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离婚或分居会影响移民身份吗？| 美国

通过婚姻来获得绿卡，是目前移民美国的主要途径之一。可是他们很多人不太清楚，一旦离婚或分居，对自己的移民身份会有什么样的影响。

如果您是通过与美国公民（USC）或永久居民（LPR）结婚而获得绿卡，您属于有条件居民，有条件绿卡为期两年。但是您拿到绿卡时结婚不足两年，例如您的婚姻在两年内破裂，您若能证明婚姻是诚意的，或者遭受到美国公民或永久居民配偶的虐待，您或您的子女可寻求豁免联名申请；最后依据“极端困难”而寻求豁免。

如果您与非移民（如H-1B、L-2签证持有者）结婚后，决定离婚，您很可能会失去您的附属身份。在加州办理离婚手续最少需要6个月，如果在离婚文件提交6个月之内，您配偶的优先权日期尚未到期，您可能会失去附属身份，因此而无法获得绿卡。

结婚绿卡涉及的环节很多，变数也多。如果您处在婚姻即将破裂的边缘，您如何获得豁免联名申请？如何避免失去附属身份、免遭遣返？如何撤销条件，成为永久居民？华人全球化生活方式的向导——居外网juwai.com是全球最大的中文海外房源门户网站，有来自中国及世界各地的2百多万用户查询居外网上的280万条分布在90个国家的挂牌房源。欢迎致电居外客服热线 400-041-7515 谘询美国投资及移民身份的问题。

来源：湾区硅谷圣荷西周乔安律所
责编：Zoe Chan

“贵族运动”私领地，被葡萄园环绕的马背骑行 | 意大利

与Champagne和Cava并称为世界三大起泡酒的Prosecco，有着悠久的历史，早在1772年的历史文献中就已看到它的身影，是意大利最早的起泡酒。

正如法国人对Champagne产区有严格界定，意大利人对Prosecco的产区也有严格的分类，只有Conegliano、Valddobiadene等几个子产区生产的Prosecco才能列入DOCG级别，其余地区的生产只能列入DOC级别或只能称作Glera起泡酒。

位于意大利东北部的Conegliano就是Prosecco最为经典的产区之一，这里终年气候温和，夏季也不会过分闷热，具备Glera葡萄理想的生长环境。Conegliano的葡萄园大多位于陡峭的山坡，葡萄藤被种植在朝向最好的山丘上，而朝北的一面则种植大片的森林。松软的钙质土层让葡萄的根系很容易吸收到土壤深层的矿物质养分。

除了得天独厚的“风土”条件之外，一块好的葡萄园与主人的经年累月的投入也密不可分。葡萄园并不是今年播种，明年就能收获的地方，需要拥有者付出极大的心血和财力，并对这个行业怀有持续的热情。

这一原则并不仅仅适用于葡萄酒行业，类似的情况也发生在距离Conegliano数公里的Colle Umberto。在那儿，有一位名叫Sabina Antoniazzi的女士，在她40岁那年离开任职多年眼镜公司，放弃管理层的职位和优渥的薪资，义无反顾地投身于她所钟爱的马术事业中，数年如一。

众所周知，马术行业做为一项“贵族运动”，对开展场地有着极为苛刻的要求，客源和经营模式也需要长期的累积和摸索。2011年建成Articolo V Horse Academy，时经7年投入，在Antoniazzi女士的管理下，已成为该地区最好的马术学校之一。

Articolo V马术学校位置：Colle Umberto，紧邻Conegliano，可从A27高速公路的Conegliano出口轻松抵达。距威尼斯机场仅30分钟车程。

1. 完美的场地条件

马匹能有稳定、良好的表现，骑手能安全地骑乘，适合的场地是必备条件。地面铺装过厚、过硬、过软、松散、打滑、起灰或是积水，都属于场地缺陷。有缺陷的场地会让马匹表现出不积极的训练状态并且易患运动伤病，导致其运动生涯提前结束。

Articolo V马术学校由意大利建筑师设计建成，拥有全新的结构和良好的配套设施。马厩可容纳60匹马，10个围场也可容纳10匹马。马场面积超过5000平方米。配备两个面积为70×40米和20×40米室外竞技场，两个面积为40×23米和20×40米的室内竞技场。一个直径为20米完全覆盖的休闲环区和一个8匹马的马道。场地铺装得当，配有马匹安全健康所需的多种元素，为骑手和马匹提供最有利的训练条件。

2. 稳定的经营模式

骑术学校和企业培训是Articolo V最主要的两种经营模式。

骑术学校面向年轻骑手，开展国家级别的专业训练。每年输送超过360名骑手参加意大利马术联合会（FISE），是选送名额最大的骑术学校之一。学校内还有面向儿童的各种马术活动，适合各个年龄层的孩子参加。

马术夏令营。周一至周五9点至17点，4-12岁的孩子可全天在学校停留。他们学习如何照顾小马，骑术，还有一小时时间用于完成假期作业。

小马俱乐部。孩子们与小马们亲密接触，学习关爱和尊重。定期开展社交型的马术比赛，为孩子和家长们提供一天露天活动的快乐时光。

生日派对。学校提供室内和室外的空间为孩子们庆祝生日。小马也可以会为生日派对提供助兴节目。

第二项业务涉及在企业界使用马进行“体验式培训”。为企业提供领导力研讨会、团队建设和培训。通过创新的学习方法帮助人们在日常生活中成为团队领袖。

3. 国家级机构的认证

早在2004年，Articolo V马术学校就获得了FISE（意大利马术联合会，Federazione Italiana Sports Equestri）的专业认证，成为其旗下的马术中心，被认为是练习业余和竞技水平的所有马术训练的理想场所。

目前，拥有东方语言学（中文）学位和美国MBA硕士学位Sabina Antoniazzi正在为马术学校寻找新的投资者。她极为看好新兴的中国市场，希望中国投资者的加入能够开启新的商机，使Articolo V马术学校成为中国在马术教育和企业培训的欧洲首选。

Sabina Antoniazzi女士拥有东方语言学（中文）学位和美国MBA硕士学位。她极为看好新兴的中国市场，希望中国投资者的加入能够开启新的商机，使Articolo V马术学校成为中国在马术教育和企业培训的欧洲首选。

已成熟运营七年的Articolo V Horse Academy，如同硕果累累的葡萄园，静待你来收获。更多相关信息请至居外网http://www.juwai.com/38075021.htm获取。

注：本文属于商业赞助内容，素材由Articolo V Horse Academy的Sabina Antoniazzi女士本人提供

文字：Qi Cheng
排版 & 责编：Zoe Chan

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多伦多学区房投资：从最新高中排名中看门道 | 居外专栏

编者按：今年2月，菲莎研究所（Fraser Institute）最新出炉2016-17年安大略省中学排名，居外的两位加拿大专家不约而同地及时就此撰文：江晓清介绍了排名第二的Abbey Park高中，并带大家走访所在的Glen Abbey社区；而下文林虹言将会由排名第三的St. Robert天主教高中探讨该校沿用的IB课程，以及解答许多家长对天主教学校的一些迷思，非常实用。

那为什麽大家都盯着眼看菲莎的成绩表？原因是它是加拿大一个独立的公共政策研究和教育机构，智库的经费来源于企业和个人的捐赠，确保菲莎的独立性。菲莎所研究的领域十分广泛，包括经济自由度，矿业石油业的调查报告、枪支立法状况等等，而最被我们华人所熟知的则是学校排名这一块。

各位家长如对大多伦多的中丶小学校和学区房有任何疑问，欢迎以电邮方式或致电居外客户热线 400-041-7515，联系居外的加拿大学区专家网络。

有不少客人问我，在加拿大也像在国内一样要买学区房吗？

事实上，加拿大的学区房甚至比在中国还要重要。这是因为，所有的公立学校，都是以所住的区域划分的，只要你的居住地址在这个学校的录取范围内，那么无论怎样你都可以上这所学校。所以，这也就造成了只因为这个区有一所好学校，便使引起周围的房价居高不下。而如果这所学校持续的好，那么这个地区的房子会一直领先于其他地区，会给业主带来不菲的回报。所以，即便是送孩子上私校的家庭，也往往愿意买一所学区房。

