Tag: 澳洲

臨水而居：生態豪宅圓你一個綠色夢想

浩渺的海洋、靈動的河畔、靜謐的湖濱……臨水而居自古就是名流雅士和財富階層追逐的生活方式。但在氣候變化引發全球關注的今天，住宅不僅需要反映我們的美學原則，更需要符合我們的價值觀。蘇富比國際房地產精選全球水濱豪宅，為你帶來新鮮的綠色生活體驗。

希腊翡翠灣：當歷史遇見未來

作為伊奧尼亞群島（Ionian Islands）中最閃亮的一顆明珠，科孚島（Corfu）早已隨著神話傳說《奧德賽》揚名世界。這座位於科孚翡翠灣（Emerald Bay）的海濱豪宅不僅擁有傳統的希腊建築外觀，而且融入了生態設計理念，找不到一絲與環境相悖的痕跡。倘若你暫時看夠了海天一色的壯麗景致，不如跳進通過太陽能板控溫的泳池清涼一下，或是從私人碼頭乘船出海，自由巡游。只要看一眼這無比寧靜的海洋，你就知道這裡是伊奧尼亞海岸線最值得珍藏的一段。

625萬歐元（約合4990萬元人民幣） | 希腊蘇富比國際房地產

安圭拉灰岩灣：在這裡發現禪

安圭拉（Anguilla）這幢夢幻般的住所仿若天堂。它好似宮殿一般恢宏雄偉，又增添了現代化的生態元素。皇家圓柱、雕花欄杆以及能夠俯瞰加勒比海的絕佳視野使得這裡的美猶如電影畫面。遠離塵世喧囂，這裡是你一個人的禪意花園。住所建築頂部采用的太陽能電板，能夠將安圭拉燦爛的陽光轉化成清潔電能，給泳池帶來宜人的溫度。此外，無論是在設施良好的四間臥室，還是在寬敞開闊的客廳，你都能欣賞到靈動鮮明的水景——任何電視都無法還原這種真實艷麗的色彩。

650萬美元（約合4444萬元人民幣） | 安圭拉蘇富比國際房地產

澳洲新南威爾士：水邊世外桃源

澳洲新南威爾士（New South Wales）的這兩座水邊住宅是難得的世外桃花源。它們坐落在地裡位置絕佳的霍克斯伯裡河（Hawkesbury River）沿岸，擁有180度的優美山水風光。當然，水岸生活也可以充滿活力。釣魚、皮劃艇、滑水……你甚至還能駕著小船去冒險。遠離城市，遠離快節奏的生活，為自己尋覓一個心靈的休憩港灣。這兩座住宅都采用太陽能板發電，不但能滿足生活需要也最大限度減少了對環境的影響。

260萬澳元（約合1287萬元人民幣） | 悉尼蘇富比國際房地產

人類只有一個地球，每個人的小選擇都可能會產生大影響。不管是替代性的能源還是雨水的回收利用，選擇一處具備環保特色的住所能讓你生活得更加輕松。點開蘇富比國際房地產專頁，這些生態豪宅將會給你帶來不一般的綠色體驗。


注： 本文屬於商業贊助內容，素材由居外網簽約房產代理公司蘇富比國際房地產提供

 


譯文：吳潔
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

澳昆州房產交易法律指南（5）產權交易法律流程（下）｜居外專欄

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澳大利亞“陽光之州（Sunshine State）”昆士蘭州地理位置優越，自然資源豐饒，投資環境良好，礦業、農業和旅游業等發達。近年來，中昆關系健康發展，經貿合作不斷深化，越來越多的中資企業來到昆士蘭州開展投資貿易業務，昆士蘭州已成為中國對澳大利亞投資的熱點地區之一。

由於介紹昆士蘭州投資環境及法律法規的中文資訊較少，中方投資者對昆士蘭州的投資情況缺乏必要了解，在業務拓展與投資選擇的過程中遇到了諸多問題。而房產交易作為投資中占量最多的標的，其相關法律資訊也最為中方投資者所關注。需要注意的是，本文中所指的房產交易主要為二手房交易。

為使中方投資者，特別是澳洲新移民與房產置業者，更好地了解昆士蘭州相關投資法律環境，本文將對澳洲（昆士蘭州）《1974年產權法》、《1994年土地法》與《1975年外國收購與接管法》進行總結歸納，通過以下羅列的法規要點對昆州房產交易法律進行集中地介紹與分析，主要為以下篇章：

  1. 昆州房產交易法律指南 (1) – 置業合同中的十大“問題”條款（主筆：林彙銘律師）
  2. 昆州房產交易法律指南 (2) – 產權交易法律流程（上）（主筆：來哲夫律師）
  3. 昆州房產交易法律指南 (3) – 主要稅務與（首次）置業補貼（主筆：林彙銘律師）
  4. 昆州房產交易法律指南 (4) – 產權交易法律流程（中）（主筆：來哲夫律師）
  5. 昆州房產交易法律指南 (5) – 產權交易法律流程（下）（主筆：來哲夫律師）

需要指出的是，當前澳洲投資環境不斷變化，加上各投資者在自身背景、投資領域或選擇方向等方面存在差別，本文僅為讀者提供一般性參考，並無意提供任何個案法律建議。

昆士蘭州產權交易法律流程主要分為以下三大環節與十四個步驟：

A. 合同簽訂 – 昆州房產交易法律指南(2) | 產權交易法律流程（上）：

  • 定名；
  • 量力；
  • 選房；
  • 出價；

B. 合同執行 – 昆州房產交易法律指南(3) | 產權交易法律流程（中）：

  • 簽約；
  • 投保；
  • 付定；
  • 查房；
  • 批貸；

C. 准備交割 – 昆州房產交易法律指南(4) | 產權交易法律流程（下）：

  • 核數；
  • 劃款；
  • 驗房；
  • 交割；
  • 後續事項。

因為篇幅原因，此專題分三篇章，《昆州房產交易法律指南(5) | 產權交易法律流程（下）》主要介紹准備交割階段的法律流程。

聲明：

《昆州房產交易法律指南》由林彙銘律師主編：

  • 第1、3篇章主筆：林彙銘律師
  • 第2、4、5篇章主筆：來哲夫律師，昆士蘭州高等法院注冊律師。擁有中國法學學士學位、澳洲會計學碩士及法學博士學位，並具有澳洲注冊會計師資格。

