海外华人最关心的问题:如何进入美国主流社会?| 居外专栏

如何进入主流社会,这大概是海外华人最关心的话题之一。

美国本来就是个多种族、多文化、多元价值观包容的国家,所以你可以在纽约、旧金山、洛杉矶等城市看到小意大利、韩国城、小东京、唐人街等不同民族的人口聚居区。多元化正是美国的特征之一。以“政治正确”的观点来看,既然提倡多元化和包容、融合,根本就不存在所谓的主流社会,或者说主流社会应该就是保护各种文化和习俗的多元文化的社会政治正确的说法,主流社会是个伪命题,因为这显得种族歧视。但实际上,不管是早期的犹太人、意大利人、波多黎各人、非裔,还是后期的印度人、中东人、亚裔(含中国人、韩国人、日本人等,通常南亚这些国家都不在狭义的亚裔的范围内,这个是美国历史形成的观念,以后有机会再分别阐述),在历史的进程中都存在如何融入和进入主流社会的问题。他们多多少少地也为此烦恼和挣扎过,最后也都成功地成为美国主流文化和社会的一部分。他们经历过的挣扎也可以成为我们新一代华人移民可以借鉴的经验和教训。

旧金山的唐人街
旧金山的唐人街

美国是个移民国家,它的早期移民者是五月花号送来以及陆续而来的欧裔,他们把本地印第安人驱逐到保全区而成了这片土地的主人,而他们带来的文化也成为多年来美国的主流文化。所以就历史而言,后来者也不断地贡献他们的文化,融入其中,并产生新的文化。几百年来的移民的多样化,也打破了单一的欧洲文化为主体的主流文化。

所以今天我讲如何进入主流社会,更多的谈的是就个人而言,因为中国人或者说亚裔的文化和习俗,已经成为主流社会不可分割的一部分了,也或多或少地为别的族裔了解、接收或借鉴。(比如我在UCSF生产的时候,产房是只提供冰水給产妇的,但照顾我的一个非裔护士就很体贴地问我要不要热水。我说不用,冰水就可以了。她居然问:那你妈妈同意吗?这个问题显示在亚裔,主要是华裔占很大比例的旧金山,作为非裔的她不仅知道中国产妇想喝热水,还知道中国父母或婆婆对子女的关心或影响力!)

而作为个体的你,或者新移民到这个国家,或者在这里暂住,新来乍到,渴望成为这个国家的一分子而不是边缘人,对于大部分渴望成功或本身已经在中国很成功的中国人来讲,仍然是一个重大的课题。

根据美国人口统计局( US Census Bureau)的预测,  截止到2018年二月,美国人口大约为3.27亿,这个预测高于联合国的预测。美国已经成为继中国14亿、印度12.5亿之后第三大的人口大国。而在这3.27亿各个种族的移民(或其后代)中,据预测直至这个世纪的下半个世纪,到2060年,白人仍然会占68.5%,黑人14.3%,亚裔会到9.3%,可以看出至少来这里的新移民在他们的有生之年,仍会保持少数族群的状态,仍然还会有融入此地文化或社会的困扰。

讲了那么多废话,那看看假设我们新一代移民希望融入主流社会,我们应该怎么做呢?这个问题很大,我只想做最简单、最基本和最直接的一些提问和阐述。

如果你移民美国或在此长居,你生活在亚裔(或中国人)居住区,去华人超市买菜,孩子学校70%以上是华裔;除了工作的同事,交往的也基本是华裔。除了自己的工作,也没有过多的介入社区的社交生活,关起门来过自己的小日子。不怎么看新闻,不怎么关心政治和经济;也从不去投票或竞选公职。这幅画面看起来是不是很面熟?很多华裔的生活就是这样的,同时他们抱怨华裔进入不了主流社会。然而这样的生活,令他们想融入所谓的主流社会,可能需要更多的时间。

问他们为什么选择这样的生活?因为这样舒服啊!中国菜好吃,中文说起来方便、表达能力更好,中国人的脾性我们大体知道,找中国的地产经纪我知道怎么对付他们,至少我语言没障碍…… 我为什么不这么选择?

所以假设你想要融入主流社会,成为主流社会,其实并不是一个容易的事,因为最基本的一点,你要突破你的舒适区(comfort zone)Comfort food好吃,不一定健康;comfort zone呆着轻松,能不能成长,是一个问题。不付出努力,就想获得收获,我觉得是所有懒人(不如说蠢人)都想找的捷径。而想要成功,是没有捷径的。

第二,我觉得有格局的问题。你觉得亚裔/华人社区生活方便,自己生活得也很好,这本身是没有任何问题的。问题在于你今后的突破点会是哪里,你对自己和子女的未来是如何规划的?你可能是新移民,你的子女可是地地道道的美国人了,你会希望他们怎么样?我有个朋友很反感他周围的华裔英文腔,我不歧视,因为每个人说话都有口音,但我希望我的子女最好不要有一副唐人街英语。别以为生活在美国你就自然会说像电视上一样标准的美语,不信你看看黑人的口音就明白事情没有那么简单。(我所有的假设都建立在你想进入所谓的主流社会上,如果你觉得你目前的状况很开心,你希望的就是这样一个氛围,并不在我讨论之列。因为坦白的说,这样状态的你也活明白了,知道你想要的是什么。我替你开心。)

第三,还有个性格的问题。中国人相对于美国人来说更内向,再加上担心语言不标准,更加不敢主动说话。美国人见了面是没事也搭句话的,所以我刚来的时候也逼着自己跟每个遇到的人打招呼,说话。其实这很容易。美国各个国家族裔的人那么多,口音多了去了,谁会在乎你的口音?你越不说,别人就觉得你越害羞越内向,以后更不容易了。

很多人觉得嫁給美国人的人更容易融入,但是你反过来想:她被抛到一个全然陌生的圈里,跟你去到一个陌生的圈子,有什么不同?唯一的不同就是她有个先生帮她,但是你不懂也可以问人啊!失败者总是可以給自己找很多的借口。

我记得我曾经跟一个朋友有个辩论。当时我们在讨论2016年争议极大的大选。她觉得Bloomberg要是参选肯定获胜,就没特朗普什么事了。当时还在大选的初期。我说Bloomberg是个loser,loser是赢不了大选的。因为他说要参加2016年美国大选最后终于表示不参加。我朋友说:你怎么能说他是个loser呢?一个顶级财经媒体的大佬怎么是loser?他就是不想参加巴拉巴拉。我说:他有这个意向,一直在考虑,最后宣布不参加了,只能说明他觉得自己竞争不过希拉里或特朗普,不战而退,反而说一堆有的没的,不是loser是什么?他也许成功地建立了一个财经媒体帝国,但在竞选总统这件事上,他就是失败的。我说他是loser也是指在这件事上,而且loser的本质就是为自己的失败找借口。你找借口你就永远没有成功的可能性。

彭博新闻社创始人、纽约第108任市长迈克尔·彭博(Michael Bloomberg),在2016年初曾考虑以无党籍身分竞选美国总统
彭博新闻社创始人、纽约第108任市长迈克尔·彭博(Michael Bloomberg),在2016年初曾考虑以无党籍身分竞选美国总统

要说的还有很多。总之,要进入主流社会,请从进入主流社区开始。你在北京买房也得买个三环四环呢,来美国也想找个好的安全的社区吧?这是最简单不过的道理。在美国加州南部的橙县就聚集了这样的好社区。根据2015年人口普查,橙县拥有305万多名居民,人口的种族构成平均:白人比例占43.5%,拉丁裔占33.6%,亚裔才占18.3%,适合决心融入美国主流社会的移民。

