

澳洲 | 無視央行警告 周末悉尼公寓銷售火爆

周六Park One 公寓項目銷售現場

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盡管上周五澳洲央行發出警告稱悉尼、布裏斯班及墨爾本存在公寓過度供應風險,但買家們對此似乎並不在意,周末悉尼公寓銷售相當火爆。

據《澳洲金融評論報》報道,悉尼及墨爾本房地產市場沒有出現任何冷卻跡象,周末住宅拍賣清盤率都達到80%左右。

而新建公寓項目銷售現場買家大排長龍的情況又再次出現,似乎重回到2014年及2015年市場最繁盛時期。

距離悉尼CBD約18千米遠麥覺理公園(Macquarie ParkPark One 公寓項目由Golden Age地產公司開發,規劃共建408套公寓。上周六公寓項目面向市場開售,當天壹期230套公寓全部售罄,買家都支付了5,000澳元定金。

公寓80%售給了本地買家,大部分為華裔澳人及居民,其他20%售給來自中國、新加坡、加拿大和馬拉西亞的海外買家。

Golden Age地產公司主管Jeff Xu稱買家們在都在哄搶。他表示市場總是出現供應過度的言論評價,但是實際上哪的房價都沒降。特別是在北悉尼等熱門區域,供需基本面平衡。

據悉,Park One 公寓項目買家大部分為首次置業,William Young就是其中之壹。

Young剛買下了壹套壹居室公寓,他表示就在售樓處看見的情景,他不認為公寓供應過度。

Young買下這套公寓目的為自住,但他表示也存在進壹步進行公寓投資的可能性。

中國房地產網站ACProperty.com.au的主管Esther Yong稱,網站點擊量數量不減,也證實需求依然強勁。Yong認為房地產買家,即華裔澳人及中國投資者,還在尋找物業購置機會。

澳洲央行在上周五公布半年金融穩定健康報告,指示部分區域公寓未來供應過度,特別是布裏斯班和墨爾本。但報告也指出,只有在房價下跌幅度超過25%時,澳洲各大央行才會遭受有形損失。

SQM調研公司Louis Christopher表示,在某種程度上來說,央行說的是真的,但有些誇大成分。央行稱房地產市場增長緩和,Christopher表示截止今年上半年確實是這樣,但是現在有許多跡象特別是悉尼的數據都表明,市場又再次加速。

Christopher同意悉尼部分區域公寓價格或將下調矯正,最高可達到25%,例如悉尼西北區及CBD,但是價格下調矯正的情況不會席卷悉尼所有區域。

悉尼內城區公寓面臨的挑戰還需等到明年和2018年才到來,屆時會有許多公寓項目完工進入市場。租賃庫存上升或將導致空置率上升,並壓低租金。

Christopher稱投資者屆時才會受到過度供應負面影響,而非現在。

(據澳洲新快網)

 

澳洲 | 布萊頓全新連排住宅項目:首屈一指的精品物業,海濱生活方式新典範

優美、尊尚的海邊城區布賴頓(Brighton)距中央商務區僅11公里,設有優秀的私立學校、咖啡廳和多種公交選擇。整個社區散發著輕鬆的氛圍,展示海濱生活的氣派和活力,是個深受人們喜愛的居住區。這是一處全新開發的連排住宅項目,位於布萊頓濱海大道30號(30 Esplanade Brighton),具備一目瞭然的獨特性,項目房源宛如雕塑般精美,而且距墨爾本境內的首屈一指的海灣郊區——Brighton Beach區只有幾步之遙,位置絕佳,十分珍貴。

綠洲式生活環境,盡享富裕舒適的海濱生活

布萊頓海灘 (Brighton Beach) 將為您帶來與眾不同的愜意生活方式,這裡是一片綿延而安全的、沙質細軟的海濱浴場,包括丹迪街海灘 (Dendy Street Beach)、中佈萊頓海灘 (Middle Brighton Beach) 和布萊頓海灘三個部分。這一帶因精巧又色彩斑斕的海灘更衣小屋而遠近馳名,這些小屋沿著海灘而建,襯映著墨爾本壯麗的城市景觀。在這裡可以進行帆板,遊艇和划船等運動,並設有步行和騎行專用道。獨一無二的度假風情,將為生活增添更多色彩。

