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美國購屋竟比租房子還要劃算！ 以租代買漸成流行 | 美國
美國房價持續快速上漲，快於收入，快於新就業，但購屋竟比租房子還要劃算。那麼為什麼住宅銷售量會下降？
與去年同期相比，四月上旬房市的供應量下降了9%。雖然今年春季房市釋出的數量大幅增加，但是，總供應量仍然在低檔。
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NAR房市研究主管Danielle Hale表示，本月我們向房地產經紀人信心指數添加了分析評論。本月評論中最大的兩個短語是“低庫存”和“多重報價”。
不幸的是，對於買家而言，市場中最便宜的房屋供應量反而最低。四月份與去年同期相比，售價低於10萬美元的房屋銷售量下降了17％，而在25萬美元以下的房屋銷售量下降了6％以上。
事實上，購買與租賃的差異正在全面縮小。隨著越來越多的新公寓竣工，房價也在上漲，租金下降。這使民眾難以在兩者之間做選擇。
靈活性和低風險等其他因素往往會使租房更受歡迎。倘若租金持續走跌，房屋建築商將不會增加生產，房價將持續上揚，不購買的決定將變得更加容易。
（據鉅亨網）
在美國買房後，如何獲得最大投資回報？
租還是買？澳周租金與還貸額度相差62刀 | 澳洲
據Domain報道，新的調查分析和政府數據顯示，澳洲租戶每周所付的租金與業主平均每周償還的貸款額度只相差62澳元。
金融對比網站Finder的發言人哈桑（Bessie Hassan）表示，雖然因為生活方式等原因，有些人更適合租房，但其實置業所需償還的貸款並沒有比租房貴很多，而且還能擁有自己的物業。
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該網站的數據顯示，租戶平均每個月的月租金為1200澳元，而貸款者每個月需償還的平均額度為1467澳元。這項數據結果與澳洲國家統計局（Australian Bureau of Statistics）的金融數據相符合。
Domain集團的數據顯示，今年3月，悉尼房屋的廣告中位周租金為550澳元，公寓為530澳元。同期，墨爾本房屋的中位周租金為420澳元，公寓為395澳元。這種程度的租金很難讓租客存下壹筆買房所需的儲蓄。
哈桑指出，擁有較長租賃史的租戶可以以此作為優勢。在壹些銀行，租金可以被當成個人的真實儲蓄率來衡量借款者的還貸能力。
但壹些專家認為，目前的重點仍應放在降低租賃成本方面，而不是利用這些資金作為房屋貸款的證明。
Don’t Rent Me租賃網站的創始人齊貝爾（Antony Ziebell）表示，為了穩定投機性投資，應該對租金設定增長上限。
澳洲首次置業者組織（First Home Buyers Australia）的聯合創始人辛格（Taj Singh）則建議租客們和房東協議長期租約，並且和他人合租。他指出，許多艱難的首次置業者均表示，個人存款是他們進入房市最大的阻礙。因此他認為，如果政府能夠協助擁有良好租賃史的租客簽訂長期租賃協議，這將有利他們存款。
（據澳洲新快網）
布里斯班公寓租金半年跌幅多達17% 供過於求 | 澳洲
ACB News《澳華財經在線》5月24日訊 據昆州最大的物業管理公司之壹Coronis，過去半年由於大量新公寓湧入市場，布里斯班的公寓租金跌幅多達17%。
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Coronis在昆東南運營23個分支機構，管理著從黃金海岸到陽光海岸的8000套物業。其所有方克羅尼斯（Andrew Coronis）透露，現下租戶們壓價意識很強，迫使壹些投資性公寓業主降價出租。
布里斯班公寓市場形勢驟然扭轉，當前的樓花數量只有去年三分之壹的水平。建築業形勢緊張已致使建築商CMF Projects陷入破產托管。
“我們看到租金跌了17%，這是正在發生的事情。跌幅在10-17%之間，大家都在努力鎖定租戶”。他舉例稱，Chermside郊區壹套較舊的六套聯排公寓此前的周租收入約$420-$430，現在只有$350到$360。
三月份REA集團發布房產需求指數報告時，還提到買房與租房需求飆升。“全國對出租物業的需求十分強勁，昆州、首領地、維州與新州租房需求最強……這是經濟增長拉動及供應過於欠缺的綜合作用”。
報告顯示，REA關於昆州的需求指數的公寓租金在二月仍上漲1.6%，較上年同期上漲3.7%。合理的推斷似乎是價格下跌集中在布里斯班。
