漁夫島海景頂層公寓:坐擁海洋與城市美景,享受高端休閑娛樂 | 美國

漁夫島(Fisher Island)位於佛羅裡達州東南部,從邁阿密的南部海灘出發,只需乘坐7分半鐘的輪渡即可抵達。太陽海岸豪華公寓(Palazzo Del Sol)可購買的全新43間精品公寓,一直是非常搶手的物業,這是最後的機會,可以購入這裡的頂層公寓!該物業位於佛羅裡達州邁阿密海灘著名的私人島嶼——漁夫島,為您帶來奢華的居住享受以及美不勝收的無敵水景。

 太陽海岸豪華公寓位於佛羅裡達州邁阿密海灘著名的私人島嶼漁夫島
太陽海岸豪華公寓位於佛羅裡達州邁阿密海灘著名的私人島嶼漁夫島

高檔島嶼擁有無敵美景,優越位置欣賞海洋與城市風光

這個617平方米的住宅有4間臥室和4.5間浴室,擁有5.5米的落地窗,享有令人難以置信的海洋、海灣、島嶼和城市景觀。您可以在家裡就欣賞到令人心醉的風光,徹底放松身心,盡享愜意舒適的度假氛圍。

這間獨特的閣樓公寓設有一個私人屋頂露台,露台入口面積299平方米
這間獨特的閣樓公寓設有一個私人屋頂露台,露台入口面積299平方米
太陽海岸豪華公寓面積617平方米,有4間臥室和4.5間浴室
太陽海岸豪華公寓面積617平方米,有4間臥室和4.5間浴室
您可以在家裡就欣賞到令人心醉的風光,盡享愜意舒適的度假氛圍
您可以在家裡就欣賞到令人心醉的風光,盡享愜意舒適的度假氛圍

漁夫島是佛羅裡達州東南部的一個高檔島嶼生活小區。它的東面是大西洋,北面與邁阿密海灘市(City of Miami Beach)的南端角公園(South Pointe Park)隔峽相望,西北面與邁阿密港口(Port of Miami)隔峽相望,南面與邁阿密水族館所在的維吉尼亞礁島(Virginia Key)隔海相望。

漁夫島上沒有橋梁與其它島嶼或大陸連接,直升機和游艇或渡輪是對外交通手段。島上度假村式的星級酒店和普通民宅兩分天下。建築基都在外圍,中心是高爾夫球球場。島上有學校、銀行、郵局、消防局、警局,可謂配備齊全。

居外看點:氣候變化下的佛羅裏達 | 美國

全球氣候變化早已不是新聞,但在民主燈塔美國,全球變暖存在與否卻仍然爭議十足。最近幾年,尤其在總統大選之中,環境問題成為了驢象兩黨爭論不休,社會分化的主要議題。

剛剛過去不久的6月1日,特朗普宣布將拋棄巴黎氣候協定,引發世界震動。雖然退出的流程可能比英國脫歐還要復雜,但很顯然,特朗普領導下的美聯邦政府試圖否定氣候變暖的存在性,因此,“視而不見“似乎是他上臺後美聯邦政府的主旋律。特朗普任命的環保署(EPA)署長斯科特-普魯伊特(Scott Pruitt)“懷疑二氧化碳是氣候變化的主要誘因”;之前特朗普曾下行政命令取消減少排放的法律法規;白宮草擬的預算計劃給環保署縮減31%的資金、20%的人力;計劃給海洋和大氣層管理署裁去26%研究資金。筆者認為,特朗普上臺才幾個月,這些倒行逆施的“政策”和決定恐怕不會到此為止。

然而大自然的變化不會因為人類的唇槍舌劍而停歇,氣候變化最直接的後果就是海平面的上升。

2009年佛州西南四個縣Broward, Miami-Dade, Monroe 和 Palm Beach簽訂了壹個氣候變化議定書,其中對當地海平面的上升勢頭進行了預估。下列圖表的綠色虛線是最樂觀預估的,然而,“這樣的情況只會在溫室氣體在符合當前增長趨勢的情況下顯著減少才會發生”。中間藍色陰影的範圍則是更有可能發生的:海平面在2030年時會比1992年高15-25厘米,到2100年時高79-155厘米

