当一所美国音乐学院迎来中国买家

20年前莱德学院(Rider College)买下了邻近的威斯敏斯特合唱学院(Westminster Choir College),那是普林斯顿市中心的一所深受喜爱但陷入困境的学院,当时人们纷纷称颂莱德是音乐界的救世主。管理层表示,延续学院的显赫历史是十分重要的,那里的学生曾参与首版《幻想曲》(Fantasia)原声轨录制,还曾与伯恩斯坦(Bernstein)和托斯卡尼尼(Toscanini)合作。

然而,莱德学院对威斯敏斯特学院的最新计划,与当时的想法大相径庭。

现在已变成大学的莱德称它正面临可怕的财务困难,希望以4,000万美元的价格将威斯敏斯特卖给一家营利性的中国公司。根据提议,买家北京凯文教育技术公司将保留该学院在普林斯顿的课程和教职员工,同时打算发展威斯敏斯特的品牌特许经营。

新泽西州普林斯顿的威斯敏斯特合唱学院培养过歌剧演唱家、合唱团指挥和音乐教师,但现在已被挂牌出售
新泽西州普林斯顿的威斯敏斯特合唱学院培养过歌剧演唱家、合唱团指挥和音乐教师,但现在已被挂牌出售

“这就像把你的孩子转给另一位家长,认为他们可以给孩子一个更好的未来,比我们所能给的更好,”莱德大学的校长格雷戈里·G·戴洛莫(Gregory G. Dell’Omo)说。“是的,这是一个艰难、悲伤的决定,但差不多是种出于爱的狠心吧。”

不过,威斯敏斯特和莱德的一些教授根据最近的财政数据质疑凯文在高等教育方面的经验。许多人也对戴洛莫失去了信心,他原是零售行业的人力资源主管,于2015年8月上任。

“莱德并没有陷入危机:这纯粹是一种恐吓战术,为他想做的事找理由,他是想赚一笔意外之财,”  在美国大学教授协会(American Association of University Professors)莱德分部任职多年的社会学教授杰弗里·R·哈尔彭(Jeffrey R. Halpern)说。“这就是我们所说的美国高等教育公司化的典型体现。”

莱德和威斯敏斯特相隔八英里。在两校为生存而挣扎的同时,很多大学,尤其是那些只有地方或地区声誉的大学,面临着入学人数和政府支持的缩减。

1899年在波士顿郊外成立的私立大学艾达学院(Mount Ida College)于今年4月关闭。在宾夕法尼亚州,兰德公司(RAND Corporation)刚刚敦促几个州立大学进行重大改革,甚至是合并。在新泽西州北部,受信用评级下调影响的德鲁大学(Drew University)去年秋天为了鼓励学生申请,将学费降低了20%。

对威斯敏斯特以及它的439名学生来说,接下来的几个月可能是最关键的。

2017年6月,威斯敏斯特的一群校友在曼哈顿联邦地区法院起诉莱德,称出售将违反莱德与威斯敏斯特的合并协议。今年2月,普林斯顿神学院(Princeton Theological Seminary)在州法院提出,这项交易将违背对最初的土地捐赠者所做的承诺,它可以对这片土地提出权利主张。与此同时,另一群对凯文的交易感到担忧的校友、教师、家长和捐赠者刚刚成立了一个新的非营利组织——新泽西州普林斯顿威斯敏斯特基金会(Westminster Foundation),“以确保该校继续存在”。

这种不确定性已经降低了学生对威斯敏斯特的兴趣。该校一年的学费为37,650美元。据教师们估计,新生和研究生规模将是平常的约110人的一半。

“这是个艰难的选择,我知道这个学院正在经历什么,现在它没有很多选择,”前新泽西州州长托马斯·H·基恩(Thomas H. Kean)表示。他曾于1990年至2005年担任德鲁大学的校长,一直在积极努力保护威斯敏斯特。“它是它所在的领域最好的学校之一,不仅是在新泽西州,而且是在美国和全世界。失去它会是一个悲剧。”

威斯敏斯特最初是1920年在俄亥俄州代顿市的一所长老会教堂成立的,后来迁往纽约州伊萨卡,最后于1932年搬到了普林斯顿。虽然没有纽约的茱莉亚学院(Juilliard School)或费城的柯蒂斯音乐学院(Curtis Institute of Music)的威望,但它培养了许多大都会歌剧院(Metropolitan Opera)的歌唱家,以及许多合唱指挥和音乐教师。

但是,在上世纪90年代初,由于债务不断增加、入学人数不断减少、设施不断老化,这所学院几近倒闭,遂被想涉足艺术领域的私立学院莱德并购。

不过,在2008年的经济衰退之后,莱德的入学率下降了12%,2016年略有反弹。根据穆迪投资者服务公司(Moody’s Investor Service)的数据,莱德目前有88%的收入来自学生,所以,它比其他同行更依赖学费。去年11月,穆迪以出售威斯敏斯特的潜在影响为根据,将莱德的前景调整为负面。

“作为我们财务以及未来战略的一部分,我们无法做出威斯敏斯特所需的投资,”戴洛莫说,此前他在位于匹兹堡郊外的罗伯特·莫里斯大学(Robert Morris University)担任校长。

戴洛莫已推动将更多“需求更高的职业”课程纳入到莱德提供的课程中,例如计算机科学和体育管理。他重启了将威斯敏斯特搬到莱德的新泽西州劳伦斯维尔主校园的方案,并出售位于普林斯顿的这块23英亩的校区,这激怒了教师、学生和校友们,他们表示那里的声学环境和私密氛围无法复制。

之后,莱德又与普林斯顿、茱莉亚、欧柏林(Oberlin)等学校进行接触,希望它们接管威斯敏斯特,但是没有收到任何报价,因为这个合唱学校可能“对于这个小众市场来说太大了”,戴洛莫说。他说,仅有的几个可行报价来自海外,而深圳证券交易所上市公司凯文给出了最出色的方案。

凯文在北京经营着两所K-12国际学校,并与曼城足球俱乐部和美国职业棒球大联盟合作进行体育教育。因此,该公司对威斯敏斯特这所为儿童和成人提供音乐课程的音乐学院特别感兴趣,此外还有它的威斯敏斯特继续教育(Westminster Continuing Education)计划,以校园夏季课程为主。

