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盛世神州基金董事長張民耕，在華爾街見聞2017年紐約新春見面會上，就如何為中國富豪做資產配置問題發表觀點。

如何迎合中國富豪需求？

張民耕先生表示，盛世神州基金主要服務對像是中國富豪。為富豪做資產配置，要迎合富豪的需求。張民耕首先指出，這些客戶大多土生土長中國，有房地產賺錢經驗，年齡在55-65之間，願意投資“看得見摸得著的東西”–房子。第二，富豪風險意識掙錢欲望強，但風險意識也高。房地產投資相對風險小，收益可觀。

此外，張民耕認為，中國富豪耐性不夠長。人民幣投資期限為2年+1年，美元基金投資期限為3年+2年。盛世神州基金自2009年、2010年起，2012年大規模投資至今，已替200人，募集4億美元基金，在美國8個城市22個項目投資，管理5800個房子，主要投資出租公寓。

為什麼投美國？經濟上行、收入房價比低

從趨勢來看，美國經濟上行、可靠，美元依然強勢。張民耕認為，目前在可承受範圍還可以加息四次，做2-3倍杠杆。另外，從收入房價比來看，中國城市收入房價比都非常高，完全沒有投資價值。而美國除了紐約和舊金山兩座一線城市，其余城市收入房價較低。

在美國投哪些城市？最看好三線城市

紐約、舊金山兩座一線城市回報率低、但流動性好。美國二線城市，包括波士頓、聖地亞哥、洛杉磯、休斯頓、西雅圖、亞特蘭大等。這些城市在中國耳熟能詳，有直達機場，回報率較一線城市高一些。

對於芝加哥、華盛頓、丹佛、拉斯維加斯、奧蘭多、奧斯汀等三線城市，這些年來上漲勢頭好，回報率達5%-6%。但張民耕表示，一定要算好人口淨增加率、就業機會、人均可支配資金。

在美國房市做什麼產品？出租公寓

出租公寓在美國市場份額非常大，占到40%左右。去年六月統計顯示，2016年是近15年來美國自有房地占比最低的一年，達61%。在大型城市，租房和自有房比例或達5：5，在曼哈頓，有近7成人租房。因此，出租公寓市場極大，具有剛性需求。張民耕還指出，公寓的另一好處即抗跌，尤其學生公寓更加抗跌，在經濟形勢不好時更堅挺。

美國公寓怎麼做？

張民耕表示，基本做法是無風險套利。“出的資本金很少，現金流非常好，給出租公寓的開發資金給到兩倍，做正常運營可以給到2.5倍-3倍杠杆，安全性產品給的利率低。”由於一般拿到貸款低於3%，在4%左右還可以使用2.5倍杠杆，所以說，還可以接受美聯儲以0.25個百分點加息四次。

出租公寓另一個優勢即一年一簽，且管理成本很低。張民耕稱，實踐證明，5800套房中，現實經營的房子出租率不低於95%，而且每年租金上漲比例高於通貨膨脹率，約在2-3%左右。而出售時自有資本會放大二十倍，即達40-60%。目前，年化收益率達15%-20%，長期來看可達12-15%。對於有子女在國外留學需求等群體非常有參考意義。

經驗：地點+合伙人。需要找美國本地大型開發商合作，巨有長期豐富的經驗，並且有土地儲備。此外美國大型開發商對品質和工期的控制做得非常好。去年一年，盛世神州基金吸收的資本金從2億擴大至4億。

最後，張民耕拋出目前面臨的最大問題：資本管制之後，資產配置該如何進行？

（據華爾街見聞）

許多華人想在美國置產買房，在貸款環節有哪些需要注意的事項？一起來聽業內人士房貸經紀鄧曉東（Wilson）的提醒。

許多新移民會苦惱，想買房但自己的信用分數不高怎麼辦？鄧曉東表示：“新移民開啟兩張信用卡，在准時還錢七、八個月後的情況下，他們的信用分數會漲得挺快的，大概有七百分以上了。”擁有信用卡後，持卡人要注意刷卡額度。鄧曉東說：“信用卡公司給你一千美元額度，你盡量刷到50%的信用額就好了，不要太高，太高會影響信用分數。”

購屋時即使有足夠現金，他建議有條件者還是可以考慮申請房屋貸款，除了按時付款可提升信用分數，利息和貸款費用也可以抵扣個人所得稅，剩余資金還可用作其它投資，避免將雞蛋放在同一籃子裡。2017年銀行貸款機構對消費者的信心已經回升，鄧曉東說，今年“房屋貸款的上限額度從41.7萬上升到42.7萬”，這是自2006年以來首次將貸款基准點提升。