佛羅裏達州Key West 附近相對海平面上升預測數據

氣候變化下的佛羅裏達 | 美國
來源:佛羅裏達州東南部區域氣候變化協定

註:IPCC AR5 Median 政府間氣候變化專門委員會第五次報告預測中間值

USACE High 美國陸軍工程師團 預測最高

NOAA High 美國國家海洋氣候局預測最高

值得註意的是,海平面上升的節奏似乎也在加快。“2006年後的上升速度比以往都要快,本地比全球平均快好多,”邁阿密大學海平面上升課題組前帶頭人西蒙-吳道文斯基(Simon Wdowinski)說。1998-2005年間,漲幅是壹年3毫米,2006年後每年上升速度是9毫米。

2015年的統計數據顯示興旺的旅遊業帶動了佛州人口上升。 以佛羅裏達南部都市走廊為例,這條走廊北起朱庇特(Jupiter),南至霍姆斯臺得(Homestead),人口規模全美排名第八。2015年人口規模同比增長8%,幾乎是全美平均人口增速的兩倍 。《自然氣候變化》雜誌的壹篇報告曾指出,佛州可能受氣候變化影響的人口數量全美第壹。

這條都市走廊囊括了像邁阿密 (Miami),勞德代爾堡(Ft. Lauderdale),西棕櫚灘這樣的大城市,壹旦受到洪澇災害,損失必然慘重。美國國家野生動物聯合會(National Wildlife Federation)的壹項報告顯示,邁阿密沿海可能遭受的經濟資產損失冠絕全球,廣州和紐約緊隨其後。

佛羅裏達是眾多富豪鐘意的居住、投資地點,海平面上升,使得佛州南部的房地產業也處於洪水危機當中。在佛州東南部人口最多的邁阿密-戴德(Miami-Dade)縣,僅以2016年第二季度為例,該縣在建人均辦公面積和商品房面積分別達到5.45 平米和6.15平米,2016年該縣人口規模達到271萬。 人口2萬多的Sunny Isles Beach正有8幢高樓拔地而起,該市的房地產凈市值高達100億美金。壹旦海水進犯,這些房屋就真的打水漂了。

佛羅裏達南部百年前還是壹片低窪泥濘的沼澤地。“之所以會有人遷徒到這裏,是因為人們利用水利工程,排澇滅蚊,再裝上空調,就能住人了。”邁阿密-戴德縣修復工作組組長吉姆-莫利(Jim Murley)表示。當時的居民們開鑿地下水道,修建運河排幹了內陸地區,填土擡高地勢建造樓房,可是這些地下水道、運河如今就是雨水潮洪入侵內陸的高速公路。原有的紅樹林早已被砍伐壹空,沙丘也被抹平,天然的防洪屏障早就被人類和人類的建造物取代了。

哪怕沒有洪水,水位上升也影響到了我們日常生活的方方面面。 很多百年前建造的排水系統和海堤都無法面對現如今的挑戰,化糞池、水井等基建設施受到的沖擊直接影響居民生活。“海平面上升的後果在洪水發到妳家門前就已經產生了。”威廉-思危(William Sweet),美國國家海洋與大氣層管理署(NOAA)的海洋學家接受BBC采訪時表示。

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氣候變化下的佛羅裏達 | 美國
特朗普家族的海湖莊園2100年vs 2017年鳥瞰圖效果對比 (繪圖: 氣候中心研究基金會 Nicolay Lamm)

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“海湖莊園(Mar-A-Lago),位於邁阿密北部121公裏的棕櫚灘,常遭遇洪水、海浪襲擊,2017年4月特朗普及家人在此接待中國國家主席習近平。根據位於美國新澤西州的“氣候中心(Climate Central”研究基金會的估算,到2100年海湖莊園每年會有210天被淹沒在3.2米高的水深裏。”

佛羅裏達的建築大多建在60-120厘米高的多孔石灰石之上,沒能漫過堤壩的海水,卻漸漸從馬路底下滲透到城市裏。佛羅裏達南部90%的飲用水取自於地下水層,隨著海水的入侵,淡水資源逐步向內陸退卻。佛州的飲用水供應將面臨很大考驗。

佛羅裏達本來就是經常受颶風暴雨侵襲的重災區,對排水、防洪設施的要求就高。筆者在其北部的南卡讀書時碰到強烈的暴風雨,大雨滂沱電閃雷鳴,雨水砸向窗戶仿佛駭浪驚濤。宿管要求大家在底樓“避難”,這在佛州當地人看來,卻是相當正常。

