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史上最贵留学季！美国大学你们良心不会痛吗？| 美国

隨著美國大學2017-2018學費漲幅的出爐，估計很多小夥伴真的有點抓狂了。去美國讀書要多少錢？

1. 美國大學2017-2018學費大漲

空口無憑，得拿出證據！留學美國費用主要包括學費、生活費及醫療保險等費用。漲價之後，美國名校的學費匯總如下表：

上表中，2018年度學費最貴的是芝加哥大學54656美元/學年，最便宜的是佛羅裏達大學的31289美元/學年，美國每學年的學費約為30000—55000美元，約折算成20-38萬元人民幣。妳要記住，這只是學費！算上學雜費，最貴的是喬治城大學72790美元/學年，最便宜的還是佛羅裏達大學46694美元/學年(如此觀之，佛羅裏達大學還是有良心的，留了壹絲余地)。某些特定專業學院，如商學院、法學院、醫學院等學費則更為昂貴(留學界傳聞某某大學讀壹年MBA要花10萬刀，經事實證明，不是瘋言，是真的)！

除了學費以外，生活費在留學美國費用中也占有較大的比重，生活費依據所在城市的不同，呈現較大差異。通過對比我們可以發現，即使是按最低月生活費計算，壹級城市和四級城市每月生活費用相差$550，折合約人民幣3747元，超過2倍的差距。對於普通家庭來說，這樣的生活費差距實在難以被忽略。

據US NEWS報道，美國高等教育委員會已經全票批準286所私立大學在2017-2018學年上漲學費和其他申請的費用。該委員會表示，獲得批準的高校占全國1652所私立大學的16%。

美國排名前50的私立大學學費將平均上漲3.6%，有許多學校學費漲幅超過4%。受中國留學生歡迎的大學，如哈佛、康奈爾、普林斯頓、布朗、範德堡、杜克、賓大學等名校的學費漲幅也在3.5%-5%之間。

2. 美國學費為什麽要漲？

造成美國學費連年上漲的兩個主要因素是：政府撥款減少與辦學成本提升。

自1981年以來，美國大學錄取的人數增長了壹倍以上。美國人接受高等教育的比例大幅提高。2015年，美國有1950萬新生入學，與1995年相比，現在就讀於本科、研究生院校的美國人比例上升了近50%。

即使美國各州政府都加大了對教育、院校的撥款和投入，而且提高撥款的速度遠高於通貨膨脹的速度，他們還是沒有比過學生人數增長的速度，所以現在學生人均獲得的政府教育撥款就少了很多。美國政府的人均教育撥款在1990年達到了峰值，後來壹直在下降。截止到2013年，美國有48個州已經將學生人均教育撥款降低到2350美元，比2008年的數字要低29%。

不論是在公立學校還是私立學校，政府預算對教育投入的縮減都讓接受高等教育的成本更多地轉移到了學生和家庭身上。學校是最直接受政府撥款影響的群體，減少了政府撥款，學校就不得不讓學生來負擔這部分成本。於是學費上漲。

還有就是，辦學成本。

為了吸引更多的學生報名，學校要花重金聘請頂尖的教職工，建造、維護先進的教學設施。如果妳現在去哈佛上學，妳能享受到的設施、環境肯定是壹百年前不能比的。不論是高級的圖書館，還是領先科技發展的實驗室，甚至還有學生活動中心的奶昔店，都是真金白銀堆出來的，自然也需要學生來買單。

3. 擴招留學生成為最簡單粗暴的賺錢方式?

美國大學需要錢，中國學生有錢。招收更多留學生成為美國高校最簡單粗暴的壹種“賺錢”方式。中國赴美留學生從2000年的2萬人到2016年的32萬人，在17年的時間裏，中國近1/3的中國留學生在美國求學，為美國經濟貢獻300億美元，僅學費就98億美元。

中國學生最多的美國大學：

伊利諾伊大學厄巴納-香檳分校(University of Illinois Urbana-Champaign)
南加州大學(University of Southern California)
普渡大學(Purdue University)
東北大學(Northeastern University)
哥倫比亞大學(Columbia University)
密歇根州立大學(Michigan State University)
俄亥俄州立大學(Ohio State University)
加州大學洛杉磯分校(University of California, Los Angeles)
印第安納大學(Indiana University)
加州大學伯克利分校(University of California at Berkeley)
紐約大學(New York University)
賓夕法尼亞州立大學(Pennsylvania State University)
明尼蘇達大學(University of Minnesota)
西雅圖華盛頓大學(University of Washington Seattle)
亞利桑那州立大學(Arizona State University)
密歇根大學安娜堡分校(University of Michigan Ann Arbor)
波士頓大學(Boston University)
伊利諾理工學院(Illinois Institute of Technology)
新澤西州立羅格斯大學(Rutgers, The State University of New Jersey)
得克薩斯大學達拉斯分校(University of Texas at Dallas)

從中我們可以看出，中國留學生普遍選擇美國大型公立學校，在壹定程度上是因為這些學校總體學生人數較多，但也因為公立學校學費較低——中國學生往往沒有資格獲得聯邦財政支持。有些缺少資金的公立學校積極錄取國際學生，因為他們支付的學費通常較高。

當妳推開房門，見到的是壹張張中國臉;當妳所謂的“留學”，只不過是從壹個中國城來到另壹個中國城。我們不禁開始質疑：這樣的留學究竟意義有多大?

