蒙特利爾2018房產投資關鍵詞:地段、地段還是地段 | 加拿大

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蒙特利爾是加拿大第二大城市(2016年大都市區人口接近410萬),是世界上僅次於巴黎的第二大法語城市
蒙特利爾是加拿大第二大城市(2016年大都市區人口接近410萬),是世界上僅次於巴黎的第二大法語城市

2016年魁北克省蒙特利爾的增長優於預期,經濟有望在此之後增添動力。根據加拿大咨議局(CBoC)的數據,2017年和2018年地方生產總值(GDP)預計增長1.9%。

圖一:蒙特利爾MLS®綜合房屋價格指數(2005年1月—2017年12月)

圖標:紅色—蒙特利爾;藍色—合計
圖標:紅色—蒙特利爾藍色—合計

圖二:蒙特利爾MLS®房屋基淮價格(2005年1月—2017年12月)

圖標:黑色—綜合;綠色—單層獨立房;紅色—兩層獨立房;橙色—聯排別墅;紫色—公寓
圖標:黑色—綜合綠色—單層獨立房紅色—兩層獨立房橙色—聯排別墅紫色—公寓

圖三:蒙特利爾各類型房屋銷量及售價

租賃市場概覽

蒙特利爾島、拉瓦爾(Laval)和南岸的空置率正在下跌,2017年空置率降至 2.8%。大蒙特利爾地區平均租金的估計變化在2%左右。 租賃共管公寓空置率為1.8%,與2016年相比有所下降。

圖四:2017年蒙特利爾各類型房屋空置率及租金

豪宅市場趨勢

  • 2018年西山(Westmount)和西南省(Sud-Ouest)的豪宅市場將持續增長,預料價格漲勢強勁。此預測基於顯示低庫存和高需求導致多個報價的數據。
  • 潘特查爾斯(Pointe St-Charles)將會是個可靠的投資地點專家預測其未來的發展潛力,將其比喻為下一個格裡芬城(Griffintown)。靠近市中心的地理優勢使其成為下一個值得投資的社區。
  • 獨立住宅售價最高的是地方“黃金平方英裡” (Golden Square Mile),這個歷史街區的要價達到1,190萬加元。
在潘特-聖-查爾斯的河畔自行車路徑,連接舊港(Old Port)和拉欣(Lachine)運河的街區
在潘特-聖-查爾斯的河畔自行車路徑,連接舊港(Old Port)和拉欣(Lachine)運河的街區
  • 蒙特利爾的電子游戲業持續增長,加上政府最近批淮了該行業的幾筆贈款,使其成為吸引公司開設辦事處的熱點。像育碧(Ubisoft)、CGI集團和Stingray Digital等公司構成了這裡的科技生態系統。
  • 千喜一代消費者正在舍棄對大面積的追求;相反,位置成為最終的奢侈品。通勤時間縮短,蒙特利爾市中心的核心位置需求量變大。
  • 家居裝飾的質量也變得越來越重要。

以上豪宅市場分析由 安閣物業 Engel & Völkers 北美房產公司 提供。1977年成立於德國漢堡,安閣物業(Engel & Völkers)業務遍布全球33個國家,專注於高端住宅地產、商業地產、游艇、私人航空的中介服務。安閣物業與居外網開展合作後,旗下近5,000套在美國與加拿大掛牌的房源獨家展示在居外網上,為中國內地買家搜索海外房產提供便利。

2018年房市的機遇和挑戰

正如我們在其他主要城市中看到的情況,年輕的蒙特利爾人渴望住進城市的核心地帶,在那裡他們可以真正享受都市工作生活方式帶來的好處:新公寓項目開始融入新的設施,以吸引年輕一代的買家,包括汽車共享設施,接受電子商務交付的服務等等。許多機構已經開始剝離舊的資產,專注於旨在吸引千喜一代和老年人市場的新樓盤項目。這對老建築的業主造成了一定的競爭壓力,導致新老建築之間的差距越來越大。

蒙特利爾的寫字樓市場也表現良好——至少對於技術租戶所需的A類物業而言。貝爾加拿大(Bell Canada)投資8.54億加元,在蒙特利爾擴展其寬帶光纖網絡,這是該省有史以來規模最大的通信基礎設施項目,這將有助於商業地產開發商提供技術租戶的需求。老的B類和C類商業物業的業主目前面臨一些困難。雖然為了適應現代化的需要而對這些老房子進行改造和重新開發的需求是顯而易見的,但很少有投資者或業主願意花錢進行必要的升級或建設。

延伸閱讀:別再盯著多倫多和溫哥華了 前景最好的房市在這個城市

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精湛的維多利亞式房子,坐落在Golf Le Blainvillier高爾夫球場的自然環境中,擁有長年迷人的風景,充足的光線,通風的大房間與完美無瑕的裝潢。售價僅約362萬人民幣。物業編號:37085585(點擊圖片查看詳情)
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位於俯瞰F.X. Garneau公園的非凡豪宅!地道和現代的完美結合,突顯前房主Roger d'Astous獨特的建築風格,最近更投資超過100萬加元翻新這套經典住宅。在皇家山腳的優越位置接近最好的學校和生活配套。物業編號:37255770(點擊圖片查看詳情)
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參考信息源:普華永道(PwC)、加拿大房地產協會(CREA)、加拿大抵押和住房公司(CMHC)、安閣物業(Engel & Völkers)

責任編輯:Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任。

2018溫哥華:工商業地產更被看好 住宅板塊等待觸底 | 加拿大

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國際買家主宰溫哥華的豪宅市場,占交易量的85%
國際買家主宰溫哥華的豪宅市場,占交易量的85%

加拿大咨議局(CBoC)發表預測,看好溫哥華經濟,預計2018年溫哥華經濟將增長2.5%,持續近年來穩中有升的態勢。 對於溫哥華房市,CBoC則認為可能短期內前景走弱,原因是加聯邦和省政府各自采取措施來為住房市場降溫,加上2017年春季溫哥華二手房轉售市場萎縮。但也有跡像表明,房地產市場正在擺脫外國買家附加稅的影響:根據大溫哥華房地產局的數據,2016年8月至2017年8月期間,溫哥華公寓的基准價格暴漲了19.4%,盡管獨立屋價格在同期僅上漲了2.2%。