橙县圣胡安-卡皮斯特拉诺(San Juan Capistrano)的一套5卧4卫豪宅正在居外网上挂牌出售。重新装修后采用了地中海现代开放概念,室内面积达393平方米。入口采用石板和铁门,地面采用了岩板、大理石和硬木地板。客厅设有定制壁炉,法式门直接通向私人庭院——在那里,您可以享受城市夜景和Saddleback山的美景。物业所处位置好,可步行至Ambuehl小学和St Margaret私立3-12年级学校。

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罗文经营的兰登湾地产公司(Lantern Bay Realty)是加州橙县南部最悠久、最大型、最成功的独立经纪公司,拥有30多名专业房地产经纪人。公司见证了橙县南部的巨大发展,但他们并没有因此忘记邻邦传统友好价值。兰登湾地产依靠高科技,高度注重客户的个性化要求,对新兴发展的房市了如指掌,为客户提供住宅与商业房产的销售、租赁、物业管理和投资咨询服务。

排版&责编:Zoe Chan

 

兰登湾地产罗文专栏全集

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下周起曼谷增開往返芭堤雅火车服务 一天来回“泰”方便!| 泰国

本月曼谷将推出新的周末快速列车服务,从曼谷前往芭堤雅一日游就更容易了。

曼谷芭堤雅之间目前也有火车服务,但火车只在周一至五运行,且抵达芭堤雅的时间是上午11点20分,而回返曼谷火车则只有下午1点35分一班。也就是说,往返曼谷芭堤雅的游客一定要在芭堤雅过夜。

新的火车服务有冷气设备,现有的则没有;旅程也会比目前的三个半小时缩短约一小时。

泰国铁路局官员表示,推出新的火车服务将有助促进该国旅游业,试行为期六个月直到9月30日。如果试行成功,将永久推行这项服务。

沿途每一站都会有接驳服务前往附近的旅游景点,包括拉差龙虎园(Sriracha Tiger Zoo)和芭堤雅水上市场(Pattaya Floating Market)等。

班次时间

该服务将于2018年3月17日(星期六)启动,于早上6点45分从曼谷出发,于上午9点13分抵达芭堤雅,车程两个半小时。返程在下午4点26分离开芭堤雅,于傍晚6点55分回到曼谷

票价

空调客车的单程票价为170泰铢。你可以提前60天预订。

997号开往芭堤雅列车路线

曼谷(上午6:45),Makkasan(6:59),Khlong Tan(7:07),Hua Mak(7:15),Lat Krabang(7:28),Hua Takhe(7:33),Chachoengsao (8:01),春武里(Chonburi,8:36),Sri Racha(8:54),芭堤雅(上午9:13),芭堤雅水上市场(9:24),Yan Sang Wararam(9:33),Suan Nong Nuch(9:38)和Ban Plu Ta Luang(9:50)。

998号开往曼谷列车路线

Ban Plu Ta Luang(下午3:50),Suan Nong Nuch(4:00),Yan Sang Wararam(4:05),芭堤雅水上市场(4:15),芭堤雅(下午4:26),Sri Racha (4:45),春武里(Chonburi,5:03),Chachoengsao(5:37),Hua Takhe(6:05),Lat Krabang(6:11),Hua Mak(6:25),Khlong Tan(6:32 ),Makkasan(6:38)和曼谷(下午6:55)

由曼谷前往Chachoengsao只需80泰铢,可以提前两天预订。由曼谷一直到春武里府梭桃邑区的Ban Plu Ta Luang的车费为170泰铢,从Chachoengsao到Ban Plu Ta Luang的车费为90泰铢,而Sri Racha到Ban Plu Ta Luang则只需50泰铢。

前往芭堤雅还有其他方式,包括面包车和巴士。你也可以多花钱包租出租车,好处是门到门的交通,省时又舒适。

编者按

小编很早以前已经迷上泰国,出游无数次,但记忆中只在清迈坐过一次火车——凉风扑面而来,窗外乡郊景色怡人,是一趟美好的旅程。虽说这是曼谷新的火车服务,但看着古老车厢和路轨极有60年代的感觉,加上便宜的车票,还有免除曼谷堵车的烦恼,实在很有冲动一试!

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:Zoe Chan

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网红电商的好莱坞版 聘“小明星来卖豪宅” | 居外专栏

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随着媒体环境的复杂化带来的营销成本的增加,令豪宅房产市场营销的竞争变得更加激烈。在洛杉矶豪宅房地产经纪人不断寻找吸引投资者的新方法,他们通过创意手段来吸引买家到访参观。最新的趋势之一是在房地产视频中增加了专业演员的演出,亮相仅仅30秒,费用就可能高达15万美金。

2018年洛杉矶仍然会是全球最热门的投资市场之一,来自本地和海外的投资需求持续旺盛。洛杉矶在各个价位的房地产几乎都创造了破纪录的销售价格,类似这样的创纪录趋势在香港、巴黎和悉尼等主要城市也出现过。这些趋势包括销售价格的暴涨和来自海外投资的飙升。例如,根据Zillow的数据,2017年洛杉矶的中等房价增长7.8%,房地产估值总价超过了2.7万亿美金。

这也意味着越来越多的豪宅和名人房产会登上头条,并被用作吸引投资者和线上地产买家的诱饵。

来自洛杉矶管理公司(LA Management)的明星经理人Trisanne Marin管理着一班好莱坞的新星,也亲历了市场对房地产视频大制作的需求转变。

演艺人才管理和及制作公司LA Management年轻人才高级经理Trisanne Marin
演艺人才管理和及制作公司LA Management年轻人才高级经理Trisanne Marin

Trisanne讲道,“洛杉矶地产视频中对演员的需求正在升温,并且越来越频繁,越来越专业。在此之前,对演员的要求也许就是型男美女在房子周围走走。现在,需求变得更加具体,包括家庭形象、年龄范围,以及演员之前的表演经验。”

视频预算的增加也是演员需求提升的推动之一。Trisanne还谈到:“在一些新的房地产视频不到一分钟的镜头就有超过10万美元的预算,更请来获奖导演操刀。在这些视频中采用专业演员出演也拓展了房地产市场的新格局。”

从数据上看,大多数买家面对空房子时总是对其潜力缺乏信心,因此“宅装”(房屋售前的包装)能帮助提高房子售价,并吸引更多买家。“宅装”能让房子的营销照片和视频更具吸引力,特别是在线上展现时——房地产视频中适当的演员阵容也能提升视频的成效。想想看,一位父亲正在和孩子们在游泳池里嬉戏,或者一个美少女早晨醒来后,伴随着太阳升起跳进了泳池,这些有视觉冲击的画面都能大大增强对买家的感染力。

房产视频广告的情节桥段也在发生变化。2017年,尼罗·尼米亚(Nile Niami)为位于比佛利山庄山巅大道1175号价值8,500万美元的豪宅拍摄视频。该物业名为“Opus”,其视频中采用了在半裸的身上涂满金色的模特,意在表现出“现代埃及艳后”的主题。结果视频点击率超过28.2万。

“Opus”推广视频截图:

“Opus”豪宅实拍:

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相关居外资讯:【谁会买下美国最贵的超级豪宅?