判断学校是否好，大多数人都是基于一份权威机构每年发布的学校排名。这就是Fraser Institute依据于每年的统一评测EQAO（Education Quality and Accountability Office）成绩进行的排名。因为加拿大公立学校不进行统一考试，所以这个排名可以说是对学校教育水平的大检阅，很重要的意义在于，这份排名成为很多人购买学区房的依据。

最近，这个加拿大著名的研究机构Fraser Institute发布了安大略省2018年高中成绩单排名。

今年在安省参与排名的747个高中当中，还可以看到很多著名公立中学的老身影。比如St. Michael’s Choir这所天主教男校，多年来一直在安省高中排名的榜首。约克郡多所学校也是常年雄踞榜单，只不过排名每年会有所轻微变化。由于多伦多北部的约克郡（York Region）是华人青睐的居住热点地区，我们今天主要来看看多伦多北部地区的高中排名。

下图：York Region名列前茅的高中

St. Robert：天主教 + IB课程

今年最大的亮点是位于Thornhill的天主教高中St. Robert以9.2的成绩一跃成为全省第二名。

St. Robert天主教高中位于Leslie & 407以南，以提供IB课程为著名。从下图可以看到这个学校的普通班级的录取地址界限，如果你家住在这个红线的范围内，就可以选择上这个学校。但如果要上IB课程，那么需要参加学校自己的IB入学考试，但不需要必须住在这个区域范围内。

要上天主教学校必须是天主教徒吗？

在加拿大，天主教学校和公立学校一样，都属于政府资助的学校，教育局分为公立教育局（Public School Board）和天主教教育局（Catholic School board）两个单独的系统，对于加拿大居民来说都是免费教育。

如果想让孩子上天主教学校，入小学条件比较苛刻，父母之一必须是天主教徒，必须受洗过。所以有些华人父母为了让孩子能够进入排名靠前的天主教小学，不惜花一年的时间去上天主教的课程，最后参加受洗，孩子就可以顺利入学。不少人认为天主教学校的家庭背景比较传统，对孩子要求严格，所以受到不少华人的青睐。

如果想上天主教的高中则宽松很多，并不需要参加受洗，只要是住在学校录取的范围内即可。

天主教学校到底和普通学校有什么不同？

天主教学校和公立学校在课程安排上都需要遵守教育局的教育大纲，从课程安排上没有什么太大的差别，但天主教学校增加了宗教课和弥散。

据我了解，很多从天主教高中毕业的学生都说，在天主教高中，并不限制学生的信仰，宗教课更像历史课，而弥散则类似公校的Assembly（集合）。但天主教学校更重视纪律，和私立学校一样穿着校服也让孩子们把精力避免放在服装的比较上面。

高中提供的IB课程到底是什么？

IB即International Baccalaureate，是1968年成立于日内瓦的一个国际性的非赢利教育组织，采用规范化的课程，培养国际人才。申请设立IB课程的学校，要经过IBO这个机构对学校的师资、设施、信誉等情况进行考查后认证，课程设置也是全球统一，老师要有认证才能担任，课程考题是统一的。这种国际规范化的程序，保证了IB的声誉和质量。

IB课程主要有三种：IB早期课程（ IB Primary Years Programme），IB中期课程（ IB Middle Years Programme），和IB高中课程（ IB Diploma Programme）。大多数公立学校的IB课程都是高中。

整个安省的公立高中中，目前有47所学校提供IB Diploma Program。在多伦多北部地区，除了St.Robert，另外一家比较有名的是Bayview Secondary School提供的IB课程。Bayview SS附近的房子近年来也因为可以上这个学校而成为著名的学区房。Bayville SS今年排名全省第9，和之前排名第4略有下降，但实际上学生的评测成绩没有改变，都是9分。这意味着今年有更多的学校成绩更好，而BayvilleSS这个老牌名校依然是安省最优秀的学校之一。

下图是Bayview SS的录取范围

由于IB课程越来越受欢迎，York Region今年新增了4所学校招收IB课程，这些学校是：

Alexander Mackenzie High School (Richmond Hill)
Dr. G.W. Williams Secondary School (Aurora)
Maple High School (Vaughan)
Milliken Mills High School (Markham)

下图是York Region今年各个学校 IB课程的录取范围

目前目前这几所新增IB的学校都未在8分以上的榜单中。让我们拭目以待，看看开设IB课程之后对这几所学校的影响会不会是正面的。

好学校遍布的万锦市

在上面北部高中的榜单中，除了前三甲在Richmond Hill，后面有8所学校都在万锦市Markham。万锦市华人相对集中，据2016年的人口普查，万锦市的华人人口占52.9%。而华人基本聚居于万锦市的北部地区，在这个区域内的几所名校，多年来在省内排名名列前茅。

在今年的排名里，Markville, Unionville, Pierre Elliot, Bur Oak这几所学校在全省的排名稍有下降，比如Unionville从过去五年平均排名第4名，下降到17名，Markville也从第4名，下降到11名。

究其原因，我认为和近年来很多公校都开始大量的招收国际学生有关，而且，Markham由于是著名的学区房，也特别受到了很多新移民的追捧。国际学生和新移民学生都有相似的问题，就是语言需要一定时间的适应和学习。在英语不能完全掌握的情况下，势必影响到阅读和数学的成绩。

Unionville高中的成绩，2013年曾经是9.5分, 但2016年一度下降到8.7分，这是近年来最低成绩，今年略有提升，到8.8分。而ESL（需要补习英语作为第二语言）的人数比例从2016年的36.7%下降到2017年的19.6%。这也证明了，在去年时，国际学生和新移民学生的比例比较高，一定程度造成了成绩下降。而这些新移民学生经过一年时间，英语已经不需要再补习，成绩也自然有了提高。

对于学校的成绩略为下滑，我觉得家长不必过于担心，因为一个学校的好坏，和学校长期形成的传统有关，学校的老师大部分都是长年在一个学校服务的，所以形成了教学的传统和学校特有的氛围。另外，华人素以重视教育著称，特别是愿意花大价钱购买学区房的家庭，都是愿意投入时间和精力在孩子的教育上，这样的家庭环境，会很大可能性培养出优秀的孩子，所以在这样的氛围里，孩子们自然而然都会重视学业，这也是社区环境的重要性。

这些年，上述这几个高中所在区域的房价都节节攀升。更多重视学习的家庭进入这个区域，学校培养了更出色的孩子，同时重视教育的家庭也促进了学校变得更好。而在加拿大，特别是大多伦多地区，学区房的涨幅远远大于普通地区，这给学区房的投资更带来了巨大的收益。

居外精选房源：万锦顶级学区Berczy Community4卧独立屋

可步行至Pierre Trudeau High School(3/740)、Castlemore Public School(14/2900) 和 All Saints Catholic Elementary School，附近设有公园、池塘、公共交通、餐厅、银行和购物场所。

建筑面积：232平方米
土地面积：334平方米
房型：4 卧 3 卫 2 车库
楼层：共 2 层
房龄：10年
其他属性：曾经整修过草地景观朝向东
房屋价格：146万加元（约¥757万）
预估交易费：约¥45万

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责任编辑：Zoe Chan

加拿大安省经纪林虹言专栏全集

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这套别墅亏本80万美元出售，超值背后全是“爱” | 美国

有这样一套别墅，投资成本超过400万美元，现在却以320万美元售价出售。

确切的说，谁买下这套别墅，主人的损失=这个人的直接收益。

专业分析师表示近十年内绝不会贬值的房产，主人却不愿意继续持有。

为什么？还有这样的好事吗？

有，真有。但别着急，打开这扇别墅的门，先听一个真实的故事。

关于故事

壁炉旁，沙发闲聊也觉温暖

S先生（别墅主人）和妻子一直居住在美国犹他州一套地中海特色的优雅别墅，他们十分恩爱，常常一起出去旅行。

别墅地处犹他州西南部华盛顿县（注：非华盛顿特区）圣乔治，东北面的鱼湖国家森林、西南边的死亡谷国家公园、东南方向的大峡谷国家公园，最远的也就三个小时左右车程，难怪S先生与妻子经常出行，这么好的户外资源放在那里呀。