《法律專欄》僅供一般性參考，並無意提供任何個案法律建議，內容受作者本人原創保護且作者與專欄平台明示不對任何依賴本文任何內容而采取或不采取行動所導致的後果承擔責任。


居外責編：Zoe Chan

 

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昆州房產交易法律指南（4）產權交易法律流程（中）｜居外專欄

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澳大利亞“陽光之州（Sunshine State）”昆士蘭州地理位置優越，自然資源豐饒，投資環境良好，礦業、農業和旅游業等發達。近年來，中昆關系健康發展，經貿合作不斷深化，越來越多的中資企業來到昆士蘭州開展投資貿易業務，昆士蘭州已成為中國對澳大利亞投資的熱點地區之一。

由於介紹昆士蘭州投資環境及法律法規的中文資訊較少，中方投資者對昆士蘭州的投資情況缺乏必要了解，在業務拓展與投資選擇的過程中遇到了諸多問題。而房產交易作為投資中占量最多的標的，其相關法律資訊也最為中方投資者所關注。需要注意的是，本文中所指的房產交易主要為二手房交易。

為使中方投資者，特別是澳洲新移民與房產置業者，更好地了解昆士蘭州相關投資法律環境，本文將對澳洲（昆士蘭州）《1974年產權法》、《1994年土地法》與《1975年外國收購與接管法》進行總結歸納，通過以下羅列的法規要點對昆州房產交易法律進行集中地介紹與分析，主要為以下篇章：

  1. 昆州房產交易法律指南 (1) – 置業合同中的十大“問題”條款（主筆：林彙銘律師）
  2. 昆州房產交易法律指南 (2) – 產權交易法律流程（上）（主筆：來哲夫律師）
  3. 昆州房產交易法律指南 (3) – 置業稅務、（首次）補貼與印花稅減免（主筆：林彙銘律師）
  4. 昆州房產交易法律指南 (4) – 產權交易法律流程（中）（主筆：來哲夫律師）
  5. 昆州房產交易法律指南 (5) – 產權交易法律流程（下）（主筆：來哲夫律師）

需要指出的是，當前澳洲投資環境不斷變化，加上各投資者在自身背景、投資領域或選擇方向等方面存在差別，本文僅為讀者提供一般性參考，並無意提供任何個案法律建議。

昆士蘭州產權交易法律流程主要分為以下三大環節與十四個步驟：

A. 合同簽訂 – 昆州房產交易法律指南(2) | 產權交易法律流程（上）：

  • 定名；
  • 量力；
  • 選房；
  • 出價；

B. 合同執行 – 昆州房產交易法律指南(3) | 產權交易法律流程（中）：

  • 簽約；
  • 投保；
  • 付定；
  • 查房；
  • 批貸；

C. 准備交割 – 昆州房產交易法律指南(4) | 產權交易法律流程（下）：

  • 核數；
  • 劃款；
  • 驗房；
  • 交割；
  • 後續事項。

因為篇幅原因，此專題分三篇章，《昆州房產交易法律指南(4) | 產權交易法律流程（中）》主要介紹合同執行階段的法律流程。

聲明：

《昆州房產交易法律指南》由林彙銘律師主編：

  • 第1、5篇章主筆：林彙銘律師
  • 第2、3、4篇章主筆：來哲夫律師，昆士蘭州高等法院注冊律師。擁有中國法學學士學位、澳洲會計學碩士及法學博士學位，並具有澳洲注冊會計師資格。

《法律專欄》僅供一般性參考，並無意提供任何個案法律建議，內容受作者本人原創保護且作者與專欄平台明示不對任何依賴本文任何內容而采取或不采取行動所導致的後果承擔責任。


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人民幣對澳幣升值太劃算了！中國人忍不住又買起了澳洲房子

經過12個月的中斷後，中國的高端買家正在重返澳大利亞房地產市場，因為他們正在尋找一個投資支柱，直到中國與美國的激烈貿易戰塵埃落定。

人民幣對澳元的大幅升值也有所幫助，一些優質市場的房價現在比兩三年前中國資金流入的高峰期低7-8％。

全球最大的中文海外房源門戶網站居外網juwai.com報告稱，與2017年同期相比，今年前兩個季度澳大利亞房地產搜索平均增長7.2％。

居外網首席執行官羅雪欣女士（Carrie Law）告訴房地產網站Domain，“許多人正在暫停或減少對美國房地產的投資，直到政治糾紛得到解決，同時充分利用澳幣走弱的優勢以及對買家相對有利的市場行情。”

“去年，澳元兌人民幣彙率下跌約7％，與澳幣近期的低點相比，美元彙率上漲了8％以上。”

由於中國當局實施更嚴格的境外投資規則以及澳大利亞金融機構更嚴格的貸款標准，2017年流入資金下滑。

一些潛在的中國投資者顯然也因為外國干涉澳大利亞政府和安全的辯論越來越尖銳，而推遲了投資。

一個女人走過在悉尼唐人街的澳洲房產的中文廣告

根據外國投資審查委員會（FIRB）的數據，外國人在2016-17財政年度獲批購買現有住房的數量為2,008件，比去年的5,877件下降了三分之二。

這不包括購買新房；因為購買新房不受任何限制，因此FIRB不會對其進行審查

中國買家也通過使用他們的孩子作為代理，來減少購買現有住房的阻力。持有臨時簽證的留學生可以購買新房和一套現房，只要他們在現房中居住，並在離開澳洲之後的三個月內將其售出。

居外網上悉尼這棟結構精巧、設施完備的雙層住宅，建築面積220平房米，只需悉尼市區一套公寓的花費就可以買下它。物業編號：42189669 點擊查看房源信息

居外網表示，盡管有所下降，但澳大利亞仍然是去年中國房地產投資者的第二大熱門選擇，僅次於美國。加拿大，英國，泰國，越南，日本，西班牙，法國，新加坡，新西蘭和馬來西亞是中國買家的其他主要選擇。

在禁止外國人購買現有住房以降低房價之後，新西蘭將從這個名單中消失。增長最快的市場是越南，去年中國買家的詢盤數量增加了483％。泰國增長114％，馬來西亞增長64％。