全美30大可能受海平面極端上升影響人口最多的城市:佛羅裏達19城上榜

氣候變化下的佛羅裏達 | 美國
預測基於2010年全美統計結果與海平面極端上升預測數據對比
來源: “氣候中心”(Climate Central) 研究基金會

當地機構並不是沒有采取行動。“沒有人比南佛州做的還要好,”美國氣候變化官員聯合會的執行總監丹尼爾-克裏格(Daniel Kreeger)說。但問題不是他們光努力就能救回自己的家園,因為答案很簡單,不能。佛州人自己也承認,將來總有壹些地方會變得“不宜”居住。問題在於,在應對氣候變化的時候做什麽能保持整體經濟穩定良好,遊人們還會照常來享受陽光休閑度假。

做出改變需要因地制宜,官員和學者應到實地考察,得出具體方案。而執行起來,則需要所有人,包括但不限於政府官員、納稅人、保險公司、工程師、開發商、城建規劃部門等等有關各方站在同壹角度壹同邁步,向著同壹個方向轉變。

針對海水倒灌進排水系統,水漫馬路甚至居民家中後院,勞德代爾堡自2013年起加裝了單向潮閥,阻擋住海水入侵接到,但還能排出雨水。

加高海堤似乎是最簡便的辦法。壹排31厘米的防護堤要600-2000美金,加高海堤的任務平攤到每家人家頭上大概是23-30米的堤壩。“妳能讓每戶都投入資金嗎?”勞德代爾堡可持續發展小組組長南希-蓋斯曼(Nancy Gassman)說,2016年當地市政府提案說每家在2035年前都要加高各自的堤壩,但是迫於公眾壓力,該計劃最終流產。今年新的法律又對堤壩的高度、質量提出了新的要求,對勞德代爾堡的沿岸居民又帶來考驗。鄰近區域的公眾都在關註該市會如何執行新法律,因為當地相對同樣受影響的周邊市縣更加富裕。如果更富裕的居民都拒絕執行,會對整個地區都會帶來負面影響。

“邁阿密海灘”地方政府計劃把原先的廢水處理廠擡高1.5米,再地下水系統加裝價值40-50千萬美金的水泵,並擡高169公裏長的馬路。但這麽龐大的計劃可想而知在執行時會遇到多大的麻煩。馬路被擡高了,水流向路兩側的低處,被水泵排走。可當水泵出故障或著缺位時,人們的房產很可能受到損失。當地有壹家餐廳去年在發洪災時水泵出現故障,未能及時排走雨水,當時的雨水並不大,可食客們卻被困在了餐廳。老板向“美國洪保險計劃”提交了保險索賠,但被駁回。聯邦緊急事件管理署(FEMA)的理由是:壹切低於街道的,都屬於“地下室”,【他們是不保的】。 當地政府正在與FEMA溝通,以期改變政策,解決類似因為擡高馬路高度引起的保險問題。

佛州西南地區四個縣簽訂了氣候變化議定書,標誌著地方政府真正著手於此,采集數據以采取行動,也標誌著他們意識到了州、聯邦政府的無所作為,也不會有所作為。

佛州現任州長裏克-斯科特(Rick Scott) 是壹名氣候變化懷疑論者。曾有州政府前雇員發聲,在州政府辦公室裏連“氣候變化”這個詞都不能提。這位自2011年上臺的州長將於2018年任期滿兩屆,失去連任機會。對於深陷水災之害的佛羅裏達人而言,對氣候變化做“選擇性忽視”的斯科特的離去,也許預示著能有更多人和機構壹起來應對“氣候變暖”。

參考閱讀鏈接

1)關於“美國房屋保險”,請參閱居外編輯撰寫的 美國買房須知:購房房屋保險需要註意哪些問題?美國買房須知:美國房屋保險分為三種九大類

2) 關於美國的“美國洪保險計劃”,請訪問FEMA項目官網

3) 如在美買房前,需更詳細了解美國各地海平面上升預測數據及影響,可訪問 美國海洋和大氣管理署網站設計專題頁面

 

作者: 居外研究院 實習研究員 常元臻

撰稿日期: 2017/06/11

本文系居外網獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任。

世界高檔屋地圖背後的中國熱錢 | 美國

美國人抱怨房屋太貴、銀行審貸太嚴、學生貸款太高扯後腿等,使得買房子變得很困難;但是把思維拉到跨國的層面,美國人可能會發現美國房子的性價比還是踏實多了,毋怪乎全世界的熱錢流來流去,還是有很大一部分灌注到美國的房地產

跨國房地產投資集團Knight Frank最近提出一份全球高價房地產觀察報告,它追蹤全球41個城市的房價變化,發現中國房市的價格高漲獨步全球。

在中國的金融及種種政策操作之下,中國幾大城市的房價已經漲到畸型發展的局面。至今年第一季,廣州房價年度同比上漲36.2%為全球之冠,廣州、北京、上海三個城市平均年度漲幅為26.3%。

