Author: ZoeChan

作者：Philip Brasor & Masako Tsubuku

大多數日本人對通過投資增加積蓄的做法心存警惕。他們的謹慎是出於多方考慮的結果，因此大多數日本人選擇將存款放入銀行，雖然利息奇低，但至少長期看來不會遭受損失。然而，盡管20世紀90年代早期日本房產泡沫破滅後房地產的發展十分有限，但一些工薪族還是選擇投資房地產，因為他們意識到僅憑養老金不足以支持其退休生活。

近期，新聞報道了房地產投資詐騙事件。其中就有涉及共享住房的詐騙事件。最初，日本用“共享住房”來形容美國和歐洲常見的住房行為，即一群互不認識的人共住一間公寓或房屋，分攤房租，共享設備。當時，這一形式在日本還不常見。在共享住房中，租客有自己的獨立臥室，共享廚房、浴室和起居室。這一住房形式沒有在日本火起來的原因之一是日本房屋普遍比較狹小。更主要的原因是，房主不願意將房屋出租給一群不認識的人。

如今，日本各式各類的住房都加入了“共享住房”的行列。比如，現代化的“公寓房”（此類房屋在二戰後被稱為“公寓房”）：同一屋檐下的獨立起居空間，設有共享廚房和廁所。20世紀50、60年代，這類公寓房一般沒有安裝浴室，住戶需要到公共澡堂洗澡。現在，這類公寓房都配有淋浴室。但這類公寓房沒有提供公共交流空間，如起居室或用餐室，而且廚房一般都是以實用性為主，僅提供煮飯的空間，然後住戶各自回房用餐。

換言之，這類共享住房並沒有為住戶共享生活、交流溝通提供空間。但如果在設計時有意考慮交流功能，共享住房就能夠做到這一點。

但互動共享氣氛的缺失並不是有意為之，而是因為住宅房屋主要是處於投資目的而存在的。工薪階級紛紛貸款購買共享住房，房地產公司通過轉租收取租金，業主利用租金收入來支付貸款。

這類共享住房的建設耗資高達1億日元（約588.7萬元人民幣），這對年輕的工薪階層來說是個巨大的壓力，他們整個工作生涯都要為住房貸款而奮鬥，但一旦償清貸款，接下來的租金收入就成為了純收益，在業主退休時是一筆不錯的收入。大多數房地產公司表示，東京等大城市的共享住房需求十分旺盛，投資者甚至在還貸款的過程中就可以盈利了。

但房產經紀公司抱怨稱，共享住房相比其他類似的投資方案而言，已經不是很好的投資選擇了。朝日新聞發布的一篇文章稱，1月，由於租金收益不足，東京800多個共享住房業主在償還貸款上顯得有些吃力。其中約700個業主是通過Smart Days的房產經紀公司進行投資的。該公司從1月起就沒有向業主發放租金了。

朝日新聞報道稱，Smart Days在業主不知情的情況下，在其遞交的銀行貸款文件上偽造信息。部分投資者告知駿河銀行（Smart Days的貸款機構）由於沒有收到租金，他們無法償還貸款，從而發現他們貸款申請中的信息遭到了篡改。為了通過貸款申請，部分申請中的銀行存款余額被提高了10倍之多。

據悉，駿河銀行和Smart Days聯手進行了這一欺詐行為。3月初，朝日新聞報道稱，對Smart Days不滿的投資者數量增加到了1,000名。如果共享住房得以全部出租，這一詐騙行為就不會公之於眾。但共享住房的受歡迎程度並不像Smart Days宣傳的那麼火爆。

Invest in Life博主、房地產投資顧問指出，共享住房的空置率相當高。東京共享住房的空置率達到55%。在日本所有出租房屋中，越靠近地鐵站的房屋，其入住率就越高。但該博主發現，即使是距離交通站點5分鐘路程的共享住房，其平均入住率也僅為53%。如果距離增加至15分鐘，入住率便下降到32%。

Invest in Life還發現了一個有趣的現像：相比租金較低的新共享住房，租金較高的早期共享住房的入住率更高。建於2014年的共享住房的平均空置率達到47%，平均租金為57,000日元（約3,355萬元人民幣），而建於2017年的共享住房的平均空置率達到79%，平均租金為48,000日元（約2,826萬元人民幣）。博主將其原因歸納為，早期共享住房所處地段更好，因此租金稍高也可以接受。

共享住房並沒有想像中的那麼火熱，這是因為它們主要是出於投資房產而非居住房產而存在的。在東京，用租一間共享住房的錢可以租到配備獨立浴室和廚房的工作室或1臥公寓。實際上，比起共享住房或整棟的公寓樓，單身公寓反而是更好地投資選擇。

商業雜志《東洋經濟》2016年10月的一篇文章指出，投資公寓的回報不高，但更為可控。盡管投資房產的利率高於居住房產的利率，但其利率仍相當低。投資者可以通過房產經紀公司買下一間公寓，並由經紀人管理轉租業務。如果公寓地段良好，就會有較低的空置率。如果貸款期為25-30年，那麼每月償還的貸款金額就會相對較低，這樣如果公寓暫時空置，也不會還不起貸款，因此更為可控。