不久前昆州房地產研究院發布數據顯示，布里斯班內城房屋空置率為4.4%，創下金融海嘯來最高，此前高點是2013年四季度創下的4.1%。大布里斯班的總體空置率3%，市中心是3.7%。
本月，咨詢機構Place Advisory發布的報告顯示，布市樓花銷量降到2011年6月以來最低點。上季度有272起交易，較前季度減少13.7%。
布里斯班經歷長達三年史無前例的大規模公寓開發之後，投資者對於公寓市場的態度變得謹慎，新公寓消化速度放緩。
克羅尼斯強調，他對布里斯班市場長期前景感到積極，預計供應過剩問題會在兩三年內消化。而高質量公寓繼續吸引強烈興趣，租金狀況也不錯。
換個角度看，“住房可負擔性改善了，對於租房者是好消息。”
由於市場形勢變化，Coronis調整了物業管理方式，更加注重租房者利益，為其提供協助。
（據ACB News《澳華財經在線》）
美國房产投資回報率高不高 算算就知道 | 美國
漲幅溫和健康
中國在最近十年來每年的房價平均成長率都在20%以上，有些地方在某些時候甚至翻了一倍。如果比較中國的房價飆漲，美國的房價的成長率顯然低得多。從1980年到目前為止，在這三十年之間，其中只有8年房屋中間價超過了10個百分點，而且8年中的6年是發生在金融危機後的泡沫時段。從長期的統計 數據中看到，美國的房屋中間價的平均漲幅大約在7%-8%之間，扣除持有成本，扣除物價上漲的因素，大約保持在5%-6%。上漲幅度不大，但是合理，這種上漲速度是溫和而健康的。房子本來就是居所，是滿足人類居住的需求，不是投機牟取暴利的工具，也就是說買房應該是一個長期的投資，而不是短期投機。
時間越長越有把握
美國房地產周期平均在十五年左右，所以理論上持有房產時間愈長愈有把握穩賺不賠，如果長期投資，持有五年可能有六成的機會獲得利潤，如果十年幾乎是一定會有利潤的。假設你在房價的高點買進的房子，在低點時賣出，那你的利潤是負值。如果，你買房是為了居住，你可以自己選擇售房的時機，不必在房屋市場低谷時售出你的房屋，而可以選擇在有利潤或有較高利潤的時候出手。
售出才能實現利潤
房子不論漲價了多少，你必須要賣掉房子以後才能實現利潤，它的投資回報高低取決於你進入房市（買房）和你出來（賣房）的時機。以目前中國高房價 市場來看，如果你當初以200萬購得房屋，現今市價達到500萬，你可能獲得300萬的利潤，但是如果你沒有適時高奌賣出，把利潤變成現金裝進口袋，兩年 後房子可能會回落到250萬或更低，那麼你就只能小賺甚至會虧損。為什麼這樣說呢，因為從購買能力來說，中國房價高得離譜的程度恐怕要超過百分之五十以 上，關於這個問題，我會專題撰文另行探討。
建築成本是跌幅的天然底線
在美國買房，不論是自住或是投資。目前都是一個非常好的時機。因為美國07年開始房價下跌，迄今平均跌幅超過40%。這是一個低點，是毫無疑問的。有很多人認為美國的房地產市場還會大幅下跌，我認為這種可能性微乎其微。今天許多地方的房價，都已經低到與建商的建築成本持平，假設房價再繼續下跌， 表示所有新屋都會停建，只有原有的二手屋供應市面，而美國每年有一百二十萬的新增人口，每年新增家庭戶數迖百萬，很快會消化掉市場上的房屋，屆時房屋的需求增加，房價也就會上揚。就算現在並不是房價的最低點，房價能降的空間也極為有限，沒有天災人禍的情況下，建築成本就是跌幅的天然底線。
租金回報率高
我們說到投資，我們就不得不探討租金回報率。在美國加州，房子出租後的毛租金回報率一般可達到7-9%。扣掉持有成本和管理成本，淨回報率平均 在5-6%之間。在中國的租屋市場租金回報率只有2-3%，與房價不成比例。沒有人願意出太高的價錢去租房。我們用一個實際的例子來說明中美兩地的租金回 報差異。例如，在美國加州洛杉磯東區Eastvale城市，目前三十五萬美元可以買到一套三千英尺（大約280平方米）的四房獨立屋，它的真實平均租金 為$2300左右，也就是年租金$27600，平均租金的回報率是7.8%。
請看以下表列：
聰明調配就能生財
假設你在中國北京有一套四環以外的房子，每平米價格在2.5萬人民幣，91平米的房子同樣價值三十五萬美金，這個房子出租，每月租金大約是三千 五人民幣左右，年毛收率是1.8%。如果再扣除維修成本和物業管理費，回報率還要低些。若以租金為著眼的話，在美國的投資回報率要遠遠高於中國。設想如果 你將中國的那套房子賣掉，若而在北京改為租房，就租回你賣出的同等房子，把錢在美國買了同樣價值的房子並且出租，扣除了北京自住的租金後，你還有$11618裝進袋裡，等於每年收益75517人民幣，而且還不必擔心房價縮水，何樂不為！