4. 付得起學費，還得交得起房租

房地產資訊網站Zillow根據U.S News的高校排名發布了壹份視角獨特的房租報告，他們發現在 U.S News榜單上排名前35的高校裏，有80%的學校都位於美國租金最貴的地段。

在美國，租房是留學生壹定會碰到的問題，而在這些地段好的學校，房租可能比學費還要貴。“對於正在填寫明年高校申請的學生和家長應該好好考慮下租房的成本。

那些耳熟能詳的名校也齊刷刷的占據了租金最高的榜單排名，比如斯坦福大學、普林斯頓大學和加州大學伯克利分校等等。相對來說，印第安納州聖母大學、密蘇裏州華盛頓大學、卡內基?梅隆大學的房租就比較便宜了。

租金貴的學校壹般位於芝加哥、波士頓、洛杉磯、舊金山、紐約和華盛頓特區這些地方，它們的房租中位數遠高於全美的整體水平。比如斯坦福的學生所支付的房租要比全美房租中位數高出4倍，這裏的房租中位數達到每月6139美元。

在斯坦福大學周邊的房源幾乎都租給了本科生，他們在食宿上的花費每年達到了14600美元。60%的研究生住在校內，房租每年12300美元，加上5800元的夥食費，每年支出得花1.8萬美元。根據斯坦福大學的對外傳播副主席Lisa Lapin的說法，學校會給研究生提供補貼，算下來研究生花費跟本科生差不多。

這份榜單準備申請明年美國高校的學生提供了壹份參考。當然Zillow所提供的房價只是這些高校所處地區的房租中位數。申請人可以有討價還價的空間。

Zillow提供的壹個案例能說明這點。Jessica Dougherty曾是杜克大學的壹名研究生，杜克大學在U.S News的榜單上位列第八。她曾在北卡羅來納州達勒姆以900美元的價格租到過壹間單身公寓，遠低於均價1286美元。雖然沒有網絡和有線電視，但公寓裏有洗衣機和烘幹機，而且去任意壹個上課地點，騎車只需要3分鐘。

從時間軸線來看，美國很多地方的租金也是漲幅迅速，特別是在西海岸。Zillow預測灣區和大洛杉磯地區的租金在未來壹年內的漲幅可能超過6%以上。

校外房租最貴TOP 5

1、斯坦福大學

位於：帕洛阿爾托(Palo Alto)，加州
U.S News排名：並列第5
該地區房租中位數：6139美元/月
2017年預計漲幅：7.6%

2、普林斯頓大學

位於：普林斯頓，新澤西州
U.S News大學排名：並列第1
該地區房租中位數：4529/月
2017年預計漲幅：4.0%

3、加州大學伯克利分校

位於：伯克利，加州
U.S News大學排名：並列第20
該地區房租中位數：3534美元/月
2017年預計漲幅：6.9%

4、加州理工學院

位於：帕薩迪納，加州
U.S News大學排名：並列第12
該地區房租中位數：2720美元/月
2017年預計漲幅：6.4%

5、南加州大學和加州大學洛杉磯分校

位於：洛杉磯，加州
U.S News大學排名：前者排名23，後者排名24
該地區房租中位數：2701美元/月
2017年預計漲幅：8.8%

校外房租最便宜TOP 5

1、印第安納州聖母大學

位於：Notre Dame/South Bend，印第安納州
U.S News大學排名：並列第15
該地區房租中位數：723美元/月
2017年預計漲幅：0.8%

2、聖路易華盛頓大學

位於：聖路易，密蘇裏州
U.S News大學排名：第19
該地區房租中位數：881美元/月
2017年預計漲幅：3.3%

3、羅徹斯特大學

位於：羅徹斯特，紐約州
U.S News大學排名：並列第32
該地區房租中位數：945美元/月
2017年預計漲幅：-0.4%

4、威克森林大學

位於：溫斯頓 – 塞勒姆(Winston-Salem)，北卡州
U.S News大學排名：並列第27
該地區房租中位數：994美元/月
2017年預計漲幅：2.2%

5、卡內基·梅隆大學

位於：匹茲堡，賓州
U.S News大學排名：並列第24
該地區房租中位數：1141美元/月
2017年預計漲幅：3.4%

5. 讀大學也要考慮性價比

美國MONEY雜誌在綜合了美國教育部、 Peterson’s、PayScale的數據後，對711所美國大學的性價比進行了全面的分析對比，以便大家選校參考。

MONEY的評比標準主要分為：

教育質量(1/3)

6年畢業率(30%)：這壹項被認為是最重要的影響指標之壹。
增值畢業率(30%)：這壹項不同於學校的實際畢業率或預期畢業率，而是基於學生畢業時經濟和學術表現，主要通過畢業時獲得pell獎學金的學生比例來評分。