2016 – 17年，中國仍是澳大利亞房地產外商投資的最大來源，遠遠領先於排名第二的加拿大。美國、新加坡和馬來西亞是其他主要的外國來源。

2016 – 17年澳大利亞住房審批下降67％至13,198件，部分原因是中國需求下降。批准價值也下降了65.2％，總投資額為184億元。

其中一個後果是2012年以來最大的房價跌幅。2018年8月平均價格下跌1.6％，悉尼房地產價格下跌5.4％，珀斯下跌2.3％，墨爾本下跌0.5％。不被視為外國買家主要市場的北方城市達爾文下跌6.2％。

西悉尼郊區奧蘭公園（Oran Park）正在建造的房屋

一些州的印花稅優惠已經讓比較便宜的市場出現了復甦，但經紀人不確定主要瞄准高端市場的中國人是否會回歸。

雖然有些人可以通過在中國香港籌資來規避外彙管制規定，但如果他們正在尋找投資物業，可能會因價格暴跌而受阻。

很少有人認為2015年和2016年的中國人瘋狂置業潮會重新回歸，當時中國人會砸下1000萬元甚至更多錢購買海濱豪宅，而每年僅僅來此住上幾周。

一位來自上海的房地產經紀人和潛在的中國購房者在悉尼郊區沃克呂茲（Vaucluse）俯瞰悉尼歌劇院和海港大橋

年輕的富二代中國人開著保時捷到大學上課，引發了奢侈品銷售和整容手術的熱潮；在周末，他們在華而不實的派對上一擲千金，即便在悉尼的富豪圈子裡也非常醒目。

由於擔心重新引發關於中國對澳大利亞政治、安全和社會的影響力日益增長的爭論，新買家將保持更加低調的姿態，即使這意味著放棄購買豪宅。

“有客戶跟我說，‘這棟房子很漂亮，但我會因此上頭條的。人們會以為我買最貴的房子是在炫富。”來自上海的悉尼華裔房地產經紀人露露·帕利耶（Lulu Pallier）說，“最近他們都有這種擔心。”


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來源：1688澳州新聞網
責編：Zoe Chan

悉尼最好的郊區在哪裡？房地產權威網站的真實評分告訴你

在澳大利亞房地產網站Homely上，隨意翻看人們對各自居住地的評價，悉尼周邊的一個地區看起來頗受當地人的喜愛。


——“山間隱藏的寶石”
——“悉尼最好的郊區”
——“無論你的年齡多大，這兒都是一個完美的居住地”
——“這是悉尼附近為數不多的，在黑夜裡行走完全不用擔心陌生人的地方”

他們評價和居住的地方，正是位於悉尼中央商務區西北28公裡的金斯蘭利（Kings Langley）。金斯蘭利是大悉尼和丘陵區的一部分，因其“寧靜”及“臨近所有高速公路”而被澳洲人熟知，它在Homely獲得了9.5的評分（滿分10分）。

金斯蘭利與悉尼直線相連，高速公路四通八達

“接近一切”的便利交通

金斯蘭利靠近M2、M4、M5和M7高速公路，可連接到悉尼附近所有主要城市——M4可以快速方便地前往Penrith和Blue Mountains，M7高速公路前往西部郊區，M2和M5可以到達機場以及你想去的任何地。搭乘718路公交車可以從Kings Langley前往Seven Hills，那裡有火車站和商店。巴士路線T61利用全新的傳輸方式，可以在不到20分鐘的時間內就從Kings Langley到達Blacktown或悉尼第二中央商務區Parramatta，那裡有更大的購物中心、火車站、醫院和大量的工作機會。

生活便利

金斯蘭利有多家購物中心。Kings Langley購物中心設有Coles和Woolworths超市、酒類商店、郵局、報刊和屢獲殊榮的肉類連鎖店Mardon Meats。Solander Centre內設有獨立的超市、藥房和一個很棒的外賣店。Old Windsor Road對面則是一家名為Circa的新零售店鋪，目前，它只有Woolworths超市和幾家專賣店，但很快它將成為金斯蘭利最主要的購物中心。

金斯蘭利有幾位醫生和牙醫，還有一名物理治療師和幾位驗光師。從金斯蘭利驅車10分鐘就能到達西北商業園區（Norwest Business Park）的私人醫院，Blacktown公立醫院也近在咫尺。

金斯蘭利是孩子們的天堂，這裡有8座公園以及悉尼最大的主題公園，還有自行車愛好者鐘愛的騎行車道。安靜的街道上，隨處都能看到安逸地散著步的行人和三三兩兩騎車的孩子們。

教育資源

Vardy’s Road Primary和Kings Langley Public Sc​​hool是這個區域最好的K-6學校之一，但遺憾的是金斯蘭利沒有高中。大多數父母選擇讓他們的孩子在附近的Seven Hills High，Crestwood High或Model Farms High接受高中教育。

現在，位於金斯蘭利（Kings Langley）最炙手可熱的街區Isaac Smith Parade，有一棟精致住宅正在售賣。這座獨具特色的住宅采用開放式布局，廚房、起居室、視聽室、一應俱全。4間臥室和1間書房的組合，能夠滿足成長型家庭各種需要。

從一樓的大門進入屋內，首先看到的是色調柔和的起居室。

與起居室相連的開放式廚房

與廚房相連的臥室和衛浴設施

一樓的後院約有十四米寬幅，戶外小酌、家庭燒烤、養花弄草最適合不過。

二樓的空間相對一樓更為緊湊，但也有兩件臥室可作為兒童房或者客房使用。

這棟結構精巧、設施完備的雙層住宅，建築面積220平房米，只需悉尼市區一套公寓的花費就可以買下它。

如您想了解這套房產的價格和更多信息，請至居外網 http://www.juwai.com/42189669.htm 查看或致電居外熱線 400 041 7515咨詢。

 


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撰文：Qi Cheng
責編：Zoe Chan

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澳昆州房產交易法律指南（3）置業稅務、(首次)補貼與印花稅減免｜居外專欄

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澳大利亞“陽光之州（Sunshine State）”昆士蘭州地理位置優越，自然資源豐饒，投資環境良好，礦業、農業和旅游業等發達。近年來，中昆關系健康發展，經貿合作不斷深化，越來越多的中資企業來到昆士蘭州開展投資貿易業務，昆士蘭州已成為中國對澳大利亞投資的熱點地區之一。