观众希望在电影中看到真实的演技和清晰的目标。这对于目前高预算的豪华房产视频也是一样——不仅是要展示房产的细节和代理的推广,它更应该让观众去想象和期许他们未来的生活。

长久以来,好莱坞一直以制作世界上最好的电影而闻名。因此,除了屡创记录的房产售价之外,洛杉矶贡献出最好的房地产视频也不足为奇了。

责任编辑:Zoe Chan

 

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特朗普经济制裁立场愈显强硬 中方试图避免与美方陷入贸易斗争 | 美国

早在一周前,美国开始对进口钢铁及铝矿征收高额关税。近日美国总统特朗普再次发言声称将有可能进一步加大对欧洲的经济制裁力度,包括对进口欧洲车辆采取管控措施。一位中方资深外交人员表示:中国更希望在国际贸易市场扮演一个维护市场秩序的角色,同时将尽可能地避免与美方之间的直接贸易冲突。

习近平派刘鹤访美,就贸易问题展开斡旋,可惜未获特朗普接见
习近平派刘鹤访美,就贸易问题展开斡旋,可惜未获特朗普接见

上周中国国家主席习近平委派其首席经济顾问刘鹤出访美国,试图避免中美两国之间的双边贸易战争。就在美国总统特朗普宣布将对进口钢铁及铝矿征收25%及10%的关税当天,刘鹤会见了美方的高级行政长官,但中方的有关言论却遭到禁声。

中国前外交部副部长,前中国驻美国大使张业遂上周日在采访中表示:中国不希望挑起与美国之间的贸易战争。中美双方之间的共同利益远远大于分歧,寻求合作共赢才是解决两国之间贸易问题的唯一正确途径。他还强调,中国近年来在自身经济高速发展的同时,也为世界贸易创造了大量的机遇,做出了重大的贡献。这一点是不可否认的。同时他也警告美国,中方绝不会袖手旁观,必要时刻将采取有效措施阻止美方侵害中国利益。

本周一起至3月15日,为期15天的第十三届中国人大会议及政协会议将在北京召开。中国国家总理李克强将率先宣读2018年政府工作报告。中美两国之间不断加剧的贸易摩擦必然将成为会上的一项重要议题。

中方坚持,中美双方之间的共同利益远远大于分歧
中方坚持,中美双方之间的共同利益远远大于分歧

另一方面,不少研究学者表示,美国政府针对进口钢铁及铝矿的征税对中国所造成的不利影响将远低于许多的老牌美国同盟国。来自联合国的调查研究数据也证实了这一点:美国的十大钢铁进口国中,中国并未在列。相反的,类似于加拿大、韩国和德国这些美国盟友每年均向美国出口大批量的钢材。

在铝矿进口方面,2016年中国共向美国销售了共计价值约31亿美元的铝矿,仅此于加拿大排在第二位。然而这项数据在中美两国之间5,800亿美元的双边贸易体量之前显得有些微不足道。中国社会科学院美国专家吕翔(音)表示,美国此次通过增收关税来处理两国之间的贸易问题是幼稚且欠缺考虑的。这种行为是对在世界贸易组织框架下的国际贸易体系的一种公然挑战。

吕翔同时指出,在保护全球贸易方面,中国同韩国、加拿大等许多主流钢铁和铝矿出口国有着充分的共识。美国此举从一定程度上将迫使他的这些盟友与中国走得更近,并且很有可能造成包括贸易及破坏区域和平在内的大规模中美冲突。中国对两国关系的发展一直抱有最好的希望,但也做好了最坏的打算。

今年一月,当特朗普政府开始对进口太阳能电池征收高额关税后,中国有关贸易部门曾宣布将对一种美国出口的高粱作物展开反倾销调查。这种广泛种植于堪萨斯州和德州的动物饲料在中国的进口量十分有限,因此中国的此举普遍被外界视为是对美国的一种警告。如果美国一意孤行,中方则很有可能进行更加强硬的回击,包括针对进口量更大的大豆采取措施。但是中国政府对此一直持谨慎态度,因为征收高额关税对中国境内消费者的影响很可能不亚于美国出口商。

无独有偶,美国工业协会近日也抗议特朗普政府针对进口钢材、铝矿和太阳能电池的征税政策。他们认为一部分美国公司从中蒙受的经济损失将让政府得不偿失。

居外网将继续关注中美经贸新动态。居外网 juwai.com是全球最大的中文海外房源门户网站,有来自中国及世界各地的2百多万用户查询居外网上的280万条分布在90个国家的挂牌房源。欢迎致电 400-041-7515 谘询海外房地产的投资机会。

 

原文:英国《金融时报
翻译:Jing Li
排版&编辑:Zoe Chan

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从2017年多伦多公寓豪宅三甲认识钻石地段Yorkville | 居外专栏

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去年2月,“黄岚地产榜”原创了【多伦多市中心的有钱人都住哪儿?——超高端豪宅公寓!】,文中列举了2016年Condo豪宅成交价前三甲。今年黄岚依然给大家带来2017年度Condo豪宅榜。让我们找找Condo豪宅的共性,一起来品鉴吧。

首先,今年豪宅前三甲的平均成交价格大幅高于去年三甲平均的5,078,333加元,高出60%之多,达到8,233,333加元。什么60%??一点没错,公寓豪宅市场的价格已经将近5年没有大的涨幅了,一波升势就在眼前。而且,DAISY黄岚还要划一个重点:今年三甲中的两套是在去年4月房地产政策收紧之后的6月和11月分别成交的。What?豪宅市场一点不受政策影响?有钱任性说的就是这个吧!房型方面,一般这类公寓豪宅都是顶楼的Penthouse, 今年也不例外。说到这我要纠正一下国内很多客人的一个错误观点。国内的客人很不喜欢最高层的公寓,殊不知在北美,顶层公寓是最奢华的豪宅象征。一般都是比较大的房型,升级的配置,最高的售价,一言以蔽之,身份的象征。

此外,还记得去年榜单中的前三甲中有两套豪宅公寓出自著名的Yorkville街区吗?今年的豪宅第一名和第二名同样也出自YorkvilleYorkvilleYorkvilleYorkville,重要的事要写三遍。请记住这个区哦。为何Yorkville这样一片市中心小的不能再小的区域豪宅频出呢?我们来看看黄岚地产榜制作的Condo豪宅三甲的实拍照,我待会再给大家说说Yorkville的前世今生…

2017多伦多成交价No.1公寓

88 Davenport Rd W
成交价:1,150万加元
四卧室,超5,000平方英尺
位于紧靠多伦多Bloor商业街,闹中取静的着名富人区Yorkville

2017多伦多成交价No.2公寓

155 Cumberland St
成交价:700万加元
三卧室,超4,000平方英尺
和排名第一的豪宅Condo一样也位于紧靠多伦多Bloor商业街,闹中取静的着名富人区Yorkville

2017多伦多成交价No.3公寓

180 University Ave
成交价:620万加元
三卧室,超4,200平方英尺
位于市中心金融街走廊核心地段,University Ave和Adelaide St.W夹角

前面提到以上的三甲豪宅有两套出自Yorkville。为何Yorkville这样一片市中心小的不能再小的区域豪宅频出呢?Daisy黄岚来给大家说说Yorkville的前世今生吧:

约克维尔(Yorkville)是加拿大安大略省多伦多市中心的一个富裕社区。南至布鲁尔大街(Bloor),北至达文波特路(Davenport),东至央街(Yonge),西至大道路(Avenue),是Annex街区的一部分。它的历史始于1830年,最初是个村庄(Village, 这也是为什么Yorkville的后缀ville的来源),1883年,Yorkville成为多伦多的一部分。Yorkville是个多元化的社区,包括了住宅区,办公空间和高端购物场所。