中港最新戰利品李錦記12.825 億鎊買下倫敦地標“對講機”大樓 | 英國

老牌港資醬油生產商李錦記旗下李錦記健康產品集團，公布以 12.825 億英鎊購入倫敦地標商廈芬喬奇街 20 號全部股權。該商廈因外形特徵而獲得“對講機”（Walkie Talkie）外號。這項收購創下英國最大單一商業辦公樓物業交易紀錄。

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綜合星島日報、中國香港明報報導，李錦記健康通過全資附屬無限極物業投資 (中國香港) 公司，與英國上市的 Land Securities 和 Canary Wharf 周三（7月26日）達成買賣協議。

該商廈於 2014 年落成，共 37 層，提供約 71.3 萬平方英尺空間，包括甲級寫字樓（占 67.1 萬平方英尺）、零售（占 1.7 萬平方英尺）及配套設施（占 2.5 萬平方英尺）。大樓目前已全數租出，主要租戶來自投資行業，租約平均尚餘年期約 13 年。

無限極物業投資公司於中國廣州和上海的核心商務區，及中國香港中環擁有及管理甲級辦公及零售物業。包括在建的廣州無限極廣場，預計於 2020 年竣工，公司持有物業總面積超過 320 萬平方英尺。

李錦記健康主席李惠森表示，此項戰略投資讓集團旗下的無限極物業投資拓展至國際，有合理租金回報，並擴大投資物業規模至主要海外金融中心，持續穩定資產增長，將持有此地標商廈作長期投資。

Land Securities 公司昨（7月27日）日在倫敦股價上升 27 便士，中段報 10.28 英鎊，公司計畫將交易所得部分資金，約 4.75 億英鎊派發予股東。

“對講機”大廈坐落金融區，由拉斐爾．維諾裡建築師事務所設計，外形特徵為上寬下窄，增加租金較高的高層空間樓面。大樓空中花園（The Sky Garden）是倫敦最新及最受歡迎的觀光地標之一。

今年以來已經至少有 5 宗收購英國商廈項目，5 月中時爪哇控股購入倫敦金融城 HBOS 總部大樓。4 月底遠東發展購入曼徹斯特 Northern Gateway 大型地產項目；今年 3 月底華置斥資 1.75 億英鎊，購入倫敦聖詹姆斯廣場 11 至 12 號，以及 Ormond Yard 14 至 17 號商用物業。1 月底英皇國際斥資 2.6 億英鎊購入倫敦牛津街 Ampersand 大廈。

聯合新聞網援引英國“金融時報”（FT）的報導稱，“對講機”大樓成為中國大陸及中國香港資本在倫敦的最新戰利品。

（據鉅亨網）

倫敦租金跌至邊緣小型住房仍受追捧 | 英國

市場概述

英國高端住宅租金在過去壹年內持續緩慢下跌，連續7個季度跌至臨界值。隨著脫歐公投的進展，租金逐漸軟化，但同時脫歐也改變了市場形態，形成了壹系列被平均數據掩蓋了的微趨勢。

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2017年第二季度，倫敦高端住宅平均租金下跌0.6%，年降幅為5.4%。越是市中心黃金地段的租金跌幅越大，年降幅達8.3%，僅過去3個月內就下跌了1.4%。

自經濟危機以來，倫敦高端住宅的房東收入平均減少9.5%，有20%的損失被經濟復蘇所抵消。如果2014年9月時沒有出現14.4%的下跌，這壹數據或許還能更高。

除高端市場外，其他市場租金跌幅較小，第二季度平均下跌0.3%，年降幅為4.1%。除此之外，租賃行業仍處於積極發展趨勢，經濟危機發生後10年內租金平均增長3.4%。

企業需求

第壹太平戴維斯企業服務團隊（Savills Corporate Services）的報告指出，盡管租金下降，但企業搬遷的平均預算逐年上升13%，原因很大壹部分在於金融行業的預算增加。2017年上半年，金融業預算與上壹年同期相比增加了59%，每月平均預算增加2000英鎊以上。

2016年上半年，企業極少有高管人員遷至倫敦，大多是中層員工獨自或以夫妻形式搬遷。相比之下，銀行和金融機構的高層人員遷移數量更多，且有壹部分是舉家遷移。

第壹太平戴維斯的數據顯示，外交界也出現了類似情況。通常到第三季度已經鮮少有學生註冊入學，但大使館方面已表露意圖，意味著頂尖學校附近的家庭住房需求量大增，例如位於Ham的德國學校和位於St John’s Wood的美國學校等。

同時，考慮到職位穩定和政治經濟的不確定性，現有的租客也在尋求面積更小的住房。這壹點在倫敦西南和西區黃金地段表現得更為突出，這些地區壹套普通5臥住房每月租金在5000-10000英鎊之間。而壹套3臥或4臥住房可節省15-25%的租金。

生活方式影響租金增長

2017年第二季度，倫敦高端租賃市場的增長速度不僅跌至0.2%的邊緣，年增長速度也呈頹勢，過去5年通勤地帶的平均租金上漲6.5%，速度遠超倫敦市中心。Esher, Northwood和Cobham等富人聚集的郊區市場最為強勁，租金漲幅超過8%。