圖一:溫哥華MLS®綜合房屋價格指數(2005年1月—2017年12月)

圖標:紅色—溫哥華;藍色—合計
圖標:紅色—溫哥華藍色—合計

圖二:溫哥華MLS®房屋基准價格(2005年1月—2017年12月)

圖標:黑色—綜合;綠色—單層獨立房;紅色—兩層獨立房;橙色—聯排別墅;紫色—公寓
圖標:黑色—綜合綠色—單層獨立房紅色—兩層獨立房橙色—聯排別墅紫色—公寓

圖三:溫哥華各類型房屋銷量及售價

租賃市場概覽

盡管新樓盤開發量為歷史新高,但租賃住房需求強勁,使溫哥華可出租公寓的空置率保持在1%以下。入門級房價的快速上漲以及該地區的移民增長刺激了租房需求。連續第三年,溫哥華的平均租金上漲5.9%,高於省級允許增幅(2017年為3.7%)。

圖四:2017年溫哥華各類型房屋空置率及租金

豪宅市場趨勢

  • 2018年豪華公寓板塊將繼續維持強勁增長。
  • 持續增長的科技產業吸引著新的買家,目前亞馬遜在溫哥華的投標激發起更高漲的情緒
  • 奢侈品的消費需求從傳統的設計特征轉向現代主義美學,優先注重簡潔的生產線、優質的材料和智能家居技術。
  • 企業家、開發商和一小部分的富裕居民開始加速遷入溫哥華市中心東區。
  • 蓋斯鎮(Gastown)不拘一格的魅力將在2018年繼續為社區帶來需求。
  • 國際買家主宰溫哥華的豪宅市場,占交易量的85%。中國公民是這裡最大的買家群體,其次是法國和德國買家。
  • 2017年前三個季度,獨立屋的要價達到3,580萬加元。
熱鬧的蓋斯鎮以蒸汽鐘樓和夾雜紀念品商店、獨立藝術畫廊和裝飾店的維多利亞式建築而聞名。時尚的飲食場所有別致的雞尾酒酒廊、三明治快餐店和當地的海鮮餐廳。
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2018年房市的機遇和挑戰

據普華永道的2018年房地產新興趨勢調查顯示,溫哥華的投資者需求和重建機會是加拿大最大的。但是由於政策變化和利率上漲的影響,預計區域開發商和投資者在2018年會更加保守。因此,業內人士正通過擱置收購維持現狀,提升運營效率,並在構建投資組合時更具選擇性和耐心,來為“最終的下滑”做好准備。調查中的一位受訪者觀察到,溫哥華是一個賣方市場,這促使企業往往為了避免錯失機會而快速行動。總的來說,受訪者看好工商業地產——因為這些房產類型的“管理少於住宅”,以及在“第二核心”地區的混合式住宅項目。

在溫哥華,人們對該區房地產價格和租金上漲的解決辦法各有不同。有人主張政府需要更激進的思維。2017年不列顛哥倫比亞省選舉中,住房負擔能力是首要問題。在競選期間,新民主黨甚至承諾在10年內建造10萬多個可負擔的租賃、非盈利和合作社住房單位。其他人則認為新項目(包括公寓項目)的審批過程耗時太長,而且太貴。如果市政當局能加快進程並降低收費,那麼短期內住房供應就會大大增加。

延伸閱讀:房貸新規已生效 2018年溫哥華房市開局不易

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由信譽良好的Concord建造,坐擁One Pacific無與倫比的地理位置!這套絕佳的角落套房盡享自然山水和城市的壯麗景觀、大小適中的陽台、屋頂室外游泳池和禮賓服務。物業編號:37138841(點擊圖片查看詳情)
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這棟西海岸現代風格的定制4臥房子令人贊嘆,設屋頂花園、南向後院、罕有的車道連車庫,室內外流動暢通,座落於迷人的Steveston村莊。物業編號:37111120(點擊圖片查看詳情)
這棟西海岸現代風格的定制4臥房子令人贊嘆,設屋頂花園、南向後院、罕有的車道連車庫,室內外流動暢通,座落於迷人的Steveston村莊。物業編號:37111120(點擊圖片查看詳情)
坐落在久負盛名的肖內西(Shaughnessy)綠樹成蔭的松樹林(Pine Crescent),這棟房屋於1999年為現有業主重建,並一直得到良好保養。交通便利,步行即達肖內西小學、約克學校、湖森林學院和商店。物業編號:37139042(點擊圖片查看詳情)
坐落在久負盛名的肖內西(Shaughnessy)綠樹成蔭的松樹林(Pine Crescent),這棟房屋於1999年為現有業主重建,一直得到良好保養。交通便利,步行即達肖內西小學、約克學校、湖森林學院和商店。物業編號:37139042(點擊圖片查看詳情)

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參考信息源:普華永道(PwC)、加拿大房地產協會(CREA)、加拿大抵押和住房公司(CMHC)、安閣物業(Engel & Völkers)

責任編輯:Zoe Chan

 

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“草原城市”溫尼伯 2018年繼續以實惠房價打動買家 | 加拿大

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加拿大第八大城市溫尼伯,座落於草原三省東緣,半數多的馬尼托巴省人口集中於此,是一個運輸、經濟、制造業、農業與教育的重鎮
加拿大第八大城市溫尼伯,座落於草原三省東緣,半數多的馬尼托巴省人口集中於此,是一個運輸、經濟、制造業、農業與教育的重鎮

馬尼托巴省(Manitoba)省會和最大城市溫尼伯(Winnipeg)經濟持續良好態勢:據加拿大咨議局(Conference Board of Canada)數據顯示,溫尼伯實際GDP繼2016年2.6%的增長之後,2017年增長率為2.2%,預計2018年達2.3%。

圖一:溫尼伯住宅平均價格(2008年1月—2017年12月)

圖二:溫尼伯住宅銷售活動(2008年—2017年11月份

圖標:黑線—10年均值

在MLS®共享數據庫中,2017年11月房屋銷量為878套,比2016年多1套,高出十年平均水平4%。11月的亮點是高端市場,在該月共售出50套售價在50萬加元以上的獨立屋,而2016年11月僅售出34套;其中售價在100萬加元以上的有4套,這4套中有1套以200萬加元成交,1套共管公寓售價157.5萬加元。