旅行途中，互相陪伴，享受旅行的乐趣；回到家中，点燃壁炉里的柴火，看看屋外的景色，或是窝在沙发里谈心聊天。

夏天，天气炎热了便可以去楼下自己家的泳池泡着消暑：

冬季，房子不远处的雪山是户外赏雪的不二选择，甚至打开窗就能将冬天的信使——雪的景致采撷一二。

透过一个20英尺高的窗户，可以看到180度广阔远景，不远处的雪山尽收眼底。这个优雅的地中海别墅像是一个私人的空中城堡。

一切都那么美好，可一次旅行之后一切都变了。

斯人逝，夕阳下一个人的家

一次旅行途中，S先生48岁的爱妻意外去世了，痛失爱妻的S先生仿佛失去了生活的动力，整日茶饭不思，立即开始把家具、艺术品和纪念品送给孩子，好像自己也随时会死去。这样就令人揪心的日子持续了很长一段时间。

斯人已逝，生活还要继续。过了一段时间之后，S先生开始慢慢走出来。他开始接受新的生活。可是，哪怕是一样的房子，一样的阳光，一样的泳池，也确实不再有一样的心情了——这个和爱妻喜爱的退休之家，少了她，自己住着也太多回忆，睹物思人。于是S先生才决定要卖出这栋房子，毕竟这样好的房子，要发挥它的价值才好。

另外，细心的你有没有发现，前文地图里很容易就能发现，这里离世界赌场——拉斯维加斯也就2个小时左右车程。去观光旅游，或者去试试手气小赌怡情，都是闲暇时的不错选择。

去机场，几乎半小时内就能到。

关于房子

好了，现在这栋位于犹他州圣乔治最负盛名的封闭式住宅社区的别墅，真真切切要出售了。

首先，圣乔治本身就是全美犯罪率最低的城市之一，这里环境又很安静、周围居住的都是高净值人士或者名人，同时安全性是这栋别墅的一大优势：它拥有三重安全保障（7天24小时全天候工作的大门和巡逻以及家庭保安系统），所以住在这里，几乎不用担心治安的问题。

难怪不用担心房产保值的问题，确实有自己的优势。

如果你喜欢饭后散散步，你会喜欢这里，因为附近有4个大型的公园；

如果你喜欢打高尔夫，你会喜欢这里，这周围有11个高端的高尔夫球场；

如果你是虔诚的基督教徒，你也会喜欢这里，这里的教堂欢迎每一个信徒的到来；

附近还有全美公立大学排名第24位的南犹他大学及迪克西州立大学。

这套3层的别墅，有5个卧室、7个车位，招待客人召开会议都是不错的选择。

最后，附上这栋别墅的平面设计图：

这一套承载了爱的房产，在等您前来问询。更多豪宅的详情，请点击：http://www.juwai.com/37958141.htm

http://luxurystgeorgehouse.com

注：本文属于商业赞助内容，素材由居外网签约房主Stephen Hansen提供

文字：Leo Li
排版 & 责编：Zoe Chan

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安阁物业（Engel & Völkers）谈加拿大豪宅市场走势

来自加拿大境内外的买家对加拿大主要城市的住宅房地产和二套房需求旺盛，特别是在豪宅市场，许多地方由于需求过盛，房价明显上升。2017年1至9月安阁物业加拿大分公司对加拿大6个城市的豪宅板块进行了研究，得出以下结论：

库存有限导致多地房价上升
独栋房屋要价高达3,580万加元
温哥华房价全加拿大最高

温哥华：国际买家兴趣集中在豪宅

加拿大大都会区房产需求非常旺盛，其中包括西海岸的温哥华。该港口城市最昂贵的区域是肖纳西(Shaughnessy)，区内既有历史性建筑又有现代楼房。2017年前三季度，独栋住宅的要价高达3,580加元。这是所有被分析的市场中登记在案的最高额度。另一个高档区域是维斯特庞德格里（West Point Grey），该区绿地丰富，区内有城中沙滩，临近英属哥伦比亚大学（West Point Grey校区）。西温哥华的许多海滨地点也成为众多人心中的宜居首选。该区至温哥华北部的买家都倾心于配有高技术标准的高端永久产权公寓。上述三个优质地段的永久产权公寓的价格达到每平方英尺1,800加元。国际买家主导了温哥华的豪宅市场，占据了85%的交易份额。中国公民是这里最大的买家群体，其次是法国和德国买家。东温哥华的房地产目前正在呈现上升趋势，千禧一代特别热衷于该区的小户型。

新兴市场趋势：

2018年豪华公寓板块将继续维持强劲增长。
持续增长的科技产业吸引着新的买家，目前亚马逊在温哥华的投标激发起更高涨的情绪
奢侈品的消费需求从传统的设计特征转向现代主义美学，优先注重简洁的生产线、优质的材料和智能家居技术。
企业家、开发商和一小部分的富裕居民开始加速迁入温哥华市中心东区。
盖斯镇（Gastown）不拘一格的魅力将在2018年继续为社区带来需求。

居外推荐E&V温哥华优质房源：

这栋西海岸现代风格的定制4卧房子令人赞叹，设屋顶花园丶南向后院丶罕有的车道连车库，室内外流动畅通，座落于迷人的Steveston村庄。物业编号：37111120（点击图片查看详情）

坐落在久负盛名的肖内西（Shaughnessy）绿树成荫的松树林（Pine Crescent），这栋房屋于1999年为现有业主重建，一直得到良好保养。交通便利，步行即达肖内西小学丶约克学校丶湖森林学院和商店。物业编号：37139042（点击图片查看详情） — 坐落在久负盛名的肖内西（Shaughnessy）绿树成荫的松树林（Pine Crescent），这栋房屋于1999年被现有业主翻修，保养良好。交通便利，步行即达肖内西小学丶约克学校丶湖森林学院和商店。物业编号：37139042（点击图片查看详情）

蒙特利尔：市中心豪华公寓需求不断增长

蒙特利尔工商业发达，文化生活也很多元。该城独栋房屋价格最高的区域是黄金广场大道（Golden Square Mile），这个历史街区的要价达到1,190万加元。永久地契公寓的最高要价也位于该区，为每平方英尺1,440加元。另一高档地段是位于市中心的西山（Westmount）。蒙特利尔城区也非常有前途，许多精通科技的年轻买家正在优越的地段寻找配有门房的新建公寓。国际买家约占蒙特利尔高端房地产市场的30％，买家来自亚洲、美国、法国和意大利。接下来几个月，特别是由于房屋需求过剩使得西山的房价大幅上涨。在西南城镇，收益房产转变成的独立屋对年轻家庭的吸引力正在上升。

新兴区域房市趋势：

2018年西山（Westmount）和西南省（Sud-Ouest）的豪宅市场将持续增长，预料价格涨势强劲。此预测基于显示低库存和高需求导致多个报价的数据。
潘特-圣-查尔斯（Pointe St-Charles）将会是个可靠的投资地点。专家预测其未来的发展潜力，将其比喻为下一个格裡芬城（Griffintown）。靠近市中心的地理优势使其成为下一个值得投资的社区。
蒙特利尔的电子游戏业持续增长，加上政府最近批淮了该行业的几笔赠款，使其成为吸引公司开设办事处的热点。像育碧（Ubisoft）、CGI集团和Stingray Digital等公司构成了这裡的科技生态系统。
千禧一代消费者正在舍弃对大面积的追求；相反，位置成为最终的奢侈品。通勤时间缩短，蒙特利尔市中心的核心位置需求量变大。
家居装饰的质量也变得越来越重要。

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多伦多：家庭追求黄金地段

多伦多作为加拿大的经济中心，也是该国最重要的房地产市场之一。拥有高端住宅的大型地块使得跑马径（Bridle Path）成为多伦多城中独立屋最贵的区域，这里一栋独立屋要价高达1,100万加元。多伦多地区最贵的永久产权公寓在玫瑰谷（Rosedale），每平方英尺1,300加元。玫瑰谷以其绿化覆盖和丰富的教育资源而闻名，备受家庭欢迎。另一个受家庭欢迎的社区为城市北部的森林山（Forest Hill），这里或经典或现代的独栋房屋都配有大型车库，吸引了买家的注意。其他主要的购买标准包括安全监控以及智能家居技术。优质地段房屋库存量短缺，导致去年平均房价上涨了5%。加拿大国内买家占据了多伦多豪宅市场的80%，而国际买家主要来自中国和伊朗。在未来几个月，受益于轻轨的完工在即，央街（Yonge）和埃格林顿（Eglinton）走廊的价格将持续增长。