“他们理解品牌塑造,”戴洛莫说。目前的想法之一是由凯文在其他地方开办新的威斯敏斯特学校。

根据协议,威斯敏斯特的下一个学年仍将由莱德管理,学生的助学金将由以非营利机构身份在当地开展业务的凯文承付。戴洛莫还说,两位有资格认证和音乐教育经验的美国顾问正在协助完成转交工作,普华永道会计师事务所正在对凯文进行审计。

凯文的最大股东之一是由国家控股的八大处控股集团。在凯文和八大处均被列为董事的徐华东,1978年至2000年曾在中国人民解放军内担任领导职务。

凯文拒绝了采访要求,称“凯文教育对任何未决交易发表评论是不恰当的”。

但在3月份接受中国媒体采访时,凯文的董事长,曾在大学参加过合唱团的徐广宇,谈起了威斯敏斯特如何成为该公司提供广泛“素质教育”这一全球化战略的“重要组成部分”。徐广宇还说“无论说是我们的音乐教育资源、体育教育资源,方方面面都是共享的。”

继2015年全通教育集团早早获得成功后(虽然未能持续下去),中国企业日益留心与教育相关的合并活动。但对凯文来说,“盈利前景并不乐观”,因为公司的营收状况低迷。

莱德的教职员工感到更加怀疑。在一份新报告中,3位现任及退休教授根据公开数据指出了凯文的高负债和负现金流,并批评戴洛莫和莱德董事会“没有履行尽职调查义务及信托责任”。

莱德大学校长格雷戈里·G·戴洛莫表示,出售威斯敏斯特“这就像把你的孩子转给另一位家长,认为他们可以给孩子一个更好的未来,比我们所能给的更好”。 
莱德大学校长格雷戈里·G·戴洛莫表示,出售威斯敏斯特“这就像把你的孩子转给另一位家长,认为他们可以给孩子一个更好的未来,比我们所能给的更好”。

受教员工会委托的东密歇根大学(Eastern Michigan University)会计学教授霍华德·J·班西斯(Howard J. Bunsis)在一份28页的莱德财务分析报告中写道:“宣称莱德可能破产或倒闭,是对莱德大学财务状况的荒谬表述。”

威斯敏斯特的校训是“spectemur agendo”,意思是“根据我们的行为来评判我们”,许多学生说他们担惊受怕,特别是如果未来入学率暴跌的话。

但长期担任钢琴教授的英格丽德·克拉菲尔德(Ingrid Clarfield)表示谨慎的乐观。在前不久的音乐教师全国协会会议上,一些曾赴中国执教的教育工作者令她感到鼓舞。

“我说,你们就跟我直说吧,他们认为这对威斯敏斯特和凯文都会是非常有利的举措,”她说。“我真的需要坚信这一点。”

 

来源:纽约时报中文网
责编:Zoe Chan

中国香港加入创科“抢人大战”:持有硕士学位者无需工作经验

中国香港特区政府5月8日宣布,将推出一项为期3年的“科技人才入境计划,旨在通过快速处理入境安排,为中国香港特区科技公司(机构)输入海外和内地科技人才。该计划将于6月开始接受申请,首年度配额为1,000个,每家公司(机构)每年最多可获配额100个。

创新及科技局局长杨伟雄介绍说,计划配额先适用于在香港科技公司及数码港从事生物科技、人工智能、网络安全、机械人技术、数据分析、金融科技及材料科学的租户和培育公司。经“科技人才入境计划”来港的非本地科技人才须符合在中国香港特区从事全职工作、在创科特定行业任职和持有科学、科技、工程或数学等学科学位等条件;其中,持有硕士或博士学位者无需工作经验。

香港科技园公司负责规划及管理科学园丶创新中心及工业邨
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据了解,与中国香港特区现有的人才引进计划“一般就业政策”和“输入内地人才计划”相比,政府处理公司(机构)通过“科技人才入境计划”引进人才申请的时间可缩短至两星期,相比其他计划处理时间将缩短至一半。

杨伟雄表示,人才是发展创科的关键,香港业界对争夺科技人才有强烈诉求,推出“科技人才入境计划”,为人才引进拆墙松绑,可大幅简化申请科技人才入境的手续和时间,将有效帮助科技公司(机构)从海外和内地招聘本地缺乏的科技人才,对推动香港创科发展作用重大。

来源:21世纪经济
责编:Zoe Chan

波士顿房产热区三单元公寓:俯瞰查尔斯河、坐拥最强大学

波士顿(Boston)是美国马萨诸塞(Massachusetts)州的首府和最大城市,也是美国大陆东北部新英格兰地区的最大城市;它是美国东海岸的主要海港之一,也是西半球最古老的仍然活跃的商埠和渔港之一,如今已成为全球高等教育、科研、金融、生物技术和医疗保健产业的中心。这套三单元公寓位于热门街区,街上有波士顿很多著名的景点。精美的住宅不仅可以俯瞰查尔斯河,并且十年来整体价格始终上扬,可见其增值潜力不小。

谷歌地图截图:波士顿查尔斯河畔的贝肯街(Beacon Street)474号公寓大楼
谷歌地图截图:波士顿查尔斯河畔的贝肯街(Beacon Street)474号公寓大楼

波士顿:全美教育水平最高地区,可享优惠房产税政策

波士顿地区是全美教育水平最高、历史最悠久也是当地居民综合素质最高的城市,全国排名总是在前十名以内。这里是全世界著名高等学府最集中的地方。美国现任总统就毕业于哈佛大学,前任的布什总统与以前的老布什总统、肯尼迪总统等均毕业于波士顿附近的Philips Academy;蒋介石夫人宋美玲及其姐妹和克林顿总统夫人希拉里都毕业于波士顿西南的韦斯利Wellesley女子学院。

2018泰晤士高等教育世界大学排名,哈佛大学排行第六

美国长久以来重视人才引进,在科技与创新领域保持的领先地位部分正是由于美国吸引了大量的海外人才。波士顿拥有麻省理工、哈佛等世界级名校,为当地输出多领域人才,马萨诸塞州在彭博社2016年1月发布的美国各州创新研究调查报告中,也以93.33分成为美国最创新州。波士顿政府为留住人才,提供了有利的税收激励政策、高等教育政策和科技人力资源政策。波士顿形成了人才-政府-学校-产业的紧密合作,人才资源支持了波士顿的长期经济发展。同时,波士顿政府为买房自住的户主提供优惠的房地产税由于人才的持续流入保证了一定的住房需求,波士顿的房价指数一直都处于高位,存在长期的增长。