由於介紹昆士蘭州投資環境及法律法規的中文資訊較少，中方投資者對昆士蘭州的投資情況缺乏必要了解，在業務拓展與投資選擇的過程中遇到了諸多問題。而房產交易作為投資中占量最多的標的，其相關法律資訊也最為中方投資者所關注。需要注意的是，本文中所指的房產交易主要為二手房交易。

為使中方投資者，特別是澳洲新移民與房產置業者，更好地了解昆士蘭州相關投資法律環境，本文將對澳洲（昆士蘭州）《1974年產權法》、《1994年土地法》與《1975年外國收購與接管法》進行總結歸納，通過以下羅列的法規要點對昆州房產交易法律進行集中地介紹與分析，主要為以下篇章：

  1. 昆州房產交易法律指南 (1) – 置業合同中的十大“問題”條款（主筆：林彙銘律師）
  2. 昆州房產交易法律指南 (2) – 產權交易法律流程（上）（主筆：來哲夫律師）
  3. 昆州房產交易法律指南 (3) – 置業稅務、（首次）補貼與印花稅減免（主筆：林彙銘律師）
  4. 昆州房產交易法律指南 (4) – 產權交易法律流程（中）（主筆：來哲夫律師）
  5. 昆州房產交易法律指南 (5) – 產權交易法律流程（下）（主筆：來哲夫律師）

需要指出的是，當前澳洲投資環境不斷變化，加上各投資者在自身背景、投資領域或選擇方向等方面存在差別，本文僅為讀者提供一般性參考，並無意提供任何個案法律建議。

1. 置業昆士蘭州的主要稅務

1.1 基礎印花稅

澳大利亞聯邦政府不征收印花稅。但澳大利亞各州對各類文書（即書面文件）和相關交易征收印花稅。各州采用不同的印花稅率，文件和交易類型不同，稅率也會有所差別。如今，有些地區征收不再需要實際的書面文件來征收印花稅，現多稱為“交易稅”。

昆士蘭州的基礎印花稅稅率表如下：

關於繳納時間，現房與期房也有所不同，如未能在規定時間內繳納印花稅，州政府會加罰利息；如晚交印花稅有特殊原因，可提出申請豁免或減免利息。

  • 如買的是樓花，買方需要在該房產產權注冊之後的30天內交印花稅。
  • 如買的是現房，買方需要在無條件進入合同後的30天內交印花稅，即使30天內該房產還沒有成交。

1.2 海外人士附加印花稅

在2016年昆士蘭州的預算案出台以後，昆士蘭州政府也將從2016年10月1日起開始對海外人士征收除印花稅以外的附加印花稅。

昆士蘭政府對海外人士的定義為非以下人士者均為海外人士:

  • 澳大利亞公民
  • 持有永久居留簽證人士
  • 其中新西蘭公民也必須持有永久居留簽證

2016年10月1日後簽署交換的合同的買家需要繳納額外3%的海外人士附加印花稅。這就意味著，如果買家是2016年10月1日前簽署並交換完的文件，就不需要繳納這個額外的印花稅。如果是此日期後，海外買家除了需要支付正常的印花稅外，還需要支付額外3%的印花稅。

我們以昆士蘭州首府城市布裡斯班一套60萬澳元的樓花為例，取原印花稅3.5%~4%取中間值3.75%，則：

  • 一般印花稅：×3.75%=22,500澳元
  • 附加印花稅：×3%=18,000澳元
  • 總印花稅額為：40,500澳元

1.3 土地稅

澳洲土地稅是土地所有者按照年度繳納的稅種，由各州/地區政府收取，目前只有北領地未設置該稅種。計稅金額按照業主持有或者聯名持有的土地總價值，實行一年一征繳。州稅局（State Revenue Office）每年對土地價值進行評估，按照上年度財政年最後一天，即每年6月30日（或12月31日）對所有澳房業主名下的土地價值進行計算。州稅局是以市政廳（Council）所提供的“土地價值”（Site Value）為基礎進行土地稅計算的，而此“土地價值

土地稅，按字面意思拆解，即對“土地價值”所征收的稅，而“土地價值”不包括地上建築物的價值。例如投資者有一棟海邊別墅價值$120萬澳幣，那麼真正的“土地價值”可能是50萬澳元。政府也會根據市場情況進行地價調節，然後通過市政費與稅單通知單通知業主。即，土地稅和房屋建築價值沒有關系。

除澳大利亞北領地沒有土地稅外，每個州對“應納稅土地價值（Taxable Land Value）”的征繳幅度和稅率是不一樣的。而且，相應土地稅的起征額也是不一樣的。以個人擁有總價$100萬澳幣的應稅土地為例，如果這些土地都在一個人名下並且都在同一個州，應繳土地稅如下：

關於土地稅豁免的更多信息，請參閱以下文章：

2. 首次置業補貼與印花稅減免

與中國各大城市紛紛推出“限購令”不同，澳大利亞政府一向將“讓從來沒買過房子的年輕人買得起房“作為主要政策進行落實與執行。在此大背景之下，昆士蘭州政府對於首次置業者的支持力度也越來越大，主要推出以下政策以鼓勵並支持首次置業者安居樂業：

2.1 首次置業補貼

首次購房補貼計劃由澳洲政府投資、由OSR機構管理，旨在幫助符合條件的澳洲首次置業者去購買或者建造他們的第一套自住房。這個計劃只針對住宅房產的購買或者建造，申請者也必須是澳洲公民或永久居民。這個補貼的數額隨各個州和所購買的房屋項目而不同，最多可高達2萬澳元。在2017年12月31日前簽訂交換的合同，昆士蘭州政府將給予2萬澳元的置業補貼。在物業交割過戶手續完成之後，或在物業建成拿到建成證明之後，即可在12個月內向昆士蘭州OSR辦公室遞交申請。