MLS®共享數據系統中獨立屋和共管式公寓占據總銷量的86%,非獨立單戶住宅今年市場表現穩健,已售出500余套,占據4%的市場份額。11月單位產品銷售額上升22%,從年初至今銷售額增長11%。

溫尼伯經紀人聲稱,溫尼伯是全加拿大價格最實惠的區域市場之一,支持這一說法的是溫尼伯30萬加元以下房屋所占比例。去年11月,59%的獨立屋和77%的公寓售價均於30萬加元。占銷售總量26%的共管公寓售價在15萬加元到19.9999萬加元之間。

租賃市場概覽

溫尼伯普查都會區的空置率從2016年10月至今一直是2.8%。2017年10月,一套兩居室公寓的平均租金為1,107加元,而2016年10月為1,068加元。總體來說,同樣公寓的租金比去年同期增長了3.9%。

圖三:2017年溫尼伯各類型房屋空置率及租金

2018年房市的機遇和挑戰

盡管住宅市場仍然疲軟,但大量非住宅項目彌補了這一弱勢。耗資4.67億加元的西南公交專用道系統將把曼尼托巴大學(University of Manitoba)和市中心連接起來,這一公交專用道系統將在未來幾年成為發展的焦點。在市區核心地段,價值4億加元的True North Square正在施工,該項目含4棟塔樓,屬於多用途建築。此外,樓高45層的綜合項目天空之城(SkyCity Centre)預期將開工。還有位於Portage和Main交叉口的40層,價值1.65億加元的公寓大樓預期也將啟動。該公寓大樓將於2020年完工,屆時,除了可供出租的單元外,還將提供零售和辦公空間。

溫尼伯公寓買家目前看好位於市中心的天空之城(SkyCity Centre),45層高,是多倫多和卡爾加裡之間最高的大樓
溫尼伯公寓買家目前看好位於市中心的天空之城(SkyCity Centre),45層高,是多倫多和卡爾加裡之間最高的大樓

居外馬尼托巴人氣房源:

總價 227萬人民幣 3臥 148平米 72 Falcon Creek Road, Winnipeg, Manitoba, Canada
總價約320萬人民幣, 177平米,4臥3衛, 66 Swindon Way, Winnipeg, Manitoba

信息來源:普華永道(PwC)、加拿大房地產協會(CREA)、加拿大抵押和住房公司(CMHC)

責任編輯:Zoe Chan & Shelly Du

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多個大型重建項目齊頭並進 2018多倫多房市不會大跌 | 加拿大

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大多倫多地區將在今年及以後看到明顯的集約化發展
大多倫多地區將在今年及以後看到明顯的集約化發展

根據加拿大咨議局(CBoC)的數據,多倫多的實際國內生產總值(GDP)在2017年增長2.7%,預計在2018年將增長2.5%。盡管經濟增長率出現小幅下滑,但該地區並未出現有問題的跡像,房地產業將繼續受益於這一強勁的經濟表現。以千禧一代的單身人士和夫妻為主的居民,仍然追求在市中心的工作生活方式;而企業則渴望招攬人才,熱衷於進駐附近的新辦公室,以填補他們正在創造的新技術和研究職位。

潛在的購房者可能會不同意,但業內人士並不認為多倫多太貴——至少與目前的世界級市場,包括溫哥華在內相比。預計國內外的移民和投資將繼續導致整體價格上漲。雖然價格可能暫時下跌,但除非出現令全球經濟不振的突發事件或政府政策的重大變化,否則沒有人會預期價格出現大幅回落。

圖一:多倫多MLS®綜合房屋價格指數(2005年1月—2017年12月)

圖標:紅色—大多倫多地區;藍色—合計
圖標:紅色—大多倫多地區;藍色—合計

圖二:多倫多MLS®房屋基准價格(2005年1月—2017年12月)

圖標:黑色—綜合;綠色—單層獨立房;紅色—兩層獨立房;橙色—聯排別墅;紫色—公寓
圖標:黑色—綜合;綠色—單層獨立房;紅色—兩層獨立房;橙色—聯排別墅;紫色—公寓

圖三:多倫多各類型房屋銷量及售價

租賃市場概覽

多倫多大都會區的主要空置率達到了16年來的新低1.0%。房屋可負擔性問題使更多的家庭租房居住。專門為出租而建造的私人單位新供應不足以滿足日益增長的需求,共管式公寓繼續充當新租賃住宅的供應來源。

圖四:2017年多倫多各類型房屋空置率及租金

豪宅市場趨勢

  • 由於豪宅需求持續加上供應短缺,多倫多的豪宅板塊將繼續保持強勁增長。報告顯示,多倫多的人口增長速度是北美大城市中最快的。
  • 安閣物業 (Engel&Völkers)預計,被形容為“熔融”的2017年春房價急漲不會在2018年重演。相反,2018年預計增長相對穩定,顯示市場調整已經結束。
  • 千禧一代將繼續遷離獨立式和半獨立式住宅,轉向靠近市中心的公寓。
  • 多倫多地區最貴的永久產權公寓是玫瑰谷(Rosedale),每平方英尺1,300加元。這個中心社區以其綠化覆蓋和豐富的教育資源而聞名,深受家庭歡迎。
  • 受益於輕軌的完工在即,央街 (Yonge)和埃格林頓(Eglinton)走廊將持續增長。
  • 渥太華有“北方硅谷”之稱,多倫多也不遜色。其創業經濟的蓬勃發展將會持續吸引由企業家、風險投資家和技術高管組成的全球消費者群體的興趣,包括最近宣布的谷歌的城市創新實驗室——Sidewalk Labs將選擇開發多倫多的東邊碼頭和海濱地塊,該區域被稱為金絲雀區(Canary District)。
大多倫多東區的金絲雀區在2016年新建了1,200個新單位,成為了公寓項目的熱點地區
大多倫多東區的金絲雀區在2016年新建了1,200個新單位,成為了公寓項目的熱點地區

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2018年房市的機遇和挑戰

由於機構資本和其他投資者繼續尋求穩定的長遠投資,對於最佳資產的需求將保持高位。但同樣地,這些投資者會采取謹慎態度,因為他們不會為新的物業付出太高的代價——至少不是在其他地方有可能以更好的價格找到更好的收益時。在多倫多,獲得資本肯定不是問題,如何找到一個好的地方來善用資本才是。