贝肯街(Beacon Street)474号公寓大楼外观
贝肯街(Beacon Street)474号公寓大楼外观

这套住宅位于贝肯街(Beacon Street)474号,这是在波士顿房地产热区后湾(Back Bay)上的一条街,联通波士顿、布鲁克莱恩(Brookline)、布莱顿(Brighton)和牛顿(Newton)。这条街上有波士顿很多著名的景点:州议会大厦、有名的”Cheese”酒店、高档购物店、公园。同时这里是一个旅游胜地。这条街上有很多豪宅,成为一景,街上的小区贝肯山(Beacon Hill)是波士顿最热的最贵的小区之一。据美国著名地产网站Trulia统计,Beacon Hill中位房价的年度升幅是30%,相对于整个波士顿地区的平均中价房屋年度增长5%来说,热度可见一斑。这套住宅所在位置很好,未来升值空间很大。

俯瞰查尔斯河的绝佳位置,现代豪华风格舒适精美

查尔斯河的醉人日落景色
查尔斯河的醉人日落景色

这套带有3个卧室的公寓位于一栋豪华大楼,带有现代风格的设计,通透明亮又带有精美的细节。整个大楼内有电梯,占据一个私密的位置,住宅的复式客厅俯瞰查尔斯河(Charles River),享有漂亮的景色。查尔斯河从市中心延伸到剑桥市,河面宽阔,两岸排列着哈佛,MIT和波士顿大学等名校以及摩天大楼,俨然成为波士顿的平面地标。

客厅
客厅
餐厅
餐厅
卧室之一
卧室之一

公寓拥有3间卧室、2间全套浴室、1个洗漱间,总共面积为2,739平方英尺,适合多人口家庭入住。这里的空间设计合理,多扇窗户将户外景色纳入室内。气派的全玻璃楼梯连接两个楼层,风格新颖的厨房配套完善,还有私家大露台提供了十分惬意休闲的空间。在这里欣赏美丽的查尔斯河,您会为自己的选择感到满足。

大型定制步入式衣柜
大型定制步入式衣柜
豪华主浴室
豪华主浴室

住宅内的大客厅朝向正面,设有美丽的飘窗,坐北朝南,光线充足。室内设有壁炉,外加中央餐厅和化妆间,整个空间格局合理。因为住宅层高很高,所以提高了居住舒适度。主套房有大型定制步入式衣柜和豪华主浴室,还有直接通向大楼后方的车位。

该物业在过去十年的房价走势(数据来源:Zillow)
该物业在过去十年的房价走势(数据来源:Zillow)

这套住宅位置好、设计新颖,该地区房产始终受欢迎,过去十年价值翻了一番,未来升值空间依旧很大。欲进一步了解详情,请点击http://www.juwai.com/38697744.htm,或致电居外热线400 041 7515查询。

 

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环境、学校、社区全方位堪称完美——底特律真有这么一座气派大宅!

 对于很多华人投资者来说,购买房产时最关注的——一是地段和生活环境的人群素质,二是是否有好学区,适合孩子成长和读书。布卢姆菲尔德希斯(Bloomfield Hills)就是集合这两个优势的优质地区。

奥克兰山乡村俱乐部(Oakland Hills Country Club)
奥克兰山乡村俱乐部(Oakland Hills Country Club)

这里属于底特律大都市圈,位于底特律北郊,在底特律市中心西北20.2英里处。这里还以奥克兰山乡村俱乐部(Oakland Hills Country Club)出名,该俱乐部固定举办美国高尔夫球公开赛和职业赛,因此吸引许多精英人士居住此区。Bloomfield Hills这座欧式风格的庄园物业占地近2英亩,环境幽静美好,位于备受追捧的克兰布鲁克(Cranbrook)社区,是珍贵的优质物业。

著名富人区教育资源丰富,价持续上涨

这套住宅的地理位置优越,生活配套设施完整,周边居住人群素质都很高。Bloomfield Hills拥有一所全美顶尖的公立学校International Academy,在2014年USNEWS全美最佳公立学校排名中位列第9位。另外,根据美国三角商业杂志的姊妹刊物Buffalo Business First发布的2018年全美公立大学排名中,密歇根大学排名第一,荣登美国最卓越的公立大学。这也是给孩子创造了一个完美的成长空间。

密歇根大学法学院四合院
密歇根大学法学院四合院

这套房产也是非常不错的投资性物业。密歇根州的房地产性价比高于其他美国一线城市,因此这里的物业更值得投资。Realtor.com的数据团队发现,在“铁锈地带”(密歇根州、威斯康星州、印第安纳州)以及主要大城市外围的一些小城市和一些繁华的南部中心地带,居民拥房率在增长。Realtor.com的特拉帕索(Clare Trapasso)表示,有趣的是这些地方大部分都相对便宜,超过半数的城市房价中位数低于全国水平。目前美国平均房价中位数为274,492美元。

根据Zillow数据,过去10年这套豪宅的房价走势稳步上扬,未来的升值潜力也很大。如果打算2018年买房, Bloomfield Hills一定是您的明智之选。

花园环境美不胜收,气派恢弘华丽非凡

这套物业非常宏伟大气,有美不胜收的花园环境,为您带来高品质居住享受。从物业步行就可以到达克兰布鲁克中学,就像底特律国庆日是众所周知的一样,这所中学是美国全国闻名的私立学校。有孩子的话,这套房产的位置可以说是绝佳。

大宅环境惬意,私密独享。走进去更是气派不凡,宏伟客厅和温馨卧室都可圈可点。浴室采光充足,色彩丰富,室内设计得益于全面考虑的楼层布置,可以连接室外起居空间。这里的设计细节精致入微,包括闪闪发光的大理石楼层、含铅玻璃窗、水晶灯具和复杂的线脚。