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2017年3月紐約市房價和租賃市場的最新指數 | 美國
美國俗語說：“投資房產，地段代表一切。”在紐約市，我們擁有世界上最好的設施 – 從公園和文化景點到快速的交通和首要的購物天堂。考慮到這一點，TOWN分享了位置報告，最新的數據合並旨在讓您保持最新，並確保您做出最明智的決定。
目前曼哈頓公寓的平均價格是2,455,709美元，在這些被搶購的設施的三個街區內，您可預測的平均售價（Average Price）和平均尺價（Average PPSF）為：
歡迎來到租房優惠的陰影世界。
盡管同比去年的租賃市場下降1％，但今年曼哈頓租憑市場持續兩個月出現了平均價格小幅上漲。自二月份以來，三月份的平均價格為$3,539上漲了1.1%，平均每平方英尺平均價格上漲0.3％至每平方英尺64美元。自2月份以來，擁有門衛的大樓在套房至3臥式的平均租金價格上漲了1％，但在4臥室以上卻下降了2.8％。而非門衛的大樓比上個月以來平均增長了2.5％。在3月份裡，我們可見更多租金下調的的房源，這種現像平均每月上升了11.3%而房源庫存總量穩步增長8.5％。由此可見，房源的增漲提高了市場的價格競爭。許多大業主，在過去幾個月裡提供了優惠配套給新租客。德詩集團（Durst Organization）旗下著名的Via 57 West提供了兩到三個月免費租金來代付經紀佣金。在金融區一代，180 Water Street 和 70 Pine Street則提供提供了兩到三個月免費租金給簽兩年租約的租客。
市場總是有租房者願意每兩年從一座新建築跳到另一棟，尋找最新的優惠套餐，但很多人不喜歡這種不穩定的生活。根據TOWN截至2017年4月7日的《租賃優惠報告》裡，曼哈頓有1,800個房源以及布魯克林和皇後區共有500多個房源提供這類激勵措施。報告裡也指出曼哈頓子當中有63%所得到優惠的房子介於在$2,500至$5,000租金內，上東城占了總數量的15.5%。在布魯克林和皇後區裡，威廉斯堡（Williamsburg）成為榜首。許多新開發的大業主試圖通過提供免費租金來競爭。當租客享有超過兩個月免費時，折後租金與實際總租金之間會產生相當大的差距。有些租客會覺得不想在兩年後處於不安心的位置，因為他們續約時必需支付租金的實際面值加上潛在的2%到5％的租金上漲。在許多情況下，優惠配套都不公開的，因為業主不想通過以較低的價格簽署新的租戶，來打亂樓宇中的現有租戶。
如果，您想在紐約投資房產可委托有經驗的中介為你分析當地的行情。我個人認為，很多租客會選擇投向小業主的房子因為這類公寓的平數和設計都比出租大樓的大和好看。此外，精明的租客一般會覺得小業主會合理的漲租。
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6月1日居外微課堂：美國房產稅如何徵收？美國買房後如何出租獲利？
【居外微課堂】第九期6月1日即將開講啦！
新一期的微課堂，居外小助手將和大家分享美國房產投資方面的信息，為大家詳細介紹一下美國的房產稅是如何徵收的，以及如何在美國買房後通過出租獲利，賺取最大的租金回報率。
這兩個問題在美國置業時多數人都會遇到，6月1日的微課堂上，【居外小助手】將就這些問題為大家做詳細的講解，大家如果有相關的問題，也可以提前提問【居外小助手】哦！
第九期【居外微課堂】主題
美國房產稅如何徵收？美國買房後如何出租獲利？
開課時間：6月1日19:00
內容簡介
美國為什麼徵收房產稅？用途是什麼？
美國房產稅如何徵收？各州稅率是多少？
美國買房後怎麼出租，有哪些方式？
聽課方法
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以悉尼為例：CBD 15公里內哪區租金最相宜？| 澳洲
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澳洲材長莫瑞信在新壹份材政預算案中宣布，住宅物業的海外業主如果每年有6個月把物業閑置著，即是既沒有自住，又沒有放租的話，將會被征收至少5,000元。此舉旨在“鼓勵”業主把空置的物業租出去，藉此增加租盤供應量。