這類住房投資交易以年輕人為目標客戶。投資者在短期內不會有大額的收益，但25-30年後，他們就可以擁有公寓，屆時就可以選擇出租獲取租金收益、自行居住或出售。但房產經紀公司常常避而不提的一點是，業主需要花錢來維護其房產。而且，30年後，如果同一棟樓的其他業主決定翻修公寓，那麼你也要對你的公寓進行翻修。

朝日新聞指出，高收入人群常常購買多處房產，希望翻倍投資收入。但收入翻倍的同時，風險也翻倍了。對於表現不如預期的房產，投資者可能會選擇出售，但既然該房產不受租戶歡迎，自然也就不受買家歡迎，因此售出的價格就會低於買入的價格。

在日本這樣變化無常的房地產市場中，所有的投資房產，不論是共享住宅或是出租公寓，都有其投資風險所在，投資需謹慎！

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原文：Japan Times
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任

作者：Greg Ninness

新發布的海外買家購房數據再次引發關於“政府針對海外購房者的住宅房產出台限制規定”的激烈討論。

數據顯示，今年第一季度，整體住宅房產交易中，海外購房者的比例從去年第一季度的2.1%增加到了3.3%。

然而，這一數據首次出現了地區傾向性。該數據顯示，海外購房者購買的房產多集中在奧克蘭（7.3%）和皇後鎮（10%）。

在奧克蘭部分郊區，近20%的房產交易都來自海外購房者。

周五（6月8日），財政部副部長大衛·帕克（David Parker）指出，海外購房者買房行為較為集中的兩大地區都存在房價過高，當地人無法承擔的現像。

新西蘭房地產協會數據顯示，2018年4月，奧克蘭住宅房產價格的中位數從2012年4月的49.6萬紐元上升到了85萬紐元，上漲了71%。

2018年，皇後鎮湖區房價的中位數增幅更為顯著，從2012年4月的49.3萬紐元增加到了95萬紐元，增幅高達93%。

同期，全國房價中位數上升了51%。

奧克蘭和皇後鎮海外購房者數量的增加是新西蘭過去幾年來房價顯著增加的主要原因嗎？

推動房價瘋狂攀升的主要原因有以下三點。

｜第一，過去六年來，移民數量出現了顯著的快速增長。

2011年4月至2012年4月，相比移民進入新西蘭的人數，更多的人選擇離開新西蘭出國生活，因此新西蘭人數減少了4,006人。

在接下來的一年中，情況出現逆轉，淨移民人數達到4,776人。2013年4月至2014年4月，這一數據攀升至34,366人，並持續增加，並在2016年4月至2017年4月期間創下了最高紀錄71885人。

2017年4月至2018年月，這一數據達到67,038人。

移民數量的快速增加，導致房產供不應求，在奧克蘭尤其如是，從而引發了奧克蘭房市危機。

隨著供不應求市場狀態的出現，房價自然就上漲了。

｜推動房價上漲的第二個原因是低銀行貸款利率。

interest.co.nz發布的《房貸負擔能力報告》（Home Loan Affordability Report）顯示，兩年期固定按揭平均利率於2008年3月達到目前一輪的最高點，即9.64%，並於2016年5月下降至最低點，4.35%。

目前，兩年期固定按揭利率僅為4.69%。

低利率和高移民數量帶來的供不應求現狀已經足以推動房價的增長了。

｜但除此以外，還有第三個因素在發揮作用，即2016年末出現的中國資金外流現像。這一因素成為推動奧克蘭房價上漲的主導因素。

從2014年中期起，interest.co.nz調查了大量奧克蘭主要住宅房地產的拍賣情況，發現中國購房者是拍賣的主力軍，他們或是親自來到現場，或是通過電話參與拍賣。

用“瘋狂”二字來形容2014年至2016年末奧克蘭房產的拍賣情況再適合不過了。

這一瘋狂現像的出現主要是由於中國購房者希望通過競標買房將資金轉出中國。鑒於短缺的房產供應和低廉的貸款利率，奧克蘭住宅房產是投資的理想選擇。

這些中國投資者可以在家坐享收益增加。

但2016年中期，隨著中國政府加強對資金外流的制約，這一瘋狂現像也就戛然而止。

幾個月後，樓盤和拍賣現場的中國購房者日趨減少，房產交易也開始走下坡路。

投資者不再瘋狂，房市隨之降溫。

針對新抵押貸款出台的貸款價值比限制規定，對銀行貸款申請審查力度的加強，以及投資房產減稅規定的變化等其他因素也導致了房市的降溫，但這些因素對奧克蘭房市的打擊力度都不及中國的資金外流控制政策。

如果中國放寬管制，情況將會如何？

奧克蘭的貸款利率仍在低位徘徊，接近歷史最低水平。此外，奧克蘭人口數量增幅持續顯著超出新房供應數量，且盡管政府推出項目（如KiwiBuild項目）旨在提高房產供應量，但未來幾年房市供不應求的局面仍將持續下去。

只要中國資金再次流入奧克蘭，房價就將再登巔峰。

除非政府出台措施管控外國購房投資行為，奧克蘭的房市就會輕松迎來新一波海外投資熱潮。

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原文：interest.co.nz
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan

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