Knight Frank把廣州漲幅高於北京及上海的原因,歸之於廣州房市的起漲點比北京和上海低,其住宅的庫存量低,並且當地政府壓制炒房的步調比較慢。

中國人本來就一直向往把資產挪到海外自由安全的國度,在中國房價高漲的背景下,既提高了國外房市性價比的優勢,又有國內房市資產的資金後盾,使中國人向海外房市擴張探路的風潮方興未艾。

中國上北廣房價狂飆

溫哥華過去幾年是大量中國人青睞的移民兼買屋的城市,在中國人把溫哥華房市炒的一塌糊塗後,加拿大英屬哥倫比亞省去年八月就對於在溫哥華買房的外國人就增加了15%的稅,並且今年一月起對空屋也課征額外的稅,使那些置產後並不住在溫哥華的外國人要繳付更多稅金。

這些規定出爐後,溫哥華的房屋銷售立即降溫,許多中國買家改至加拿大東岸的多倫多購屋,使得多倫多房價一飛衝天。根據Knight Frank的報告,多倫多房價至今年第一季的年度漲幅達22%。這個漲幅使安大略省也火速在四月通過規定,要求外國人在多倫多購置房產也要多繳15%的稅。

在Knight Frank的報告中,另一個帶動房價上漲的動能來自科技業。在它追蹤的各國金融中心的年度房價漲幅平均為3.2%,但科技業帶動的城市房價漲幅平均為7.4%。包括韓國首爾17.6%、瑞典斯德哥爾摩10.7%、德國柏林 8.7%、澳洲墨爾本8.6%等漲幅多拜科技業之賜。

邁阿密是福布斯雜志評選的“美國最干淨的城市”,因地產價格便宜以及高品質生活優勢,正成為中國人的下一個投資焦點
邁阿密是福布斯雜志評選的“美國最干淨的城市”,因地產價格便宜以及高品質生活優勢,正成為中國人的下一個投資焦點

邁阿密豪華大廈成新寵

在Knight Frank報告中,美國邁阿密、洛杉磯、舊金山、紐約是列為美國高價房地產的城市,其中邁阿密是高價屋漲幅最多的城市,年度同比為4.1%,多半是昂貴而豪華的高樓型大廈。

這些高檔大樓吸引了紐約 及東北部很多人到邁阿密買樓,因為佛羅裡達州只要每年入住六個月又一天以上,就可以享有免繳州政府的所得稅、社安金稅等。許多其他同樣免繳州所得稅的州,都在房地產稅上課征較高的稅率,但佛羅裡達州的房地產稅也保持在比較低的稅率,並且有很多保護屋主房屋資產的措施,對一些有錢 的屋主來說,在佛羅裡達置產有不少稅務上的吸引力。

報告中,美國第二個高價屋漲幅高的城市為洛杉磯,高價屋年度漲幅為2.5%,主要推升的力道來自好萊塢的娛樂產業以及來自中國買家的狂買。

第三漲幅為舊金山,高價屋年度漲幅為1.8%,主要來自於科技業的推力。第四高漲幅出現在紐約 ,高價屋年度漲幅為1.7%。

在亞洲方面,中國香港高價屋漲幅為5.3%,新加坡為4%,是亞洲在中國之外高價屋漲幅上升較多的城市。

互聯網資訊綜合整理

美媒:紐約已成過去 中國房產投資者開始瞄准邁阿密 | 美國

據美國CNBC網站5月26日報導,美房地產經紀公司“OneWorld properties”CEO佩吉•富奇5月25日受訪時表示,與過去中國投資者熱衷於在紐約舊金山購買房產不同,現在邁阿密正成為中國投資者一個“更便宜的”房產投資目的地。

福奇說,相比紐約、舊金山和西雅圖這樣的長期投資避風港,邁阿密的房產價格較為低廉,這幫助其成為中國房地產投資商的寵兒。

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邁阿密的房產價格較為低廉,成為中國房地產投資商的寵兒
邁阿密的房產價格較為低廉,成為中國房地產投資商的寵兒

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此外,邁阿密即將迎來的發展項目也進一步吸引了中國投資者的需求。目前,太古地產有限公司正在開發邁阿密一個綜合發展項目,名為“Brickell City Centre”,它將涵蓋豪華公寓、辦公樓、酒店和購物中心。