他並提醒想買房子的華人，要能順利取得貸款，一定要先准備好報稅記錄。他說，許多人貸不出款主要是卡在之前報稅報太少了。此外，鄧曉東表示近期房貸利率提升，他建議有意購屋者動作要快，避免每月負擔變大。他表示：“接下來二年利息可能會漲得很快，要買房子的人要快入手。”

鄧曉東建議大家，申請房貸前要避免存入超過千元以上現金，在貸款期間也避免申請其它貸款和信用卡。如果資金來自國外，必須提供資金正確來源，包括彙款者銀行資料。

一般常見的美國貸款買房分為30年、15年、5年的分期方式。固定利息貸款 (Fixed-rate mortgage）有10年、15年、20年方式，最普遍的是30年貸款，利率不變，依照貸款金額，每個月償還一樣的本金加利息。專家建議保守型買家選擇30年貸款，不用煩惱利息浮動。

另一種浮動利息貸款 (Adjustable-rate mortgage)是前幾年的利率很低，但之後會每年調整利率。例如5/1 ARMs，表示前五年的利率維持不變，第六年後開始每年調整利率，調整後的利率有可能比固定利息貸款還高。鄧曉東建議如果買家五年內能將房貸付清或五年內要賣房子適合此利率。

對於想節省利息開支的民眾，提前償還本金和重新貸款都不失為好方法。

互聯網資訊綜合整理

經過8年的修身養息，美國就業、赤字和經濟成長率三大指標都已明顯改善，美國新總統特朗普上任後，主打擴大基礎建設與減稅政策將刺激美國財政，延長美國經濟復蘇態勢。經濟合作暨發展組織（OECD）預測，2017年經濟成長率將達到2.3%，2018年更拉高至3%，高於英國的1.5%與日本的0.8%，在已開發國家中表現亮眼。此外，近年來美國的經濟擴張與失業率持續下降，聯准會如加速升息將刺激資金回流美國。

多項正面的經濟數據，直接反應美國的蓬勃商業動能以及民眾消費支出意願，最新公布消費者信心指數來到113.7，為近10年最高水平。為了支持特朗普新政，多家跨國企業紛紛表明將擴大在美投資，日本軟銀將投資美國企業“OneWeb”10億美元，電商巨頭阿裡巴巴提出5年要為美國創造100萬個就業機會，鴻海與南韓三星也分別表示計畫擴大在美國設廠，新政府上台所推行的貿易保護主義將吸引眾多國際資金投注美國，經濟與商業活動的活絡將直接帶動不動產市場。

相較於全球經濟與政治的不確定性，美國的復蘇吸引國際資金關注，美國商用不動產的高交易透明度、高流動性以及高租金投報率受到國際投資人喜愛，根據The Association of Foreign Investors in Real Estate（AFIRE）統計，2015年外國人投資美國商用不動產總金額超過870億美元，相較於2009年的47億美元，交易量爆漲18倍。預估在低利率與美元走弱的利多因素下，2017年美國房地產投資需求持續加大，特別是在國人熟悉的洛杉磯、舊金山、紐約等一線城市或者高租金投報率的二線城市。

由於美國稅賦復雜，各州規定不同，因應投資人需求而衍生的Net Lease Property（NNN）蔚為風行，第一太平戴維斯關蕙君協理表示，所謂的NNN表示屋主不需支付一房屋稅、二保險費以及三維修費，三大項費用在租約中明訂由房客負擔，讓投資人可以更清楚評估投資報酬，輕松享穩定租金收益。普遍而言，這類型投資標的通常附帶5年至10年以上的長期租約，承租方不乏大型上市連鎖企業，例如銀行、連鎖餐飲、超市、上市公司及知名診所等，對於投資人而言，可以省去尋找租客的麻煩以及空置的風險，大型品牌亦是穩定付租的保障。

為回應國人對於美國不動產的需求，第一太平戴維斯特別引進位於加州的NN或NNN淨租金商用房地產，包括美國百大企業富國銀行（Wells Fargo）分行店面、7-11連鎖便利商店、Best Buy大型電子商場、速食店面及美國財富500強（Fortune 500）公司DaVita醫療機構，承租方租期都在10年以上，租金投報率介於4%至6%之間，是投資人進軍美國市場的最佳選擇。

（據經濟日報）