但在這些數據的掩蓋之下，實際租金是隨著房產面積而變化的，小型住房的需求依舊強勁。這反映出市場的兩極分化，以需求為基礎的租客在城市地區尋求面積中等或更小的住房，而“資金充足”的租客則更青睞地標式房產。

無論何種地產，市場狀況都取決於人們的工作流動和生活方式。城鎮房產周邊若有好學校、便利設施充足、交通方便，就會十分受歡迎。相比之下鄉村地產的需求則持續減弱。

相關資訊：除了倫敦這裏有最多五百萬鎊以上豪宅

（據英中時報）

海外買家必讀！安大略省房市調控政策分析 | 加拿大

安大略省最新調控政策出台，覆蓋大多倫多和整個金馬蹄區域，主要內容如下：

非本國居民的購房稅率為15％；
擴大省內現有的租賃管理制度，覆蓋所有租戶；
對新建的租住房屋實施補貼；
所有租戶的標准化租賃文件；
增加一項炒樓花的禁令；
審查房地產經紀人的行為規範。

其中最有震撼性的，莫過於非加拿大居民，在多倫多和大金馬蹄區域購房的稅收為15％。這項稅收出台的主要目的是打擊海外炒家，對於計劃居住在這裡的新移民則不涉及此項稅費。涵蓋的房屋類型，包括獨立屋、半獨立屋、聯排別墅和公寓，而商業租賃公寓、商業用地、農用地以及工業用地則不涉及此項收費。對於在未來一段時間內成為加拿大公民或永久居民的人、以及國際留學生和持有工簽的外國人，也都可以獲得稅費的返還。

安省的這個15%海外買家購置稅，表面上看，有些出乎意料的嚴厲，其實是高高舉起，又輕輕放下，既要了面子，也保住了裡子。根據我們的觀察，真正能夠被這個政策打擊到的海外買家其實不多。另外，從溫哥華和大多倫多樓市調控的打擊對像來看，政府對於有選票的人，其實一個都沒有得罪。大多地產不斷上漲的主要推動力，來自於新移民的持續穩定的流入，和新移民資產總量的遠高於老移民，但是之前的輿論導向，則把主要矛頭指向了海外炒家。安省出台的這個政策，做得非常聰明，感覺就是告訴選民：“我已經把海外買家都趕走了，你們炒房是你們自己的事兒，以後就與我無關了”。

值得一提的是，這個政策連帶打擊了本該鼓勵的公寓市場，因為海外買家購買公寓的居多。公寓市場的火爆，一方面拉動本地經濟，另一方面，來自海外買家的投資，也給當地居民提供了更多的出租房源。如果我們冷靜的看待出租房的價格，就會發現租金上漲的幅度落後於房價的漲幅，而公寓租金的上漲的不少原因來自於物業費用的上漲。如果把海外買家從公寓市場上一並趕走，反而不利於平抑租金價格。

雖然這個政策對於樓市心理層面的影響，要遠遠多過資金面，但總體來看，對於當前樓市還是一個不小的利空。個人預測，由於大多倫多的聯排鎮屋和公寓的價差要遠遠小於溫哥華，而且之前海外買家主要集中在公寓市場，所以接下來對公寓市場影響要大一些，對於剛需價格段（150萬加幣以下）的鎮屋和獨立屋市場的影響相對較小。

和國內的調控一樣，重大政策出台了，也就很難取消了。這個政策的好處是為今年樓市降溫保駕護航，年內再次出現大漲的可能性基本消除，但我們也不應對於這個政策的長期有效性，報以樂觀的態度。房子是大部分老百姓財富存儲的唯一載體，我們可以觀察身邊的國人，有幾家真正完成了國內財富的全部轉移。預計這次大多倫多樓市回暖的時間，將遠遠短於溫哥華。

大多倫多資深房地產經紀蔣蓓專欄全集

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投資澳洲房產，如何獲取最大的投資回報？

Part 1 澳洲房產投資回報率

一、澳洲房產投資回報率之計算方式

房產投資的回報率，是衡量房產是否值得投資的重要參考依據，一般有以下三種計算方式 >>>詳細：

1、收益模式計算方式

投資回報率=(每月租金收益—按揭月供款)*12/(首期房款+期房時間內的按揭款)

2、投資回報率計算方式

投資回報率=(稅後月租金-物業管理費)*12/購買房屋單價

3、投資回收時間計算方式

投資回收年數=（首期房款+期房時間內的按揭款）/（稅後月租金-按揭月供款）*12

二、決定房產投資潛力的4大因素

▶ 人口增長潛力

一個地區/城市的人口規模將對該地房地產的發展起決定性作用，因為人口數量才是維繫房地產的剛性因素。>>>詳細

▶ 區域開發潛力

房地產發展固然需要一定的人口規模，但是過於成熟的地區，由於包括土地在內的各種資源日漸稀缺，也會對房地產的發展產生制約。>>>詳細

▶ 教育出口潛力

留學生的存在，也是構成房地產投資回報的一個重要組成，因此，某一地區的教育出口潛力，也對房地產的繁榮提供了條件。>>>詳細

▶ 價格增長潛力

澳大利亞房產發展的長期優勢，還在於價格增長的規律性。從過去50年的房地產價格平均增長數據看（1960年代澳洲房價均價為8千澳元，2010年澳洲房價均價為56萬澳元），基本上穩定保持在7至8年價格翻一番的水平。>>>詳細