申請首次置業補貼的主要要求如下：

  1. 必須是澳洲永久居民或公民；
  2. 置業者年齡滿18周歲；
  3. 不能以公司的名義購買；
  4. 置業者從未在澳大利亞任何州擁有房產；
  5. 新房合同價值不超過750,000澳元；
  6. 必須在成交後12個月內提出申請；
  7. 至少在所購物業的第一個12個月中連續在居住滿6個月；
  8. 聯名置業者中的任何人未曾申請過補貼；
  9. 聯名置業者只可以申請一次，並僅限於一套物業；
  10. 如果在2000年7月1日之後買過房子作為投資用，而且從來沒有住過此投資房，並且在2000年7月1日之前沒有擁有過任何房產，同樣有申請資格。

2.2 自住（房屋）印花稅減免

申請自住（房屋）印花稅減免的主要要求如下：

  1. 置業者以個人名義購買；
  2. 置業者年齡滿18周歲；
  3. 置業者在交割過戶手續完成之後的12 個月內必須搬進去自住；
  4. 置業者入戶之後的12個月內不可將房屋出售或出租；
  5. 置業者必須是首次購買房屋，在世界上任何地方沒有擁有過房產；
  6. 置業者未曾申請過類似補貼。

印花稅減免的幅度如下：

2.3 自住（空地）印花稅減免

申請自住（空地）印花稅減免的主要要求如下：

  1. 置業者是首次購買空地，世界上的任何地方沒有擁有過任何房產；
  2. 置業者購買的空地價格少於$400,000；
  3. 置業者年齡滿18周歲；
  4. 置業者承諾在空地上建築自己的自住房；
  5. 置業者承諾只會在空地上建一套房子；
  6. 購買時，空地上沒有其他建築物的存在；
  7. 置業者未曾申請過類似補貼；
  8. 置業者必須在空地交割完以後的2年內建好房屋並入住；
  9. 置業者必須自住滿一年，且一年內不可出售或出租。

印花稅減免的幅度如下：

聲明：

  • 《昆州房產交易法律指南》由林彙銘律師主編：
    • 第1、5篇章主筆：林彙銘律師
    • 第2、3、4篇章主筆：來哲夫律師
  • 《法律專欄》僅供一般性參考，並無意提供任何個案法律建議，內容受作者本人原創保護且作者與專欄平台明示不對任何依賴本文任何內容而采取或不采取行動所導致的後果承擔責任。


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中澳雙證律師林彙銘專欄全集

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世外桃源的驚喜：澳洲昆士蘭的復古民宿了解一下？

澳洲昆士蘭州

南半球的澳洲一直是不少國人心向往之的目的地。無論是觀光旅游還是移民投資，澳洲都是一塊寶地。昆士蘭是澳洲六大州之一，位於澳大利亞大陸的東北部，是澳洲第二大州。昆士蘭州有超過一半的面積位於南回歸線以北，這意味著昆士蘭州降雨量少，氣候溫暖、陽光明媚，有“陽光之州”的美譽。

昆士蘭的沙灘

班達貝格——澳洲的世外桃源

本期推出的房源位於昆士蘭州的一座北部港口城市班達貝格（Bundaberg）。班達貝格雖然不大，常住人口只有十萬左右，但其聞名全球的朗姆酒和甘蔗不僅吸引著來自全世界各地的游客，還成為了當地的支柱產業，為地方經濟的發展作出了不可忽視的貢獻。

用“景色宜人、靜謐閑適”拿來形容班達貝格可以說是再合適不過了。由於班達伯格有很多不知名、罕有、甚至是瀕臨絕種的海鳥，因此在這座小城上一手提著拖鞋一手拿瓶酒赤腳走在沙灘上欣賞海景，眺望遠處的海鳥該是件多麼幸福的事啊！除此之外，班達貝格還是個出海欣賞大堡礁的好地方，在沿海140多公裡杳無人跡的長灘上更是有機會目睹大海龜和巨型鯨魚在近岸地方出沒。

班達貝格（Bundaberg）

世外桃源的民宿，人間天堂的享受

本期居外推出的位於澳大利亞昆士蘭班達貝格的這座民宿住宅如同世外桃源，其坐落在隱秘安靜的山谷的一片12英畝（約4.8公頃）的斜坡叢林中，叢林中有些地方非常空曠，就在班達貝格機場以南10公裡處，距離班達貝格市只有16公裡。它位於昆士蘭州首府布裡斯班以北360公裡處的布魯斯高速公路上。

班達貝格民宿所在的河畔位置
住宅的外觀

昆士蘭州班達貝格的這座民宿住宅設有兩個超大的房間，配有套內浴室，還有兩個較小的客房。住宅整體的裝飾走高雅貴氣路線，裝飾中還配有澳大利亞當地的特色物品，從細節上為整座住宅增添了幾分當地的元素。

兩間大房間的設計走的是“自然田園風光”的路線。客廳間采用了較為復古風和當地化元素融合的設計。整體色調采用了暖色調，給人一種回家的溫馨感。木質的家具、牆上的掛畫，以及多色相間的地板完美地將不同的元素和諧地交彙在了一起。

到了晚上，明亮的燈光照亮了整間屋子。客廳內兩盞從天花板上垂下的掛燈點亮了正下方的地毯，使得充滿部落元素的地毯變得鮮活了起來。

起居室
起居室

另外一間屋子則擁有更加開闊的視野。落地窗、躺椅、綠蘿、茶幾、以及空氣中自然的田園氣息把這間屋子活生生地升級成了絕佳的放松休閑區域。

休閑放松區域

套內浴室的設計則完全走的是復古典雅的經典風格。不僅如此，整套住宅還配備了室外的開放露天式的泳池。室內外浴室的設計完全就是為了夏天的悶熱以及冬天的嚴寒天氣所考慮啊，如此細致的設計實屬難得。

室外的浴池

另外兩間較小的客房則充當起了臥室的作用。較為狹小的空間和密集緊簇的設計讓人一走進房間就像是被整間房間給緊緊抱住了，令人不舍離去。 白天的臥室沐浴在充分的陽光下有一種慵懶中帶著閑適的感覺，粉白的窗簾和淺桃木色的家具撐起了一方溫暖的小天地。夕陽西下的臥室並沒有“傷時”的悲愁，反而是多了幾分對夜晚的期待，在夕陽的照耀下房間內灑滿一片紅光，一邊享受著這一天最後的一些陽光，一邊為夜晚的篇章拉開序幕。