新兴城市房市趋势：

由于豪宅需求持续加上供应短缺，多伦多的豪宅板块将继续保持强劲增长。报告显示，多伦多的人口增长速度是北美大城市中最快的。
安阁物业（Engel＆Völkers）预计，2017年春季房价猛涨的历史不会在2018年重演。相反，2018年预计增长相对稳定，显示市场调整已经结束。
千禧一代将继续迁离独立式和半独立式住宅，转向靠近市中心的公寓。
渥太华有“北方硅谷”之称，多伦多也不逊色。多伦多的创业经济的蓬勃发展将会持续吸引由企业家丶风险投资家和技术高管组成的全球消费者群体的兴趣，包括最近宣布的谷歌的城市创新实验室——Sidewalk Labs将选择开发多伦多的东边码头和海滨地块，该区域被称为金丝雀区（Canary District）。

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多伦多湾畔联排别墅。开阔的天空和水域是您梦寐以求，宽敞的露台给您独特而壮观的湖景，优越的地址则给您日常生活中最高的享受。物业编号：35690985（点击图片查看详情） — 多伦多湾畔联排别墅。视野开阔，面朝蓝天水域，露台宽敞湖景房，地段佳。居外物业编号：35690985（点击图片查看详情）

卡尔加里：靠近落基山脉的优质地段吸引家庭买家

作为1988冬季奥运会的主场，卡尔加里享誉加拿大内外。该市最高价位的地址包括卡尔加里市中心、卡尔加里西部和西北部，以及帕姆山（Pump Hill）郊区。从这里到附近的落基山脉的交通便利，娱乐和消闲活动丰富，更提供多家学校选择，尤其吸引了不少家庭迁移至此。因而，配置了现代技术的独立家庭住宅备受追捧。标价最高的豪宅在帕姆山，独立屋要价超过1,200万加元。市中心和西南部的永久地契公寓要价达到每平方英尺700加元。国际买家占据了卡尔加里高端房产市场的10%到15%，中国大陆的华人买家是这里的主要买家群体，其次是英国人和德国人。尽管市场略有下落，预计2018年将出现积极的增长。亚马逊公司计划将在该城设置分部，预计提供750个工作岗位，也将推动该市的房地产市场。

房市走向：

卡尔加里市场继续以稳定的速度增长，与去年相比销量增加。
经济复苏是首要考虑因素，强劲的石油和天然气销量稳定房市。
预计卡尔加里西城和内城将在2018年吸引开发商和买家，千禧一代购房者对市内的街区需求旺盛。

居外推荐安阁物业（E&V）卡尔加里优质房源：

这栋豪宅坐落在格雷斯伍德庄园（Gracewood Estates）的优美社区，土地面积超过2英亩，居住空间超过3,300平方英尺，包括4卧室和3.5个浴室，举目是壮丽的山景。售价仅约647万元人民币。物业编号：36912823（点击图片查看详情） — 这栋山景豪宅位于格雷斯伍德庄园（Gracewood Estates）社区，土地面积超过8000平米，居住空间超过300平米，4卧3.5卫，售价约647万元人民币。居外物业编号：36912823（点击图片查看详情）

地理位置极优越！这套开放式的宽大丶宁静的城市景观1卧室公寓，拥有一切你在城市生活的所需：距离Safeway仅几步之遥，方便日常购物；距离十七号大道只有几分钟的路程，为您提供精品购物和美食。物业编号：36913557（点击图片查看详情） — 地理位置优越，距离Safeway仅几步之遥。这套开放式的宽大丶宁静的城市景观1卧公寓，都市生活方式的理想居所，购物便利；距离十七号大道路程几分钟。居外物业编号：36913557（点击图片查看详情）

蒙特朗布朗：方便进出滑雪场的度假房产备受追捧

位于蒙特利尔西北约130英里的城镇蒙特朗布朗（Mont-Tremblant），是加拿大二套房市场的热门选择之一。作为滑雪度假胜地而闻名于世，其实它全年都适合各种各样的户外活动爱好者。该市最昂贵的独栋房屋，要价可达995万加元，位于朗布朗湖畔（Lake Tremblant）。在湖泊和滑雪胜地之间的绝佳位置吸引了众多买家。拥有全景风光和智能家居技术的大宅颇受欢迎。其中靠近滑雪场和滑雪缆车的房产最“一房难求”，大约370平米的豪华联排别墅和现代化公寓享有最高的买家关注度。由于缺乏供应，此类房屋的价格大幅上涨。在2017年前三季，永久产权公寓的最高价由上一年的每平方英尺550加元上升至每平方英尺650加元。在个别情况下，独特的大型住宅成交价上升了两位数。由于仍有丰富的建筑用地，以及现存房产的紧缺，新建住宅发展迅速。豪宅市场近30％的买家来自海外，其中大部分来自美国和英国。

房市走向：

随着传统类型房产库存的持续降低，位于朗布朗周边山地以及村庄区域的新建房产供给正在增加。
现有成交份额中约75%为二手房，25%为新建住房或预售。

居外推荐E&V蒙特朗布朗优质房源：

Sommet-des-Neige三卧室单位的1/4业权以约69万元人民币出售。进出蒙特朗布朗滑雪场的最佳位置，设备齐全，提供储物柜和衣帽间丶厨房丶室外阳台丶游泳池丶水疗中心丶车库和健身房。物业编号：37331667（点击图片查看详情） — Sommet-des-Neige三卧公寓的1/4业权以约69万元人民币出售。进出蒙特朗布朗滑雪场便利，设备齐全，提供储物柜和衣帽间丶厨房丶室外阳台丶游泳池丶水疗中心丶车库和健身房。物业编号：37331667（点击图片查看详情）

豪华的两卧室角落公寓可欣赏到Lac Tremblant的壮丽景色。开放式设计，完全采用高品质建筑材料；方便进出入蒙特朗布朗滑雪场，带有地下车库和共用水疗。物业编号：37085618（点击图片查看详情） — 豪华两卧室公寓可欣赏到Lac Tremblant的壮丽景色。开放式设计，全高品质建筑材料；进出蒙特朗布朗滑雪场便利，带地下车库和共用水疗。物业编号：37085618（点击图片查看详情）

布罗蒙：蒙特利尔买家的二套房首选地

布罗蒙（Bromont）距离蒙特利尔大约75公里，全年需求旺盛，是北美最大的泛光灯照明的冬季运动区。布罗蒙临近山脉，通往蒙特利尔的交通便利，使其成为投资住宅物业的优质地点之一。临近雪坡的大型房产很受欢迎。永久地契公寓要价高达每平方英尺447加元，为该地区最高。城市东南的拉科-布罗姆镇（Lac-Brome）因湖得名。该城吸引了喜欢水景的潜在买家，因此也很受欢迎。另一个热门区域是拉科-布罗姆镇旁边的波顿-欧斯特（Bolton-Ouest），独栋房屋要价可达450万加元。布罗蒙地区主要感兴趣的买家为居住在大蒙特利尔地区的加拿大人，主要的海外买家为法国公民。在过去十年建成的豪宅目前正目睹了相当大的升值。

房市走向：

2018年，靠近布罗蒙山地区以及雪道和自行车道的新建项目将持续发展。
与前辈人对翻新建筑或有历史的房产的喜好不同，千禧一代更倾向于购买公寓以及新房。

居外推荐E&V布罗蒙优质房源：

这座宏伟的豪宅位于布罗蒙热门地区，坐落在3.9英亩的土地上，享有朝西和令人难忘的日落景观。靠近滑雪场丶高尔夫球场，车程不到8分钟。经10号公路45分钟直达蒙特利尔。物业编号：35752277（点击图片查看详情）

全新装修的房子非常接近布罗蒙雪坡入口，距离高山滑雪胜地仅几步之遥。位于最受追捧的租赁区域之一，非常适合滑雪和自行车爱好者，尽享山脉风光。物业编号：37331339（点击图片查看详情）