主楼层有2层楼的门厅,楼梯和藏书室都很宽敞,美食厨房可以通往美妙的娱乐场所,即大型家庭活动室,包括带有豪华的壁炉(1/7石头材质、剩余部分是大理石材质)。美丽、有特色的正式房间带豪华主套间和浴缸,一切都尽善尽美。

这里适合多人口家庭入住,房间非常的充裕,楼上有4房4卫,并且可以俯瞰壮观的花园和郁郁葱葱的景观。

无论是设计、环境、地理位置和升值潜力,这套住宅都堪称完美。Bloomfield Hills是美国最富裕、最安全的城市之一,生活在这里也是尊贵身份的象征,请千万不要错过这样特别优质的物业!欲进一步了解这套豪宅的详情,请点击:http://www.juwai.com/38771347.htm,或致电居外热线400 041 7515查询。

 

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蒙特利尔买房移民两不误,富人区豪宅步行可达多所名校

优势1. 传统富人区环境优越,教育资源丰富而优质

在传统上,Westmount社区被认为是富裕英裔加拿大人的一块飞地,是全加拿大最富裕的社区之一,家庭年平均收入高达30万加元(约合148万元人民币)。当前,就富裕程度能和Westmount一争高下的,只有卑诗省的西温哥华(West Vancouver)、多伦多地区的Forest Hill、Rosedale和The Bridle Path。

Westmount的街景
Westmount的街景

Westmount地方不大,教育资源却很丰富。这里有享誉整个华人社区的蒙特利尔国际中学(École Internationale de Montréal)。这所学校隶属于蒙特利尔教育委员会,通过联合国教科文组织认证,采用世界最着名的International Baccalaureate(简称IB)国际课程。位于该社区的Westmount High School也是全蒙特利尔地区排名最靠前的中学之一,无论在学生潜能开发,知识积累,还是个人成长等方面,这所学校的单项排名都一直占据排名榜的前十名。除了公立学校之外,Westmount的私立教育也很发达。全区有8所私立小学,两所私立中学。

蒙特利尔国际中学(École Internationale de Montréal)
蒙特利尔国际中学(École Internationale de Montréal)

优势2. 蒙特利尔房市越来越抢手,价格优势完胜温哥华

加拿大传统上吸引移民的3大都市是多伦多、温哥华和蒙特利尔。温哥华在2016年8月实施15%的外国买家税, 2017年4月安省政府也开始对多伦多及周边城市施加同样的税,外国地产买家自然转向瞄准蒙特利尔房市。

蒙特利尔公报(Montreal Gazette)2月1日发表的文章称,蒙特利尔出现了房子抢购战。岛上独立屋的中位价格不到50万加元,在温哥华却是接近300万。然而,这两个城市的家庭收入中位数却差不多,温哥华接近8万加元,蒙特利尔是7.7万加元。

苏富比(Sotheby’s International Realty Canada)2017年9月发表的报告体现了这趋势,温哥华和多伦多豪华房市下降之时,蒙特利尔当年7、8月份的100万以上住宅物业销售数量年同比上升了60%,远高于上半年的17%。该报告将此归功于经济及就业增长,但有业内人士称,外国买家在当地寻求买房的兴趣上升。

蒙特利尔的海港美景跟温哥华的同样醉人,但房地产的可负担性却要比温哥华高许多
蒙特利尔的海港美景跟温哥华的同样醉人,但房地产的可负担性却要比温哥华高许多

优势3. 魁省投资移民——加拿大唯一的“花钱获身份”项目

中国富人一直热衷于申请加拿大的投资移民,现在,这种机会只有魁北克省还有。温哥华移民律师和政策分析师李克伦(Richard Kurland)认为,蒙特利尔一直被外国投资者忽略的最大原因,是魁省政府强力监管地产行业及打击逃税。但现在安省和卑诗省也在做同样的事,而且还对外国买家增加了15%的税。结果是,“蒙特利尔看起来更有吸引力了”。

2017年魁省在全球范围内仅发放1,900个配额,其中中国配额1,330个。李克伦称,有迹象表明,魁北克省在想办法留住这些投资移民。该省已经加入新的筛选要求,如果申请人在其他省有亲戚、物业,或有孩子在上学等,就不会被考虑。省外和省内的政策,看起来都在促使更多投资移民留在魁省。如果这些政策都凑效的话,蒙特利尔的豪华房市想不热都难。

优势4. 步行可达多所优质学校,豪华装修带来品质生活

对于有孩子的家庭来说,这里可以提供给他们成长的绝佳环境——该住宅距麦吉尔大学(McGill University)、康科迪亚大学(Concordia University)、道森学院(Dawson College)、马里亚诺波利斯学院( Marianopolis College)、塞尔温住宿学校(Selwyn House School)、Miss Edgar and Miss Cramps学校、The Study、Villa Maria学校只需10分钟的路程。

这座雄伟的住宅非常精致,位于蒙特利尔国王乔治公园(King George Park)最优越的地段之一。豪华住宅位于著名的Westmount市区,能够为您提供舒适不凡的生活,同时又能给您带来惊喜。该住宅附近有着茂盛的城市森林、精心维护的花园、教育机构和知名文化机构,同时还可以参观蒙特利尔市的景点,享受娱乐服务和便利设施。

这套住宅不仅地段优越,豪华无比,更有许多出类拔萃的特点——该住宅依据维多利亚时代风格设计,甚至在进入前门之前就会给您留下深刻印象。只要看到大厅,您就会为其美丽的内饰感到惊讶。这里大多数房间都光线充足,多个窗户将户外景色纳入室内,其中有精美的彩色玻璃窗。该住宅四层楼均铺设了高挑的天花板,还有华丽的木制品和宽敞的房间!底楼有一个超大的双壁炉起居室、一个带独立入口的美丽温室和一个很大的正式餐厅。


另外,宽敞的厨房也令人叹为观止,配有餐厅转角、许多橱柜、花岗岩柜台和带午餐柜台的独立陈列柜,非常实用。楼上设有一间带壁炉和内置壁柜的超大家庭活动室,为您和家人提供应有尽有的娱乐空间。夏季到来之时,这层楼的超大露台将成为您在室外休息放松的最佳场所。在同一楼层也有五个大卧室,包括别致的主卧和带玻璃淋浴间的浴室。在另一楼层,可以根据您的实际需要设立大的游戏室、办公室或者更多卧室。它能根据您的需求来进行调整,是真正理想中的家园。

这套房产优势众多,性价比也高,错过就是损失。欲查询豪宅的售价和进一步了解详情,请点击http://www.juwai.com/38473584.htm

 

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10万中国人涌入马尼拉 菲律宾房市火了!