臥室

您既能享受舒適的生活，又能體驗到極好的隱私保護。這裡的每間起居室都配有電視、帶屏風的早餐室、室外的屋頂平台、燒烤設施、泳池、花園和叢林。兩間起居室都配有燃木設施，為您提供一個無比舒適的放松場所，所有房間內都配有空調。

除了主住宅區之外，住宅距離管理員的小屋只有9米。住宅周圍均能欣賞美麗靜謐的景致，包括物業附近的兩個水壩。如此齊全、精致的配備實在是太適合一個小家庭在這安家啦。

室內的燃木設施
帶屏風的餐廳

物業所在地提供了一個安全的自然環境，您時不時會看到一些野生動物，袋鼠、沙袋鼠、巨蜥、笑翠鳥、屠夫鳥、野兔和針鼴鼠，有時候幸運的話還能看到孔雀呢。

室外的風景

家庭用水由7個雨水箱供水，這樣不僅節能環保還完全不用擔心水供應的不足。家庭無線網絡高速穩定，為您的休閑娛樂生活提供了最基本且安心的保障。主樓的太陽能能提供5000瓦備電，太陽能熱水則降低了電費。當然了，物業周圍還鋪設了消防水管，隨時隨地為您的安全著想。

這樣配備精致齊全的民宿住宅不僅適合觀光團旅歐也是家庭前來定居的不二選擇。澳洲昆士蘭州的世外桃源，大家可不容錯過呀！請致電居外熱線400 041 7515或至網站 http://www.juwai.com/41619219.htm 查看價格詳情。

 


注： 本文屬於商業贊助內容，素材由居外網簽約賣家Hideaway Haven Bed & Breakfast提供

 


文字：俞文
責編：Zoe Chan

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投資澳洲房產 如何選擇最適合你的律師？

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在英聯邦法律體系的國家中，律師均在物業投資與產權轉讓的過程中扮演著非常重要的角色。無論是商業地產還是住宅地產，買方往往會委托涉獵相關產權法與土地法的律師就物業買賣合同中的條款進行審查與解釋。對買方不利的條款，律師會提出意見並負責協助買方與賣方進行法律談判，直到雙方達成協議為止。因此，在海外置業的過程中，委托一名合適的律師就顯得尤為關鍵。

此文將通過執業律師在澳房投資中的職責、客戶委托流程以及客戶如何選擇合適自己的律師等方面進行介紹，幫助各位讀者在置業過程中更好地得到法律支持。

在澳房投資法律服務中，律師的職責與委托流程

在澳大利亞法律體系中，律師的身份是法院的組成部分，是法院的工作人員，首先對法律和法院負責。盡管在具體案件中 律師收取客戶的律師費，為客戶提供法律服務，但是律師必須在遵守法律規定，遵循正義公平原則的基礎上，才能為客戶爭取最大利益。比如客戶要律師做偽證，律師沒有別的選擇只能拒絕。在物業投資過程中，買方律師要告知買方相關的法律權利義務，在客戶違約的情況下也必須要告知客戶的法律責任。

買方律師在為客戶服務時，會為客戶提供一份律師收費協議，明確告知客戶和律師的委托關系。 律師代理產權轉讓手續是基於委托人和律師或律師事務所協商一致而形成的委托代理關系，委托人與律師事務所協商簽訂的委托代理合同，是規定律師代理委托人辦理具體法律事務的合同，它確定了律師事務所與委托人在代理該項法律事務過程中的權利義務關系。

根據相關法律，一般情況下，一個律師只能為一方工作（除非特殊情況並且利益雙方明確知情和同意），必須避免利益衝突。那麼買方 的律師在該購買合同中，一旦確定為買方律師，只能為買方工作，為買方爭取法律權益提供法律服務，不能也不是為賣方或者賣方的代 理工作。

作為律師，其專業範圍也只能僅限於提供法律服務。至於客戶所購買的房屋是否物有所值，是否會漲價增值，是否好出租，租金有多少，是否有景觀，是否旁邊有幼兒園、學校、公共交 通、購物中心等，房屋建設進度，房屋建築質量如何，屋內裝修標准是否合格，以及自己能否貸款，能貸多少，貸款利率，如何還貸，彙率走勢如何等等諸如此類關於房產投資、貸款、外彙等的問題，律師作為法律專業人士（而非投資分析師）不能夠，也不可以，更不應當提供任何建議或者答案。

總體而言，律師在產權轉讓（Conveyancing）過程中主要工作可以分為以下：

1、購房合同：在簽署購房合同之前代表買方與對方律師協商、敲定其中的合同條款，以其專業角度盡可能地去除對買房不利的不公平或懲罰條款。

2、交換合同及支付定金：由於國內的外彙管制，通常中國買方需要更多的時間，將款項轉賬到澳大利亞。這是，律師可與賣方律師協商，要求延長買方支付定金的時間，以確保買方能夠正常履行合同條款。

3、印花稅計算：印花稅的計算繁雜，一般購房者可能並不了解，而律師不但可以幫助買方准確計算所需購買房產的印花稅金額，還可根據買方的情況申請相應的印花稅減免。在簽署買房合同前，律師都會向買方確認印花稅的金額，並幫助買方完成所有相關文件、表格，確保滿足法律、法規的要求。

4、所有權轉讓：澳大利亞各州對於房產轉讓證書的隱性要求較高，稍微處理不慎，可能會引起不小的法律糾紛。為保證這一步驟的順利進行，律師會起草房產轉讓證書，提醒買方按照正確的方式簽署轉讓證，並在房產交割前及時檢查證書的有效性，是否能被政府部門接受，確保買方在交割後順利成為新的房主。

5、房產交割：在交割當日，買房律師將會計算買賣雙方所應承擔的稅金、政府費用，以確保買方正確支付。此外，買賣雙方還將當面交換所有的法律文件、結算應付清款項，以便於房產的所有權由賣方合法地轉讓至買方名下。在這一關鍵節點，通常由律師代表買方出席交割過程，以保障買房權益、以及房產的順利交割。