城市集約化將持續下去,特別是在多倫多。普華永道“2018年房地產新興趨勢”調查的大多數受訪者指出,大多倫多地區將在今年及以後看到建築密度明顯提高。隨著土地供應緊張,有志擴張的公司正在尋找擁有“次等”房地產的地段。一位受訪者補充說:“核心還是要讓政府把重點放在增加供給上。”他指出,多倫多需要商量出一個新的建築密度,來提供更多的供應以應對對房屋不斷增長的需求,同時保持可負擔力。

隨著多倫多周邊地區的集約化發展,幾個濱水棕地項目釋放出原先關閉的土地進行重建,引發轟動。一是港口地塊(Port Lands)的長期重建,這是占地800英畝的市中心以東的海濱地產。再向西行,克雷迪特港(Port Credit)的開發商最近公布了一個空置海濱土地的大型混合用途重建項目草案。

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參考信息源:普華永道(PwC)、加拿大房地產協會(CREA)、加拿大抵押和住房公司(CMHC)、安閣物業(Engel & Völkers)

責任編輯:Zoe Chan & HY

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限購令下的新西蘭房市:房價漲 建房速度加快 | 新西蘭

目前建築業的規模達到了創紀錄的水平,有17萬人在其中工作。

在限購政策下,新西蘭房產投資變難。2018年,新西蘭的房地產行業可能會受到政府在基礎設施方面的大力推動,以及從政府資源管理法的改革中受益。

物業委員會(Property Council)首席執行官Connal Townsend對新系統抱有很高的期望。

他表示,政府將非常重視推動基礎設施的建設,以及改善建築和資源許可的同意程序。房地產行業每年為新西蘭國內生產總值(GDP)貢獻了834億紐幣,相信2018年,房地產行業對經濟的貢獻會重振。

Townsend 說,“過去六個月,房價出現了小幅下跌。雖然我不確定明年房價是否會強勁增長,但一定會有所增長的,這個行業的整體表現仍然是很不錯的。”

房地產專業諮詢公司RCG的副總裁John Polkinghorne表示,目前建築業的規模達到了創紀錄的水平,有17萬人在其中工作。“進一步擴大規模確實存在挑戰,重點必須是提高生產率。”

他也指出,2018年,將會出現明顯的地區差異:如基督城的房價過高,最終可能會導致住房供應過剩;而許多其他城市的住房短缺問題依然存在,奧克蘭將需要數年時間才能解決這一問題。

預計2018年新西蘭房市的建設速度將加快
預計2018年新西蘭房市的建設速度將加快

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房地產公司高力國際(Colliers International)對2018年新西蘭房市的預測:

• 新西蘭投資集團將成為農場土地的主要買家。海外買家將轉而購買城市資產,一方面是由於具有吸引力的回報,但還有一部分原因是工黨政府的新法案,限制將5公頃以上的農場土地出售給海外人士

• 奧克蘭和惠靈頓額外的寫字樓供應,不會削弱強勁的資本價值,也不會增加租金。資金投資管理者/聯盟(Syndicators)和海外基金將繼續成為大量城市中心物業的主要買家,因為國內機構難以在目前的價格水平上購買。

• 工業物業投資者在2017年表現出的高度信心將證明是合理的。 投資者可以期待更多的租金上漲和穩定的收益率,特別是在主要中心地區。

• 越來越多的網上零售活動,將增加零售物流供應商的倉庫需求。

• 增加員工成本,降低移民數量,將開始讓零售商們擔心。這將特別影響到餐飲行業的人。然而,這些措施的滯後效應和持續的正面的消費者信心,將推遲給2018年帶來的負面影響,而強勁的旅遊業增長將抵消旅遊熱點的上述影響。

• 在一年內,全國房價中位數將比現在高,對房屋的基礎需求依然強勁。

• 政府的限購令將調高住房供應量。

• 政府的一些政策,例如一年的免費高等教育、減少移民等,將影響培訓或引進更多的勞動力,短期內建築成本通脹不會消失。

官方現金利率可能要到2018年底才會上漲。在高需求的環境下,優質物業的短缺是一大問題所在。

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來源:新西蘭先驅報中文網
責任編輯:Zoe Chan

房貸新規已生效 2018年溫哥華房市開局不易 | 加拿大

2018年1月1日起,加拿大金融機構監管方OSFI的“壓力測試”房貸新政正式生效,要求無保險貸款購房(即首付至少達到20%)的民眾需證明在利率上漲的情況下仍有能力償付貸款。專家認為,該政策在抑制購買力、降低房市風險之余,可能會進一步推高房產買家對公寓和城市屋的需求量。

新政規定,無保險貸款購房者需證明有能力承付個人所獲現行利率上加2%的貸款利率,或加拿大央行的五年期固定利率,二者中以較高利率為准。但與同一貸方更新現有貸款時,無需進行此壓力測試。

更嚴格的房貸新規則旨在保障借貸雙方。“更高的利率標准意味著以相同的收入,你將借到更少的錢,”UBC房地產經濟學家薩默維爾(Tsomer Somerville)說。以前,只有保險借款人才必須通過“壓力測試”。

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1月1日起加拿大房貸新政正式生效,要求無保險貸款購房民眾需證明在利率上漲的情況下仍有能力償付貸款
1月1日起加拿大房貸新政正式生效,要求無保險貸款購房民眾需證明在利率上漲的情況下仍有能力償付貸款

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新政影響程度不一

溫哥華地產經紀克裡斯·瑞恩(Chris Ryan)對CBC表示,首次購房的年輕買家是遭受新政衝擊最大的購房群體,而獨立屋則是受影響最大的房產種類。“那些想買250萬的房子的人,現在就要把目標下調到190萬左右。所以每個人的(購房能力)都會下降一些。”他說。

加拿大人的債務水平達到了歷史最高水平。“雖然這對於借款人,特別是年輕人來說是困難的,但是聯邦監管機構希望在危機發生前就注意大局,采取行動,“薩默維爾說。

賣家也將受到衝擊

瑞恩還指出,在壓力測試新政之下,購房者會傾向於能產生更多租金回報的房產,例如包含地下室套房的獨立屋。“那些沒有套房或後巷屋的獨立屋會變得更難賣一點。”他說。

地產專家還預測,隨著房產買家購買力下滑,價格偏低的公寓和聯排別墅市場將面臨更大的需求量。

加拿大房貸新政正式生效,預計公寓將面臨更大的需求量。圖為居外網上出售的溫哥華1臥1衛全新公寓,帶高端裝修
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加拿大央行在2017年末指出,城市家庭債務過高和房市過熱依然是加國經濟面臨的最大風險,出台壓力測試新規即意在緩解這一風險,但其實際效果仍有待觀察。