马尼拉的主要金融区及其周边地带,新移民的迹象无处不在:供应热气腾腾的中国火锅和饺子的餐厅、Mall of Asia商场的普通话广播以及不断飙升的房地产价格

据彭博社报道,自2016年9月以来,估计有10万以华人为主的移民涌入菲律宾首都的各个地区,这股大潮正在以异于其他世界城市中心的方式席卷马尼拉的房地产市场。中国投资者多年来一直在大力买进香港、伦敦和纽约的高端住房,以便将资金转移到海外;但是马尼拉这波新热潮的背后却是另外的推手:当地蓬勃发展的博彩业

马卡蒂(Makati)市San Antonio村地区的一个新楼盘
马卡蒂(Makati)市San Antonio村地区的一个新楼盘

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在总统杜特尔特的领导下,菲律宾政府于19个月前开始颁发博彩经营许可证,之后共有50多家招待海外华人赌客的离岸博彩公司拿到了许可证。虽然投注是远程进行的,但赌场运营商需要在马尼拉雇佣说中文的人处理从市场营销、客户咨询到海外客户付款手续的各种事宜。

由此导致的移民虽然只占马尼拉大都会地区1,290万人口的一小部分,但却推动中国劳工所青睐街区的房价创下新高。随着业主将写字楼和商铺改成设置牌桌和网络摄像机的博彩中心,马尼拉商业地产市场正在复苏。这也提振了Ayala Land Inc.和SM Prime Holdings Inc.等当地开发商的利润。

左边为马尼拉各个地区的住宅价格涨幅;右边为商业地产租金价格涨幅(来源:彭博)
左边为马尼拉各个地区的住宅价格涨幅;右边为商业地产租金价格涨幅(来源:彭博)

尽管没有公开的官方数据透露有多少中国人进入了马尼拉,但知情人士表示,菲律宾的离岸博彩运营商自2016年末以来雇用了约20万名劳工,其中多数为中国人,而且一半以上抵达了首都地区。菲律宾移民局表示,其无法立即提供相关数据。

这有望提振菲律宾经济并正在帮助加强该国与中国的关系——后者是杜特尔特的优先事项。然而这就意味着,如果这两个国家中任何一个突然改变互联网赌博或移民政策的话,马尼拉的房地产市场很容易受到冲击。

过度依赖中国买家的危险,在去年有沉痛领悟的马来西亚飞地新山身上一目了然:在中国管控海外房地产投资、需求突然枯竭之后,新山受到了海量房屋空置的困扰。

“集中风险可能是个潜在的问题,”Bank of the Philippine Islands驻马尼拉的经济学家Emilio Neri称。

马来西亚新山的未完工建筑
马来西亚新山的未完工建筑

另一些人则只看到了机会。中国合肥的房地产经纪人黄强(音)预计,马尼拉房价将因源源不断的中国务工人员而获得提振–这些劳工服务的对象不仅是离岸赌客,而且还有经常光顾实体赌场的内地客户。

黄强自己平时就赌得很大,他去年11月首次来到马尼拉、在Bloomberry Resorts Corp.旗下赌场Solaire下注,并意识到马尼拉可能不止可以让他过把赌瘾。他计划在这个城市建造一个500平方米的展厅,来吸引中国的房地产投资者,并且很快就将签署两个楼盘的公寓推介合约。

他说,他选择了一个博彩业蓬勃发展的地区,因为那里的房地产升值潜力最大;并补充道,他已经遇到了组团买房的中国游客

马尼拉的Solaire度假村和娱乐场
马尼拉的Solaire度假村和娱乐场

菲律宾群岛银行驻马尼拉的经济学家内里表示,资金集中风险会是个潜在担忧。而其他人则只看到机会。合肥房地产中介黄强(音)预计,马尼拉的房价会因中国务工人员涌入而获提振。这些人服务的对象不仅是离岸赌客,还有那些经常光顾实体赌场的中国赌客。他说还遇到过组团赴菲购房的中国游客。

这股潮流的最大受益者之一是马尼拉马卡蒂区的公寓——紧邻中国务工人员工作的博彩中心。马卡蒂邻近的湾区,房价2017年第四季节上升创纪录的27%。当地一家房地产咨询公司负责人说,若不是离岸博彩业,菲房产业去年就崩盘了。

居外精选菲律宾房源:马尼拉大都会马卡蒂Century Spire

Century Properties房地产公司是菲律宾豪华摩天大厦开发领域的先驱,如今与颇具前瞻性眼光的建筑师Daniel Libeskind以及豪华家具领域的领先公司Armani/Casa携手合作,共同推出菲律宾豪华的地标性居住大厦开发项目——Century Spire,将成为菲律宾都会区天际线的一部分。

Century Spire项目位于菲律宾首屈一指的金融区内,而且占据优越的位置,靠近大型企业、休闲以及商务设施乃至多家跨国企业集团的大型总部。

建筑面积:47平方米
房型:1卧1卫
房龄:尚未竣工
其他属性:城市景观 朝向东南
房价:PHP 18,513,603(约¥238万)

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延伸阅读:【东南亚房产投资,错过了新加坡和马来西亚?不要再错过菲律宾了


来源:凤凰国际iMarkets

责编:Zoe Chan

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香港政府正研究向一手住宅单位征收空置税

香港特区行政长官林郑月娥5月3日表示,政府正研究向一手住宅单位征收空置税,并会在全面评估相关理据、可行性和公众反应后,再作决定。

香港正研究向一手楼征空置税
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林郑月娥在立法会答问大会上回答议员提问时表示,在楼房单位极度短缺的情况下,所有可用作居住的房屋都应用作居住,而非供囤积和炒卖之用。“在楼房单位极度短缺的情况之下,应该所有可以用来住的房屋都用来住,不是用来囤积、不是用来炒或其它,”她说。

至于政府会否考虑向拥有住宅物业的非本地居民征收资产增值税,林郑月娥表示,现时并无计划研究资产增值税,因香港其中一个很大的优势就是简单的税制和低税率。此外,本届政府亦推出具竞争性的税制,包括两级制利得税和为企业科研开支提供额外税务扣减,现时并无计划研究资产增值税