以上《加拿大豪宅市场报告》由 安阁物业（Engel & Völkers）北美房产公司 提供。安阁物业 Engel & Völkers1977年成立于德国汉堡， 业务遍布全球33个国家，专注于高端住宅地产、商业地产、游艇、私人航空的中介服务。安阁物业 Engel & Völkers与居外网开展合作后，旗下近5,000套在美国与加拿大挂牌的房源独家展示在居外网上，为中国内地买家搜索海外房产提供便利。

责编：Zoe Chan

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居外看点：财富自由后，他们去新西兰寻找诗意生活

说起新西兰，大家往往会先想到《指环王三部曲》。我们可能不知道的是，新西兰的原始自然景观，低人口密度，谦逊低调的民风，以及对讲英语的人很少有文化和语言障碍，这个拥有450万人口的南半球岛国在过去十年已成为游客的热门目的地。

新西兰的农场和乡村地产（lifestyle blocks，又称业馀农场），特别是在皇后镇盆地，已经成为超富裕人群的首选投资 — 新西兰的农场和乡村地产（lifestyle blocks，又称乐活农场），特别是在皇后镇（Queenstown）盆地，已经成为超富裕人群的首选投资

但最近，新西兰吸引的不再只是游客——连亿万富翁也乾脆搬进去了。奥克兰拥有880名净资产超过1,000万纽币的“千万富翁”，310位身价超过3,000万纽币的超富有人士，预计到2026年更将上升至527人。

新西兰富豪人数高速增长：

与此同时，高净值人群热衷配置的资产豪宅价格在奥克兰温和增长。根据《莱坊2018年财富报告》的数据显示，奥克兰的百城豪宅价格指数（PIRI 100）在 2017年同比上涨了6.5%，位列全球排名第22位，相较于悉尼的（10.7%）和墨尔本（9.8%）的 PIRI 100指数年度涨幅，奥克兰的豪宅价格涨幅相对温和。

Who：移居到新西兰的亿万富翁有谁人？

美国西海岸巨头，像PayPal的共同创建者之一彼得·泰尔（ Peter Thiel）和《泰坦尼克号》导演詹姆斯·卡梅隆（James Cameron）最近在新西兰岛上大手买地。2016年执导并主演新西兰旅游视频的卡梅隆，在首都惠灵顿以东两个小时的怀拉拉帕（Wairarapa）拥有一片3,700平方英尺的有机农场。而据报道，新近入籍成为新西兰公民的泰尔，在太平洋上的群岛湾（Bay of Islands）建造了一座令人惊叹的玻璃房子，中心长有一棵树；此外，他还在南岛的瓦纳卡（Wanaka）另外也购置了一套物业。

前述两位美国名人实际上跟随的是老虎基金（Tiger Management）创始人朱利安·罗伯逊（Julian Robertson）的脚步来到新西兰的。罗伯逊是新西兰的投资先驱，自2001年以来，在该国拥有三座豪华旅馆——Matakauri Lodge、Kauri Cliffs和Cape Kidnappers的农场，后两座物业均拥有世界级的高尔夫球场。目光敏锐的投资者每次都在他的旅馆住上数个月，他还趁机鼓励老虎基金的新生代基金经理，如对冲基金的约翰·格里芬（John Griffin）到新西兰置业。

彼得·库珀（Peter Cooper）在群岛湾（Bay of Islands）建造了一座带有葡萄园的豪华酒店“The Landing”

在岛上发掘自然美景的富商名单很长。一位俄罗斯亿万富翁的5,000万纽币八室度假村“赫伦纳湾旅馆”（Helena Bay Lodge）已经建成和开业。洛杉矶金融家里克·凯恩（Ric Kayne）则专注于建造全新西兰最昂贵的会员专用高尔夫俱乐部，位于奥克兰以北的Tara Iti，由顶尖高尔夫球场建筑师汤姆·多克（Tom Doak）设计。加州纽波特海滩（Newport Beach）零售大亨彼得·库珀（Peter Cooper）继续扩大他的发展项目The Landing，里面有豪华别墅出租，葡萄园、船屋、健身和水疗设施。

Cape Kidnappers的农场是亿万富翁朱利安·罗伯森在新西兰的三座豪华旅馆之一

《新西兰先驱报》（New Zealand Herald）报导，据称阿里巴巴创始人马云於2016年4月告诉前新西兰总理，他希望在该国买房，很多同事退休後都移居到新西兰。

国际房地产咨询公司莱坊将新西兰列入最受超高净值人士（UHNWIs）欢迎的移居地（第二家园）。财富调查公司新世界财富（New World Wealth）研究总监安德鲁·阿莫伊斯（Andrew Amoils）则表示，移居富豪的不断增加有助于巩固澳洲和新西兰的富裕人口。

What：除了房地产，亿万富翁还在新西兰买了什么？

瓦纳卡湖上的阻尼湾（Damper Bay on Lake Wanaka），硅谷大亨彼得•泰尔在此拥有土地

莱坊新西兰地区负责人莱恩·哈伍德（Layne Harwood）表示，虽然富豪对新西兰的投资一直都很强劲，但近两年来投资水平大幅增长。像彼得·泰尔这样的高端投资者一直非常支持新西兰，将其视为投资和生活方式目的地。

富翁们不一定投资商业地产，他们也喜欢新西兰乡郊的生活、工作方式，尤其是在皇后镇附近。其他的投资通常是做生意和购置奥克兰的住宅物业。

超级富豪游艇迷们格外欣赏新西兰的航海专业，以及作为旅游目的地的魅力。事实上，新西兰平均每6-8个人就拥有一艘船，是挪威之后人均拥有率最高的国家。奥克兰坐落两大港口之间，一半是都会，一半是海景，有着悠久的海洋业历史，港口绵延着白色的船帆，因此获得“千帆之都”的美誉也不足为奇。

由Stolichnaya伏特加创始人尤里·舍夫勒（Yuri Scheffler）拥有的超级游艇“Serene”。原本舍夫勒只是新西兰的游客，但现已像其他超富游艇迷一样留了下来

Why：为什么超级富豪锺爱新西兰？

新西兰和澳洲健康的经济和迷人的生活方式正在证明其对超级富豪的吸引力。此外，强劲的房地产回报，抗跌的股票市场和商品价格的复苏也是该国的优势。新世界财富预期，未来该地区将以良好的经济基础和“避风港” 的地位继续吸引全球财富。

PayPal联合创始人兼Facebook董事会成员彼得·泰尔（ Peter Thiel）是新西兰的知名投资人之一

有人猜测，对世界末日的恐惧正在加剧对新西兰的兴趣。LinkedIn联合创始人雷德·霍夫曼（Reid Hoffman）对《纽约客》（The New Yorker）表示，在硅谷谈论新西兰已经成为了一种暗语。“如果你说，你在新西兰买了房子，那么就是一种暗示，不需要说得更多。”富豪们不只认为新西兰是个天堂，还是世界末日的避难所。

对美国新任总统特朗普的焦虑也促使许多美国人关注新西兰房产，而这并不仅限于硅谷科技行业大亨。在特朗普当选的一周内，13,401名美国人通过新西兰移民局进行了登记，正式向移居新西兰迈出第一步。在选举后的12周内，申请新西兰公民资格的美国人增加了70％。数字还显示，2017年1月份获得新西兰工作签证的美国人数与去年同期相比增长了18％，到访新西兰的美国人数量也同時增加。

新西兰旅游专营公司Seasonz的创始人马特·林奈（Matt Lines）表示：“轻松进入海洋、山脉、湖泊、海滩、溪流，水上和陆地活动，以及美丽的小城市和社区只是其中的几个卖点。新西兰很安全，主要语言为英语，出游容易，不拥挤，还美得令人窒息。”

奥克兰Britomart购物中心的资产管理公司Cooper and Company执行董事长彼得·库珀是住在美国加州的新西兰人，他说：“新西兰的自然环境仍没有受到污染，壮观的海岸线、温和的气候、极佳的风景多样性和丰富的公共空间，先进的城市中心以及顶级美食和葡萄酒吸引了追求这些价值的独立思考人士。”