Yorkville社区内加拿大最独特的购物区之一是Bloor街上的Mink Mile路段(Yonge和Avenue大街之间)。 2006年,Mink Mile被评为全球第22个最昂贵的街道,租金为每平方英尺208美元。约克维尔在2008年每平方英尺租金为300美元,使其成为北美第三大最昂贵的零售区域。2008年,Mink Mile被“财富”杂志评为世界第七高贵购物街,当时租户每平方英尺零售销售收入就可达1,500至4,500美元。

沿Bloor街的“Mink Mile”购物区,街道两旁分布着写字楼,楼下有一层或两层的零售商店。Bloor北部,Yorkville Ave和Cumberland St.之间,均为一些较小的建筑物,包含艺术画廊,零售和餐馆。再往北是独立式的独立和半独立式住宅,其历史可以追溯到19世纪。

Yorkville拥有高档的购物商场、餐厅和加拿大第一家五星级酒店。高档精品店包括Burberry、Prada、Gucci、MAC Cosmetics、Hugo Boss、Chanel、Hermès、Louis Vuitton、Holt Renfrew、Tiffany&Co.、Escada、Ermenegildo Zegna、Cartier、Harry Rosen、Calvin Klein、Vera Wang、Lacoste 、法拉利、玛莎拉蒂、威廉姆斯 – 索诺玛、Max Mara、万宝龙、宝格丽、Birks、Coach、娇兰、施华洛世奇以及其他高档设计师精品店。 Bloor的Holt Renfrew商店是奢侈品零售商的旗舰店,拥有四层楼和精品店。许多其他公司旗舰店也位于此处,如哈里罗森,Town Shoes、Lacoste、Gucci、Coach和Chanel(其加拿大旗舰店成为全球最大的旗舰之一)。

Yorkville的豪华酒店包括洲际酒店,四季酒店、凯悦酒店、黑泽尔顿酒店、万豪酒店等。

许多知名公司也坐落于此。著名的公司/组织包括CANADA POST、IBM CANADA、派拉蒙电影公司、二十世纪福克斯电影公司、联合利华、以及多个国家的领事馆。 MTV加拿大总部也位于Yorkville。

Yorkville是多伦多最昂贵的部分顶级公寓所在,大多数起价超过100万美元,并且可以说是上不封顶,包括:亚瑟王子,文艺复兴广场,10贝莱尔,One St. Thomas,温莎阿姆斯酒店公寓,黑泽尔顿酒店公寓。

加拿大最大的博物馆,也是北美第五大博物馆,皇家安大略博物馆位于Yorkville西部,Bloor和Avenue路口。多伦多最大的公共图书馆多伦多参考图书馆位于Bloor北面的Yonge。

Yorkville的历史

Yorkville由企业家Joseph Bloor(多伦多的主要街道之一Bloor St. 用他的名字命名)和来自多伦多玫瑰谷的William Botsford Jarvis创建于1830年,一开始的定位住宅型郊区。 Bloore在今天Bloor和Church路口东北部经营啤酒厂。两人在Yorkville购买土地,在新的街道上将它们分成较小的地块后建房出售。

1853年,Yorkville正式成为多伦多的一部分,但其特色并没有改变,其维多利亚风格的房屋,安静的住宅街道和风景如画的花园保存至今。在20世纪60年代,Yorkville蓬勃发展成为多伦多的波西米亚文化中心。约克维尔也被称为加拿大嬉皮运动的首都。

Bloor – Danforth地铁建成后,由于多伦多官方计划允许更高的建筑密度,附近的土地价值增加。Bloor街,办公楼,The Bay和Holt Renfrew百货公司取代了当地的零售业。随着房地产价值的上涨,Bloor街北部Yorkville的住宅改建成高端零售店,包括许多艺术画廊,时装精品店和古董店,以及酒吧,咖啡馆和餐馆。 20世纪70年代,许多小型建筑被拆除,办公室和酒店建成,高价的公寓开发将在随后的几十年中也逐渐成为该地区的标志一直到今天。形成了类似上海新天地和南京西路那样的顶尖钻石地段。

看了Daisy黄岚的上述介绍,是不是你的脑海里深深记住了一名字:Yorkville,Yorkville,Yorkville,你是不是终于明白去年底的楼盘33号Yorkville虽然卖的单价高达1,500刀每尺,竟然还会收到5,000张订单,10:1的分配比例,堪称2017年度最最难抢到的楼盘。

想了解这个区更多,或者想购置Condo豪宅,那就赶快移步至居外网查看多伦多Yorkville的在售房源,或直接致电 400-041-7515 查询。

 

律师出身,多伦多金牌经纪黄岚专栏全集

columnist

 

 

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经济正在复苏的里斯本 精品房产投资项目等你来 | 葡萄牙

文: 葡萄牙房产开发集团 W-Group

对于那些寻求当前及未来稳定收益的投资者而言,葡萄牙里斯本拥有绝佳商机。那在占地9.2万平方公里、人口规模达1千多万(世界银行2016年数据) 的葡萄牙选择房产投资, 究竟该去哪里呢?  W-group 推荐里斯本的三个地区,如下:

首推里斯本Carnaxide/Alfragide地区,商业和住宅混合社区,因拥有稀缺的大空间物业而成为葡萄牙最炙手可热的地段之一; 第二个区域是里斯本最奢华街区,自由大道 (Avenida da Liberdade),这里是高端优质新建公寓的聚集区,相当于上海的新天地,未来升值及保值功能明显; 第三个区域是里斯本临近河畔的Matinha/Marvila老区,黄金地段,高品质建筑密集区,未来价格上升空间很大。

追求财富显著增长的投资者而言,这些区域蕴含葡萄牙最有吸引力的投资机会

伊比利亚半岛的葡萄牙经济正在复苏

葡萄牙因多种原因成为具有吸引力的投资国家,全球投资者的目光也开始聚焦于此,部分原因如下:

  • 经济好转,发展前景可观
  • 良好的政治稳定性
  • 百姓热情好客,社会和平、多元化
  • 地理位置居中,与重要地区的经济文化联系紧密
  • 高素质的劳动力

葡萄牙不仅是欧盟成员国之一,还是欧元区成员国和申根国,在欧洲可以无国界自由通行。另外,葡萄牙独特的货币和银行系统有利于大规模交易的进行。

从葡萄牙这个欧洲角落可以打开一扇通往十亿消费者市场的窗口:欧盟、葡萄牙语国家共同体(CPLP)和伊比利亚美洲国家组织(OEI)。CPLP包括安哥拉、莫桑比克和赤道几内亚等国家;而巴西、阿根廷、哥伦比亚、智利、墨西哥和其他南美和北美国家都是OEI的成员。

此外,葡萄牙的气候和硬件设施适合有能力追求慢生活的人士:令人惊叹的海岸线、休闲设施、阳光及其他各种因素使葡萄牙成为名副其实的人间天堂。里斯本一年甚至有270天的阳光。

最重要的是,里斯本的生活成本在全欧洲相对而言合理的多。随着人民币的升值,葡萄牙成为中国人在欧洲投资一个极具吸引力的地方。

英国《金融时报》认为,里斯本是欧洲排名第二的最佳投资城市。在葡萄牙,房产估值在逐年攀升。虽然里斯本的评估价明显高于全葡萄牙平均水平,但与欧洲许多超过负担能力的国家首府城市而言,仍具吸引力。这也是为什么全球网络峰会(Web Summit)会在里斯本举行的原因。

为何投资葡萄牙房地产?