Part 2 如何將自己的澳洲房產出租及相關費用

一、3種出租方式

▶ 開發商承諾包租

很多國外開發商為了促進銷售業績，會承諾包租服務。回報率一般在5%左右。

▶ 委託租賃公司（房產管理公司）

如果開發商不承諾包租，業主可以委託澳洲專業的租賃公司。別墅回報率一般在4%。

▶ 業主自行出租

業主可能會有朋友、親戚想要租房，或是自己尋找到一位合適的房客。租金回報一般在6%左右，但必須人在澳洲親自打理。

二、業主出租房屋的流程：

step.1 評估物業，業主提供物業的位置、房型，發展商，正確地址，租賃公司需要了解是否在其的管理範圍之內。

step.2 評估通過後，與業主簽訂委託物業出租管理協議。

step.3 澳洲租房機構會為業主尋找租客。

step.4 與租客簽訂澳洲租房協議。

step.5 收取每月租金。

三、房屋出租相關費用

傭金標準

據了解，一般房屋管理公司的傭金為租金的5%~10%。主要還是根據業主的房型與最終和管理公司協商的價格而定。

房屋出租管理費用

委託房屋託管公司的傭金一般為租金的5%~10%（任何房型）。

註：在澳洲房屋出租與管理是連在一起收費的。

澳洲房屋出租：自尋租客，省錢；委託經紀，省事

當順利交房後，買家要考慮的下一步就是如何將物業出租，為自己帶來利潤，同時也可以抵償部分的貸款利息。那麼作為準房東，買家們要注意些什麼問題呢？首先，買家需要考慮，是自己尋找租客管理物業還是委任專業的地產經紀代為管理。>>>詳細

楊泱律師專欄全集：

律師楊泱解析澳洲房產投資

part 3 如何在澳洲為租金收入納稅？

一、澳洲稅法有關居民與非居民的的界定

澳洲稅法界定的居民，與其公民身份、國籍等沒有關係。也就是說，具有永久居民身份或公民身份的個人並不一定會被認為澳洲稅法所界定的居民；不具備永久居留權或公民身份的個人也不代表因此而沒有被認定為納稅義務人的可能。澳洲稅法所界定的居民符合以下條件之一：>>>詳細

▶ 納稅人在澳洲境內定居

▶ 一個納稅年度中在澳洲居留183天以上

▶ 參與澳洲的老年金計劃

二、如何在澳洲納稅

澳洲財務年度是從每年7月1日至次年6月30日，個人在該財務年度所得若超過個人免稅額，便需申報個人所得。

在澳洲納稅，可以DIY，也可以找專業人士。DIY的申報截止日期與找別人申報的截止日期不同。申報之後會有兩種結果，包括補稅或退稅。>>>詳細

三、租金收入如何徵收個人所得稅

一旦成功出租房屋之後，業主就必須繳納澳大利亞房產交易稅個人所得稅。稅額繳納比率請參照以下表格。>>>詳細

澳大利亞稅務居民

非稅務居民

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投資加拿大房產，如何獲取最大的投資回報？

Part 1 加拿大房產投資回報率

在加拿大投資房產，一方面作為長期投資，不動產會隨時間而增值；另一方面以租養房，可以出租獲取穩定的租金收益。

加拿大政府允許海外投資者出租自己購買的房產

海外投資者在加拿大出租房屋是一件絕對合法的事，出租物業投資者有的看中的是其保值，增值潛力，有的是資產回報率（ROI）及儲蓄功能。加拿大的年租金收益率在5－8個百分點之間，而在加國的4－5年期投資回報可達20－30個百分點之間。

加拿大房產投資回報率舉例：

兩室兩衛一廳的公寓：30萬加幣

租金：1800/月x12=$21600/年

地稅：$2000/年

物業管理費：$300/月x12=$3600/年

= 5.33%

加拿大出租投資方式多樣化四套攻略教你一網打盡（一）、（二）

出租物業投資者有的看中的是其保值，增值潛力，有的是資產回報率(ROI)及儲蓄功能，了解自己的投資目標、收益率、投資期、風險度是一個非常重要步驟。>>>詳細

Liya CHEN專欄全集請瀏覽：

理財師暢談在加拿大投資買房的種種要訣

Part 2 如何將加拿大房產出租及費用評估

一、長期居住在加拿大——自己出租

注意事項

• 房東需對租客做好背景調查

• 如果遇到糾紛，需冷靜，可以先諮詢當地的住房租賃協會

• 確保使用書面租賃協議，而不是口頭合同

• 有“老賴”，找法院

房租標準

如果業主想在合同期內漲租金，需要提前3個月以書面形式通知房客。租金的漲幅頂線是由省政府決定。

例如在2012年，大多倫多地區的租金漲幅定線為3.1%，大溫哥華地區為4.3%。所以，業主在調整租金時，是不得超越政府所規定範圍。>>>詳細

二、短租或不經常居住——委託經紀人或是第三方機構

房屋管理出租費用

如果業主委託加拿大房屋管理公司為自己出租管理房屋，當地機構是按業主的房型及面積來收費的。在成功為業主找到理想房客後，需收取比例為25%的傭金，也就是租金的四分之一。收費標準如下>>>詳細：