就以悉尼為例，買樓做業主越來越艱難，但就算是租樓也不見得很輕松，因為悉尼的租金增長速度現為5年來最快，租護要住近悉尼市中心（CBD）的話，自然要支付更高昂的租金。
那麼，若打算在CBD半徑15公里範圍內租住壹間三臥室獨立屋，哪些城區的租金相對較便宜？
雖然靠近CBD 的住宅租盤很搶手，租金亦相對較高，但要在靠近CBD 的範圍內尋找“價廉物美”的租盤也不是全無可能。
以三臥室獨立屋租金作比較
坐落在Canterbury-Bankstown區、位處悉尼CBD西南面大約14公里的Belmore，正是CBD半徑15範圍內租金最相宜的城區，三臥室獨立屋周租中位數僅為550元。在毗鄰的Belfield和Campsie，租金亦算不上很昂貴，三臥室獨立屋的周租中位數分別是580元和620元。
有負責這壹帶物業買賣和租盤的中介指出，Belfield與Belmore的壹大部分租護是家庭客，原因是這兩地的租金相對上沒有周邊城區那麼高；而上述兩區有壹定數目的優質租盤供租護選擇，而壹些較古舊的獨立屋租盤相對上更容易負擔。
艾士菲租盤“超值”
如果把尋找三臥室獨立屋租盤的距離CBD半徑範圍縮窄，由15公里改為10公里，價錢最佳的租盤位處艾士菲（Ashfield），周租中位數為670元。艾士菲與CBD僅相距9公里，該區的三臥室獨立屋周租中位數較多個周邊內西城區便宜，低於Five Dock的750元、Concord West的735元和Croydon的700元周租中位數；如果跟Haberfield的888元、Summer Hill的800元和Dulwich Hill的765元周租中位數相比，艾士菲的租金水平顯得更加相宜。
物業中介表示，在艾士菲，租盤推出平均短短壹周便會找到租客，如今有更多夫婦同為專業人士的買家或租客、年輕家庭以及留學生愛搬到內西區居住，不再是壹蝸蜂勇到內城區；事實上，以同壹價錢計，在內西區可以找到空間更大以及“更超值”的房子。
當然，以上所顯示的只是周租中位數，如果物業位處黃金地段，質素又較高，租金會明顯高於中位數水平。
何區租金水平最高昂？
反之，在CBD半徑15公里範圍內，哪些地區的租金水平最高？同洋以三臥室獨立屋周租中位數作比較，東區Woollahra的周租中位數是1,550元，東邊海賓城區North Bondi是1,448元，內城區Paddington為1,350元，而距離CBD僅5公里的Balmain為1,250元。
若果以空間較大的四臥室獨立屋周租中位數去作比較，租金最高昂的是下北岸Mosman，周租中位數達到2,300元；周租中位數第二高水平是CBD以東的海灘城區Bronte，錄得2,250元；排第三位的是周租中位數2,075元的Paddington；至於第四位和第五位分別是周租中位數2,000元的Woollahra和周租中位數1,900元的North Bondi。
為了紓緩悉尼租務市場的緊絀情況，難怪政府要出招。莫瑞信在新壹份材政預算案中宣布，住宅物業的海外業主如果每年有6個月把物業閑置著，即是既沒有自住，又沒有放租的話，將會被征收至少5,000元。
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（據澳洲新快網）
Zillow報告顯示 美國租房市場顯露疲態 | 美國
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據美國最大的房地產數據平台Zillow發布的最新報告，隨著新房開始滿足租戶的住房需求，美國租房市場呈現出疲軟態勢。3月份房屋租金僅比去年同期增長0.7%，創五年來最低漲幅。
報告指出，舊金山地區租金相比去年同期回落0.1%，而去年當地租金曾增長10%；聖何塞地區租金回落1.1%，去年同期曾增長9%。即便在熱門的西海岸地區，租金飛速增長的步伐也開始減緩，西雅圖房租同比上漲6.7%，但自2016年8月以來，增速一直呈現放緩趨勢。
報告指出，美國房地產市場仍然存在低庫存問題。目前全美市場的房源量比去年同期減少了5%。全美排名前35的大城市中，明尼阿波利斯、俄亥俄州哥倫布市和西雅圖的庫存下降最快，分別比去年同期減少24%、19.5%和17%。目前美國平均房價為每套19.65萬美元，較去年同期上漲6.8%。35個大城市中，西雅圖、佛羅裡達州坦帕市、達拉斯市的房價同比漲幅最大，其中西雅圖房價漲幅接近12%。
Zillow首席經濟學家Svenja Gudell表示，抵押利率不斷上漲、租金漲幅趨於平緩等因素，將削弱購房者的整體購買力及購房需求，也將抑制房價過快上漲。
（據中國證券報）