“许多旅客都渴望从加州坐上12个小时的过夜班机，一起来便来到这片净土，可以享用全天然和纯净的食物，”库珀解释说。从中国出发的话，中国东方航空和新西兰航空每天都提供从上海到奥克兰的两班直飞航班，中国国际航空公司则每天从北京直飞奥克兰，飞行时间均大约12个小时。

此外，新西兰另一个吸引外来新生代移民的特质还有其偏于一隅却出行便利，而且一点都不会牺牲出行的高舒适度。对于名人和其家人而言，这是极佳的选择。英国摇滚乐手迈克尔·贾格尔（Mick Jagger）最近就被发现于群岛湾。如果富豪名人们不希望过于曝光，到达新西兰以后，从奥克兰和 Christchurch 的私人飞机停机坪直接换乘G4私人飞机落在自家草坪上完全可行。除了飞行员之外，不会被任何人围观追随。

莱坊的哈伍德表示，超高净值人士就是喜欢新西兰与世隔绝的特点、经商的便利性、稳定的政府和高于全球平均水平的长期经济增长。

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新西兰政府虽然禁止海外买家购房，但仍为潜在的外国投资者提供了一条置产入籍的途径。外国人只要在该国投资数百万纽币并且定居一段期间，即可取得居留权及公民身分。纽约大学斯查克房地产学院（Schack Institute of Real Estate）助理教授哈里斯（Joshua Harris）说，对投资者来说，和许多其它国家相比，新西兰的投资签证相对容易取得。“该国房地产市场通常被认为是供不应求的，而且近年来价格不断上涨，”哈里斯说。

与加州丶汉普顿丶夏威夷等其他度假目的地相比，您可以在几英亩的土地上购买一幢可即时入住的海滨住宅，并在这些新开发项目中获得最大的隐私，价值约300万美元（约1,900万元人民币）。反观国内，海南度假基本上都已经仅限于有钱一族了：在三亚，从每套起售价880万元人民币的200平米住房到起售价8,800万元人民币的700平米豪华别墅，实际价位取决于地段以及是否属于海景房。

新西兰为外国投资者提供了两条签证途径，其一是标准签证，申请人必须在四年期间投资300万纽币，并且在其中的三年每年定居至少146天。外国投资人如果想要加快进程，可以选择在三年期间投资1,000万纽币，并且在投资期间的最後两年至少在该国定居44天。据《华盛顿邮报》报导，新西兰每年大约发放250个投资移民签证。

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参考来源：Stuff.co.nz丶Town & Country
撰文：Zoe Chan
编辑：HY

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安大略省哪所公立中学排名最高答案就在 Oakville 市 | 居外专栏

最新一期对安大略省公立学校的排名如约而至。单就排名来看，居于榜单首位的依然是位于多伦多市中心蝉联桂冠数年之久的St Michael’s Choir中学。但对有意投资或购买学区房的朋友而言，这个“第一”并没有太大的意义。

因为严格来说，这是一所音乐方向、并且是公立和私立混合制的学校，而且还是一所男校。最重要的是，它和多数公立学校不同，其生源并非根据住址就近入学，而是要经过严格的挑选。

所以在安省公立学校中能够通过买房入学的最佳学校，其实应该是位于大多伦多奥克维尔（Oakville）市，Glenn Abbey社区的Abbey Park High School。

Abbey Park——就近买房可入学的最好公立中学

Abbey Park High School在最新一期的Fraser Institute排名中，从去年的第9位一跃而升，成为了安大略省公立学校的“第一名”。作为安省境内的名校，今年学校的总体排名高达9.2，过去五年也表现不俗，五年内的平均分数达到了8.9的高分。

Abbey Park High School学校课程设置丰富，有不少针对杰出学生开设的课程，例如Cluster Program。还拥有两个针对商业和社会科学的高级专业技能专业Specialist High Skills Major (SHSM)，更有炙手可热的热门服装设计课程Ontario Youth Apprenticeship Program。近年来，学校还逐渐开设了Advanced Placement Calculus, Advanced Placement Biology and Advanced Placement Statistics courses等实用高级课程，帮助学生为其之后的学术之路铺设了平稳的道路，打下坚实的基础，深得学生及家长的青睐。

学校对于艺术、体育类的投入巨大，舞台剧、音乐、拉拉队、橄榄球、篮球等项目都是学校的特色。也都在各类比赛中获得过傲人的成绩，这些课外活动不仅丰富了学生课余生活，也为学生提供了良好的锻炼平台。

Glenn Abbey——今年最好的公立中学就在这里！

Glen Abbey社区虽然历史不久但深受人们喜爱……

地理位置

Glen Abbey社区地处Oakville城市中西部，社区位于Upper Middle以南，QEW以北，Bronte以东，Sixteen Miles Creek以西。

在近些年Oakville的发展中被越来越多的认识，社区享有的良好口碑，许多人被这里的高质量教育、完善的社区设施、高尚的居民素质以及优美的自然风光吸引，不远千里落户于此。

社区概述

Glen Abbey社区男性人口占49.05%，女性占50.95%。社区移民比例为32.93%，非移民占67.07%，对比Oakville城市整体比例，Glen Abbey的移民人口相对较低。

社区内除了官方语言英语之外，意大利语、西班牙语的使用人数也较多。而且华人在这个社区中同样拥有“一席之地”，普通话使用者占了1.96%。

Glen Abbey社区人口年龄分层清晰，作为一个拥有58.76%结婚率的社区，这里壮年和青少年人口居多，20-54岁人口比例占有48.65%，10-19是岁青少年占有19.64%；此外，整个社区和谐安逸的氛围也吸引了不少老年人，如今这区内有超过9%的65岁以上老年人，在不久的将来这里还将开设新医院，相信对于选择在这里安居的老年人来说又是一个利好消息，平且也极有可能为社区吸引来更多老年人。

Glen Abbey社区中有43.07%的居民拥有大学文凭，15.51%拥有学院文凭，良好的教育给社区带来的不仅是稳定安全的环境，更是一种社区内在的提高。在这里的居民大都文质彬彬，过着体面且安定的生活，生活的层次和整体氛围相似。

社区居民就业率超过70%，大都正在从事白领和管理的职务，因此收入颇丰。其中收入较高的区域，平均家庭收入可达$256,341。而整个社区的平均收入为$154,178，对比奥克维尔市$104,716的平均收入，这里的居民生活水平可见宽裕不少。由于较为丰厚的收入作为保障，这里家家户户都过着体面、舒适的生活，周遭居民的修养以及邻里关系也都让人感觉很自然。

Glen Abbey社区中的房屋类型大致可以分为两类：独立屋和联排别墅。其中独立屋作为整个社区的主力，占据了近80%的比例，远远高出了城市将近40%的比例。联排别墅比例也比城市比例高出不少，在这里有20%左右的此类房屋，满足了不少小户型家庭的需求。当然，Glen Abbey社区内也有其他房屋类型的存在。区内房屋年龄特点明显，大部分都处在26-60年之间，还有一些新近建造小于10年的房屋。

社区内的出租率虽然不如城市高，但仍有10%左右的出租率，这些比重较轻的出租人口，让社区有了一定流动性。

交通出行

Glen Abbey社区在交通优势上最明显的就是它紧挨Queen Elizabeth Way（QEW），在加拿大只要您居住所在地靠近高速，那么您的出行问题就很大程度上得到了解决，所有周边城市都离你“近在咫尺”了。

另外，这里还拥有数条Oakville市内的重要主干道，东西向的Upper Middle Rd W、南北向的Bronte Rd、Third Line、Dorval Dr都能帮助您到达城市内的各个角落。

学校教育

Oakville之所以如今越来越受新移民关注其一大部分原因是这里拥有极好的教育，Oakville市内的高中在安省内的排名都非常靠前，来到这里让孩子接受教育是很多家长的心愿。除了Abbey Park之外，社区里另一所中学Thomas A Blakelock双语高中也同样表现不俗，从去年的70名，迅速提升至今年的59名。综合评分达到了8.0/10。