 

原文來源:CBC News
責任編譯:Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任。

2018加拿大實施新政策 這些與你息息相關 | 加拿大

2018年1月1日開始,在加拿大全國範圍將開始實施一系列新法,包括小企業稅率降至10%,重新開放父母及祖父母移民申請以及大麻合法化等等;而在安省,將實施最低時薪$14等的新政和新規:

全國範圍實施的新法 小企業稅率降至10%

2018年1月1日開始,小企業稅率將由目前的10.5%降至10%。與此同時,對小企業稅法還將作出其它改變,包括使得小企業業主讓家庭成員來分攤收入以降低稅率的做法變得更加困難。

不過,這些稅改政策理論是從今天開始實施,實際上要到2019年報稅(報2018年的稅)時才能真正兌現。

重新開放父母及祖父母移民申請

2018年開始,加拿大公民及永久居民又能開始申請父母及祖父母移民了。根據加拿大移民部(IRCC)的新規定,想要資助父母、祖父母移民的申請者可以先向移民部遞交一份名為Interest to Sponsor的申請書,以表達自己的申請意願。移民部將從中隨機抽取一定名額,中簽者即可為父母、祖父母申請移民。

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2017年12月22日加拿大移民部在官網發表公告:父母及祖父母移民申請重新開放
2017年12月22日加拿大移民部在官網發表公告:父母及祖父母移民申請重新開放

聯邦移民部將在東部時間2018年1月2日的中午12時正式在其官網發布Interest to Sponsor申請書表格,想要擔保父母、祖父母移民的加拿大公民或永久居民可以填寫並提交。該表格的有效期將於2018年2月1日中午12點截止。

EI供款增加

2018年開始,EI供款將有所增加。根據加拿大納稅人聯盟(Canadian Taxpayers Federation)的估計,平均每個雇員將在新的一年多交$6左右,而雇主將為每個雇員多交$13左右。

大麻合法化

杜魯多的自由黨政府將在2018年7月將大麻合法化,其中規定,大麻買者須年滿18周歲,不過,各省區可以設定最低年齡限制,而且各省區也可以對大麻的銷售進行規管。至於大麻銷售的稅收,聯邦和省區按照25:75的比例分成。

安省為例,省府擬將大麻銷售業務委托給酒管局LCBO(Liquor Control Board of Ontario),由LCBO旗下酒鋪負責實體店及網絡銷售。而曼省(Manitoba)則將大麻銷售交給私營企業,負責店鋪和網絡銷售。

延長產假

從2017年12月3日開始,EI系統下新生兒父母的帶薪產假或育兒假(parental leave)將從12個月延長至18個月。

聯邦還將實施一項新的家庭護理者福利:如果要照看家中重病或重傷的成年人,那麼政府允許此護理者休15周的假期照顧家人。如果家中有孩子重病或重傷,護理者則可申請35周的假期福利

2018年加拿大新生兒父母將享有18個月的帶薪產假或育兒假
2018年加拿大新生兒父母將享有18個月的帶薪產假或育兒假

根據通脹率自動調整酒稅

聯邦政府新的根據通脹率自動調整酒稅的政策在2018年開始實施,其中包括啤酒,葡萄酒以及烈酒的消費稅,正式調整時間為今年4月1日。

禁微塑料和塑料纖維產品

從2018年1月1日開始,加拿大將禁售一些含有塑料微珠(microbeads)的產品,包括目前仍在市場尤其藥房出售的沐浴露,牙膏和面部磨砂膏等等。而從7月1日開始,這項禁令將延伸至含有微珠的天然保健美容健康產品以及非處方藥。

專家指出,我們日常生活中有很多機會“制造”微塑料和塑料纖維,比如加拿大人最愛的膠囊咖啡,日常刷牙洗澡做美容,經常使用洗衣機和烘干機,以及大量使用塑料器具等等,都無意中增加了自來水系統中的微塑料和塑料纖維。由於微塑料是不可生物降解的,科學家們擔心,它們會繼續分解成更小碎片,從而穿透細胞、淋巴結以及其它器官,給人類健康帶來影響。

碳稅計劃

從2018年開始,杜魯多政府將在全國實施碳稅(carbon tax)或“碳排放及交易計劃”(cap-and-trade plan),對每噸碳排放征收至少$10;如果各省區到2018年仍然按兵不動,那麼聯邦就親自下手征收碳稅。

根據聯邦政府的要求,各省區可以選擇征收碳稅,或是實施“碳排放及交易計劃”,也能自主決定這筆稅項收入的去向及用途。

卑詩省從2012年開始征收碳稅,對每噸碳排放征收$30。阿省2017年該省開始征碳稅,每噸碳排放收$20,2018年開始則調升至$30。

安省和魁省則選擇“碳排放及交易計劃”,以安省為例,從2017年1月1日開始,每公升汽油將加價4.3%,天然氣月費平均將增加5元,估計安省每戶家庭平均每月要為“碳排放及交易計劃”多支付13元。

安大略省將實施的新政和新規

加拿大安省Caledon4臥4衛的豪宅,占地41英畝,采用最新技術打造新型現代家具,設有水療浴室和無邊泳池,售價約2,388萬元人民幣(點擊圖片查看房源信息)
加拿大安省Caledon4臥4衛的豪宅,占地41英畝,采用最新技術打造新型現代家具,設有水療浴室和無邊泳池,售價約2,388萬元人民幣(點擊圖片查看房源信息)

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最低時薪提高至$14

從2018年1月1日開始,安省最低時薪將從目前的$11.6提至$14,若韋恩自由黨政府可以在明年的省選中取勝,那麼2019年1月最低時薪會再提至$15。阿爾伯塔則將從今年1月1日起,將最低時薪一口氣提至$15。