价格:葡萄牙目前的房地产价格似乎处于被低估的状态,根据经合组织(OECD)发布的“聚焦房价报告”(Focus on House Prices)以及国际货币基金组织(IMF)发布的全球房价观察(Global Housing Watch)报告显示,里斯本房价在2015年上涨了22.3%,2017年第一季度上涨了7.9%。投资葡萄牙房产,尤其是里斯本及其周边地区房产,我们相信收益前景仍然有上升空间。

黄金签证这是中国投资者最容易获得的自由出入欧盟地区的签证之一,考虑到葡萄牙护照指数在世界排名第五,这解释了精明的中国人为何会如此热衷葡萄牙的黄金签证

据国际媒体报道,葡萄牙在中国海外直接投资中排名第四。自2012年启动以来,黄金签证项目已经为葡萄牙带来了17.4亿欧元的房地产投资资金。2015年,葡萄牙的中国游客数量达到了15.5万,比2014年增长了36%,是2012年的两倍多。这些数字的持续增长意味着投资者在葡萄牙投资的满意程度在不断上升,尤其是在利润丰厚的房地产市场方面的投资。

里斯本的三个投资重点区域

1、Carnaxide/Alfragide

Carnaxide/Alfragide毗邻里斯本,可以被视为里斯本的一部分。该区域的潜在投资机会值得各位关注。Carnaxide在行政区划上属于奥埃拉斯(Oeiras),奥埃拉斯是葡萄牙最繁华的城市之一;Alfragide是阿马多拉(Amadora)的一部分,阿马多拉是一个人口密集的城市,其购买能力略高于全国平均水平。这是一个重要的商业及居民区,9公里的范围内集聚了诸多国际及本国知名品牌,如FNAC、 C&A、Springfield、Sacoor Brothers、Zara、Mango、Massimo Dutti、麦当劳、必胜客、沃达丰、梅塞德斯-奔驰和大型超市Jumbo,另外还有葡萄牙拜耳总部和乐华梅兰、宜家、万客隆、沙蒂、史泰博、迪卡侬等大卖场以及假日酒店和宜必思酒店等。

Oeiras  位于里斯本西部,属于大里斯本区
葡萄牙 奥埃拉斯 (Oeiras)
葡萄牙最顶级的零售区Carnaxide/Alfragide
葡萄牙最顶级的零售商业区Carnaxide/Alfragide

在Carnaxide/Alfragide投资房产的一个关键点是其可用房产的稀缺。这个区域很少有商户搬离,而需求却在不断增加,因此任何可用的房产都是非常乐观的投资机会,前景评估十分良好。其他行业对该区域的热衷使得大空间房产的需求日益增加,而这类稀缺的物业只会使投资变得更有价值。

2、里斯本的“第五大道” —- 自由大道Avenida da Liberdade)

在这座城市的中心地带坐落着葡萄牙最重要的大街——自由大道,该街道设计受巴黎香榭丽舍大道和林荫大道的启发,它拥有悠久的历史、美丽的建筑、花园般的步行道、宽阔的步行区和经典的法式人行道。大道宽90米,长1.1公里,两旁高档奢侈商店林立、酒店优雅迷人,这些使其成为世界上最昂贵的街道之一。据一份国际报告称,自由大道是世界上第35条最昂贵的街道。顶级时尚品牌在这里设有店面,使自由大道成为葡萄牙的“纽约第五大道”,房价却相对低了许多,但增长势头强劲。

葡萄牙最豪华的街道“自由大道”,媲美巴黎香榭丽舍大街
葡萄牙新建高端奢侈品牌街“自由大道”,媲美巴黎香榭丽舍大街

此外,“自由大道” 成为越来越多企业家、艺术家和其他拥有高购买力人士追求的居住地。

3、临河旧工业区 Marvila 的升级改造带来新机会: Matinha

Matinha属于Marvila教区,是一个正在进行深刻改造的老工业区,除了将建筑物和公寓进行修复以获得更高的价格之外,其建筑还需要具备举办商业及文化活动和奢华住宅开发的资格。毗邻河流提升了这些建筑物的价值,因此修复标准也相应提高,这也是该地区成为黄金地段的原因。 目前已引进了一些时尚、艺术画廊、美食、创业中心等项目,吸引了一批拥有巨大购买力的新一代。

前景优秀的房地产投资机会

在里斯本Carnaxide/Alfragide,有一栋可用面积为3,150平米的多功能物业,土地面积7,500平米,有一个私人停车场,可容纳90台车;尽管目前净收益率仅为3.5%,但在7-8年内很容易达到7%。目前收益超过15.8万欧元,年增长率高于通胀率,对欧元区银行间同业拆借利率进行了指数化,从而进一步提高了上述利润。长期租赁合同确保了收入的持续性。这个区域的面积很大,区域内需求稀缺有助于确保未来和当前的收益。就交通便利性而言,这是一个服务健全的地区,与葡萄牙主要国道均有紧密连接,距离里斯本国际机场仅15分钟路程。 

在Carnaxide/Alfragide的创新休闲场所(物业编号:37563810)
在Carnaxide/Alfragide的创新休闲场所(物业编号:37563810)

居外网特意找来葡萄牙当地实业转型的房产投资基金W 集团代理的旗下楼盘,位于里斯本的时尚精品街“自由大道”的高档公寓楼盘,高品质的建筑、尊重当地历史建筑的现代化设计使其成为宝石一般的珍品,这对着眼未来的投资者来说是一个良机。在这条美丽、优雅、充满活力的街道上,尽享品质生活。该公寓因本地区优质房产的稀缺而显得更加珍贵,加上由于葡萄牙房产供不应求以及房价较低,该房产在未来几年肯定会升值。3.5%的潜在净收益率使得此项投资更具吸引力。

自由大道上的新建高端公寓十分罕见,且需求量很大(物业编号:37579109)
自由大道上的新建高端公寓十分罕见,且需求量很大(物业编号:37579109)

此外,葡萄牙房地产投资基金W集团为居外网用户找来里斯本新兴黄金地段Matinha的一套河景办公物业,投资前景极佳,潜在收益率在7%以上,该地区供不应求的形势确保了该物业的长期盈利能力。据实际预测,5年内该物业价值至少会增长60%。

坐落在河边的Matinha/Marvila是个新兴的黄金地段(物业编号:37580230)
Matinha/Marvila的河景办公楼(物业编号:37580230)

欲了解更多房产信息,请浏览葡萄牙房地产投资基金W 集团 在居外网的公司页面 http://www.juwai.com/w-group/,或致电居外客服热线 400-041-7515 询盘。

 

排版:Zoe Chan

责编:HY

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大学城充满年轻活力 老中青三代一同乐活其中 | 美国

大学城的居民来说,吸引人的不仅是学校的尊崇地位,还有社区的亲和力。大学城社区具有令人印象深刻的混合特征:大城市的供给与小城镇的精神

大学通过举办讲座、音乐会、烹饪及文学课程等活动为本地区的知识与文化生活做出贡献。在体育运动方面,社区居民既可观看也可参与。年轻人在这里可以骑自行车、徒步旅行、慢跑等;活跃的退休居民则特别钟爱终身学习的机会。社区居民在使用运动设施、参加课程及观看比赛方面也有诸多优惠。另外,拥有医学院的大学还会成为优秀的医疗保健选择。