此外，社区内还有许多优质的小学，包括：

PILGRIM WOOD双语小学（JK-GR08）
地址：1551 Pilgrims Way, Oakville, L6M 2W7

Heritage Glen小学（JK – GR08）
地址：1641 Heritage Way, Oakville L6M 2Z4

Abbey Lane小学（JK-8）
地址：1160 Old Abbey Lane ，Oakville, ON L6M1S4

娱乐设施

Oakville吸引人的地方莫过于这个城市的风景了，每个社区都被绿色和公园包围，Glen Abbey社区也不例外，细看地图您会发现这里公园密布，小溪也非常多，环境美不胜收。区中Trails颇多，其中Glen Abbey Trails、McCraney Creek Trails、Glen Oak Creek Trails都是不错的散步好去处。

该区内还有著名的Glen Abbey高尔夫球场，加拿大高尔夫公开赛时常在此举行。还拥有Oakville最大的社区活动中心，有室内游泳、滑冰、冰球、壁球、健身场、图书馆。

出行购物在这里也非常方便，区中有两个社区购物中心，一个是位于Third Line和Upper Middle的Abbey Plaza ，有24小时营业的大型超市、银行等。另一个是位于Dorval Dr 和QEW的购物中心，这里是个一站式购物中心，生活所需应有尽有。

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责任编辑：Zoe Chan

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房地产科技观察：区块链将如何改造工业地产业？

在仲量联行看来，区块链技术作为支持加密货币的一种技术，将如何改变各个产业和世界只是一个时间问题，商业地产业也不会幸免。

区块链技术简单来说就是一种分布式数据库。通过在一个去中心化的安全分布式记录系统里记录关联交易信息，它创造了一个没有任何单一一方能够掌控的长期数据的信息链。仲量联行认为这一技术将有改变房地产业的潜能，大大提高交易效率和透明度。

更智能更透明

区块链对商业地产的影响中，最大的应该算更顺畅更快捷的合同管理和认定交易流程。因为有了智能合约，租赁和销售合约的每一部分都是自动生成，而付费将会立即被接收到——哪怕是在非营业时间里。

仲量联行项目管理团队认为“区块链将可以实时、跨国界、无需中介的创立、验证并审计合同”。智能合约可以在交易过程中设置操作流程，因而费用交易只能在流程正确完成后才能被触发。在智能合约的规范化机器化保护下，交易的透明度对各方而言都是同样完全透明的，降低了因为交易方因为付款不合乎约定而导致矛盾的可能性。

智能合约同样能够提高租赁前的尽职调查速度。供应链结束能够验证身份，令背景调查变得更容易。交易中的任意一方可以使用一个个人的数字钥匙，就能够调用这些信息，理论上降低了诈骗的可能性，尽管业界对此仍有争议。

仲量联行的工业地产研究部主任Aaron Ahlburn认为区块链的透明能保护在工业地产和物流地产板块里投资者和租户。随着企业全球化，供应链变得日益复杂，这使得追踪库存变的渐具挑战。“电商时代，当日达现如今已经成为新常态。对于电商零售类企业而言，区块链技术能够改善追踪产品的库存变化的能力，这十分重要，因为它可以帮助降低多余库存而产生的成本。长期来看，这对于零售、物流和配送业里每天处理大量的交易据的企业而言，会创造真正的价值。 ”

仲量联行预测，通过建立普遍可用的数据、信息和记录的基础层，区块链将颠覆房地产市场

流动性

对于急需多样化投资组合的投资人而言，清算资产通常是件苦活儿。如果投资人将其所有的投资都通过分布式记账方式来注册，那么他们会受益于区块链技术，因为这一技术有潜力可以让清算资产的流程变得更加容易，简化投资人之间的股份交易。

2017年，设立于圣地亚哥的房地产投资和企业银行银港资本（Silver Portal capital LLC）就与纽约的电子交易技术供应商Fundamental Interactions宣布合作建立银港交易市场（Silver Portal Markets）。银港资本的创始人Jon K. Haahr认为，“区块链技术为基础的一级市场发售和二级市场交易平台，为那些流动性较低房地产证券化资产带来了最专业的房地产出资人和证券化资产的发售商，为原本流动性极差的房地产售后市场创造了额外的流动性。二级市场也因为重新定义了房地产开发出资人（sponsors）、经纪人间的撮合商、和注册投资顾问，为他们创立了一个更具活力更有竞争力的交易市场。这提高了房地产建造出资人的融资效率、降低了成本并最终为平台的新资产发售商创造了流动性。”

土地权益

区块链技术的另一个应用良景是用来记录土地产权归属。在目前，这一工作的信息处理绝大多数都处于线下。这一技术将极大的缩短土地产权登记转让的冗长流程，而区块链技术可以提高这一流程效率，同时具有高度难被破坏的透明度。

越来越多国家的政府正在研究将安全分布式记账技术运用在存储和轻易读取土地产权和交易的历史数据。英国政府已经于近日宣布了一项名叫“数字街道”计划， 计划将于2022年前令英国的土地登记系统使用区块链技术。瑞典、乌克兰、迪拜、和格鲁吉亚也正在试验这一技术。

作为新技术，免不了区块链也会被批评。比如，它的安全型和可靠度，和其中人为因素可能造成的错误，这些都尚存疑问。当被当做数据库技术来保存数据时，如何保证信息记录的准确无误也引来争议。

但是随着它的应用日益广泛，这些问题最终都将会得到解决。一旦这些难点被解决，那么冗长低效传统的商业地产业也将面临改变。

下一期，我们关注银港市场和它的亚洲“小弟”们。

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参考来源：仲量联行《投资人》网站
编译：HY

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高力国际：中国去年投资海外房地产达2500亿人民币，逾半在欧洲

很多人士有到海外买房投资意愿，但苦于对海外市场不了解，难以抉择，退休投资房产去哪里？那么中国人海外投资热衷哪里呢？根据高力国际掌握的数据，2017年，中国在海外的房地产投资依然录得395亿美元（约2,502亿元人民币），创历史新高，较2016年增长8%。中国在亚洲的房地产投资同比攀升34%，至125亿美元（约792亿元人民币），主要集中于中国香港、日本和新加坡。

有业内人士认为，由于中国政府实施严格的资本管控，预计接下来，中国投资者对于海外有些国家和地区的地产投资或有萎缩。事实上，万达等企业也正在着手处理一些海外地产资产。

高力国际预测，2018年中国对亚洲其他国家房地产市场的投资金额将下降10%，至112亿美元（708.4亿元人民币）。但展望2019年-2020年，高力国际认为由于“一带一路”沿线国家对资产的需求开始发力，中国对亚洲其他房地产市场的投资总额将保持增长。

欧洲物业资产投资额剧增

与2016年相比，2017年中国海外房地产投资的构成发生了很大的变化。

中国在美国、欧洲和亚洲的房地产投资（十亿美元）

据高力国际统计，2017年，中国对美国物业资产的投资额同比下降64%，为59亿美元（约373.4亿元人民币）。而中国对亚洲物业资产的投资额同比上升34%，达125亿美元（约792亿元人民币）。

莱坊中国区国际投资部副董事程怿向《证券日报》记者表示，根据调查结果显示，美国、澳大利亚、英国和中国香港毫无意外占据了主要份额。投资大幅下滑情况不止出现在美国，澳大利亚同比下滑60%、韩国锐减91%、加拿大较2016年投资下滑84%。

更重要的是，高力国际表示，中国对欧洲物业资产的投资飙升336%至187亿美元（约1184亿元人民币），其中包括中投（CIC）144亿美元（约911亿元人民币）收购黑石的Logicor物流业务，若剔除该交易，则中国对欧洲的房地产投资保持平稳。高力国际认为，这些变化侧面反映了中国经济的增长势头和人民币的强劲表现。

中国企业去年海外买房地产以欧洲为重心，但万达集团卖房还贷还未止血，旗下的万达酒店发展以作价3,560万英镑（约人民币3.15亿元）出售英国伦敦的万达One Nine Elms 60%的股权，买家为富力地产

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程怿认为，在英国投资的强劲增长之下，欧洲其他地区的投资增长并不令人意外。过往以来，英国（伦敦）通常是欧洲以外国际投资者的投资首选地。2017年英国房地产交易总额以102亿美元跃升至第二位，较2016年同比大涨574%。