6、向土地局注冊所有權：律師會在房產交割後，與當地相關政府部門聯系，以確保該房產的所有權已正確轉讓至買方名下。

如何選擇合適自己的律師

現在法律行業就像是一個雙盲的市場，客戶抱怨找不到好律師，律師也會抱怨找不到案源。絕大多數買方在簽署購房協議時都會聘請律師進行，但仍然有例外。如果客戶原來就有一些投資經驗，並且時間充裕，願意鑽研相關法律法規，那麼仍然可以自己操作相關的法律事宜。不過對於大部分人來說，有一位專業的法律從業者幫助客戶進行產權轉讓，可以更好地保護交易安全與個人權益。

從建立信任的角度，當事人找到合適律師的相關途徑有：

一是通過投資經驗豐富的“過來人”推薦口碑好的律師。

二是通過中介推薦律師：有買方擔心使用中介推薦的律師會產生利息相連的問題，其實不用擔心，有過切身體驗的買方通常都會承認，專業中介推薦的律師可能往往比自己盲目找的律師更專業。原因是，作為從業多年的中介，對行內的律師可能也多少打過交道，貌似互相競爭的中介之間也常會互相交流客戶回饋，對律師的狀況也要比外行人更了解。中介通常也希望推薦最專業最盡責的律師說明自己的客戶完成交易。而律師是持牌經營，他們只收取服務費，不可能去勾結中介做坑害買方的事情、冒丟掉牌照的風險。而賣方有自己的律師，中介推薦的律師與賣方律師沒有直接利益關系，只代表買方利益為買方服務。

三是通過媒體曝光率：一些律師會在當地中文報紙房地產專欄發表文章。文如其人，如果你讀了數篇文章後覺得作者房地產知識豐富，人品正直，不防打電話或去電子郵件做進一步的了解。此外，還可以到一些專業的海外投資置業網站上咨詢，這些網站推薦的房產律師都會附有詳細的背景介紹，為有意於海外置業的買家提供個人化的服務。

買方容易陷入兩個誤區，一是誤以為律師級別越高越好，接了地產業務的律師必然精通地產方面的業務。二是片面對比價格，傾向於選擇最便宜的律師。

實際上律師的業務十分廣泛，不同專業的律師擅長的業務方向也各不相同，並非所有的律師或高級別律師就必然精通地產法律業務，而且不同州的地產法律也有所不同，如果在悉尼做其它州的業務，需找持有其他州牌照的律師。

此外，建議不要太糾結於律師費價格。建議不要與律師壓價格，如同真正聰明的投資者只求最專業的相關服務，不屑向房產中介與貸款中介索取回扣一樣，只貪圖最低的價格，很可能令你支付其他方面更昂貴的代價。

聲明：《法律專欄》僅供一般性參考，並無意提供任何個案法律建議，內容受作者本人原創保護且作者與專欄平台明示不對任何依賴本文任何內容而采取或不采取行動所導致的後果承擔責任。

 


責編：Zoe Chan

 

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澳洲房價遭遇近6年來最大跌幅 “微型信貸危機”或加速房價下跌

根據Corelogic最新發布的報告，2018年7月澳洲房價同比下滑1.6%，創下自2012年8月以來的最大跌幅。不過由於過去幾年的瘋狂漲勢，當前房價仍比五年前高出30%以上。

八大首府城市中，有5個在7月出現同比房價下跌。兩大城市悉尼與墨爾本的房價同比與環比均出現下滑，珀斯與達爾文市場依然保持低迷；布裡斯班、阿德萊德與堪培拉表現基本穩定，霍巴特房價則繼續一枝獨秀。

全澳範圍房價減速

最值得注意的是，雖然比悉尼晚了5個月，墨爾本房價在7月也開始進入下滑，同比微跌0.5%，環比下跌了0.9%，是7月所有城市裡環比表現最差的。相比去年11月房價開始下跌之前的頂峰，悉尼房價已經下跌5.4%，墨爾本房價也下跌了2.9%。

在過去五年中一直保持穩定漲勢的布裡斯班與阿德萊德，房價增幅也開始明顯縮小。相較一年前的這個時候，布裡斯班的房價同比增幅從2.9%縮小到1.2%，這個數字在阿德萊德更是從5.4%降低到0.7%。

霍巴特與首都堪培拉的表現繼續高名列前茅，但是增幅也都放緩至近期新低。

高價住宅受打擊更大

2017年下半年開始，澳洲房價增幅開始回落，其中高房價的市場區間受到打擊最大。房價同比變化的回落幅度要遠高於中價位與低價位住宅。

澳洲住宅價值滾動同比變化，按不同價格區間

從不同城市來看，這種市場分化在悉尼與墨爾本最為明顯。相比於去年同期，悉尼與墨爾本的高價位住宅價格下跌都較顯著。特別是在墨爾本，雖然整體房價同比出現下跌，但是中低價位的住宅價格依然在上漲，其實是高價位住宅的價格下滑拖累了整體數據。

2018年7月住宅價值同比變化，按不同價格區間

而在其他城市，這樣的現像卻不是很顯著。造成這樣的區別，原因是多樣的。但是一個主要原因則是因為澳洲近年來一系列的加稅與貸款限制大大抑制了市場上的對高價住宅的純投資需求，而更偏向於中低價位的首套房買家的需求則相對而言占據了更大的比例。在更受投資者青睞悉尼與墨爾本，有更多專門為投資者興建的豪宅，那麼這兩個城市的房價在目前市場環境下受到更大的影響也就不奇怪了。

德勤預測：“微型信貸危機”或加速房價格下跌

根據德勤經濟研究所（Deloitte Access Economics）發布的最新商業前景報告，悉尼和墨爾本的房價下跌“將會加劇，隨後再慢慢回升”。

越來越高的成本和越來越低的信貸流動性會影響房地產市場，引發“微型信貸危機”，對房價造成更大的壓力。

除此之外，即使澳大利亞儲備銀行（Reserve Bank）沒有針對銀行貸款收緊和銀行皇家委員會（banking royal commission）做出的裁決采取措施，加息也是造成“恐懼引發恐懼”現像的原因以及人們預期最終會加息的前提。

報告指出，緩慢上升的利率，較低水平的失業率，還有最重要的因素——人口增長將暫時緩解市場的硬著陸趨勢。

德勤經濟研究所預測，悉尼和墨爾本的房價下跌“將會加劇，隨後再慢慢回升”

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“自全球金融危機以來最長的房產市場干旱期恰逢信貸收緊，而投資機構發放的貸款已經跌至6年來的最低點，”報告中提到。“這意味著現在墨爾本正在經歷的房價下調將會加劇，隨後才有所改善。”