投资前景来看,大学城以其弹性佳而著名。一方面,它们会经常吸引大型企业来此落户,同时也支持初创企业的蓬勃发展。创业者在这样的环境中茁壮成长。

430,000美元 | 俄亥俄州哥伦布 | 蘇富比國際房地產Street公司

哥伦布就是一个例子,该市是俄亥俄州立大学(Ohio State University)的所在地,根据数据显示,本校注册人数接近6万人。该校每年都会培养出数千名毕业生,其中很多人都留在了本地区。蘇富比國際房地產Street公司的Scott Street说:“企业已经注意到了这一点,许多公司也因此迁来哥伦布市。科技型初创企业近些年来风靡全球,数百万美元的种子基金正在帮助俄亥俄州立大学内部及周边企业的发展、创造就业机会。”

稳定的经济预示着房产市场的良好发展。即使在低迷的市场,房屋库存依然紧张。出租房屋的业主可以依靠稳定的学生需求获取收益,尽管流动性比较高。

但许多人都安定下来了。新近的毕业生以及为了上下班方便的教授、研究和管理人员都成了第一批业主,他们发现生活在大学城乐趣是如此之多。Scott Street说:“俄亥俄体育馆之所以能在橄榄球赛季的每个周末容纳10万多名球迷,部分原因是俄亥俄州立大学的校友都住在离学校很近的地方。许多毕业生定居在距离学校不到20分钟车程的近郊。

6,950,000美元 | 德克萨斯州奥斯汀 | 蘇富比國際房地產Kuper公司

奥斯汀作为德克萨斯大学(University of Texas)旗舰校区的所在地,拥有全美最庞大的学生群体,学生数量超过51,000人。“在这个地区和这个学校每天都有许多事情发生”,蘇富比國際房地產Kuper公司的Mike Vilece说,“这个城市可为你提供无限种可能。你可以徜徉在丘陵地带,尽情玩耍,也可以和十万个亲密朋友一起观看周六的足球赛。”

包括空巢老人和婴儿潮一代在内的校友回来定居时发现,奥斯汀已与他们在校期间截然不同。Mike Vilece说:“这座城市的变化让人难以置信,建筑物与之前完全不同。新建筑如雨后春笋般涌现,但文化和氛围依然生动而鲜活。

欲进一步了解全球更多大学及学院社区,请点击:

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居外网:加拿大房市问题根源在于金融监管政策 并非外国买家 | 加拿大

外国买家加拿大房地产市场具有举足轻重的影响,也被当作是引发当前房市热潮的重要因素。对此,中国最大海外房产门户网站-居外网CEO罗雪欣女士(Carrie Law)有独特的看法。在她看来,加拿大房价不断上涨的压力更多来自宽松的房贷政策,而非大陆买家,温哥华等地或将面临房价行压力。罗雪欣女士被认为是全球房产行业最具影响力的人物之一。

罗雪欣女士看来,中国买家对温哥华房产的需求,自2015年达到顶峰后,正一直下降。因此,加拿大房价不断上涨的压力并非来自外国买家和针对外国买家的税收政策。相反,宽松且低利率的房贷政策是最大问题。加拿大金融监管局(OSFI)在2017年10月也有着同样的结论。更有趣的是,当我们仔细研究加拿大央行的分析报告时,相信他们也认可这一判断。

居外网CEO罗雪欣女士
居外网CEO罗雪欣女士

中国人的需求逐渐减少

罗雪欣女士进一步解释到,尽管中国买家的需求逐步减少,但加拿大房价仍在加速上涨。据居外网数据显示,中国买家对温哥华房产的兴趣在2015年达到最高点,之后,房价过高、房屋库存不足抑制了中国买家的购买需求。通过观察分析,就可以发现这些信息都已清楚地反映在相关数据中。

图表:大温哥华地区非长住居民产权转让

数据来源:BC省财政部。第一个数据折点很可能是由外国买家所收到的“警告”引起,这可能迫使一部分外国买家加速购房。事实上,2017年12月的销售数量,实际上与所有销售的中位数相当。

根据加拿大财政部数据显示,大温哥华地区外国买家的房屋交易正在持续增加。2017年12月,共有190位外国买家进行了房产交易,较上年同期增长了13.09%。然而,有必要了解房产交易被注册登记的规则,例如,在建筑未完工之前,公寓房的预售是不被记录在案的,这意味着现在登记的交易数据有可能是几年前就已经完成交易的。2015年被认为是加拿大房市最火的一年,但当时的部分交易要到现在才完成注册登记。

当然,我们也假定这些买家一直持有物业,而不是在注册之前就转手,他们也不可能通过居外网来转售这些房产。一般来说,房产开发商与大买家都保持有特殊的联系,无论是国内还是国外买家。

加拿大央行是否知道他们正在制作房市泡沫?

罗雪欣女士表明,加拿大央行才是房价上涨的最大推手。“温哥华的房地产市场繁荣来自加拿大央行的交易大厅,而非北京大街。因为此前加拿大房贷利率固定、且处于低位,当信贷资金流动时,房价自然就会上涨。这是每个大学生在学习房地产市场时了解到的第一件事,这与外国买家无关”

加拿大央行实际上也多次认同这一说法。2010年,加拿大央行前行长马克•卡尼(Mark Carney)表示:“经验表明,长期的超低利率可能会阻碍金融风险的评估,这会促使人们去寻求收益,并推迟对资产负债表的调整。”今天你只需要前面两部分,这意味着人们会以过高的杠杆来追求收益。

值得玩味的事实:在2013年被任命为英格兰银行行长之前,马克卡尼向英国财政委员会重申了几乎相同的声明。

几个月之后,马克卡尼在温哥华贸易委员会发表演讲时表示:“低利率信贷资金被用来抬高加拿大房产的价格,而不是投资于扩大我们企业的生产能力和出口竞争力。”其含义是,信贷资金大多被借出用于房屋贷款上,然而,加拿大央行更希望它是用来帮助企业扩张的。

大温哥华地区非居民的物业交易正在持续增加。图为居外网上的温哥华4卧3卫房产,土地面积567平方米,售价约1,860万元人民币(点击图片查看房源信息)
大温哥华地区非居民的物业交易正在持续增加。图为居外网上的温哥华4卧3卫房产,土地面积567平方米,售价约1,860万元人民币(点击图片查看房源信息)

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监管信贷政策比征税更为重要

如果加拿大央行认为宽松的信贷政策是罪魁祸首,那么提高准入将是最有效的措施吗?这正是罗雪欣女士的建议。“从居外网的角度来看,去年10月,针对BC省房产市场,加拿大金融监管局做出了最为重要的政策调整,决定将加拿大人申请抵押贷款的申请标准提高,这将是影响房市发展的核心举措。”

在罗雪欣女士看来,加拿大金融监管局制定的 B-20新准则确实做到了这一点,降低了借款人的最大信贷能力。在所有受联邦监管的金融机构中广泛开展的压力测试表明,将最大抵押贷款规模降低了约20%,将使信贷资金供应紧缩,更难推动房价的上涨。此外,它还促使银行采取更好的风险控制措施,包括借款人的收入验证。在B-20执行之前,加拿大银行对借款人国内外收入的来源验证监控备受质疑。现在实行的新措施平息了这些争论,并得到国际信贷机构的认可。

这些新的B-20准则还解决了外国买家的国外收入征税问题。越来越多的新移民家庭购买房产,然而他们的收入来源不明,征税政策对此也毫无办法。温哥华记者道格拉斯·托德(Douglas Todd)在2015年发表的一篇文章中指出,温哥华一些新落成的豪宅主人宣称是贫困阶层。人们普遍认为,这些在海外赚取收入的人并没有在本地申报自己的收入。