此外，高力国际研究发现，2017年中国在亚洲的房地产投资主要集中在比较安全的“门户”市场，其中排名前三的分别为中国香港（69亿美元、436.4亿元人民币）、日本（23亿美元、145.5亿元人民币）和新加坡（21亿美元、133亿元人民币），占总投资额的90%以上。

而中国香港所吸引的中国内地房地产投资资金就占到总投资额的55%，部分原因在于对未开发土地的投资较大。鉴于中国政府近期收紧国有企业对“一带一路”倡议相关投资之外的海外投资，因而高力国际认为“一带一路”投资有望得到提升。

新加坡成投资目的地

据高力国际研究发现，2017年，中国对东南亚和南亚的房地产投资达25亿美元（超158亿元人民币），是2016年的4倍，创下历史次高（仅次于2013年的41亿美元，260亿元人民币）。

中国对东南亚和南亚的房地产投资（十亿美元）

值得一提的是，新加坡成为中国投资者最青睐的投资目的地，吸引了21亿美元的投资额，占比高达84%。马来西亚和印度尼西亚分列第二和第三位，投资额非别为2.46亿美元（15.6亿元人民币）和1.69亿美元（10.7亿元人民币）。

莱坊新加坡研究与咨询部门主管陈姳潓也向《证券日报》记者表示，从2017年5月份起，新加坡的集体销售市场热度迅速上升，共达成25笔集体销售交易，销售额达79亿新元。在此之前的两个季度，未售出库存仅为17,500套，创历史新低，房地产开发商争相补充土地储备，使价格高于预期，进一步加剧了投资销售的波动。由于地价走高，新加坡私人住宅价格预计将持续回升，预计到2018年第四季度，私人住宅的价格涨幅将在3%到7%之间。

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正如高力国际认为，在门户城市市场中，中国投资者对新加坡的投资热情将保持高涨，主要原因在于新加坡的写字楼和住宅市场已经进入将持续数年的上升期。2018年，中国内地投资者对香港的投资兴趣有望保持平稳，而对于新加坡，投资热情则会持续高涨。新加坡仍为亚洲资本市场最为青睐的投资目的地之一。

而关于投资标的，高力国际认为，对于中国企业而言，未开发地块是主要的投资物业类型，尤其是计划建造公寓的房企。而写字楼和工业物业的占比也很大，2016年为73%，2017年降为50%。高品质存量物业的稀缺表明，与当地合作伙伴共同开发项目将普遍成为进入当地市场的最有效方式。

印度尼西亚、菲律宾房地产市场颇具吸引力

高力国际在近日发布的《中国“一带一路”倡议——龙腾亚洲》的报告中指出：未来五年，在中国整体经济和人民币保持强劲的大背景下，中国的“一带一路”宏伟计划将推动中国资本流向新兴的东南亚和南亚市场，面向中亚国家的大规模投资将紧随其后。

“一带一路”投资主要为由国有集团主导的大型基建项目，此类项目应有助于带动所在经济走廊沿线城市和地区的经济增长，进一步强化现有投资机会。多数东南亚国家的房地产市场颇具吸引力，尤其是在具有长期经济增长潜力的印度尼西亚和开发机遇广阔的菲律宾。

延伸阅读：居外【跟随一带一路去看房】专题

来源：证券日报
责编：Zoe Chan

多才律师公开创新“房产投资四分法”系列之一：买 | 马来西亚

生活法则其实很简单：“当你了解得更多，你就能做得更好”。这句话也适用在房产投资方面，一名经验丰富的投资者必须致力为本身的物业投资，找出更多的应对计划，才能在不同的情况取得成功。那么如何才能找出更多的应对计划呢？关键词就在你如何多样化房产的使用，才能确保自己可以在投资游戏中继续生存。（马来西亚楼价）

仿效《富爸爸，穷爸爸》作者罗伯特清崎在书中提出的“收入四分法”（ESBI），我把它应用在房产领域，从而发展出“房地产投资四分法”。罗伯特清崎的ESBI分别是：工作、企业、专业、及投资；而我的四分法包括了四种房产投资策略，分别是“买”（Buy）、“卖”（Sell）、“用”（租）（Use）和“借”（Borrow）。

首先，且来谈谈“买”，只要懂得应用有关“买”的策略，你就能找到一些创新的方法，在充满挑战的市况中无往不利。但值得注意的是，这些方法并不一定完全符合你的风险偏好和个人需求。

1、提供“先租后买”配套

近年来，马来西亚政府不断推出可负担房屋和实行无需头期和先租后买等措施，来帮助人民买房，并解决家庭债务高企、房价高涨和买房能力不足的问题。投资者也能仿效政府的做法，为有意购买本身房产但目前未有足够金钱的买家，提供先租后买的计划。

在此计划下，投资者可用较高的租金出租给有兴趣的买家，而这当中的一部分可以累积以换买家以后买房的头期。这么一来，买家也有足够的时间去加强自己的财力和银行借贷能力，也可免了搬迁的烦恼。投资者可省略寻找新租客的功夫，也能确保房产在买家那得到“照顾”。这种方法适用于任何类型的物业，且能为业主和买家达成双赢局面。

2、结合群众的力量

房产投资向来都是一个非常“个人”的事情，最大程度也只是牵涉到最亲近的家人或朋友。但随着房价变得越来越难以负担，投资者必须开始学习借助群众的力量来买房。往日的老虎单独行动，如今需要学习像狮子般的群体出击。投资者也该认真分析群众筹资的利与弊。

多人一起买房就意味着有更多的收入来源或累积收入，也能提供更多的担保人，从而降低借贷风险，因此会比较受到银行欢迎。而且，几个身份不同的非住宅物业买家结合，也能够在申报消费税时，得到一些益处和弹性空间。

当然，想要享有这些好处，投资者必须在正式的文件中，明文规定应对重要决策等时候的方针。

若想要更深一步用群众筹资来投资，投资者可以向正规的群众筹资多了解。与陌生人一起投资，不再是不可能任务了。

3、善用不同的名义买房

随着马来西亚法律的修改，投资者如今可通过不同的名义来买房，包括个人、多人、公共或私人有限公司、合伙，甚至信托公司等名义。

这让投资者有更多的选择来规划自己的物业投资。有限合伙企业（LLP）混合了普遍的合伙人法律和吸纳了有限责任的效益；而私人有限公司法允许常年大会上可只有单一股东和单一董事。这个改变让马来西亚企业和新新时代的距离拉近，也提高人民的竞争力以吸引更多投资。

这些不同的名义，给予投资者更多的选择与弹性空间。但值得注意的是，有很多银行、政府单位和投资者都还不熟悉最新的公司法令，尤其是有限合伙企业（LLP），所以使用这个方法的投资者必须随时作出调整，来应对不同的情况。

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4、多元化投资组合

“别把所有鸡蛋都放在同一个篮子里”是一句至理名言，提醒着投资者应将投资组合多元化。多元化的组合有利于投资者，组合当中可包括针对各类型买家的不同价格、类型与产权的房产等。

大部分投资者一开始都从住宅房产着手，然后再进军到其他非住宅物业，但切记不要以为所有物业都是一样的，因为住宅房屋是所有物业类型当中，最基础和简单的。

此外，在你多元化投资组合的同时，建议你也同步提高本身的财力。

5、考虑竞标法拍屋

法拍屋往往被视为一个能够用低价买房的时机，但这种方式相当复杂，因为银行只想要卖掉房子以收回账款，且买家会面临各种不同的复杂问题，所以投资者必须详阅所有资料以确保本身的权益。

通过这个方式买房的管道之一，就是原定在2017年4月于线上平台推出的“e-lelong”。该平台能让人们在网上竞标法拍屋，目前已被展延推介。

6、流动现金比资本增值重要

目前，我们正处于“回酬率低，实际回报高”的房地产投资环境。从上两个年代的12%年回酬，目前我们能期望的只有相比定期存款更高的回酬而已，尤其是在马来西亚的大城市的房产投资。从房产增值表现来看，增长率比10年前来得更慢。

因此，投资者在置产时必须谨慎选择，确保在流动现金不受影响的情况下，继续在市场上立足。

责任编辑：Zoe Chan

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