澳洲 | 布萊頓全新連排住宅項目:首屈一指的精品物業,海濱生活方式新典範
這是一處全新開發的連排住宅項目,位於布萊頓濱海大道30號(30 Esplanade Brighton),無論設計感還是實用性都十分出彩
澳洲 | 布萊頓全新連排住宅項目:首屈一指的精品物業,海濱生活方式新典範
社區設有優秀的私立學校、咖啡廳和多種公交選擇,散發著輕鬆的氛圍,展示海濱生活的氣派和活力,是個深受人們喜愛的居住區
澳洲 | 布萊頓全新連排住宅項目:首屈一指的精品物業,海濱生活方式新典範
全新開發的連排住宅項目頗具建築特色,坐落於私密的綠洲式環境之中,為城市海濱居住空間設立了新的標準
澳洲 | 布萊頓全新連排住宅項目:首屈一指的精品物業,海濱生活方式新典範
這個富裕舒適的城區,周邊是一望無際的海岸線、色彩繽紛的海灘更衣室和自行車道,這裡讓娛樂融入輕鬆愉快的生活,相當宜居自在

這處全新開發的連排住宅項目頗具建築特色,坐落於私密的綠洲式環境之中,為城市海濱居住空間設立了新的標準。它將怡人的外部環境與精美的內部設計完美融合,並且呈現獨樹一幟的風範,成為非常引人注目的房產項目。

這個富裕舒適的城區,周邊是一望無際的海岸線、色彩繽紛的海灘更衣室和自行車道。這裡離岸地區設有優質學府,以及Bay Street和Dendy Street兩條購物大道,開滿了餐廳、精品商店和電影院。此外,布賴頓(Brighton)設有多所優秀的私立學校和體育俱樂部,公交設備完善,有火車、巴士和通往East 布賴頓(Brighton)的電車。生活在這裡,讓娛樂融入輕鬆愉快的生活,相當宜居自在。

澳洲 | 瑞銀:澳洲房地產價值創新高 增速第二

瑞銀稱澳洲房地產價值增速全球排第2位

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瑞士銀行(UBS)調研報告稱澳洲房地產價值創造出新的記錄,且增長速度在調研的全球23個國家中排在第2位。

澳洲廣播公司報道,瑞銀根據美國達拉斯聯邦儲備銀行所開創的方法(US Federal Reserve Bank of Dallas)計算,發現澳洲房地產價格與人均可支配收入的比例已經上升至1985年調研開始以來歷史最高水平

瑞銀稱,目前澳洲房地產價值比2003年,2007年以及2010年的峰值還高出7%。

在過去的4年裏,澳洲房地產價值上漲23%,在報告調研的23個國家之中增長速度僅排著新西蘭之後。

不過,澳洲房地產價值比排在第1位的加拿大還低了16%。

瑞銀經濟學家Scott Haslem表示,如果采用“繁榮”指標來衡量發展情況,達拉斯聯邦儲備銀行數據顯示加拿大、盧森堡、澳洲及新西蘭房地產最為“繁榮”。

實際上,加拿大房地產市場已經超過了預示市場泡沫的“臨界值”,而澳洲及新西蘭正向泡沫臨界值靠近。

數據還顯示,澳洲房地產市場在2016年上半年勢頭明顯上升。Haslem稱這是對澳洲政策的警示,從未來金融不穩定性風險方面,住宅地產稅收政策、負扣稅方面需做出重新審視。

(據澳洲新快網)

 

澳洲 | QBE:未來3年全澳房價下跌 悉尼公寓降6.8%

保險公司QBE最新的未來三年住房展望報告顯示,悉尼和墨爾本的房市繁榮期即將邁入終點,悉尼公寓價格有望到2019年降低6.8%,同時,住房的可負擔性也可能有所改善。

保險公司QBE最新的未來三年住房展望報告顯示,悉尼和墨爾本的房市繁榮期即將邁入終點

 

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據《每日郵報》報道,咨詢公司BIS Shrapnel為QBE編制的年度報告顯示,悉尼房價在經歷2012年的大幅跳漲之後,在過去的三年,悉尼住房房價上揚,將會逐漸趨向平穩,保持在中位價105萬澳元的水平。而公寓價格預計將在截至2019年的三年時間下降6.8%。 另外,報告還預測,墨爾本的獨立屋和公寓房價格也將有大幅下降,其中單元房價格有望在三年內下降9%。而與此同時,布裏斯本會出現兩極分化,由於公寓市場供過於求,單元房的價格下降超過8%,而獨立屋的價格上漲6.5%。布裏斯本將會是三大首府城市中獨立屋價格增幅最高的城市。

QBE的房屋借貸機構抵押貸款保險部門的總執行長Phil White表示,未來三年的房價下降是由銀行對投資者的借貸收緊而引起的,這將會減緩投資需求,澳洲房產市場將會出現疲軟,但是對提高購買者的可負擔性會帶來積極作用。預計房屋業主,包括首次購房者將會擠進市場搶占這壹投資機會。