居外网海外房产行业分析师杨嘉锡(Adam Yang)认为一手住宅空置税对调控香港房市的成效有限。他评论说:“面对现在已经高达30%的非永久居民购房税率都没什么效果,空置税收效我觉得很有限。首先空置税税率通常不会很高, 其次这个很难验证容易作假。”

“任何征税都是控制需求,但是需求现实是在这里的。香港房市最大的问题就是供给不足。如果政府不愿意开出新地,房价就只能继续涨,”杨嘉锡补充道。

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在觅地建屋方面,香港土地供应专责小组上周发表谘询文件,为解决土地短缺提出18个选项,但其中部分选项受到争议。有议员问及,为何政府不去行使既有的法定权力,包括《土地收回条例》以至游乐场用地所写的种种规例,收回粉岭高尔夫球场和大量向地产商收回囤积的荒废农地,以至棕地,去解决香港的中短期房屋问题。

林郑月娥回应指,《土地收回条例》不能够随意运用,要有足够证明相关土地有公共用途,有足够的平衡,不能刻意、随意侵犯私有产权。“即使我很有胆—我也觉得我是一个相当有胆的官员—如果我明日用《土地收回条例》,这些觉得私有产权被侵犯的拥有人会采取甚么反应呢?司法覆核,告政府。”她说。她续表示,但这些诉讼往往拖延很长时间都未能解决。

至于土地选项当中提出探讨公私营模式利用私人拥有的新界农地储备,粗略估计不少于1,000公顷农地,林郑月娥表示,这方案肯定不是只帮私人发展商发展土地,一定有很大的公众利益才会做。

 

来源:路透
责编:Zoe Chan

【安居置业加拿大】奥克维尔(Oakville)社区Uptown Core介绍 | 居外专栏

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大多伦多西部,颇受华人购房者钟爱的区域通常有三个,多伦多的怡陶碧谷(Etobicoke)、皮尔区的密西沙加(Mississauga),和荷顿区的奥克维尔(Oakville)。在过去的文章中,我在不少篇幅说明了奥克维尔是个名副其实的优质学区,优质社区接下来的几篇文章,我会带大家走进奥克维尔,深入了解内里不同的小区,感受每一个社区的独有魅力。

  • 地理位置

Uptown Core奥克维尔面积最小的社区,呈半圆形。这个小小的社区被Rural Oakville、River Oaks以及Iroquois Ridge North包围,它最东到达Postridge Dr、西至6th Line、北连Dundas St E、南边则是沿着Glenashton Dr为界。整个区域虽小,但设施齐全,居民生活安逸。

  • 社区概述

Uptown Core社区女多男少,女性人口占了51.25%,男性人口占48.75%;整个趋势和城市总体状况基本相似,可以说还是比较平均的。

此社区中移民人口仅仅只有31.59%,这和城市47.95%的比例相差较大,居住在Uptown Core社区的居民大多以本地加拿大人为主

这里的居民66.88%的居民母语为英语,对比整个奥克维尔城市中53.61%的人口英语为母语,可以很明显的看出,Uptown Core社区对于本地居民的吸引力更强,在这里华人密度也较低。

Uptown Core社区居民年龄层分布很有特点,整个社区以年轻家庭形式的住户为主,30-54岁成年人占了将近一半,已婚率较高53.08%。此外,就是这里的学龄儿童数量较多,也占到了将近一半的比例。很多本地家庭的孩子们在这里享受他们愉快的童年生活。

和之前介绍的Iroquois Ridge South和Iroquois Ridge North社区不同,Uptown Core社区中老年人口相对较少,55岁以上的老人仅占10%左右,这是一个年轻人更偏爱的社区。可能也有一定原因是因为这里的房屋都较新,年轻人比较喜新厌旧,更愿意居住在较新的社区。

Uptown Core社区近70%的人拥有College和University以上文凭,整个社区居民的受教育程度可谓是相当高。虽然这是一个以年轻人为主的社区,但在家庭收入方面却表现不俗。家庭平均收入为$139,210,比全市平均收入$104,378高出了近三分之一。

Uptown Core社区主要以独立屋类型为主,比例超过了55%。和全市平均情况相比,联排房屋较多,但公寓房源的数量则低出不少。另外,房屋的自住率较高,出租比例只略高于10%,比整个奥克维尔的平均比例低出不少。因此社区人口流动性较低,给社区安全提供了一定的保障。

作为年轻家庭青睐的社区,相比周围其他社区这里的房屋年龄乍一看也许不那么“低龄”,11-25年的房屋,以及10年以下的房屋占到一半的比例。这个数据虽然看起来比较中庸,但Uptown Core社区的新房其实相对集中。社区中有些区域,25年以下的房屋甚至占到九成以上。这也正是这里能吸引大量高收入高素质年轻购房人的原因之一。这在周边社区都是比较罕见的。

  • 交通出行

奥克维尔大部分社区都能沾上高速的光,而Uptown Core社区却没有,离这里最近的是南边的Hwy 403,虽然没有享受到高速的便捷,但这里却贯穿着两条奥克维尔市内的主要大路:南北向的Trafalgar Rd 和东西向的 Dundas St E,经由这两条主干道前往Hwy403和QEW都还算方便。

除了高速与主路以外,在这里搭乘公共交通也是非常方便的,在Trafalgar Rd和Dundas St E交界处,有Uptown Core Terminal公交总站,在这里可以搭乘公交1、5、5A、19、20、24、190等线路。

奥克维尔之所以如今越来越受新移民关注其一大部分原因是这里拥有极好的教育,奥克维尔市内的高中在安省内的排名都非常靠前,来到这里让孩子接受教育是很多家长的心愿。

住在Uptown Core社区Trafalgar Rd以西,您的孩子能进入White Oaks高中求学,这所高中近些年的成绩都颇为不俗。在最新排名中,White Oaks高中在安省747所高中里排名43,这一成绩令人瞩目。