安省勞工法改革還包括:在同一公司工作5年之後,帶薪年假由目前的兩周增加到三周;所有雇員每年應有10天急事事假,其中2天雇主要支付工資,且不需向雇主出示醫生證明。

24歲以下青少年免費拿藥

從2018年1月1日開始,安省將啟動OHIP+計劃,該計劃也稱為Children and Youth Pharmacare Program,即省內24歲以下人士將可在藥店免費拿藥,只要這些由醫生開出的處方藥屬於4,400種藥中的一種,即可不花錢拿藥。據悉,這些藥物中包含了治療癌症及疑難雜症的藥品。

新政策一旦實施,安省將是加拿大第一個推出類似藥物保障計劃的省份,不過省府每年將為此額外增加開支$4.65億。

球票音樂會票重售價不超票價50%

加拿大公開活動場所的觀眾在新一年的購票消費獲得了保障
加拿大公開活動場所的觀眾在新一年的購票消費獲得了保障

省府明年開始實施的新法將嚴厲打擊大批購票然後高價賣出以牟取暴利的黃牛黨,新法給重售門票價設限,無論球票,還是音樂會票,其重售最高價不得超過原票價的50%。

新法還要求活動組織者或場地管理部門提高各類活動售票透明度,公開活動場所的觀眾容量以及門票的具體數量;同時要求門票價格包含了所有費用,門票經銷商也須提供門票的位置以及座位價格的原始面值。

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來源:加拿大家園網
責任編輯:Zoe Chan

充滿變數的國際學生移民政策:2018海外留學如何選擇?

編者按:在逆全球化和國際難民等問題的影響下,留學生作為國際移民群體的重要一支,全球留學情況也發生了新的變化。2017年,各國頒佈的移民新政,對於留學移民者和持有工簽即將申請移民的人群產生了很大的影響,2018年,想要移民的留學生,要怎麼做呢?針對這個話題,我們特別編譯了Sadish Dhakal在The Wire發表的相關文章,以供讀者參加。

上圖:入境美國的國際學生必須持有F-1簽證

2018年1月1日  The Wire —— 儘管國際學生生源增加了東道國的經濟,但針對學生簽證的移民政策仍不斷收緊。

在去往德國慕尼克的飛機上,一位來自尼泊爾的二十一歲學生Sonam Tamang碰巧坐在我的旁邊。 她告訴我,她準備前往德國慕尼克學習護理。 “畢業後,你打算留在德國還是回尼泊爾?”我問道。 “到時候再說吧,”她無奈的答道。 由於我正在進行一項關於留學生的調研,於是,試探性的問道:“聽說,有很多人選擇留在那裡?” 她若有所思地回到道,“當然,很多人出國深造,都是抱著留下來的心思的”。 在這一路上,我們又聊了很多。

和Sonam一樣,許多留學生都拿到了國外大學的錄取通知書,希望能夠留在國外發展。 根據聯合國教科文組織(UNESCO)統計,2016年,尼泊爾有39,000多名學生到國外接受高等教育,印度超過25.5萬人,中國超過80.1萬人。 美國是留學生首選的國家。 據“時代”(TIME)雜誌報導,在2015-2016學年,在美國學習的國際學生達100多萬人。 大約三分之一的學生來自中國。 印度,沙烏地阿拉伯和韓國分別排在第二,第三和第四位。

在美國申請高等教育的外國學生必須要持有F-1簽證(也就是我們所說的學生簽證)進入美國。 為了獲得F-1學生簽證,申請人必須證明自己的誠信。

他們需要從美國的語言學校機構出示的身份證明(一份名為I-20的檔), I-20是由美國政府承認的語言學校簽發給國外的申請者用以證明其合法學生身份的文件。(在9/11之後為了跟蹤國際學生而建立的系統)。 申請人還必須有足夠的資金來支付學習期間的生活和教育費用,並且承諾完成學業後離開美國。 換句話說,學生簽證並不助于想移民的留學生。

根據美國公民和移民服務局the United States Citizenship and Immigration Service(USCIS)的規定,持F1學生簽證的留學生可在校內自由合法的打工,不需申辦特別許可;在學期中的每週工作時間一般限制在20小時;在節假日和假期時可全職工作(可達40小時/周)。由於在學校工作的機會是有限制的,即使在校內打工,這份工作都不能作為經濟來源,而且這個工作不能與學業有關,同時在第一個學年不允許打工。在校內工作之前,一般學校都要求得到USCIS允許。

此外,美國的公司還會發放給外國留學生實習簽證,相比較非移民工作簽證 H-1B,這種簽證辦理的手續很簡單。

美國每年只發放8.5萬個工作簽證給外國人。如果申請者沒有獲得工作簽證,任何公司都不能雇傭他們。不過,實習簽證的數量沒有限制。國際學生完成學業只需要滿足一些基本要求即可成為實習生。儘管實習生的工作年限比工作簽證的工作年限要少,但是這並不影響他們為美國經濟提供了幫助。

實習模糊了學生和員工之間的界限。可是,這個和美國政府的關於“留學生學成之後必須回國”的規定相悖。一方面,美國允許持有學生簽證的留學生在美國實習。 另一方面,美國大使館又要求學生簽證持有人在完成學業後要回國。

維琪解密(WikiLeaks)的將美國駐各國領事館之間的檔公佈之後,人們開始質疑美國領事館是否有效評估了這些國際學生的留學意圖。

2008年9月,美國駐斯里蘭卡領事館

在學校註冊當日,學校要求來自斯里蘭卡的14名留學生在提供社會安全號(SSN)。對於在美國留學的學生來說,在留學期間,最好能夠拿到社會安全號(SSN),尤其是想長期留下來的學生,因為它不僅會讓你的生活更加方便,而且也有益於往後在美國找工作。

SSN 原本目的是用於追蹤個人的納稅情況,但是現在用途已被擴大到包括區分個人身份,類似中國「居民身份證號碼」之作用。由於學生沒有SSN,學校拒絕接受他們,並且把他們轉到了當地的語言學校。

2009年,美國駐印度孟買領事館

美國駐印度孟買領事館對在美國持有2年學生簽證的學生進行了一項研究。

他們發現,擁有2年學生簽證的學生中,有14%的學生沒有進入申請的大學學習,而是進入了其他大學;有89%的學生選擇了同一所大學的新的專業學習。在這些改變學校或者專業的國際學生中,有40%的學生選擇了低於他們現有的教育級別(即從研究生到本科,或本科到語言培訓/職業)。