另外,珀斯受礦產投資減少的影響經濟被削弱,使得其在過去18個月的房產中位價降低了5%,而這壹下降趨勢還將持續到2019年6月,預計屆時房價會下跌10%。與此同時,阿德萊德、達爾文和堪培拉幾個首府城市的獨立屋和公寓中位價都將有不同程度的下降。

(據今日澳洲

 

澳洲 | 澳洲各城房租季度數據出爐 唯有堪培拉上漲

澳洲首府城市房租唯有堪培拉上漲

 

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墨爾本及悉尼最近房地產銷售市場可能較為火熱,但是其住宅租賃市場並無明顯發展。2016年第三季度,澳洲各首府城市當中,唯有堪培拉房租有所增長。

據Domain報道,2016年第三季度,堪培拉獨立屋房租上漲5澳元至平均每周475澳元,較去年同期增長25澳元

2016年澳洲首府城市獨立屋平均租金(單位:澳元)

 

2016澳洲首付城市公寓平均租金(單位:澳元)

 

悉尼及墨爾本獨立屋房租保持穩定,依然分別保持為平均每周530澳元及每周400澳元。

Domain集團首席經濟學家Andrew Wilson表示,住房租金主要受收入影響,然而目前澳洲工資增長率處於歷史最低水平。此外,住宅租賃市場也不會存在房產買賣市場所享受的低利率刺激。

堪培拉目前擁有澳洲第二低的住宅空置率,僅0.8%,去年同期為1.2%。

Bright Partners地產公司Craig Bright表示,堪培拉可租賃的住宅數量明顯減少,而政府部門的返聘又大大增加了租賃需求。

數年前堪培拉政府部門大力裁員後,租賃市場空缺逐漸由私營公司的需求填補,政府的刺激計劃也有壹定幫助。

雖然堪培拉獨立屋房租有所增長,但是公寓租金或許會有所下降。原因在於在今年前7個月,堪培拉區域公寓開發批準數量居澳洲第二高的位置。

(據澳洲新快網)

 

澳洲 | 稀缺性水濱空中別墅:盡情飽覽無敵水景,打造豪華舒適空間

三面環水的悉尼內西城區Drummoyne,坐落在Iron Cove與Five Dock Bay兩個內港灣之間的半島上,是悉尼擁有最優美水景的城區之一。這個在售的水濱空中別墅,帶有一個專用的船排,內部豪華精美,坐擁無敵水景,是一處出類拔萃的優質親水住宅。

坐擁無敵水景自帶私家船排

這是一套市面上很難找到的4居室戶型水濱空中別墅,為投資者打造出了卓爾不凡的生活化環境,而且自帶私家船排,非常珍貴。這套佔據公寓樓整個樓層的精品空中別墅,位於緊俏的「St Tropez」 公寓樓內,宛如該公寓樓這顆皇冠上的明珠,必定受到買家的追捧。

澳洲 | 稀缺性水濱空中別墅:盡情飽覽無敵水景,打造豪華舒適空間
這個在售的水濱空中別墅,帶有一個專用的船排,內部豪華精美,坐擁無敵水景
澳洲 | 稀缺性水濱空中別墅:盡情飽覽無敵水景,打造豪華舒適空間
住宅所在的Drummoyne位於悉尼市中心5.2公里的西面,這個郊區非常受人歡迎,這裡生活方便,又充滿迷人的度假風情,遠離一切喧囂,十分宜居
澳洲 | 稀缺性水濱空中別墅:盡情飽覽無敵水景,打造豪華舒適空間
這是一套市面上很難找到的4居室戶型水濱空中別墅,為投資者打造出了卓爾不凡的生活化環境
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這套佔據公寓樓整個樓層的精品空中別墅,位於緊俏的「St Tropez」 公寓樓內,宛如該公寓樓這顆皇冠上的明珠

住宅所在的Drummoyne位於悉尼市中心5.2公里的西面,這個郊區非常受人歡迎,這裡生活方便,又充滿迷人的度假風情,遠離一切喧囂,十分宜居,舒適愜意。從這裡乘車去CBD市中心也方便。當地房市行情看漲,越來越多人來這裡購置房產,使得該地區的房產升值潛力很大。

這處住宅可以令人飽覽漂亮的水景,真正享受獨一無二的親水生活方式,在自家門口就能欣賞無敵風光。除了享受生活便利,這裡同時也享有幽靜的氛圍,私密獨享,與繁忙的都市生活截然不同,可以徹底令人放鬆身心。