報告還補充道：“盡管現在市場上看到的負面信號比特朗普總統的心血管疾病風險評估的還要多，我們仍然期待出現運行良好的房產建設周期。”

“這種良性環境對我們在未來幾年內所無法預見的前景有很大的影響。我們沒有看到中國倒下，也沒有看到澳大利亞失業率攀升。我們並不認為全球和本地的利率會快速上升。”

商業建築價格略有上升

“我們仍然可以看到，當前的房價下滑在2019年底將會觸底，但由於持續的人口增長，這次的底部比過去幾個周期到達的底部更為堅實。”

但在經濟衰退停止之前，住房建設和翻新的速度將在未來幾年內減慢，並被寫字樓和酒店的商業建築工程數量的小幅度上漲而抵消。

澳大利亞旅游業表現強勁，海外游客更是提供了一大助力。這使得人們加大了對酒店住宿行業的投資力度，斥22億美元巨資打造的巴蘭加魯（Barangaroo）皇冠悉尼酒店度假村就是一個例子。

2016年6月，新州規劃評估委員會批准興建巴蘭加魯六星級皇冠悉尼酒店度假村

雖然大部分商業建築都坐落於新南威爾士州，但由於新州在首都城市中的房價漲幅最大，它未能幸免於承受住房市場低迷造成的衝擊。

報告中透露，昂貴的住宅將難以出售，但得益於首次購房者的優惠，“低端房產受到的影響較小”。

昆士蘭未受到過度供應引發的負面影響

和悉尼一樣，墨爾本的房地產市場也會走弱，但物業價格跌幅低於悉尼。

這些價格下調現像有利於昆士蘭州的房地產市場，因為有更多人從其他州遷移到了這個陽光明媚的地方，使其擺脫了房產供應過多造成的負面影響。

“這一切預示著昆士蘭州的住宅建設工程擁有更光明的前景，”報告中說道。

“房屋建設審批通過率已經急轉直下，建築開工率也已經見底。雖然住房建設的總體速度仍有可能拖慢澳大利亞未來一年內的經濟增長，但因為強勁的人口增長消耗了當前的過剩供給，物業市場可能會就此開始增長。”

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報告還警告說，珀斯房地產市場仍處於低迷狀態，而首都領地（ACT）還有建設更多房產的空間，但人口和住房需求的進一步增長都需要國家提供更良好的基礎設施支持，否則人口增長將不可避免地受到一定的阻力。

“國家的移民人數將被削減——也許會被大幅削減——從而削弱了許多支撐國內市場增長，且‘最有可能’的預測變為現實的可能性，”報告中稱。

人口增長是房產市場獲得緩慢穩定增長的基礎。

 


文：Adam Yang、金融評論（Financial Review）
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan

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澳昆州房產交易法律指南（2）產權交易法律流程（上）｜居外專欄

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澳大利亞“陽光之州（Sunshine State）”昆士蘭州地理位置優越，自然資源豐饒，投資環境良好，礦業、農業和旅游業等發達。近年來，中昆關系健康發展，經貿合作不斷深化，越來越多的中資企業來到昆士蘭州開展投資貿易業務，昆士蘭州已成為中國對澳大利亞投資的熱點地區之一。

由於介紹昆士蘭州投資環境及法律法規的中文資訊較少，中方投資者對昆士蘭州的投資情況缺乏必要了解，在業務拓展與投資選擇的過程中遇到了諸多問題。而房產交易作為投資中占量最多的標的，其相關法律資訊也最為中方投資者所關注。需要注意的是，本文中所指的房產交易主要為二手房交易。

為使中方投資者，特別是澳洲新移民與房產置業者，更好地了解昆士蘭州相關投資法律環境，本文將對澳洲（昆士蘭州）《1974年產權法》、《1994年土地法》與《1975年外國收購與接管法》進行總結歸納，通過以下羅列的法規要點對昆州房產交易法律進行集中地介紹與分析，主要為以下篇章：

  1. 昆州房產交易法律指南 (1) – 置業合同中的十大“問題”條款（主筆：林彙銘律師）
  2. 昆州房產交易法律指南 (2) – 產權交易法律流程（上）（主筆：來哲夫律師）
  3. 昆州房產交易法律指南 (3) – 產權交易法律流程（中）（主筆：來哲夫律師）
  4. 昆州房產交易法律指南 (4) – 產權交易法律流程（下）（主筆：來哲夫律師）
  5. 昆州房產交易法律指南 (5) – 主要稅務與（首次）置業補貼（主筆：林彙銘律師）

需要指出的是，當前澳洲投資環境不斷變化，加上各投資者在自身背景、投資領域或選擇方向等方面存在差別，本文僅為讀者提供一般性參考，並無意提供任何個案法律建議。

昆士蘭州產權交易法律流程主要分為以下三大環節與十四個步驟：

A. 合同簽訂 – 昆州房產交易法律指南(2) | 產權交易法律流程（上）：

  • 定名；
  • 量力；
  • 選房；
  • 出價；
  • 簽約；

B. 合同執行 – 昆州房產交易法律指南(3) | 產權交易法律流程（中）：

  • 投保；
  • 付定；
  • 查房；
  • 批貸；

C. 准備交割 – 昆州房產交易法律指南(4) | 產權交易法律流程（下）：

  • 核數；
  • 劃款；
  • 驗房；
  • 交割；
  • 後續事項。

因為篇幅原因，此專題分三篇章，《昆州房產交易法律指南(2) | 產權交易法律流程（上）》主要介紹合同簽訂階段的法律流程。

聲明：

《昆州房產交易法律指南》由林彙銘律師主編：

  • 第1、5篇章主筆：林彙銘律師
  • 第2、3、4篇章主筆：來哲夫律師，昆士蘭州高等法院注冊律師。擁有中國法學學士學位、澳洲會計學碩士及法學博士學位，並具有澳洲注冊會計師資格。

《法律專欄》僅供一般性參考，並無意提供任何個案法律建議，內容受作者本人原創保護且作者與專欄平台明示不對任何依賴本文任何內容而采取或不采取行動所導致的後果承擔責任。

居外責編：Zoe Chan

 

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