Part 3 海外買家的租金收入該如何徵稅？

身份判斷：加拿大居民或者非居民

根據加拿大現行稅法，根據買家的不同身份，採用不同的個稅徵收計算方法。簡單來說，在加拿大擁有自己和家庭固定住所的個人被視為加拿大居民，反之，則認定為加拿大非居民個人。應該說，大部分海外買家都被認定為非居民。

徵收基數：只徵收凈租金收入

計算個稅時，是以凈租金收入為基數計算的。

不同房地產租金收入的情形：

• 當租金的凈所得為正時，將其納入納稅人的收入，按當地稅率計算。

• 當租金的凈收入為負時，屬於非資本性的虧損。加拿大稅法規定，納稅人可以將這種虧損用來抵扣任何類別的其他所得。

徵收日期：個人申報每年徵收

按現在加拿大稅法，每年4月30日之前，所有納稅人必須向加拿大稅務部報稅，如果業主為個人，就填寫T776房地產租金所得表，申報個人所得。如果業主是企業，就申報企業之所得。

個稅稅率：聯邦稅+省稅

加拿大個人所得稅包括聯邦稅和省稅兩大部分組成。每年聯邦稅徵收率對每個納稅人是統一的，但省稅則各省之間不同：

相關閱讀：租金收入在加拿大要納多少稅？

如何為出租物業扣稅省荷包？

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什麽樣的美國人在租房住？| 美國

2006年至2016年，美國家庭租房而住的情況越來越普遍。據報道，皮尤研究中心對人口普查局住房數據進行了分析，發現2006年至2016年間，美國家庭數增加了，但有房的家庭卻未見增長，部分原因是受經濟危機的影響。

文章摘編如下：

2006年至2016年間，美國租房家庭的數量大幅增加，從2006年的31.2%上升到2016年的36.6%。目前的租房比例超過了1986年和1988年的高點36.2%，接近1965年的37.0%。

皮尤的分析顯示，過去十年間，某些人群，如年輕人、非白人和受過較少教育的人士，比其他人更有可能租房，不僅如此，白人以及中年人租房比例也有所增加。

年齡

2016年，年齡在35歲以下的家庭，仍然是所有年齡組別中最有可能出租房屋的人。

年齡在35歲以下的家庭：65%租房居住，高於2006年的57%。

35至44歲這壹年齡段的家庭：租房的家庭也明顯上升，從2006年的31%上升至2016年的41%。

45至64歲的家庭：租房者也從2006年的22%上升到2016年的28%。

65歲以上的老年人：租金率保持在20%左右。

族裔

2016年，黑人和西班牙裔家庭租房的比例是白人家庭的近兩倍。

具體數據如下：

黑人家庭租房比例：58%
西班牙裔家庭租房比例有壹點是相同的，就是同十年前相比，他們的租房比例都上升了。
教育程度

租房這壹現象也體現在受教育程度上。從2006年到2016年，不僅低於高中學位的家庭租房比例上升，大學畢業的家庭租房數也有增無減。

在所有家庭中，受到良好教育的家庭租房比例最低。

在2016年，受過良好教育的家庭租房比例是29%；僅有高中學歷的家庭租房比例為38%；

高中畢業未畢業的家庭租房比例是52%。

過去十年裏，全美租戶上升這壹現象並不意味著他們不可能成為屋主。皮尤研究中心的壹項調查顯示，72%的租客表示他們會選擇合適的時機買房，在被問及租房的具體原因時，絕大多數租房者，特別是非白人表示是經濟原因。

哈佛大學住房研究聯合中心去年6月發布的，關於住房狀況的報告稱，美國全國平均僅有45%的租戶表示，可以支付得起其所居住地區的中間價位的住房。而在房價昂貴的住房市場，只有10%的租客表示可以支付得起房貸，而根據經濟學家的建議住房費用不該超過總收入的30%。

（據美國僑報網）

投資客狂買南加州公寓租金喊漲至月薪九成 | 美國

公寓是南加州房地產市場熱門標的，自經濟衰退和房價逐步攀升以來，交易量翻了數番。而投資客大量在南加州購買公寓出租，也造成租金不斷上揚。

托斯汀（Tustin）的棕櫚花園公寓（Palm Garden Apartment）自2016年首次賣給新業主後，租金已上漲兩次，五個月內漲了500元。

位於安納罕橄欖街公寓，新的業主要求原本簽署月租的租客，重新簽訂一年長約或搬家。

去年，一家投資公司在東洛杉磯購買一座八戶公寓，租金從每月1250元上漲至2000元，這是當地租戶每月工資的90%，幾乎迫使租客搬家。

新屋主能將公寓升級，重新裝修和添購健身中心、儲藏室、狗公園與燒烤區等，但新屋主卻也帶來租屋上漲。

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南加州橙縣托斯汀（Tustin）的棕櫚花園公寓（Palm Garden Apartment）

