今天我們就來說英國人的另一種空手套白狼的房產租賃玩法：租長租房，做短租的生意。
這種方式，其實也可以算是Rent to let的一種（區別於buy to let）。
之前英國人其實也就在弄了，之前的弄法是：
從房東手裡用相對低一些的價格租下一整套房，然後一個一個房間分租做HMO租出去。
比如一個5房的House, 加上客廳一共6個房間。 以每個月2000英鎊的價格租下來。 再以每個房間每月600鎊的價格分租給一個一個的租客。 去掉水電之類的開銷的話，整套房每個月可以賺出1000鎊的差價來。
這是一種沒有初始資金又能進入房產投資領域的一種方式。 高風險，高回報。
高風險在於，可能找不到足夠的租客，一旦有空置，就可能虧錢。
高回報在於，租房分租賺差價，連首付都不用，基本沒有投資成本。
然而，在最近短租市場日益火爆之後，英國人又進一步把這個方法發揚光大，這就是我們這篇文章要介紹的方法：租房做短租
這個方法總體來說可以一句話概括，找到合適的地點，找到合適做短租的房型，找房東租下一整套房，談下一個續租2年左右的合約.. 然後稍微修整房子後，放到短租房的市場上做短租。
在開始之前，我們先看一個例子：
這是一套一室公寓
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每月給房東的租金是725英鎊。 給房東的這個租金會比直接放在市場上長租要低一些。 但是房東可以不用擔心空置，也不需要給額外的中介費 （正常房租10%的基本都給中介當管理費了）。 所以儘管房東降價租給他，房東最後拿到手的錢還是比長租要多。 所以房東也樂意租給他。
房子裡面大概這樣。
現在他這個房子的整個財務狀況是這樣的：
每月支出：
房租（付給房東）： 725英鎊
水電費等+council tax：191英鎊
洗床單等：75英鎊
清潔費：40英鎊
雜費：12英鎊
網絡：40英鎊
電視費：12英鎊
總計：1095英鎊
收入：
每晚房費（去掉抽成後）：125英鎊
出租率：70% （每月租出去20天左右）
月收入：2660英鎊
淨收入（每月）：1565英鎊
所以這個哥們幾乎沒有任何的投入，直接靠著這樣的差價以及自己的管理。 就達到了每月1565鎊的現金流。
（按照他的盈虧點，每月只要租出去9個晚上就平本。 超過9個晚上的部分都是賺的）
不過，
這種方式，有些需要注意的技巧：
位置的選擇
短租房對位置的要求是很高，是要做商務客還是旅遊客，比如是選在旅遊景點附近，還是選在大城市的市中心交通方便的地方，或者選在大型的商務中心（比如倫敦EXCEL展覽館附近）
還要給大家再提醒的一點是區域內的競爭。
附近是否有同樣類型的短租服務式公寓？
附近是否有酒店？酒店的價格怎樣？
這些信息其實對於定價很重要的，根據附近的酒店或者服務式公寓的定價來確定自己的定價範圍，是一個很靠譜的方法。
市場概況
其實同為短租房，無論是租房做短租還是買房做短租，兩者的市場大情況是差不多的。那麼針對租房做短租的呢，可能比較不一樣的就是這種rent-to-rent（R2R）的投資方式，現在比較多的是房產中介在做。因為這些人手上會有比較多的出租房和客戶資源，這樣操作起來會比較方便。
不過呢，既然房地產中介他們自己都這麼玩，就證明這個市場還是有利可圖。
這種出租房面對的主要的租戶是那種跨國公司的僱員，這種公司通常會有一些項目需要員工從別的國家過來英國，出差時間相對比較長，一般都幾個月，公司需要承擔他們的住宿開銷。一些做R2R的人呢就看準了這個，他們直接找到公司，就給出了一個offer，比如兩個員工過來租一個兩居室，租金比一個人在酒店住相同時間的開銷差不多，這就等於給公司節省了50%的成本，公司自然很願意。並且，住在這種公寓裡面，這些人會比較多的在家裡做飯吃，這樣餐飲的開銷也會少一些。