報導說,過去人們認為這種外國需求的增長推高了當地的房產價格,並且迫使當地政府采取措施進行限制。不過,福奇認為,邁阿密的房地產市場仍處於增長階段。她說:“我認為邁阿密還有許多成長的事情要做,其增長空間還很大。房地產市場並不是短期投資項目,而是長期的。”

(據新浪中國香港)

中國人來美購房 擠出買家前五名 | 美國

據美國房地產商協會(NAR)指出,中國外匯管制新政策推行後,中國購屋者在外國買家的美國五大房屋市場中,已不再晉入前五名之列。

據財經內幕(Business Insider)報導,由NAR公布的2017年數據顯示,外國購屋者最鍾意的美國房市邁阿密洛杉磯紐約市、華盛頓州的貝靈厄姆(Bellingham)和夏威夷州的卡胡魯伊/懷盧庫/拉海納(Kahului-Wailuku-Lahaina)地區,在2016年,這五個房市是中國買家的熱門目標,但到了2017年3月,中國買家甚至不是這些市場的前五大外國買家之一。

報導指出,相反地,這些房市的首位外國買家是加拿大,事實上,在20個美國最熱火房市中,加拿大幾乎全部獨占鰲頭,僅有加州的中央市(El Centro),加拿大買家位居第二。

NAR統計顯示,大部分中國買家購屋是為了遷居,占61%,而加拿大、英國買家購屋是用來偶爾居住。在2016年,80%加拿大人、61%英國買家購屋卻未遷入,中國買家僅39%。

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NAR指出,中國外彙管制新政策推行後,中國購屋者在外國買家的美國五大房屋市場中已不再晉入前五名之列
NAR指出,中國外彙管制新政策推行後,中國購屋者在外國買家的美國五大房屋市場中已不再晉入前五名之列

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報導說,中國有13億1700萬人口,而中國公民2016年在美國購置住房2萬9195棟,其中1萬1386棟住屋,中國買家用來投資或偶爾居住。相反地,加拿大有3585萬人口,2016年,加拿大公民購買的美國住屋為2萬6851棟。由於80%加拿大人購屋並不遷入,其中2萬1480棟住屋是加拿大人買來投資或偶爾居住。

在美國置產的外國買家另一有趣的情況是他們購買的房屋種類的不同,在2016年,中國買家在美國購房總金額最大,投入約270億元到美國房市,加拿大以89億元遙遙落居第二,兩者金額差距極大,但加拿大人購買的房屋間數幾乎與中國買家相同。

中國買家購房金額平均為93萬6615元,加拿大買家平均為33萬2072元,而美國人購屋平均僅花費27萬1000元;由此數據顯示,美國人競購住房的對像,較可能是加拿大人而非中國人。

(據世界日報)

在佛羅里達州邁阿密參與房產拍賣前必須了解的三個問題 | 美國

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【最新消息】James Pratt先生正式入圍本年度澳大利亞REB頂級拍賣師決賽,賽果將於7月份宣布。

隨著世界大多數國家將拍賣作為售房途徑,全球對房地產的拍賣需求也在持續增長。

房地產拍賣在歐洲、澳洲及英國是很受歡迎的主流售房方式。在這些地方,拍賣會地位尊貴,主要針對高端房產尤其是超奢華房產市場。

來自邁阿密海灘(Miami Beach)科威國際不動產(Coldwell Banker)的Alyssa Morgan 是位“30 Under 30”(由福布斯發布的30位30歲以下在不同領域做出傑出貢獻的人士)經紀人,她說:“在邁阿密,進行拍賣的一般都是滯銷房產,因此拍賣前需對買家進行拍賣流程的培訓,使他們能平和面對,適時出價。”

邁阿密海灘科威國際不動產的“30 Under 30”傑出經紀人Alyssa Morgan
邁阿密海灘科威國際不動產的“30 Under 30”傑出經紀人Alyssa Morgan

Alyssa曾經掛牌並售出了邁阿密海灘一些頂級奢華豪宅,她說,“房產拍賣在邁阿密並非常態,但一些奢侈房產會采取此種方式銷售。星島(Star Island)便是其中一例,該島嶼位於邁阿密海灘最令人垂涎的位置,也是是唯一一個擁有海濱住宅的島嶼,有許多名人和企業巨頭在此居住。” 幾年前該島嶼已以1200萬美元拍賣售出。拍賣會由科威國際不動產邁阿密海灘項目的Jill Eber 主持,起拍價為1050萬美元。

拍賣流程的緊迫性可以幫助業主迅速賣掉房屋——這也使買家可早日購房,甚至在拍賣前購房,如果業主也想將房屋早點出手的話。

以下是買家在邁阿密競拍房屋前需要了解的三個問題。

1、買家是否可以在拍賣前出價?