White Oaks高中是奥克维尔唯一一所拥有IB课程的高中,IB是International Baccalaureate的简称。这种由得到联合国教科文组织的认可和支持的国际文凭组织(简称IBO)设立的文凭项目如今已经授权给全球的1300多所IB学校使用,并且得到包括哈佛、剑桥、牛津在内的大多数名牌大学的承认,IB文凭的持有者可以直接进入这些大学学习深造。另外,学校还提供ESL课程,招收国际留学生,是新移民家庭非常不错的选择。

White Oaks高中拥有南北两个校区,北校区的前身是General Wolfe High School,如今两校已经做到统一,学生能够按自己意愿在南北校区之间选课,北校区提供如美容美发,儿童保健,车身和木工等专业。White Oaks高中在艺术和体育领域享有一定成就。校内艺术,音乐,戏剧活动都非常活跃,全年贯穿着学生们举办的各式各样活动,为学校带来诸多荣誉的同时也培养了孩子们的综合素质。

住在Uptown Core社区Trafalgar Rd以东,学生可以入学奥克维尔享有盛名的双语高中——Iroquois Ridge High School。学校地处Glenashton Dr,配套设施非常齐全,有大型健身馆、伴有400米跑道的足球场,图书馆、餐厅、电脑室能基础设施当然就更不用说了。学校处在Iroquois Ridge Community Centre旁,因此前去游泳馆和公共图书馆也是十分便捷。通过Fraser Institute的数据统计,我们可以知道学校的教学质量也很优秀。最新年的排名中,Iroquois Ridge High School位处全安省排名11名。

    • POST’S CORNERS 小学(JK – GR08)
    • MUNN’S双语小学(GR01 – GR08)
    • SUNNINGDALE学校(GR01 – GR08)
    • FALGARWOOD学校(GR06-Gr08)
    • IROQUOIS RIDGE双语高中(GR09-GR12)
    • White Oaks 高中(GR09-GR12)
  • 娱乐设施

Uptown Core小小社区内有着奥克维尔市内为数不多的主要购物集合地,在Dundas St E以南Trafalgar Rd两边的购物中心提供了周围住户便捷的生活,在这里人们能轻松找到Walmart、Longo’s、Real Canadian Superstore等大型超市,此外,银行、餐厅也都应有尽有。

社区内Oak Park和Postridge Park是两个主要供人们休闲娱乐的公园,这里绿树成荫,还伴有涓涓小溪,每逢晴朗周末总能看到汇聚于此的家庭欢乐场景。

(数据来自加拿大MLS 2018年最新数据)

责任编辑:Zoe Chan

 

多伦多华人顶级经纪江晓清专栏全集

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节省百万入住豪华街区 奥克兰买房时机不容错过

“能够在节省100多万元的情况下,入住理想街区或优秀学区,这是不容忽视的。”新西兰房地产协会(REINZ)日前表示,购买公寓不仅可以进入奥克兰最贵的一些街区,而且可以节省100多万新西兰

豪华街区公寓比独立房低百余万

根据房地产协会的数据,2017年Parnell公寓中间价为77万2500新西兰元,相比之下,独立房中间价为206万7500万元,相差129.5万元;Epsom公寓中间价为86.5万新西兰元,独立房为210万元,相差123.5万元;Takapuna公寓中间价为81万7500万新西兰元,独立房为187万元,相差105万2500元。

数据来源:新西兰房地产协会(REINZ)
数据来源:新西兰房地产协会(REINZ)

房地产协会首席执行官宾迪·诺维尔(Bindi Norwell)表示,过去20年里,公寓进展显著,现在的公寓拥有高端配置、节能环保优势和大量公共区域。因此,能够在节省100多万元的情况下,入住理想街区或优秀学区,这是不容忽视的。

首次置业者进入市场的绝佳机会

诺维尔表示,对首次置业者来说,公寓是进入已经很昂贵的奥克兰市场的绝佳机会。如果购买公寓,首次置业者可以节省大量资金入住奥克兰一些入门街区。

目前New Lynn地区公寓中间价为47万新西兰元,而独立房中间价为75万元;Manukau公寓和独立房中间价分别为45万7500元和60万元。

诺维尔表示,公寓通常靠近公共交通、咖啡馆、餐馆、健身房和零售店等便利设施。而且更重要的是,其价位更切合实际,人们能够负担得起。

不过,不是所有地区公寓都更便宜陶朗加基督城市中心的公寓分别比独立房高出21万6215新西兰元和3.5万新西兰元。

居外推荐新西兰房源:奥克兰海港景观公寓

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银行下调利率 贷款市场利好

2年期固定利率持续偏低。资料来源:Interest.co.nz
2年期固定利率持续偏低。资料来源:Interest.co.nz

最近几周,为了争夺贷款市场份额,各银行纷纷下调房贷利率,对买房者来说,贷款市场再度出现利好局面。

自2016年11月10日以来,官方现金利率(OCR)始终处于历史最低点1.75%。资料来源:CoreLogic

据房地产数据分析公司CoreLogic预测,至少明年之前,官方现金利率(OCR)可能不会出现变化。目前市场普遍预测,2018年年末贷款利率可能面临上行压力,但影响不会太大,预计上半年将持续偏低。

数据来源:mortgagerates.co.nz及Interest.co.nz
数据来源:mortgagerates.co.nz及Interest.co.nz

首次置业稳定增长 投资者重回市场

CoreLogic公司在最新月度房地产市场与经济更新报告中说,过去几个月里,首次置业者已经站稳脚跟,其购买份额占全国总销量的22%;随着LVR限贷令松绑,投资者份额再度回升至37%。

分类数据显示,首次置业者稳定增长 ,投资者开始回升。资料来源:CoreLogic
分类数据显示,首次置业者稳定增长 ,投资者开始回升。资料来源:CoreLogic

奥克兰首次置业者份额已经增至24%,创下2009年以来的最高水平。CoreLogic表示,能够获得Kiwisaver首付补贴,加上愿意牺牲质量/位置,可能帮助保持了首次置业者在奥克兰的市场份额。

另据储备银行的最新数据,今年3月,住房贷款总额从2月份的46.7亿元跃升至58.5亿元。其中,首次置业者贷款从7.27亿元增至9.11亿元,创下过去3年来3月份的最高数字;投资者贷款突破13亿元,远远超过2月份的10.3亿元,不过仍低于2017年3月的14亿元和2016年3月的21亿元。