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全國多家庭住房委員會主席Douglas Bibby上月於聖地牙哥舉行的加州建商會議上說，投資人購買物業後提高租金，對賃屋而居的民眾毫無幫助。

商場經紀人Kidder Mathews指出，南加州租金過去六年中上漲29%，從2011年平均月租1246元上漲至今年的1607元。

最近的美國人口普查數據顯示，南加州從2009年至2015年，增加近18萬戶租戶，擁房者下降4萬4000。

此外，去年南加州有近4200筆公寓交易，高於2010年的1264筆，投資者今年迄今已買下2475套公寓。

公寓價格因此上漲。投資人去年平均支付每單位公寓20萬3729元，較2010年每單位14萬2762元上漲43%，2017年至今，每單位平均價格已漲至20萬9165元。

為了支付高房價，不少投資人翻新公寓建築，提高租金。

商業房地產經紀人Adrienne Barr去年代理出售格蘭岱126單位的Verdugo Village公寓，以5420萬元賣給灣區公寓投資集團。新業主將公寓命名為Towne at Glendale，計畫增加一健身中心，並加以翻新公寓。預估翻新後，每年租金收入將增加近70萬9000元。

Berkadia的爾灣辦事處代理Peter Hauser說，長期擁有建築物的業主有時對提高租金並不積極，首先是第13號提案保護下，產業稅低，但若物業轉手，其產業稅便躍升為以當前市價為基准。

（據世界日報）

多倫多區公寓租金大幅上漲平均月租超2,000元 | 加拿大

根據上周五的壹份報告稱，在4月份安省租金管制擴大條規實施之前，大多地區(GTA)公寓租金就出現大幅飆升。從第壹季度到第二季度，租金上漲了5.1%，這是有紀錄以來最大的季度漲幅，使GTA公寓平均月租漲至2,073元。現GTA平均公寓面積為717平方遲，比去年同期的741平方遲有所下降。

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多倫多區公寓租金大幅上漲平均月租超2,000元 | 加拿大 — 在4月份安省租金管制擴大條規實施之前，大多地區(GTA)公寓租金就出現大幅飆升

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據《金融郵報》報道，公寓調查公司Urbanation Inc.日前表示，租金提高是租金管制擴大條規實施導致，房東們漲房租是為了抵消將來因漲租受限造成的損失。

安省於4月20日實施租金管制擴大條規，規定1991年以後建造的出租樓房，與之前建的出租屋相同，租金漲幅上限只能是2.5%，與通貨膨脹相當。但壹旦租戶搬出，業主就可以根據市場行情重新設定租金。

許多地產業人士預測，該政策變化的另壹個後果，可能會導致租客流動性降低，因為租客會利用這項新規，只要他們不搬家，房東租金的漲幅只能與通貨膨脹率相當。

Urbanation計算了公寓前後兩次出租之間平均間隔時間，2017年第壹季度為20.9個月，到第二季度攀升至21.5個月，而壹年前僅為17.9個月。

第二季度在GTA地區，通過多重上市系統MLS租出的公寓達到創紀錄水平，達到8,328套，比上年同期增長了12%，之前也是達到高點。

Urbanation稱，省府在4月實施新住房計劃後的幾周，地產市場的買賣交易出現下滑，但租賃市場需求卻出現大幅上升，而原來公寓出租市場的需求就已達到創紀錄高點，因為壹些買家買不起房，只能租房住。

公寓空置率下降

壹些出租公寓的增加，是由於更多的新出租公寓建成後上市招租，總掛牌比壹年前上漲了8%。第二季度的租賃與掛牌比率(leases-to-listings ratio)，達到了87%的歷史最高水平。

第二季度末，公寓出租的有效掛牌比去年同期下降了13%，達到1,125套，相當於兩周的供應量。這是自2011年以來，Urbanation開始跟蹤此類數據後，掛牌最低的第二季度。

那些出租專用的公寓樓，第二季度公寓空置率，從第壹季度的0.5%，下降至0.1%。平均租金年漲幅為11%，達到每平方遲2.67元。

Urbanation 稱，盡租金管制條規擴大了實施範圍，出租專用樓房的開發項目申請，在第二季度還在繼續增加，只是與前幾季度相比，增長速度大幅下滑。

在第二季度，提出出租公寓樓房開發申請的項目共有9個，共1,719套公寓，相比之下，第壹季度為2,453套，而壹年前為5,645套。

（據加拿大家園）

川普帶來灣區房市榮景舊金山卻面臨考驗 | 美國

對硅谷的屋主或投資者來說，從2012年以來應該是房價、房租的豐收期，享受房價增長，坐收高房租，賣屋不愁被砍價，牢實的賣家市場。對於租房者或是想住入灣區的人，卻可能是無奈與痛苦，面對高漲的租金和高企的房價，好像永遠賺不夠錢，連工程師都會說：“別以為我在硅谷很好過！”