盡管房產銷售中並未提及買家在拍賣日前出價的問題,但幾乎所有拍賣房產的業主都會接受或至少看一下拍賣日前的出價。買家只需簡單的咨詢下賣方經紀人:業主是否打算提前賣房、是否可以在拍賣日之前向業主出價。

據邁阿密經紀人Alyssa Morgan 說,“參與拍賣的業主更傾向於以市場價格將房產盡快出售,而非待價而沽。”

在拍賣日之前出價也是最佳購房方式,這樣可縮短等待拍賣的時間,同時也能讓新買家進入市場。

2、咨詢是否已有買家出價?

要想以最優價格成交,買家需要了解市場行情——詢問一下該房產是否已有拍賣前出價?

這會讓你更清楚地的解該房產的市場關注情況,同時也讓你的出價所處位置更加明了。如果無人出價意味著對該房產關注者較少;有幾個出價至少會讓你知道市場行情。在不確定是否已有出價的情況下,不要在拍賣日之前出價。

3、所拍賣房產是否有任何特殊條件?

對業主而言,拍賣的一個主要優勢在於它讓買家更快地采取行動,這也意味著,一些拍賣房產可能會附帶常規銷售中沒有的特殊條款。

買家需意識到,在拍賣日臨近時去完成所有的調查及查驗工作是很有壓力的,因此需盡早進行調查、詢問該交易是否帶有任何特殊條款。

邁阿密是美國頂級房地產市場之一,住宅和商業物業相結合,業態豐富
邁阿密是美國頂級房地產市場之一,住宅和商業物業相結合,業態豐富

邁阿密是美國頂級房地產市場之一。這裡氣候溫和,四季如春,住宅和商業物業相結合,業態豐富。

盡管房地產拍賣在邁阿密並不常見,但也時常發生,這個過程對買賣雙方來說都是一個良好學習機會。

 

美國和澳洲頂尖拍賣師James Pratt專欄全集

Juwaicolumnist

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邁阿密海灘海景公寓:飽覽無敵美景,絕佳投資之選 | 美國

邁阿密海灘是美國著名的海水浴場,也是全世界名列前茅的觀光勝地,它位於邁阿密的海灘市,與邁阿密隔著比斯坎海灣相望,有幾座跨海大橋與之相連。這個海灘海水淺,浪小湧平,沙細沙白,平坦廣闊,延綿數公里,像一條長長的寬大白色玉帶鑲在海邊,一眼望不到頭。這是南海灘(South Beach)價格最實惠的4居室豪華共管公寓套房,於2013年通體翻修一新,設計精美,位置卓越,珍貴而獨特。

位置絕佳盡顯大海美景貼近自然感受度假風情

這套房產位置絕佳,帶有四個空中別墅風格的陽台,享有大海、邁阿密近岸內航道以及南海灘天際線的全方位風景。您可以在家盡情欣賞海天一色的美景,日出日落的風光在您眼前鋪陳開,多麼令人心醉神迷。

邁阿密海灘海景公寓:飽覽無敵美景,絕佳投資之選 | 美國
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這個海灘海水淺,浪小湧平,沙細沙白,平坦廣闊,延綿數公里,像一條長長的寬大白色玉帶鑲在海邊,一眼望不到頭
邁阿密海灘海景公寓:飽覽無敵美景,絕佳投資之選 | 美國
您可以在家盡情欣賞海天一色的美景,日出日落的風光在您眼前鋪陳開,多麼令人心醉神迷

在這裡,白得發亮的沙灘、藍得不可思議的天空、悠閒在低空飛翔和沙灘上覓食的海鳥、海灘身材火辣的性感女郎,大海裡衝浪的年輕人構成了海灘的獨特景觀。在邁阿密眾多海灘中,南海灘是最有名的。細長的島嶼連綿數十公里的沙灘,細軟潔白。海水很藍,很清澈,可以看到海底一叢叢綠色的海藻和白色珊瑚在水波中舞動。平緩低淺的海床,一直可以遠遠地走入大海,走向大西洋的懷抱。南海灘,也是邁阿密海灘中最擁擠的地點。這個充滿活力的地區,以其裝飾藝術建築、跳舞夜總會、時髦的商店和眾多的餐館,吸引了喜歡眾多遊人的目光。