这其中很多都不是外国买家,而是加拿大新移民,他们免征外国人的购房税,但仍有资格使用海外收入获得抵押贷款,而且许多人没有在加拿大申报收入。B-20执行之后,这是不允许的。加拿大帝国商业银行向我们提供了一些关于采用新准则的解读。

借款人用于获得抵押贷款资格的收入来源,现在必須是合法且可核实的。若要获得地方抵押贷款,加拿大国家税务局会关注到你的现金情况,并要求支付任何未付的税金。这不会影响那些已经产生的购买,但足以令今后想犯规的人打消念头。

BC省确实已推出了一项投机税以应对这些问题。然而,你愿意支付房子价值的2%,还是支付房费所需收入的40%作为税金呢?我猜大多数人会偏好投机税而不是地方所得税。

外资在加拿大房地产市场的作用不可低估。不可否认,外国买家起到了一定的作用,但这些资金怎么会在这里、为什么会在这里都是重要的问题。即使外国买家占了25%的市场份额,但仍然有75%的国内市场能轻易吸收房价的上涨。投机者不论是国际的还是国内的,除非能卖出去,否则都赚不到钱。通常你需要卖给那些在当地有收入,或者至少有能力通过当地信贷来负担增长的人。

加拿大的银行体系至今一直通过扩大信贷供应来实现房屋所有权。房价在攀升,他们并没有遏制它。目前B-20的实施和不断提升的利率会抑制信贷供应,国内外的投机者将难以像之前一样轻松获利了。

 

原文:Better Dwelling
翻译:Rick Zheng
编辑:Zoe Chan & HY

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华人投资泰国房产2017年年度报告 | 泰国

中国对泰国住宅地产的投资已达到一个新高度,而中国大陆对泰国房产市场投资的三个主要推动因素来自北京,却非曼谷

1、 资本管制

中国的资本外流管控,已使中国的海外住宅投资总额,从2016年的高点降低至2015年的水平。

资本管制也导致了资本流向的局部重新定向,因此,泰国和东南亚临近地区等价格不太贵的市场吸引了来众多的中国投资者。

泰国和东南亚地区的房市吸引力主要在于:相对较低的首付及月供正好迎合了那些尚无能力转移大额资金的中国买家。比如,居外平台上普吉岛附近的新公寓最受中国买家欢迎,最低售价仅10万美元

泰国普吉岛新开发的1卧1卫海景公寓房,售价约66万元人民币。物业编号:28742016(点击图片查看房源信息)
泰国普吉岛新开发的1卧1卫海景公寓房,售价约66万元人民币。物业编号:28742016(点击图片查看房源信息)

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2、中国的“一带一路”倡议

中国政府支持对参与“一带一路”国家的投资,这些投资与中国的战略是相一致的,即:通过在中国邻国建设新的基础设施和鼓励这一区域的跨境商贸活动,以此提升中国在区域经济上的领导地位。

泰国凭借其优越的地理位置,已从区域贸易增长、跨境投资及经济合作方面获得诸多益处。

泰国处于“南宁——新加坡经济走廊”(CICPEC)的中枢位置,该走廊是“一带一路”六大经济走廊之一,其目标是加强中国与东南亚各国之间的联系。

高速铁路枢纽

泛亚铁路(Pan-Asia Railway Network)是经济走廊的关键要素之一,其中三条高铁线路将在曼谷交汇。

目前对于三条铁路的构想将将使泰国成为东南亚的十字路口。高铁线路首次将新加坡、马来西亚、越南、老挝、泰国、柬埔寨、缅甸,当然还有中国——通过昆明连接在一起。就地理位置而言,泰国正好处于这一铁路网络的中心,将承接南北铁路线,其他国家则通过东西线连接。

诚然,整个泛亚铁路网络的构建需要多年时间,此前还有不少艰难的谈判尚待进行。但是该线路的第一部分已在2017年12月份动工。泰国政府预计这段连接呵叻府的线路最迟将会在2021年底开始运行。

泛亚铁路规划图
泛亚铁路规划图

泰国将在未来五年(2017—2021)积极打造“东部经济走廊”,投资440亿美元发展东部沿海地区基础设施和工业。泰国政府投资仅占一部分,分析人士预测中国将会是主要投资者。[1]

东部经济走廊(Eastern Economic Corridor)是一个宏大的项目,包括机场扩建、港口开发、新铁路、新城市和地区建设,以促进先进产业的发展。这条东部经济走廊和高速铁路(客用)及双轨铁路(货用)有望通过在曼谷的交汇点与中国的“一带一路”和“泛亚铁路”连接起来。

这些投资将为工人、企业及投资者创造就业及发展机会。汇丰银行认为,接下来的十年,全球66%的中产阶级将会生活在亚洲“一带一路”沿线,这些市场会更紧密的联系在一起,带来更巨大的经济机遇。

需要注意的是,商业房产和住宅房产的购买几乎是每个大型项目的基石,无论该项目是一座新城、一个新的制造中心或者是铁路设施等。

东部经济走廊产业规划分布
东部经济走廊产业规划分布

 “一带一路”倡议和泰国东部经济走廊仍处于早期阶段。即便如此,这个庞大的规划也帮助泰国吸引了中国机构和个人投资者的关注,加大了对泰国房地产投资的需求。

中国消费者认为“一带一路”倡议将会带动泰国经济增长,提升房产价格及收益,因而早期投资者会享受极大回报。许多中国人认为在即将到来的开发热潮下,投资“一带一路”国家的房地产不仅是一个精明的举措,而且会得到政府的庇佑。。

3、新的投资者进入泰国市场

越来越多的中国中上阶层精英第一次领到了到跨境出游的护照,并开始投资海外房地产。相对于已经在全球化投资浪潮中驰骋多年的欧美投资者, 来自中国的投资者在可以支配财富上略逊一筹,所能发现的投资工具也相对较少。 泰国由于其位置与中国毗邻、完善的旅游基础设施、合理的房价及可接受的文化,吸引了这些初出国门的投资者在此进行首次尝试。

目前仅有9%中国公民持有护照,这个数字将在2020年翻倍,达到2.4亿人[2]

如此低的护照持有率意味着许多有能力进行国际房产投资的中国人尚未迈出国门。而未来三年护照持有者数量增长,意味着出境消费与投资的中国人数量会上升,不难预测,未来五年来自中国在海外置业的人数仍会增加。

我们预计这群新兴跨境投资者会涌向既熟悉、价格又相对较低的市场,按照这个标准去寻找投资目的地, 泰国毫无疑问最容易被发现并符合标准。

旅游带动的房产投资

在某种程度上,中国人熟悉泰国主要因为它是中国人非常喜爱的旅游目的地。从以往经验我们可以得知,大多数中国投资者会首选他们曾经去过的国家进行投资,如澳大利亚、新西兰、英国。

值得注意的是,在里昂证券集团(CLSA[3])进行的一项调查显示,中国游客最想去的旅游地中,泰国排名前三。携程网的数据显示,2017年泰国是最受中国游客欢迎的目的地。

2018年初居外网调查了400多名有意向购置海外房产的消费者,结果显示:2018年泰国仍是旅客的首选目的地,计划在亚洲旅行的中国人有61%选择泰国。在排名第一的美国之后,泰国与澳大利亚并列第二。这些旅行者中有超过四分之三(77%)的被访者打算在今年购买房产。剩余人群中有六成被访者表示他们会在度假地购置物业。[4]