先來說說好消息。這幾年雖然房市火熱，但有漲就有跌，尤其經歷過2007年以來的次貸風暴，不少人心裡確實有一個聲音：“漲那麼多，是不是會出現房市泡沫呢？”

川普帶來硅谷房市的興榮

據KPIX 5報導，灣區房地產公司DeLeon Realty，首席執行官Michael Repka認為，去年秋天，美國大選之前他們也很擔心房市的動蕩，不過隨著川普的當選，印證了一件事，灣區房市繼續欣榮。

2016年DeLeon Realty銷售了135戶住房，獲得4.05億美元的銷售收入，然而在下半年的房市才有實質性的增長出現。以往DeLeon Realty有很多來自中國的買家，這些買家多持有大筆現金攻買豪房，但自2016、2017年中國對現金外彙控制趨嚴，使得中國買家大幅縮水。

中國的中產階級難以在美國買房，Repka表示，這確實打擊到75萬至150萬的房市。減少了中國買家，DeLeon Realty的業績卻沒有衰退，原因是“在川普執政下，市場正在快速發展。”Repka說。

從川普當選，到2017年的秋天，DeLeon Realty預計會賣出20%帕洛阿圖（Palo Alto）和阿瑟頓（Atherton）的房產。

房價持續高漲對灣區未必好

據網絡媒體BISNOW報導，灣區房市的泡沫確實不存在，但專家擔憂人民住房的負擔能力持續下滑，如果灣區持續讓底層收入的群眾離開灣區，這將面臨大量基礎工作缺人的窘境，例如交通業、服務業、醫療業等等，缺少這些人社會結構將會失衡。

USC Lusk房地產總監理查德·格林（Richard Green）統計，加州的多戶型住宅（Multifamily）的自然空置率約為5%，如果房貸利率超過這個水平，租金將會開始下降。但是，當前加州每個主要城市的空置率都在3%以下，也就是說，當空置率低、利率升高的情況下，租金則無法下降。盡管灣區租金今年略有下滑，但由於空置率很低，房租租金可能會上漲，並繼續上漲。

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格林說，聖馬刁縣（San Mateo）為了減少住房需求，甚至考慮犧牲商業發展，以降低就業率。格林認為，在舊金山灣區的新建築如此之少，是因為金融和監管環境的阻礙，直接影響住房的供給量。

租金太過昂貴，導致無家可歸的人大增。據“蘋果日報”報導，兩年一度的露宿者人口普查，今年聖塔克拉拉縣（Santa Clara）記錄有7,394人露宿，這個數字比兩年前增長了13%；露宿人口中有2,530人，是25歲以下的青年，或是沒父母陪伴的孩童，比起2015年升幅達185%。這些露宿者大多是因為租金太貴，租不起房而流落街頭？

興建住宅的難題

因此，格林不認為有房市泡沫的問題，他卻認為，關於泡沫的問題不在於房地產本身，而是在房地產的用戶身上。因為這些屋主、用戶有多少錢，才是房市的根基，所以他們有多“堅實”才是重點。以目前來看，大多數的“用戶”確實口袋不淺，但地區有旺盛的住房需求。

FivePoint首席執行官埃米爾·哈達德（Emile Haddad）認為，在灣區市場非常有活力，有金融、能源、衛生、科技等行業。即使科技業集中，但是也有很多跟傳統行業連結，如Uber和Airbnb。這裡比紐約市更加多樣化，大約有80%到加州進行風險投資的人，都會去灣區。

在美國房地產市場中，舊金山灣區沒有其他對手，即便是紐約。哈達德表示，唯一的困難是前期開發過程，開發商很難拿到許可。Jay Paul Co.首席投資官麥特·裡塔奇（Matt Lituchy）表示，灣區在創造住房比例方面做得不好，在聖克拉拉縣、聖馬刁縣或整個半島區根本沒有足夠的住房量，每天通勤的人數有幾十萬人，他們無法真正居住在灣區。

裡塔奇認為，我們現在確實蓋了比較多的房子，但是需求量猶如水庫般巨大，建造的速度卻只是涓滴之流。

灣區總能吸引高技術、高階人才進入，這已經無庸置疑，現在擔心的卻是基層民眾的動向。USC Luck副主席維特（Witte）表示，舊金山約有12%的就業人士接受食物救助，如果這些人無法待在舊金山，那麼甚至影響到科技業。

Shorenstein物業副主席格倫·夏農（Glenn Shannon）打趣說，在舊金山機場和PG＆E工作，或許不如在Facebook和Google那麼有吸引力，但是我很難想像，缺少這些工作人員，灣區要如何發展。夏農也支持灣區要努力保護醫護人員，例如護士和保健專業人員來到灣區進行培訓，但是如果他們缺乏負擔能力，灣區將無法留住他們。

住在舊金山灣區會令人很開心，這裡有數一數二的氣候，數一數二的知名大學和科技公司，還有數一數二的多元群族，大家都可以來到這裡尋找夢想，但前提是你要負擔得起住房開銷，這是“財庫”也是“殘酷”的問題。

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