那麼除了這些相對比較長的租賃需求之外呢，在一些大城市，在節假日的時候還會有遊客的租賃需求。那麼針對這兩種需求，定價也會有所不同。相對來說租期比較長的客戶的租金是這些短期租賃需求的租金的一半左右。畢竟，我們的定價是為了賺取最大收益的，所以對於遊客這種短期的租賃需求，或者在節假日等租賃旺季的時候提高租金，才能做到租金收益最大化。
管理體系
短租公寓這個市場是需要比較頻繁的管理。而且這個市場一些特質，比如季節性，旺季淡季等，就需要我們更為頻繁的去給自己的物業做廣告，和日常的管理。
長租房可以做為業餘的投資，但是短租一定是需要全職投入的。一般來說，那些專門做rent to rent 的人，會有一個自己的管理團隊，主要負責房屋的日常維護，清潔等等。
就拿日常清潔來舉例好了，短租房其實跟酒店差不多，需要定時去給租戶更換床單和做清潔，那麼有些投資人就會有自己專門的清潔人員去打掃，也會跟一些洗衣店啊之類的達成一些合作，就專門提供乾淨的床單什麼的。
不過呢，這些管理和日常的維護也沒有那麼辛苦。都有專門清潔維護人員的，日常的一些清潔啊，房屋的修整啊就可以讓這些人去做，跟酒店的後勤部門的工作差不多。而且，雖然短租房相對長租房來說租客換的比較頻繁，出入的人員也比較多，但是真正需要維修啊或者對房屋的損壞啊這些兩者是差不多的。
只是說短租房有時效性，一旦房屋有一些需要修理之類的，必須在下一個租客到來之前就修好。還有就是這種租客呢可能不會及時去報修，反正他們住的時間比較短，可能在他們走的時候他們才會提一下什麼東西需要清潔啊或者修理，這樣如果下一個租戶馬上就要入住的話，就需要後勤人員及時處理問題。
租金、收益和開銷
上篇已經提到，對於短租房來說，除了和普通buy to let一樣要付的council tax和水電費等等，最大的開銷就是預定費了。就是我們付給預定平台的費用。今天我們來說說airbnb。Airbnb需要的預定費是固定的3%。但是airbnb覆蓋不到所有的客源，大概只有15%-20%的客人是來自airbnb的，其他的主要還是來自booking.com。 而booking.com也會有抽成。
還有一個跟普通buy to let不一樣的是清潔費會多一些。別的費用的話，上篇已經提到，跟普通的出租房差不了多少。一樣的，R2R的收益也是要根據房子的出租率還計算的。
那麼對於R2R來說，差不多要達到35%-40%的出租率才能收支平衡；那麼就意味著大概出租率要渠道55%-60%才有錢可賺。
好消息是，如果管理得當，現在的R2R的出租率可以達到70%-80%。當然，這個數是個平均值，前面也講過了，短租房是有淡季和旺季之分的。
接下來，我們來看看另一個例子：
房屋情況：一居公寓
每月開銷：
租金（付費房東）：875英鎊
水電等+council tax：201英鎊
洗床單費：75英鎊
清潔：45英鎊
雜費：12英鎊
網絡：40英鎊
預定費：228
電視費：12英鎊
總計：1483英鎊
收益：
每晚價格：125英鎊
出租率：80%
月租金收入：3040
淨收入（每月）：1557英鎊
（盈虧平衡點在12個晚上，入住率40%左右）
最後，幾點提示。
預訂人必須滿21歲。 如果預訂人是本地人，最好打個電話過去問問為什麼會要短租。不要覺得這樣很魯莽，因為很有可能是要租個房子來開party……
全部是男生/女生的預定人。遇到這樣的一群人過來預定，要小心了，可能會發生不好的事情..
如果可以的話，最好三天以上起租，這樣會大大避免掉開party的人群。並且，在長假期時間（例如聖誕節），就只租給熟客。
制定terms and condition的時候，可以去參考一下酒店的條款，稍微改一改就可以了。
這篇文章給大家一個大概的介紹。
具體的事實上，這種方法需要一定的經驗。
還是那句話，高風險，高回報。
英國市場上已經有專門這樣的個人，管理著10多套這樣的短租房，每月的利潤也有上萬鎊。
有的經驗豐富的人，已經成立專門的公司團隊，3-4個人的團隊，管理接近50套房子。 一年的利潤也能達到幾十萬鎊。
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