這套住宅讓您盡享無與倫比的度假風情,全身心感受大海,藍天,怡人氣候帶來的舒適與愜意,讓人忘卻喧囂與煩擾,沉醉在迷人的自然美景之中。藍天、碧海、白沙,加上群群海鷗時而在海上戲水,時而到沙灘覓食,時而又翱翔天空,組成了一幅十分美妙的立體圖畫。每年有數百萬人來這裡享受沙灘、陽光和海水帶來的舒暢。

美國 | 房租負擔最重和最輕的五大美國城市

在過去幾年大興土木後,美國房屋供給已經趕上需求,這使得房東不太可能大幅提高租金。但是,租金仍然很高,房客也別期待房租會很快下跌。房租與各地工資及經濟成長關系密切,導致全美各地房租的差異很大,在紐約邁阿密,超過一半的家庭收入被用來支付房租,但在賭城拉斯維加斯,房租只占20%的家庭收入。

德州首府奧斯汀是全國最負擔得起的城市,當地是新興科技中心,工作和工資增長強勁。這使得當地房價快速上漲,但與收入相比,租金仍然相對較低。據公寓樓管理公司AppFolio的研究顯示,奧斯汀市居民平均每月23%的月收入花在租金上。

根據AppFolio的研究,最負擔得起的租賃城市是賭城拉斯維加斯。在房貸危機期間,拉斯維加斯是法拍屋的重災區。這使得當地房價相對便宜,因此租房的人較少,導致房租便宜。

美國房租最負擔得起的五個城市是:拉斯維加斯(Las Vegas,20%的薪水付房租)、印第安納波利斯(Indianapolis,21%)、鳳凰城(Phoenix,22%)、奧斯汀(Austin,23%)及亞特蘭大(Atlanta,23%)。

AppFolio公司產品開發副總裁Nathaniel Kunes說:“在許多市場,供給終於趕上了需求,所以租金增長開始放緩,在經濟衰退期間,基本上建築停頓,因此沒有新的房產上市,需要幾年的時間才能趕上需求。”

紐約曼哈頓的建築
紐約曼哈頓的建築

在另一方面,紐約和邁阿密(Miami)是全美房租負擔最重的城市。居民每月需用超過半數的收入支付房租。美國房租最難以負擔的五個城市為:紐約(58%)、邁阿密(54%)、洛杉磯(47%)和舊金山(46%)及波士頓(45%)。

對租房者來說,上面這幾個城市房租難以負擔並不意外,但有一些城市的房租意想不到的昂貴。這些城市主要在美國中西部地區,當地需求在上升,供應相對停滯。

AppFolio公司副總裁Kunes說:“中西部地區現在很熱,過去當地的失業嚴重,租金一直下降,使得房產供大於求,”“現在人們正在向該地區遷徙,工作正在回歸,與美國其他地區相比,中部地區的租金仍然比較便宜。”

雖然比較便宜,但房租增長很快。明尼蘇達州首府明尼阿波利斯地區,房租以4%年增率增長,是邁阿密市租金增長的兩倍。印第安納波利斯租金上漲速度比波士頓快。紐約是全美最難以負擔的城市之一,但當地房租實際上在以每年1%的速度下降。

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美國 | 南佛州房地產市場開始關注中國投資客

根據美國房屋中介人協會,2016年,中國人在美國投資273億美元購置私人住宅,但是中國人在南佛州邁阿密-戴德郡和布勞沃德郡的投資只占該地國際買家的2%, 因此近期南佛州房地產開發商在建築設計和房屋銷售上開始關注中國投資客。

目前在美國,中國人在購買私人房地產方面已經超過加拿大人,成為第一國際買家。南佛州在當地政府支持下,房地產開放商為了吸引中國人,建築設計方面注重豪華和社區內配備多種設施服務,再加上佛州美麗的海灘和清潔的空氣,南佛州已經逐漸開始吸引中國房地產買家。 2008年,南佛州沒有來自中國的買家,2009年有1%的私人住宅買家來自中國,到2015年,這個比例增加到4%。盡管目前中國人只占南佛州房地產國際買家的2%,但預計未來這個比例會逐年上升。

位於邁阿密的一待售房地產

為了吸引中國買家,開發商研究中國人的房屋喜好。位於邁阿密市中心正在建造的一些高檔公寓在設計時便考慮了中國買家的需求。比如中國人喜歡朝南走向的住宅,喜歡帶有數字8、9的房屋號碼。最近一位來自紐約的中國投資客買下邁阿密市中心一處樓盤的10個房屋,每個房屋的號碼都帶有8這個數字。