美國駐中國領事館

美國駐中國領事館的資料顯示,在所有申請的學生中,只有4%的學生被拒簽。 也就是說,只有4%的申請者被認為進入美國的意圖不純。這裡可以確定的是,那些有明確意向學成回國的學生,一定會拿到美國領事館簽發的學生簽證。儘管,意圖可能會隨著時間而改變。根據 “人口、空間和地點” (Population, Space, and Place )雜誌在2006年的一項研究資料:“幾乎沒有學生會以移民美國的目的來申請的”。

但對於Sonam來說,移民意圖似乎更為明顯。

“在尼泊爾沒有好的收入。”她和我說到想去德國留學並希望留下來時說,“沒有得到尊重。希望回報父母。”

根據美國駐上海領事館在2008年的報告,移民局似乎認同經濟機會對於決定是否回國的重要性。來自上海的申請者更有可能回國,因為他們在上海看到的機會比在美國的機會多。經濟和專業因素通常會被認為是留在美國的強烈動機之一。

學生簽證的需求爆發了留學機構產業

在南亞許多地方都有留學機構,他們會在撰寫申請文書、簽證面試等環節幫助申請者,以確保他們能夠成功拿到學生申請。

他們為學生撰寫大學入學申請時提交的報告,還提供學生簽證面試的培訓。雖然這些留學機構是正當經營,但是領事官員卻判定他們的行為是非法的。領事館認為這些留學機構提供的服務對於申請學生簽證並沒有什麼幫助。

美國駐加德滿都的領事館

美國駐加德滿都的領事館表示,“領事館的人員十分熟悉留學機構會提供給申請者哪些應對面試的“專業術語” ,所以,會很容易區分哪些是留學機構培訓的申請者,哪些是通過自己努力申請留學的。而我們會更傾向於後者的申請者。” 儘管如此,留學機構還是在不斷壯大,不過這些機構也開始根據留學生的申請國家和申請專業進行細分。Sonam,在申請美國大學時,也尋求了留學機構的幫助,她承認:“我不知道怎麼去準備申請資料。

除了留學仲介之外,領事館人員還要處理各種學生簽證中存在的虛假陳述和欺詐行為。

2009年,美國駐印度領事館

美國駐印度領事館表示,學生簽證是最常見的欺詐目標之一。 美國駐加德滿都領事館在2009年的檔中指出:“申請人經常給面試官看的文件都有虛假成分,比如估價過高的資產證明和房產證明等。 更甚的是,銀行資產要麼是在簽證面談幾周內辦起來的,要麼就是銀行裡的某個人偽造的幾個月的存款,以顯示可靠的收入來源。“

對於學生簽證中存在的欺詐行為,英國政府已採取了相關措施來遏制了。 2010年,由於擔心大規模簽證濫用,英國暫停了向來自北印度和巴基斯坦的申請人發放學生簽證。

2011年,英國政府列出了一份關於作假銀行的清單,名單中包括1900家印度銀行,指出凡是由這些印度銀行作保的學生簽證均不被採納。 儘管如此,這些舉措並沒有完全遏制住英國境內的欺詐行為。

2014年2月,因被英國廣播公司(BBC)曝出“作弊”醜聞,美國ETS(美國教育考試服務中心)機構語言考試含金量在英受到質疑,英國內政部也據此暫停了由ETS在英國境內主持的全部英語考試專案。事件發生後,很多學校已經覺得ETS機構組織的考試不可信。其中,部分英國學校已經拒絕接受學生提供託福成績作為院校申請的語言成績,轉而只接受雅思成績及PTE考試成績。如排名英國前18名的薩塞克斯大學已經向留學機構發出郵件,表示不再接受中國學生提交託福成績進行該校課程的申請,學生只能用雅思6.5分以上成績申請該校。隨後,英國考文垂大學也在其中國官微發佈資訊,稱不再接手學生用託福、托業考試成績作為語言成績進行申請。考文垂大學還表示,即便是已獲得Offer的學生,也要重新參加IELTS或PTE(培生)考試。

醜聞不僅對英國高校的留學生招生產生了影響,也震驚了官方。2014年2月14日,英國內政大臣Theresa May就對媒體表示,BBC的發現令她極為吃驚。“政府已經暫停了涉嫌捲入造假考試的兩所學院的資格,並且停止了通過ETS進行的全部英語考試(包括TOEIC托業、TOEFL託福)。鑒於問題的嚴重性,英國移民部門不再認可ETS提供的所有英語考試的成績。”

如果學生願意冒著欺詐的風險,那麼這個風險肯定是很高的。 那麼,大學的風險呢? 由於美國大學經常向來自生源國收取較高的學費,國際學生利潤豐厚。 根據NAFSA(國際教育工作者協會Association of International Educators)資料,國際學生為美國經濟貢獻了近330億美元,2015-2016學年創造了4,00,000個就業機會。

領事館人員並不是沒有意識到留學生給大學帶來的利益。 美國駐斯里蘭卡可倫坡領事館表示,美國任何大學的國際學生不僅可以獲得學位,而且可以每週工作40小時;美國駐印度孟買領事館表示,留學機構利用並放大了學生簽證可以有工作機會這個規定。

美國駐斯里蘭卡可倫坡領事館表示,斯里蘭卡的留學機構與美國的指定學校簽訂了所謂的獨家代理合同,美國大學根據實際入學的學生人數支付仲介費用,如果這些學生最終沒有入學、或者中途退學或違反校紀,費用不退。而正如孟買領事館官員認為的,從這個情況來看,學校不存在任何問題。英國也存在相同的問題,據英國廣播公司報導,2014年,英國至少700所大學拒絕接受來自歐盟以外的國際學生,儘管根據“衛報”(Guardian)的報導,國際學生為英國帶來了近110億英鎊。

儘管大量的國際學生增加了東道國的經濟,針對學生簽證的移民政策仍然不斷。

以2015年的“美國移民創新法案”為例。 這個法案是根據《高科技人才移民議案I-Squared》的基礎上進行改進的,該法案提議將H-1B簽證上限增至11萬5,000個,並取消在科學、技術、教育和數學(STEM)領域取得碩士及以上學位的H-1B簽證上限。雖然該法案看上去是針對工作簽證做的調整,但其實是減少外國學生簽證的數量,特別對於那些不打算放棄自己國家身份的申請者而言。最終,該法案沒有通過。

2016年,英國開始考慮減少學生簽證的數量。 根據泰晤士報高等教育報導,2017年4月,英國議會投票表示將國際學生人數算在移民人數之內。

在一個對移民的態度正在轉變的世界裡,對於像Sonam這樣有移民傾向的國際學生而言,有太多地不確定性。不過,這些似乎並沒有影響到她,很快,她就將與在德國學習醫學的親人團聚了。 她告訴我,她計畫在留學期間遊學歐洲,去參加慕尼克啤酒節。儘管這是她第一次坐飛機,她表示一點也不害怕。她對未來充滿信心。

延伸閱讀

美國留學:排名和專業哪個更重要?