房贷款回升是LVR限贷令略微松绑所致。从1月份开始,投资者最低首付限制从40%降至35%,各银行为首付低于20%的自住房主提供的贷款份额从原来的10%提高到15%。

随着政策变化,银行可以为自住房主提供高达90%的贷款。对银行来说,增加5%的限额看似不大,但其门槛提高了50%,几乎回到了限贷令实施前的状态,当时提供最高90%的贷款是常态。

投资者首付限制降低5%,虽然仍然比较苛刻,但有的代理机构能够通过非银行贷款机构融资,投资者仅提供20%的首付即可购买另一套物业。

销量或已触底 市场有望回升

数据表明,新西兰全国和奥克兰的住宅市场下跌速度都在放缓,房市有回升的迹象
数据表明,新西兰全国和奥克兰的住宅市场下跌速度都在放缓,房市有回升的迹象

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Interest.co.nz住宅物业市场活动最新季度分析显示,尽管目前销量仍然远低于去年同期,但下跌速度已经明显放缓。有迹象表明,过去18个月里发生的销量下跌可能已经触底。

根据Interest.co.nz的数据,全国和奥克兰的下跌速度都在放缓。今年第一季度全国销量相比上一季度几乎持平,相比去年第一季度仅下跌2.9%,远低于去年第二季度的同比跌幅25%。奥克兰下跌速度也大幅放缓,今年第一季度销量相比去年第一季度下跌7.9%,远低于去年第二季度的同比跌幅34%。

CoreLogic公司也表示,今年2、3月间,随着假期后房市回暖,全国住房销量出现通常的季节性增长。虽然销量仍比去年同期低2%,但下跌速度明显放缓,因此可能会看到销量触底的迹象。

新西兰全国销量变化情况。资料来源:CoreLogic
新西兰全国销量变化情况。资料来源:CoreLogic

根据CoreLogic的最新数据,目前奥克兰现有住房平均价值仍然高达105万5992元。鉴于销量下跌放缓、市场有望回升的迹象,加上移民水平仍然偏高、需求仍然强劲的现实,奥克兰房价大幅下跌的可能性应该不大。

延伸阅读:【居外看点: 财富自由后,他们去新西兰寻找诗意生活

 


参考来源:NZ Herald、CoreLogic、Interest.co.nz

责任编译:Zoe Chan

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隐世而独立的意大利古镇,知道它的中国人不足万分之一,由您捷足先登

一切要从拉斐尔的出生地说起。

“文艺复兴三杰”中最年轻的一位——拉斐尔·桑西(Raffaello Santi),因创作圣母系列的宗教画被世人熟知,他的画作中人物清秀,场景祥和,充满了和谐、恬静的氛围。拉斐尔出生在意大利东北马尔凯省的一个小镇乌尔比诺(Urbino),文艺气息浓厚,至今保留着许多风景如画的中世纪景色。少年时期的拉斐尔每日在庄严肃穆的教堂、开阔宁静的广场、临坡而建的小径间穿梭,平和、温文的性格在那时逐渐形成,映射在他成年后的每一部画作中。

拉斐尔代表作《西斯廷圣母》(局部)
拉斐尔代表作《西斯廷圣母》(局部)
至今仍然保留着中世纪景色的小镇乌尔比诺
至今仍然保留着中世纪景色的小镇乌尔比诺
乌尔比诺的中世纪教堂
乌尔比诺的中世纪教堂
临坡而建的小镇和道路
临坡而建的小镇和道路

在这样一个小镇上,俯仰皆是古迹,建成400多年的公爵宫,开办至今500多年的乌尔比诺大学,距离乌尔比诺30多公里的古镇法内托(Farneto,甚至还保留着一座可追溯到十世纪的城堡。现代化的生活和古老的文明并行不悖,和谐共存。

法内托城堡栖息在蒙特拉巴特(Montelabbate)郁郁葱葱的小山上,由本笃会的宗教势力所建,最早是为了保卫镇内Foglia河域的圣托马斯修道院而建成。几个世纪过去了,小镇城墙的位置仍然可以看到两个石砌的圆形堡垒,古堡的墙壁仍依稀可见。

小镇法内托的清晨
小镇法内托的清晨

本笃会修道院早已迁至别处,唯有1420年建成的圣马丁教堂被保留了下来。教堂由灰黄色的砂岩块建成,包括中央殿堂和两侧的拱门,收藏着一些中世纪的宗教画作。教堂外有一座新哥特式风格的美丽钟楼,修长地矗立在村庄广场上,使得法内托的轮廓从周围的山上极易辨认。

圣马丁教堂美丽的钟楼
圣马丁教堂美丽的钟楼

在繁华的都市工作学习,在宁静私密乡村宅院度假休息,这是欧洲中产阶级常见的生活方式。乡村私宅的位置当然是私密越好。如果说乌尔比诺是文艺爱好者的小众旅游地,那法内托就是闹中取静的室外桃源了。它距离海滨城市佩萨罗(Pesaro)仅有30多公里路程,驱车片刻就能吹到亚得里亚海的温暖海风。它又极少有外人涉足,住在这里绝不会被旅游者打扰。

现在,只需要299万人民币,就可以买到古镇法内托280多平方的一套乡村私宅。这套两层宅院,上下层空间独立,均设有厨卫和卧房,主客居于一处可互不打扰。

一层修建了40多平房米的木质阳台,被四周2000多平房的绿地包围着。

从一层的门厅进入,可以看到一间带壁炉的起居室、书房、和厨房。走廊尽头是两间双人卧室,配有一间超大的盥洗室,可作为客房使用。

二楼的空间则更为私密,可由室外楼梯到达。二楼设有三间卧室、两间盥洗室和一间更衣室,并设置了带壁炉的厨房和餐厅,可以欣赏到法内托城堡的美丽景色。

屋主于1994年购入此屋,作为全家人的夏季别墅使用。也由于一二层独立的便利性,长期对外出租,但从来没有转过手。现在这个家庭难得割爱出售物业,不难想象,如您购入此套房产,依照自己的想法稍加改建——不论是农舍、带餐厅的旅馆,或细分为4或5套独立公寓,这套双层别墅可以实现更多可能性,从而产生稳健的投资回报。

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文字:Qi Cheng

排版 & 责编:Zoe Chan

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