建築商注意到中國富人喜歡自己的社區擁有獨一無二的設施和服務,而且建築風格需要現代氣息。因此設計時便考慮室內配備各種智能電器,裝修使用高檔大理石和來自意大利的廚櫃。他們還發現房屋可出租性對中國人也很重要,因此一些房屋帶有全套家具。邁阿密的一家房屋銷售公司表示,他們剛剛把6套公寓房買給了中國人買家,總價值為700萬美元,而在以前他們從來沒有和中國客戶打過交道。

南佛州的房市吸引了一些希望投資移民美國的中國人,他們只需要在美國投資50萬美元,2年內能夠創造10個或10個以上的工作機會便可以獲得美國綠卡(EB5移民簽證)。每年美國政府發放的1萬個EB5移民簽證中,85%由中國人獲得。為此,南佛州推出了一些面向這些移民投資客的房地產項目,比如CCCC邁阿密塔(CCCC Miami Towers),這個包括住房、餐館和娛樂項目的房地產項目可以創造1萬個就業機會。

為了進一步吸引中國買家,邁阿密市政府也開始改造交通和通訊等基礎設施,同時北邁阿密市議會已經同意在該市商業繁華地帶開發中國城的計劃,希望它能夠成為邁阿密中國人的一個聚會地點,也方便在邁阿密國際大學學習工作的中國學生、學者。邁阿密商業協會也專門成立了一個邁阿密-中國委員會來加強與中國的貿易往來。

為了推銷南佛州的房地產,位於邁阿密地區Aventura的國際銷售地產公司(International Sales Group)在中國香港成了辦公室,目前准備在北京也成立辦公室。此外,該公司還與中國地產公司合作,在中國17個大城市的3500個地產銷售公司推銷南佛州的房地產市場。

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美國 | 中國買家增多 南佛州房地產潛力巨大

同樣的錢,可在紐約買一套二居室,如果投到邁阿密,能買下3套,一年的租金收入會是紐約的2倍。圖為康鬥待售房源之一。

美國最大的亞裔房地產協會(Asian Real Estate Association of America , AREAA)日前宣布在南佛州與一家大型的房地產經紀公司合作,希望這個合作能夠增加與亞洲買家的合作,尤其是中國的買家。

美國的亞裔房地產協會(AREAA)的邁阿密分會於2015年9月成立,是增長最快的新分會,擁有225名會員。與亞裔房地產協會簽署協議的是ISG World,是位於邁阿密的一家大型住宅房地產經紀公司,於今年一月成立了分公司ISG Asia,有25位職員,而且目前正在聘請說普通話的房地產銷售員。 ISG Asia 最近與亞裔房地產協會的AREAA Global 簽署了全球合作協議。

現在由於傳統上中國人投資的許多美國城市的房價正漲得越來越高,許多人正把投資目標轉向其它城市。而邁阿密有很多因素吸引這些投資者。亞裔房地產協會的主席吉姆-樸(Jim Park)表示,大約有2/3的中國買家都是用現金付款,而南佛州作為投資目標的市場正越來越引起注意。

最近的兩宗大型的房地產投資都是中國買家。據房地產網站Real Deal報導,邁阿密最火爆的新建築之一布裡克爾城市中心(Brickell City Centre)是集居住和休閑為一體的大型綜合性豪華公寓樓。最近由一位神秘的中國買家一口氣買下12個公寓,總價達到1090萬美元。布裡克爾城市中心是由地產發展商太古集團(Swire Properties)興建的。該買家本人從來沒有來過邁阿密,但是由於他的代表和朋友們的推薦,而且是太古集團的項目,所以買下作為投資之用。

另一宗則是在奧蘭多附近的基西米市(Kissimmee)192公路旁的一座經濟型旅館(Key Motel)由中國投資者買下。奧蘭多先鋒報(Orlando Sentinel)報導,該宗商業房產交易總價175萬美元。該旅館建於1981年,有47間客房,位於湖畔,占地2.66英畝。這座旅館的位置非常好,離迪斯尼樂園只有10幾分鐘路程。

雖然如此,如果要有更多的中國投資,邁阿密還是有諸多不便。中國買家們通常都希望能把房產作為移民的跳板或留給孩子。佛州的教育系統並不像美國西海岸城市那樣有良好的聲譽。同時,邁阿密的工資普遍不高,而且中國文化氛圍也不濃。不過,吉姆-樸表示,邁阿密還是有很好的機會。

唐-平加羅則認為,中國的環境正在轉向對資本的約束,政府限制房貸並購買第二或第三套房。而南佛州非常有吸引力。佛州的價格和回報與加州西雅圖相比更容易看到利潤。

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