中国对泰国房产的需求趋势

自2015年第三季度以来,中国对泰国房产需求一直呈上升趋势,该趋势在2017年初加速。2018年1月达历史第二高峰。

2018年1月中国买家询盘的数量比2017年1月增长91%,比2016年1月增长313%。

根据居外网的2017年数据, 泰国有四座城市吸引了四分之三的中国买家来此置业。

排名第一的芭提雅和排名第四的普吉岛均拥有大量的海景及水景房。度假公寓是中国买家比较喜欢的一种房屋类型,业主可用以度假,剩余时间可委托物业经理租赁给短期租户。

中国买家询盘最多的城市(2017)

  1. 芭提雅
  2. 曼谷
  3. 清迈
  4. 普吉岛
  5. 苏梅岛

(数据来源:juwai.com)

曼谷,高层公寓因为其设施崭新且装饰豪华、景观优美、精良的设备硬件如公共公园、泳池等齐全,也倍受中国买家青睐。

在清迈,中高层共管式公寓及拥有私家花园的私人别墅最受买家欢迎。

华人投资泰国房产的原因

中国人在泰国买房更多是以投资为目的,这一动机明显高于全球平均水平。出于投资动机买房的中国人占73.8%,全球平均水平为53.2%。

尽管该调查的被访者可进行多项选择,但被访者表示,在泰国置业主要是用于投资,而不是因为被泰国的教育资源、自住和移民等目的。

以子女教育为目的而在泰国置业的中国买家仅占受访者的2.1%,而居外全平台上以全球房产投资者的意向数据来看, 出于子女教育而出国置业的意向买家比例占到13.9%。在泰国买房自用的人群比例是51.9%,低于全球59.2%的数据几乎8个百分点。

仅有0.3%的买家是出于移民因素考虑,而全球平均水平是3.6%。我们发现即使打算在泰国安度晚年的中国人——这在清迈很是普遍,也不认为自己是移民。

2017年年度预测

中国人对海外房地产的投资兴趣在最近十年里一路飙升。2010年,中国在境外的房地产投资总额仅为50亿美元,而到2016年增长了逾20倍,在2016年创下了1014亿美元的新高度。居外网的全球预测是,在经历2017年略微下滑之后,中国人在海外的投资规模将在未来几年里创下新纪录。2017年全年的投资总额数将在未来几个月公布。

中国财富增长是推动海外房产投资的主要动力,中国的财富在近年也得到了史无前例的积累。瑞士信贷(Credit Suisse)报告引用招商银行私人银行报告称,2017年,中国大陆有160万百万富翁。这一阶层构成了中国跨境买房的最主要群体。手持13万亿澳元的资产,比起6年前(2011年)的5.3万亿澳元,每年增长了约16%。

从总人口看, 中国人的人均财富在过去6年里翻了两番。而在国人持有的财富中,房产占资产比重53%。[5]

其他研究也表明,中国人对海外房产的需求增加会持续到2025年。住宅是中国海外投资者最喜欢的资产类型。近四分之三(71.6%)的中国海外投资者称他们已经在海外拥有住宅地产。超过60%的人打算在2020年之前投资海外房产。该研究称,中国的经济和政治形势是主要驱动因素。[6]

短期1-3年内,除非投资环境出现意外的经济或监管变化,我们中国个人投资者对泰国房地产的需求将继续增长。

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[1]《今日东盟》“泰国拟将东部经济走廊与中国“一带一路”对接整合”, 2018年2月10日https://wp.me/p6rwtJ-ai2
[2]《彭博商业周刊》“中国护照持有率将翻倍,推动旅游业繁荣” 2018年1月25 日,https://goo.gl/JoonU82018
[3]CLSA, 2017年7月19日“中国出境游客—2017新报道”, https://www.clsa.com/?p=997
[4]居外网,2018年2月,2018年中国游客出境旅游调查。
[5]2016  瑞信 2016全球财富报告
[6]金融时报机密研究,2016年8月11日文章《中国资本控制未能抑制投资外流》

 

撰文:Dave Platter
翻译:Lynn Zuo
编辑:HY & Zoe Chan

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为什么今年珀斯有望反弹成为最新的热门房市?| 澳洲

澳洲联邦银行(Commonwealth Bank)和联邦证券(Commsec)最新的季度调查报告综合了零售、经济增长、人口、商业投资、住房建设以及房价等九项主要经济指标,分析了各居住地区的信息,以及工作和商业的氛围。

澳洲9号电视台网报导,该次调查的一个明确的信息是,西澳仍然在全国垫底,与东部各州相比很容易黯然失色。问题在于,这是否进一步暗示,就承受能力和增长能力而言,西澳的住房市场可能会成为全国最好的。

由于矿业投资下滑,就业机会逐渐减少,西澳房价四年来已经下跌不少。

这可能是整个调查中最有价值的提示。如果查看CoreLogic最新的月度数据,珀斯房价平均为484,562澳元,而墨尔本为832,735澳元,悉尼为105万澳元。这一价格在2017年下降了2.6%。

>>>澳洲置业百科澳洲购房流程 | 澳洲房贷申请 | 澳洲房产税费

CoreLogic 2018年1月31日澳洲各州府城市的房价指数及月/年度变化
CoreLogic 2018年1月31日澳洲各州府城市的房价指数及月/年度变化

珀斯市场的特别之处在于租金显然比其它州更低。珀斯房产的收益率为3.8%,而霍巴特为4.9%,达尔文为5.7%,堪培拉和布里斯本为4.1%。这直接反映了租房者的负担能力,疲弱的工资增长水平和更高的失业率。

对于珀斯而言,关键在于观察铁矿石价格(从2016年初的每吨约31美元的低点到今天的每吨76美元以上)和对劳动力的需求。

2017年,西澳从业人员增加了5万多人,总数达到134万人,失业人数下降了9,000人左右。就业人数增加意味着更多的人能够支付更高的租金或购买房产。

珀斯是拥有增长前景的市场,因此关注铁矿石的价格是重要的。历史告诉我们,珀斯具有高度的周期性,而且依赖商品周期。

对珀斯房市荣景终结的悲观预测可能为时尚早。图为珀斯市郊3卧2卫的精美别墅,位于灌木保护区对面,临近海滩、商店丶咖啡厅丶餐厅丶学校和公园(点击图片查看房源信息)
对珀斯房市荣景终结的悲观预测可能为时尚早。图为珀斯市郊3卧2卫的精美别墅,位于灌木保护区对面,临近海滩、商店丶咖啡厅丶餐厅丶学校和公园(点击图片查看房源信息)

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新州仍然在全国领先并不让人意外,该州创造了最多的就业机会,拥有最强劲的房地产市场,因此吸引了大量的新投资。

从全国来看,新州的强劲对澳洲有好处,因为新州是全国人口最多的州。但这些正在慢慢改变,维州人口增加最为强劲,这又促进了对住房的强劲需求,也意味着维州的就业机会将继续增加。

该调查与其它调查都显示出,住房市场所谓的低迷可能被夸大。尽管有一些不足(认为大规模的公寓房发展项目是建立在中国强劲的需求假设基础上的),但似乎没有任何全面崩盘的迹象,因为人口的增加将继续促使工薪阶层的人们要求更多的住房和新房。

虽然关于澳洲是否能够承受人口快速增加的争论仍然存在(当然,答案是建立更新、更强大的基础设施来应对日益增加的州府城市人口),但事实上迄今为止,州府城市也从中受益。

 

原文来源:9news.com.au
责任编辑:Zoe Chan