居外推薦:基於重視教育的傳統,國內買家到海外買房時偏愛學區房,而擁有眾多世界一流大學的美國自然備受國內買家推崇。不過,如今隨著三藩市、洛杉磯等傳統熱門城市房價暴漲、投資成本隨之增大,越來越多國內買家把目光轉向了另一些教育資源豐富、但房價較低的新興城市如西雅圖。接下來,將為大家介紹美國西北重鎮西雅圖以及華盛頓州的教育資源。

美國留學熱門城市西雅圖大學一覽

作者:Sadish Dhakal

來源:The Wire

編譯:Lisa Zhu

 

澳洲多項房產和教育新政1月1日生效 | 澳洲

新年伊始,澳洲有關房產和教育的多項新政已於1月1日起生效。例如,房產投資者維護出租房的部分費用不能再被用來退稅,而青年津貼(Youth Allowance)的領取比以往變的更容易了。

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隨著悉尼2018新年煙花彙演在海灣璀璨上演,澳洲多項房產和教育新政也隨即生效
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為了改善2017-18財年澳洲的住房可負擔性,政府出台了新政減少了房產投資者可用來申報退稅的項目。之前,投資房購買者可以申報視察投資房和去中介的路費,例如機票費、租車費和住宿費都可以作為退稅申報的項目。新政生效後,這些費用則需要投資者自己承擔。

教育方面,特恩布爾政府的“教育修正案”也正式生效,澳洲學校獲取資金的方式發生重大變化。教育撥款會受到全國學校資源委員會(NSRB)的監督,政府將按照需求劃撥資金,學校地點和類型已不再是考慮因素。

對於即將上大學的學生們來說,好消息是領取青年津貼的門檻降低了通過工作經驗證明自己獨立性所需的工作時間已經從18個月減為14個月。

21歲以下的年輕人需要證明自己的獨立性才可領取全額津貼,否則父母的收入將會被計入考量,直接影響津貼數額。

不過,這些年輕人的薪水標准沒有改變,他們的最低薪水仍然只有行業法定標准的75%。

互聯網資訊綜合整理
責任編輯:Zoe Chan

中國香港今年擬推稅務新政 吸引內地投資更有底氣 | 中國香港

有志扮演內地與國際世界之間“超級聯絡人”角色的中國香港,近日在上海宣講其新鮮出爐的稅務新方案,鼓勵上海企業善用此新政“走出去”。

該研討會由中國香港投資推廣署與上海市國際貿易促進委員會聯合主辦,主題為“善用中國香港稅務新政策·滬港合作共贏”。

統計顯示,截至2017年6月底,在中國香港上市的上海企業共計105家(如上海電氣集團、東方航空、交通銀行等),市值近12758億港元。近10年來,經由中國香港投資推廣署的協助,成功在港開設公司及業務的上海企業已超過200家。

中國香港投資推廣署署長傅仲森認為,中國香港在“一國兩制”制度下擁有獨一無二的優勢,配合其他競爭優勢,包括優越的地理位置、蓬勃的營商環境、健全的法制、對知識產權的嚴格保護,以及全面的世界級金融和專業服務業等,均有利於上海企業利用中國香港“走出去”。

踏入2018年,中國香港利用稅務新政吸引內地投資。圖為2018中國香港除夕倒數煙火彙演
踏入2018年,中國香港利用稅務新政吸引內地投資。圖為2018中國香港除夕倒數煙火彙演

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中國香港修訂稅務條例 落實利得稅兩級制

稅務新政大致包含兩方面內容,其一是實行“兩級制”的利得稅,即將企業首200萬港元的利得稅率由原先的16.5%降至8.25%,其後的利潤則繼續按標准稅率16.5%征收;至於以合伙和獨資經營為主的非法團業務,兩級的利得稅稅率相應為7.5%及15%。納稅法團或非法團業務每年分別最多可節省16.5萬港元和15萬港元稅款。

其二是鼓勵研發開支的稅務政策,即首200萬港元的符合資格的研發開支可獲得300%的扣稅,余額則獲得200%的扣稅。

據了解,建議的利得稅兩級制會惠及有應評稅利潤的所有合資格企業,不論其規模。為確保受惠企業以中小企為主,港府建議加入條文,限制有關連企業只可提名一家企業受惠。《條例草案》將於2018年1月10日提交中國香港立法會進行首讀。

居外網獨一無二的中國香港4臥3衛公寓,設有3500平方英尺的花園露台,毗鄰都市核心中環
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中國香港稅制具競爭 能促進中港經濟發展

此舉被業界認為將提升中國香港營商環境的競爭力,激發其科創產業活力。同時,中國香港投資推廣署也認為,“這對於有意選擇在中國香港開展業務的內地企業來說非常具有吸引力”。

鑒於上海也在全力建設具有全球影響力的科技創新中心,並加快推動產業的轉型升級,傅仲森認為,“這與中國香港均有可合作互補、協同發展之處”。

傅仲森表示,中國香港特區政府鼓勵業界向一些中國香港既有優勢或有需求的產業進發,包括金融科技、人工智能、智慧城市和生物醫學。而上海企業可充分發揮滬港兩地在科技創新方面的政策及資源優勢,把握市場先機。

同時他還認為,在“進一步增強滬港澳台經濟合作緊密度,加強金融、貿易、投資等重點領域合作,拓展‘走出去’新空間,全面參與‘一帶一路’倡議”方面,上海企業的國際商業拓展可以借由中國香港商業平台優勢向海外“走出去”,比如在港設立企業財資中心(CTC)等。

人民網、中國新聞網資訊綜合整理
責任編輯:Zoe Chan